保險資產(chǎn)管理-保險資產(chǎn)管理業(yè)創(chuàng)新型產(chǎn)品觀察與展望之保障房資產(chǎn)證券化 20240815 -中誠信

xxliu@產(chǎn)證券化具有較好的收益性且基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流具有良好的穩(wěn)定性 fhzhang@ 4.從基礎(chǔ)資產(chǎn)和現(xiàn)金流分析來看，保障1本報告所稱保險資產(chǎn)管理業(yè)創(chuàng)新型產(chǎn)品，是指在保險資產(chǎn)管理業(yè)運行的除傳統(tǒng)股票、債券、現(xiàn)金及其組合之資產(chǎn)較為豐富，以保障房出售或出租收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品在銀行間市場和交易所市場均有涉及。近年來，障房體系的概況，并以交易所保障房資產(chǎn)證券化的政策和產(chǎn)品為例，為未來中保登發(fā)行此類一、保障房行業(yè)概況保障屬性，頂層設(shè)計方面需國家政策引導，同時2根據(jù)國發(fā)【2013】20號和國辦發(fā)【2011】45號等文件，從2014年起，各地公租房和廉租房并軌運行， 購房者購買意愿較強，項目銷售收入具有穩(wěn)定性和可預測性，是一類較為適合作為證券化的基力較小，而貨幣補償方式由于拆遷后需要及時支付補償款給被拆遷戶，資金籌措時間短且支出金額大；其次，了三四線城市房價上漲的推手之一。因此自3部分省份已將限價商品房、經(jīng)濟適用房等整合至共有產(chǎn)權(quán) 開發(fā)資質(zhì)的第三方進行，建設(shè)完成后由安置 二、保障房資產(chǎn)證券化市場分析20.002012201920203210. 35.09% 35.09%0.22%0.22%0.14%0.40%0.28%發(fā)行規(guī)模占比發(fā)行單數(shù)占比保障房ABN發(fā)行規(guī)模保障房ABN發(fā)行單數(shù) 5.00%，按年付息，到期一次性還本，該項目設(shè)置有銷售收入后呈快速增長態(tài)勢，2021年達到發(fā)行高峰，當年額度管控，包括保障房ABS在內(nèi)的產(chǎn)品審批放規(guī)模為21.17億元，比上年同期分別下降62.50%和80.04%。保障房ABS在交易所市場較為小眾，前期雖占比較高，但近年來交易所市場各資產(chǎn)類型發(fā)展迅速，保障房ABS發(fā)行規(guī)模和單數(shù)在交易所ABS市場中占比 400.00400.00 263.53737.7921.9121.17334.0022336.47263.53737.7921.9121.17334.002250201420152016201720182019保障房ABS發(fā)行規(guī)模保障房ABS發(fā)行單數(shù).7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%7.14%7.14% 20142015201620172018201發(fā)行規(guī)模占比發(fā)行單數(shù)占比 644.75580.05550.64439.59422.42237.3544.2077.28644.75580.05550.64439.59422.42237.3544.2077.2832.00932.002420201420152016201720182019年末存量規(guī)模年末存量單數(shù)資金用于購買該信托受益權(quán)，實際融資人分別為揚州市保障房建設(shè)發(fā)展有限公司和南通天生置業(yè)有限公司。 90.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.0090.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.0022O146.00864236.3264228.0028.0026.9526.4021.5021.4920.002210發(fā)行規(guī)模發(fā)行單數(shù)人及增信主體所在區(qū)域、信用資質(zhì)及發(fā)行期限等因素影響，不同融資主體發(fā)行利率差異化大，優(yōu)先檔AAAsf等級證券的發(fā)行利率區(qū)間跨度大，從2%~8%不等，主要集中于3%~6% 三、保障房資產(chǎn)證券化信用分析要點及方法司行業(yè)較為特殊，其業(yè)務屬性以公益或準公益性量的提升作用，最后給予基投公司最終信用等級。以運營實力用來衡量基投公司的經(jīng)營狀況，包括業(yè)險等因素體現(xiàn)，對基投公司可能獲得地方政府特信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，將安置房銷售收入作為信托貸款的件會將信托受益權(quán)定義為基礎(chǔ)資產(chǎn)。保障房ABS作為4財產(chǎn)權(quán)信托為原始權(quán)益人根據(jù)融資需求挑選合適的底層資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓給信托計劃，之后專項計劃與原始權(quán)益人簽訂受益權(quán)讓與協(xié)議，成為新的受益人。公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務管理規(guī)定》不確定性和波動性，現(xiàn)金流回款可能不平滑，因此現(xiàn)金流難以像其他收費收益權(quán)類項目一樣做到按月預測，況和壓力景況的條件下，分別用現(xiàn)金流覆蓋倍數(shù)法對基礎(chǔ)資產(chǎn)端現(xiàn)金流入對專項計劃端現(xiàn)金流出進行覆蓋，信用的加持，現(xiàn)金流的獨立性和可預測性加強，從而增強了可以承擔基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的回收與轉(zhuǎn)付及對基礎(chǔ)資產(chǎn)管計劃并發(fā)放信托貸款；信托貸款借款人方面，若基投款人，若基投公司自身不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，款人的角色，若基投公司或其子公司委托其他房公司，部分項目會增加其他基投公司作為外部擔保人，計劃層面信用分析的核心關(guān)注點，決定了債項信用等級和增級劃賬戶，借款人收款賬戶負責回收保障房銷售回款，度或按半年將銷售收入轉(zhuǎn)付至監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶歸集頻率將明顯提升，如從按季度歸集調(diào)整為按月歸集。單SPV結(jié)構(gòu)下不涉及信托賬戶，其他設(shè)置參考雙形連續(xù)發(fā)生兩次或累計發(fā)生四次的，將觸發(fā)需經(jīng)管理人宣布中誠信國際信用評級有限責任公司和/或其被許可人版權(quán)所有。本文件包含的所有信息受法律?？?，任何人不得復制、拷貝、重構(gòu)、轉(zhuǎn)讓、傳播、轉(zhuǎn)售或進一步擴散，或為上述目的存儲本文件本文件中包含的信息由中誠信國際從其認為可靠、準確的渠道獲得，因為可能存在人為或機械錯誤及其他因素影響，上述信息的陳述或擔保。在任何情況下，中誠信國際不對任何人或任何實體就a)中誠信國際或其董事、經(jīng)理、雇員