房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷41

房地產(chǎn)估價(jià)師(房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析)模擬試卷41一、問答題(本題共4題，每題1.0分，共4分。)某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對二層進(jìn)行估價(jià)，二層套型設(shè)計(jì)較為合理，朝向?yàn)槟?，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟?、該房屋是否可以使用最高最佳使用原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?標(biāo)準(zhǔn)答案：該房屋可以使用最高最佳使用原則進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合標(biāo)準(zhǔn)答案：(1)市場法技術(shù)路線：搜集實(shí)例；選取可比實(shí)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準(zhǔn)價(jià)格。(2)收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入；估算運(yùn)營費(fèi)用；估算凈收益；選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率；選用適宜的計(jì)算公式求出3、王某欲購買一處位于城市郊區(qū)的寫字樓，該寫字樓的建筑面積為5萬平方米，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)及保安服務(wù)，周圍交通便利，環(huán)境良好，在判斷此處寫字樓是屬于甲級寫字樓還是5A寫字樓時(shí)，應(yīng)考慮的因素都包括標(biāo)準(zhǔn)答案：判斷寫字樓的檔次應(yīng)考慮的因素有：寫字樓所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平、承租人類型。4、甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積為10000m2,售價(jià)3000元/m2,銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再做處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)接的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元；乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元?！締栴}】若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?標(biāo)準(zhǔn)答案：1.甲、乙的分配方案均不合理。2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。3.因?yàn)槿绻夷米叩姆课萦糜阡N售，共可回收價(jià)款2790萬元，雙方可各分得1395萬元；由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。知識點(diǎn)解析：暫無解析二、單選題(本題共10題，每題1.0分，共10分。)需對以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號地塊是一宗臨街寬度80m,臨街深度50m,面積4000m2矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m,臨街深度40m,面積1600m2,形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估，1號地塊的單價(jià)為9000元/m2,2號地塊的單價(jià)為8000元/m2,兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評價(jià)單價(jià)為11000元/m2。A、以3號地塊的總價(jià)扣除1號地塊的總價(jià)后即是2號塊的增值B、以3號地塊的總價(jià)分別扣除1號地塊和2號地塊的總價(jià)后除以3號地塊的總價(jià)即為增值總額分配率C、以3號地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號、2號地塊中計(jì)算增值分配D、1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻(xiàn)小知識點(diǎn)解析：此題可用排除法，A選項(xiàng)“以3號地塊的總價(jià)扣除1號地塊的總價(jià)后”得出的是將所有增值都?xì)w于2號地塊時(shí)的2號地塊對1號地塊的貢獻(xiàn)。B選項(xiàng)沒有此公式。D選項(xiàng)說反了。合并地塊是有費(fèi)用的，故選C。6、在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是()。C、以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例知識點(diǎn)解析：以合并前地塊各自的單價(jià)、面積、總價(jià)確定增值分配比例是確定增值不能作為分配增值額的依據(jù)。7、假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為()萬元。知識點(diǎn)解析：用計(jì)算增值額的分配率來確定甲單位付給乙單位的土地總價(jià)。單價(jià)計(jì)算的分配率：1號地塊52.94%,2號地塊47.06%;用面積計(jì)算的分配率：1號地塊71.43%,2號地塊28.57%;總價(jià)計(jì)算的分配率：1號地塊73.77%,2號地塊為26.23%;用增值貢獻(xiàn)度計(jì)算：1號地塊占65.59%,2號地塊占34.41%,則甲單位付給乙單位的土地最高總價(jià)用單價(jià)的分配率計(jì)算如下：8、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一個(gè)大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要三年時(shí)間，目前市場對此類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后三年內(nèi)該地區(qū)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。甲公司擬以其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是A、因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)比現(xiàn)時(shí)同類房屋售價(jià)高B、因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以調(diào)低C、該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值D、該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)知識點(diǎn)解析：A、B選項(xiàng)是用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金發(fā)完成房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能以現(xiàn)時(shí)的市場行情為依據(jù)，而應(yīng)以未來房地產(chǎn)市場狀況或行情為依據(jù)，故B對A錯(cuò)；C、D選項(xiàng)是用成本法進(jìn)行計(jì)算，其中D選項(xiàng)的估不明確(不知是過去時(shí)點(diǎn)還是現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)),也不能選。某城市因道路拓寬需拆遷一幢建于2000年、建筑面積為8000m2的臨街5層綜合樓。該項(xiàng)目拆遷人向原產(chǎn)權(quán)單位支付了房屋拆遷補(bǔ)償款后，原拆遷單位已搬遷完畢。該綜合樓拆除前，相鄰的某醫(yī)院，經(jīng)考察擬購買該樓后平移至醫(yī)院用地范圍內(nèi)繼續(xù)使用，并已報(bào)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。A、被拆遷人D、政府規(guī)劃主管部門知識點(diǎn)解析：由于該項(xiàng)目拆遷人已向原產(chǎn)權(quán)單位支付了房屋拆遷補(bǔ)償款，因此該醫(yī)A、建筑市場價(jià)值一平移相關(guān)費(fèi)用B、拆除的舊建筑材料價(jià)值一平移相關(guān)費(fèi)用D、建筑物市場價(jià)值一平移相關(guān)費(fèi)用一占用醫(yī)院內(nèi)土地的價(jià)值知識點(diǎn)解析：由于買方購買該樓后平移至醫(yī)院用地范圍內(nèi)繼續(xù)使用，其最高購買價(jià)B、建筑物市場價(jià)值一清理費(fèi)用D、拆除后的舊建筑材料價(jià)值一清理費(fèi)用知識點(diǎn)解析：由于賣方準(zhǔn)備拆除，拆除后的收入就是舊建筑材料的價(jià)值，但還需要支付拆除后場地的清理費(fèi)用，這就是賣方可接受的最低購買價(jià)。甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他12、下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)的假設(shè)和限制條件分析中，不合理的假設(shè)是A、估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓B、估價(jià)對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設(shè)定估C、該地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變D、本次評估假設(shè)估價(jià)對象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題知識點(diǎn)解析：在進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的估價(jià)時(shí)，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能A、交通條件D、公共設(shè)施完備程度知識點(diǎn)解析：工業(yè)用途房地產(chǎn)區(qū)位因素主要考慮交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施和地理位置。A、首次抵押時(shí)的價(jià)值一首次抵押貸款余額B、再次抵押時(shí)的價(jià)值一首次抵押貸款余額C、再次抵押時(shí)的價(jià)值一已抵押貸款額/貸款成數(shù)D、再次抵押時(shí)的價(jià)值一已抵押貸款余額/貸款成數(shù)知識點(diǎn)解析：再次抵押價(jià)值=未設(shè)定法定優(yōu)先受償款下價(jià)值一法定優(yōu)先受償款一已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已三、指錯(cuò)題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)15、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)致委托估價(jià)方函(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的象(一)地理位置及概況(略)(二)估價(jià)對象概況估價(jià)對象：酒店第一、二、十至十三、二十層建筑面積：11275m2土地使用權(quán)年限：40年(1998年8月20日起至2038年8月19日止)竣工日期：2001年8月估價(jià)對象用途：酒店客房、餐飲、娛樂建筑結(jié)構(gòu)：框架土地使用權(quán)來源：協(xié)議出讓建筑物裝修情況：(略)四、估價(jià)目的為銀行抵押貸款提供依據(jù)五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年8月20日六、估價(jià)依據(jù)(略)七、估價(jià)原則(略)八、估價(jià)方法將估價(jià)對象分為三部分進(jìn)行估價(jià)，與第一、二層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)；第十至十三層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價(jià)；第二十層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價(jià)。九、估價(jià)結(jié)果估價(jià)對象的總價(jià)值為人民幣208521050元(大寫貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整)十、估價(jià)人員(略)十一、方法選用將估價(jià)對象分為三部分進(jìn)行估價(jià)，與第一、二層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)；第十至十三層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價(jià)；第二十層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價(jià)。六、估價(jià)測算過程(一)酒店第一、二層估價(jià).酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經(jīng)營酒樓。第一、二層建筑面積均為2830m2。在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上此類房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)?？杀葘?shí)例一，國際中心商場2009年8月的市場售價(jià)為：一層45000元/m2,二層30000元m2,二層25000元/m2?？杀葘?shí)例三，世紀(jì)廣場商場2009年8月的市場售價(jià)為：一層38000元/m2,二層24000元/m2。確定可比實(shí)例修正系數(shù)的依據(jù)(略)。修可比實(shí)例二三一層市場售價(jià)(元/m2)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正修正后的單價(jià)(元/m2)二層市場售價(jià)(元/m2)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正修正后的單價(jià)(元/m2)(20979+21645+21563)/3=21396(元/m2)第一、二層價(jià)值為：為客房，建筑面積為4500m2。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。選筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n=42。2.年凈收益A的確定酒店第十至十三層共有客房104間。根據(jù)該公司提供的2006年至2008年的經(jīng)營情況分析表及財(cái)務(wù)報(bào)表，平均每間客房日租金為人民幣400元，一年365天，則：年總收入=104×400×365=15184000(元)酒店客房收入中稅、營業(yè)支出、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等總支出占45%。年凈收益A=15184000×(1-45%)=8351200(元)3.資本化率Y的確定以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率，安全利率選用一年期貸款年利率，再考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，選定Y=8%。酒店第剩余5年。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。按租約規(guī)定，第二十層的年租金收入在剩余的5年租期內(nèi)分別為100萬元、110萬元。120萬元、130萬元、140萬元，租賃稅費(fèi)占租金收入的20%。計(jì)算年凈收益年凈收益A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+20-7560924元湖店第二十層價(jià)值514元)(四)估價(jià)對象的總價(jià)值157359320+100270342+3021651=260651313(元)(五)應(yīng)扣折舊額的確定經(jīng)實(shí)地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價(jià)對象的現(xiàn)值為：260651313×80%=208521050(元)七、估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)對象的總價(jià)值為人民幣208521050元(大寫貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整)。標(biāo)準(zhǔn)答案：此估價(jià)報(bào)告有如下一些錯(cuò)誤和不足：1.缺少房地產(chǎn)權(quán)屬狀況描述。2.缺少價(jià)值定義。3.酒店大堂采用市場比較法不當(dāng)。4.第二層酒樓，用市場比較法時(shí)選用商場作可比實(shí)例不當(dāng)。5.酒店第一、二層市場比較法交易情況修正系數(shù)形式錯(cuò)誤。6.第二層估價(jià)交易案例一綜合修正超過30%。7.第二層為收益性物業(yè)，應(yīng)選用收益法為其中一種方法。8.第十至十三層尚可使用年限n應(yīng)為土地使用權(quán)剩余年限，即為29年。9.第十至十三層估價(jià)時(shí)未采用客觀的、未來的收益水平。10.對酒店大堂的估價(jià)有重復(fù)計(jì)算。11.第十至十三層估價(jià)求收益時(shí)未考慮入住率。12.確定資本化率時(shí)安全利率選用不當(dāng)。13.第二十層估價(jià)時(shí)年凈收益求取方法錯(cuò)誤。14.第二十層估價(jià)時(shí)未考慮5年以后的收益。15.總價(jià)不應(yīng)再扣除折舊。16.缺少估價(jià)作業(yè)日期。17.缺少確定估價(jià)結(jié)果的理由。18.第二十層的資本化率應(yīng)與第十至十三層有所不同。19.應(yīng)說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。20.結(jié)果報(bào)告中的技術(shù)報(bào)告的建筑面積不知識點(diǎn)解析：暫無解析四、改錯(cuò)題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)16、有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2003年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88m2,該住宅原為福利商品房，于2006年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評估該住宅于2013年1月10日建筑物折舊(1)土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門提供的價(jià)格資料，估價(jià)對象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為180元/m2,現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對象建筑物類似的建