2016濟(jì)南房地產(chǎn)市場年度研究報告(1)課件

2016年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場研究年度報告思源地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)|濟(jì)南公司

報告中的信息或所表達(dá)的意見不構(gòu)成任何投資買賣建議。本報告版權(quán)歸思源公司所有，未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個人不得以任何形式翻版、復(fù)印、刊登、發(fā)表和引用。【參考樣本】土地信息來源于濟(jì)南市國土資源局網(wǎng)站，為濟(jì)南市七區(qū)（不包含章丘區(qū)）可經(jīng)營性用地（包括住宅用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地、文體娛樂用地等），工業(yè)、倉儲等其他性質(zhì)的用地不在統(tǒng)計范圍之內(nèi)；板塊住宅數(shù)據(jù)選取131個市場上具有一定代表性的住宅在售項目；別墅數(shù)據(jù)選取市場19個具有一定代表性的別墅在售項目；公寓數(shù)據(jù)選取市場16個具有一定代表性的公寓在售項目；本報告思源市場數(shù)據(jù)為項目簽約口徑，統(tǒng)計范圍為濟(jì)南市七區(qū)（不包含章丘區(qū)）。聲明本報告數(shù)據(jù)均來源于思源數(shù)據(jù)平臺，分析結(jié)果僅供參考。摘要住宅市場普通住宅新增供應(yīng)量逐年增加，2016年仍舊穩(wěn)定高位普通住宅成交駛?cè)肟燔嚨溃?016年達(dá)到新量級整體市場基本向好，存銷比略有起伏但總體穩(wěn)定在健康范圍內(nèi)全年價格漲幅較大，7月后價格逐步走高別墅市場高端改善客戶持續(xù)釋放，16年達(dá)到僅5年銷售量峰值別墅項目的特殊性，單盤可以影響整體量價水平公寓市場庫存量逐年增多，新增供應(yīng)量為近年最低，去庫存仍是主要任務(wù)濟(jì)南市公寓市場規(guī)模較小，個別項目可以引領(lǐng)整體市場格局目錄

行業(yè)消息

宏觀市場

一級市場二級市場后市預(yù)測行業(yè)消息1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1日“二孩政策“正式實(shí)施1日央行：自3月1日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)4日濟(jì)首次購房首付最低20%；8日財政部：公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營免征三年房產(chǎn)稅25日濟(jì)南公積金擬最高可貸70萬個人最高可貸40萬元21日山東將放寬住房公積金使用條件裝修能用公積金31日不管是公積金貸款還是商業(yè)貸款，只要在還貸期間、手續(xù)齊全就可以分別去提取公積金。26日濟(jì)南公積金繳存額再調(diào)月繳最低155元19日一線城市重啟限購二線熱點(diǎn)樓市調(diào)控風(fēng)聲21日國管公積金出新規(guī)定下月起提取手續(xù)材料量減少80%29日濟(jì)南房產(chǎn)新政出爐：溢價超100%土地出讓價款15日繳清2日濟(jì)南樓市限購，非本市戶籍家庭在我市限購一套住房11日國土部別墅用地停止審批全國將停止別墅類用地的土地供應(yīng)11月12月25日濟(jì)南高新區(qū)劃入73個村臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)提速14日首套房利率8.5折優(yōu)惠26日濟(jì)南出臺升級版限購政策行業(yè)消息行業(yè)消息2月2日，不限購城市，一套房貸首付20%-25%，二套房≥30%。2月9日，國務(wù)院：除超大特大城市外其他不得設(shè)置落戶限制。2月15日，央行等八部委聯(lián)合加快推進(jìn)住房貸款資產(chǎn)證券化。2月19日，財政部等三部門發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。2月21日，公積金存款利率升至1.5%3月1日，中國人民銀行普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。5月1日，財政部：在全國范圍內(nèi)全面推開“營改增”，全部營業(yè)稅納稅人，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。5月1日，住建部：住房公積金繳存比例不得超過12%，生產(chǎn)經(jīng)營困難企業(yè)除可以降低繳存比例外，還可申請暫緩繳存住房公積金。6月3日，國務(wù)院：實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場。7月9日，納房產(chǎn)稅有困難經(jīng)批準(zhǔn)可減免7月11日，全國人大：目前房地產(chǎn)稅法仍在起草過程之中，操作難度很大。。7月17日，發(fā)改委：房地產(chǎn)主基調(diào)是去庫存，將更注重因城施策。8月4日，國土部：加快地籍區(qū)劃分不動產(chǎn)登記在基層落地。9月11日，住建部：在堅持分類調(diào)控、因城施策的同時，也將建立全國房地產(chǎn)庫存和交易監(jiān)測平臺。10月10日，國務(wù)院：商業(yè)用房可改成住宅性質(zhì)享民用水電氣10月13日，國土資源部等五部委：允許進(jìn)城落戶人員有償轉(zhuǎn)讓宅基地。12月9日，中共中央政治局：房地產(chǎn)稅與不動產(chǎn)登記制度是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制最為重要的兩大政策工具。12月23日，財政部：金融房地產(chǎn)開發(fā)等增值稅政策進(jìn)一步明確行業(yè)政策——“去庫存”仍是主基調(diào)，各城市分類管控，因城施策，加快建立長效機(jī)制行業(yè)消息2月25日，全面清理現(xiàn)有土地儲備機(jī)構(gòu)。3月13日，房地產(chǎn)稅法已列為第一類立法項目。4月26日，國土資源部制定《不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明監(jiān)制辦法》。5月12日，國土資源部：提高土地節(jié)約集約利用水平，堅持協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌發(fā)展，促進(jìn)國土空間開發(fā)格局優(yōu)化。5月16日，國土資源部：明確我國要加強(qiáng)和改進(jìn)土地計劃管理，強(qiáng)調(diào)要保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，尤其是“保障養(yǎng)老用地”。6月3日，中國銀監(jiān)會、國土資源部：農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款。6月13日，國土部:十三五壓縮新增建設(shè)用地總量，盤活存量。6月27日，住建部：中國城市地下空間將納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。8月2日，國土資源部：收緊供地節(jié)奏，細(xì)化嚴(yán)厲打擊閑置土地等。8月4日，國土部：加快地籍區(qū)劃分，不動產(chǎn)登記在基層落地。10月10日，五部委聯(lián)合出臺新政:允許進(jìn)城落戶人員有償轉(zhuǎn)讓宅基地。10月11日，國土資源部：別墅用地停止審批，全國將停止別墅類用地的土地供應(yīng)。11月24日，國土資源部：要求城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)力求做到土地集約利用水平明顯提高。12月14日，國土資源部：進(jìn)一步優(yōu)化報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地的審批。二是將先行用地納入法治化軌道。12月30日，國務(wù)院關(guān)于全國土地整治規(guī)劃（2016—2020年）的批復(fù)。土地政策——深化改革，堅持耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，實(shí)施藏糧于地和節(jié)約優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略行業(yè)消息2月2日，央行銀監(jiān)會：在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可下浮5個百分點(diǎn)；擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。2月8日，公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營免征三年房產(chǎn)稅。2月14日，國管公積金：暫停受理個人住房貸款政策性貼息申請，購房職工可正常申請住房公積金個人貸款。2月21日，將職工住房公積金賬戶存款利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，調(diào)整為1.50%。2月22日，財政部等三部門發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅：對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方以上的，按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方以上的，按2%的稅率征收契稅。3月1日，中國央行決定普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。3月24日，財政部公布營改增細(xì)則：自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開“營改增”，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)。4月15日，住建部：1、住房公積金繳存比例不得超過12%。2、階段性適當(dāng)降低住房公積金繳存比例政策，從2016年5月1日起實(shí)施，暫按兩年執(zhí)行。3、生產(chǎn)經(jīng)營困難企業(yè)除可以降低繳存比例外，還可以申請暫緩繳存住房公積金。

8月15日，住建部：住房公積金支出增長承壓住建部要求月報繳存存款情況。9月1日，國管公積金：下月起提取手續(xù)大瘦身。12月27日，財政部、國稅總局：“保本收益、報酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金”，是指合同中明確承諾到期本金可全部收回的投資收益。金融商品持有期間（含到期）取得的非保本的上述收益，不屬于利息或利息性質(zhì)的收入，不征收增值稅。金融信貸政策——杠桿調(diào)控，年初延續(xù)寬松政策，四季度起開始有收緊態(tài)勢行業(yè)消息1月24日，山東省政府鼓勵農(nóng)民到城鎮(zhèn)、縣城購房，首次在城鎮(zhèn)購房的農(nóng)民，將享受財政補(bǔ)貼和稅收減免農(nóng)民首次進(jìn)城購房將享財政補(bǔ)貼。2月11日，山東省將建立購租并舉的住房制度，大力發(fā)展跨界地產(chǎn)，鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房等舉措，實(shí)施房地產(chǎn)去庫存。2月22日，濟(jì)南跨區(qū)買二房按首套交契稅，去庫存大戶型最受益；對拆遷戶購買自住房，也施行契稅優(yōu)惠政策。2月25日，濟(jì)南公積金擬最高可貸70萬,個人最高可貸40萬元。3月1日，山東新政：新建小區(qū)須建養(yǎng)老設(shè)施否則不予驗收備案。3月7日，濟(jì)南純商貸按揭購房可每年提公積金還貸,拿有效憑證能以繳納住宅專項維修資金為由提取一筆公積金，金額在1萬元左右。。5月22日，濟(jì)南明確土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，征繳標(biāo)準(zhǔn)為房屋交易價格的1%，交易價格按房屋交易時繳納的契稅倒推計算確定。6月14日，山東2017新建高層住宅實(shí)行全裝修，2018年淘汰毛坯房。6月26日，2016年度濟(jì)南住房公積金單位和個人月繳存額最高調(diào)整為5074.32元，最低為155元，比去年標(biāo)準(zhǔn)都有所提高。8月1日，濟(jì)南使用公積金貸款買房，每個月可以提取一次公積金，提取數(shù)額不能超過每個月的還貸額度，每個月15日自動打款。8月3日，濟(jì)南城市總體規(guī)劃新定位，補(bǔ)齊環(huán)渤海第二“金三角”。8月24日，濟(jì)南箭指“捂地”，土地交付之日起1年內(nèi)須開工，否則征繳土地閑置費(fèi);未動工開發(fā)滿兩年，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。8月29日，濟(jì)南城市總體規(guī)劃,濟(jì)南中心城規(guī)劃范圍擴(kuò)大近一倍。9月1日，山東省出新政鼓勵農(nóng)民“進(jìn)城”。9月29日，濟(jì)南房產(chǎn)新政出爐：溢價超100%土地出讓價款15日繳清。10月2日，限購政策：非濟(jì)南戶籍家庭限購一套住房。12月6日，山東:設(shè)區(qū)城市新建高層住宅需空氣達(dá)標(biāo)才交付；2017年山東設(shè)區(qū)新建高層住宅全裝修，2020年淘汰毛坯房。12月20日，章丘撤市設(shè)區(qū)即將正式掛牌，周邊樓盤因勢而“熱”。12月26日，濟(jì)南限購政策全面升級，出臺“濟(jì)六條”。地方性政策——明確城市定位，擴(kuò)充城市版圖，完善土地機(jī)制，加緊城市建設(shè)，加強(qiáng)金融調(diào)控

宏觀市場規(guī)劃范圍：北起膠濟(jì)鐵路，南至經(jīng)十東路，西至繞城高速東環(huán)線，東至圍子山，總用地面積21.40平方公里。規(guī)劃目標(biāo)：以膠濟(jì)鐵路樞紐和空港為依托，以商貿(mào)、金融和綜合產(chǎn)業(yè)配套為支撐，以行政、文化、體育為核心的東部城區(qū)中心，同時成為歷城區(qū)乃至濟(jì)南市對外展示的“門戶”和“窗口”?？傮w布局：構(gòu)建“一心三軸、兩帶多團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)。

“一心”：唐冶片區(qū)中心；“三軸”：分別為一號路城市功能發(fā)展軸、十二號路東部城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、港西路山水景觀軸三條片區(qū)發(fā)展軸線；“兩帶”：指沿劉公河、土河形成的兩條濱河景觀帶；“多團(tuán)”：指構(gòu)成片區(qū)的多個城市功能組團(tuán)。以文化創(chuàng)意、醫(yī)療康體、體育休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜業(yè)宜居的城市新區(qū)。2016重點(diǎn)區(qū)域城市規(guī)劃——唐冶片區(qū)規(guī)劃范圍：北起黃河，東至歷山北路，南至膠濟(jì)鐵路，西至津浦鐵路，總用地面積1624.44公頃。規(guī)劃目標(biāo)：通過中心帶動策略、綠色提升策略、文化注入策略、交通優(yōu)先策略創(chuàng)建高標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)環(huán)境、高品位的文化創(chuàng)意空間，通過完善的布局網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)總體布局的協(xié)調(diào)發(fā)展?？傮w布局：形成“一核三心、三軸多組團(tuán)”的布局模式。。

“一核”指北湖創(chuàng)意文化核心區(qū);

“三心”指徐李商業(yè)商務(wù)中心、北園大街商貿(mào)中心、歷山北路商貿(mào)中心;

”三軸“指泉城特色風(fēng)貌發(fā)展軸、北園大街發(fā)展軸、小清河發(fā)展軸;

”多組團(tuán)“指多個生活居住及配套組團(tuán)。打造集“文化創(chuàng)意、生態(tài)休閑、商務(wù)研發(fā)、商業(yè)居住”等多功能于一體的城市新區(qū)2016重點(diǎn)區(qū)域城市規(guī)劃——北湖片區(qū)規(guī)劃范圍：東起無影山北路，西至二環(huán)西路，南起小清河，北至黃河，總用地面積約1908.88公頃。規(guī)劃目標(biāo)：重點(diǎn)塑造沿藥山、粟山、北馬鞍山的南北自然生態(tài)廊道和沿黃河、小清河的濱水景觀帶，構(gòu)建和諧、富有獨(dú)特魅力的產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地和生態(tài)宜居的居住社區(qū)。總體布局：規(guī)劃形成“一廊穿兩帶、兩軸連多片”的布局模式?！耙焕取敝高B通南北濱水空間的藥山、北馬鞍山自然生態(tài)景觀廊道;“兩帶”指黃河生態(tài)景觀帶和小清河生態(tài)景觀帶;“兩軸”指二環(huán)西路城市發(fā)展軸和二環(huán)北路城市發(fā)展軸;“多片”指圍繞城市發(fā)展軸和自然生態(tài)景觀廊道形成多個生態(tài)居住片區(qū)和一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展片區(qū)。打造地區(qū)生產(chǎn)力服務(wù)中心、黃河、小清河觀光游憩帶重要載體、生態(tài)宜居的居住社區(qū)2016重點(diǎn)區(qū)域城市規(guī)劃——藥山片區(qū)規(guī)劃范圍：北至工業(yè)南路、解放東路，南至經(jīng)十東路，西至二環(huán)東路，東至茂嶺山路、漿水泉路，總用地面積約282.22公頃。規(guī)劃目標(biāo)：完善設(shè)施配套、完善山體景觀，建設(shè)成為綠色、活力、宜居的高品質(zhì)片區(qū)?？傮w布局：規(guī)劃突出“兩心兩帶、兩軸三片”的布局結(jié)構(gòu)?！皟尚摹敝该瘞X山和燕翅山，是片區(qū)城市建設(shè)和景觀塑造的核心;“兩帶”指外圍沿二環(huán)東路、經(jīng)十東路、工業(yè)南路形成城市公共建筑和防護(hù)綠化景觀帶，內(nèi)部建設(shè)連茂嶺山和燕翅山得兩山公共綠化景觀帶;“兩軸”指解放東路公共設(shè)施軸和窯頭路居住區(qū)商業(yè)軸;“三區(qū)”指茂嶺山居住社區(qū)、燕翅山居住社區(qū)、搖頭居住社區(qū)三個居住社區(qū)。濟(jì)南東部新中心配套生活區(qū)，以居住為主，行政辦公、文化教育、商業(yè)服務(wù)等功能為輔的綜合片區(qū)2016重點(diǎn)區(qū)域城市規(guī)劃——茂嶺山西片區(qū)數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市年國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計公報宏觀經(jīng)濟(jì)2016年1-3季度濟(jì)南市GDP為4761.3億元，與2015年同期相比增長7.6%，整體保持穩(wěn)步上漲2011年-2016年三季度GDP宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市年國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計公報注：2016年數(shù)據(jù)仍未公布，以上統(tǒng)計僅到2015年2015年濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資為3498.4億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為1014.1億元，增長勢頭迅猛宏觀經(jīng)濟(jì)2015年濟(jì)南市人均可支配收入39889元，但增長率勢頭逐年放緩；人均消費(fèi)支出26319元，增長率有所反彈數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市年國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計公報注：2016年數(shù)據(jù)仍未公布，以上統(tǒng)計僅到2015年宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，第三產(chǎn)業(yè)比重最高且不斷增加，第二產(chǎn)業(yè)比重依舊保持下降趨勢數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市年國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計公報注：2016年數(shù)據(jù)仍未公布，以上統(tǒng)計僅到2015年城市規(guī)劃：城市版圖不斷外拓，城市重心再次東移。“東拓、北跨”進(jìn)程再次加快，唐冶片區(qū)、北湖片區(qū)、藥山片區(qū)打造生態(tài)宜居新居住社區(qū)；此外，茂嶺山西片區(qū)作為中央商務(wù)區(qū)受到政府高度重視。宏觀經(jīng)濟(jì)：整體經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資處于增長狀態(tài)，但增速浮動較大；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，第三產(chǎn)業(yè)比重最高且不斷增加，第二產(chǎn)業(yè)依舊保持下降趨勢。城市規(guī)劃與宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)

一級市場濟(jì)南板塊劃分標(biāo)準(zhǔn)注：選取土地樣本為濟(jì)南市七區(qū)（不包含章丘）可經(jīng)營性用地，工業(yè)等其他性質(zhì)的用地不在統(tǒng)計范圍之內(nèi)。遠(yuǎn)郊板塊唐冶-彩石板塊工業(yè)北板塊城北板塊城央板塊城西板塊西客站板塊遠(yuǎn)郊板塊濟(jì)南市各板塊分布圖雪山板塊奧體CBD板塊漢峪板塊高新板塊城南板塊市場板塊板塊界定城央板塊北園高架以南、旅游路以北、緯十二路以東、二環(huán)東路以西城南板塊旅游路以南、二環(huán)南路兩側(cè)、二環(huán)西路以東、市中區(qū)邊界線以內(nèi)城西板塊北園高架以南、二環(huán)南路以北、二環(huán)西路以東、緯十二路與陽光新路以西西客站板塊濟(jì)青高速以南、京滬高鐵兩側(cè)、京臺高速以東、二環(huán)西路以西城北板塊濟(jì)青高速以南、北園高架以北、二環(huán)西路以東、二環(huán)東路以西工業(yè)北板塊濟(jì)青高速以南、工業(yè)北路以北、二環(huán)東路以東、繞城高速以西奧體CBD板塊工業(yè)南路以南、歷下區(qū)邊界線以北、二環(huán)東路以東、奧體東路以西高新板塊工業(yè)北路以南、經(jīng)十路和工業(yè)南路以北、二環(huán)東路以東、東至東繞城高速漢峪板塊經(jīng)十路以南、歷城區(qū)邊界線以東、繞城高速內(nèi)雪山板塊膠濟(jì)鐵路以南、經(jīng)十路以北、鳳歧路以東、繞城高速以西唐冶彩石板塊濟(jì)青高速以南、旅游路以北、繞城高速以東、春暉路以西遠(yuǎn)郊板塊繞城高速/春暉路以外的遠(yuǎn)郊區(qū)域2016年濟(jì)南市可經(jīng)營性用地新增供應(yīng)127宗，供應(yīng)面積為703.57萬㎡，分別環(huán)比增加42.70%，55.86%，整體供應(yīng)較去年有較大漲幅。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國土資源局一級市場-土地供應(yīng)情況土地供應(yīng)量較去年有較大漲幅一級市場-土地供應(yīng)情況季度供應(yīng)分布不均，受到“土地唯一熟化人制度”退出影響，二季度大批土地集中入市從季度土地供應(yīng)來看，2016年土地供應(yīng)主要集中在第二季度，共供應(yīng)329.29萬㎡，占全年土地供應(yīng)的47.10%；其余三季度土地供應(yīng)市場冷淡，特別是第一季度，僅供應(yīng)14宗土地。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國土資源局一級市場-土地供應(yīng)板塊東部片區(qū)依然占據(jù)供應(yīng)主力，西部片區(qū)略顯遜色從各板塊土地供應(yīng)來看，土地供應(yīng)主要集中在唐冶-彩石板塊，供應(yīng)面積占到總供應(yīng)面積的26.60%，其次為工業(yè)北路板塊，供應(yīng)面積占到總供應(yīng)面積的20.67%。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國土資源局一級市場-土地成交情況土地市場受房地產(chǎn)影響，迅速升溫，16年土地成交明顯超過15年2016年，濟(jì)南市共成交可經(jīng)營性用地122宗，累計成交面積655.66萬㎡，分別環(huán)比增加7.02%和7.94%,；其中有4宗土地為2015年供應(yīng)，流轉(zhuǎn)至2016年成交。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國土資源局備注：2016-G021、2016-G022、2016-G023三宗土地由于競得單位濟(jì)南隆昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未如期繳納土地購置款，被收回出讓，但記作已成交土地。一級市場-土地成交情況土地市場卻呈現(xiàn)出“前冷后熱”的現(xiàn)象，房企爭先搶地，四季度政策接連出臺，土地逐步回歸理性從土地季度成交來看，2016年第一季度成交平淡，共成交55.8萬㎡，僅占全年總成交面積的8.51%；下半年成交火爆，第三季度、第四季度分別成交260.43萬㎡和234.23萬㎡，分別占全年成交總面積的39.72%和35.72%。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國土資源局一級市場-土地成交板塊受供應(yīng)影響，東部片區(qū)的奧體CBD、唐冶彩石、工業(yè)北等板塊成交最多從土地板塊成交來看，唐冶-彩石板塊為成交最主要區(qū)域，成交面積為185.97萬㎡，占總成交面積的28.36%，其次為工業(yè)北路板塊和城北板塊，分別成交144.47萬㎡和96.88萬㎡，分別占總成交面積的22.03%和14.78%。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國土資源局一級市場-土地成交價格土地唯一熟化人制度退出舞臺，市場化競爭日益加劇，每畝地價與樓面地價均大幅上漲2016年濟(jì)南市土地平均成交單價為585萬元/畝，環(huán)比上漲56.42%，平均樓面地價為3669元/㎡，環(huán)比上漲74.13%。受到土地唯一熟化人制度退出影響，土地市場更加公開透明，催生了土地的成交價格。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國土資源局一級市場-土地成交價格2016年濟(jì)南市各板塊土地成交單價中，城南板塊位居榜首，成交單價為2227萬元/畝，樓面地價為9832元/㎡，城西、城央、奧體-CBD板塊緊隨其后，土地成交價格居中高價位。數(shù)宗地塊先后破地王記錄，帶動區(qū)域價值隨之提高數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國土資源局一級市場-土地成交結(jié)構(gòu)土地供應(yīng)與成交均以住宅用地為主、商服用地為輔2016年濟(jì)南市土地市場供應(yīng)與成交中，住宅用地仍是主力。2016年從土地成交結(jié)構(gòu)中，住宅用地共成交77宗，成交面積447.54萬㎡，分別占總成交的63.1%，68.3%；商服用地共成交45宗，成交面積195.74萬㎡，分別占總成交的36.9%，29.9%。2014年2015年2016年數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國土資源局排名開發(fā)商名稱成交土地面積（萬㎡）1中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司105.202綠地控股集團(tuán)有限公司81.663中弘地產(chǎn)67.164中鐵置業(yè)集團(tuán)山東有限公司,中鐵十局集團(tuán)投資開發(fā)有限公司58.815濟(jì)南西城投資開發(fā)集團(tuán)有限公司53.8排名開發(fā)商名稱成交土地面積（萬㎡）6濟(jì)南東城帝華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司37.247濟(jì)南智慧城置業(yè)有限公司34.548濟(jì)南龍湖置業(yè)有限公司32.459濟(jì)南新城地產(chǎn)有限公司28.6710濟(jì)南隆昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司21.89一級市場-開發(fā)商拿地TOP10品牌開發(fā)商拿地較多，行業(yè)集中度愈發(fā)凸顯數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國土資源局項目用地性質(zhì)位置面積

（萬㎡）成交總價（萬元）單價

（萬元/畝）樓面地價(元/㎡)競得單位土地面積最大居住歷城區(qū)二環(huán)東路東側(cè)17.831387735193369中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成交金額最高居住力諾瑞特集團(tuán)以東，經(jīng)十東路南側(cè)14.6926.43119912941中鐵置業(yè)集團(tuán)山東有限公司,中鐵十局集團(tuán)投資開發(fā)有限公司土地單價最高居住市中區(qū)南北康片區(qū)省道103線西側(cè)3.8115.47270511591綠地集團(tuán)濟(jì)南西河置業(yè)有限公司樓面地價最高居住力諾瑞特集團(tuán)以東，經(jīng)十東路南側(cè)14.7922.55101713866中鐵置業(yè)集團(tuán)山東有限公司,中鐵十局集團(tuán)投資開發(fā)有限公司競拍次數(shù)最多

（936輪）（2016-G0212016-G023）居住+商業(yè)歷城區(qū)唐冶片區(qū)世紀(jì)大道以北、圍子山路西側(cè)21.8925.467765183濟(jì)南隆昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一級市場-土地成交五宗“最”數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南國土資源局一級市場-土地成交地圖供應(yīng)方面：2016年濟(jì)南市可經(jīng)營性用地新增127宗，出讓面積703.57萬㎡；東部片區(qū)為主要放量區(qū)；從6月底開始土地供應(yīng)集中發(fā)力。成交方面：2016年濟(jì)南市可經(jīng)營性用地成交122宗，成交面積655.66萬㎡，唐冶-彩石板塊為主要成交區(qū)域；三四季度為成交高峰期。價格方面：2016年濟(jì)南市土地市場成交單價為585萬元/畝，樓面地價為3669元/㎡，地王頻出，均達(dá)到歷年峰值。土地市場|

小結(jié)二級市場住宅市場別墅市場公寓市場住宅市場-供應(yīng)量普通住宅新增供應(yīng)量逐年增加，2016年較2015年增長明顯2016年濟(jì)南市新增普通住宅100945套，新增面積1155.19萬㎡，環(huán)比分別增加35.61%和35.27%，新增供應(yīng)量逐年增加，2016年仍舊穩(wěn)定高位。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫住宅市場-供應(yīng)量庫存值基本維持在合理范圍，庫存壓力并不十分明顯整體來看，2016年濟(jì)南市普通住宅供應(yīng)量健康平穩(wěn)。具體來看，2016年第一季度，受傳統(tǒng)節(jié)假日影響，庫存均維持在較高位置；進(jìn)入二季度后，庫存量有明顯下降趨勢。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫住宅市場-供應(yīng)區(qū)域唐冶-彩石板塊成為主要供應(yīng)區(qū)，其次為雪山板塊與工業(yè)北板塊，城市版圖再次外拓整體來看，2016年濟(jì)南市普通住宅供應(yīng)量健康平穩(wěn)。唐冶-彩石板塊成為全市普通住宅最大供應(yīng)區(qū)，供應(yīng)套數(shù)為19689套，供應(yīng)面積為225.32萬㎡。本板塊樓盤眾多、貨源充足，后續(xù)供應(yīng)能力強(qiáng)。其次為雪山板塊、工業(yè)北路板塊與城南板塊，城市版圖再次外拓住宅市場-成交量普通住宅成交駛?cè)肟燔嚨溃?016年達(dá)到新量級2016年濟(jì)南市普通住宅共成交106765套，總建面1238.61萬㎡。環(huán)比分別增加37.12%、38.46%。具體來看，輪番的政策利好，促進(jìn)改善產(chǎn)品的銷售，外加城市基礎(chǔ)設(shè)施如路網(wǎng)建設(shè)尤其是軌道交通建設(shè)的啟動，將進(jìn)一步拓展城市發(fā)展空間等，均促成濟(jì)南市房地產(chǎn)市場上漲的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫住宅市場-存銷比整體市場基本向好，存銷比略有起伏但總體穩(wěn)定在健康范圍內(nèi)2016年濟(jì)南市普通住宅月度成交呈倒“V”型走勢，一二月份受傳統(tǒng)新年影響，成交量較為慘淡。十月份后受到限購政策，開發(fā)商推盤節(jié)奏等影響，成交量大幅下降。具體來看，2015年濟(jì)南住宅市場存銷比總體呈現(xiàn)波動狀態(tài)，但整體健康。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫住宅市場-各板塊成交西客站板塊全年成交普通住宅16447套，成交面積185.91萬㎡，分別占總成交量的15.40%和15.01%，區(qū)域內(nèi)在售大體量項目眾多，供應(yīng)充足。城央板塊與遠(yuǎn)郊板塊成交量較低，分別占總成交面積的3.14%和3.68%。各板塊間成交差距較大，西客站板塊成交量領(lǐng)跑濟(jì)南，高新板塊次之，城央板塊受供應(yīng)影響成交較少數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫住宅市場-成交價格全年價格漲幅較大，年漲幅在27%整體來看，2016年濟(jì)南市普通住宅成交價格漲幅較大，12月月月度均價已高于年初近2500元/㎡。具體來看，從7月份開始，普通住宅成交均價逐月上漲，原因是土地市場的公開助推地價上漲，然而在政策頻出的情況下，價格依然平穩(wěn)上揚(yáng)。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫住宅市場-各板塊成交價格各板塊成交均價差距較大，但大多數(shù)板塊均價破萬，城央板塊、奧體-CBD板塊領(lǐng)跑濟(jì)南房價2016年，濟(jì)南各版塊普通住宅成交均價為10119元/㎡。奧體-CBD板塊成交均價領(lǐng)跑濟(jì)南市，城市發(fā)展重要區(qū)域，資源稀缺；其次為城央板塊，老城區(qū)發(fā)展成熟，資源密集，人口密度大，城市發(fā)展核心區(qū)。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫排名項目名稱銷售套數(shù)銷售面積（萬㎡）銷售金額（億元）均價

（元/㎡）1中海華山瓏城463251.5440.8679292綠地城374539.9132.0480293海爾地產(chǎn)云世界273632.0931.1296974中海國際社區(qū)153926.3330.56116085海爾綠城·濟(jì)南全運(yùn)村項目二期86214.5129.71204786魯能·領(lǐng)秀公館206026.6428.97108757魯能領(lǐng)秀城·中央公園119119.0427.71145508中建錦繡城323533.2026.5780059財富中心104514.8225.441716410中國MALL·城市之星220725.1624.739828住宅市場-2016住宅項目網(wǎng)簽成交金額TOP10數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫住宅市場-2016住宅企業(yè)網(wǎng)簽成交金額TOP10排名企業(yè)名稱銷售套數(shù)銷售面積（萬㎡）銷售金額（億元）均價

（元/㎡）1魯能置業(yè)集團(tuán)有限公司625682.62101.27122572恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司8030106.88100.4493973萬科企業(yè)股份有限公司704070.9175.10105904中國海外發(fā)展有限公司618478.0471.6591815上海中建東孚投資發(fā)展有限公司689971.5864.7890506綠地控股集團(tuán)有限公司638970.4764.4191417青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司329944.3257.33129358融創(chuàng)中國控股有限公司410449.0054.93112109山東綠地泉控股集團(tuán)股份有限公司304039.6841.531046510華潤置地有限公司191325.6931.4012222數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫二級市場|住宅小結(jié)供應(yīng)方面：2016年濟(jì)南市新增普通住宅100945套，新增面積1155.19萬㎡，環(huán)比分別增加35.61%和35.27%，新增供應(yīng)量逐年增加，2016年仍舊穩(wěn)定高位成交方面：2016年濟(jì)南市普通住宅共成交106765套，總建面1238.61萬㎡，環(huán)比分別增加37.12%、38.46%價格方面：從成交價格來看，全年價格漲幅較大，整體均價已邁入萬元別墅市場-市場成交整體來看，2012-2016年別墅整體需求呈逐年上升趨勢。具體來看，2016年別墅成交面積為45.49萬㎡，環(huán)比上漲63.99%，成交金額為77.59億元，環(huán)比上漲75.19%，成交均價為17102元/㎡，環(huán)比上漲6.88%。均比去年大幅上漲。高端改善客群持續(xù)釋放，成交面積、成交金額、成交均價均比去年大幅上漲數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫別墅市場-市場成交從1-12月成交情況來看，整體成交穩(wěn)中有升，前兩季度表現(xiàn)平平，后兩季度成交突出，其中9月份、10月份成交額分別為13.91億元、13.20億元，達(dá)到全年最高值，主要是海爾綠城全運(yùn)村入市熱銷直接拉升別墅市場成交。個別月度成交突出，其他月度比較均衡，主要原因是單盤影響整體市場數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫排名項目名稱套數(shù)成交面積（萬㎡）成交金額（億元）成交均價（元/㎡）1中海鉑宮央墅25211.3216.75147952海爾綠城全運(yùn)村803.5011.56330023華潤仰山1553.778.47224874名悅山莊593.057.04230735魯能漫山香墅521.914.94258966魯能領(lǐng)秀公館751.763.74212467原香溪谷2694.023.2280148中海華山瓏城601.842.80151959國華東方美郡260.761.742305610大華紫郡280.711.5021127別墅市場-2016別墅項目網(wǎng)簽成交金額TOP10數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫二級市場|別墅小結(jié)成交方面：別墅市場發(fā)展快，成交面積、成交金額、成交均價均比去年大幅上漲；個別月度成交突出，其他月度比較均衡，主要原因是單盤影響整體市場項目方面：16年僅名悅山莊一個項目首次面世，繼海爾綠城全運(yùn)村后，又一濟(jì)南市高端項目代表，兩次推售均有較好的表現(xiàn)。公寓市場-供應(yīng)情況從公寓市場總供應(yīng)來看，2016年濟(jì)南公寓市場累積存量又有增加，新增供應(yīng)為近年新高，去庫存仍為主要任務(wù)。庫存量逐年增多，新增供應(yīng)量為近年新高，去庫存仍是主要任務(wù)數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫公寓市場-供應(yīng)情況公寓市場一直以去庫存為主基調(diào)，年中新增供應(yīng)量有所增加2016年公寓市場年中集中供應(yīng)，年末住宅限購后去化有所增加，但全年仍舊供大于求。數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫公寓市場-成交情況16年公寓市場成交量上漲明顯，成為近5年峰值2016年濟(jì)南市公寓市場成交量出現(xiàn)較大漲幅，達(dá)到近幾年峰值。2016年公寓市場成交量為48.21萬㎡，環(huán)比增加93.69%；成交價格約為1.06萬元/㎡，環(huán)比上漲24.71%數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫公寓市場-成交情況濟(jì)南市公寓市場規(guī)模較小，受單個項目影響較大，月成交均價波動較大濟(jì)南市公寓市場規(guī)模較小，受單個項目影響較大，月成交均價波動較大數(shù)據(jù)來源：濟(jì)南市市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫項目名稱銷售套數(shù)銷售面積(萬㎡)銷售金額（億元）成交均價（元/㎡）華潤中心1053492017.3314892廣廈聚隆廣場1382601097.1811949榮盛時代國際10705