宏觀報告：中國地產(chǎn)市場成熟的標志

宏觀報告|宏觀點評請務必閱讀正文之后的信息披露和免責申明1宏觀報告中國地產(chǎn)市場成熟的標志房地產(chǎn)市場進入存量時代后，成熟的標志之一是以二手房成交為主，新房成交占比低，主要提供改善和更新的用途。根據(jù)2023年1-11月數(shù)據(jù)，中國內(nèi)地的二手房成交占比比9個樣本城市低6個百分點左右，所以我們預計目前中國內(nèi)地的二手房成交占比暫時不到50%，距離成熟市場還有較大差距。根據(jù)我們的測算，中國內(nèi)地的二手房成交占比可能還有15-20個百分點左右的提升空間。分城市來看，北京、深圳、蘇州目前的二手房成交占比分別在64%、62%、62%左右，可能已經(jīng)先于其他城市進入了成熟階如果將二手房與新房的成交加總，房地產(chǎn)總成交面積下滑的斜率實際上從2023年開始已經(jīng)放緩，跌幅遠小于新房。風險提示：房地產(chǎn)政策存在不確定性；房地產(chǎn)新發(fā)展模式的具體路徑仍有待進一步明確；文中部分測算涉及主觀假設，可能與實際情況存在偏差。證券研究報告作者宋雪濤分析師SAC執(zhí)業(yè)證書編號：S1110517090003songxuetao@張偉分析師SAC執(zhí)業(yè)證書編號：S1110522080003zhangweib@相關(guān)報告1《宏觀報告：宏觀報告-特朗普交易2《宏觀報告：宏觀-哈里斯的“繼承”與“創(chuàng)新”》2024-08-06業(yè)率的“友好分析”》2024-08-03宏觀報告|宏觀點評請務必閱讀正文之后的信息披露和免責申明2房地產(chǎn)市場進入存量時代后，成熟的標志之一是以二手房成交為主，新房成交占比低，主要提供改善和更新的用途。成熟房地產(chǎn)市場的二手房成交占比一般在7-8成以上，比如2023年，英國1、法國、美國 的二手房成交占比高達94.9%、91.4%、86.0%，愛爾蘭、葡萄牙、奧地利的二手房成交占比為81.5%、78.7%、83.5%，中國香港、日本的二手房成交占比偏低但也有75.0%、63.8%。而在2021年10月，中國內(nèi)地9個樣本城市的二手房成交占比僅有22.9%，與成熟的房地產(chǎn)市場相差甚遠。不過從2021年四季度以來，中國內(nèi)地二手房成交占比在快速提升，2024年7月，9個樣本城市的二手房成交占比已經(jīng)快速提升到了56%。用了不到三年時間，已經(jīng)比2021年的低點高了33個百分點。根據(jù)2023年1-11月數(shù)據(jù)，中國內(nèi)地的二手房成交占比較9個樣本城市低6個百分點左右，所以我們預計目前中國內(nèi)地的二手房成交占比暫時不到50%，距離成熟市場還有較大差距。90%80%70%60%50%40%30%20%10%愛爾蘭葡萄牙奧地利英國愛爾蘭葡萄牙奧地利資料來源：Wind，iFind，LandRegistryGOV.UK，Eurostat，天風證券研究所圖2：2021年四季度起，9城二手房成交占比持續(xù)提升（單位：%）1英國數(shù)據(jù)僅截止到2023年9月宏觀報告|宏觀點評請務必閱讀正文之后的信息披露和免責申明3資料來源：Wind，天風證券研究所從國際經(jīng)驗來看，決定二手房成交占比的最重要的因素是房子的使用壽命，根據(jù)我們測算，83%的二手房成交占比變化都可以被住房平均使用壽命解釋。使用壽命越長，二手房成交占比越高，比如英國的住房平均使用壽命能夠達到132年，所以二手房的成交占比最高（90%而日本的住房平均使用壽命只有25年，其二手房的圖3：從國際上看，二手房成交占比的中樞與住房平均使用壽命成正比二手房成交占比中樞（%）二手房成交占比中樞（%）英國y=0.1717ln(x)+0.0708英國y=0.1717ln(x)+0.0708葡萄牙愛爾蘭奧地利住房平均使用壽命（年）資料來源：Wind，iFind，LandRegistryGOV.UK，Eurostat，人民網(wǎng)，中國日報，ScienceDirect，中國房地產(chǎn)網(wǎng)，中國建筑標準設計網(wǎng)，天風證券研究所注：二手房成交占比中樞采用各經(jīng)濟體2019-2023年均值中國內(nèi)地的住房平均使用壽命約為30年，略高于日本，但低于中國香港的50年，因此在房地產(chǎn)市場進入成熟期后，中國內(nèi)地二手房的成交占比理論上應該高于日本（62%低于中國香港（73%）。所以，根據(jù)我們測算，中國內(nèi)地的二手房成交占比可能還有15-20個百分點左右的提升空間。分城市來看，北京、深圳、蘇州目前的二手房成交占比分別在64%、62%、62%左右，可能已經(jīng)先于其他城市進入了成熟階段。圖4：部分城市二手房成交占比3個月移動均值（單位：%）40%深圳北京杭州成都南寧青島蘇州揚州佛山上海62%資料來源：Wind，天風證券研究所2024年上半年，新建住宅銷售面積同比下降21.9%，我們預計全年新建住宅銷售面積可能為7.7億平方米，相當于2021年的一半。當二手房的成交占比逐漸平穩(wěn)之后，新房銷宏觀報告|宏觀點評請務必閱讀正文之后的信息披露和免責申明4售的持續(xù)下滑可能也將隨之結(jié)束。圖5：2024年上半年，新建商品住宅同比下滑2140.0030.0020.0010.00 ——中國:商品房銷售面積:住宅:同比資料來源：Wind，天風證券研究所如果將二手房與新房的成交加總，房地產(chǎn)總成交面積下滑的斜率實際上從2023年開始已經(jīng)放緩，跌幅遠小于新房。2021-2023年，住宅總成交面積分別為19.3、15.9、14.9億平方米，2022年相比2021年大幅回落18%，但2023年相比2022年則僅回落了5.7%。假設2024年下半年中國內(nèi)地二手房成交占比持平于7月的49.7%，則7.7億平方米的全年新建住宅預期銷售面積，對應了14.6億平方米的房地產(chǎn)總成交面積，較2023年僅下滑2.2%。250,00047.1%50%054,69036,71736.6%54,69036,71736.6%27.7%27.7%43,898156,532114,63194,79668,87077,34519.0%156,532114,63194,79668,87077,34519.0%45%40%2021年2022年2023年2024年E二手住宅銷售面積（萬平方米）新建住宅銷售面積（萬平方米） 。新建住宅+二手住宅銷售面積（萬平方米）。二手房成交占比（右，%）資料來源：Wind，天風證券研究所注：未對2022年基數(shù)做回溯調(diào)整未來新房或主要提供改善性需求和更新需求。根據(jù)我們測算，未來改善性需求在新增住房需求中的占比還將繼續(xù)走高，到2030年約為40%，較2022年提升約7個百分點（詳見報告《地產(chǎn)下行的盡頭：多少億平是終點？—宏觀報告|宏觀點評請務必閱讀正文之后的信息披露和免責申明5—中國房地產(chǎn)市場的長期需求測算》，2022.10.22）。但存量的剛需二手房無法充分滿足居民對于“住的好”的訴求，因此改善性住房仍然供不應求，有能力向市場提供高品質(zhì)住房的房地產(chǎn)企業(yè)在未來的房地產(chǎn)行業(yè)中仍將占據(jù)一席之地。房地產(chǎn)進入存量時代后，對于二手房的維護和更新的需求也將變多，近期部分地區(qū)已經(jīng)將“住房和城鄉(xiāng)建設局”改名為“住房和城市更新局”，或許是為了更好適應房地產(chǎn)存量時代而提前做的管理方面的準備。根據(jù)我們在報告《地產(chǎn)下行的盡頭：多少億平是終點？——中國房地產(chǎn)市場的長期需求測算》（2022.10.22）中的測算，根據(jù)當前存量住房的房齡分布，預計更新需求將在2031-2035年出現(xiàn)見底回升的拐點。請務必閱讀正文之后的信息披露和免責申明6分析師聲明本報告署名分析師在此聲明：我們具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格或相當?shù)膶I(yè)勝任能力，本報告所表述的所有觀點均準確地反映了我們對標的證券和發(fā)行人的個人看法。我們所得報酬的任何部分不曾與，不與，也將不會與本報告中一般聲明除非另有規(guī)定，本報告中的所有材料版權(quán)均屬天風證券股份有限公司（已獲中國證監(jiān)會許可的證券投資咨詢業(yè)務資格）及其附屬機構(gòu)（以下統(tǒng)稱“天風證券”）。未經(jīng)天風證券事先書面授權(quán)，不得以任何方式修改、發(fā)送或者復制本報告及其所包含的材料、內(nèi)容。所有本報告中使用的商標、服務標識及標記本報告是機密的，僅供我們的客戶使用，天風證券不因收件人收到本報告而視其為天風證券的客戶。本報告中的信息均來源于我們認為可靠的已公開資料，但天風證券對這些信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告中的信息、意見等均僅供客戶參考，不構(gòu)成所述證券買賣的出價或征價邀請或要約。該等信息、意見并未考慮到獲取本報告人員的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構(gòu)成對任何人的個人推薦。客戶應當對本報告中的信息和意見進行獨立評估，并應同時考量各自的投資目的、財務狀況和特定需求，必要時就法律、商業(yè)、財務、稅收等方面咨詢專家的意見。對依據(jù)或者使用本報告所造成的一切后果，天風證券及/或其關(guān)聯(lián)人員均不本報告所載的意見、評估及預測僅為本報告出具日的觀點和判斷。該等意見、評估及預測無需通知即可隨時更改。過往的表現(xiàn)亦不應作為日后表現(xiàn)的預示和擔保。在不同時期，天風證券可能會發(fā)出與本報告所天風證券的銷售人員、交易人員以及其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。天風證券沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務。天風證券的資產(chǎn)管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務部門可能獨立做出與本特別聲明在法律許可的情況下，天風證券可能會持有本報告中提及公司所發(fā)行的證券并進行交易，也可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行、財務顧問和金融產(chǎn)品等各種金融服務。因此，投資者應當考慮到天風證券及/或其相關(guān)人員可能存在影響本報告觀點客觀性的潛在利益沖突，投資者請勿將本報告投資評級聲明類別