土地估價師（土地估價實務(wù)基礎(chǔ)）模擬試卷2

土地估價師(土地估價實務(wù)基礎(chǔ))模擬試卷2一、多選題(本題共20題，每題1.0分，共20分。)知識點解析：暫無解析3、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》,初步劃分土地分等的方法有()。知識點解析：暫無解析8、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》,下列城鎮(zhèn)土地分等因素中屬于必選因素的有16、反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下的地價水平，供土地交換使用的是17、在運用基準地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，須具備的基本資料有()。知識點解析：暫無解析知識點解析：暫無解析19、關(guān)于我國的土地估價制度和土地估價師資格制度()知識點解析：暫無解析知識點解析：暫無解析二、情景分析題(本題共5題，每題1.0分，共5分。)現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1993年11月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進行的市場調(diào)查情況如下：(1)在當?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5%;(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0,建筑重置價為每建筑平方米4000元；(3)土地還原率為6%,建筑物還原率為8%。試根據(jù)上述資料，評估該宗土地于2000年11月1日的市場價格。知識點解析：暫無解析知識點解析：暫無解析23、該宗土地于2000年11月1日的市場價格為()。=押金×押金收益率=60×5%=3(萬元)年總收益=年租金收益+押金年運用收益=360+3=363(萬元)②計算房地年總費用。年總費用=月平均費用×12月=15×12=180(萬元)計算房地年純收益。房地年純收益=房地年總收益一房地年總費用=年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，殘值率為0。建筑物現(xiàn)值=重筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率=900×8%=72(萬元)(3)計算土地年純收益。土地年純收益=房地年純收益一建筑物年純收益=183-72=111(萬元)(4)計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為45年。土地總價格=土地年純定使用年期),則該宗土地于2000年11月1日的市場價格為()。知識點解析：(1)計算土地總價格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過了5年，剩余使用年限為35年。土地總?cè)?、計算題(本題共6題，每題1.0分，共6分。)26、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。具體條件如下：宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年；規(guī)劃限制條件和涉及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設(shè)備層；地下一層1000平方米為停車場，設(shè)有汽車位60個。地上1～4層為商場，面積4000平方米，5～16層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個。根據(jù)當?shù)匾?guī)定，交足40%地價款后即可開工，剩余地價款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。又根據(jù)市場調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項目開發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價為5000元/平方米，銷售稅費為售價9%;商場和車位用于出租，同類型、同檔次商場日租金按可出租面積計算為5元/平方米，可出租面積占總建筑面積的70%,每個汽車位租金為地下480元/月，地上400元/月，有關(guān)稅費及經(jīng)營管理費按租金的30%計。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上車位平均為500元/個，專業(yè)費為建安綜合成本的3%,假設(shè)資金投入方式為第一年60%,第二年40%。目前貸款年利率為8%,投資回報率為20%,土地還原率為7.5%,商場的房地產(chǎn)綜合還原率為7%,建筑物還原率為8.5%,試算該開發(fā)公司開工時應(yīng)交納的最低地價款。標準答案：(一)審題該題與綜合計算題有許多類似之處，所不同的是：①對預(yù)期開發(fā)價值題目中給出的是銷售和租金資料，而不是交易案例，在求取方法上存在差異；②投資回報率未給出計算基數(shù)。審題時還要特款”的具體含義。(二)方法選擇與解題思路1.方法選擇根據(jù)題目所給條件可想到采用剩余法，預(yù)期開發(fā)價值可通過收益還原法間接求出。因地價款為分期支付，可能會給應(yīng)試者帶來疑惑，是否需要分期計算利息。但仔細分析不難發(fā)現(xiàn)，盡管地價款。因此.仍可按正常情況，用剩余法求得所應(yīng)支付的地價款總額，乘以40%即可得到開工時應(yīng)交納的地價款。2.解題思路先用收益還原法計算不動產(chǎn)價格，再用剩余法計算土地價格。(三)公式與計算步驟1.適用公式全額地價=不動產(chǎn)總價一建安費一專業(yè)費一不可預(yù)見費一利息一稅金一利潤2.計算步驟(1)計算開發(fā)總價值。①住宅部分：5000×9600=4800(萬元)②商場和地下停車場部分：商場租金=5×4000×365×70%=511(萬元)地下停車場租金=60×48總收入=511+34.56=545.56(萬元)有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費=545.56X30%=163.668(萬元)租金純收入=545.56-163.668=381.892(萬元)價格=381.892/7%[1-1/(1+7.5%)|=5243.56(萬元)③地上停車位部分：租金收入=400×50×12=24(萬元)稅費=24×30%=7.2(萬元)租金純收入=24-7.2=16.8(萬元)價格：10260.60(萬元)(2)建安成本及專業(yè)費。①商場和地下部分=2500×6000×(1+3%)=1545(萬元)②住宅部分=2000×9600×(1+3%)=1977.6(萬元)③地上停車位部分=費：5000×9600×9%=432(萬元)(4)利息：利息=總地價×[(1+8%)2-(6)余值：余值=總價值一建安成本及專業(yè)費一銷售稅費一利息一利潤即總地價：=5284.24總地價=3867.27(萬元)(7)開發(fā)商須交納總地價的40%,即3867.27×40%=1546.91(萬元)(四)難點與常見錯誤分析1.難點剩余法中利息、利潤計算基數(shù)與計息期的確定。該題計算利潤的基數(shù)應(yīng)為待估地價、建安成本與專業(yè)費之和。2.常見錯誤分析(1)被分期支付地價款所迷惑，僅對地價款的40%計算利息。(2)在計算地上停車位價值時，錯誤的采用了綜合還原率。(3)對用于出租的商場、停知識點解析：暫無解析27、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有企業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，整)。2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%,投資利潤率為10%,土地還原率為6%,50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。標準答案：(一)審題(1)明確題目要求。本題要求得到待地價和總地價，即要求計算出兩種形式的土地價格。(2)梳理有關(guān)資料?？蓪㈩}目資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)，審查時要留意所給資料與估價對象情況是否一致。(3)考慮資料取舍，找出隱含條件。對題目中所提供的市場調(diào)查資料要仔細審查，看缺少什么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。(二)方法選擇與解題思路1.方法選擇本題主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法評估。2.解題思路由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。基本思路是先根據(jù)題目所給條件確定評估方法，然后分步計算土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤；將以上各項相加得到無限年期土地成本價格；將無限年期土地成本價格和50年期土地出讓金分別進行年期修正，均修正為49年期價格；將修正后價格加總得到所求地價。(三)公式與計算步驟1.適用于該宗地的計算公式土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤)×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù)。2.計算步驟(1)選擇計算方法：根據(jù)題意.本題適用于成本平方米)(6)土地成本價格：150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)(7)49年期的土誤分析1.難點對于成本逼近法應(yīng)用的測試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的用年期確定為50年。知識點解析：暫無解析業(yè)費第1年投入40%,第2年投入60%,銀行貸款年利率為5.5%,開發(fā)利潤為總后的部分房地產(chǎn)按售價的90%給甲作為地價的補償況，利息率、利潤率、銷售稅費率等有關(guān)參數(shù)值，對這些內(nèi)容的了解有助于構(gòu)思解題方法。(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹防誤用。對所提供資料要仔細審查，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實內(nèi)涵。如本題中的利潤率，要明確是投資利潤率，還是銷售利潤率，否則很認同的交換條件。(二)方法選擇與解題思路1.方法選擇本題主要提供了有關(guān)房地產(chǎn)售價和開發(fā)費用資料及相關(guān)參數(shù)，不難想到可采用剩余法倒算地價。2.解題思路(1)宗地地價求取思路。先計算項目總開發(fā)價值；然后分步計算建筑費及專業(yè)扣除，即可得到待估宗地總價；宗地總價除以土地總面積得到單位地價。(2)甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。首先要明確以地換房、等價交換的思路，即總地價=部分綜合樓價格+部分公寓價格，價格標準則應(yīng)采用雙方約定價格。具體求取思路是先按約定價格計算甲方所得14000平方米綜合樓價格，然后在總地價中將其扣除，即可得到甲方應(yīng)得公寓總價；再用甲方應(yīng)得公寓總價除以公寓的約定單價，計算結(jié)果即為甲方應(yīng)得公寓面積。(三)公式與計算步驟1.適用公式地價=房地產(chǎn)售價一建筑費及專業(yè)費一投資利息一開發(fā)利潤—銷售稅費2.計算步驟方法一：(1)選擇計算方法，根據(jù)題意，宗地地價求取適用于剩余法。(2)計算房地產(chǎn)總售價。6000×4+4500×2=33000(萬元)(3)計算建筑費及專業(yè)費。21001)+12000×60%×[(1+5.5%)?5-1]=596.75+0.113×地價(5)開發(fā)利潤。33000×15%=4950(萬元)(6)銷售稅費。33000×5.5%=1815(萬元)(7)計算土地總價。地價=33價。單位地價=12253.59/20=612.68(萬元/畝)=9190.20(元/平方米)(9)計算甲方應(yīng)得公寓面積。14000平方米綜合樓價格=14000×6000×90%=7560.0(萬元)甲方可得公寓總價=12253.59-7560.0=4693.59(萬元)甲方可得公寓面積：4693.59×10000/(4500×90%)=11589.11(平方米)即甲方除可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589.11平方米的公寓。方法二：(1)選擇計算方法。根據(jù)題意，宗地地價求取適用于剩余法。(2)計算房地產(chǎn)總售價。6000×4+4500×2=3算建筑費及專業(yè)費。2100×4+1800×2=12000(萬元)(4)計算投資利息。利息=12潤。33000×15%=4950(萬元)(6)銷售稅費。33000×5.5%=1815(萬元)(7)計算土12253.59(萬元)(8)計算單位地價。單位地價=12253.59÷20=612.68(萬元/畝)=9190.20(元/平方米)(9)計算甲方應(yīng)得公寓面積。14000平方米綜合樓價格=14000×6000×90%=7560.0(萬元)甲方可得公寓總價=12253.59-7560.0=4693.59(萬可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589.11平方米的公寓。(四)難點與常見錯誤分析1.難點本題的難點主要體現(xiàn)在兩個方面：(1)用剩余法測算地價過程中，利息、利潤的計算基數(shù)與計息期的確定。利息的計算基數(shù)應(yīng)為待估地價、建筑費和專業(yè)費，但計息期不同，待估地價的計息期為整個開發(fā)期即2年；而建筑費和專業(yè)費的計息期則視其投入情況而定，在分段均勻投入的前提下(等同于在各段中點一次性投入),第1年投入的40%,計息期應(yīng)為1.5年；第2年投入的60%,計息期為0.5年。利潤計算基數(shù)為房地產(chǎn)總售價。對于待估地價利息的計算，既可在投資利息計算中考慮，也可在最后求取地價時考慮，兩種方法的計算結(jié)果完全相可為前提，即按照雙方約定的價格作為計價標準，不一定與公開市場價值標準完全吻合。根據(jù)題意，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達成一致：乙用部分房地產(chǎn)來補償甲的地價款，房地產(chǎn)價格按售價的90%確定，房地產(chǎn)銷售稅費由乙方統(tǒng)一支付。其中暗含的意思是：在乙方承擔銷售稅費的前提下，雙方認同的約定價格為市場售價的90%。為此，在測算房地產(chǎn)價格時，不必考慮稅費給付問題。2.常見問題分析(1)關(guān)于利息計算。在利息測算過程中，應(yīng)試者經(jīng)常會犯如下錯誤：①待估地價漏計利息；②在開發(fā)期超過1年的情況下，錯誤地采用單利計息；③忽略了地價款與建筑費和專業(yè)費投入時間與方式的差異，造成計息期取值錯誤。(2)利潤計算。未看清題中所給利潤率的真實內(nèi)涵，誤將銷售利潤率當作投資利潤率，將待估地價與建筑費和專業(yè)費之和作為計算利潤的基數(shù)。(3)交換房地產(chǎn)的計價標準問題?？晒┻x擇的計價標準有市場價格、賣方實際得到價格、雙方約定價格等。本題中用于交換房地產(chǎn)的計價應(yīng)采用雙方約定價格。應(yīng)試者往往在這一問題上含糊不清，要么直29、某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊50年土地使用權(quán)，并于1995年11月建成一建筑面積為450平方米的建筑物，建筑物全部出租。已知當?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鹨话銥槊吭?0元/建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平方米，支付的管理費為同類建筑物租金的5%,年維修費為重置價的3%,年保險費為重置價的0.3%。目前該建筑物重置價為1500元/平方米，殘值率為0,土地及房屋還原率分別為5%和6%。試求該地塊在1998年11標準答案：審題(1)將題目瀏覽一遍，構(gòu)思解題方法。(2)仔細查看，并思考哪些條件有用，用于哪一步，還缺少什么條件，需通過什么方法求得。(3)在具體細節(jié)上要留意：①題目中給出了哪兩種還原率，這對確定解題思路至關(guān)重要；②看清土地出讓年期及起止年月、建筑物建成年月、估價時點等，最好將其標注在時間軸上；③注意各已知條件的單位，如租金是按日、按月、還是按年計算；是單位建筑面積租金、還是可出租面積租金。(二)方法選擇與解題思路1.方法選擇從題目中所給條件，應(yīng)考慮采用收益還原法。2.解題思路先根據(jù)房地客觀收益和客觀費用，求得房地純收益；再通過房屋重置價格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；將房地純收益扣除房屋純收益即可得到土地純收益；用土地還原率.采用適當公式求得估價時點的土地價格。(三)公式與計算步驟1.適用公式計算房屋純P=a/r×[1-1/(1+r)"]2.計算步驟(1)選擇計算方法：本題適用于收益還原法(2)總收益計算：采用客觀收益，以30元/月計年總收益=30×450×12=162000(元)(3)計算出租總費用：年稅金=20×450=9000(元)年管理費=30×450×12×5%=8100(元)年維修費=1500×450×3%=20250(元)年保險金=1500×450×0.3%=2025(元)年折舊費=1500×450/49=13775.5(元)年總費用=9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元)(4)計算房屋年純收益：房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=(房屋020.4(元)(5)計算土地純收益：土地純收益=總收益一總費用一房屋純收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1(元)(6)計算1998年11月土地價格土地總價：P=a/r×[1-1/(1+r)"]=70829.1/5%×[1-1/(1+5%)*?]=1266429.0(元)5%。單位地價=1266429.0÷500=2532.86(元/平方米)(四)難點與常見錯誤分析本題的難點在于正確確定房屋的計提折舊年限和土地的收益年限。計算房屋折舊時，除考慮房屋耐用年限外，還要考慮到土地使用權(quán)的年限。計提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗收合格之日起計，當房屋耐用年限短于土地剩余使用年限時，應(yīng)按房屋耐用年限計算折舊；當房屋耐用年限長于土地剩余使用年限時，應(yīng)按土地剩余使用年限計算折舊。題目中未給出房屋耐用年限，亦未說明建筑結(jié)構(gòu)，在此，暫根據(jù)土地剩余使用年限計算折舊，從1995年11月房屋建成開始計算，計提折舊年限應(yīng)為49年。土地收益年限應(yīng)從估價時點算起，至土地使用年期屆滿為止。題目中土地使用年期為50年，即從1994年11月起至2044年11月止，估價時點為1998年11月，土地收益年限應(yīng)為46年。常見錯誤是應(yīng)試者不考慮估價時點，收益年限直接用50年，或僅考慮房屋建設(shè)周期，土地收益年限取49年，結(jié)果都造成丟分。知識點解析：暫無解析工業(yè)生產(chǎn)田地用途轉(zhuǎn)換的開發(fā)價值，該國有企業(yè)特委托土地評估中介機構(gòu)對舊址工業(yè)土地轉(zhuǎn)換用途開發(fā)房地產(chǎn)作可行性研究。按照國土資源部2002年11號令《招址的區(qū)域條件進行了調(diào)查，結(jié)合土地開發(fā)建設(shè)特性，收集了區(qū)域的規(guī)劃控制標準，區(qū)域宜于開發(fā)商業(yè)和居住房地產(chǎn)，可以批準的規(guī)劃條件一般是：規(guī)劃用途商住綜合，出讓年限50年；規(guī)劃限制條件和設(shè)計方案中，建筑物限高50米，地上容積率3.5,建筑密度不大于25%。土地評估中介機構(gòu)進一步量化指標，確定評估的宗地面積按照4000平方米計算，建筑物地上16層，地下2層，其中地下第2層1000平方米為設(shè)備層；地下第1層1000平方米為停車，場，有150個停車位。地上1～4層為商場(建筑物各層面積相等),5～16層為住宅(建筑物各層面積相等),建筑物樓前的地面上有20個停車位。當?shù)卣畬τ谕顺沁M郊的國有企業(yè)通過掛牌出讓取得企業(yè)原舊址土地開發(fā)房地產(chǎn)時，可以給予一定的政策優(yōu)惠，即國有企業(yè)在繳納出讓土地地價款40%后就可以開工，余下的地價余款在建筑物建成后一次性繳納，試問該國有企業(yè)通過掛牌出讓取得土地時可支付的地價款是多少?土堆評估中介機構(gòu)根據(jù)市場調(diào)查得到了如下的數(shù)據(jù)：該項目若開發(fā)，工程開發(fā)周期大約是一年半，工程竣工時住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬，銷售稅費(營業(yè)稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費、手續(xù)費等)按售價9%計；商場在工程建成完工的半年后可出租，預(yù)計同類型和同檔次商場的日租金按可出租面積計算達5元/平方米(區(qū)域一般條件下可出租面積占總建筑面積的70%),停車場在商場竣工營業(yè)時就可出租，車位租金為：地下每個450元/月，地上每個300元/月。出租過程中的有關(guān)稅費及經(jīng)營中的管理費合計為租金的30%。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上停車位平均500元/個，專業(yè)費為建安綜合成本的3%。假設(shè)資金投入方式為均勻投入，按年計息。資金前3個月投入總資金的30%,緊接著的九個月又投入了總資金的40%,最后6個月(全部工程進度)投入了余下的全部資金。目前貸款年利率為8%,投資折現(xiàn)率13%,投資回報率20%,土地還原利率7.5%,物業(yè)房地產(chǎn)綜合還原利率7.8%,純房屋還原利率8.5%。試計算該國有企業(yè)掛牌出讓取得土地時應(yīng)交納的地價款。根據(jù)假設(shè)開：發(fā)法公式，結(jié)合項目的具體情況，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評估項目的土地價標準答案：(一)方法選擇首先采用收益還原法計算不動產(chǎn)價格，然后采用假設(shè)開發(fā)法計算土地價格：(二)計算步驟1.計算建筑物面積(1)建筑物總面積：4000×3.5=積：14000-1000×4=10000(平方米)(4)地下停車場的面積=150個車位=1000(平方米)(5)地上停車場=20個車位2.計算建筑物開發(fā)總價值(1)住宅部分的開發(fā)總價值：住宅開發(fā)總價值/貼現(xiàn)年數(shù)=(5000×10000/(1+13%)15=4162.48(萬元)(2)商309%17.8%=3493.77(萬元)(3)地下停車場部分：地=553.81(萬元)(4)地上停車場部分；地上停車場開發(fā)總價值貼現(xiàn)年數(shù)=1300×20×12×1-306175%K|=50.99(萬元)(5)全部開發(fā)總價值合計為：商業(yè)部分+住宅部分+地下停車場部分+地是停車場部分=4162.48+3493.77+553.81+50.99=8261.05(萬元)(6)建安總成本及專業(yè)費用為：(商場及地下部分+住宅部分+地上停車位)×(1+3%)=(1500+2000+7.5)×1.03=361272(萬元)3.總地價總地價=開發(fā)總價值-建安總成本及專業(yè)費用-銷售稅費=8261.05-3612.72-743.49總地價=3904.84(萬元)4.需交納的地價款該國有企業(yè)取得掛牌出讓土地時需交納的部分地價款(地價款的40%):應(yīng)交納的部分地價款=總地價×40%=1561.94知識點解析：暫無解析31、某國有企業(yè)在1996年10月以掛牌出讓的方式，取得一宗10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準的規(guī)劃容積率為2.5。由于該企業(yè)：資金困難，決定向銀行抵押土地取得貸款，經(jīng)市規(guī)劃局、國土資源局等部門批準，項目可以拖至1998年7月開始動工。如果按銀行抵押貸款規(guī)定：土地使用權(quán)抵押貸款一般按評估值的65%放貸，請問該國有企業(yè)在2000年1月31日可貸多少款。項目其他有關(guān)資料如下：該大樓1～4層為商場，每層建筑面積2500平方米；4～12層為辦公用途(其中8層1000平方米為設(shè)備層、7層和9層共計2000平方米為自用辦公用房)。大樓開發(fā)周期預(yù)期兩年，假如資金在投資期間為均勻投入，第一年投入60%,第二年投入40%。大樓建成后以出租的方式經(jīng)營，目前該大廈租賃合同米·日，無論租賃商場或是租賃寫字樓，都必須繳納相當于3個月租金數(shù)額的押金；區(qū)域內(nèi)物業(yè)的租金水平按可出租建筑面積計算：商