保險(xiǎn)資產(chǎn)管理-保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)創(chuàng)新型產(chǎn)品觀察與展望之保障房資產(chǎn)證券化 20240815 -中誠(chéng)信

xxliu@產(chǎn)證券化具有較好的收益性且基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流具有良好的穩(wěn)定性 fhzhang@ 4.從基礎(chǔ)資產(chǎn)和現(xiàn)金流分析來看，保障1本報(bào)告所稱保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)創(chuàng)新型產(chǎn)品，是指在保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)運(yùn)行的除傳統(tǒng)股票、債券、現(xiàn)金及其組合之資產(chǎn)較為豐富，以保障房出售或出租收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品在銀行間市場(chǎng)和交易所市場(chǎng)均有涉及。近年來，障房體系的概況，并以交易所保障房資產(chǎn)證券化的政策和產(chǎn)品為例，為未來中保登發(fā)行此類一、保障房行業(yè)概況保障屬性，頂層設(shè)計(jì)方面需國(guó)家政策引導(dǎo)，同時(shí)2根據(jù)國(guó)發(fā)【2013】20號(hào)和國(guó)辦發(fā)【2011】45號(hào)等文件，從2014年起，各地公租房和廉租房并軌運(yùn)行， 購(gòu)房者購(gòu)買意愿較強(qiáng)，項(xiàng)目銷售收入具有穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性，是一類較為適合作為證券化的基力較小，而貨幣補(bǔ)償方式由于拆遷后需要及時(shí)支付補(bǔ)償款給被拆遷戶，資金籌措時(shí)間短且支出金額大；其次，了三四線城市房?jī)r(jià)上漲的推手之一。因此自3部分省份已將限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等整合至共有產(chǎn)權(quán) 開發(fā)資質(zhì)的第三方進(jìn)行，建設(shè)完成后由安置 二、保障房資產(chǎn)證券化市場(chǎng)分析20.002012201920203210. 35.09% 35.09%0.22%0.22%0.14%0.40%0.28%發(fā)行規(guī)模占比發(fā)行單數(shù)占比保障房ABN發(fā)行規(guī)模保障房ABN發(fā)行單數(shù) 5.00%，按年付息，到期一次性還本，該項(xiàng)目設(shè)置有銷售收入后呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2021年達(dá)到發(fā)行高峰，當(dāng)年額度管控，包括保障房ABS在內(nèi)的產(chǎn)品審批放規(guī)模為21.17億元，比上年同期分別下降62.50%和80.04%。保障房ABS在交易所市場(chǎng)較為小眾，前期雖占比較高，但近年來交易所市場(chǎng)各資產(chǎn)類型發(fā)展迅速，保障房ABS發(fā)行規(guī)模和單數(shù)在交易所ABS市場(chǎng)中占比 400.00400.00 263.53737.7921.9121.17334.0022336.47263.53737.7921.9121.17334.002250201420152016201720182019保障房ABS發(fā)行規(guī)模保障房ABS發(fā)行單數(shù).7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%7.14%7.14% 20142015201620172018201發(fā)行規(guī)模占比發(fā)行單數(shù)占比 644.75580.05550.64439.59422.42237.3544.2077.28644.75580.05550.64439.59422.42237.3544.2077.2832.00932.002420201420152016201720182019年末存量規(guī)模年末存量單數(shù)資金用于購(gòu)買該信托受益權(quán)，實(shí)際融資人分別為揚(yáng)州市保障房建設(shè)發(fā)展有限公司和南通天生置業(yè)有限公司。 90.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.0090.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.0022O146.00864236.3264228.0028.0026.9526.4021.5021.4920.002210發(fā)行規(guī)模發(fā)行單數(shù)人及增信主體所在區(qū)域、信用資質(zhì)及發(fā)行期限等因素影響，不同融資主體發(fā)行利率差異化大，優(yōu)先檔AAAsf等級(jí)證券的發(fā)行利率區(qū)間跨度大，從2%~8%不等，主要集中于3%~6% 三、保障房資產(chǎn)證券化信用分析要點(diǎn)及方法司行業(yè)較為特殊，其業(yè)務(wù)屬性以公益或準(zhǔn)公益性量的提升作用，最后給予基投公司最終信用等級(jí)。以運(yùn)營(yíng)實(shí)力用來衡量基投公司的經(jīng)營(yíng)狀況，包括業(yè)險(xiǎn)等因素體現(xiàn)，對(duì)基投公司可能獲得地方政府特信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，將安置房銷售收入作為信托貸款的件會(huì)將信托受益權(quán)定義為基礎(chǔ)資產(chǎn)。保障房ABS作為4財(cái)產(chǎn)權(quán)信托為原始權(quán)益人根據(jù)融資需求挑選合適的底層資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓給信托計(jì)劃，之后專項(xiàng)計(jì)劃與原始權(quán)益人簽訂受益權(quán)讓與協(xié)議，成為新的受益人。公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》不確定性和波動(dòng)性，現(xiàn)金流回款可能不平滑，因此現(xiàn)金流難以像其他收費(fèi)收益權(quán)類項(xiàng)目一樣做到按月預(yù)測(cè)，況和壓力景況的條件下，分別用現(xiàn)金流覆蓋倍數(shù)法對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)端現(xiàn)金流入對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃端現(xiàn)金流出進(jìn)行覆蓋，信用的加持，現(xiàn)金流的獨(dú)立性和可預(yù)測(cè)性加強(qiáng)，從而增強(qiáng)了可以承擔(dān)基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的回收與轉(zhuǎn)付及對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)管計(jì)劃并發(fā)放信托貸款；信托貸款借款人方面，若基投款人，若基投公司自身不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，款人的角色，若基投公司或其子公司委托其他房公司，部分項(xiàng)目會(huì)增加其他基投公司作為外部擔(dān)保人，計(jì)劃層面信用分析的核心關(guān)注點(diǎn)，決定了債項(xiàng)信用等級(jí)和增級(jí)劃賬戶，借款人收款賬戶負(fù)責(zé)回收保障房銷售回款，度或按半年將銷售收入轉(zhuǎn)付至監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶歸集頻率將明顯提升，如從按季度歸集調(diào)整為按月歸集。單SPV結(jié)構(gòu)下不涉及信托賬戶，其他設(shè)置參考雙形連續(xù)發(fā)生兩次或累計(jì)發(fā)生四次的，將觸發(fā)需經(jīng)管理人宣布中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司和/或其被許可人版權(quán)所有。本文件包含的所有信息受法律?？?，任何人不得復(fù)制、拷貝、重構(gòu)、轉(zhuǎn)讓、傳播、轉(zhuǎn)售或進(jìn)一步擴(kuò)散，或?yàn)樯鲜瞿康拇鎯?chǔ)本文件本文件中包含的信息由中誠(chéng)信國(guó)際從其認(rèn)為可靠、準(zhǔn)確的渠道獲得，因?yàn)榭赡艽嬖谌藶榛驒C(jī)械錯(cuò)誤及其他因素影響，上述信息的陳述或擔(dān)保。在任何情況下，中誠(chéng)信國(guó)際不對(duì)任何人或任何實(shí)體就a)中誠(chéng)信國(guó)際或其董事、經(jīng)理、雇員