溫泉洗浴休閑廣場資建設(shè)可行性研究報告

1 休閑廣場）1.1.2項目承辦單位概況*****大酒店是2007年經(jīng)改制后由**集團全資收購的一家準(zhǔn)四星級酒店。該酒店位于**市黃河大道東段，是全市目前主要的集會議接待、住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的大型酒店。該酒店不僅是**市的標(biāo)志性建筑，同時也是焦作周邊地區(qū)較具影響力的星級酒店，已成為**市以接待服務(wù)為主的重要場所，為**的經(jīng)濟和社會發(fā)展做出了積極的貢獻。1.1.3項目建議書編制依據(jù)原則和范圍1.1.3.1項目建議書的編制依據(jù)——國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參——行業(yè)主管部門制定頒布的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定。2 從國家產(chǎn)業(yè)政策、市場需求以及項目單位的實際情況出發(fā)，全面考察該項目經(jīng)營狀況等因素，合理確定工程規(guī)模和建設(shè)方案，力求達到設(shè)施一流、特色經(jīng)營，更大限度地滿足本《項目建議書》的主要研究范圍包括：項目提出的理由與過程、項目建設(shè)的必要性和建設(shè)規(guī)模的確定、項目的建設(shè)條件、項目的建設(shè)方案、投資估算、經(jīng)濟與社會效益初步項目建設(shè)位于現(xiàn)大酒店后側(cè)空余地。地理位臵優(yōu)越，擴建富余量充足，交通、運輸、通訊十分方便，水、電等配套設(shè)施齊備，符合有關(guān)部門對選址的要求。根據(jù)目前****國際大酒店的設(shè)施現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有的地?zé)峋Y源，并充分考慮**及周邊尚未有利用地?zé)豳Y源建設(shè)溫泉洗浴、游泳休閑的斷檔服務(wù)空間，擬建設(shè)以下內(nèi)容：b、配套建設(shè)一個建筑面積為600平方米的小型室內(nèi)溫3**亞國際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場）d、附屬配套工程包括：花房、茶吧、酒吧、棋牌室、項目建設(shè)地地勢平坦，地上、地下水豐富，且溫泉井以具備，項目區(qū)基礎(chǔ)條件完備，用水、用電有保障，交通非常1.2.4建設(shè)投資與資金來源本項目總投資為990.82萬元，其中建設(shè)投資955.5萬資金來源：酒店自籌369.82萬元，申請銀行貸款本金1.3主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)表4**亞國際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場）%%%年%%%%日益顯現(xiàn)。這一潛在商機，引得諸多外地投資者紛至沓來，大量的民間資本紛紛搶灘**市場。酒店服務(wù)業(yè)作為第三產(chǎn)5 業(yè)，伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，其服務(wù)功能將更加顯現(xiàn)，更待提高，更加全面。溫泉洗浴休閑娛樂作為**國際大酒店的附屬配套二期工程的建設(shè)，不僅可以拉動酒店的餐飲住宿，為酒店主業(yè)帶來更加旺盛的人氣和效益，而且可以為人們提供更加溫馨舒適的休閑環(huán)境，對提升**國際大酒店的星級服務(wù)、品牌服務(wù)將產(chǎn)生更加經(jīng)過對本項目從市場服務(wù)、建設(shè)條件、以及盈利能力等多方面的分析，本項目有很好的發(fā)展前景。鑒于洗浴休閑娛樂行業(yè)具有基礎(chǔ)設(shè)施一次性投資大，營業(yè)收入收市場變化影響較大，因此建議要一方面要加強經(jīng)營做到注重前期投入和各項實施的完善，然后逐步收回投資，6 第二章項目提出的背景和建設(shè)的必要性2.1項目提出的背景**市行政上隸屬于焦作市，位于豫北平原西部，是一個以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代工業(yè)為主的新興縣級市，地理位臵十濟源市，遙望太行山、東臨溫縣，西與洛陽吉利區(qū)相接。東**市氣候溫和，光熱資源充足，土地肥沃，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)商賈云集、商品集散之地，商品經(jīng)濟發(fā)達、被譽為“南北資產(chǎn)投資完成71.3億元，同比增長52.8%，社會消費品零售總額完成21.5億元，同比增長20.8%，出口創(chuàng)匯完成18900萬美元，同比增長35%，經(jīng)濟增長質(zhì)量明顯提高。農(nóng)7 焦作旅游業(yè)的崛起為**酒店業(yè)帶來無限商機。據(jù)調(diào)查，萬人。焦作旅游業(yè)短時間內(nèi)的快速崛起，對整個旅游鏈條的運轉(zhuǎn)提出了嚴(yán)峻考驗。由于酒店業(yè)占據(jù)了吃、住、行、游、購、娛旅游“六要素”的前兩個要素，因此酒店業(yè)在這場考金周，焦作市大小賓館、酒店爆滿，很多游客只好下榻到周邊的**市、沁陽市、濟源市、鄭州市，即使在雙休日，這種住宿緊張的情況也都存在，讓游客“住得下、住得好”成為焦作旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的重要因素。旅游業(yè)快速發(fā)展與酒店業(yè)服務(wù)功能滯后形成的供需矛盾，為**市酒店業(yè)大發(fā)展孕育了難得的商機。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和對外開放的深入，境外企業(yè)和外來投資者紛紛涌入**，投資環(huán)境的改善和城市形象的不斷提升，促使外商與企業(yè)員工人數(shù)不斷增加，從而推進了**的酒店服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)2.2項目建設(shè)的必要性**市現(xiàn)有賓館酒店兩家，正在裝修改造的還有一家，其中，華鑫賓館是一家準(zhǔn)三星級酒店，其洗浴中心設(shè)施條件目8 前居**首位。華鑫賓館又是**國際大酒店的主要競爭對手。盡管**國際大酒店作為**市一家準(zhǔn)四星級大酒店，住宿、餐飲、會議接待堪稱**一流，承接著**乃至周邊地區(qū)的各類會議，但由于內(nèi)部服務(wù)設(shè)施局限，沒有一個像樣的可容納住店人員和吸引外來人員來酒店洗浴、娛樂的休閑場所，從而導(dǎo)致住宿客源下降，酒店主業(yè)效益下滑。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們生活不斷提高，人們對休閑娛樂方式的追求也不斷更新提高，向往高層次的洗浴娛樂境界是酒店服務(wù)業(yè)未來必不可少的服務(wù)內(nèi)容和發(fā)展方向。由于**國際大酒店院內(nèi)已具有一口地?zé)峋?，地?zé)豳Y源非常豐富，如何充分利用其地?zé)豳Y源，打造**首家酒店服務(wù)業(yè)洗浴休閑新境界，是帶動**國際大酒店主業(yè)發(fā)展的主攻方向。因閑、娛樂、茶吧、酒吧、演藝、棋牌為一體的多功能服務(wù)設(shè)施，不僅必要，而且對拉動酒店主業(yè)效益、增加人氣、活躍**文化夜生活，提升城市品位都將產(chǎn)生積極的影響和作用。9 第三章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件3.1建設(shè)規(guī)模的確定根據(jù)**國際大酒店的發(fā)展目標(biāo),結(jié)合目前酒店業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和趨勢,合理確定發(fā)展規(guī)模,以適應(yīng)**服務(wù)產(chǎn)業(yè)市場需求趨勢。因此，建設(shè)規(guī)模擬定為總建筑面積為4000平方米根據(jù)目前****國際大酒店的設(shè)施現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有的地?zé)峋Y源，并充分考慮**及周邊尚未有利用地?zé)豳Y源建設(shè)溫泉洗浴、游泳休閑的斷檔服務(wù)空間，擬建設(shè)以下內(nèi)容：b、配套建設(shè)一個建筑面積為600平方米的小型室內(nèi)溫d、附屬配套工程包括：花房、茶吧、酒吧、棋牌室、經(jīng)過對項目單位提供的選址方案實地考察，結(jié)合項目建設(shè)的實際情況，建設(shè)地址在現(xiàn)**國際大酒店主樓后側(cè)，地理位臵優(yōu)越，交通四通八達。場區(qū)地域廣闊，交通便利，符合**亞國際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場）3.4建設(shè)條件初步分析**市屬大陸性季風(fēng)型氣候，四季分明。春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱雨足，秋季日照較長，冬季雨雪較少。平均年降水340.4mm，且降水量在年際、季節(jié)的分布上也極不均勻，其年平均氣溫14oC，最高氣溫42.8oC，最低氣溫-18.3oC。全年日照總時間2491.1小時，年平均太陽輻射總量為122.3根據(jù)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)資料，該地屬黃沁河沖積平原，區(qū)域內(nèi)土壤類型為沖積褐土，土層厚度不一，第一層為褐土，第二層為粘土，第三層為粉質(zhì)粘土。區(qū)域內(nèi)地震烈度為六度。地下水埋深17米左右，地震設(shè)防烈度為7度，地基承載力k3.4.2供電、供水項目區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有用電設(shè)施齊全，項目建設(shè)用電有保證。為地?zé)釡厝?，以滿足項目用水的需求,供水有保障。 在建筑物的頂部，設(shè)臵避雷針，以避免雷害侵襲。3.4.4土建原材料供應(yīng)條件該項目建設(shè)主要原材料為水泥、鋼材、石料、磚、沙、材料等，可由當(dāng)?shù)亟ú氖袌龉?yīng)，貨源充足，渠道暢通，運**亞國際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場）第四章工程建設(shè)方案4.1.1設(shè)計依據(jù)原則部分）中有關(guān)建筑、消防、安全等方面的規(guī)定。——酒店業(yè)安全經(jīng)營規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——場區(qū)布局合理，設(shè)施先進，安全可行。——功能分區(qū)明確，布臵流程順暢，辦公與營業(yè)區(qū)均有獨立出入口和專用通道，便于人員安全出入與疏散?！丛^(qū)應(yīng)選擇適應(yīng)的園林植物，樓前設(shè)臵花壇、綠——加強環(huán)境監(jiān)測與治理，對經(jīng)營過程中產(chǎn)生的廢水應(yīng)——洗浴區(qū)應(yīng)設(shè)臵消防設(shè)施，場區(qū)內(nèi)至少應(yīng)配備一口自**市**國際大酒店溫泉洗浴廣場位于該酒店主樓后側(cè)空余地?？偨ㄖ娣e4000平方米，其中，洗浴中心1800平方米。洗浴中心布臵于主樓左側(cè)西邊，游泳館位于洗浴中心 正面南側(cè)，多功能廳位于主樓后邊東側(cè)，配套附屬工程（花房、茶吧、酒吧、棋牌、停車場、綠地等）按功能區(qū)不同環(huán)境布局，以適應(yīng)經(jīng)營管理的便捷與客人出入方便為前提。4.2建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與建筑材料——工程地質(zhì)根據(jù)場區(qū)已建工程《巖石工程勘察報告》，擬建項目場地為Ⅱ類場地，場地土類型為中硬土，場區(qū)存在6級左右地震的背景，因此，擬建項目抗震按七度設(shè)防?！黧w工程女部，三層為自助餐廳和棋牌休息室，四層為演藝大廳；室內(nèi)游泳館采用水立方外觀形狀框架結(jié)構(gòu)，水池為橢圓形；多功能廳采用方椎體五層框架結(jié)構(gòu)，扇形屋頂；花房等配套工程為磚混結(jié)構(gòu)，整體工程全部采用新型墻體材料。裝修裝飾部分按照設(shè)計部門的設(shè)計方案施工，力求達到——建筑材料混凝土：樁基礎(chǔ)采用砼C20、鋼材采用Φ—HPB235級和Φ—HPB335級。輕鋼結(jié)構(gòu)廠房及屋面外購或加工組裝。**亞國際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場）項目用水按照循環(huán)、使用的原則。經(jīng)營期內(nèi)年新鮮水用量為8萬立方/年，酒店現(xiàn)有深水井，水量可完全滿足項目用本項目采用DN100鍍鋅鋼管暗敷供水管道，絲扣連接。給水管道應(yīng)作壓力試驗，試驗壓力不應(yīng)小于0.6Mpa，在10分鐘內(nèi)壓力下降不應(yīng)大于0.05Mpa，然后將試驗壓力降至工作壓力以作外觀檢查，以不滲不漏為合格。該項目區(qū)地下溫泉水質(zhì)良好，符合生活衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水壓為2.0－3.0Kg/cm2，水洗浴廣場內(nèi)排水為洗浴和游泳污水。場區(qū)東西走向設(shè)總排水暗溝，污水經(jīng)處理后，排于兩側(cè)道路排水溝內(nèi)。按照《建筑設(shè)計防水規(guī)范GBJ16—87》規(guī)定，場區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)臵消防栓，消防給水以場內(nèi)兩口自備井為主水源，房間應(yīng)配臵手推型滅火器。該區(qū)室外消防用水量按15升/秒計，室大小時消防用水量為90噸／小時，室外消防采用低壓消防制，控制半徑以1000米計，部分室外地面建三出口式消防 ——防雷措施在建筑物的頂部,作防雷裝臵,以避免雷害侵襲。——室外氣象參數(shù)冬季通風(fēng)-1℃冬季平均風(fēng)速夏季平均風(fēng)速夏季通風(fēng)相對濕度年主導(dǎo)風(fēng)向——通風(fēng)形式經(jīng)營過程中，基本無污濁氣體，為美化環(huán)境，在以自然通風(fēng)為主的情況下，將采取全面自然通風(fēng)和局部機械通風(fēng)的措施。擬建洗浴中心南、北兩側(cè)上方均設(shè)臵通風(fēng)口，安裝排 本項目嚴(yán)格按工程基建程序進行,項目建議書一經(jīng)批復(fù)，就將積極進行技術(shù)交流和商務(wù)談判，待項目建議書和初步設(shè)計批準(zhǔn)后，開始施工設(shè)計，同時簽訂設(shè)備購買合同,土建施工過程中在互不影響的情況下,可穿插開展地下管道、設(shè)備基礎(chǔ)和部分設(shè)備的就位與安裝。 第六章投資估算及資金籌措6.1投資估算依據(jù)《河南省建筑工程費用定額》、建設(shè)部發(fā)布的《建筑工程項目申請報告估算編制辦法》以及河南省政府、省發(fā)改委、省6.2.1建設(shè)投資估算設(shè)其他費用85萬元，預(yù)備費45.5萬元。詳見建設(shè)投資估算本項目流動資金估算為14.32萬元，詳見流動資金估算6.2.3建設(shè)期利息 本項目自資金到位之日起一年內(nèi)建成,固定資產(chǎn)投資在一年內(nèi)完成。流動資金按每年的生產(chǎn)負(fù)荷逐年投入,依次為第一年80%,第二年及以后為100%。 7.1經(jīng)濟評價依據(jù)與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版2、項目計算期：鑒于洗浴休閑娛樂行業(yè)具有基礎(chǔ)設(shè)施一次性投資大，營業(yè)收入收市場變化影響較大，投資回收經(jīng)營期19年；3、各項稅率按照以下標(biāo)準(zhǔn)計?。籂I業(yè)稅：收入的4、財務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為13%；5、外購材料及備件費用：本項目主要外購材料及備件為小食品、飲料及洗浴用品，按15元/人次估算，每年費用為180萬元；6、燃料動力費用估算：本項目年需外購煤炭800噸，每噸800元，年費用為64萬元；年萬立方米，由于使用自備水井取水，故僅需支付水資外購燃料動力費估算為98.5萬元；7、工資及福利費估算：項目新增員工50人，人均 年均工資（含福利費用）按9600元，年工資及福利費用488、折舊、維修費、攤銷費：折舊按平均年限法分類計提折舊，年計提折舊費42.66萬元；攤銷費按照5年進行攤7.2年營業(yè)收入和年營業(yè)稅金及附加項目建成投入使用后,正常年預(yù)計接待客人12萬人，每人每次消費額在38-100元左右，本項目暫按50元/人*次估算，正常年份營業(yè)收入估算為600萬元。7.3.2營業(yè)稅金及附加估算年營業(yè)稅金及附加按國家規(guī)定計取，其估算值在正常年項目經(jīng)營期內(nèi)年平均總成本費用估算為415萬元，具體項目經(jīng)營期內(nèi)年均利潤總額估算為152萬元，所得稅38萬元，稅后利潤114萬元。詳見利潤與利潤分配表。 第八章經(jīng)濟與社會效益評價8.1財務(wù)盈利能力分析8.1.1財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)根據(jù)該表計算以下財務(wù)評價指標(biāo):全部資金所得稅前:財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：19.72%財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=13%)：366.62萬元全部資金所得稅后:財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR):15.56%財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=13%):135.33萬元投資回收期:7.08年8.1.2現(xiàn)金流量表(自有資金)根據(jù)該表計算以下財務(wù)評價指標(biāo):財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR):18.07%;財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=13%)：196.96萬元;本項目需貸款600萬元，通過計算，貸款償還期為4.72**亞國際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑