【住房租賃人權(quán)利保障研究的文獻(xiàn)綜述3300字】

住房租賃人權(quán)利保障研究的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u191511國內(nèi)研究現(xiàn)狀 116949（一）關(guān)于保護(hù)住房租賃承租人的必要性 126095（二）關(guān)于限制出租人權(quán)利 212657（三）關(guān)于住房租金 228040（四）關(guān)于住房租賃合同期限 221852（五）關(guān)于區(qū)分住房租賃與經(jīng)營性房屋租賃 286472域外研究現(xiàn)狀 226690（一）關(guān)于保障住房租賃合同期限的長期穩(wěn)定 311088（二）關(guān)于住房租金管制 44502（三）關(guān)于區(qū)分住房租賃與經(jīng)營性房屋租賃 41國內(nèi)研究現(xiàn)狀近期，國內(nèi)一些學(xué)者開始關(guān)注對承租人的法律保護(hù)問題，從住房租賃合同解除、租金規(guī)制、租賃糾紛解決機(jī)制等方面進(jìn)行研究，試圖對承租人進(jìn)行傾向性保護(hù)。目前，我國關(guān)于保護(hù)住房租賃承租人權(quán)益的研究主要集中在“買賣不破租賃”規(guī)則與“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”規(guī)則兩個(gè)方面，在其他方面主張給予承租人傾向性保護(hù)的相關(guān)研究相對比較少，下面對國內(nèi)的研究現(xiàn)狀綜述如下:（一）關(guān)于保護(hù)住房租賃承租人的必要性有觀點(diǎn)認(rèn)為，大多數(shù)住房承租人的經(jīng)濟(jì)能力弱于住房出租人，對于承租人來說，住房租賃關(guān)系到其生存利益。為了避免惡意的出租人利用其優(yōu)勢，影響承租人的生存利益，國家應(yīng)加強(qiáng)對承租人的特別保護(hù)；王澤鑒.買賣不破租賃:第四二五條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類推適用.民法學(xué)說與判例研究，2005：117；張雙根王澤鑒.買賣不破租賃:第四二五條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類推適用.民法學(xué)說與判例研究，2005：117；張雙根.談買賣不破租賃規(guī)則的客體適用范圍問題.中德私法研究(第1卷)，2006：15郝麗燕.德國住房承租人保護(hù)制度及其借鑒.德國研究，2019(3)：82-83謝遠(yuǎn)揚(yáng).論對出租人解除住房租賃合同的限制.暨南學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，2017(10)：42；朱留虎.論加強(qiáng)住房承租人權(quán)益的傾斜保護(hù).安慶師范大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2019(12)：78；張永和，中國大眾人權(quán)觀念調(diào)查.北京：中國人民大學(xué)出版社，2016：278-300（二）關(guān)于限制出租人權(quán)利有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國可以通過限制出租人解除住房租賃合同的權(quán)利，保障住房租賃關(guān)系的長期穩(wěn)定。在具體措施方面，可以借鑒域外國家的制度，引入正當(dāng)理由規(guī)則。即在不定期住房租賃合同中，出租人解除合同必須存在法律規(guī)定的正當(dāng)理由。包振宇.美國住宅租賃法律制度研究——以承租人住宅權(quán)保障為例.美國研究，2010(2)：35-40；周珺.租房租賃法中的正當(dāng)理由規(guī)則及其借鑒.湖北社會(huì)科學(xué)，2013(1)：169-170（三）關(guān)于住房租金有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)在與我國《民法典》內(nèi)容相互銜接的基礎(chǔ)上，盡快出臺《住房租賃管理?xiàng)l例》，依法確立關(guān)于監(jiān)管住房租金的相關(guān)規(guī)定?？梢酝ㄟ^調(diào)整住房租金，使其與社會(huì)生活消費(fèi)水平相匹配：趙鑫明.德國《民法典》的住房租賃規(guī)制及借鑒.中國房地產(chǎn)，2020(13)：32由政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)制定住房租金標(biāo)準(zhǔn)，并與住房租賃合同雙方當(dāng)事人共同協(xié)商制定住房租金一覽表、租金標(biāo)準(zhǔn)及租金上漲幅度等數(shù)據(jù)，并限制出租人調(diào)整租金的頻率及幅度；郝麗燕.德國住房承租人保護(hù)制度及其借鑒.德國研究，2019(3)：83同時(shí)，英國、美國、德國等西方國家出臺的有關(guān)租金調(diào)控的相關(guān)政策在實(shí)踐中已經(jīng)趨于成熟，我國可以結(jié)合國情借鑒國外調(diào)控租金的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建適度的租賃合同調(diào)控體系，規(guī)范住房租金上限與租金上漲幅度；趙鑫明.德國《民法典》的住房租賃規(guī)制及借鑒.中國房地產(chǎn)，2020(13)：32郝麗燕.德國住房承租人保護(hù)制度及其借鑒.德國研究，2019(3)：83孫峰.構(gòu)建以住房承租人權(quán)利為核心的法律制度.西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)2020(1)：84-85（四）關(guān)于住房租賃合同期限有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國應(yīng)借鑒德國先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)出租人長期出租住房，破除我國現(xiàn)行法律中租賃期限不得超過20年的限制，保障住房租賃的長期穩(wěn)定，滿足住房承租人的需求；趙鑫明.德國《民法典》的住房租賃規(guī)制及借鑒.中國房地產(chǎn)，2020(13)：31-32；郝麗燕.德國住房承租人保護(hù)制度及其借鑒.德國研究，2019(3)：84也有觀點(diǎn)認(rèn)為，鼓勵(lì)當(dāng)事人訂立不定期租賃合同，并引入正當(dāng)理由規(guī)則，以限制出租人解除合同的方式來保障住房租賃關(guān)系的長期穩(wěn)定。出租人所提出的“正當(dāng)理由”必須要結(jié)合具體法律條款的內(nèi)趙鑫明.德國《民法典》的住房租賃規(guī)制及借鑒.中國房地產(chǎn)，2020(13)：31-32；郝麗燕.德國住房承租人保護(hù)制度及其借鑒.德國研究，2019(3)：84謝遠(yuǎn)揚(yáng).論對出租人解除住房租賃合同的限制.暨南學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，2017(10)：46-48（五）關(guān)于區(qū)分住房租賃與經(jīng)營性房屋租賃有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國應(yīng)當(dāng)規(guī)定專門規(guī)范住房租賃合同的法律條款，將住房租賃合同區(qū)別與經(jīng)營性房屋租賃合同，從合同的訂立形式、租金、租賃期限、備案程序、合同關(guān)系的解除等方面做出針對性規(guī)定。趙鑫明.德國《民法典》的住房租賃規(guī)制及借鑒.中國房地產(chǎn)，2020(13)：322域外研究現(xiàn)狀域外各國立法以保護(hù)住房承租人利益為主要目的，通過不同的立法形式對承租人的保護(hù)作出了規(guī)定。主要方式是區(qū)別住房租賃與經(jīng)營性房屋租賃，在民法典中專門規(guī)定有關(guān)住房租賃合同的內(nèi)容，或者通過單獨(dú)立法的方式對住房租賃行為進(jìn)行特別規(guī)定，強(qiáng)化了對住房承租人的傾向性保護(hù)。（一）關(guān)于保障住房租賃合同期限的長期穩(wěn)定德國在不定期租賃中，為了限制住房出租人解除租賃關(guān)系的權(quán)利，規(guī)定出租人沒有自行居住該房屋等法律規(guī)定的正當(dāng)理由，不得解除住房租賃合同，而且法律對正當(dāng)理由的內(nèi)容作出了嚴(yán)格規(guī)定。周珺.租房租賃法中的正當(dāng)理由規(guī)則及其借鑒.湖北社會(huì)科學(xué)，2013(1)：167此外，即便住房出租人有解除合同的正當(dāng)理由，但如果住房承租人沒有找到合適的替代住房，出租人則不得解除住房租賃關(guān)系。在德國，法律支持當(dāng)事人訂立無期限租賃合同，并嚴(yán)格限制訂立定期租賃合同，來保障租賃關(guān)系的長期穩(wěn)定，如承租人主動(dòng)提出訂立定期租賃合同時(shí)，出租人才可以訂立有期限的租賃合同。周珺.租房租賃法中的正當(dāng)理由規(guī)則及其借鑒.湖北社會(huì)科學(xué)，2013(1)：167比約恩埃格納，左婷.德國住房政策：延續(xù)與轉(zhuǎn)變.德國研究，2011(3)：4-23美國法律注重對住房承租人的權(quán)益保護(hù)。唐黎標(biāo).美國房屋租賃法的發(fā)展與構(gòu)成分析.住宅與房地產(chǎn)，2015(9)：60-62美國在不定期住房租賃中，適用正當(dāng)理由規(guī)則，限制出租人解除住房租賃合同，以此保障合同的長期穩(wěn)定。其正當(dāng)理由規(guī)則不僅適用于不定期住房租賃，也適用于定期住房租賃。在定期住房租賃合同中，出租人在沒有正當(dāng)理由的情況下，應(yīng)同意承租人續(xù)訂合同的請求；在不定期住房租賃合同中，出租人解除合同必須具有正當(dāng)理由。另外，出租人以不合理的方式逼迫承租人支付租金或者搬離，比如因采取暴力、故意停水、斷電等方式侵害承租人合法權(quán)益時(shí)，必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任唐黎標(biāo).美國房屋租賃法的發(fā)展與構(gòu)成分析.住宅與房地產(chǎn)，2015(9)：60-62英國住房租賃以租金管制和對租賃物的存續(xù)保護(hù)為中心，將惡意妨礙承租人行使權(quán)利或侵害其家人安寧的行為，以及不履行對承租人承諾的服務(wù)行為視為犯罪。在租賃合同存續(xù)期間，即使承租人違反了租賃合同中規(guī)定的事項(xiàng)，如存在承租人轉(zhuǎn)租時(shí)提高的租金超過租金標(biāo)準(zhǔn)、承租人違反規(guī)定沒有履行支付租金的義務(wù)、承租人存在反社會(huì)性行為、承租人毀損房屋或家具等情形，出租人也不能任意解除合同，出租人需根據(jù)法院的有效判決來對抗承租人。[韓][韓]金永學(xué).AStudyontheTenantProtectionRegardingtheLeaseofaHouse-FocusedonProtectionofContinuedExistenceoftheRightofHousingLeaseandRentRegulation-：[博士學(xué)位論文].首爾：漢陽大學(xué)校，2020：73日本在2017年修訂的債法中進(jìn)一步強(qiáng)化了對承租人，特別是對住房承租人的權(quán)利保護(hù)。將租賃存續(xù)期間由原來的20年延長至50年，以此保障了承租權(quán)的長期有效。另外，為了保護(hù)住房承租人的利益，引入了正當(dāng)理由規(guī)則，規(guī)定出租人只有在具備法律規(guī)定的正當(dāng)理由時(shí)，才可以解除與承租人的租賃關(guān)系。在日本的正當(dāng)理由規(guī)則中，“出租人一方需居住該出租房屋”為主要條件，其他理由在一般情況下只起到輔助作用。[日]山野日章夫外4人.不動(dòng)産賃貸借の現(xiàn)代的問題.日本私法學(xué)會(huì)，私法(75)，2013：11[日]山野日章夫外4人.不動(dòng)産賃貸借の現(xiàn)代的問題.日本私法學(xué)會(huì)，私法(75)，2013：11[日]稻本洋之助·澤野順彥編,(コンメンタ-ル)借地借家法.1991：214韓國在《住宅租賃保護(hù)法》中，以法律擬制的方式，規(guī)定最短住房租賃期限為兩年。韓國《住宅租賃保護(hù)法》第4條：（1）沒有約定租賃期限或約定的租賃期限少于兩年的租賃合同，其租賃期限視為兩年韓國《住宅租賃保護(hù)法》第4條：（1）沒有約定租賃期限或約定的租賃期限少于兩年的租賃合同，其租賃期限視為兩年。但承租人可以主張未滿兩年的租賃期限有效。（2）租賃期限屆滿，出租人未向承租人返還保證金，則視為租賃關(guān)系仍未終止。（二）關(guān)于住房租金管制德國構(gòu)建了較為完善的住房租金管制體系，根據(jù)不同的房型、區(qū)域、房屋狀況，制定基礎(chǔ)租金，當(dāng)事人訂立合同時(shí)可以參考；同時(shí)嚴(yán)格監(jiān)管當(dāng)事人約定的住房租金。根據(jù)德國《經(jīng)濟(jì)刑法》第5條的規(guī)定，住房租金不得超過同種類房屋租金的20%。Blank,Hubert/B?rstinghaus,UlfP.,NeuesMietrecht,Blank,Hubert/B?rstinghaus,UlfP.,NeuesMietrecht,C.H.Beck,2001,S：87在美國，最高住房租金與租金上漲幅度由政府部門根據(jù)房屋狀況確定。在管制住房租金方面，制定了詳細(xì)的租金標(biāo)準(zhǔn)、確定基礎(chǔ)租金和租金上限。因此，住房出租人不能根據(jù)自己的意愿隨意提高租金，這有效保護(hù)了承租人的合法權(quán)益，有利于維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。英國在《租金法》中引進(jìn)了適用于所有民間住房租賃的法定租金制度，將該制度擴(kuò)大適用于公營住宅，針對經(jīng)濟(jì)困難的承租人實(shí)行租金折扣或給予一定經(jīng)濟(jì)上的幫助。日本以《借地借家法》為基礎(chǔ)，規(guī)范住房租賃行為。出租人提高住房租金，應(yīng)向法院提出申請，不得隨意提高租金，法院根據(jù)出租人的申請，通過對合同雙方當(dāng)事人利益的綜合考慮，認(rèn)定出租人的請求是否合理。另外，為了防止合同當(dāng)事人一方提出不合理的增減租金請求，規(guī)定只有在房屋所屬土地及建筑物的價(jià)格有變動(dòng)，或與同地區(qū)、同種類住房租金相比相差較大時(shí)，當(dāng)事人才可以請求增加或減少租金。[韓]金永學(xué).AStudyontheTenantProtectionRegardingtheLeaseofaHouse-FocusedonProtectionofContinuedExistenceoftheRightofHousingLeaseandRentRegulation-：[博士學(xué)位論文].首爾：漢陽大學(xué)校，2020：45（三）關(guān)于區(qū)分住房租賃與經(jīng)營性房屋租賃《德國民法典》一方面將住房租賃區(qū)別于經(jīng)營性房屋租賃，對于住房租賃合同作出一系列特別規(guī)定；另一方面，將日常居住型住房租賃區(qū)別于特殊居住型住房租賃，這體現(xiàn)了德國對以居住為目的的住房承租人的特別保護(hù)。趙鑫明.德國《民法典》的住房租賃規(guī)制及借鑒