房地產基礎知識

房地產基礎知識

工程知識

一、工程進度：

(1)鉆探：初勘(擴初設計)——?詳勘

(2)基礎工程：「樁基：(類型)人工挖孔樁、沉管灌注樁、預制靜壓樁、錘擊

樁、錨桿樁、圍護樁

X-

(3)土方開挖

(4)澆注底板「模板制安

y鋼筋制安

I澆搗碎

(5)鋼筋砂工程

(6)砌體工程

A、外墻

內墻：空心磚、實心磚、輕質內隔墻

B、墻體粉刷

(7)樓地面工程

(8)安裝門窗

(9)外立面裝修

(10)屋面及地下室防水工程

(11)設備安裝調試

(12)竣工驗收投入使用

特種驗收：電梯——勞動局

鍋爐房----安全站

水----自來水公司

電——供電局

電信----電信、郵電

消控中心——消防總隊

二、樓盤施工進度表:

樓宇開工出地面結構封頂竣工交房總計

多層6F02個月2個月4個月8個月

小高層18F/1B04個月5個月8個月17個月

高層30F/2B（帶裝修）06個月8個月10個月24個月

三、建筑分類：

1、一幢建筑的組成：由基礎、墻、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂和門窗等

幾大部分構成。

2、建筑的結構：

□依建筑物本身使用性質和規(guī)模的不同，可分為單層、多層、大跨、高

層建筑。

□單層及多層建筑的主要結構型式分為墻承重結構、框架承重結構。墻

承重結構是指由墻體來作為建筑物承重構件的結構型式。框架結構則主要是由

梁、柱、板作為承重構件結構型式。

□依結構構件所使用材料的不同，目前有混合結構、鋼筋混凝土結構、

鋼結構之分。

□混合結構又稱磚混結構，它是多層建筑的主要結構型式。

□鋼筋混凝土結構是發(fā)展較廣的一種結構型式，也是我國目前高層建筑

所采用的主要結構型式。

四、工程規(guī)劃設計分析內容：

第一部分：概述

1、背景分析

2、區(qū)位與環(huán)境分析

3、工程概況

4、總平面圖

5、各層平面圖

第二部分：規(guī)劃

1、組織結構分析

2、交通組織分析

3、綠化系統(tǒng)分析

4、防災規(guī)劃分析

5、智能化物業(yè)管理分析

6、公建和市政公用設施分析

7、給排水規(guī)劃

8、電力規(guī)劃

9、電信規(guī)劃

10、投資估算

11、經濟指標

第三部分：景觀分析

1、空間解析

2、立面分析

第四部分：建筑

面積概念：

一、總體平面圖

征地面積:征地范圍內的面積，包括社區(qū)外道路用地面積。

例：凱旋花園征地面積15933M2（23.9畝）

用地面積:（也稱使用面積）開發(fā)商實際可使用面積。

例：凱旋花園用地面積14200M2（21.30畝）

基底面積:（也稱占地面積）建筑物所占地皮面積。

例：凱旋花園基底面積4980M2

建筑密度:基底面積/用地面積，該指用來標控制或說明小區(qū)建筑物的

密度，即空地與建筑物之間的比例。

例：凱旋花園建筑密度為35.07%

總建筑面積:小區(qū)內所有建筑物各層面積相加之和。

以凱旋花園公寓為例，即公寓、大堂、會所、幼兒園、商

住樓面積之和70700M2

容積率:總建筑面積/用地面積，該指標用來控制或說明開發(fā)的建筑總

量及高度與用地面積的比例關系。

例：凱旋花園容積率為4.98

綠化面積:小區(qū)內所有綠化面積之和。

例：凱旋花園綠化面積4692M2

綠化率:綠化面積/用地面積，該指標用來控制或說明小區(qū)綠化面積的

大小。

例：凱旋花園綠化率33%

二、平面圖

共墻本墻

使用面積（法定名稱為套內建筑面積）:套內房屋的使用面積，套內墻體面積，

套內陽臺建筑面積三部分組成。

建筑面積：為套內建筑面積與共有建筑面積之和。

面積計算及分攤：（商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則）

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的

套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共用建筑面積之

和。

一、套內建筑面積、共用建筑面積計算及分攤：

單元式房屋建筑面積：私有（套內）建筑面積、應分攤的共用（共有）建

筑面積。

1.套內建筑面積由以下三部分組成:

A、套（單元）內的使用面積為套臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)

生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

B、套內墻體面積；

C、陽臺建筑面積。

2.套內建筑面積計算：

套內建筑面積二套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

備注：

套內墻體面積:

2000年8月前：單元式房屋各套（單元）之間的分隔墻為共墻；套（單元）

與共用建筑空間之間的分隔墻為共墻；外墻（包括山墻）為本墻。共墻墻體水

平投影面積的二分之一分別計入相應的套內墻體面積和共用建筑空間的面積；本墻

墻體水平投影面積全部計入相應的套內墻體面積。

200（）年8月后：套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面

積，其中各套之間的分隔墻和公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻,

均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積，套內自有墻體按水平投影面積全部計入

套內墻體面積。

陽臺建筑面積:

2000年8月前：非封閉陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

2000年8月后：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投

影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按

水平投影的一半計算建筑面積。

3.共用建筑面積分攤系數(shù)計算：

共用建筑面積分攤系數(shù)=共用建筑面積/套內建筑面積之和

共有建筑面積:

2000年8月前：樓房內的電梯間、樓梯間、屋面梯間、公共通道、走廊、

門廳、大廳、大堂、管理井、垃圾道，建在幢內為本幢服務的電房、泵房、水

箱間、配電間和專用設備房（層）等配套設施。

2000年8月后：電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公

共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢服務的公共用房和管理用房

的建筑面積，以水平投影面積計算。

二、有關面積：

房屋建筑面積:房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括

陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋、結構牢固，層高2.2米以上（含

2.2米）的永久性建筑。

房屋產權面積:產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權由

直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

建筑識圖

一、圖紙

1.圖紙設計大型建筑一般分三個階段

第一階段:

初步設計總平面圖、鳥瞰圖、單位工程圖（平面圖、立面圖、部面

圖），重要建筑要畫透視圖供建設單位選擇。

第二階段:

擴初設計|：總平面圖、單位工程的平、立、剖面圖（同時要標出主要

尺寸和設計說明）

第三階段:|施工圖設計

2.中型建筑分兩個階段，即第二、三階段。

3.小型建筑為一個階段，即第三階段。

二、設計

建筑設計:范圍平面、立平、設計說明

結構設計:基礎墻、梁、層面等結構情況（按建筑尺寸來設計）

水電設備設計:

nn：給水（消防用水設置）、排水

[V]：照明電（民用電）、獨立電（設備用電）

三、施工圖

圖紙型號I：。號、1號（90X60公分）、2-5號

圖紙尺寸注法建筑總長、軸線尺寸和軸線編號（按坐標軸方向編號）、

門窗洞墻尺寸

結構類型|：磚墻承重及鋼筋于樓板結構，稱磚混結構、框架結構

圖紙方向:一般方向下部朝南，上部朝北，特殊要在圖面上注明方向。

圖紙類型|：建筑圖（建施）、結構圖（結施）、給排水圖（水施）、供電

圖（電施）、設備圖（設施）

四、平面圖常識:

名稱圖例說明

比例小于：2000時，可以不畫出入口

新設計的建筑物

_11_需要時可以在右上角以點數(shù)表示層數(shù)

原有的建筑物有設計中擬利用者，均應編號說明

—

計劃擴建的預留地或建筑

用細虛線表示

物

拆除的建筑物---------

------X-

上圖表示磚石、混凝土及金屬材料圍

圍墻

墻下圖表示鍍鋅

坐標

原有的道路—

計劃的道路—

室內地坪標高

室外整平標高

方格網交叉點標高

底層樓梯

中間層樓梯

頂層樓梯

廁所間

淋浴小間

孔洞

坑槽

煙道

通風道

空門洞

單扇門

預售知識

一、商品房預售管理

1.商品房預售是指：房地產開發(fā)經營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給

承購人，由承購人支付定金或房價款的行為（只適于城市商品房預售）。

2.申請商品房預售的條件：

a）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

b）持有建設工程規(guī)劃許可證；

c）投入開發(fā)建設資金達到總投資25%以上，并確立施工進度和竣工交

付日期；

d）向縣以上人民政府房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。

（多層樁基結束，高層土0.0）商品房預售人應按國家有關規(guī)定將預售

合同報縣以上人民政府房管部門和土地管理部門登記備案。（合同簽訂

后30天內）

3.商品房預售實行許可證制度：

辦理許可證須提交資料：

a）申請項目批文；

b）土地使用權證；

c）土地使用合同；

d）征地批文；

e）建設工程規(guī)劃許可證；

￡）建設規(guī)劃紅線圖；

g）建筑總平圖；

h）征地紅線圖；

i）營業(yè)執(zhí)照；

j）工程資金投入證明；

k）建筑施工合同；

1）施工計劃書；

m）施工計劃書（表格式反映）；

n）拆遷安置證明；

o）商品房預售項目統(tǒng)一標識；

4.商品房預售合同登記：

a）商品房預售須簽訂《商品房預售合同》，并在簽約30日，60日（境外）

內將《商品房預售合同》一式三份到市房管交易所辦理預售合同備案

登記手續(xù)。

b）須提交資料

c）商品房預售合同一式三份；

d）預購方（乙方）身份證或營業(yè)執(zhí)照復印件；

e）預售款進入監(jiān)管銀行處憑證（進帳單）。

5.商品房預售合同變更或換房

1）商品房預售合同更名：

a）已登記合同一式二份，新簽定的合同一式三份；

b）更名報告（雙方親自到場并簽章）；

c）戶口簿或當?shù)嘏沙鏊鶓艏C照或公證書；

d）更名雙方身份證或營業(yè)執(zhí)照復印件。

注：直系親屬不收費

2）商品房預售合同標的物更換（換房）

a）已登記合同一式二份，新簽定的合同一式三份；

b）換房報告（預購方親自到場并簽章）；

c）預購方身份證或營業(yè)執(zhí)照復印件。

注：不收費

3）樓花轉讓

a）樓花轉讓申請表；

b）轉讓雙方身份證或營業(yè)執(zhí)照；

c）轉讓報告；

d）已登記的合同一式二份。

注：按應付購房款的0.2%收費。

4）商品房預售合同注銷登記備案

條件須是：所批準預售的商品房竣工交付使用前。

須提交資料：

a）乙雙方所持的商品房預售合同；

b）申請注銷商品房預售合同登記備案報告；

c）填寫商品房預售合同注銷申請審批表；

d）預購方身份證。

注：按應付購房款的0.2%收費。

6.申請商品房預先登記統(tǒng)一標識標核

根據［榕房綜字（1998）262號］文件規(guī)定，在1999年1月1日以前已經預售

批準而未預先登記的商品房項目，在申請預先登記時，應向登記機關出具經交

易確認的該項目售樓時使用的原標識，原標識與現(xiàn)要求使用的統(tǒng)一標識沒有原

則予盾的，應盡量采用原標識。無法使用的應按規(guī)定重新編排。新標識經產權

處確認后，應及時將新舊標識對照材料書面通知交易所，并在檔案中記載新舊

標識。

須提交資料：

a）預售許可證復印件；

b）預售申請時所申報的項目名稱、座落、樓號書面報告；

c）預售（含銷售）時單幢（座）樓宇建筑平面圖及單元、附屬間等編號；

d）預售（含銷售）時單幢（座）樓宇樓層、單元等編號立圖示意圖；

e）已預售（含銷售）抵押時各合同（以合同編號為準）實際使用項目名

稱、座落、樓號、單元、附屬間標的物編號花名冊。

二、相關內容：

房地產轉讓

1.房地產轉讓：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其

房地產轉移給他人的行為。

其他合法方式包括以下行為：

1）以房地產作價入股（投資）；

2）一方提供土地使用權，另一方提供資金、合資、合作開發(fā)經營項目（合

資、合作形式）；

3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，其房地產權隨之轉移；

4）以房地產抵債的（委托拍賣、法院判決、債權債務）；

5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2.房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓,

下列房地產不得轉讓。

1）以出讓方式取得土地使用權，但不符合規(guī)定的條件；

2）抵押或查封的或其他形式限制房地產權利的；

3）依法收回土地使用權的；

4）共有房地產未經其他共有人書面同意的；

5）權屬有爭議的；

6）未依法登記領取權屬證書的；

7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

3.辦理轉讓的程序及收費標準

領取表格T■收件初審一調查T■復核一審批T■收費一別證（2個工作日）

契稅的交納

1.契稅的交納：97年前契稅6%

97年后契稅3%（分別以合同和發(fā)票為準界）

99.8.1后按契稅1.5%

2.以下行為為減免或者免征契稅

1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承覓土地、房屋用于辦公、

教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的免征；

2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的免征；

3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；

4）土地、房屋被縣以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬

其重新承受土地、房屋面積沒有超出被征（占）用原有土地、房屋面積的，應

繳納契稅；

5）土地、房屋權屬繼承共同占有的土地、房屋權屬分析的免征契稅；

6）承受荒山、荒水、荒地、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業(yè)生產

的免征契稅；

7）我國予以外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國機構及外交代表等可以免征；

8）財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。

房地產抵押番直

1.房地產抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押

權人提供債務履行擔保的行為。

2.房地產抵押包括：購房抵押、房屋抵押、在建工程抵押。

3.購房貸款抵押：是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行其

支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行

為。

下列行為不得設定抵押：

1）權屬有爭議的房地產；

2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產（職工住宅〈房改房〉

不得抵押）

3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

5）出典的房屋不得抵押（典當行）；

6）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產；

7）已注銷或吊銷的房地產有得抵押；

8）依法不得抵押的其他房地產。

4.如何辦理抵押登記

根據類型索取申請表一如實填寫申請表并蓋章簽字一提供有關材材料一房

地產抵押柜臺遞交申請一獲取收件立案單一當日或次日憑立案單進行實地查看

辦理情況（4個工作日）一辦理收費手續(xù)一鄰取合同和發(fā)票一交付抵押權人收

存一通知抵押權人領取產權房屋租賃管理。

房屋租賃

1、房屋租賃：是指房屋所有權人作為出租人將其房屋租給承租人使用，由

承租人向出租人支付租金的行為。

2、房屋租賃實行登記備案制度：簽訂、變更、終止租憑合同的，當事人

應當向房屋所在地房地產管理部門登記備案。

下列行為不得出租：

1）未依法取得房屋所有權證；

2）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權

利的；

3）共有房屋未取得共有人同意的；

4）權屬有爭議的；

5）屬于違法建筑的；

6）不符合安全標準的；

7）已抵押未經抵押權人同意的；

8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定；

9）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

3.房屋租憑登記提交證件房屋所有權證復印件；

1）租賃雙方身份證復印件；

2）租憑雙方租憑合同復印件、租憑合同審批表；

3）私房住房出租，18歲以上非本市區(qū)戶口的承租方需提供婚育證明；

4）單位須提供營業(yè)執(zhí)照復印件。

4.收費標準和稅費證收（由出租方繳款）

1）住宅、非住宅均按租金總額的1%收取；

2）稅費征收;

商品房產權須知

一、產權辦理程序：

1、客戶自行辦理產權證（代辦人須持業(yè)主的公證委托書辦理有關手續(xù)）

1）須由業(yè)主本人或購房合同指定代理人持購房合同正本、樓款收據及業(yè)

主或代理人身份證復印件到公司簽訂增/減面積補充合同及增/退差額款；

2）業(yè)主或代理人領取購房證明書；

3）業(yè)主持收款收據及補充合同到財務部換正式購房發(fā)票；

4）業(yè)主自行前往交易所辦理產權手續(xù)；

5）業(yè)主或代理人須向交易所提交以下文件：

a）商品房預售合同正本及復印件1份；

b）購房證明書正本及復印件1份；

c）正式發(fā)票正本及復印件1份（單位購房持蓋購房單位公章的發(fā)票復

印件2份）；

d）身份證復印件2份（如是單位購房須帶營業(yè)執(zhí)照復印件2份及法人

代理身份證復印件2份，代理人須持公證委托書）；

e）印章；

f）有關產權稅費。

2、由我司代辦產權證:

1）業(yè)主或代理人須將上述材料及代辦費交予我司，我司經辦人全權辦理

有關手續(xù)；

2）產權領?。?/p>

a）須由業(yè)主或代理人持身份證領取產權證并簽收及蓋手?。?/p>

b）如是代理人須持業(yè)主公證委托書、身份證領取并簽收及蓋手印；

二、商品房在辦理房屋所有權證時應提交的證件：

人私人買房:

a）購房證明書；

b）商品房預售合同；

c）發(fā)票；

d）身份證、產權人私章（產權人須到場，代理人須持公證委托書）；

e）外文證件須有中文翻譯公證。

2、單位買房：

a）購房證明書；

b）商品房預售合同；

c）發(fā)票復印件（加蓋購房單位公章）；

d）營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋購房單位公章）；

e）法人身份證復印件。

有關二手房轉讓程序

——二手房交易程序

交易受理：

1）隨帶《房屋所有權證》書。

2）賣方夫妻雙方隨帶結婚證原件（未婚的應持有未婚證明，離異或喪偶的

還應持至今未再婚證明）到現(xiàn)場簽字；買方本人或夫妻雙方到現(xiàn)場簽字。

3）買賣雙方隨帶身份證、私章。

交易審核：

由市或區(qū)交易所對本宗買賣進行必要的交易審核，以確保交易的安全性，

保護買賣雙方的合法權益。

交易評估：

由評估師到交易房屋現(xiàn)場進行實地評估。

繳稅：

以評估的價格為依據，根據國家和福州市政府有關規(guī)定納稅。

交易收件：

繳完稅后，買方會獲得交易所開據的“收件收據”，憑本件可在三個月內領

取《房屋所有權證》書。

按揭貸款程序及所需費用

二、辦理按揭貸款所需費用：

律師監(jiān)證費：貸款額*0.5%

保險費：合同價X0.08%*年限

交易所抵押監(jiān)證費：

50萬元以內0.08%;

50-100萬0.06%;

100萬-300萬0.04%;

300萬以上0.02%。

備注：以各地情況為準

按揭貸款中出現(xiàn)的問題

一、申請按揭貸款資格審查：

1）年滿18歲——60歲的法定公民。

未滿18歲的不能申請按揭，包括合同中同時簽屬其父母姓名的，做為共

有權人的也不能申請。

2）申請按揭的年齡上限為60歲。

i.男性公民申請按揭，申請年限的年齡不得超過60歲；

ii.女性公民申請按揭，申請年限的年齡不得超過55歲；

例如：現(xiàn)年53歲，男性只能申請7年按揭，女性只能申請2年按揭。其

實際年齡決定申請年限。

二、按揭所需費用及相關處理辦法：

1、交易所抵押監(jiān)證費

2、保險費：購房人要到銀行指定的保險公司購買保險，以保證銀行及購房

人的合法利益。如遇意外，按保險合同規(guī)定的賠償范圍進行賠償，銀行作為第

一受益人，在還清銀行余款情況下，剩余金額退還購房人。保險費須一次性付

清，如提前還清按揭余款，購房人不想再保險，可向保險公司退回剩余年限的

保險費。

3、律師監(jiān)證費

律師是銀行指定委托的，所有在律師面前簽章、蓋手印過程具有同等法律

效力。

三、其他問題及處理辦法：

1.關于開銀行存折及卡事宜：購房人持身份證到指定銀行辦理一張卡和存

折，以便銀行以后從卡中直接劃收還款本息。

2.關于利率問題，如遇國家利率調整，按銀行規(guī)定，以第二年的第一個月

執(zhí)行最新的利率為準。

3.辦理交易所抵押監(jiān)證手續(xù)時，需要提供銀行進帳單的復印件。

4.銀行審批下來后，購房人就應于每月20日前將每月應付款轉入卡中，銀

行每月20日從卡中劃走該收款數(shù)，如購房人未在卡中存入留有余額的月付款，

則銀行自動打出已存款。（這是目前普遍存在，總是客戶常常忘記要付款時間）。

5.購房人要提前還款，提前30天書面通知銀行。

6.交房后由我司代辦產權證，產權證交銀行抵押，購房人只留產權證復印

件及完稅單。

7.辦理律師監(jiān)證時，夫妻雙方需到場，如無法到場，需提供公證委托書才

能生效。

8.未婚的購房人需到戶口所在地居委會開具未婚證明；離婚時間超過半年

的，也要開具一張現(xiàn)有未婚證明。

9.辦理公積金貸款：要先到住房資金管理中心申請，同意后到原公積金指

定的開戶銀行辦理公積金貸款手續(xù)，最后再返回我司辦理按揭手續(xù)。

10.按揭還款期間，如要轉讓給第三人，必須要把所欠余款付清的情況下

可轉讓。

11.凡境外人士辦理按揭（港、澳、臺）均需加保并受權代理人。如按揭

期間發(fā)生的一切后果及其責任，均由代理人全全負責（以上為購房本人不在國

內，無法通知其本人的情況）。

物業(yè)管理

物業(yè)：指各類有經濟價值和使用價值的房屋及其附屬的市政、公用設施、

相鄰的場地。社區(qū)內的物業(yè)包括建筑、道路、管網、車場、車道、綠地等。

物業(yè)管理：指專門的物業(yè)管理機構與人員，受物業(yè)所有者的委托，按照法

規(guī)以經濟手段對物業(yè)進行養(yǎng)護、修繕、經營，為使用人提供多方面的服務。

?開發(fā)銷售未過半時，由開發(fā)商委托物業(yè)管理公司執(zhí)行物業(yè)管理。

?在樓盤入住率超過50%時，由業(yè)主選舉業(yè)主委員會與專業(yè)管理公司簽

訂托管合同，由專業(yè)公司根據法規(guī)，對已竣工驗收的各類房屋、綠化、市政道

路、配套設施的管理。

物業(yè)管理的作用：提高居住的生活效率、幫助房產保值增值。

缺乏專業(yè)管理的惡果：未能施行專業(yè)物業(yè)管理的社區(qū)易出現(xiàn)一年新、二年

舊、三年破、四年亂情形，就是因為缺乏有效的經濟管理手段，缺乏物業(yè)管理

的理念，管理部門非專業(yè)部門。而在這些缺乏專業(yè)管理的社區(qū)內，最受損失的

是物業(yè)價值受貶的業(yè)主。最明顯的例子是在管理不好的社區(qū)，業(yè)主拒交管理費，

物業(yè)管理公司遂減少服務項目或降低服務質量，最后的結果必是物業(yè)貶值。

小區(qū)內物業(yè)管理的基本內容與配備

客戶最敏感與最喜歡的物業(yè)標準是：安全、方便（配套全）、舒適、周邊環(huán)境

優(yōu)美。在銷售中對項目的具體情況要全部掌握，多加宣傳項目在安全、方便、

舒適、環(huán)境優(yōu)美方面的優(yōu)勢。

1、了解小區(qū)設計開發(fā)目標，包括水、電、氣等，凡項目所采用的建材與設

備都應詳加了解，掌握其性能與優(yōu)點。如：

A）小區(qū)采用變頻供水，變頻供水的好處。變頻供水指不在屋面上安裝水

塔，建地下水池，氣壓調節(jié)，輸送到各戶。好處：可減少二次污染，滿足對水

壓的需求，保持屋頂美觀、節(jié)能、管理成本低。（水塔需清潔，水塔中的浮球易

壞導致漏水）

B）給排水管件的性能與品質。管件安裝多為隱蔽工程，用材好壞，是使

用效果的關鍵。可以向客戶介紹管件的品牌，及該品牌與其它品牌相比的優(yōu)越

性能。

C）戶內電設施系統(tǒng)。如戶內電流容量最高可申請40安培，40安培無需二

次電增容改造，可節(jié)省客戶二次裝修中的費用。如電纜品牌的性能好，日后也

無需更換，足夠使用。上述建施內容可根據客戶需求，進行宣傳。

D）客戶在購房中所問的多為社會樓盤中的通病，上崗前要針對性地準備

好相關部分的介紹內容。

2、小區(qū)服務配套：客戶購房買的不只是面積、更要考察小區(qū)內生活的方便

度。常見的有：

A）自選商場

B）餐廳

C）美容廳

D）醫(yī)療保?。荷鐓^(qū)醫(yī)療保健，業(yè)主小病在社區(qū)內可解決。

E）老人活動中心

F）家政服務中心

3、物業(yè)服務部門設置：

A）物業(yè)辦公室：日常事務處理，包括接樓、收樓等。

B）工程部：對公共設備進行維修養(yǎng)護，為住戶家中設施提供修護幫助。

C）衛(wèi)生、綠化維護管理部

D）安全保衛(wèi)部：負責小區(qū)內的消防與治安

4、專業(yè)物業(yè)公司還負責小區(qū)與社會上各職能部門的協(xié)調工作。

建設項目報批程序

（以新成立房地產公司報批程序為例）

一、與被征用地單位簽訂《征地協(xié)議》。

申辦《建設項目選址意見書》（即所謂的“一書兩證”）

主辦單位：福州市城市規(guī)劃局介入項目可行性研究

目的：根據福州市城市建設總體規(guī)劃的要求，初步確定用地的功能：

A）住宅小區(qū)、商業(yè)區(qū)、商住兩用、辦公、公益事業(yè)等；

B）多層、高層。

用地現(xiàn)狀涉及：（1）菜地：應征得福州市蔬菜產銷領導小組辦公室同意。

目的：核算菜地面積，并進行菜地征用補償費測算。

（2）涉及國有資產：應征得國有資產管理部門同意并辦理

立項手續(xù)。包括資產評估、確認兩方面工作。

目的：防止國有資產流失。

（3）涉及文物保護：應征得文物管理部門的同意。

二、簽訂《土地使用權預約書》

主辦單位：福州市土地管理局用地處

三、申辦《企業(yè)名稱預先核準通知書》

主辦單位：福州市工商局外資處

目的：規(guī)范企業(yè)名稱

四、申辦“房地產開發(fā)資信審查和項目申請”

主辦單位：福州市建委外資處

目的：審核開發(fā)商的資金

五、申辦建設項目立項，項目可行性報批

1、項目所在地區(qū)報計劃委員會轉報文、初審、外資

2、市計劃委員會轉報文——外資處

3、省建委審查意見書——房管處

4、省計劃委員會——外資辦理、批復

5、省土地局審查意見

目的：審核項目是否符合國家產業(yè)政策、法規(guī)法律，并進行投資指導。

六、申辦《外商投資企業(yè)批準證書》

1、當?shù)亍^(qū)、市外經貿委、轉報文、備案

2、省外經貿廳——批復、頒發(fā)《批準證書》

七、申辦《企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》

主辦單位：市工商局（3個月內到資15%）

辦理驗資手續(xù)

八、申辦企業(yè)《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》

1、主辦單位：福州市建委房管處

目的：審查企業(yè)的技術含點、資金狀況，并核定開發(fā)資質等級

2、報省建委審批頒發(fā)的證書

九、辦理年度建設項目計劃任務書

主辦單位：福州市計委

目的：項目跟蹤管理

十、總平面規(guī)劃審批

開發(fā)商根據規(guī)劃局提供的初步規(guī)劃條件，委托設計院進行項目總平面布置

設計，進行最優(yōu)化設計。

主辦單位：市規(guī)劃局

參與單位：環(huán)保局、園林局、人防辦、文物管理局、消防支隊、開發(fā)商、

設計單位。

十一、申辦《建設用地規(guī)劃許可證》“一書兩證”第一證

主辦單位：規(guī)劃局

《建設用地許可證》

主辦單位：土地局

十二、申辦《房屋拆遷許可證》

主辦單位：福州市城市房屋拆遷管理辦公室

1、申辦拆遷凍結手續(xù)

2、申辦《許可證》

在拆遷范圍內進行產權調查，凍結、調查摸底

十三、申辦《土地使用證》“一書兩證”第二證：

交清土地使用權出讓，并拆平地上物，形成圍墻空地后。

主辦單位：土地局

1、確定規(guī)劃條件

2、建筑方案會審

3、擴初設會審

4、施工圖審批

十四、申辦《建設工程規(guī)劃許可證》由以下各部分組成：

（一）.明確規(guī)定項目規(guī)劃條件：

A）征地面積；

B）用地面積；

C）基底面積；

D）建筑密度=③/②

E）總建筑面積（其中住宅、公共設施等）

F）容積容=⑤/②

G）硬地面積：道路、停車場、其它

H）綠地面積=②-（③+⑦）

I）綠地率=⑧/2

（二）?建筑方案會審（立面設計）

側重：外觀、造型。

規(guī)劃局牽頭、市政府分管領導、建委、土地局、消防、人防、環(huán)保、園林、

抗震、開發(fā)商、設計單位。

目的：方案的最優(yōu)化、各部門從各自的角度對方案提出意見。

（三）擴初設計會審（總投資在2000萬人民幣以上的工業(yè)建筑），大中型重

要的紀念性的公共建筑。高層建筑、多層用地面積7.5畝以上。

側重：建筑技術性審查

市建委牽頭、規(guī)劃局、消防、環(huán)保、園林、人防辦、文物、抗震

對初步建筑設計提出意見

（四）施工圖審批

規(guī)劃局、建筑科技科、抗震辦、環(huán)保局、消防、園林、人防、城建檔案館；

各部門對項目建筑設計作出審核意見，是否同意施工。同意后，向市城建

檔案館繳納檔案管理押金，方可辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。

管線會審（總用地面積超過1公頃［15畝］或大中型公共建筑和高層十五、建

筑均應進行管線會審）。

參加單位：

福州電業(yè)局（用電咨詢）、電信局、自來水、市政、煤氣、溫泉、有線電視、

交警、開發(fā)商、設計單位

目的：使工程交付使用后，各項生活、辦公設施到位、并做到整潔、有序，

如：強電、弱電分開

十六、《建設工程規(guī)劃許可證（市政工程）》、《破路證》、《占道證》市規(guī)劃局

十七、開工準備

資金審核：驗資報告、銀行存款證明、工程預算

十八、申辦《建設工程施工許可證》

已完成“路通、電通、水通、工地平整”，即所謂“三通一平”后，方可向

市建委申請《建設工程施工許可證》。

1、開發(fā)商與施工隊簽訂合同，合同鑒證。

2、委托質量監(jiān)督。

3、辦理文明安全監(jiān)察（施工現(xiàn)場負責人、施工員、安全員的培訓）。

4、施工臨時排水沉淀。

5、核發(fā)施工許可證。

十九、施工用水申請

二十、施工用電申請

項目施工開始

二十一、申辦《商品房預售許可證》

1、土地使用權出讓金

2、持有《土地證》

3、持有《建設工程規(guī)劃許可證》

4、投入建設資金到工程建設總投資25%以上

5、并確定施工進度和竣工交付日期后

向福州市房管局申辦《商品房預售許可證》

二十二、建筑工程單體工程竣工驗收

主辦單位：市建委、市建筑工程質量監(jiān)督站

二十三、工程竣工綜合驗收

用地0.5公頃（5000平方米）以上或建筑面積2萬平方米以上的住宅新村，

按規(guī)劃要求，建筑安裝單位工程，單體驗收合格，并按規(guī)劃要求各項配套建設

已完成的均應向市建委申報工程竣工綜合驗收。

市建委、規(guī)劃局、園林局、市容管理委員會、房管局、土地局、環(huán)保局、

城建檔案館、消防、自來水、電信局、電業(yè)局、人防辦、郵政、街道、物業(yè)公

司、共同參與驗收。

二十四、商品房、拆遷安置房預先登記

竣工驗收之日起一個月內向福州市房地產產權監(jiān)理處申請，經預先登記，

購房人方可辦理房地產權屬登記。|至此，房地產開發(fā)工作合格，全部完晟「

第三講銷售人員專業(yè)形象和專業(yè)禮儀

?服飾：

1、銷售人員一律穿統(tǒng)一制服，制服必須清潔平整、鈕扣齊全、無開線、無靡損、袖口、領口無污漬、

斑痕；

2、不許內襯衣露出外衣，不準袒胸露背；

3、手上不許佩戴手表以外的飾物，手表不顯露，不松馳；

4、男銷售人員襪子著深色，女銷售人員最好著肉色；

5、隨時保持鞋面清潔、亮澤。

?儀表：

1、頭發(fā)要勤清洗和梳理，保持整潔，銷售人員頭發(fā)不能蓋臉，女士一般不留長發(fā)，若是長發(fā)，必須

束起，不可披頭散發(fā)，身體任何部位不能有零亂散落的頭發(fā)、頭皮屑；

2、男士每日修刮胡子，不露鼻毛；

3、指甲應常修剪，不可留太長；

4、保持口腔清潔，早晚刷牙，上班前漱口，不吃蔥、蒜、臭豆腐等有刺激性氣味的食物；

5、女銷售人員不與客人爭芳斗艷，不濃妝艷抹，應以淡妝為宜，不涂指甲油；

6、自我訓練笑容，給顧客一種輕松、親切、友善、愉快的笑容，讓人可以接受并能對你樹立起信心

的職業(yè)性微笑。

?儀態(tài)和舉止要求：

1、儀表、舉止要求：

儀態(tài)指的是人們在交往活動中舉止所表現(xiàn)出的姿態(tài)和風度

1）走路要輕，說話音量保持適當，舉止動作盡量輕；

2）走路姿勢要端正，腳步輕穩(wěn)，不要東張西望、搖