中華人民共和國(guó)土地法培訓(xùn)課件

中華人民共和國(guó)土地法培訓(xùn)課件一、《土地管理法》概況《土地管理法》是行政管理法，不是土地市場(chǎng)交易法。1986年的這部《土地管理法》經(jīng)過1988年（有償配置、依法轉(zhuǎn)讓）、1998年（耕地保護(hù)）、2004年（征收與征用）三次的修改和修正，始終維持著一部管理性法律的本色，主要是對(duì)土地的權(quán)屬、用途管理、耕地的保護(hù)等進(jìn)行規(guī)范，而土地交易如土地的出讓劃撥、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等，主要在《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院55令）、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》當(dāng)中予以規(guī)范。這部《土地管理法》由于運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，尤其是國(guó)家的土地政策及物權(quán)法出臺(tái)后，許多重要的土地制度已經(jīng)發(fā)生了很大變化，如：土地的征收補(bǔ)償、農(nóng)用土地專用審批、土地的空間權(quán)等。因此《土地管理法》的修改勢(shì)在必行?！锻恋毓芾矸ā返膬蓚€(gè)核心任務(wù)：一是土地的權(quán)屬及其資源配置；二是耕地的保護(hù)。二、《土地管理法》幾個(gè)重要土地制度（一）土地的所有制形式1、兩種土地所有制形式以社會(huì)主義公有制為基礎(chǔ)，我國(guó)的土地有兩種所有制形式：全民所有（國(guó)家所有）和農(nóng)民集體所有，《物權(quán)法》將“農(nóng)民集體所有”改為“農(nóng)民集體成員集體所有”，明確并強(qiáng)化了集體所有的土地的權(quán)利歸屬主體式集體成員。我們可以簡(jiǎn)單地理解為我國(guó)的土地只屬于“兩個(gè)人，一是國(guó)家所有的土地，其權(quán)利主體的代表是國(guó)務(wù)院；二是農(nóng)民集體成員集體所有土地，其權(quán)利主體的代表是村民經(jīng)濟(jì)組織或者是村民委員會(huì)。2、土地資源的配置我國(guó)土地資源無法由所有權(quán)人充分利用，為了物盡其用，物盡其值，《物權(quán)法》出臺(tái)了土地的用益物權(quán)制度，即非所有人將他人所有的物占有、實(shí)用、收益，通俗地講，就是國(guó)家、集體將自己用不盡的土地資源以多種方式分配給單位、個(gè)人使用、收益。國(guó)有土地資源的配置方式以有償使用方式為主，以無償使用方式（即劃撥）為輔。國(guó)有土地的五種配置方式：劃撥、出讓、租賃、作價(jià)投資和入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)。農(nóng)民集體成員所有的土地資源配置對(duì)象基本上就是本村村民，配置方式主要是占用審批。如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（無需審批），宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地土地使用權(quán)。屬于國(guó)家所有的土地：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國(guó)有的土地；（3）國(guó)家依法征用的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。3、國(guó)家和集體土地的所有權(quán)范圍重點(diǎn)提示：村民轉(zhuǎn)居民后，集體土地能否直接轉(zhuǎn)為國(guó)有土地？根據(jù)《土地條例》第二條（五）的規(guī)定，答案是肯定的，但05年3月4日國(guó)務(wù)院法制辦公室，國(guó)土資源部關(guān)于對(duì)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二條第（五）項(xiàng)的解釋意見（國(guó)法函〔2005〕36號(hào)）作出了新的解釋：“該項(xiàng)規(guī)定，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國(guó)家所有?！庇纱丝磥?，不經(jīng)征收補(bǔ)償集體土地不能直接轉(zhuǎn)為國(guó)有。屬于農(nóng)民近體所有的土地：（1）除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；（2）宅集體和自留地、自留山。國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。國(guó)家所有的土地所有權(quán)不需登記直接產(chǎn)生物權(quán)的效力；集體土地的所有權(quán)、使用權(quán)需要登記以后才能產(chǎn)生物權(quán)的效力，但宅基地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無需登記也產(chǎn)生物權(quán)的效力。4、土地登記制度（《物權(quán)法》）的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度民法的基本原則是民事行為不違法就是合法的，但土地取得及交易無法律依據(jù)均為非法。土地使用權(quán)，是指使用土地的單位和個(gè)人在法律所允許的范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法處分的權(quán)利。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用，但是，單位和個(gè)人的土地使用權(quán)必須依法取得。5、土地使用權(quán)取得和交易的嚴(yán)格法定性。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接，城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)和用地規(guī)模。（二）土地用途管制制度土地用途管制是指國(guó)家為保證土地資源的合理利用，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地利用區(qū)，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者必須嚴(yán)格按照國(guó)家確定的用途利用土地，違者將受到嚴(yán)厲處罰的制度。2002年1月1日，國(guó)土資源部在部門規(guī)章中，將土地共分為3級(jí)72類，一級(jí)三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。《土地管理法》只分為此三類。2、土地用途分類土地利用總體規(guī)劃中確定的一級(jí)三類土地分類，無論進(jìn)行任何調(diào)整，如農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批（農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地），此環(huán)節(jié)的報(bào)批只需原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，無需規(guī)劃部門的審批，需要規(guī)劃部門同步審批的是三級(jí)中的建設(shè)用地土地用途的改變，并且是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。農(nóng)用地，是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括（二級(jí)類）耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地，其中耕地中80%以上劃定為基本農(nóng)田，作為保命田并受到國(guó)家嚴(yán)格的管制。建設(shè)用地，是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、水里設(shè)施用地、特殊用地。

3、確立土地用途的依據(jù)：土地利用總體規(guī)劃。未利用土地，是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，包括未利用土地，其他土地。

國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少、墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地，五個(gè)內(nèi)涵：（三）占用耕地補(bǔ)償制度1、任何建設(shè)占用耕地都必須率習(xí)慣開墾耕地的義務(wù)。無論是國(guó)家重點(diǎn)工程、城市建設(shè)，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村村民建住宅占用耕地都必須履行開墾耕地的義務(wù)。確保建設(shè)占用耕地與開墾耕地的平衡。3、開墾耕地的地塊應(yīng)當(dāng)落實(shí)。各地在制定土地利用總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的狀況制定耕地后備資源開發(fā)的區(qū)域，使建設(shè)單位有地可開。開墾耕地還應(yīng)當(dāng)與生態(tài)環(huán)境建設(shè)相結(jié)合，防止亂開濫墾。2、開墾耕地的責(zé)任者是占用耕地的單位。根據(jù)目前建設(shè)用地的情況，可以分為三種情況：一是城市建設(shè)用地統(tǒng)一征地后供地的，承擔(dān)造地義務(wù)的市、縣人民政府，造地的費(fèi)用可以打入建設(shè)用地的成本，但責(zé)任必須由縣、市政府承擔(dān)。二是城市建設(shè)用地外建設(shè)項(xiàng)目用地，承擔(dān)開墾耕地義務(wù)的是建設(shè)單位，縣、市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督和驗(yàn)收。三是村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用耕地，承擔(dān)開墾耕地義務(wù)的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)，縣、市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督和驗(yàn)收。4、沒有條件開墾，或開墾耕地不符合要求的，建設(shè)單位可以繳納耕地開墾費(fèi)，由地方政府土地行政主管部門履行造地義務(wù)。沒有條件開墾是指建設(shè)單位沒有開墾的人力和機(jī)械，而無法從事土地開墾工作，開墾的耕地不符合要求是指耕地開墾的數(shù)量和質(zhì)量沒有達(dá)到規(guī)定的指標(biāo)。耕地開墾費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)為：每平方米10元。5、耕地占補(bǔ)平衡核心是耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡是指以省、自治區(qū)、直轄市為單位實(shí)行耕地總量平衡，這就明確了省級(jí)人民政府保護(hù)耕地的目標(biāo)和責(zé)任。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，可以異地開發(fā)和核減該省、直轄市的耕地保護(hù)指標(biāo)。但一定要經(jīng)過嚴(yán)格審查，并經(jīng)專家論證，該省、直轄市確實(shí)無地可開了，國(guó)務(wù)院方可批準(zhǔn)，并根據(jù)減免數(shù)量進(jìn)行異地開墾，以確保耕地總量動(dòng)態(tài)平衡目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是指現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。三、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的內(nèi)涵（又稱農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批、農(nóng)轉(zhuǎn)非）：決定農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的依據(jù)共三個(gè)：土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、建設(shè)用地供應(yīng)政策。（一）土地利用總體規(guī)劃土地用途管制制度的核心是土地利用總體規(guī)劃，如果符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途，即在建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi)，可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，否則將不得轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間上所做的總體安排，土地利用總體規(guī)劃是實(shí)行用途管制的依據(jù)。1、土地利用總體規(guī)劃的概念2、土地利用總體規(guī)劃的期限在通常情況下，土地利用總體規(guī)劃的期限為十五年。本輪土地利用總體規(guī)劃是1997年開始編制的，現(xiàn)已接近規(guī)劃期末，規(guī)劃的建設(shè)用地已使用殆盡，項(xiàng)目選址可以騰挪的余地已經(jīng)不大，新一輪規(guī)劃修編已經(jīng)進(jìn)入準(zhǔn)備階段。3、土地利用總體規(guī)劃的編制與修改我國(guó)的土地利用總體規(guī)劃由國(guó)家、省、地（市）、縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級(jí)組成。編制土地利用總體規(guī)劃，采用自上而下的方法，逐級(jí)進(jìn)行。上級(jí)土地利用總體規(guī)劃是下級(jí)土地利用總體規(guī)劃的編制依據(jù)。下級(jí)土地利用總體規(guī)劃要落實(shí)上級(jí)土地利用總體規(guī)劃的要求。土地利用總體規(guī)劃修改必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。（二）土地利用年度計(jì)劃土地利用年度計(jì)劃中，包括了農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的機(jī)會(huì)，是政府審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的依據(jù)，即政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須在土地利用年度計(jì)劃控制指標(biāo)范圍之內(nèi)，不得超計(jì)劃批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。1、土地利用年度計(jì)劃的概念土地利用年度計(jì)劃是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，對(duì)年度各項(xiàng)用地?cái)?shù)量的具體安排，是實(shí)施土地利用總體規(guī)劃的重要措施，是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審查和用地審批、土地開發(fā)