20111216 房地產(chǎn)金融及市場資訊

-12-16房地產(chǎn)金融及市場資訊（按住Ctrl鍵同時點擊標題可直接顯示相應(yīng)內(nèi)容頁）TOC\o"1-1"\h\z\u1. 嘉凱城涉足房地產(chǎn)私募基金 22. 地產(chǎn)并購暗流洶涌 53. 遭“冷落”的房貸 94. 北京明年政策房供地量仍超宅地 145. 望京樓市成交波動大，高端產(chǎn)品逆勢旺銷 156. 中央經(jīng)濟工作會議給2012樓市定調(diào) 177. 經(jīng)濟重點在于穩(wěn)中求進房價暴跌不可能 198. 保障性住房推動“地產(chǎn)重構(gòu)” 249. 北京全年新開工保障房6萬套 2910. 住建部：明年保障房新開工量將調(diào)減 30嘉凱城涉足房地產(chǎn)私募基金■中國房地產(chǎn)報邱桂奇特約記者吳波上海報道2011-12-5

近日，嘉凱城發(fā)布公告披露第四屆董事會決議事項。根據(jù)公告顯示，嘉凱城擬設(shè)立住宅投資房地產(chǎn)基金，由全資子公司上海凱思達股權(quán)投資有限公司獨資設(shè)立有限責任公司，作為基金的GP。由于前不久剛剛宣布放棄96億元的增發(fā)計劃，加上前三季度的銷售業(yè)績不理想，嘉凱城的資金壓力備受關(guān)注。

“從目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前很多房地產(chǎn)商都有自己的私募基金，運作的情況分析，大部分只是為自己的項目進行融資，這與真正的私募基金完全是兩碼事。開發(fā)商自建房地產(chǎn)私募基金前景并不看好?！鄙虾＞傲滞顿Y咨詢公司執(zhí)行總裁郁歡表示，“對于嘉凱城來說最大的問題是募集資金的能力，同時也不排除為自己項目進行融資的嫌疑?！?/p>

募集之憂

房地產(chǎn)企業(yè)缺錢是公開的秘密，而地產(chǎn)私募基金則迎來了一個發(fā)展的時代。

今年以來眾多的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛成立房地產(chǎn)基金公司，涉足房地產(chǎn)投資基金領(lǐng)域?！耙环矫?，市場流動性的緊缺為地產(chǎn)私募基金大展拳腳提供了廣闊的空間，另一方面，房地產(chǎn)市場整體的低迷也為地產(chǎn)私募基金的發(fā)展增添了不少變數(shù)?！庇魵g告訴記者。

“實際上，這是一個兩難的局面?！币晃徊辉妇呙姆科笸顿Y總監(jiān)表示。他認為，從下游來說，目前市場低迷，開發(fā)商的資金鏈問題已經(jīng)涉及到每一個公司，地產(chǎn)私募基金有更多的余地去選擇優(yōu)質(zhì)的項目，同時在項目談判的時候也會更有利；但從上游來看，即從基金募集的角度來說，現(xiàn)在并不是好時候。上半年大量的房地產(chǎn)信托包括民間高利貸大幅抬高了投資者對回報率的期望值，目前地產(chǎn)基金產(chǎn)品的購買需求并不是特別高。

仲量聯(lián)行資本市場投資部經(jīng)理劉裕通表示，雖然房地產(chǎn)私募的概念炒作很熱，但其實推進速度比較慢，而且很多基金存在無法完成募集目標的問題。

嘉凱城一內(nèi)部人士告訴記者，嘉凱城在資金的募集上不會存在問題，因為背后有大股東的國資背景。該人士表示，這次公司青島項目與浙江省能源集團的合作，就是公司這一戰(zhàn)略意圖的安排。這也是面對近期外界質(zhì)疑，嘉凱城公司高層方面首次作出回應(yīng)。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)基金行業(yè)還非常亂，和房地產(chǎn)市場一樣，很多基金都說是做股權(quán)投資，實際上都變成了短期貸款，很多其實就是高利貸?！币患曳康禺a(chǎn)基金負責人明確表示。

該負責人告訴記者，真正的大型LP群體對房地產(chǎn)行業(yè)投資意識沒有完全覺醒，在如何評判的核心認識上還是比較粗放。“LP對房地產(chǎn)基金還是很保守，有對主流房地產(chǎn)基金利益輸送擔憂的，也有對行業(yè)是否調(diào)整到位觀望的，他們最后比較傾向的選擇都是地產(chǎn)信托，能夠有一個比較穩(wěn)定的收益，比如10%左右?！?/p>

財務(wù)杠桿空間縮窄

從嘉凱城的三季報看出，嘉凱城三季度末公司貨幣資金16.62億元，較年初減少35.90%，主要系房地產(chǎn)銷售回籠減少、支付土地款增加以及工程款增加所致；短期借款36.89億元，較年初增加36.72%，長期借款64.76億元，較年初增長72.28%，主要是新項目開發(fā)建設(shè)借款增加所致。

上述嘉凱城內(nèi)部人士表示，面對一定的資金壓力，嘉凱城融資現(xiàn)階段重點仍以銀行為主，同時正在積極探索多渠道融資方式，包括和國際知名金融機構(gòu)合作共同探索房地產(chǎn)投資基金，搭建房地產(chǎn)投融資平臺等。

中郵證券研究員張鵬表示，嘉凱城目前資產(chǎn)負債率與其他房企相比處于較高水平，致使其進一步使用財務(wù)杠桿的空間已經(jīng)比較小了，同時公司負債結(jié)構(gòu)中短期借款比率較高，公司短期償債壓力比較大。

一邊忙著融資，一邊忙著回籠資金。在9月7日的公告中，嘉凱城還宣布擬以總價4833萬元出售蘇州市山塘公司27%的股權(quán)。然而，回籠資金最常見的方式——房屋銷售卻不見起色。嘉凱城中報業(yè)績顯示，2011年上半年實現(xiàn)合同銷售額15.92億元，合同銷售面積11.39萬平方米，僅實現(xiàn)全年70億元銷售目標的23%。

張鵬認為，2011年嘉凱城全年可售量在100億～120億元，公司目前擁有項目儲備23個，共計618萬平方米；下半年推盤規(guī)模占全年的70%。由于全國各地的房地產(chǎn)銷售都出現(xiàn)了交易量低迷。雖然，嘉凱城的樓盤布局全國，但是面對嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，要實現(xiàn)銷售預(yù)期，難度很大。

另外，公司資產(chǎn)負債率繼續(xù)攀升。三季報顯示，公司期末資產(chǎn)負債率達75.49%，較2011年中期提高2.79個百分點，達到近2年的較高水平；真實資產(chǎn)負債率67.83%，較2011年中期提高3.77個百分點，達到近2年的最高水平；有息負債率44.02%，較2011年中期提高4.72個百分點，達近兩年的最高水平。地產(chǎn)并購暗流洶涌■中國房地產(chǎn)報李鵬深圳報道2011-12-12

年關(guān)在即，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售大戰(zhàn)頗有硝煙彌漫之勢。熱鬧場景的幕后，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌之局也愈演愈烈。

“今年年底到明年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來并購高峰?！?2月8日，一位來自廣東中山的大型地產(chǎn)企業(yè)的投資部門高層人士在回答本報記者關(guān)于未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢的提問時如此預(yù)測。

支持這一預(yù)測的數(shù)據(jù)近日多有披露。中原地產(chǎn)和清科研究中心，已經(jīng)對今年前10個月的房地產(chǎn)并購做了數(shù)據(jù)總結(jié)，并一致預(yù)計，2011年全年的房地產(chǎn)市場成規(guī)模并購交易總額將遠超2010年，達到歷史峰值。

清科研究中心的研究觀測更認為，今年房地產(chǎn)并購的案例數(shù)量、并購規(guī)模及單案例平均并購規(guī)模，都將創(chuàng)歷史新高；房地產(chǎn)并購也名列金融并購市場的行業(yè)首位。個別故事的精彩度將由此定義。

大型房企亦難幸免

中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年前10個月，全國房地產(chǎn)市場成規(guī)模股權(quán)交易（交易股份超過10%，標的額超過1000萬元）累計已達93宗，總交易額達300.8億元，遠超去年全年的84宗、165.25億元，預(yù)計全年交易額可能比去年翻一番。

而根據(jù)清科研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，前10個月，在北京、上海、天津、重慶等四地產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目，數(shù)量超過700宗，去年同期則不足330宗。

“這些公開掛牌出售的房企或項目，相對集中在北京、河北、海南、福建、山東沿海、東北等地?！睂Ｗ⒉①徰芯康那蹇蒲芯恐行姆治鰩熜煨l(wèi)卿向本報分析。

結(jié)合其他研究機構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)，徐衛(wèi)卿對進入并購領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)做了一個簡單分類?！笆紫瓤隙ㄊ侵行￠_發(fā)商。這些開發(fā)商往往在二三線城市小有名氣，有項目、有土地，但因為信貸、發(fā)債、信托等融資渠道一一堵死，而選擇退出。”

第二類是非地產(chǎn)類企業(yè)的退出?！斑@在北京、海南、山東沿海等地有較多案例。”徐衛(wèi)卿調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其中不少是涉獵房地產(chǎn)行業(yè)的央企。

在近幾個月的房地產(chǎn)并購項目中，大型房企若隱若現(xiàn)，是為第三類。

相較年初，大型房企的并購擴張步伐基本暫緩?！澳瓿?，有超過30家房地產(chǎn)上市公司公布了對外投資和并購方案，特別是土地市場。但現(xiàn)在再看一下，基本上都偃旗息鼓了?！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙強總結(jié)表示。

擴張暫緩的背后則是更多的大型房企拿項目尋求“被并購”。12月8日，在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2011年年會上，廣州一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的高層告訴本報記者，廣州、深圳一些大型房地產(chǎn)企業(yè)之前通過合作方式獲取了很多土地項目?，F(xiàn)在這些項目有些尚未開工，有些正處于開發(fā)中期，但現(xiàn)在大環(huán)境下為了平衡資金，開始在業(yè)內(nèi)“掛牌”尋求這些項目的被并購途徑。

房地產(chǎn)基金主力唱多

“企業(yè)進入并購期，是市場成熟化的標志之一?！?2月8日，在上述年會上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生做出上述表示。她解析到，只有成熟的市場才會出現(xiàn)并購，房地產(chǎn)行業(yè)目前正面臨洗牌。

中融信托機構(gòu)業(yè)務(wù)部一位經(jīng)理分析，2010年廣泛介入房地產(chǎn)的信托行業(yè)，將在明年上半年迎來集中到期。到時，因為信托杠桿的抽離，將有更多的房地產(chǎn)資產(chǎn)需要被并購。

而更多的數(shù)據(jù)顯示，此次的并購潮成為了房地產(chǎn)基金的獨場秀。清科研究中心統(tǒng)計，目前，在房地產(chǎn)開發(fā)、中介、物業(yè)管理等領(lǐng)域，都可見到房地產(chǎn)基金的身影。截至2011年三季度，當年共有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元。其中，由本土機構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過80%和70%。

并且，房地產(chǎn)基金參與房地產(chǎn)并購的自主權(quán)也在逐漸加強?！耙环矫媸切枰①彽捻椖慷啵鸬倪x擇標準、議價空間隨之提升。另一方面，并購方式多，可以信托基金方式自己持有，也可以債券、股權(quán)融資?！壁w強表示。

以股權(quán)融資為例。地產(chǎn)基金在面臨更多項目選擇的同時，在介入項目的時點上也開始更具靈活性?！翱梢詤⑴c后期建設(shè)的投入，建成后分享利益，也可以接手暫停的工程，甚至可以參與拿地。”前述廣東中山房地產(chǎn)投資人士介紹。遭“冷落”的房貸■中國房地產(chǎn)報張曉赫北京報道2011-12-12

購房貸款，曾是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款項目，但這已成往昔。

“即便沒有房貸的額度限制，我們一個月也就幾筆，而我知道的多數(shù)銀行都是有額度限制的。樓市觀望氣氛濃厚，市場的貸款需求在下降，但不好意思，銀行的房貸放貸需求下降得更快。”在接受本報記者采訪時，一位股份制銀行北京分行的零售業(yè)務(wù)部負責人直言。

這已經(jīng)是銀行同業(yè)實操中的普遍事實。更多受訪的銀行從業(yè)人士證實，近日銀行流動性回暖無改銀行各項指標階段性緊張的事實，臨近年底，銀行對于低利潤的房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)再無動力放貸。

在此基礎(chǔ)上，針對多地坊間日漸繁盛的“流動性回暖，銀行暫停首套房貸利率上浮”之言，被傳言涉及的交行總行信貸人士更是強調(diào)：“數(shù)量型的流動性壓力緩解與利率無必然關(guān)系。目前京滬的首套房貸利率基本上浮5%~10%，很多外地上浮20%。各家銀行利率上升、規(guī)模壓縮的房貸格局在明年的信貸政策定調(diào)前不會改變。”

至此，這場因流動性回暖、突擊放貸、財政存款多方消息交織而引起的房貸放量期待正在落空。

流動性回暖

12月5日起，央行三年來首次下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，釋放近4000億元資金；10月財政存款增加4190億元，11月預(yù)估財政存款5000億元左右；前三季信貸節(jié)奏緩慢，四季度四大行突擊放貸……

盡管監(jiān)管層、眾家券商研究機構(gòu)紛紛表態(tài)下調(diào)存款準備金率對房地產(chǎn)行業(yè)并無直接利好，但在多方消息的交織下，銀行資金流動性的逐漸恢復顯然成為了當前樓市回暖造勢的最大驅(qū)動力。數(shù)據(jù)顯示，央行公布下調(diào)存款準備金率的第二天，A股市場地產(chǎn)股便全線大幅高開，“招保萬金”龍頭房企全天漲幅均在4％以上；H股中，綠城中國股價亦大漲12.57％。

在此之外，包括南京、杭州等地更是進一步傳出，由于近兩個月銀行資金面相對寬松，多家銀行暫停首套房貸利率上浮。甚至有市場聲音喊出“房貸業(yè)務(wù)年底間歇性回暖，剛需抓緊購房”。

相對于往年慣例性的年底信貸收尾，這種年底的信貸投放回暖并不常見?！坝绕涫轻槍κ找娴偷姆抠J業(yè)務(wù)，并且還是進一步讓利放貸，以我們自身的經(jīng)驗來說，這種可能性很小?！鄙鲜龉煞葜沏y行北京分行負責人分析。

交通銀行便在被坊間傳聞的房貸回暖之列。“房地產(chǎn)市場是一盤很大的利益棋局。交行自身業(yè)務(wù)，目前沒有變化，房貸基本執(zhí)行上浮利率。”交行總行人士回應(yīng)表示，盡管調(diào)整存款準備金率、財政存款等有助于緩解銀行的流動性壓力，增強存款的派生能力，但并不足以成為年底信貸放量的充分條件，相當?shù)墓煞葜沏y行依然面臨嚴厲的硬性指標考核。

此言非虛。在三季度的季度報告中，除了工行，其余四大行的資本充足率或核心資本充足率均有下降。貸存比超標的擔憂也終成事實。數(shù)據(jù)顯示，包括交行在內(nèi)，中行、招行、興業(yè)及民生五家銀行的貸存比均超過了75%的監(jiān)管紅線。而中報期間尚無一家超過75%。

“這意味著，在相當部分的銀行，即便有新增流動性也很難形成放款?！鄙畎l(fā)展信貸人士分析，在監(jiān)管沒有對資本充足率、貸存比等硬性指標放松的情況下，單純的存款準備金率下調(diào)，均攤下來，對銀行信貸增量影響有限。“并且，促發(fā)調(diào)存的直接原因是外匯占款銳減造成的市場資金面緊缺。實際上，臨近年底，銀行的資金面依然緊張。”

這還不是所謂流動性回暖的全部信息。在受訪人士看來，盡管存款準備金率已進入下降通道，銀行間的流動性將隨著歲末年初的轉(zhuǎn)變而好轉(zhuǎn)，但在當前看來，決策層對于流動性的釋放以及銀行間資金價格的保持平穩(wěn)上依然有其節(jié)奏上的布控考慮。

截至12月8日，上周凈回籠的資金量已達1010億元，這既是近8個月以來的新高，也是近期連續(xù)第二周的凈回籠。

在銀行人士看來，這無疑是對存款準備金率釋放流動性的對沖操作?！耙环乓皇?，進五退三，說明央行也在避免資金量猛增對市場造成沖擊。”深發(fā)展人士分析流動性回暖是一個漸進的過程，監(jiān)管層也在邊走邊觀察。

此外，即便是年底的財政存款，深發(fā)展人士認為也難以發(fā)展成為對樓市的信貸支持?！柏斦婵疃嗉性谒拇笮?，四大行的資金狀況本身也比較寬松，但它們的年底放款更主要的集中在小微企業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)以及包括保障房在內(nèi)的政策性引導和扶持的項目上?！?/p>

房貸褪色

“這種情況之下，銀行是不會對低利潤的房貸業(yè)務(wù)感興趣的?！鼻笆龉煞葜沏y行北京分行人士表示，即便按照20%的上浮利率，房貸業(yè)務(wù)的利潤依然低于今年各家銀行普遍熱衷的經(jīng)營性貸款。

“經(jīng)營性貸款的利率更高，并且針對企業(yè)，還可以派生更多的綜合利潤?！逼浣忉?，在理論上，銀行資金壓力緩解會使貸款額度增加，但增加部分并沒有增長在房貸業(yè)務(wù)上。

此前，有銀行人士在接受本報采訪時表示，首套房貸7折利率時的房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)基本確定為虧損，在信貸利率水漲船高的情況下，已經(jīng)有多家銀行限制并減少了房貸的業(yè)務(wù)增量。

這也得到了前述股份制銀行北京分行人士的證實?！耙詢r換量已經(jīng)很普遍，今年很多銀行都縮減了房貸規(guī)模。接近年底，實際上年初各家銀行包括房貸在內(nèi)的多項指標都已經(jīng)完成了，已經(jīng)沒有什么放貸沖動?！?/p>

“大家普遍的想法是積蓄能量，把需求留給明年。多數(shù)審批還在繼續(xù)，但年內(nèi)不會再發(fā)放了”。其表示，各銀行收緊房貸的手段大同小異，包括延期審批、嚴格二手房貸款審查、利率上浮等。

作為外資銀行，恒生銀行的房貸業(yè)務(wù)人士表示，在趨同的監(jiān)管環(huán)境下，目前申請房貸，年內(nèi)拿到貸款也不可能。

“還是要等到明年吧。中行不會壓縮正常的房貸業(yè)務(wù)發(fā)展，但至于明年各家銀行對房貸業(yè)務(wù)持什么態(tài)度，目前也很難樂觀，要看中央經(jīng)濟工作會議對明年的定調(diào)。不要寄希望于用當前的銀行信貸暖市，重點調(diào)控的地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)政策很難改變。”前述中行人士認為，“年初一般會有增加，但利率已經(jīng)逐漸市場化，各家銀行對于房貸業(yè)務(wù)的動力很難恢復之前的熱情?！北本┟髂暾叻抗┑亓咳猿亍鲋袊康禺a(chǎn)報2011-12-12

據(jù)悉，北京市國土局近日會同北京市發(fā)改委、市規(guī)劃委召開2012年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃建議方案審核會，要求2012年土地供應(yīng)計劃中政策性住房計劃供地量占住宅用地供應(yīng)量的50％以上。

據(jù)了解，該數(shù)字與2011年的占比要求基本持平。北京市2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃要求，2011年北京市計劃供應(yīng)2550公頃住宅用地中，保障性住房用地將達到1330公頃，占住宅用地52%。同時，會議指出，新征地列入年度供應(yīng)計劃的項目一定要切實解決耕地占補平衡問題，并落實立項、規(guī)劃等各項前期手續(xù)。望京樓市成交波動大，高端產(chǎn)品逆勢旺銷地產(chǎn)中國網(wǎng)

2011-12-1909:38:23望京區(qū)域成交過山車，新盤入市致價格波動明顯2011年望京區(qū)域的商品住宅成交經(jīng)歷了過山車式的增長與衰落。年度開局的1月份，該區(qū)域共成交住宅636套，環(huán)比之前一個月增長285%，而這一數(shù)字在11年的之后11個月中也從未被超越。2月份由于受到調(diào)控政策的影響，該區(qū)域成交量開始出現(xiàn)下滑，由于政策的滯后性，當月253套的成交套數(shù)從去年的月度成交數(shù)據(jù)來看還算不錯。但是自3月份開始，政策的效應(yīng)開始逐漸發(fā)揮，該區(qū)域的成交量也隨著大勢出現(xiàn)較大幅度跌量，3-7月份當中成交量最大的4月份實現(xiàn)成交套數(shù)68套，而最少的一個月出現(xiàn)在6月份，當月僅有25套住宅成交。而進入到8月份，隨著大望京區(qū)域純新品質(zhì)大盤保利中央公園的入市，該區(qū)域成交量也開始出現(xiàn)反彈，8月份一度躍升至216套，環(huán)比之前一個月上漲幅度為300%，而這其中僅保利中央公園一個項目就實現(xiàn)成交109套。9月份該區(qū)域成交量繼續(xù)保持在高位，成交套數(shù)為291套，而隨著保利中央公園項目首期銷售季的結(jié)束，該區(qū)域成交量也開始出現(xiàn)回落，11月即跌落至59套。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，望京區(qū)域由于在售項目較少，因此任何一個項目的入市成交都會對區(qū)域成交均價的走勢造成影響，例如1月份由于酒店式公寓項目昆泰嘉誠廣場的集中成交，其20000元/平方米左右的成交均價也致使區(qū)域價格出現(xiàn)26341元/平方米的低位；而自7月份開始由于高端項目的入市成交致使月度成交價格開始出現(xiàn)向上弧度，從7月份的31402元/平方米，每月一個梯度漲至10月份的37025元/平方米。而進入到11月份之后，高端項目成交所占份額開始下降，因此區(qū)域成交均價也開始下滑，當月成交均價為34241元/平方米。區(qū)域內(nèi)項目定位大不相同，高端產(chǎn)品逆勢旺銷目前望京區(qū)域內(nèi)在售項目較少，包括老望京區(qū)域的中廣宜景灣、大西洋新城、合生麒麟社、首開國風上觀以及大望京區(qū)域的保利中央公園、東湖灣以及華彩國際公寓。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，雖然在售項目不多，但是基于產(chǎn)品品質(zhì)的不同，這幾個項目卻明顯的分為三個陣營，因此帶來的售價格也相差甚多。第一陣營屬于老望京區(qū)的高端產(chǎn)品，以中廣宜景灣和大西洋新城為代表，這兩個項目由于靠近四環(huán)，占據(jù)地緣優(yōu)勢，因此售價較高，平均在35000元/平方米左右。所提供住宅類型也多為大戶型，例如中廣宜景灣以103-108平米兩居、193平米三居為主；而大西洋新城提供的產(chǎn)品則主要是93-110平米兩居以及130-160平米三居。這兩個項目所針對客戶群主要是城區(qū)外溢高端自主需求的群體，但是由于受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，兩者今年來的銷售情況都不甚理想，月度的成交套數(shù)平均都僅在3-5套左右。第二陣營是老望京區(qū)的中低檔產(chǎn)品，以合生麒麟社與首開國風上觀為代表。由于位于老望京區(qū)域的核心區(qū)域，受到前期規(guī)劃的限制，兩個項目的交通情況都不甚樂觀，而由于區(qū)域成型較早，各項配套設(shè)施也趨于老化，因此這兩個項目的售價都偏低，在27000-29000元/平方米左右，所提供產(chǎn)品較為多樣化，像合生麒麟社的主力戶型是望京區(qū)域不多見的63-88平米的小戶型，而首開國風上觀目前尾盤銷售以184-187平米三居，兩項目目前均為現(xiàn)房銷售。這個陣營所針對群體多為城區(qū)外溢以及大望京產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的中低端人群。目前的市場情況下，市場中中低端產(chǎn)品所受影響較大，因此從望京區(qū)域來看這兩個項目降價幅度較大，其中合生麒麟社前期銷售價格為32000元/平方米左右，而目前優(yōu)惠幅度為8.8折，而首開國風上觀由于尾盤清盤，近期甚至出現(xiàn)27000元/平方米以下的成交價格。第三個陣營是大望京區(qū)域樓盤，以保利中央公園、東湖灣以及華彩國際公寓為代表。大望京區(qū)域雖然位置較遠，但是由于區(qū)域產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃的支撐，以及項目低容積率、高綠化率等品質(zhì)的優(yōu)化，項目在售均價普遍較高，基本在35000-39000元/平方米之間，所針對多為新興產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的高端置業(yè)人群。其中保利中央公園項目在8月份以38500元/平方米的價格新盤入市，開盤前兩個月即實現(xiàn)兩百多套的成交，截止到12月11日，該項目的戰(zhàn)績?yōu)?02套，首期取得預(yù)售許可證產(chǎn)品已銷售過半，而成交價格則一直維持在38000-39000元/平方米左右，這樣的售價以及成交情況在整個望京區(qū)域內(nèi)可謂獨樹一幟。由此也可以看出，相對于價格，該區(qū)域的購房客群更看重居住產(chǎn)品的品質(zhì)。區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，高品質(zhì)樓盤成主導需求望京區(qū)域居住人口數(shù)量龐大，最初承擔著分散城市中心人口的功能，屬于大型國際居住社區(qū)。近兩年引入了西門子、摩托羅拉等大型外企，且城市配套不錯，學校、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等配套相對齊全，屬于城市中心功能復合的區(qū)域。2010年，根據(jù)北京市規(guī)劃委公示，以國際現(xiàn)代先進商務(wù)區(qū)為發(fā)展理念，在未來5-10年里將大望京打造成北京先進國際商務(wù)區(qū)典范，成為北京第二CBD；擬規(guī)劃其為以商業(yè)、商務(wù)功能為主導的城市綜合區(qū)。大量高知、高收入及涉外人士聚居，500強國際企業(yè)總部和研發(fā)中心基本設(shè)立在望京區(qū)域，多家大型商業(yè)中心環(huán)繞，加上望京SOHO的啟動，都為望京區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展與價值提升帶來足夠支撐，后期發(fā)展?jié)摿⒏泳薮?。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，望京區(qū)域住宅市場已經(jīng)進入第三階段開發(fā)規(guī)模高速增長期，并趨向高端物業(yè)開發(fā)，大量高端人群聚集必將釋放大量高端住宅需求。而從保利中央公園項目近期的銷售情況也可以看出，該區(qū)域雖然在目前的宏觀調(diào)控形勢下也受到很大影響，但是真正高品質(zhì)產(chǎn)品的需求量仍然非?？捎^。中央經(jīng)濟工作會議給2012樓市定調(diào)

地產(chǎn)中國網(wǎng)文/馬躍成舉世矚目的2011年最后一次重要會議終于落下了帷幕，中央經(jīng)濟工作會議12月12日至14日在北京舉行。雖然這次會議比以往來的更晚一些，但是人們可以看出，中央面對當前復雜的國際國內(nèi)環(huán)境，對政策和未來把我的更好一些了。前幾天微調(diào)存款準備金率后，關(guān)于樓市里的流言蜚語也是滿天飛，有人說樓市調(diào)控到頭了，房地產(chǎn)的春天又來了，還有人興致勃勃地號召大家準備銀子抄底吧。這之后，中央有關(guān)領(lǐng)導就多次強調(diào)樓市調(diào)控決不放松，讓房價回歸理性的決心決不改變。最近的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢確實是瞬間萬變，中國的經(jīng)濟發(fā)展面對嚴峻挑戰(zhàn)，既有國際上各大商業(yè)銀行集體性跳水放松貨幣的壓力，也有國內(nèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整步履維艱的困難。在這種情況下，要給明年的經(jīng)濟發(fā)展定規(guī)劃、找出路，還真不是件容易的事。怎樣把握大方向。找準正確的路子，就需要登高望遠，真人研究。人云亦云、左右搖擺是肯定不行的。我們一貫的方針是抓質(zhì)量，保增長。不增長就不能實現(xiàn)發(fā)展的目標，但是發(fā)展太快又會帶來太多的社會問題。所以在今天這樣的形勢下，適當降低發(fā)展速度，重點調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，堅決遏制經(jīng)濟泡沫的膨脹，應(yīng)當是我們需要把握的大政方針。這些條件都對樓市的發(fā)展形成了約束，房價只能繼續(xù)下降，樓市調(diào)整絕對不能時緊時松。中央經(jīng)濟工作會議指出，牢牢把握科學發(fā)展這個主題和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式這條主線，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，促進經(jīng)濟增長由政策刺激向自主增長有序轉(zhuǎn)變，國民經(jīng)濟繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，呈現(xiàn)增長較快、價格趨穩(wěn)、效益較好、民生改善的良好態(tài)勢。會議指出，面對復雜多變的國際政治經(jīng)濟環(huán)境和國內(nèi)經(jīng)濟運行新情況新變化，抓住時機盡快在一些重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)取得突破，牢牢把握保障和改善民生這一根本目的，加大財政投入力度，切實辦好涉及民生的大事要事，注重提高發(fā)展的包容性。繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控的針對性、靈活性、前瞻性，繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。針對明年的房地產(chǎn)政策，會議特別指出，要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。會議提出“要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！边@其實就是明年樓市調(diào)控的風向標。最新數(shù)據(jù)顯示，10月份國內(nèi)大中城市房價首次全面下跌，這說明針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)初見成效。我們應(yīng)當注意，在前段時間召開的人大代表質(zhì)詢住建部會議之后，社會上出現(xiàn)了樓市將回頭的傾向，住建部也發(fā)出限購是不得已而為之的感嘆。后來溫總理在圣彼得堡，李副總理在廊坊都強調(diào)和重申了調(diào)控絕不動搖，讓房價回歸理性的決心，這是很有意義的事情。最近，住建部開始不斷表明對限購政策的決心。本月初，住建部知會地方政府，限購政策將于年底到期的城市需進行延續(xù)。住建部還表示，一般情況下不對已經(jīng)出臺的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策進行“方向性調(diào)整”，強調(diào)樓市調(diào)控政策承繼性連接。會議指出，要推進營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點，合理調(diào)整消費稅范圍和稅率結(jié)構(gòu)，全面改革資源稅制度，研究推進環(huán)境保護稅改革。根據(jù)這樣的大政方針，我們對2012年的樓市就有了一個大概的判斷和預(yù)期。經(jīng)濟重點在于穩(wěn)中求進房價暴跌不可能——宏觀經(jīng)濟學家劉霞輝解讀中央經(jīng)濟工作會議地產(chǎn)中國網(wǎng)

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2011-12-15中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“穩(wěn)中求進”，中國經(jīng)濟明年走向何方？本報記者就此專訪宏觀經(jīng)濟學家劉霞輝。劉霞輝1962年生于湖南岳陽，1988年畢業(yè)于中國人民大學，經(jīng)濟學碩士，研究員?，F(xiàn)任中國社科院經(jīng)濟研究所經(jīng)濟增長理論室主任，從事宏觀經(jīng)濟和資本理論研究。穩(wěn)中求進重點在穩(wěn)京華時報：今年中央經(jīng)濟工作會議的基調(diào)是“穩(wěn)中求進”，這是否體現(xiàn)出國家對低經(jīng)濟增長的寬容？保增長變成穩(wěn)增長，背后的涵義是什么？劉霞輝：今年基調(diào)跟去年不一樣，去年是控制通脹，但在這個過程中采取了比較緊的貨幣政策。半年左右的時間，準備金率提得很快，導致今年下半年經(jīng)濟出現(xiàn)下滑態(tài)勢。因為目前中國的經(jīng)濟還是以投資推動的經(jīng)濟，如果沒有足夠的投資作為它的牽引力，靠國內(nèi)消費和進出口都會比較困難。因此，中央提出來還是要穩(wěn)增長。它雖然沒有提保增長，但是事實上，穩(wěn)增長的意思還是要保增長。因為CPI已經(jīng)到了4%左右，還有下行的可能性，所以明年我國經(jīng)濟工作比較重要的一個方面就是要保障經(jīng)濟增速在8%以上。京華時報：穩(wěn)增長和保增長的區(qū)別是什么？劉霞輝：穩(wěn)指的是穩(wěn)定增長，不能往下降。繼續(xù)往下掉，各種問題就會比較多了。其實，結(jié)構(gòu)性減稅、適當放松貨幣政策都是為了保證經(jīng)濟增速不再往下掉。保增長的意思是不顧一切。京華時報：這個詞的改變，政策層面將如何體現(xiàn)？劉霞輝：穩(wěn)增長的政策都是比較緩和的，沒有類似4萬億等猛烈的政策。還是在適度的范圍內(nèi)保證增長。京華時報：“穩(wěn)中求進”，重點是穩(wěn)還是進？劉霞輝：重點還是在“穩(wěn)”。好比人吃了很猛的藥，病治好了，身體虛弱，現(xiàn)在需要我們的身體恢復到正常的狀態(tài)。必須是經(jīng)濟不再往下掉，然后在這個基礎(chǔ)上再解決其他問題。假如經(jīng)濟繼續(xù)往下掉，失業(yè)增加、老百姓收入得不到保障，社會事業(yè)沒辦法進展，這都很棘手。京華時報：貨幣政策方向沒有改變，具體執(zhí)行會否發(fā)生一些變化？劉霞輝：利率基本上沒有下調(diào)的預(yù)期。我估計今年年內(nèi)還會再調(diào)低準備金率，今年年末不調(diào)，明年開年也得調(diào)。房價難題逐步破解京華時報：會議指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。如何看待這個信號之下中央政府跟地方政府之間的博弈？劉霞輝：從現(xiàn)在來看，大城市尤其是特大城市房價已經(jīng)有所回落，新房價格回落比較明顯，上漲勢頭已經(jīng)受到抑制。過去一直困惑中央政府的一個大難題正在逐步破解。并且這些特大城市慢慢認識到，房價的過度上漲對于經(jīng)濟是非常不利的。比如北京、上海、廣州、杭州，都不希望房價漲得太快。京華時報：所以說大城市的步調(diào)會更一致？劉霞輝：中央政府也希望這些地方的房價不要高到嚇得老百姓都受不了了，弄得老百姓跟政府形成對立情緒。所以這些大城市跟中央政府的基調(diào)是一致的。但是有的地方，就是缺錢，就是要賣土地。當然不希望中央過度干預(yù)，（比如）很多二線城市。中央政府也會適當?shù)伢w量他們的政策，所以這些地區(qū)可能在限購方面不一定像大城市那么嚴格。京華時報：你分析北京的房價走勢會怎樣？劉霞輝：從道理上來講，暴跌不可能，漲得比香港還高也不太可能。目前還有減稅空間京華時報：會議指出加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進經(jīng)濟自主協(xié)調(diào)發(fā)展。第一點就是著力擴大內(nèi)需，特別是消費需求。與此相關(guān)的收入政策會否發(fā)生變化？劉霞輝：只要老百姓工資低，消費需求就不可能上升快。1994年稅制改革以后，中央政府集中了比較大的財力，老百姓可分到手的蛋糕相對來講更加小了。消費要上去，收入先行。沒錢怎么消費？收入分配制度改革方面在明年可能會有一些動作。目標就是適當?shù)厥拐麄€勞動者的勞動收入份額慢慢得到提升。京華時報：會議特別提到，擴大內(nèi)需的重點之一是提高中等收入者比重，中等收入者怎么界定？劉霞輝：在國外有比較明顯的界定，咱們國家沒有做過這方面的詳細的分類。咱們國家的中等收入者，跟國外不是一個概念。我個人認為，心滿意足的人就是中等收入者。目前這個階層還沒有形成。在執(zhí)行上，就是把整個收入水平提高，中間層次就自然往上走了。京華時報：今年會議突出的一個關(guān)鍵詞是減稅，你怎么看？劉霞輝：減稅的意思就是國家少拿一點，剩下的分給企業(yè)和個人。應(yīng)該說這是個人收入所得慢慢上漲的一個重要的途徑。京華時報：哪些稅跟老百姓的生活關(guān)系比較緊密？劉霞輝：消費稅直接跟老百姓有關(guān)系，消費稅少了，商品降價，老百姓可以多消費一些。但是這個比例不是很大，現(xiàn)在比例最大的是增值稅。稅對商品的價格影響和個人的收入影響都很大，是中樞性的。我估計房產(chǎn)稅是規(guī)范的問題，可能會涉及慢慢開征物業(yè)稅的問題，但這塊我們不做預(yù)期。京華時報：減稅的空間主要在哪兒？劉霞輝：現(xiàn)在提出減稅還是有空間的，這幾年財政增收速度比較快，國庫相對來說比較充裕，不像之前那么困難。有的企業(yè)確實經(jīng)營有了困難，工資也漲不上去。保障性住房推動“地產(chǎn)重構(gòu)”地產(chǎn)中國網(wǎng)

2011-12-14“保障性住房建設(shè)不僅是為了民生，而且對于經(jīng)濟的發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，包括產(chǎn)業(yè)調(diào)整都有很大的關(guān)系，未來的市場上保障性住房即便不是半壁江山，也會占到市場的1/4?！敝袊康禺a(chǎn)研究會副會長顧云昌日前在第三屆地產(chǎn)中國論壇上做出上述論斷。顧云昌通過數(shù)據(jù)的對比來驗證自己的觀點。住房和建設(shè)部此前披露的投資方面的數(shù)據(jù)顯示，2011年中國保障性住房投資總額將高達1.3萬億元左右。而根據(jù)國家統(tǒng)計局在今年1月公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年的商品住宅投資也不過3.4萬億元的規(guī)模。各地土地供應(yīng)計劃也顯示出相同的結(jié)論，如日前召開的北京市2012年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃建議方案審核會就明確提出，該市2012年土地供應(yīng)計劃中政策性住房計劃供地量須占住宅用地供應(yīng)量的50%以上。隨著土地財政的逐漸淡化與經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型拉開序幕，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)正在悄然發(fā)生變化，保障性住房建設(shè)正在成為“地產(chǎn)重構(gòu)”的重要推手。游戲規(guī)則悄然生變“本來保障性住房跟商品房之間沒有關(guān)聯(lián)度。但是我們發(fā)現(xiàn)這次調(diào)控以后，規(guī)則上變化了?！备吆屯顿Y董事長蘇鑫指出，保障性住房大量、快速地推出，以及限購和限貸政策的調(diào)控，兩個政策對房地產(chǎn)行業(yè)的綜合影響非常大，甚至導致“游戲規(guī)則”也正在發(fā)生變化。各種跡象顯示，蘇鑫所指出的“兩個政策”將在未來得到延續(xù)。日前有媒體透露，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求限購政策將要于2011年年底到期的城市，需在到期之后對限購政策進行延續(xù)。雖然這一消息并未得到官方回應(yīng)，但剛剛召開的中央政治局會議明確指出，“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。業(yè)界預(yù)計，即將召開的中央經(jīng)濟工作會議將延續(xù)這一基調(diào)。由于調(diào)控，商品住宅的銷售舉步維艱，主要城市的住房庫存量也正在不斷攀升，如北京已于本月7日突破13萬套。但一些地方政府試圖“救市”或“松綁”的嘗試也迅速被嚴厲叫停。相比商品住宅的“抑”，中央政治局會議再次提出“扎實推進保障性安居工程建設(shè)”，應(yīng)看做是對保障性住房的政策與目標的延續(xù)，也就是說，“十二五”期間“3600萬套”的任務(wù)不會動搖。一方面，政府離不開房地產(chǎn)商的經(jīng)驗和組織建設(shè)力量；另一方面，如此大的保障性住房市場，房地產(chǎn)商不應(yīng)該、也不可能完全漠視。央企已動手搶占份額保障性住房并非不受歡迎。幾天前，中國建筑股份有限公司發(fā)布變更募集資金投資項目公告，其3項合計36億元的募集資金將投向新的15個工程承包項目的營運，其中包括成都叢樹新區(qū)保障性住房、深圳龍華保障性住房、蕪湖白象綠洲保障性住房以及昆明市龍江片區(qū)保障性住房4個項目，共計6.2億元。根據(jù)公告描述，上述項目“工期相對較短、業(yè)主資信和資金狀況良好、合同約定的付款比例和項目毛利均處于較高水平”，且“有助于提升募集資金的使用效率，保障公司及股東的利益?！倍饲埃袊ㄖ嚓P(guān)負責人曾明確表示，將積極搶占保障性住房市場，并在“十二五”期間力爭保障性住房投資開發(fā)占到全國市場的３%。而其香港上市公司中國建筑國際更要求到2015年，使“公司保障性住房的投資業(yè)務(wù)將占公司基建投資業(yè)務(wù)凈利潤的15%到20%”。中國建筑搶占保障性住房份額并不是孤立事件。日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在對2012年的宏觀經(jīng)濟進行展望時就分析指出，2012年財政支出將流向民生和擴大消費，特別是保障性住房投資很可能超出市場預(yù)期。這一預(yù)測在今年已初見端倪。雖然國房指數(shù)日前再創(chuàng)28個月新低，但今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額還是再度創(chuàng)下近10年的新高，前10個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅高達31%，地方政府大規(guī)模開工建設(shè)的保障性住房貢獻不容忽視。目前，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企中，已經(jīng)有11家企業(yè)參與了保障性住房建設(shè)，其中中國中冶成為中國建筑“搶占市場”的最主要“競爭者”。截至2011年年中，中國中冶保障性住房項目規(guī)劃建筑面積達3062.3萬平方米，規(guī)模在全國位于前列。借保障性住房避風保障性住房建設(shè)的收益正在成為一些企業(yè)的穩(wěn)定收益來源。如中冶建設(shè)董事長、總經(jīng)理鄒宏璐在接受《中國建設(shè)報·中國住房》記者采訪時就表示，