2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試重點試題詳細(xì)參考解析

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.不易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.存在效益外溢D.易受政策影響

2、估計房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的空置率時，不用考慮（）的影響。A.宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境B.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系C.租戶支付租金能力D.銀行貸款利率

3、房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的（）。A.政治風(fēng)險B.變現(xiàn)風(fēng)險C.機會成本風(fēng)險D.市場供求風(fēng)險

4、下列關(guān)于會計主體，表述錯誤的是（）。A.會計主體是指會計工作為之服務(wù)的特定單位或組織B.會計主體也稱為會計實體、會計個體C.會計主體等同于法律主體D.會計主體不一定是法律主體

5、下列選項中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟外部性B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性

6、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為（）。A.認(rèn)知價值定價法B.成本加成定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.領(lǐng)導(dǎo)定價法

7、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年（）現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A.凈現(xiàn)金流量B.累計凈現(xiàn)值C.凈收益D.內(nèi)部收益

8、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00

9、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財務(wù)能力B.零售商的聲譽C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經(jīng)營內(nèi)容

10、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進(jìn)行風(fēng)險分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析

11、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費者，也就是說()對小型商場并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離

12、關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是（）。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都包含在租金中D.在出租率達(dá)到100％時，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高

13、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進(jìn)行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是（）A.有效市場>滲透市場>服務(wù)市場B.服務(wù)市場>有效市場>滲透市場C.有效市場>服務(wù)市場>滲透市場D.服務(wù)市場>滲透市場>有效市場

14、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的（）。A.變現(xiàn)風(fēng)險B.政策風(fēng)險C.利率風(fēng)險D.市場供求風(fēng)險

15、吸納量是指報告期內(nèi)銷售房屋和()的數(shù)量組合。A.建設(shè)房屋B.維修房屋C.出租房屋D.維護房屋

16、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過與（）進(jìn)行比較、修正后得來的。A.近期交易物業(yè)的租金或售價B.市場上交易物業(yè)的租金或售價C.類似物業(yè)D.市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價

17、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。假設(shè)開發(fā)法不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是（）。A.測算擬開發(fā)場地的最高價格B.測算擬開發(fā)場地的最低價格C.測算開發(fā)項目的預(yù)期利潤D.測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用

18、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是()模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.大量定制D.市場集中化

19、對于同一個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb′）的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′

20、某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為()。A.12%B.32%C.24%D.30%

21、某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2，總建筑面積為6800m2。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/m2，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A.1800B.2040C.2100D.2380

22、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（）元。A.2277.4B.2223.4C.2728.8D.2741.9

23、投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況，經(jīng)濟政策、勞動力狀況、()等。A.規(guī)劃設(shè)計方案B.投資估算C.資源條件D.投資權(quán)益

24、下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費D.保險費

25、某房地產(chǎn)投資項目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%

26、（）業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本（含購買價格和購買稅費）、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售

27、采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需要在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是（）。A.工程量清單B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價D.評標(biāo)辦法

28、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素中，檢驗各風(fēng)險變量是否相關(guān)屬于（）階段的工作。A.風(fēng)險辨識B.風(fēng)險估計C.風(fēng)險評價D.風(fēng)險決策

29、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于（）導(dǎo)向定價法。A.成本B.購買者C.競爭D.市場

30、某企業(yè)2011年12月底，負(fù)債總額為400萬元，利潤總額為200萬元，資產(chǎn)總額為1000萬元。則該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是（）。A.20%B.40%C.80%D.100%

31、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40

32、將存量房屋市場分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等市場的劃分方式是（）。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的

33、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

34、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%

35、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是（）。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.總量結(jié)構(gòu)C.供求結(jié)構(gòu)D.投資結(jié)構(gòu)

36、當(dāng)所有的運營費用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式為（）。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租

37、對房地產(chǎn)開發(fā)項目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的（）中提出。A.《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》B.《設(shè)計方案審查意見》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

38、一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達(dá)到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%

39、在經(jīng)歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量，該項調(diào)查屬于（）。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查

40、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于（）。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅

41、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（）。A.目標(biāo)定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法

42、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元，則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33

43、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表

44、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為（）年。A.20～30B.10～30C.10～15D.5～10

45、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31

46、下列屬于會計恒等式的是（）。A.資產(chǎn)－費用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益－收入B.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負(fù)債C.資產(chǎn)＋費用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益＋收入D.負(fù)債＝資產(chǎn)＋所有者權(quán)益

47、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）。A.土地儲備B.銷售方案的細(xì)化C.建設(shè)項目的質(zhì)量控制D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

48、為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%

49、對于開發(fā)-持有出租-出售模式和購買-持有出租-出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本

50、如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，按復(fù)利計息，那么，年名義利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%二、多選題

51、（）是指通過收集初步的數(shù)據(jù)來揭示問題的真實性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查

52、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制，其中不屬于施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是（）。A.對工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗B.確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度C.對原材料的檢驗D.控制工程變更

53、工程變更估價原則中，已標(biāo)價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照（）的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價。A.成本加費用B.費用加利潤C.成本加利潤D.成本加負(fù)債

54、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)與負(fù)債余量如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬元，應(yīng)付工資60萬元，應(yīng)付債券300萬元。則該企業(yè)流動比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%

55、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素的說法中，錯誤的是（）。A.權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務(wù)杠桿B.當(dāng)短期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時，風(fēng)險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率C.空置率是指準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例D.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署長期合約可以減少物業(yè)維護管理費用的變動，但不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響

56、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。A.意愿B.途徑C.能力D.動機

57、四磨湯的功效A.行氣疏肝，散寒止痛B.行氣降逆，寬胸散結(jié)C.行氣疏肝，寬胸散結(jié)D.行氣降逆，散寒止痛

58、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券

59、房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物的2m以外和項目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。A.黃線B.紫線C.藍(lán)線D.紅線

60、房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的（）。A.政治風(fēng)險B.變現(xiàn)風(fēng)險C.機會成本風(fēng)險D.市場供求風(fēng)險

61、如果想了解“外墻裝修所用的材料、色彩”，應(yīng)查找（）。A.建筑平面圖B.建筑剖面圖C.建筑立面圖D.總平面圖

62、我國對外籌資成本是在（）的基礎(chǔ)上加一定的百分比。A.倫敦同業(yè)拆放利率B.新加坡同業(yè)拆放利率C.紐約同業(yè)拆放利率D.香港同業(yè)拆放利率

63、某項目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬元，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

64、按照地域范圍對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場細(xì)分的主要方式，地域所包括的范圍可大可小，最常見的是按照（）劃分。A.城市內(nèi)某個區(qū)域B.省或自治區(qū)所轄地域C.城市D.中國房地產(chǎn)市場

65、張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復(fù)利計息一次，則年名義存款利率為（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%

66、工程成本控制的主要對象是主要費用中的（）。A.人工費用B.固定費用C.變動費用D.材料費用

67、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00

68、在進(jìn)行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用（）的方法，首先要仔細(xì)觀察、形成假設(shè)、預(yù)測并進(jìn)行檢驗。A.科學(xué)B.客觀C.準(zhǔn)確D.全面

69、下列不屬于影響消費者購買的社會文化因素的是（）。A.家庭B.生活方式C.社會階層D.亞文化

70、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資

71、《規(guī)劃意見書（選址）》及附圖復(fù)印件或《設(shè)計方案審查意見》及附圖復(fù)印件，必須經(jīng)（）批準(zhǔn)。A.房地產(chǎn)行政管理部門B.城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門C.建設(shè)行政主管部門D.國土資源管理部門

72、按增量存量對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時，三級市場是指（）。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B.存量房地產(chǎn)交易市場C.土地使用權(quán)出讓市場D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場和新建商品房租售市場

73、下列關(guān)于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報告期實際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實際租金收入與潛在毛租金收入相等

74、從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)，其結(jié)構(gòu)形式屬于（）。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.供求結(jié)構(gòu)C.投資結(jié)構(gòu)D.租買結(jié)構(gòu)

75、房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選時，各種可能方案中，主要存在著（）關(guān)系。A.互斥和相關(guān)B.獨立和相關(guān)C.互斥和獨立D.互斥、獨立和相關(guān)

76、小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費屬于（）。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費B.建筑安裝工程費C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.物業(yè)管理維修資金

77、（）是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，該階段最重要的工作就是對開發(fā)項目進(jìn)行可行性研究。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段

78、下列各項中，屬于房地產(chǎn)市場分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場占有率分析C.估計項目市場占有率D.估算項目吸納量

79、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預(yù)測銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0

80、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類。空心磚是指孔洞率不小于（）的磚。A.5%B.8%C.10%D.15%

81、員工工資、醫(yī)療保險和失業(yè)保險等屬于運營費用中的（）。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費

82、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000平米的住宅項目，容積率為3.0，預(yù)計總開發(fā)成本為45000萬元，增值稅和稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實現(xiàn)30%的成本利潤率，則住宅的平均銷售單價為（）元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94

83、固經(jīng)丸中香附的功用A.調(diào)氣活血B.疏肝理氣C.行氣養(yǎng)血D.疏肝養(yǎng)血

84、對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命期的管理，通常是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和()在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。A.定資產(chǎn)管理B.變動資產(chǎn)管理C.房地產(chǎn)投資組合管理D.投資管理

85、下圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（）經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。A.開發(fā)一銷售B.開發(fā)一持有出租一出售C.購買一持有出租一出售D.購買一更新改造一出租一出售

86、不屬于開發(fā)商對房地產(chǎn)租售定價方法的是（）。A.成本導(dǎo)向定價B.銷售導(dǎo)向定價C.購買者導(dǎo)向定價D.競爭導(dǎo)向定價

87、每宗房地產(chǎn)的市場價值不同，是因為房地產(chǎn)具有（）。A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動性D.長壽命性

88、下列開發(fā)商定價法不屬于競爭導(dǎo)向定價的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法

89、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

90、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財務(wù)報表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務(wù)報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算

91、對房地產(chǎn)開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是（）。A.銷售收入B.開發(fā)建設(shè)投資C.營業(yè)稅金及附加D.借貸本金償還

92、（）反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。A.借款還本付息估算表B.利潤表C.投資各方現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

93、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款；該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月150元。從當(dāng)前我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于（）元。A.3583B.3909C.4300D.4778

94、當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項目評估之后，就要進(jìn)入實施過程，而實施過程的第一步就是()。A.確定建設(shè)施工的各種圖紙已經(jīng)準(zhǔn)備就緒B.完成全體工作人員的篩選工作C.獲取土地使用權(quán)D.明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資

95、某市2013年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.1年B.2年C.1個月D.2個月

96、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲和乙實際支付的利息額之間的關(guān)系為（）。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙

97、房地產(chǎn)投資信托基金投資房地產(chǎn)的常用經(jīng)營模式是（）。A.購買-出售B.購買-更新改造-出售C.購買-持有出租-出售D.開發(fā)-出售

98、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

99、某企業(yè)年平均資產(chǎn)總額為2000萬元，銷售收入凈額為700萬元，凈利潤為112萬元，年平均資產(chǎn)負(fù)債率為60%，則該企業(yè)本年度的凈資產(chǎn)收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%

100、根據(jù)工程量清單計價法，為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用被稱為（）。A.工程建設(shè)費用B.措施費C.規(guī)費D.直接工程費三、判斷題

101、擅長治痰濕穢濁之邪蒙蔽清竅所致神志昏亂的藥物是A.麝香B.冰片C.蘇合香D.石菖蒲

102、房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。（）

103、細(xì)分市場就是以消費需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體。（）

104、土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。（）

105、市場趨勢分析方法中，相關(guān)分析法是運用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其他因素相關(guān)的性質(zhì)和強度，從而做出預(yù)測，這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。（）

106、(2017年真題)權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源是抵押貸款的利息收入。（）

107、善治：“皮里膜外之痰”的藥物為A.半夏B.天南星C.禹白附D.白芥子

108、功能助陽益陰，兼可固澀下焦的藥是A.補骨脂B.菟絲子C.益智仁D.肉蓯蓉

109、收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費用。()

110、大黃制炭的目的是A.涼血止血B.瀉熱通便C.活血祛瘀D.清熱解毒

111、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本、運營費用、銷售費用和銷售稅金支出等。（）

112、(2017年真題)從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)對研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場的供需狀況進(jìn)行分析。（）

113、在市場繁榮時期，同樣的行業(yè)市場營銷費用對應(yīng)的市場潛量要大于市場衰退時期的市場潛量。()

114、陳皮、木香共有的功效是A.疏肝理氣B.降氣止嘔C.理氣健脾D.行氣導(dǎo)滯

115、(2016年真題)從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于確定型決策。（）

116、動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價開發(fā)完成后用來出售的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（）

117、期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)；標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu)；標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。（）

118、我國地產(chǎn)企業(yè)境外投資的項目，最多的是居住物業(yè)。（）

119、投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益有相同的反應(yīng)。

120、資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。（）

參考答案與解析

1、答案：B本題解析：房地產(chǎn)投資的特性有：①區(qū)位選擇異常重要；②適于進(jìn)行長期投資；③需要適時的更新改造投資；④易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險；⑤變現(xiàn)性差；⑥易受政策影響；⑦依賴專業(yè)管理；⑧存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。

2、答案：D本題解析：對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：①購買價格；②權(quán)益投資比率；③租金水平；④空置率；⑤運營費用；⑥有效面積系數(shù)；⑦貸款利率等。其中空置率的變化與宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境、市場供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營管理水平、租戶支付租金的能力等有關(guān)。

3、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣財產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金

4、答案：C本題解析：會計主體（又稱會計實體、會計個體），是指會計工作為之服務(wù)的特定單位或組織。會計主體假定的主要意義在于界定從事會計工作和提供會計信息的空間范圍。C項，會計主體不同于法律主體，一般說來，法律主體肯定是會計主體，會計主體不一定是法律主體。

5、答案：A本題解析：考點:房地產(chǎn)市場的特性。選項A屬于房地產(chǎn)市場的特性，不是房地產(chǎn)供給壟斷性的原因。房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易形成地域性的壟斷。

6、答案：B本題解析：成本加成定價法是指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。加成的含義就是一定比率的利潤，這是最基本的定價方法。A項，認(rèn)知價值定價法是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定價格的一種方法；C項，當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法；D項，領(lǐng)導(dǎo)定價法實際上是一種定價策略，處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位的開發(fā)商可以采用領(lǐng)導(dǎo)定價法。

7、答案：A本題解析：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目營利性的基本指標(biāo)。其經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。

8、答案：C本題解析：償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。本題中，應(yīng)先根據(jù)公式：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]求出A；再利用償債備付率的計算公式（償債備付率＝可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金）求得償債備付率。本案例中，根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：A＝50×12%＋50×12%÷[（1＋12%）10－1]＝8.85（萬元），償債備付率為：30÷8.85＝3.39。

9、答案：B本題解析：暫無解析

10、答案：C本題解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛風(fēng)險分析法需要準(zhǔn)確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率。參見教材P235。

11、答案：C本題解析：[解析]零售商業(yè)物業(yè)

12、答案：C本題解析：A項，在租約中必須對租金調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用；B項，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和大修基金）；D項，若物業(yè)租金低于市場租金，雖然出租率達(dá)到100％，其獲得的凈經(jīng)營收入并非一定理想。

13、答案：C本題解析：有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合；服務(wù)市場（又稱目標(biāo)市場）是公司決定追求的那部分合格的有效市場；滲透市場是指已經(jīng)購買了該產(chǎn)品的消費者的集合。三者之間的關(guān)系如圖1所示。

14、答案：A本題解析：變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣財產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時，就有可能使投資者蒙受折價損失。

15、答案：C本題解析：根據(jù)吸納量的概念。

16、答案：D本題解析：在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過與市場上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價進(jìn)行比較、修正后得出的。這種比較往往未考慮租金和售價在開發(fā)期間的增加或減少，而僅以“今天”的租金和售價水平估算。但同類型物業(yè)市場上供求關(guān)系的變化，開發(fā)過程中社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境等因素的變化，都會對物業(yè)租售價格水平產(chǎn)生影響，而這些影響是很難事先定量描述的。

17、答案：B本題解析：假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價與用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，房地產(chǎn)估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：①測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格；②測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤；③測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用。

18、答案：D本題解析：暫無解析

19、答案：D本題解析：動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。因此，對于同一個項目，由于資金的時間價值，使得年凈收益現(xiàn)值之和小于年凈收益之和，其動態(tài)投資回收期Pb一定大于其靜態(tài)投資回收期Pb′。

20、答案：B本題解析：暫無解析

21、答案：C本題解析：單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。則該賓館總投資＝基本建設(shè)單元的綜合投資×單元數(shù)＝14×150＝2100（萬元）。

22、答案：B本題解析：本題考查的是復(fù)利計算。t=12×4+6=54（月），參見教材P160。

23、答案：C本題解析：投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。

24、答案：A本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。選項B屬于人工費；選項CD屬于公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費。抵押還本付息不計入運營費用。參見教材P367。

25、答案：C本題解析：通貨膨脹率是貨幣超發(fā)部分與實際需要的貨幣量之比，用以反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度。實際收益率（Rr）、名義收益率（Ra）和通貨膨脹率（Rd）之間的關(guān)系式為：（1＋Ra）＝（1＋Rr）（1＋Rd）。本題中，代入數(shù)據(jù)得：（1＋16%）＝（1＋12%）×（1＋Rd），通貨膨脹率Rd＝3.57%。

26、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。購買-更新改造-出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本含購買價格和購買稅費、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。

27、答案：B本題解析：招標(biāo)文件應(yīng)包括：①招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書）；②投標(biāo)人須知；③評標(biāo)辦法；④合同條款及格式；⑤采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單；⑥設(shè)計圖紙；⑦技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；⑧投標(biāo)文件格式；⑨投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。B項，招標(biāo)人可根據(jù)項目特點決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必須保密。且一個工程只能編制一個標(biāo)底。招標(biāo)人可以以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價。招標(biāo)項目也可以不設(shè)標(biāo)底，進(jìn)行無標(biāo)底招標(biāo)。

28、答案：A本題解析：房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析的過程，可分為風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計和風(fēng)險評價三個階段，每個階段的內(nèi)容見圖7-2所示。其中，檢驗各風(fēng)險變量是否相關(guān)屬于風(fēng)險辨識階段的工作。圖7-2風(fēng)險分析的三個階段

29、答案：B本題解析：開發(fā)商定價主要有三類方法：①成本導(dǎo)向定價法；②購買者導(dǎo)向定價法；③競爭導(dǎo)向定價法。其中，購買者導(dǎo)向定價法又包括：①認(rèn)知價值定價法；②價值定價法。認(rèn)知價值定價法是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定的一種方法。用這種方法定價的開發(fā)商認(rèn)為定價的關(guān)鍵是顧客對物業(yè)價值的認(rèn)知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。

30、答案：B本題解析：資產(chǎn)負(fù)債率又稱負(fù)債比率或舉債經(jīng)營比率，是企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，它反映了企業(yè)的資產(chǎn)總額中有多少是通過舉債得到的。資產(chǎn)負(fù)債率反映企業(yè)償還債務(wù)的綜合能力。該比率越高，企業(yè)償還債務(wù)的能力越差；反之，企業(yè)償還債務(wù)的能力越強。計算公式為：資產(chǎn)負(fù)債率＝（負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額）×100%＝400÷1000×100%＝40%。

31、答案：D本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛租金收入=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入=120-120×8%+120×5%=116.4（萬元），月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用=116.4-30=86.4（萬元）。參見教材P367。

32、答案：B本題解析：對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)有以下五種：①按地域范圍細(xì)分；②按房地產(chǎn)用途細(xì)分；③按增量存量細(xì)分；④按交易方式細(xì)分；⑤按目標(biāo)市場細(xì)分。其中，按交易方式細(xì)分，面向存量房屋的交易則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。

33、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。物殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可得房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。

34、答案：D本題解析：資本金利潤率，指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。計算公式為：資本金利潤率＝（年利潤總額或年平均利潤總額/資本金）×100%。此題中，資本金利潤率＝700÷2000×100%＝35.0%。

35、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)?？偭拷Y(jié)構(gòu)，從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。

36、答案：B本題解析：本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。當(dāng)所有的運營費用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式叫“凈租”。參見教材P353。

37、答案：A本題解析：在《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》中，規(guī)劃設(shè)計要求包括三個方面的內(nèi)容：①規(guī)劃土地使用要求（建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率等）；②居住建筑（含居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團）的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)；③建設(shè)項目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。

38、答案：D本題解析：本題考查的是速動比率。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達(dá)到100%。

39、答案：C本題解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。調(diào)查項目可以分成三種類型：試探性調(diào)查、描述性調(diào)查和因果性調(diào)查，試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。

40、答案：A本題解析：房地產(chǎn)稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業(yè)以前年度的虧損，然后提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。

41、答案：A本題解析：本題考查的是制定租售方案。成本導(dǎo)向定價法包括兩種，成本加成定價法和目標(biāo)定價法，后一種需要用到損益平衡圖。參見教材P98。

42、答案：C本題解析：利息備付率，指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比值，又稱利息保障倍數(shù)。其計算公式為：利息備付率（ICR）＝稅息前利潤（EBIT）/當(dāng)期應(yīng)付利息費用（PI），此題中，利息備付率＝（5－3.4＋1.5）÷1.5＝2.07。

43、答案：B本題解析：A項，項目投資現(xiàn)金流量表，該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。B項，資本金現(xiàn)金流量表，從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力。C項，借款還本付息估算表，本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運營費用、所得稅、債務(wù)等合理分?jǐn)?。D項，在資金使用計劃和資金籌措計劃的基礎(chǔ)上，可以編制投資計劃與資金籌措表。

44、答案：D本題解析：城市基本地形圖的復(fù)測周期一般5～10年，而房地產(chǎn)測繪的復(fù)測周期不能按幾年來測算，城市的擴大要求及時對房屋、土地進(jìn)行補測，對房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時也應(yīng)及時修測，對房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時變更，以保持房地產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)實性、準(zhǔn)確性，及保持圖、卡、表、冊與實地情況一致。所以房地產(chǎn)測繪修測、補測工作量較大。

45、答案：B本題解析：償債備付率是用于判斷物業(yè)凈運營收入的現(xiàn)金流是否能夠支撐其債務(wù)負(fù)擔(dān)的重要指標(biāo)。償債備付率＝可用于還本付息資金÷當(dāng)期應(yīng)還本付息金額，則每年應(yīng)還本付息資金＝5÷1.3＝3.846（萬元），按月還本付息額＝3.846÷12＝0.3205（萬元）。用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得最大貸款額為：V＝A÷i×[1－1÷（1＋i）n]＝0.3205÷（12%÷12）×[1－1÷（1＋12%÷12）12×20]＝29.11（萬元）。

46、答案：C本題解析：會計恒等式分為兩種數(shù)量關(guān)系：①資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益的數(shù)量關(guān)系，包括：a．資產(chǎn)＝權(quán)益－債權(quán)人權(quán)益＋所有者權(quán)益；b．資產(chǎn)＝負(fù)債＋所有者權(quán)益；c．所有者權(quán)益＝資產(chǎn)－負(fù)債。②收入、費用與利潤的數(shù)量關(guān)系，具體是：收入＝費用－利潤。

47、答案：C本題解析：建設(shè)階段是指項目從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作目標(biāo)，就是要在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項目開發(fā)進(jìn)度計劃的要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，使項目按時投入使用。開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、合同管理、安全管理等在內(nèi)的工程項目管理。

48、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項目總投資的35%。嚴(yán)格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保、抵押，確保其真實、合法、有效。

49、答案：A本題解析：開發(fā)-持有出租-出售模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務(wù)費用）、運營成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入是出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。購買-持有出租-出售模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本和購買稅費、裝修費用、運營成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。兩者的共同點是現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。

50、答案：A本題解析：名義利率是指一年內(nèi)多次計息時給出的年利率，它等于計息周期利率與一年內(nèi)計息周期數(shù)的乘積。公式為：年名義利率＝月利率×計息周期數(shù)。本題中，年名義利率＝1%×12＝12%。

51、答案：A本題解析：在市場調(diào)查的確定問題和調(diào)查目標(biāo)階段，調(diào)查項目可以分為三類：①試探性調(diào)查，是指通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法；②描述性調(diào)查，是指明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費60萬元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調(diào)查，是指檢驗因果關(guān)系，如假設(shè)兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。

52、答案：D本題解析：考點:質(zhì)量控制。工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面：（1）對原材料的檢驗；（2）對工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗；（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施；（4）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

53、答案：C本題解析：根據(jù)工程變更估價原則，已標(biāo)價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照成本加利潤的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價。

54、答案：C本題解析：流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，是反映企業(yè)短期償債能力的主要指標(biāo)。其中，流動資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款（減壞賬準(zhǔn)備）、存貨、待攤費用等；流動負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅費、應(yīng)付利潤及預(yù)提費用等。計算公式為：流動比率＝流動資產(chǎn)/流動負(fù)債×100%＝[（70＋120＋210）/（30＋110＋60）]×100%＝200%。

55、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。選項B錯誤，當(dāng)長期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時，風(fēng)險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。

56、答案：B本題解析：市場規(guī)模就是特定商品的潛在購買者數(shù)量。潛在購買者一般具有三個特點：①興趣；②收入；③途徑。因此，在估計某種產(chǎn)品的消費者市場時，首先需要判斷對該產(chǎn)品有潛在興趣的人數(shù)。

57、答案：B本題解析：四磨湯的功效是行氣降逆，寬胸散結(jié)。

58、答案：D本題解析：公司債券是指公司依照法定程序發(fā)行、約定在一年以上期限內(nèi)還本付息的有價證券。相對于股權(quán)融資和其他類型債券融資，公司債券融資具有面向?qū)ο髲V泛、融資成本較低、不改變原股東對公司的控制權(quán)、可優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低流動性風(fēng)險等優(yōu)點。

59、答案：D本題解析：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。主要包括：自來水、雨水、污水、燃?xì)?、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用，各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費用。

60、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣財產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金

61、答案：C本題解析：建筑立面圖是建筑物的各個側(cè)面向豎直平面作正投影所形成的投影圖。其內(nèi)容包括：①反映建筑物的外貌；②標(biāo)明各層建筑標(biāo)高、層數(shù)，建筑的總高度或突出部分最高點的標(biāo)高尺寸；③標(biāo)明外墻裝修所用的材料、色彩及分格，出入口處的做法及其裝修等；④標(biāo)注立面詳圖索引號。

62、答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率。我國對外籌資成本是在倫敦同業(yè)拆放利率的基礎(chǔ)上加一定的百分比。參見教材P151。

63、答案：D本題解析：本題考查的是動態(tài)投資回收期。該項目各年年初的累計凈現(xiàn)值分別為：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。

64、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場、北海市房地產(chǎn)市場等。

65、答案：A本題解析：由題意可采用公式：F＝P（1＋r/m）10m，式中，F(xiàn)為終值；P為現(xiàn)值；r為名義利率；m為年計息次數(shù)。本題中，m＝2，F(xiàn)＝2P，代入計算式，則：（1＋r/2）20＝2，得r＝7.05%。

66、答案：C本題解析：本題考查的是成本控制。工程成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。

67、答案：C本題解析：商業(yè)銀行規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下。其中，所有債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償付額）/月均收入。故劉某月均收入至少為：（1200+100+800）÷55%=3818.18（元）。

68、答案：A本題解析：對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。有效的市場調(diào)查必須具備的特點包括：①方法科學(xué)；②調(diào)查具有創(chuàng)造性；③調(diào)查方法多樣；④模型和數(shù)據(jù)相互依賴；⑤合理的信息價值和成本比率；⑥正常的懷疑態(tài)度；⑦市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德。其中，在進(jìn)行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用科學(xué)的方法，首先要仔細(xì)觀察、形成假設(shè)、預(yù)測并進(jìn)行檢驗。

69、答案：B本題解析：影響消費者購買行為的主要因素如圖4-4所示。B項屬于個人因素。圖4-4影響消費者購買行為的主要因素

70、答案：A本題解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入×100%。

71、答案：B本題解析：開發(fā)商需持《建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、《規(guī)劃意見書（選址）》及附圖復(fù)印件、《設(shè)計方案審查意見》及附圖復(fù)印件、國土資源行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件、有資質(zhì)設(shè)計單位按照《規(guī)劃意見書（選址）》或《設(shè)計方案審查意見》及附圖的要求繪制的建設(shè)工程施工圖（施工圖紙包括：圖紙目錄、無障礙設(shè)施設(shè)計說明、設(shè)計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖）、《城市建設(shè)工程辦理竣工檔案登記表》、《勘察、設(shè)計中標(biāo)通知書》（未進(jìn)行設(shè)計方案審查的項目），向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出申請。

72、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。P38。

73、答案：D本題解析：實際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。

74、答案：B本題解析：從量化結(jié)構(gòu)比例分析的角度來看，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：①總量結(jié)構(gòu)；②區(qū)域結(jié)構(gòu)；③產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；④供求結(jié)構(gòu)；⑤投資結(jié)構(gòu)；⑥租買結(jié)構(gòu)等。其中，供求結(jié)構(gòu)是指針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系，并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。

75、答案：D本題解析：房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選，是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當(dāng)?shù)谋冗x方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟和技術(shù)方案的行為過程。各種可能方案中，主要存在著以下三種關(guān)系：①互斥關(guān)系，是指各個方案之間存在著互不相容、互相排斥的關(guān)系；②獨立關(guān)系，是指各個方案的現(xiàn)金流量是獨立的，不具有相關(guān)性；③相關(guān)關(guān)系，是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定的影響，進(jìn)而影響其他方案的采用或拒絕。

76、答案：A本題解析：公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。

77、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)過程可以劃分為四個階段，包括：①投資機會選擇與決策分析階段；②前期工作階段；③建設(shè)階段；④租售階段。其中，投資機會選擇與決策分析，是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的階段。該階段最重要的工作，就是對開發(fā)項目進(jìn)行逐步深入、細(xì)化的可行性研究。

78、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場分析中需求分析包括需求影響因素分析、需求預(yù)測、吸納率分析、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。

79、答案：B本題解析：本題考查的是市場趨勢分析。根據(jù)指數(shù)平滑法的公式：Q=0.65×400+(1-0.65)×350=382.5（萬m2）。

80、答案：D本題解析：磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類?？招拇u是指孔洞率不小于15%的磚。

81、答案：A本題解析：物業(yè)管理的人工費包括工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險）、統(tǒng)籌費、公積金（如住房公積金）等。人工費一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每兩周或每半個月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

82、答案：B本題解析：本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。P218。

83、答案：A本題解析：恐寒涼太過止血留瘀，故用少量香附辛苦微溫，調(diào)氣活血。

84、答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的內(nèi)容。

85、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。購買一更新改造一出租一出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本、更新改造成本、運營成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。現(xiàn)金流量圖如上圖所示。

86、答案：B本題解析：開發(fā)商定價主要有三類方法：①成本導(dǎo)向定價法（包括成本加成定價法、目標(biāo)定價法）；②購買者導(dǎo)向定價法（包括認(rèn)知價值定價法、價值定價法）；③競爭導(dǎo)向定價法（包括領(lǐng)導(dǎo)定價法、挑戰(zhàn)定價法、隨行就市定價法）。

87、答案：B本題解析：房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性有不可移動性、異質(zhì)性和弱流動性。其中，異質(zhì)性是房地產(chǎn)的重要特性，市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的異質(zhì)性也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。

88、答案：C本題解析：本題考查的是制定租售方案。競爭導(dǎo)向定價包括：（1）領(lǐng)導(dǎo)定價法；（2）挑戰(zhàn)定價法；（3）隨行就市定價法。選項C價值定價法屬于購買者導(dǎo)向定價法。

89、答案：D本題解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。百分比租金比率取決于毛利水平，毛利高則百分比租金比率高，與營業(yè)額無直接關(guān)系。參見教材P361。

90、答案：D本題解析：本題考查的是投資與成本。選項A、C應(yīng)該是不完全一樣，而非完全不一樣；選項B，投資分析中使用的成本有很多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算。

91、答案：D本題解析：項目投資現(xiàn)金流量表包括：①現(xiàn)金流入（銷售收入、租金收入等）；②現(xiàn)金流出（開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運營費用、修理費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅）；③凈現(xiàn)金流量；④累計凈現(xiàn)金流量；⑤凈現(xiàn)值；⑥累計凈現(xiàn)值。D項屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的內(nèi)容。

92、答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。參見教材P270。

93、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。P312。

94、答案：C本題解析：其他均為建設(shè)初、中期的工作。

95、答案：B本題解析：考點:市場交易指標(biāo)。吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)，吸納周期＝1/吸納率。

96、答案：B本題解析：甲是單利計息方式，乙是復(fù)利