電力公司資產(chǎn)評估分析報告

*****電力資產(chǎn)評定匯報**評資字（****）第***號***資產(chǎn)評定二○一四年二月十四日目錄一、申明……………第03頁二、資產(chǎn)評定匯報書摘要…………第04頁三、資產(chǎn)評定匯報書正文…………第05頁1、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外其它評定匯報使用者2、評定目標(biāo)3、評定對象和評定范圍4、價值類型及其定義5、評定基準(zhǔn)日6、評定依據(jù)7、評定方法8、評定程序?qū)嵤┻^程和情況9、評定假設(shè)10、評定結(jié)論11、尤其事項說明12、評定匯報使用限制說明13、評定匯報出具日期四、附件及備查文件…………………第25頁聲明1、注冊資產(chǎn)評定師恪守獨立、客觀和公正標(biāo)準(zhǔn)，遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評定準(zhǔn)則要求；2、評定匯報使用者應(yīng)尤其關(guān)注評定匯報假設(shè)、尤其事項說明和使用限制影響；3、本評定匯報中分析、意見和結(jié)論是我們自己公正專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本評定匯報假設(shè)、尤其事項說明和使用限制影響；4、我們和本評定匯報中評定對象沒有利害關(guān)系，也和相關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見；5、我們依據(jù)《資產(chǎn)評定準(zhǔn)則——基礎(chǔ)準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評定準(zhǔn)則——評定匯報》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評定匯報；6、我們已對本評定匯報中評定對象進行了實地勘察；7、評定匯報僅供委托方和業(yè)務(wù)約定書約定其它評定匯報使用者使用，法律、法規(guī)另有要求除外；8、注冊資產(chǎn)評定師和評定機構(gòu)對委托方和其它評定匯報使用者不妥使用評定匯報所造成后果不負擔(dān)責(zé)任。9、未取得評定機構(gòu)同意，評定匯報內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)要求和相關(guān)當(dāng)事方另有約定除外。*****電力評定匯報書**評資字（）第000號一、委托方*****電力二、資產(chǎn)占有方*****電力三、評定目標(biāo)為確定委估資產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評定該資產(chǎn)抵押價值。四、評定基準(zhǔn)日二○一四年月日五、評定范圍和對象*****電力擁有在*********。六、評定原值遵照獨立性、客觀性、科學(xué)性工作原值，和資產(chǎn)連續(xù)經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)、替換標(biāo)準(zhǔn)、公開市場標(biāo)準(zhǔn)等操作標(biāo)準(zhǔn)，客觀公正地進行評定。七、評定方法對委估資產(chǎn)采取成本法進行評定。八、評定結(jié)論*****電力委估資產(chǎn)采取成本法進行測算后，估價對象評定價值總計為人民幣貳億叁仟肆佰肆拾伍萬柒仟柒佰柒拾柒圓整。九、評定匯報提出日期二○一四年月日**評資字（****）第***號資產(chǎn)評定匯報書*****電力：***資產(chǎn)評定接收貴企業(yè)委托，依據(jù)國家相關(guān)資產(chǎn)評定要求，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公認資產(chǎn)評定方法，對*****電力委托評定*********進行了評定工作。本企業(yè)評定人員根據(jù)必需評定程序?qū)ξ性u定資產(chǎn)實施了實地勘查、市場調(diào)查和詢證，對委估資產(chǎn)在02月14日所表現(xiàn)價值作出了公允反應(yīng)，現(xiàn)將資產(chǎn)評定情況及評定結(jié)果匯報以下：一、委托方及資產(chǎn)占有方介紹委托方及資產(chǎn)占有方：*****電力地址：法定代表人：資產(chǎn)資本：企業(yè)類型：有限責(zé)任企業(yè)（自然人投資或控股）經(jīng)營范圍：水電發(fā)電、水產(chǎn)養(yǎng)殖。（以上經(jīng)營范圍包含許可經(jīng)營項目標(biāo)，應(yīng)在取得相關(guān)部門許可后方可經(jīng)營）二、評定目標(biāo)為確定委估資產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評定該資產(chǎn)抵押價值。三、評定范圍和對象納入此次評定范圍和對象是：一、*****電力委托評定在*********杜潭一級水利發(fā)電站。杜潭一級水電站為壩后式電站，關(guān)鍵以發(fā)電為主，壩長150m，壩高m，水庫正常蓄水位為285m，總庫容為213萬m3，電站裝機容量為2500KW，年發(fā)電量1746萬KW.h。杜潭一級水電站于3月開工，7月建成并網(wǎng)發(fā)電。該電站總投資為4806萬元，采取微機全自動化計算機控制操作系統(tǒng)。二、*****電力委托評定在*********杜潭二級水力發(fā)電站。包含：機器設(shè)備及土地、廠房、壩體等建筑物。杜潭二級水電站為壩后式電站，關(guān)鍵以發(fā)電為主，壩長200m，壩高15.22m，水庫正常蓄水位為266m，總庫容為51萬m3，電站裝機容量為3×1000KW，年發(fā)電量927萬KW.h。杜潭二級水電站于12月開工，2月建成并網(wǎng)發(fā)電。該電站總投資為3113萬元，采取微機全自動化計算機控制操作系統(tǒng)。三、*****電力委托評定在*********牛頭嶺水力發(fā)電站。包含：機器設(shè)備及土地、廠房、引水隧洞、壩體等建筑物。牛頭嶺水電發(fā)電站為引水式電站，關(guān)鍵以發(fā)電為主，壩長122.5m，壩高26.6m，水庫正常蓄水位為243m，總庫容為685萬m3，電站裝機容量為5000KW，年發(fā)電量3560萬KW.h。牛頭嶺水電站于12月開工，月建成并網(wǎng)發(fā)電。該電站總投資為8502萬元，采取微機全自動化計算機控制操作系統(tǒng)。四、價值類型及其定義依據(jù)《正常評定準(zhǔn)則——基礎(chǔ)準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評定準(zhǔn)則——評定匯報》要去，為了確保資產(chǎn)評定匯報和評定結(jié)論被正確了解和使用，此次評定目標(biāo)為確定委估資產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評定該資產(chǎn)抵押價值，依《資產(chǎn)評定操作規(guī)范意見（試行）》相關(guān)要求，我們使用市場價值作為評定測算價值標(biāo)準(zhǔn)。市場價值：是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫情況下，評定對象在評定基準(zhǔn)日進行正常公平交易價值估量數(shù)額。五、評定基準(zhǔn)日本匯報評定基準(zhǔn)日是二○一四年月日。評定中所采取價值標(biāo)準(zhǔn)是評定基準(zhǔn)日價值標(biāo)準(zhǔn)。此次評定基準(zhǔn)日是有利于確保評定結(jié)果有效地為評定目標(biāo)服務(wù)，經(jīng)和委估方協(xié)商確定，評定基準(zhǔn)日變動將直接影響評定結(jié)果。六、評定依據(jù)（一）、行為依據(jù)1、委托方和本企業(yè)簽署《資產(chǎn)評定業(yè)務(wù)約定書》及委托方資產(chǎn)評定承諾函。2、相關(guān)會議紀(jì)要、文件。（二）、法律、法規(guī)依據(jù)1、《國有資產(chǎn)評定管理措施》（中國國務(wù)院公布91號令）及《國有資產(chǎn)評定管理措施實施細則》（原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號）。2、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（中國國務(wù)院令第378號）。3、《資產(chǎn)評定操作規(guī)范意見（試行）》（原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號）。4、《企業(yè)價值評定指導(dǎo)意見（試行）》（中國資產(chǎn)評定協(xié)會中評協(xié)[]134號文）。5、《注冊資產(chǎn)評定師關(guān)注評定對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（中國注冊會計師協(xié)會1月28日公布）6、《企業(yè)會計制度》（財政部財會[]25號文）。7、《企業(yè)企業(yè)改制相關(guān)國有資本管理和財務(wù)處理暫行要求》（財政部財企[]313號）。8、全國人大常委會10月27日修訂經(jīng)過《中國企業(yè)法》。9、《中國土地管理法》及《中國土地管理法實施條例》。10、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（中國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999）。城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（中國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-）。（三）、準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評定準(zhǔn)則—基礎(chǔ)準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評定職業(yè)道德準(zhǔn)則—基礎(chǔ)準(zhǔn)則》（財政部財企[]20號文）2、《資產(chǎn)評定準(zhǔn)則—評定匯報》（中評協(xié)[]189號）（四）、產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、委托方提供《國有土地使用證》復(fù)印件。2、固定資產(chǎn)、設(shè)備購置發(fā)票、協(xié)議協(xié)議。3、相關(guān)業(yè)務(wù)協(xié)議及發(fā)票。4、其它相關(guān)產(chǎn)權(quán)證實資料。（五）、取價依據(jù)1、福建省現(xiàn)行建安工程消費量定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、材料價格信息，目前勘察設(shè)計、招投標(biāo)、甲方管理等專業(yè)費取費標(biāo)準(zhǔn)，銀行貸款利率等數(shù)據(jù)。2、資產(chǎn)占有方提供相關(guān)會計憑證、會計報表及其它資料。3、中國人民銀行公布貸款利率。4、《機電產(chǎn)品報價手冊》。5、《機電產(chǎn)品報價大全》。6、《中國機電產(chǎn)品成套設(shè)備購銷手冊》。貴企業(yè)提供相關(guān)協(xié)議、協(xié)議及數(shù)據(jù)文件資料等。評定人員實地勘察和查詢所取得資料。七、評定方法資產(chǎn)評定基礎(chǔ)方法有市場比較法、收益法、成本法和清算價格法，另外還有基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本迫近法。評定人員依據(jù)此次委估對象特點，選擇成本法進行測算。（一）、理由成本法：我們經(jīng)過實地勘查和對評定對象相類似房地產(chǎn)交易市場分析，認為在同一供需圈，和評定對象相類似房地產(chǎn)租售市場不活躍，且潛在收益不顯著，我們無法采取市場比較法和收益法進行評定，但評定對象客觀建造成本資料比較輕易取得，故對房屋及機器設(shè)備采取成本法進行評定。（二）、評定方法成本法：是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)被評資產(chǎn)所需全部成本，減去被評定資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生實體性陳舊貶值、功效性貶值和經(jīng)濟性貶值，得到差額作為被評定資產(chǎn)評定值一個資產(chǎn)評定方法。采取重置成本法確定評定值也可首先估算被評定資產(chǎn)和其全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用全部成本和成新率相乘，得到乘積作為評定值。八、評定程序?qū)嵤┻^程和情況本企業(yè)接收評定委托后，依據(jù)國家相關(guān)資產(chǎn)評定標(biāo)準(zhǔn)和要求，根據(jù)本企業(yè)和委托方簽署電子稱評定業(yè)務(wù)約定書所約定事項，組織評定人員對評定范圍內(nèi)資產(chǎn)進行了現(xiàn)場調(diào)查、資料搜集和分析、評定估算、評定匯總、提交匯報等過程。評定程序?qū)嵤┻^程和情況以下：（一）現(xiàn)場勘察情況此次評定對象：*****電力擁有在*********杜潭一級水力發(fā)電站。納入此次評定范圍和對象是：一、*****電力委托評定在*********杜潭一級水力發(fā)電站。杜潭一級水電站未壩后式電站，關(guān)鍵以發(fā)電為主，壩長150m，壩高m，水庫正常蓄水位為285m，總庫容為213萬m3，電站裝機容量為2500KW，年發(fā)電量1746萬KW.h。杜潭一級水電站于3月開工，7月建成并網(wǎng)發(fā)電。該電站總投資為4806萬元，采取微機全自動化計算機控制操作系統(tǒng)。二、杜潭二級水電站為壩后式電站，關(guān)鍵以發(fā)電為主，壩長200m，壩高15.22m，水庫正常蓄水位為266m，總庫容為51萬m3，電站裝機容量為3×1000KW，年發(fā)電量927萬KW.h。杜潭二級水電站于12月開工，2月建成并網(wǎng)發(fā)電。該電站總投資為3113萬元，采取微機全自動化計算機控制操作系統(tǒng)。三、牛頭嶺水電發(fā)電站為引水式電站，關(guān)鍵以發(fā)電為主，壩長122.5m，壩高26.6m，水庫正常蓄水位為243m，總庫容為685萬m3，電站裝機容量為5000KW，年發(fā)電量3560萬KW.h。牛頭嶺水電站于12月開工，月建成并網(wǎng)發(fā)電。該電站總投資為8502萬元，采取微機全自動化計算機控制操作系統(tǒng)。（三）資料搜集和分析在了解委估資產(chǎn)現(xiàn)在情況，掌握并明確委托業(yè)務(wù)性質(zhì)、目標(biāo)、范圍、基準(zhǔn)日等基礎(chǔ)事宜基礎(chǔ)上，進行了評定風(fēng)險分析后簽署資產(chǎn)評定業(yè)務(wù)約定書。隨即組織評定工作小組，制訂資產(chǎn)評定實施方案和工作時間計劃。1、房地產(chǎn)權(quán)證搜集；2、全部權(quán)人相關(guān)資料搜集（營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)代碼證、法人代表證、身份證等）；3、搜集和此次資產(chǎn)評定相關(guān)所需法律、法規(guī)和行業(yè)、企業(yè)資料等；4、資料整理和分析。（三）評定估算階段1、采取成本法對于委估房屋、建筑物進行評定測算杜潭一級水電站建筑物情況一覽表序號建筑物名稱建筑物簡況建筑面積（㎡）建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)建造年代1廠房該廠房共3層，鋼混結(jié)構(gòu)，第1層層高約6.5米、第2層層高約5米、第3層層高約4.5米。廠房內(nèi)部地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及頂棚白一般粉灰，廠房保養(yǎng)情況良好，水、電基礎(chǔ)設(shè)施齊全。2100鋼混32辦公樓該辦公樓共2層，鋼混結(jié)構(gòu)，層高約3.2米。房屋內(nèi)部地面鋪地磚，內(nèi)墻及頂棚白色一般粉灰，辦公樓保養(yǎng)情況良好，水、電、衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全。1170鋼混23攔河壩重力壩，壩體高25.82米。壩長150米，鋼筋混凝土澆鑄，大壩保養(yǎng)情況良好。-鋼混4送電工程為并網(wǎng)輸送線路-5金屬結(jié)構(gòu)工程結(jié)構(gòu)工程-杜潭二級水電站房屋、建筑物情況一覽表序號建筑物名稱建筑物簡況建筑面積（㎡）建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)建造年代1廠房該廠房共3層，鋼混結(jié)構(gòu)，第1層層高約6.5米、第2層層高約5米、第3層層高約4.5米。廠房內(nèi)部地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及頂棚白一般粉灰，廠房保養(yǎng)情況良好，水、電基礎(chǔ)設(shè)施齊全。2600鋼混32攔河壩重力壩，壩體高15.22米。壩長200米，鋼筋混凝土澆鑄，大壩保養(yǎng)情況良好。-鋼混3送電工程為并網(wǎng)輸送線路-4金屬結(jié)構(gòu)工程結(jié)構(gòu)工程-牛頭嶺水電站房屋、建筑物情況一覽表序號建筑物名稱建筑物簡況建筑面積（㎡）建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)建造年代1廠房該廠房共3層，鋼混結(jié)構(gòu)，第1層層高約6.5米、第2層層高約5米、第3層層高約4.5米。廠房內(nèi)部地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及頂棚白一般粉灰，廠房保養(yǎng)情況良好，水、電基礎(chǔ)設(shè)施齊全。2239.8鋼混32攔河壩重力壩，壩體高26.6米。壩長122.5米，鋼筋混凝土澆鑄，大壩保養(yǎng)情況良好。-鋼混3辦公樓該辦公樓共3層，鋼混結(jié)構(gòu)，層高約3.2米。房屋內(nèi)部地面鋪地磚，內(nèi)墻及頂棚白色一般粉灰，辦公樓保養(yǎng)情況良好，水、電、衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全。1386鋼混24隧道全長530米，拱頂7.0米530鋼混5送電工程為并網(wǎng)輸送線路-6金屬結(jié)構(gòu)工程結(jié)構(gòu)工程-成本法是求取估價對象在估價時點時重置價格，然后扣除折舊或乘以成新率，以此估算估價對象客觀合理價格方法。成本法理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替換原理。重置價格是假設(shè)在估價時點時重新建造和估算對象含有相同效用全新狀態(tài)房地產(chǎn)價值。估價時需要考慮所需一切合理、必需費用及房地產(chǎn)社會平均開發(fā)利潤。估價中，各項費用取值參考了委估房地產(chǎn)實際取得及建造成本，以分析該房地產(chǎn)特點，關(guān)鍵是按同類房地產(chǎn)市場價格和水平測算。例一：杜潭一級電站攔河壩成本法測算過程資產(chǎn)名稱：杜潭一級水電站攔河壩建成日期：規(guī)模：壩長150m，壩高25.82m計算過程詳見下表：杜潭一級電站攔河壩成本測算表序號項目名稱單位數(shù)量單價成本（元）估價價格（元）備注1土方開挖m314657010.51538985.002石方開炸m39255.238351697.603圍堰及圍水450000.004臨時設(shè)施278000.005大壩基礎(chǔ)清理m312247.622269447.206C15砼m316865.34006746120.007C15埋石砼m326893.973008068191.008消力池鋼筋制安噸707.945803242182.009C20砼m31683.77450757696.5010C15閘墩m312926011C30溢洪道m(xù)3993.62420417320.4012C20邊墩m3913.72350319802.0013C20砼交通橋m3461.79420193951.8014C20板梁柱m3657.36500328680.0015外墻拉毛㎡378.6134921.8016內(nèi)墻粉刷㎡687.821106878.2117水泥地面㎡243.69.52314.2018屋面鋪鋼磚㎡281.287019689.6019M7.5漿砌磚㎡88.1518516307.75建安成本累計1+2+3+……+1923554879.6620建設(shè)單位管理費用按建安成本3%計706646.3921建設(shè)期利息23554880.66×7.65%×12/24900974.1522建設(shè)利潤（23554880.66+706646.39）×10%2426152.60估價總額建安成本+20+21+2227588652.80例二：杜潭二級電站攔河壩成本法測算過程資產(chǎn)名稱：杜潭二級電站攔河壩建成日期：規(guī)模：壩長200m，壩高15.22m計算過程詳見下表：杜潭二級電站攔河壩成本測算表序號項目名稱單位數(shù)量單價成本（元）估價價格（元）備注1土方開挖m3144370121732440.002石方開炸m39838.142413200.203圍堰及圍水285500.004臨時設(shè)施55000.005大壩基礎(chǔ)清理m310045.325251132.56C15砼m312579.34505660685.007C15埋石砼m320922.313807950477.808消力池鋼筋制安噸442.038958002563825.629C20砼m3950.86480456412.8010C15閘墩m3895.6450403020.0011C30溢洪道m(xù)31691.376801150131.6012C20邊墩m3319.69480153451.2013C20砼交通橋m323.6975017767.5014C20板梁柱m3189.51780147817.8015外墻拉毛㎡479.3157189.5016內(nèi)墻粉刷㎡461.2125534.4017水泥地面㎡320.610.53366.3018屋面鋪鋼磚㎡315.26919059901.1119M7.5漿砌磚㎡95.6318517691.55建安成本累計1+2+3+……+1921334544.8820建設(shè)單位管理費用按建安成本3%計640036.3521建設(shè)期利息21154544.88×7.65%×12/24816046.3422建設(shè)利潤（21154544.88+634636.35）×10%2197458.12估價總額建安成本+20+21+2224988085.69例三：牛頭嶺水電站攔河壩成本法測算過程資產(chǎn)名稱：牛頭嶺水電站攔河壩建成日期：規(guī)模：壩長122.5m，壩高26.6m計算過程詳見下表：牛頭嶺水電站攔河壩成本測算表序號項目名稱單位數(shù)量單價成本（元）估價價格（元）備注1土方開挖m322102011.62563832.002石方開炸m324453232.57947290.003圍堰及圍水458000.004臨時設(shè)施85000.005大壩基礎(chǔ)清理m319765.3522434837.706C15砼m323318.123006995436.007C15埋石砼m329920.262507480065.008消力池鋼筋制安噸878.252804636896.009C20砼m32087.94360751658.4010C15閘墩m31495.65350523477.5011C30溢洪道m(xù)33156.545501736097.0012C20邊墩m32080.38310644917.8013C20砼交通橋m3539.56420226615.2014C20板梁柱m3856.21500428105.0015外墻拉毛㎡800.4317.814247.6516內(nèi)墻粉刷㎡970.2109702.0017水泥地面㎡615.49.55846.3018屋面鋪鋼磚㎡626.515093975.0019M7.5漿砌磚㎡159.718529544.50建安成本累計1+2+3+……+1935065543.0520建設(shè)單位管理費用按建安成本3%計1051966.2921建設(shè)期利息35065543.05×7.65%×12/241341257.0222建設(shè)利潤（35065543.05+1051966.29）×10%3611750.93估價總額建安成本+20+21+2241070517.30例四：牛頭嶺水電站隧道成本法測算過程資產(chǎn)名稱：牛頭嶺水電站隧道建成日期：規(guī)模：長530m隧洞成本測算表序號項目名稱單位數(shù)量單價成本（元）估價價格（元）備注1洞挖石方m3151222403629280.002C15鋪底砼㎡1855290537950.003C20襯砌砼㎡28004801344000.004C30噴頂拱砼㎡25005101275000.005C30噴邊墻砼㎡33506152060250.006止水銅片m21615032400.007BW止水條m2165211232.008鉆排水孔m59.94452697.309固結(jié)灌漿m530475251750.0010回填灌漿m530478253340.0011錨桿根288205760.0012鋼筋制安t52.125150268418.0013施工支洞工程m5302513250.00建安成本累計1+2+3+……+139685327.3014建設(shè)單位管理費用按建安成本3%計290559.8215建設(shè)期利息9685327.30×7.65%×12/24370463.7716建設(shè)利潤（9685327.30+370463.77）×10%997588.71估價總額建安成本+14+15+1611343939.60經(jīng)評定人員評定測算，估價對象杜潭一級水力發(fā)電站、杜潭二級水力發(fā)電站、牛頭嶺水電站攔河壩、發(fā)電廠房及辦公樓等估價結(jié)果以下表：杜潭一級水力發(fā)電站房屋、建筑物清查評定明細表序號建筑物名稱建筑面積（㎡）建筑結(jié)構(gòu)建造年代估價結(jié)果備注1攔河壩-鋼混24829788.002發(fā)電廠房2100鋼混4068918.003辦公樓1170鋼混1889644.004送電工程6211912.005金屬機構(gòu)工程8472896.00總計45473158.00取整數(shù)杜潭二級水力發(fā)電站房屋、建筑物清查評定明細表序號建筑物名稱建筑面積（㎡）建筑結(jié)構(gòu)建造年代估價結(jié)果備注1攔河壩-鋼混22739158.002發(fā)電廠房2600鋼混5154864.003送電工程5152591.004金屬機構(gòu)工程8761283.00總計41807896.00取整數(shù)牛頭嶺水電站房屋、建筑物清查評定明細表序號建筑物名稱建筑面積（㎡）建筑結(jié)構(gòu)建造年代估價結(jié)果備注1攔河壩-鋼混36142055.002發(fā)電廠房2239.8鋼混26539686.003隧道5309302031.004辦公樓1977209.005送電工程8652761.006金屬機構(gòu)工程3792500.00總計86406242.00取整數(shù)估價對象杜潭一級水力發(fā)電站、杜潭二級水力發(fā)電站、牛頭嶺水電站攔河壩、發(fā)電廠房、辦公樓、送電工程及金屬結(jié)構(gòu)工程估價總價格.00元，人民幣（大寫）：壹億柒仟叁佰陸拾捌萬柒仟貳佰玖拾陸圓整。2、采取成本法對機器設(shè)備進行評定測算（1）評定范圍納入此次評定范圍設(shè)備類資產(chǎn)為*****電力截止評定基準(zhǔn)日02月14日申報杜潭一級水力發(fā)電站、杜潭二級水力發(fā)電站、牛頭嶺水電站所安裝機器設(shè)備。關(guān)鍵為水力發(fā)電專用設(shè)備，依據(jù)機器設(shè)備清查評定申報表，該部分資產(chǎn)于評定基準(zhǔn)日調(diào)整后賬面原值85392728.00元，賬面凈值60770481.00元。其中機器設(shè)備共31項，91臺（套）。（2）設(shè)備概況此次委估各類設(shè)備關(guān)鍵為水力發(fā)電專用設(shè)備，各類設(shè)備具體情況詳見附件“機器設(shè)備清查評定明細表”中所例。該企業(yè)配有專門部門及人員負責(zé)設(shè)備運行、維護、管理工作，設(shè)備維護、保養(yǎng)制度基礎(chǔ)能確保落實。（3）評定過程（1）清查核實工作A、為確保評定結(jié)果正確性，依據(jù)企業(yè)設(shè)備資產(chǎn)組成特點，指導(dǎo)該企業(yè)按實際情況填寫資產(chǎn)申報評定明細表，并以此作為評定參考資料。B、針對資產(chǎn)申報評定明細表中不一樣是設(shè)備資產(chǎn)性質(zhì)及特點，采取不一樣清查核實方法進行現(xiàn)場勘察，做到不重不漏，并對設(shè)備實際運行情況進行認真觀察和統(tǒng)計。C、查閱設(shè)備技術(shù)檔案，了解設(shè)備實際情況；并向現(xiàn)場操作、維護人員了解設(shè)備運行檢修情況及現(xiàn)階段設(shè)備所能達成關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)情況；向企業(yè)設(shè)備管理人員了解設(shè)備日常管理情況及管理制度落實情況，從而比較充足地了解設(shè)備歷史變更及運行情況。D、依據(jù)現(xiàn)場實地勘察結(jié)果，深入完善評定申報表，要求做到“表”、“實”相符。E、關(guān)注此次評定范圍內(nèi)設(shè)備產(chǎn)權(quán)問題，如查閱并查對固定資產(chǎn)顯著賬及相關(guān)財務(wù)憑證，了解設(shè)備賬面原值組成情況。（2）評定作價開展市場詢價工作，依據(jù)評定目標(biāo)確定價值類型，選擇評定方法，進行評定估算。（3）評定匯總和匯報對設(shè)備類資產(chǎn)初評結(jié)果進行分析匯總，對評定結(jié)果進行必需調(diào)整、修改和完善，并撰寫相關(guān)說明。（4）評定方法依據(jù)連續(xù)使用假設(shè)，結(jié)合委估機器設(shè)備特點和搜集資料情況，此次評定采取重置成本法。評定值=重置價值×成新率重置全價設(shè)備重置全價，關(guān)鍵由設(shè)備購置價、運雜費、安裝調(diào)試費、工程建設(shè)其它費用、資金成本等組成；對價值量較小、不需要安裝和運輸費用較低通常設(shè)備重置全價，參考現(xiàn)行市場購置價格確定。A、設(shè)備購置價確實定對標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備購置費關(guān)鍵依據(jù)市場詢價，或參考《中國機電產(chǎn)品報價手冊》和查閱評定人員搜集相關(guān)價格資料確定?；蚝屯悩?biāo)準(zhǔn)設(shè)備類比確定。對現(xiàn)在中國有替換產(chǎn)品進口設(shè)備按國產(chǎn)設(shè)備市場價格確定其購置價。對無法詢到購置價進口設(shè)備重置全價依據(jù)和評定對象結(jié)構(gòu)性能相類似、生產(chǎn)能力相近設(shè)備重置全價進行比較，考慮技術(shù)性、經(jīng)濟性貶值等原因，由教授綜合分析、調(diào)整計算確定。B、設(shè)備運雜費確實定設(shè)備運雜費依據(jù)企業(yè)所在地按其設(shè)備原價不一樣百分率計算。C、安裝調(diào)試費確實定依據(jù)設(shè)備特點、重量、安裝難易程度，參考行業(yè)通例，按其占設(shè)備原價不一樣百分率計算。D、工程建設(shè)其它費用工程建設(shè)其它費用由建設(shè)單位管理費、工程監(jiān)理費、工程設(shè)計費等組成，關(guān)鍵依據(jù)國家計委、建設(shè)部計價格[]10號文件，閩價（）房69號文件等相關(guān)要求和參考行業(yè)通例確定。E、資金成本資金成本計算基礎(chǔ)為設(shè)備購置價、運雜費、安裝調(diào)試費和工程建設(shè)其它費用依據(jù)資金投入合理建設(shè)工期和基準(zhǔn)日實施貸款等貸款利率計算確定。F、重置全價重置全價=設(shè)備購置價+運雜費+安裝調(diào)試費+工程建設(shè)其它費用+資金成本G、成新率確實定G-1、價值量較大設(shè)備成新率采取利率成新率和勘查成新率加權(quán)平均，公式為：成新率=理論成新率×45%+勘查成新率×55%其中：理論成新率=（1-實際已使用年限/經(jīng)濟壽命年限）×100%G-2、對價值量較小通常設(shè)備采取單十二個月限成新率，公式為：成新率=（1-實際已使用年限/經(jīng)濟壽命年限）×100%案例1：名稱：水輪機型號：ZDFP502-LH-180生產(chǎn)廠家：杭州大路發(fā)電設(shè)備購置日期：05月使用日期：06月（1）設(shè)備概況ZDFP502-LH-180型水輪機由杭州大路實業(yè)生產(chǎn)制造，企業(yè)于5月購置，當(dāng)年6月安裝完成并投入使用。該設(shè)備是水力發(fā)電關(guān)鍵生產(chǎn)設(shè)備之一。設(shè)備整體保養(yǎng)情況良好，現(xiàn)場勘察該設(shè)備能夠正常使用。（2）重置價值確實定重置全價由設(shè)備購置價、運雜費、安裝調(diào)試費、工程建設(shè)其它費用、資金成本等組成。①設(shè)備購置價確實定經(jīng)市場調(diào)查參考《-中國機電產(chǎn)品報價手冊》及評定人員收信價格信息資料，并考慮成交價和報價差異，確定該設(shè)備購置價為2430000.00元。②運雜費確實定該設(shè)備生產(chǎn)廠家為杭州第壓機床廠，依據(jù)該設(shè)備特點、生理、參考行業(yè)通例，運雜費率取5%計。則：運雜費=設(shè)備購置價×運雜費率=2430000.00×5%=121500.00（元）③安裝調(diào)試費確實定依據(jù)該設(shè)備安裝難易程度及行業(yè)通例，安裝調(diào)試費按該設(shè)備購置價4%確定。則：安裝調(diào)試費=2430000.00×4%=97200.00（元）④工程建設(shè)其它費用確實定工程其它費用由建設(shè)單位管理費、工程監(jiān)理費、工程設(shè)計費等組成。依據(jù)國家計委、建設(shè)部計價格[]10號文件，國家物價局、建設(shè)部（1992）價費479號文件、財政部財建[]394號文件相關(guān)要求和參考行業(yè)通例確定為6%。則：=（243000.00+121500.00+97200.00）×6%=158922.00（元）⑤資金成本資金成本計算基礎(chǔ)為設(shè)備購置費、運雜費、安裝調(diào)試費、工程建設(shè)其它費用，依據(jù)該企業(yè)投資規(guī)模并結(jié)合行業(yè)通例，合理工期按2月考慮，貸款利率按評定基準(zhǔn)日實施貸款利率4.86%計算，并按均勻投入考慮。資金成本=（設(shè)備購置價+運雜費+安裝調(diào)試費+工程建設(shè)其它費用）×（貸款利率×工期1/2）=（2430000.00+121500.00+97200.00+158922.00）×（4.86%×2/12×1/2）=11370.87（元）⑥重置全價重置全價=設(shè)備購置費+運雜費+安裝調(diào)試費+工程建設(shè)其它費用率+資金成本=2430000.00+121500.00+97200.00+158922.00+11370.87=2818993.00（元）（取整）（3）成新率確實定采取年限法和現(xiàn)場勘察法，分別測試其成新率N1和N2后，再用加權(quán)平均法，求得其綜合成新率N=N1×45%+N2×55%。①年限成新率確實定該設(shè)備經(jīng)濟壽命年限為，至評定基準(zhǔn)日已連續(xù)使用6年，則：年限成新率=（1-已使用年限/經(jīng)濟壽命年限）×100%=（1-6/15）×100%=60%②現(xiàn)場勘察成新率確實定依據(jù)現(xiàn)場勘察該設(shè)備運行狀態(tài)，該設(shè)備運行正常，能滿足安全運行要求，經(jīng)過現(xiàn)場勘察人員現(xiàn)場勘察打分，測算得現(xiàn)場勘察成新率為90%。③綜合成新率成新率=（60%×0.45+90%×0.55）×100%=77%（取整）（4）評定值計算評定值=重置全價×成新率=2818993.00×77%=2162924.60（元）估價對象機器設(shè)備評定總價格為60770481.00元，人民幣（大寫）陸仟零柒拾萬零肆佰捌拾壹圓整。機器設(shè)備具體計算過程如附件“機器設(shè)備清查評定明細表”。（四）評定匯總階段依據(jù)資產(chǎn)評定初步評定結(jié)果，進行匯總分析，確定評定工作中沒有發(fā)生反復(fù)或遺漏，并依據(jù)匯總分析情況和委托方反饋意見，按客觀實際情況對評定結(jié)果進行調(diào)整、修改和完善。（五）提交匯報階段1、假設(shè)評定對象所包含資產(chǎn)是在公開市場上進行交易，在該市場上買者和賣者地位平等，相互全部有獲取足夠市場信息機會和時間，買賣雙方交易行為全部是在自愿、理智、非強制條件下進行。2、假設(shè)在評定目標(biāo)經(jīng)濟行為實現(xiàn)后，評定對象所包含資產(chǎn)將按其評定基準(zhǔn)日用途和使用方法在原址連續(xù)使用。3、假設(shè)評定對象所包含資產(chǎn)購置、取得、建設(shè)開發(fā)過程均符合國家相關(guān)法律法規(guī)要求。4、假設(shè)評定對象所包含資產(chǎn)均無附帶影響其價值權(quán)利瑕疵、負債和限制，假設(shè)和之相關(guān)稅費、多種應(yīng)付款均已付清。5、假設(shè)評定對象所包含土地、房屋建筑物等房地產(chǎn)無影響其連續(xù)使用重大缺點，評定對象所包含資產(chǎn)中不存在對其價值有不利影響有害物質(zhì)，該等資產(chǎn)所在地?zé)o危險物及其它有害環(huán)境條件對該等資產(chǎn)價值產(chǎn)生不利影響。6、假設(shè)國家產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策等宏觀環(huán)境相對穩(wěn)定。7、假設(shè)評定對象所包含企業(yè)按評定基準(zhǔn)日現(xiàn)有管理水平連續(xù)經(jīng)營，不考慮該等企業(yè)未來全部者管理水平優(yōu)劣對企業(yè)未來收益影響。8、本匯報評定值是假定未設(shè)置法定優(yōu)先受償權(quán)利下市場價值。9、接收評定對象經(jīng)過正當(dāng)方法取得，并擁有正當(dāng)產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，無全部權(quán)、使用權(quán)異議，未設(shè)定抵押、擔(dān)保等，未對外投資入股、轉(zhuǎn)讓，不存在司法及行政機關(guān)依法裁定、決定查封和其它限制該房地產(chǎn)或影響其公開市場價值情形，不存在法律、法規(guī)要求嚴(yán)禁評定對象按此次評定目標(biāo)使用其它情形。十、評定結(jié)論我們依據(jù)國家相關(guān)資產(chǎn)評定要求，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公認資產(chǎn)評定方法，對*****電力委估資產(chǎn)采取成本法進行了認真測算，在滿足評定假設(shè)和特殊事項說明限制條件下，評定對象于2月14日所表現(xiàn)價值總計為人民幣貳億叁仟肆佰肆拾伍萬柒仟柒佰柒拾柒圓整（RMB.00元）。評定結(jié)果一覽表序號名稱取得（建成）日期評定總價備注1房屋、建筑物.002機器設(shè)備60770481.00累計.00十一、尤其事項說明1、我們對評定對象所包含房地產(chǎn)等有形資產(chǎn)只從其可見實體外部進行勘察，并盡職對其內(nèi)部存在問題進行了解，但未對該等資產(chǎn)技術(shù)數(shù)據(jù)、技術(shù)狀態(tài)、結(jié)構(gòu)、隸屬物等進行專題技術(shù)檢測。2、本匯報評定值未考慮轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)