合富輝煌貴州遵義市國(guó)投綜合樓項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告

遵義國(guó)投綜合樓項(xiàng)目定位暨營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵重視前期營(yíng)銷(xiāo)定位，經(jīng)營(yíng)思路重于銷(xiāo)售思路對(duì)于本案而言，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)站在遵義市城市發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的立場(chǎng)上來(lái)看項(xiàng)目，才能準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的高度及營(yíng)銷(xiāo)。項(xiàng)目成功的關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)思路的成敗，銷(xiāo)售只是順帶產(chǎn)物報(bào)告框架市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)思路費(fèi)用預(yù)算本體分析定位思考與誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？憑何競(jìng)爭(zhēng)？如何競(jìng)爭(zhēng)？宏觀市場(chǎng)概述4城市地理概況5城市宏觀經(jīng)濟(jì)遵義市處于云貴高原向湖南丘陵和四川盆地過(guò)渡的斜坡地帶，在云貴高原的東北部，地形起伏大，地貌類(lèi)型復(fù)雜。隨著改革開(kāi)放的不斷深入和企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的建立和完善，遵義已形成冶金、電器、卷煙、釀造等為主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)，以機(jī)械、化工、建材、食品加工等為代表的后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)，門(mén)類(lèi)較多的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系，結(jié)構(gòu)較為先進(jìn)的新興工業(yè)城市。在工業(yè)發(fā)展中，不斷涌現(xiàn)出一批在國(guó)內(nèi)同行業(yè)中占有重要地位的骨干企業(yè)和集團(tuán)。市域東西綿延247.5公里，南北相距232.5公里。東面與銅仁地區(qū)和黔東南自治州相鄰，東南面與黔南自治州相鄰，南面與省會(huì)貴陽(yáng)市接壤，西南面和畢節(jié)地區(qū)相鄰，西面與四川省交界，北面與重慶直轄市接壤。中心城區(qū)南到省會(huì)貴陽(yáng)市144公里、北達(dá)重慶市239公里。全市國(guó)土面積30762平方公里，為貴州省總面積的17.46%。市人民政府駐地在匯川區(qū)人民路。遵義市轄區(qū)縣遵義市轄2個(gè)市轄區(qū)、8個(gè)縣、2個(gè)自治縣，代管2個(gè)省轄市（仁懷市、赤水市），下轄70鄉(xiāng)，共計(jì)750.87萬(wàn)人口。遵義市交通狀況6城市宏觀經(jīng)濟(jì)遵義市主骨架路網(wǎng)規(guī)劃為“四縱三橫三聯(lián)二環(huán)”，總規(guī)模約3437公里，其中高速公路902公里，一、二級(jí)公路2535公里。該規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，將形成縣縣通高速或高等級(jí)公路，遵義市中心城區(qū)到縣（市）3小時(shí)、縣到縣6小時(shí)的交通經(jīng)濟(jì)圈，基本滿(mǎn)足該市小康建設(shè)要求。（1）四縱：由遵義縣白臘坎起止于赤水市，全長(zhǎng)230千米；由遵義縣的核桃箐起至崇溪河進(jìn)入重慶綦江縣，全長(zhǎng)179千米；由黔南甕安鯉魚(yú)塘入境至安家山入重慶南川區(qū)，全長(zhǎng)305千米；由施秉與余慶交界的磨秧入境至塘口進(jìn)入重慶彭水縣接G319國(guó)道，全長(zhǎng)339千米。（2）三橫：從四川古藺與習(xí)水交界的太平渡入境，至務(wù)川茅天出境，入沿河縣烏江龔灘渡口全長(zhǎng)437千米；從四川古藺與仁懷市交界的石碑坳入境至務(wù)川石朝進(jìn)入德江縣連接國(guó)道G326，全長(zhǎng)439千米；從金沙縣與遵義縣交界處的外寨入境至煎茶進(jìn)入德江，（3）三聯(lián)：由鳳岡與思南交界處的星竹經(jīng)花坪、綏陽(yáng)場(chǎng)、新建至正安縣謝壩經(jīng)綏陽(yáng)縣坪樂(lè)、石浪關(guān)、青杠塘、太白進(jìn)入桐梓縣黃蓮止于松坎與GO50高速公路連接（4）二環(huán)：由匯川區(qū)高坪經(jīng)紅花崗區(qū)新蒲、深溪至遵義縣的樂(lè)理、進(jìn)入紅花崗區(qū)巷口、金鼎山止于匯川區(qū)高坪，形成遵義城區(qū)一環(huán)，全長(zhǎng)120千米；由匯川區(qū)泗渡經(jīng)綏陽(yáng)縣蒲場(chǎng)，至遵義縣新舟、蝦子、龍坪、南白、鴨溪、毛石進(jìn)入?yún)R川區(qū)泗渡，形成遵義城區(qū)二環(huán)高等級(jí)公路，全長(zhǎng)217千米。遵義新舟機(jī)場(chǎng)效果圖城市人口狀況7城市宏觀經(jīng)濟(jì)市域人口規(guī)模與人均竣工面積

按2010年城鎮(zhèn)人口總戶(hù)數(shù)為220萬(wàn)人口計(jì)算，平均每人竣工面積3.4平方米。僅為遵義市人均居住目標(biāo)面積的11%，城鎮(zhèn)原有人口住房升級(jí)換代的剛性需求量仍然是巨大。GPD增長(zhǎng)情況2010年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值908億元，增長(zhǎng)16.87%，十二五GDP目標(biāo)：年均增長(zhǎng)17%，到2014年左右翻一番，達(dá)到2000億元。按照遵義市760萬(wàn)人口計(jì)算，至2013年，遵義市人均GDP將達(dá)到3000美元，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程進(jìn)入新階段，而房地產(chǎn)行業(yè)也將快速的邁上新臺(tái)階。房地產(chǎn)投資額及房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況8遵義市固定資產(chǎn)投資

2005-2010年，遵義市固定資產(chǎn)投資551.84億元，10年較09年相比增長(zhǎng)46.74%，

其中用于房地產(chǎn)投資2010年總額為44.57億元。10年較09年相比增長(zhǎng)9.83%，增長(zhǎng)較平穩(wěn)，創(chuàng)5年新高。城市宏觀經(jīng)濟(jì)遵義市人均GDP及人均可支配收入情況9

2005-2010年，遵義市人均GDP達(dá)到12052元，10年較09年相比增長(zhǎng)16.02%，社會(huì)消費(fèi)品達(dá)到290億元，較09年上漲18.84%

其中遵義市人均可支配收入達(dá)到了15279元，10年較09年相比增長(zhǎng)了10.67%，遵義市人民生活水平在逐步穩(wěn)固攀升中。預(yù)測(cè)在下頁(yè)報(bào)告中有體現(xiàn)。城市宏觀經(jīng)濟(jì)10總體規(guī)劃是自北向南成不規(guī)則帶狀發(fā)展，成五片區(qū)發(fā)展，市區(qū)總?cè)丝?0萬(wàn)遵義市是貴州境內(nèi)主要的工業(yè)城市遵義市政府未來(lái)遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展方向：形成以鳳凰山和丁字口為中心，以貴遵公路、遵崇公路、川黔鐵路和城市主干道為依托；形成以中心城區(qū)分片發(fā)展，形成相對(duì)獨(dú)立、設(shè)施配套的五個(gè)片區(qū)。遵義市市區(qū)總面積904平方公里，市轄紅花崗區(qū)、匯川區(qū)、遵義縣南白鎮(zhèn)、龍坑鎮(zhèn)，包括10個(gè)辦事處、13個(gè)鎮(zhèn)、面積904平方公里城區(qū)人口60萬(wàn)左右，2010年發(fā)展到70萬(wàn)，2020發(fā)展到80萬(wàn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)主要集中在中心區(qū)和忠莊片區(qū)，其余各片區(qū)有零星分布，但檔次較低遵義市總體規(guī)劃董公寺片區(qū)中心片區(qū)南部新城烏江區(qū)）新浦新區(qū)11遵義十二五計(jì)劃目標(biāo)2010年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值908億元，10年較09年相比增長(zhǎng)14.7%，經(jīng)濟(jì)總量?jī)H次于貴陽(yáng)市。十二五GDP目標(biāo)：年均增長(zhǎng)17%，到2014年左右翻一番，達(dá)到2000億元。按照遵義市760萬(wàn)人口計(jì)算，至2013年，遵義市人均GDP將達(dá)到3000美元，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程進(jìn)入新階段，而房地產(chǎn)行業(yè)也將快速的邁上新臺(tái)階。遵義十二五—GDP遵義十二五—社會(huì)固定資產(chǎn)投資十一五期間，GDP大幅增長(zhǎng)，帶動(dòng)了社會(huì)固定資產(chǎn)投資的20—40%的增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)投資額自2008年以來(lái)一直維持在40億左右，基本原地踏步。2010年房地產(chǎn)完成投資額均仍然只占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的10%，其系數(shù)為0.1，與正常系數(shù)0.22-0.28相比（貴陽(yáng)2010年為0.3，重慶為0.23）差距較大，表明遵義的房地產(chǎn)開(kāi)放投資原未達(dá)到與城市發(fā)展相適應(yīng)的水平12遵義十二五計(jì)劃目標(biāo)2009年-2010年，城鎮(zhèn)居民可支配收入均超10%（扣除物價(jià)上漲因素后），2010年居民收入相當(dāng)于貴陽(yáng)2009年水平。十二五目標(biāo)為2011年至2015年年均增長(zhǎng)目標(biāo)為13%。

遵義十二五—城鎮(zhèn)居民可支配收入

城鎮(zhèn)化率年均增長(zhǎng)7%，2015年城鎮(zhèn)人口達(dá)到300萬(wàn)人2010年，城鎮(zhèn)人口約220萬(wàn)，主城兩區(qū)人口約70萬(wàn)。至2015年城鎮(zhèn)人口要達(dá)到300萬(wàn)人，主城區(qū)人口達(dá)到110萬(wàn)人從2011年起，每年平均有16萬(wàn)人進(jìn)入城鎮(zhèn)，成為城鎮(zhèn)居民，每年平均約有8萬(wàn)人進(jìn)入主城區(qū)。按照遵義市人均30平米居住面積目標(biāo)，城鎮(zhèn)每年約需新增480萬(wàn)平米住房，其中主城需要新增240萬(wàn)平米的住房面積。

遵義十二五—城鎮(zhèn)化率13遵義十二五目標(biāo)——

摘自遵義市第十二個(gè)五年計(jì)劃GDP：年均增長(zhǎng)17%。固定資產(chǎn)投資：年均增長(zhǎng)25%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：年均增長(zhǎng)13%城鎮(zhèn)化率：年均增長(zhǎng)7%142005-2010年，遵義市竣工房屋面積累計(jì)完成749萬(wàn)平方米。按2010年城鎮(zhèn)人口總戶(hù)數(shù)為220萬(wàn)人口計(jì)算，平均每人竣工面積3.4平方米。僅為遵義市人均居住目標(biāo)面積的11%，城鎮(zhèn)原有人口住房升級(jí)換代的需求量仍然是巨大。

遵義十二五—城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人口的住房改善性需求15結(jié)論：1、未來(lái)5年，遵義房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)飛速發(fā)展。2、未來(lái)2-3年，遵義房?jī)r(jià)將有30%左右的增幅。3、由于城市化進(jìn)程，必將帶來(lái)大量的剛性購(gòu)房需求；固定資產(chǎn)投資大幅增加，將帶來(lái)城市設(shè)施完善和環(huán)境改善，而引發(fā)改善性購(gòu)房需求的大幅提升;從而帶動(dòng)市場(chǎng)商業(yè)及寫(xiě)字樓的井噴式的銷(xiāo)售增長(zhǎng)。市場(chǎng)商業(yè)概述16丁字口商圈港澳商圈廣珠商圈17遵義房地產(chǎn)商圈分布情況廣珠商圈處于城市向北拓展方向，正依托周邊新興小區(qū)形成、業(yè)態(tài)主要是以小型中低端服裝、娛樂(lè)場(chǎng)所、大型餐飲為主,臨街商鋪?zhàn)饨穑?0-110元/㎡港澳商圈主要為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、零散餐飲休閑業(yè)態(tài)，商圈面臨升級(jí)、業(yè)態(tài)主要是汽車(chē)4S店、五金、汽修為主,臨街商鋪?zhàn)饨穑?0-100元/㎡丁字口商圈以國(guó)貿(mào)、重百為中心，商業(yè)氛圍濃厚，但無(wú)規(guī)劃，形象檔次較差，臨街商鋪?zhàn)饨穑?00-400元/㎡遵義現(xiàn)階段商圈構(gòu)成以丁字口為單一核心向周邊發(fā)展，但業(yè)態(tài)分布混雜百貨業(yè)引領(lǐng)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展超級(jí)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)和市場(chǎng)發(fā)展迅速，日益向規(guī)?；?、規(guī)范化發(fā)展在售商業(yè)主要集中在城市北部和南部，供應(yīng)量較大，但空置率高核心地段商鋪“一鋪難求”，但優(yōu)質(zhì)物業(yè)缺乏消費(fèi)者購(gòu)物、休閑意向仍?xún)A向于丁字口、老城商圈一帶18廣珠商圈臨街獨(dú)立商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多為：服裝、飲食，該區(qū)域內(nèi)由于屬于旅游區(qū)域，特色小吃、民族產(chǎn)品也占到了相當(dāng)?shù)谋壤?。由于地處匯川區(qū)，政府加大對(duì)其的改造力度，道路和樓體的整改工程，使得空置率有所上升。但政府對(duì)該區(qū)域形象的改造工程非常重視，該區(qū)域的中輔助型商圈地位將體現(xiàn)得尤為重要，本案處于廣珠商圈，具有較好的商業(yè)氛圍支撐。19丁字口商圈丁字口商圈主要包括中華南路、新華路、中山路，其中尤以中華南路為主，人流量最為旺盛。丁字口商圈自從建國(guó)以來(lái)，一直都是遵義地區(qū)最為繁華的地段，在遵義新老城區(qū)占據(jù)著中心地位，也是老百姓出門(mén)購(gòu)物的首選之地，其商業(yè)地位在短時(shí)間內(nèi)難以撼動(dòng)。目前商圈內(nèi)有：茍家井綜合市場(chǎng)、東方百貨、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、重慶百貨等一批主力市場(chǎng)。丁字口商圈以臨街獨(dú)立鋪面為主，沿街商鋪近500家，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)大致分為：服裝、飲食、鞋業(yè)、銀行/保險(xiǎn)等等。中華南路處于“一鋪難求”的狀態(tài)，沒(méi)有空置；沿中山路過(guò)了國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)，越往南走，商業(yè)氛圍逐漸轉(zhuǎn)淡，開(kāi)始出現(xiàn)少量的空置商鋪。20港澳商圈該商圈由澳門(mén)路飲食/酒吧一條街，香港路電子一條街及羅莊電子市場(chǎng)等組成，由于形成時(shí)間相對(duì)較晚，所以該商圈具有后滯發(fā)展優(yōu)勢(shì)，商圈內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)比較合理，道路規(guī)劃也比較清晰。在丁字口商圈改造的前提之下有可能成為遵義市民日常消費(fèi)及休閑的首選之地。21遵義老的商業(yè)市場(chǎng)總體格局——扁擔(dān)挑兩頭丁字口商圈港澳商圈百貨、綜合類(lèi)為主核心商圈區(qū)域商圈，作為市中心配套丁字口商圈：依托遵義老城向外延擴(kuò)散，遵義的主要百貨、小商品批發(fā)、餐飲娛樂(lè)均集中于此。（2001年之前）港澳商圈：依托港澳廣場(chǎng)、羅莊家電城等一體形成的以超市大賣(mài)場(chǎng)、影院、酒店、餐飲為一定的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主布局。（2001-20010）廣珠商圈：新興商圈，依托市級(jí)行政單位的搬遷，帶動(dòng)新區(qū)域的發(fā)展，自09年開(kāi)始逐步成熟，以餐飲、休閑、服裝產(chǎn)業(yè)為主。（2006-至今）廣珠商圈區(qū)域商圈，輔助為主22遵義房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)分析汽配遵義市的城市發(fā)展，以鳳凰山森林公園為中心環(huán)繞發(fā)展，目前，商業(yè)主要集中在城市的中部、東部和北部，南部以海爾大道為軸線(xiàn)，隨著城市重心的南移，逐漸發(fā)展成為以汽配為主導(dǎo)的商業(yè)圈。中心城市丁字口、老城一帶以服飾類(lèi)為主，新興商圈——港澳商圈以電子類(lèi)產(chǎn)品和酒吧業(yè)為主，東部依融火車(chē)站的發(fā)展以建材、汽配等為主。23遵義房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)分析上世紀(jì)90年代末，百貨大樓、東方百貨等貴州本土百貨業(yè)的開(kāi)業(yè)，改變了遵義市原有以“集市和沿街獨(dú)立商鋪”為主的商業(yè)模式，綜合式集中商業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)；自2003年開(kāi)始，隨著國(guó)貿(mào)百貨、重慶百貨、港澳廣場(chǎng)等外來(lái)新型百貨的加入24遵義主力店及商業(yè)構(gòu)成自2003年開(kāi)始，隨著國(guó)貿(mào)百貨、重慶百貨、港澳廣場(chǎng)等外來(lái)新型百貨的加入，遵義市的商業(yè)形象和城市形象不斷提升；但同時(shí)，由于同質(zhì)化綜合性百貨商場(chǎng)的定位，也加大了百貨業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，本土百貨業(yè)的生存空間越來(lái)越窄。沃爾瑪超市百貨大樓北京華聯(lián)國(guó)貿(mào)百貨港澳廣場(chǎng)東方百貨重慶百貨百盛購(gòu)物商場(chǎng)超市名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)面積北京華聯(lián)超市16000平方米家天下超市13000平方米重百超市6000平方米沃爾瑪超市（外環(huán)路店）17000平方米佳惠超市3000平方米25

位置規(guī)模(㎡)總層數(shù)檔次-1F1F2F3F4F百貨大樓中華南路3000四層中低檔地下商場(chǎng)首飾、藥店佳惠超市佳惠超市——東方百貨中華南路20000四層中檔低檔服裝化妝品、飾品、鞋、鐘表男裝、小家電女裝、床上用品運(yùn)動(dòng)服飾、體育用品、美容中心、咖啡重慶百貨新華路30000四層中高檔重百超市化妝品、飾品、皮鞋箱包、鐘表、數(shù)碼、小家電男裝、女裝、休閑裝家居床上用品、兒童用品、文體用品重百電器——國(guó)貿(mào)百貨中山路5000三層中高檔——首飾、化妝品、服裝屈臣氏超市床上用品——港澳廣場(chǎng)香港路45000三層中高檔——國(guó)美電器、世紀(jì)星光電影院華聯(lián)超市、怡信數(shù)碼港華聯(lián)超市——百盛購(gòu)物商場(chǎng)民主路——四層中高檔運(yùn)動(dòng)和家用化妝品、珠寶、鞋、包、表、眼鏡、KFC女裝男裝——遵義主力店及商業(yè)構(gòu)成一覽遵義主力店發(fā)展檔次較低，且高端消費(fèi)存在外流現(xiàn)象（重慶、貴陽(yáng)方向），中低端消費(fèi)多在丁字口商圈完成，隨著商圈外擴(kuò)、發(fā)展過(guò)程中，高端消費(fèi)賣(mài)場(chǎng)、主力店將會(huì)填補(bǔ)核心商圈的不足和空白。本案作為次級(jí)商圈的較邊緣地帶，不宜在中低端混戰(zhàn)。26城市商圈形成規(guī)律——百貨專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)社區(qū)商業(yè)百貨等購(gòu)物市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)第一階段第三階段第二階段以市中心單極模式發(fā)展在次級(jí)中心區(qū)域出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在各區(qū)域形成以社區(qū)型為主的商業(yè)次中心自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主商鋪市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售同時(shí)存在，大賣(mài)場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)商鋪特色化，銷(xiāo)售成為核心贏利手段百貨為主專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)餐飲、休閑城市中心區(qū)域城市的臨近郊區(qū)地帶社區(qū)商業(yè)(新興商圈)遵義核心商圈已經(jīng)成型，開(kāi)始出現(xiàn)潛力商圈，并有形成新興商圈27遵義潛在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)將形成的商業(yè)東方星城商業(yè)商業(yè)部分規(guī)劃東方百貨、建國(guó)酒店、東方酒店、部分用于經(jīng)營(yíng)超市、電信、金融、餐飲、休閑娛樂(lè)、百貨等桃溪河畔商業(yè)定位“食尚大道”美食步行街，目前招商中。中天萬(wàn)里湘江商業(yè)4層全部做知名品牌星力百貨，萬(wàn)里路商圈連接丁字口，商業(yè)范圍成熟。新長(zhǎng)征尊城電影院、商業(yè)街、整體住宅體量較小。主打核心商圈。保利商圈28遵義房地產(chǎn)商圈分布情況桃溪商圈桃溪河畔近日打造“食尚大道”桃溪河商業(yè)未來(lái)或?qū)㈤_(kāi)發(fā)緩慢，本地開(kāi)發(fā)商對(duì)于自身商圈打造信心不足，從未來(lái)角度看，具備場(chǎng)景，但根據(jù)市場(chǎng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)緩慢。保利商圈新興商圈，企業(yè)能夠調(diào)動(dòng)更多社會(huì)資源，保利品牌能夠獨(dú)立運(yùn)作打造成熟商業(yè)能力。未來(lái)形成的商圈本案本案作為未來(lái)商圈中央位置，理論上起著一定的鏈接帶動(dòng)作用，但本案物業(yè)的出現(xiàn)勢(shì)必?zé)o法與保利商圈競(jìng)爭(zhēng)，滿(mǎn)足自身社區(qū)配套，與周邊商圈互補(bǔ)成為本案商業(yè)開(kāi)發(fā)目標(biāo)之一。桃溪商圈丁字口商圈港澳商圈廣珠商圈29遵義市商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)遵義商業(yè)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，商業(yè)供應(yīng)量急劇放大，但分布區(qū)域不均衡，中心城區(qū)可供銷(xiāo)售的不多，中華南路、民主路等繁華地帶的商鋪沒(méi)有空置，處于“一鋪難求”的狀態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量巨大，但開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)水平都比較低，在售和待售項(xiàng)目主要集中在南部和北部，空置率高。整個(gè)城市的商業(yè)現(xiàn)主要圍繞丁字口這一單一核心發(fā)展的。隨著港澳商圈、廣珠商圈逐漸成熟未來(lái)將分流大批客群及置業(yè)者到該商圈進(jìn)行投資。本案位于港澳商圈、廣珠商圈，是城市北擴(kuò)形成的核心商圈補(bǔ)充，但是目前商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、檔次較小。本案處于次級(jí)商圈較邊緣地帶，不適宜走中低端商業(yè)路線(xiàn)，不然很難吸引到客戶(hù)。30市場(chǎng)代表性寫(xiě)字樓概述31項(xiàng)目名稱(chēng)遵義·萬(wàn)豪國(guó)際寫(xiě)字樓地址珠海路與廣州路交叉口當(dāng)時(shí)在售均價(jià)6800元/平方米容積率7建筑類(lèi)型高層租金28-43元/㎡物管費(fèi)2.5元/㎡配套設(shè)施銀行、酒店、遵義萬(wàn)豪國(guó)際寫(xiě)字樓該寫(xiě)字樓目前已售罄；租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在28-43元/㎡之間，物業(yè)管理費(fèi)2.5元/㎡，整棟樓宇已經(jīng)全部租賃；主要單位為恒大地產(chǎn)集團(tuán)、石油公司等。32遵義城上城寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓項(xiàng)目名稱(chēng)遵義·城上城寫(xiě)字樓地址南京路市委對(duì)面在售均價(jià)9000元/平方米容積率6.7建筑類(lèi)型高層租金38-46元/㎡物管費(fèi)2.5元/㎡配套設(shè)施銀行、酒店、娛樂(lè)該寫(xiě)字樓目前基本售罄；租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在38-46元/㎡之間，物業(yè)管理費(fèi)2.5元/㎡，物管由承租方承擔(dān)整棟樓宇已經(jīng)完成全部租賃；主要單位為保利地產(chǎn)集團(tuán)、華信工程咨詢(xún)、南鴻、金旭房開(kāi)，高開(kāi)司等。33遵義盛邦地標(biāo)寫(xiě)字樓項(xiàng)目名稱(chēng)遵義·盛邦地標(biāo)地址匯川區(qū)香港路在售均價(jià)6500—7800元/平方米容積率7.5建筑類(lèi)型高層租金31-44元/㎡物管費(fèi)2.5元/㎡配套設(shè)施銀行、娛樂(lè)該寫(xiě)字樓目前已售罄；租憑方與業(yè)主自行聯(lián)系，租金在31-44元/㎡之間，物業(yè)管理費(fèi)2.5元/㎡，物管理由承租方承擔(dān)整棟樓宇已經(jīng)完成全部租賃；主要單位為中小規(guī)模建筑公司、廣告公司。34遵義市寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)遵義寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前存在規(guī)劃、智能化、管理、經(jīng)營(yíng)水平較低的現(xiàn)象;遵義代表性寫(xiě)字樓基本處于匯川區(qū)，城市發(fā)展重心偏向該區(qū)域;綜合型寫(xiě)字樓存在較大市場(chǎng)需求空間。本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)，如電梯數(shù)量、3.8米層高等特點(diǎn)處于遵義寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)的領(lǐng)先水平，占有較大優(yōu)勢(shì)；35報(bào)告框架市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)思路費(fèi)用預(yù)算本體分析定位思考與誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？憑何競(jìng)爭(zhēng)？如何競(jìng)爭(zhēng)？36項(xiàng)目概況項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積9916㎡總建筑面積66710㎡地下總建筑面積12437㎡建筑密度36.32㎡容積率6.43綠化率23%停車(chē)位437個(gè)項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目地上為24層、地下為2層；建筑高度98.4米，總建筑面積79147㎡，項(xiàng)目地址：匯川區(qū)人民路與廈門(mén)路交匯處。37本案本體分析之資源優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目占據(jù)匯川區(qū)廣珠商圈輻射范圍，商業(yè)價(jià)值高；項(xiàng)目銜接老城區(qū)與新城區(qū)的中間地帶，交通通達(dá)性良好，有承接新老城區(qū)客戶(hù)的先決條件；38本體分析之交通便利度本案老城方向人民路、九節(jié)灘方向通達(dá)性良好；周邊配套：自身配套較為充足，擁有成熟別墅居住區(qū)且居住氛圍良好；行政單位眾多，片區(qū)形象良好；39樓層建筑面積建筑功能-2F6179㎡地下車(chē)庫(kù)-1F6258㎡1F4280㎡商業(yè)2F3666㎡3F4254㎡4F4224㎡5F2933㎡寫(xiě)字樓6F至17F29112㎡18F2400㎡19F-24F14270㎡酒店頂層1042㎡機(jī)房429㎡本體分析之稀缺性人民路片區(qū)僅有的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)——湘江河，該板塊并沒(méi)有綜合型物業(yè)故顯得比較稀缺。目前市場(chǎng)綜合型物業(yè)并不多，屬于市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，市場(chǎng)壓力不大，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

區(qū)域市場(chǎng)同物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少40本體分析之商業(yè)價(jià)值分區(qū)負(fù)一、二F地下車(chē)庫(kù)1F-4F商業(yè)5F-18F寫(xiě)字樓19F-24F酒店項(xiàng)目形象區(qū)提升整體服務(wù)形象的區(qū)域現(xiàn)金牛區(qū)域回收投資的主要區(qū)域溢價(jià)區(qū)及形象區(qū)商業(yè)價(jià)值最高區(qū)域遵義首席綜合體——集酒店、寫(xiě)字樓、購(gòu)物、休閑等各種功能于一體，是城市功能的極大補(bǔ)充本體分析之大氣度4142S（優(yōu)勢(shì)）：1、開(kāi)發(fā)實(shí)力保證；2、高端綜合樓宇；客戶(hù)針對(duì)性較強(qiáng)；3、地理位置較為優(yōu)越；4、擁有良好的山景資源；W（劣勢(shì)）：1、如引進(jìn)較大型購(gòu)物中小，則停車(chē)位較為緊張；2、處于次級(jí)商圈邊緣，對(duì)商業(yè)定位及經(jīng)營(yíng)提出更高要求；O（機(jī)會(huì)）：1、廣珠商圈發(fā)展已經(jīng)成型；2、現(xiàn)有寫(xiě)字樓存在規(guī)劃、管理、經(jīng)營(yíng)較低的現(xiàn)象，本案出現(xiàn)將會(huì)引領(lǐng)遵義寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展；3、首個(gè)集三種物業(yè)形態(tài)于一體綜合體項(xiàng)目；T（威脅）：1、現(xiàn)階段周邊人流量不大，2、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推出的同類(lèi)型產(chǎn)品的沖擊；SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析本體分析小結(jié)大型綜合體是廣珠商圈商業(yè)的中心策源地，是城市生活示范區(qū)，是地標(biāo)性建筑；目前丁字口商圈、匯川區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展檔次、水平較低，本案可利用區(qū)域高檔商業(yè)空白的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行差異化發(fā)展；就所處區(qū)位來(lái)看，本案如流于中低端，將難以吸引消費(fèi)者關(guān)注，商業(yè)發(fā)展將會(huì)面臨巨大壓力；因此在商業(yè)定位上應(yīng)該另辟蹊徑；應(yīng)該引進(jìn)以吸引目的性消費(fèi)群為主的商業(yè)或者購(gòu)物中心；43報(bào)告框架市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)思路費(fèi)用預(yù)算本體分析定位思考與誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？憑何競(jìng)爭(zhēng)？如何競(jìng)爭(zhēng)？以怎樣的角度看待項(xiàng)目，就兌現(xiàn)怎樣的客戶(hù)群；以怎樣的高度打造項(xiàng)目，就兌現(xiàn)怎樣產(chǎn)品價(jià)值。定位什么高度，打造什么產(chǎn)品，決定了價(jià)值的兌現(xiàn)程度，對(duì)于土地及項(xiàng)目的深入了解，是兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的基本條件；國(guó)投元年，姿態(tài)決定一切！如何將“我們的姿態(tài)”，貫徹到“我們的營(yíng)銷(xiāo)邏輯”中？拋開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)策略不談，我們先明確城市發(fā)展、匯川板塊的住宅、商業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目定位的關(guān)系。董公寺板塊匯川區(qū)板塊高橋板塊紅花崗板塊忠莊板塊南部新城板塊南白鎮(zhèn)（烏江區(qū)板塊）匯川區(qū)板塊——區(qū)域發(fā)展本片區(qū)域位于遵義市城北，其中包括遵義市人民政府，遵義市房管局，遵義市國(guó)稅局，往上通過(guò)匯川大道至綏陽(yáng)。其中匯川大道中段標(biāo)志性樓盤(pán)為“遵義·恒大城”，左邊湛江路過(guò)去，可上蘭海高速。本區(qū)域?yàn)樽窳x較早開(kāi)發(fā)的北部新城，道路規(guī)劃及市政配套較好，交通便利，且商業(yè)氛圍已經(jīng)形成；建筑風(fēng)格歐式為主。目前均價(jià)高層：3800-3900小高層：4100-4200多層：4300-4500洋房：4600別墅：4800代表案例遵義·恒大城、鷺園、新長(zhǎng)征·尊城未來(lái)供應(yīng)量120萬(wàn)平米潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目遵義·恒大城；桑提亞納；項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型總建面（㎡）產(chǎn)品形態(tài)總戶(hù)數(shù)住宅面積區(qū)間（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）余貨面積（㎡）遵義·恒大城商品房148萬(wàn)多層、小高層、高層4700088-1725700127萬(wàn)新長(zhǎng)征·尊城SOHO公寓3萬(wàn)高層30042-918000800航天·羅莊商品房2萬(wàn)高層14081-13150008萬(wàn)（2期）匯川板塊近年已經(jīng)打造為遵義高房?jī)r(jià)區(qū)域，區(qū)域的高端物業(yè)形象已經(jīng)確立。匯川區(qū)板塊——房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展2011年之前，萬(wàn)豪國(guó)際、盛邦地標(biāo)、城上城……無(wú)論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格價(jià)值比、物業(yè)服務(wù)等均沒(méi)有突破，但是，匯川區(qū)域辦公屬性、商業(yè)核心屬性等優(yōu)勢(shì)已經(jīng)確立！本案據(jù)匯川區(qū)之中心，行政單位眾多，周邊物業(yè)及臨街面形象良好，無(wú)論是商業(yè)方面還是寫(xiě)字樓，具備高端形象，能提供優(yōu)質(zhì)的客源支持！因此，無(wú)論是從產(chǎn)品本身的尺度感、區(qū)域交通、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、商圈發(fā)展來(lái)看，本案具備良好的先天優(yōu)勢(shì)，具備打造高端品質(zhì)的先決條件；匯川區(qū)板塊——區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展屬性定位再結(jié)合項(xiàng)目周邊微觀氛圍來(lái)看：項(xiàng)目位于遵義市人民路，周邊有市政府，房管局，國(guó)稅局等多家政府辦公機(jī)構(gòu)，是目前遵義的政務(wù)辦公核心區(qū)域。而國(guó)投大廈在定位之初，也是以政府機(jī)構(gòu)辦公為主要目的的辦公大樓。綜前所述，新的遵義國(guó)投大廈屬性將定位為——政商中心內(nèi)的總部大廈屬性定位匯川區(qū)是目前遵義重點(diǎn)打造的新城市中心，而項(xiàng)目地處遵義政務(wù)核心區(qū)域，能為業(yè)主企業(yè)提供便利的政務(wù)活動(dòng)空間。廣珠商圈為匯川區(qū)最為核心的商業(yè)區(qū)域，商業(yè)成熟度相當(dāng)高，項(xiàng)目離商圈核心僅一公里，盡享繁華。項(xiàng)目外立面昭示性強(qiáng)，內(nèi)部規(guī)劃大氣有力。擁有14部電梯，空中花園等奢華設(shè)計(jì)。大的平層設(shè)計(jì)，能夠給大公司，大機(jī)構(gòu)提供總部式的氣勢(shì)。同時(shí)，裙樓商業(yè)，酒店能夠提供總部所需的商業(yè)配套。這樣一個(gè)產(chǎn)品，應(yīng)該怎樣定位經(jīng)營(yíng)思路？經(jīng)營(yíng)定位

結(jié)合屬性定位、價(jià)值分區(qū)及考慮到投資回報(bào)率情況，建議自持+銷(xiāo)售的模式能夠符合國(guó)投大廈投資收益的最大化。通過(guò)底部商業(yè)及頂部酒店的自持經(jīng)營(yíng)，整體提升物業(yè)的價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓部分的溢價(jià)，另可提升物業(yè)的整體估值水平。54經(jīng)營(yíng)定位優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)

整體銷(xiāo)售確保商場(chǎng)日后統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理有助于吸引國(guó)際國(guó)內(nèi)大型租戶(hù)有助于保證購(gòu)物中心的高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)整棟出讓不會(huì)影響項(xiàng)目的市場(chǎng)形象和管理水平在整棟出售的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商可能需要在價(jià)格上作出較大折讓以滿(mǎn)足機(jī)構(gòu)投資人的要求出讓交易的完成具有一定的不確定因素，可能影響后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金保證資金壓力大持有、招商（持有2-3年，炒熱后考慮帶租約銷(xiāo)售，也可作為資產(chǎn)持有）招商成果的體現(xiàn)能為投資者帶來(lái)信心有利于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理為業(yè)主帶來(lái)穩(wěn)定并且快速增長(zhǎng)的租金收入有利于提高商鋪售價(jià)投資回收期相對(duì)較長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)前期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和資金需要有專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員或?qū)I(yè)公司商場(chǎng)前期發(fā)展需要培養(yǎng)期，因此拖長(zhǎng)了投資回報(bào)期

分拆銷(xiāo)售快速回籠資金操作形式較為方便可以保證開(kāi)發(fā)商獲得市場(chǎng)價(jià)格，并取得最大的投資回報(bào)分拆市場(chǎng)較為活躍經(jīng)營(yíng)上會(huì)面臨較大困難難以實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值的進(jìn)一步挖掘分拆出售無(wú)法保證日后項(xiàng)目的高效管理無(wú)法長(zhǎng)期保證預(yù)期的市場(chǎng)定位無(wú)法大規(guī)模吸引國(guó)際知名承租人雖然分拆出售可以獲得較高的售價(jià)，但分拆出讓將會(huì)影響項(xiàng)目和發(fā)展商的市場(chǎng)形象

先售后租（售后返租）資金回籠迅速，與純銷(xiāo)售幾乎相同，對(duì)項(xiàng)目具有一定的控制能力，有利于項(xiàng)目短期期發(fā)展一般提供固定的投資回報(bào)率和一定的回報(bào)周期，對(duì)投資客有一定的吸引作用。在項(xiàng)目的培育期，需承擔(dān)客戶(hù)的投資回報(bào)，開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)比較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主與經(jīng)營(yíng)管理公司容易產(chǎn)生矛盾需要有專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍或?qū)I(yè)公司。在經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束后，后期的經(jīng)營(yíng)未知性較高。裙樓、酒店部分經(jīng)營(yíng)定位√1、裙樓及酒店自持

裙樓商業(yè)及酒店自持經(jīng)營(yíng)，通過(guò)招商引入商業(yè)管理公司及酒店經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，通過(guò)租金收益，及商業(yè)氛圍形成自身價(jià)值的提升。對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的估值有巨大的幫助。裙樓商業(yè)建議以高端百貨業(yè)為主，通過(guò)品牌商家的價(jià)值，提升商業(yè)的整體價(jià)值。建議引入品牌大型百貨公司，如荔星名店等高端商業(yè)，將品牌的力量最大化，吸引高端人群，建立商業(yè)新中心。酒店部分建議引入高端商務(wù)酒店管理公司，主要服務(wù)對(duì)象為大廈內(nèi)商家及周邊政府機(jī)構(gòu)的商務(wù)接待。通過(guò)商務(wù)酒店的配套支持，將給寫(xiě)字樓業(yè)主提供進(jìn)一步的附加增值。商業(yè)和酒店無(wú)論是炒熱后銷(xiāo)售還是作為資產(chǎn)持續(xù)持有，建議均考慮先招商，先經(jīng)營(yíng)的思路，售和不售可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行操作。經(jīng)營(yíng)定位裙樓、酒店部分經(jīng)營(yíng)定位寫(xiě)字樓部分將直接面向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，其主要面對(duì)的客群為大中型企業(yè)買(mǎi)家。寫(xiě)字樓劃分將分為三種形式，上部為整層銷(xiāo)售，中部為半層銷(xiāo)售，下部為1/4層銷(xiāo)售。寫(xiě)字樓部分經(jīng)營(yíng)定位物業(yè)類(lèi)型樓層酒店24F23F22F21F20F19F18F寫(xiě)字樓17F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F裙樓4F3F2F1F考慮到對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)、形象具備強(qiáng)力的拉升作用，同時(shí)能對(duì)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售提供配套及品質(zhì)支撐。客群定位物業(yè)類(lèi)型樓層酒店24F23F22F21F20F19F18F寫(xiě)字樓17F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F裙樓4F3F2F1F考慮到銷(xiāo)售面積過(guò)大，因此選擇購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁的大型企業(yè)，區(qū)域涵蓋遵義及遵義的地州縣一線(xiàn)酒店品牌及管理公司遵義大中型公司類(lèi)似星力百貨、荔星名店的高端消費(fèi)場(chǎng)所中高端零售商位于行政配套良好的區(qū)域，形象高端，且商業(yè)氛圍濃厚形象定位遵義市都市生活的領(lǐng)導(dǎo)者和策源地政商核心都市頂級(jí)生活代言政商核心，都市頂級(jí)生活代言形象定位國(guó)投·金地匯國(guó)投·城市之光案名建議注解：附帶發(fā)展商名字，訴求品牌；城市之光，寓意城市未來(lái)發(fā)展方向；注解：附帶發(fā)展商名字，訴求品牌；金地，商業(yè)旺地之意，匯，匯聚財(cái)富之意，另為匯川區(qū)簡(jiǎn)稱(chēng)；價(jià)格定位寫(xiě)字樓部分：報(bào)告框架市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)思路費(fèi)用預(yù)算本體分析定位思考與誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？憑何競(jìng)爭(zhēng)？如何競(jìng)爭(zhēng)？營(yíng)銷(xiāo)思路從產(chǎn)品層面和營(yíng)銷(xiāo)手段上跳出現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：1、產(chǎn)品層面：打造遵義市場(chǎng)從所未有的產(chǎn)品力，形成項(xiàng)目核心價(jià)值體系，不在同一層面較量，避免價(jià)格戰(zhàn)；2、營(yíng)銷(xiāo)層面：線(xiàn)下搭建獨(dú)特的推廣渠道；線(xiàn)上強(qiáng)化并擴(kuò)大唯一性，建立以項(xiàng)目為中心的價(jià)值體系，且推廣面延伸至重要地州；包裝上要和所有在售項(xiàng)目拉開(kāi)距離；產(chǎn)品層面外立面一定要炫，夠大氣、霸氣，符號(hào)感一定要強(qiáng)，品質(zhì)體驗(yàn)上和遵義所有項(xiàng)目拉開(kāi)距離，形成遵義的一個(gè)建筑符號(hào)；白色線(xiàn)條可以用涂料或者面磚進(jìn)行組合，線(xiàn)條勾勒出時(shí)尚、高端品質(zhì)，能使得項(xiàng)目具備與眾不同氣質(zhì)。白色線(xiàn)條和綠色的線(xiàn)條及色塊組合，現(xiàn)代，大氣黑色可用涂料或者小型石材或面磚進(jìn)行勾勒，使得得外立面富有生動(dòng)感和高貴氣質(zhì)。產(chǎn)品層面藍(lán)色和白色的組合使得項(xiàng)目具備時(shí)尚感和品質(zhì)感。產(chǎn)品層面寫(xiě)字樓、酒店大堂硬件的用材用料，燈飾、軟裝等一定要豪華大氣，讓人產(chǎn)生壓迫感；產(chǎn)品層面寫(xiě)字樓、酒店大堂硬件的用材用料，燈飾、軟裝等一定要豪華大氣，讓人產(chǎn)生壓迫感；產(chǎn)品層面引進(jìn)5A智能化系統(tǒng)，樹(shù)立遵義寫(xiě)字樓品質(zhì)、形象標(biāo)桿；產(chǎn)品層面5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫(xiě)字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來(lái)越高，并成為獨(dú)立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5A”。具備5A標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓一般都具有一定的地段優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)和軟硬件優(yōu)勢(shì)，也引導(dǎo)了一種智能、便捷、高效的辦公模式。1外圍形象包裝2影視區(qū)3區(qū)域展區(qū)4生活形態(tài)區(qū)5產(chǎn)品展示區(qū)6銷(xiāo)售洽談區(qū)強(qiáng)勢(shì)資源展示政府商業(yè)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、城市功能規(guī)劃、項(xiàng)目商業(yè)引擎、商業(yè)核心地位展示、5A寫(xiě)字樓產(chǎn)品細(xì)節(jié)展示……從單一的銷(xiāo)售中心過(guò)渡到復(fù)合銷(xiāo)售中心，從純消費(fèi)活動(dòng)過(guò)渡到消費(fèi)體驗(yàn)活動(dòng)，在體驗(yàn)中傳達(dá)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系營(yíng)銷(xiāo)層面——營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)銷(xiāo)售中心包裝建議以現(xiàn)代商務(wù)感為住，以此襯托整個(gè)寫(xiě)字樓的高端商務(wù)定位。售樓中心的地位不僅僅是完成銷(xiāo)售，應(yīng)該是建立客戶(hù)地產(chǎn)消費(fèi)體驗(yàn)的重要戰(zhàn)場(chǎng)，它是集生活體驗(yàn)、廣告展示和推廣為一體的多功能營(yíng)銷(xiāo)展示廳。共分為以下6大區(qū)：包裝成具有都市感和商務(wù)感的形式。營(yíng)銷(xiāo)層面——圍墻包裝項(xiàng)目圍墻以高端商務(wù)中心，裙樓高端百貨、商務(wù)酒店為主題進(jìn)行圖文渲染，都市場(chǎng)景化包裝，從外圍開(kāi)始建立價(jià)值聯(lián)想，建立濃厚的商業(yè)氛圍。樓體昭