2017年9月份“以案釋法”案例四件(李滄)

李滄區(qū)9月份以案釋法案例以案釋法樓房買賣合同糾紛[案情介紹]原告(二審上訴人)：**華宇工貿(mào)有限公司(以下簡稱華宇公司)被告(二審上訴人)：***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱雅**荷公司)中級人民法院經(jīng)審理查明：2006年12月12日，華宇公司與雅**荷公司簽訂了兩份《商品房買賣合同》，約定：華宇公司購買雅**荷公司開發(fā)商業(yè)用房2340平方米，房屋總價款為2129.4萬元，華宇公司于2007年2月1日前付清全部房款。合同還約定，出賣人雅**荷公司應(yīng)當(dāng)于2007年6月30日前，將經(jīng)驗收合格的商品房交付買受人華宇公司，出賣人逾期交房，按日向買受人支付已交付房屋價款萬分之一的違約金等。華宇公司于2006年12月8日至2007年4月25日分五次向雅**荷公司支付了商鋪款共計2129.4萬元。2007年10月14日華宇公司向雅**荷公司書面提出商鋪變更項目要求，言明對一層商鋪1一9檔非承重墻進(jìn)行部分改動，并在部分商鋪柱子間加做落地玻璃窗等。同年11月26日雅**荷公司完成上述工程改造。2008年5月5日，雅**荷公司向華宇公司出具承諾書，承諾：一、在七個工作日內(nèi)將裝修臨時水電接通引入，并及時開始進(jìn)行正式水、電、暖、弱電的安裝施工;二、積極組織商鋪門前道路施工，確保于五月底前行人暢通。本案所涉房屋于2007年9月29日通過了竣工驗收。2009年8月26日在西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站備案登記。華宇公司分別于2009年6月16日、6月29日以特快專遞的方式向雅**荷公司發(fā)函，要求其履行交房義務(wù)。2009年7月11日，華宇公司與雅**荷公司辦理了房屋交付手續(xù)。2010年6月23日，華宇公司以雅**荷公司遲延交房730多天，按合同約定計算違約金155.45萬元，不能彌補按該小區(qū)同等地段商業(yè)用房租金標(biāo)準(zhǔn)2007~2008年度月租金為65元/平方米，2009年月租金為85元/平方米計算出的租金損失365.04萬元為由起訴，請求法院判令：雅**荷公司向華宇公司支付逾期交房造成的經(jīng)濟損失365.04萬元。被告辯稱：該房屋在2007年9月就已具備交房條件，其曾多次電話通知原告收房，原告不來收房，理由是沒找到承租人，導(dǎo)致雙方遲延辦理交接手續(xù)，逾期交房的責(zé)任應(yīng)由原告承擔(dān)。原告起訴已經(jīng)超過2年訴訟時效。原告至今未將商鋪出租出去，不存在實際損失。請求駁回原告的訴訟請求。[案情分析]

關(guān)于違約金數(shù)額能否進(jìn)行調(diào)整，以及如何對違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，是實踐中爭議很大的一個問題。本案即是一個涉及違約金是否調(diào)高的典型案例。涉及的一個焦點問題是，在雅**荷公司構(gòu)成違約的情況下，華宇公司以合同中約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)不足以彌補實際損失為由請求法院調(diào)高違約金，應(yīng)否支持。關(guān)于雅**荷公司違約責(zé)任承擔(dān)的認(rèn)定違約責(zé)任是民事責(zé)任的一種，是指合同當(dāng)事人因過錯不履行合同或者履行合同不符合合同約定條件而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。它是一種財產(chǎn)責(zé)任，具體表現(xiàn)為支付違約金、賠償損失、繼續(xù)履行等。違約責(zé)任的產(chǎn)生，以其所依附的合同有效為前提，只有當(dāng)事人簽訂的合同有效，合同在當(dāng)事人之間才具有相當(dāng)于法律的效力，合同中所設(shè)立的權(quán)利和義務(wù)受法律保護。違約金是一種重要的民事責(zé)任形式，是由當(dāng)事人協(xié)商確定的，是法律確立的合同自由原則的具體體現(xiàn)。《民法通則》第112條、《合同法》第114條第1款，均規(guī)定了違約責(zé)任的承擔(dān)方式。本案所涉商品房買賣合同符合法律規(guī)定，合同為有效自無異議。雙方當(dāng)事人在合同中約定了出賣人逾期交房，按日向買受人支付已交付房屋價款萬分之一的違約金，即約定了違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)。此種約定在性質(zhì)上屬于賠償性的，它指明了違約后所需承擔(dān)責(zé)任的具體范圍。本案雅**荷公司遲延交付房屋，違反了合同約定，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。所承擔(dān)責(zé)任的范圍原則上應(yīng)依當(dāng)事人的約定。贈與合同的異議案情介紹原告曾某與被告王某于1993年結(jié)婚，婚后于1994年、1996年分別生育女孩小曾、兒子小王。后因感情破例，于2006年\o"協(xié)議離婚"協(xié)議離婚。根據(jù)協(xié)議第三條約定，共有房屋屬原告的一半份額原告同一處分其女兒小曾、兒子小王共同所有?；橐鲫P(guān)系解除后，原告無房居住仍在該房第三層居住。2006年5月26日，被告以原告居住的房屋為其所有為由強行要原告交出房門及大門鑰匙，并將原告趕出大門。在原告離開后，被告將大門及房門鎖全部換掉，致使原告無法進(jìn)入該房屋，原告遂訴至法院。

[案情分析]第一種意見認(rèn)為，原告將屬自己份額的房屋贈與給自己的子女，通過贈與的方式已對房屋作了處分，喪失了房屋的所有權(quán)，當(dāng)然喪失了居住權(quán)。

第二種意見認(rèn)為，原告在與被告協(xié)議\o"離婚"離婚時，雖然將屬自己份額的房屋贈與給自己的子女，但雙方的子女并未在協(xié)議上簽字，因而雙方在離婚協(xié)議中做出意識表示只是單方法律行為。不夠成\o"合同法"合同法意義上的贈與合同，贈與合同并沒有成立，原告對房屋享有所有權(quán)。第三種意見認(rèn)為，原告在與被告在離婚協(xié)議中將屬自己份額的房屋贈與給自己的子女的行為屬于贈與行為，贈與合同成立，但未生效，原告可以通過行使贈與合同的任意撤銷權(quán)撤銷贈與，維護其對房屋的所有權(quán)。筆者同意第三種意見，主要理由如下：本案爭議的焦點在于原被告簽訂的離婚協(xié)議中約定將原告所有的房屋贈與自己子女，該種行為是否有效？根據(jù)《合同法》第185條規(guī)定：“贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同”。從這一條規(guī)定可以看出贈與合同是諾成合同。所謂諾成合同，是指當(dāng)事人一方的意思表示一旦經(jīng)對方同意即能產(chǎn)生法律效果，即“一諾即成”的合同。贈與合同一經(jīng)受贈人表示接受便宣告成立。贈與合同為不要式合同，所謂“不要式合同”，是指法律沒有要求必須具備特定的形式的合同。不要式合同不排斥合同采用書面、公證等形式，只是合同的形式不影響合同的成立。贈與合同既可采用口頭形式，又可采用書面形式或者在合同訂立后辦理公證證明。無論采用何種形式，也無論是否經(jīng)過公證，都不影響贈與合同的成立。因贈與合同屬于非要式合同，其在形式上比較隨意，即可以是口頭上贈與，也可以以書面方式的贈與。據(jù)此第二種意見認(rèn)為原告在離婚協(xié)議中將自己份額的房屋贈與自己的子女的行為，因沒有子女在協(xié)議上簽字而使得贈與合同不成立的說法不能成立。所謂的簽字只是能證明當(dāng)事人意識一致的體現(xiàn)，因贈與合同屬于不要式合同，在表現(xiàn)形式上具有靈活性，法律沒有要求受贈與人要做出書面的意識表示；另外對于受贈與人小曾（14歲）、兒子小王（12歲）系限制行為能力人，要其對接受贈與的行為做出書面的表示，太過苛刻，故若原告沒有相反證據(jù)證明受贈人不接受贈與，則應(yīng)推定受贈與做出接受贈與的意識表示。根據(jù)舉證責(zé)任規(guī)則，原告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定贈與合同成立。

但合同的成立并不意味著合同的生效，贈與合同的生效需要滿足其生效要件。根據(jù)《合同法》第一百八十七條規(guī)定：贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。也就是說贈與合同生效從交付贈與物或者辦理相關(guān)手續(xù)時生效。在本案中要使得原告贈與房屋的合同生效，則需要辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。故本案中贈與合同雖成立但未生效，原告并沒有喪失其對房屋的所有權(quán)。贈與合同的贈與人享有任意的撤銷權(quán)。贈與的任意撤銷是指贈與合同成立后，贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，贈與人可以根據(jù)自己的意思不再為贈與行為。法律規(guī)定贈與的任意撤銷，源于贈與是無償行為。既便贈與合同已經(jīng)成立，也還可以允許贈與人因自身的某種事由撤銷贈與，這也是贈與合同與其他有償合同的顯著區(qū)別。尤其是有的贈與合同的訂立，是因一時情感因素而欠于考慮，如果絕對不允許贈與人撤銷，則對贈與人太過苛刻，也有失公允。

本案中原告的贈與合同不符合贈與的財產(chǎn)已轉(zhuǎn)移其權(quán)利的、贈與合同訂立后經(jīng)公證證明的、贈與合同具有社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)這三個限制行使任意撤銷權(quán)的條件。故原告可以行使贈與合同的撤銷權(quán)，通過撤銷贈與來維護自己對房屋的所有權(quán)。筆者認(rèn)為，原告在與被告在離婚協(xié)議中將屬自己份額的房屋贈與給自己的子女的行為屬于贈與行為，贈與合同成立，但未生效，原告可以通過行使贈與合同的任意撤銷權(quán)撤銷贈與，維護其對房屋的所有權(quán)。因重大誤解簽合同，權(quán)益能否獲救濟【案情】2007年5月，甲商場同時新進(jìn)了兩款最新型的手機。店員在柜臺處擺放價格標(biāo)簽牌時，不小心將兩款手機的標(biāo)簽牌弄混了，原本價值4000元的乙手機被標(biāo)成了2500元，而價值2500元的丙手機前面擺放的是數(shù)額為4000元的標(biāo)簽牌。后來李某到甲商場選購手機時，看中了乙手機，覺得這款手機不僅功能齊全，而且價格便宜，與旁邊的丙手機相比，性價比更高，于是立即掏錢買了一部乙手機。事后，當(dāng)甲商場月底查賬盤點時，發(fā)現(xiàn)少了1500元，再仔細(xì)核查，發(fā)現(xiàn)是由于手機標(biāo)簽牌弄錯導(dǎo)致的。因為李某恰好在這家商場辦理了會員卡，留有詳細(xì)的個人聯(lián)系方式，于是甲商場很快就和他取得了聯(lián)系，將事情的前因后果告訴他，并提出了兩套解決方案：（1）李某將已購買的乙手機返還給甲商場，甲商場將2500元貨款全數(shù)退換；（2）李某繼續(xù)使用這部手機，但需要向甲商場補繳1500元貨款。對此，李某明確表示拒絕，并認(rèn)為雙方之間的買賣合同關(guān)系已經(jīng)成立，自己作為善意相對一方當(dāng)事人，根本不知道手機的真是價格應(yīng)該是多少，既然已經(jīng)支付了對價之后購買了這部手機，甲商場不能反悔，而且這其中的過錯不在李某而是在甲商場，是由于商場內(nèi)部管理不嚴(yán)格，造成員工弄混了兩部手機的標(biāo)簽牌，這完全和李某無關(guān)。無奈之下，甲商場只好將李某告上了法庭，請求判令被告李某補繳1500元貨款。庭審中，經(jīng)過法院做工作，雙方最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，李某同意再補繳1500元?！驹u析】本案所涉及的問題在于：當(dāng)一方當(dāng)事人是基于重大誤解而簽訂了合同，此時合同的效力該如何認(rèn)定？當(dāng)事人能否獲得法律的救濟？我國《合同法》第54條第1款規(guī)定，當(dāng)事人因重大誤解而訂立的合同，有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以變更或者撤銷。這一條正式對處于上述困境的一方當(dāng)事人提供的救濟和保護。合同是雙方當(dāng)事人對彼此權(quán)利義務(wù)的約定。一個合法有效的合同首先應(yīng)當(dāng)能體現(xiàn)雙方當(dāng)事人真實意思的表示。如果一方基于重大誤解作出判斷和形成認(rèn)識，進(jìn)而簽訂合同，這樣的合同看似平等自愿，但實際上與這方當(dāng)事人形成約束力。相應(yīng)地，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)賦予這方當(dāng)事人一個選擇的機會，讓他可以對合同進(jìn)行重新審視、修訂，作出真正符合其內(nèi)心意思的表示。在這里，為了避免當(dāng)事人濫用權(quán)利，還需要了解一下什么是重大誤解。所謂重大誤解是指：一方當(dāng)事人由于自身的過錯，對合同條款當(dāng)中涉及該當(dāng)事人重大利益的那部分內(nèi)容產(chǎn)生了誤解，由此簽訂了合同。其構(gòu)成要件一般包括：（1）一方當(dāng)事人因為誤解作出了意思表示，也可能存在雙方都因為誤解作出了意思表示；（2）當(dāng)事人發(fā)生誤解是由于當(dāng)事人自身缺乏必要的信息、技能、粗心大意等原因，對合同內(nèi)容的認(rèn)識出現(xiàn)了錯誤，而不是由于對方當(dāng)事人故意捏造虛假信息或隱瞞真實信息造成誤導(dǎo)，即對方當(dāng)事人并沒有過錯；（3）產(chǎn)生誤解的對象通常是合同的主要條款，并且直接影響了當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的設(shè)定。同時，要注意發(fā)生的誤解必須達(dá)到“重大”的程度才可以成為撤銷該合同的理由，對此，可以從雙方面進(jìn)行判斷：（1）發(fā)生誤解的事項，應(yīng)當(dāng)是對合同效力具有重大影響的條款，或者是與產(chǎn)生誤解的一方當(dāng)事人的利益密切相關(guān)的條款；（2）誤解對當(dāng)事人的影響程度，應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人如果知道這部分信息是錯誤的，就不會實施這種行為，同時普通人在同等情況下也是這樣認(rèn)為的。通常屬于重大誤解的內(nèi)容可以包括：對于合同性質(zhì)的誤解，如明明是需要支付一定對價的買賣合同，卻理解成了可以免費獲得的贈與合同；對對方當(dāng)事人的誤解，以為是和高某簽約，但實際上是和高某的兒子簽約；對標(biāo)的物質(zhì)量、規(guī)格、品種、價格等的誤解，如本案。因為重大誤解而訂立的合同中，由于發(fā)生過錯是形成誤解的一方當(dāng)事人，對方主觀上并沒有過錯，但是卻因為合同效力的變化而受到影響。為了保護無過錯一方當(dāng)事人的利益，需要對作出誤解一方的權(quán)利進(jìn)行平衡。因此，法律規(guī)定：因為重大誤解而簽訂的合同，并因此受損的一方當(dāng)事人可以請求對合同進(jìn)行撤銷或變更，但是撤銷權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)在發(fā)生重大誤解的一方當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使，如果在知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)歸于消滅。此外，如果因為撤銷或變更合同給沒有過錯的對方當(dāng)事人造成損失，那么，在合同撤消后，有過錯的一方需要給予對方相應(yīng)的賠償。本案中，甲商場因為自身的過錯，將丙手機的價格誤認(rèn)為是乙手機的價格，以低于正常價格1500元的價格將乙手機賣給了并無過錯的李某，這是基于重大誤解達(dá)成的買賣合同關(guān)系。當(dāng)甲商場發(fā)現(xiàn)這一情況后，及時找到李某解決，遭到拒絕后起訴至法院，請求對合同予以變更，即讓李某補足差價，這是符合法律相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)受到法律的支持。當(dāng)然，甲商場也可以選擇請求法院撤銷這份買賣合同，由于合同被撤消后，發(fā)生自始無效的法律后果，甲商場需要將2500元貨款全數(shù)返還李某，同時取回那部價值4000元的手機。債權(quán)人與債務(wù)轉(zhuǎn)移后的債務(wù)承擔(dān)人達(dá)成新合意引發(fā)糾紛如何處理【案情】1999年甲資產(chǎn)管理公司（甲方）與乙建筑集團公司（乙方）簽訂了一份加工承攬合同，約定：由甲方自行采購材料并為乙方加工制作鋼制大模板及配套材料，乙方向甲方支付加工承攬費176萬元。合同簽訂后，甲資產(chǎn)管理公司依約為乙建筑集團公司加工制作了合同約定的定作物，并陸續(xù)收到部分加工費。2001年8月乙建筑集團公司（乙方）與丙房地產(chǎn)開發(fā)公司（丙方）簽訂了一份補充協(xié)議，約定：丙方與甲資產(chǎn)管理公司已于2001年8月簽訂了一份購房契約，即甲資產(chǎn)管理公司購買丙方開發(fā)項目“花園小區(qū)”的房屋一套；甲資產(chǎn)管理公司應(yīng)向丙方支付的上述房屋價格款911924元，在丙方應(yīng)向乙方支付的工程項目價款中抵扣。同時，乙建筑集團公司（乙方）又與甲資產(chǎn)管理公司（甲方）簽訂了一份關(guān)于以房屋折抵欠款的協(xié)議，約定：乙方以丙方地產(chǎn)開發(fā)公司“花園小區(qū)”房屋一套抵付甲方欠款911924元；乙方將協(xié)助甲方同丙方地產(chǎn)開發(fā)公司辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，如甲方不能取得用以抵消欠款的上述住宅的產(chǎn)權(quán)，則本協(xié)議自始無效。2001年9月甲資產(chǎn)管理公司（甲方）又與丙地產(chǎn)開發(fā)公司（丙方）重新簽訂了一份商品房買賣合同，約定：甲方以911924元的價格購買丙方開發(fā)的“花園小區(qū)”商品房一套。該合同簽訂后，丙房地產(chǎn)開發(fā)公司將“花園小區(qū)”的一套商品房交付甲資產(chǎn)管理公司使用，但是甲資產(chǎn)管理公司并未向該公司支付房款。后甲資產(chǎn)管理公司以丙方地產(chǎn)開發(fā)公司未辦理上述房屋的房產(chǎn)證為由訴至丁法院。對此，丙房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱：2001年我公司與甲資產(chǎn)管理公司簽訂一份編號1“商品房買賣合同”，同時又與乙建筑集團公司簽訂一份“補充協(xié)議”，約定甲資產(chǎn)管理公司應(yīng)支付的購房款在我公司拖欠乙建筑集團公司的工程款中抵扣，但由于乙建筑集團公司并未履行抵賬協(xié)議，而是于2001年8月底通過仲裁形式解決其余我公司之間的債權(quán)債務(wù)問題，為此我公司于2001年9月就上述合同涉及的房屋，與甲資產(chǎn)管理公司又重新簽訂了一份編號2“商品房買賣合同”，后依據(jù)這份新合同的約定，將房屋交付甲資產(chǎn)管理公司使用，并認(rèn)為編號2“商品房買賣合同”簽訂的同時，原有的編號1“商品房買賣合同”及其相應(yīng)的具有抵賬性質(zhì)的“補充協(xié)議”已經(jīng)作廢，而甲資產(chǎn)管理公司未能按照新合約支付購房款已屬違約，故不同意甲資產(chǎn)管理公司的訴訟請求。丁法院經(jīng)審理認(rèn)為：鑒于甲資產(chǎn)管理公司與丙房地產(chǎn)開發(fā)公司在簽訂編號1“商品房買賣合同”后，對“補充協(xié)議”的理解產(chǎn)生分歧，致使“補充協(xié)議”客觀上尚未實際履行，故判決甲資產(chǎn)管理公司給付丙房地產(chǎn)開發(fā)公司的購房款911924元；在甲資產(chǎn)管理公司足額支付購房款后，丙房地產(chǎn)開發(fā)公司為其具有購房發(fā)票、協(xié)助辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。后甲資產(chǎn)管理公司認(rèn)為：自己是通過正常的買賣程序而非抵債程序獲得上述商品房的產(chǎn)權(quán)，抵債目的并未實現(xiàn)，債權(quán)仍處于懸空狀態(tài)。故訴至法院，請求判令乙建筑集團公司支付拖欠的加工承攬費911924元及利息。法院經(jīng)審理判決駁回原告甲資產(chǎn)管理公司的訴訟請求?！驹u析】本案涉及的問題在于，在債務(wù)轉(zhuǎn)移過程中，當(dāng)債務(wù)人與第三人簽訂債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議后，債權(quán)人又與上述債務(wù)承擔(dān)人就相關(guān)債務(wù)達(dá)成新的合意，該合意將產(chǎn)生什么樣的法律后果？債務(wù)轉(zhuǎn)移是指由第三人代替原債務(wù)人承擔(dān)債務(wù)，加入到債的關(guān)系中，成為合同中新的債務(wù)人，而原債務(wù)人則脫離債務(wù)關(guān)系，即使新債務(wù)人此后不履行債務(wù)了，也與原債務(wù)人沒有關(guān)系了，債權(quán)人不得以此為由要求原債務(wù)人繼續(xù)履行相關(guān)債務(wù)。同時，基于原債務(wù)產(chǎn)生的一切抗辯權(quán)也歸屬于新債務(wù)人，新債務(wù)人可以主張原債務(wù)人對債權(quán)人的抗辯，但專屬于原合同當(dāng)事人的權(quán)利除外。此外，債務(wù)轉(zhuǎn)移還是一種無因行為，即第三人和原債務(wù)人之間的債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議究竟是基于什么原因簽訂的在所不問，而且，這一原因此后是否繼續(xù)有效、是否被撤銷或解除，均不影響債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議的效力，新債務(wù)人不得以原債務(wù)人未