旭輝設計管理制度

設計管理制度編號：JT-SJ-ZD-01版號及分級：B0二級生效日期：頁碼：第4頁共9頁設計管理制度編制孫騏等日期審核甘來日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人1.目的為了保證集團各項目設計工作高效高質，對產品功能體現(xiàn)，項目造價合理控制，政府規(guī)劃要求滿足等予以支撐，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司。3.術語及定義3.1.設計前期工作：指拿地前及拿地后提出產品的設計原則和構思，主要包括土地強排設計和概念方案設計，具體為總平面設計、建筑設計、市政條件分析、配套建設分析、交通路線組織、綠化景觀組織等；3.2.產品模塊：將房地產的設計拆分為影響設計的關鍵模塊，用以在方案中提供更多組合。例如立面模塊、戶型模塊、示范區(qū)模塊、核心筒模塊、大堂；3.3.產品配置：產品配置是為了產品模塊提供空間尺寸、有關功能、技術要求、材料匹配等多方面的說明，用以準確的定義產品模塊。3.4．版本管理：施工圖必須按照各個部門的規(guī)則提出并分發(fā)確保圖紙版本一致，才可進行準確的核價、招標、報建、施工；3.5.指定專項設計/專項設計：針對方案審批中，當?shù)刂付ǖ膶ｍ椩O計為指定專項設計，如人防設計等；其余的適用于招采、施工過程中的二次設計為專項設計，如供電設計、門窗設計、污水處理設計、鋼結構設計、燈飾設計等。4.職責與權限4.1.事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)4.1.1.負責協(xié)助《價值樹與產品配置標準（一級指標）》編制，牽頭《價值樹與產品配置標準（二級指標）》編制；4.1.2.負責進行設計單位選擇，并組織設計單位進行各設計方案的設計、評審、完善工作；4.1.3.負責進行項目施工、營銷階段的設計配合工作；4.1.4.負責組織項目設計后評估。4.2.事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司營銷專業(yè)4.2.1.負責提供《市場分析報告》、《前期定位及產品策劃報告》，牽頭《價值樹與產品配置標準（一級指標）》編制，協(xié)助《價值樹與產品配置標準（二級指標）》編制；4.2.2.負責對設計方案進行總貨值、價格、業(yè)態(tài)配比、戶型配比的驗證測算。4.3.事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司成本專業(yè)配置標準確定的情況下，對于更能理解該設計意圖的單位需要優(yōu)先入選我司整盤設計單位考察。6.4.概念性設計方案6.4.1.事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司配套專業(yè)應盡早與政府有關部門接觸，獲取征詢意見《項目概念方案征詢意見書》（根據(jù)各地實際情況可做調整），了解政府有關的要求，如市政管道接駁位置、交通組織情況、入口數(shù)量與要求，防止總圖發(fā)生顛覆性變化；6.4.2.事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)要和成本專業(yè)一起結合《對標項目成本定性分析表》、《價值樹與產品配置標準（概念版）》、《定位階段目標成本》初稿進行限額設計核查；6.4.3.《項目概念方案設計》最終成果包含：（1）規(guī)劃總圖（樣板區(qū)、首批銷售）；（2）戶型選型；立面意向；（3）商業(yè)配套初稿；（4）設備技術提案；（5）景觀風格提案；（6）精裝風格提案；（7）公共部位提案；（8）結構初裝修提案；（9）售樓處精裝提案；（10）樣板房精裝提案。6.5.整盤規(guī)劃及建筑方案設計6.5.1.事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)在設計過程溝通和管控時要關注設計進度和質量要求，盡可能考慮采用集團已有產品模塊，必要時可以到設計單位督促設計工作推進，要優(yōu)先考慮與樣板區(qū)和銷售相關的各類工作，優(yōu)先確認戶型、立面、售樓處、樣板房、會所等關鍵產品設計要素。主力戶型評審需要優(yōu)先考慮，在立面確認上盡量確保立面配有材料手冊，以便于更早控制成本；同時與事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司營銷專業(yè)溝通確認，確?？傌浿怠I(yè)態(tài)配比、戶型配比的有效管控；6.5.2.事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)在方案階段各設計成果的設計過程和完成后必須進行規(guī)劃、建筑、景觀、精裝各方面的平衡與協(xié)調，同時與事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司營銷專業(yè)、成本專業(yè)、配套專業(yè)、工程專業(yè)等溝通協(xié)調，保持項目方案階段各設計成果的整體造價、功能和收入的最佳組合。6.6.整盤景觀及樣板區(qū)景觀設計6.6.1.景觀設計原則：以市場價值點為導向，從“效果、進度、成本”的角度出發(fā)，從價值敏感點相對應的管控要點著手，理清管理思路，提高管理效率，規(guī)范管理流程，確保景觀品質的穩(wěn)步提升；6.6.2.事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)在項目規(guī)劃總圖確認后根據(jù)《價值樹與產品配制標準（方案版）》景觀部分撰寫《項目景觀設計任務書（含樣板區(qū)）》。事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)在設計過程溝通和管控時要優(yōu)先考慮與開盤有關的各項工作，如《樣板區(qū)景觀概念方案設計》等；6.6.3.由事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)組織，設計單位及工程專業(yè)共同參與，形成形象記錄照片。主要停止檢查點包括：（1）地形整理完成及重點苗木定位時；（2）施工樣板確認及硬景、小品結構完成時；（3）喬木及大灌木種植完成時（即除低矮灌木、地被、草坪之外的綠化完成時）。6.7.精裝設計（公共部位、樣板房、批量精裝）6.7.1.事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)根據(jù)《價值樹與產品配置標準（方案版）》公共部位部分、樣板段部分撰寫《項目室內設計任務書（售樓處、樣板房、公共部位）》，如有批量精裝時需考慮樣板房和批量精裝的共性和個性特征。事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)在設計過程溝通和管控時要優(yōu)先考慮與開盤有關的各項工作，如優(yōu)先考慮售樓處和樣板房設計；6.7.2.如有批量精裝時，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)必須對于主力戶型再次進行核對，確保戶型達成一致，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)根據(jù)《價值樹與產品配置標準（方案版）》批量精裝部分、戶型部分，以及戶型評審結果撰寫《項目室內設計任務書（批量精裝）》。事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)在設計過程進行溝通和管控；6.7.3.由事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)負責提報《樣板區(qū)精裝施工圖》，審批權責見《集團授權手冊-設計分冊》，審圖時應重點審核下述要點：（1）重點檢查、評估施工圖與方案的偏差度；（2）平面布置圖（含家具布置）、綜合天花布置圖（燈具位置、數(shù)量、標高、裝飾面材、煙感、噴淋、火災報警器、消防廣播、空調風口、通風系統(tǒng)等之間的布置關系，且尺寸定位，綜合天花布置圖的繪制須與機電專業(yè)充分溝通）、地面布置圖（標明裝飾面材、標高及具體分割方式）、開關插座點位圖（數(shù)量、標高、準確位置）、立面圖（標明裝飾面材，不同面材交界處理及開關插座等墻面設備的尺寸定位）；（3）關鍵節(jié)點圖（具有特殊要求及裝飾設計關鍵點）；（4）材料樣板（主要材料及特殊材料小樣及型號）；（5）材料表（所有裝飾材料規(guī)格及型號，包含潔具、電器等各種設備選型）；（6）裝飾概算表。6.7.4.在項目實施過程中，對最后效果達成有重要關聯(lián)的節(jié)點和工序，必須進行停止檢查，驗收合格后方能進行下道工序：主要停止檢查點及檢查要項如下：(1)場地移交：參考合同約定施工范圍，制定“土建與精裝修場地移交標準”，組織相關單位進行場地移交檢查、驗收；(2)深化放線：檢查基準點、水平線、標高線、中心線、點位線、石材/瓷磚排版線、不同材料不同造型分割線等是否正確，是否符合圖紙要求；(3)隱蔽工程：機電各點位是否按裝修要求進行施工，有無試壓報告、防滲漏檢測報告；廚房衛(wèi)生間防水是否符合規(guī)范及圖紙要求；天花龍骨基層隱蔽是否符合規(guī)范及圖紙要求等；(4)大理石、瓷磚、木飾面材料質量把控：從色差、表觀質量、紋理等方面進行綜合評定；(5)濕作業(yè)施工完成：檢查墻地面瓷磚、大理石完成后的整體效果，檢查墻面瓷磚大理石排版與開關插座面板、潔具五金等之間的合理關系進行綜合評定和把控；(6)木作施工完成：檢查同一立面飾面板是否有明顯色差，檢查飾面油漆是否飽滿、光澤均勻、無刷痕，檢查立面造型、收邊收口做法是否符合設計要求；(7)成品保護：檢查驗收現(xiàn)場已完精裝修產品是否進行合理正確的保護。6.8.擴初設計6.8.1.事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)在設計過程溝通和管控時要關注設計進度和質量要求，必要時可以到設計單位督促設計工作推進，重點要關注規(guī)劃、建筑、結構、給排水、暖通、電氣彼此之間，以及在整盤、樣板區(qū)景觀方案設計時與景觀的整體平衡性；對各自方案或重大技術問題的解決方案進行綜合技術經濟分析，論證技術上的適用性、可靠性和經濟上的合理性等。對人防及地下室擴初方案，結構和設備系統(tǒng)方案組織事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司成本、工程、配套等專業(yè)進行評審；6.8.2.事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)組織設計單位根據(jù)評審意見調整完后根據(jù)當?shù)貓蠼ㄐ枰枰皶r出具擴初征詢所需圖紙及文本至事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司配套專業(yè)，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司配套專業(yè)進行政府部門征詢，獲取政府部門的相關意見；根據(jù)征詢反饋意見《項目擴初方案征詢意見書》，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)組織設計單位調整完善《項目擴初方案設計》；6.8.3.如事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司所在地不需做擴初審查，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)在設計過程中仍需溝通和管控設計單位進行規(guī)劃、建筑、結構、給排水、暖通、電氣彼此之間，以及在整盤、樣板區(qū)景觀方案設計時與景觀的整體平衡性；對各自方案或重大技術問題的解決方案進行綜合技術經濟分析，論證技術上的適用性、可靠性和經濟上的合理性等。對人防及地下室擴初方案，結構和設備系統(tǒng)方案要重點審查。6.9.施工圖設計6.9.1.事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)在設計過程溝通和管控時要關注設計進度和質量要求，必要時可以到設計單位督促設計工作推進；根據(jù)項目開發(fā)建設、營銷重要節(jié)點需要，結合《項目試樁報告》可分階段進行《項目基坑支護施工圖》、《項目基礎施工圖》、《項目總包施工招標圖》、《項目機電施工招標圖》、《項目施工報建圖》，并最終完成《項目施工圖方案設計（全套）》；6.9.2.事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)組織項目部項目工程專業(yè)，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司工程（項目工程）、成本、營銷、品牌客服專業(yè)，以及物業(yè)公司等進行施工圖內審，把握各圖紙在先進性、合理性和經濟性方面的設計質量；6.9.3.在開工前，由事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)組織事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司工程、成本專業(yè)等，項目部，設計單位、監(jiān)理單位、施工單位等進行施工圖交底會審會。在本次會議中參與各方的交底會審可使設計中一些錯誤或不合理地方得到糾正，使表達不清或容易誤解地方得到澄清；使一些不合理或不經濟的施工方法得到調整；使一些與我司的開發(fā)意圖不符的做法得到修正。6.10.專項設計/指定專項設計6.10.1.為配合項目開發(fā)建設的招采及施工工作時，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)會組織或配合進行專項設計/指定專項設計工作開展：（1）指定專項設計：事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司配套專業(yè)組織，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)配合；（2）專項設計（深化單位設計）：事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司采購專業(yè)組織，事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)配合；（3）專項設計（設計單位設計）：事業(yè)部（含直管城市公司）/城市公司設計專業(yè)組織。7.設計相關審批權責設計相