（流程管理）二手房買賣詳細流程

(流程管理)二手房買賣詳細流程[摘要]不同類型的人購買二手房的初衷不同，在選擇時也會有所區(qū)別。二手房比新房帶有很濃的投資色彩，什么樣的投資性能比更要重視。新建商品房因為由于使用時間長了，主體結(jié)如何，這些都是需要了解的質(zhì)量問題。子能否順利租出去或轉(zhuǎn)代表一切，還要看房子的綜合素質(zhì)如何，但是二手房建成年代比較早，無法追求生活舒適度，只能提供生活方便度，好地段就意味著擁有完善而成熟的周邊配套設(shè)施，不用為購物、交通、醫(yī)療、教育等發(fā)愁。些，越大的房子所面臨的租戶群越小，這也是在選擇時要注意的一個問題。于純投資型的購房者來說，應(yīng)該選擇在中心商圈購房。對于先自住再投資的購房者來說，，雖然幾年后隨著經(jīng)濟收入的入托、上學的問題，學院區(qū)的房子或者是教育條件較好的區(qū)域，應(yīng)該是首選。別是隨著商圈效應(yīng)的不斷加大、大小投資者的不斷增多以及其他的未知因素都會對收益造成很大的負面影響。另外，客，無疑在了解房客基本情況方面要多花一些時間。比較先查房子身世是否“清白”清晰明確的還可到市國土房管局查詢該物業(yè)相關(guān)情況，以保障自身的利益。旁敲側(cè)擊避免買到“兇屋”話，負責人認為，看房時要留意該墻壁是否會滲水之類，還可向樓下的住戶了解是否發(fā)生滲水的情況，也可請專業(yè)人士進行鑒定。中，對比各個中介所有該再向該房屋周圍的鄰居以了解自己看中的房屋大約要要求中介公司帶賣家一高過賣方開出的價格，賣給買方，自己取得中間的差價。事先了解清楚該地段，該社區(qū)房屋的均價了。常識:辨別產(chǎn)權(quán)證真假。但當時，并沒有對房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證的權(quán)利人的合法利益，維護房地產(chǎn)市場做統(tǒng)一要求。只是對們應(yīng)該如何正確區(qū)分房屋產(chǎn)權(quán)國家建設(shè)部決定采用統(tǒng)一的房證由建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對每個能夠發(fā)證的市、縣發(fā)證機關(guān)都進行了注冊登記并予以編號。發(fā)產(chǎn)證上所蓋的發(fā)證機關(guān)印章均印，碼與發(fā)證機關(guān)的登記簿冊、擋中華人民共和國國徽，下部第一行字"中華人民共和國"是用圓體字印制。第二行字"房屋所部統(tǒng)一標準并監(jiān)制的房屋權(quán)屬證書。由于采用的是"一級發(fā)證，二級管理"的方式，在產(chǎn)權(quán)證首頁下"發(fā)證機關(guān)"處均蓋有北京市國土資源和房屋管理局的紅色公章。在第二頁的"填發(fā)單位"處應(yīng)蓋有區(qū)、縣填發(fā)單位的公章。另外，在首頁頁眉上所填寫的第一個字，均應(yīng)為發(fā)證機關(guān)所在區(qū)、縣名稱的第一個字的字頭。例如：朝陽區(qū)發(fā)放的房屋所有權(quán)證取"朝"字，西城區(qū)發(fā)放的房屋所有權(quán)證取"西"字等。在首頁頁眉上所填的第二個字則代表房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。"欄中有所注明。反觀假證，往往有規(guī)格不符、用紙粗糙、花紋歪斜不清、證章大小不一、區(qū)分。如果您對手中的房屋產(chǎn)論印刷得多么精美的假產(chǎn)權(quán)證房產(chǎn)權(quán)狀況查詢要"三步走"發(fā)商者關(guān)注的，但最重要的還要了解房子的產(chǎn)權(quán)狀況。買房產(chǎn)要投入相當大的一筆資金，要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。當事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；指：出租房產(chǎn)，要查驗權(quán)的協(xié)議或證中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源，查驗的具體方式是查驗產(chǎn)權(quán)記錄。關(guān)的證明文件。包括：抵金的來源，從而對該房產(chǎn)切產(chǎn)權(quán)文件，還要到房屋房的一切產(chǎn)權(quán)細節(jié)，不至于有所遺漏。3.雙方確認房價法和害中介機構(gòu)拋房大量的增加，可能明天會跌得更幅的減少。成交量大幅下降。事實已經(jīng)不可能了。房價大幅下降是對他們過去行為的自然懲罰。者的心理狀態(tài)。采取下面的方法。相信銷售人員的話。2.要買現(xiàn)房，不要買期房，因為擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)商和炒家已經(jīng)積壓了很長時間，心里非常著就是一個很好的例子。你的。五六年前房價沒有惡炒場又回來了。另外，要多走幾得的。4.你到房產(chǎn)中介商那里，千萬不要與中介商的銷售員多費口舌，一定要直接與房主溝通，因千萬不能自己先著急，當然這個殺價是比較了目前同類型房的平均房價基礎(chǔ)上的。是值得一試，大不了換一家房子唄。此前京城房地專家提出，有四種安全的錢款交割方式。成房產(chǎn)過戶之后，購房人與房主一同到開戶銀行將錢存入房主的賬戶。公證，買方將房款交由公證處代管，賣方在與買方簽約登記后，依有關(guān)憑證到公證處取款。的權(quán)利和義務(wù)都會得到很好的保護。目前北京興業(yè)安居房地產(chǎn)經(jīng)紀公司便采用此種方式。，待辦完過戶手續(xù)后，再由律師事務(wù)所將錢轉(zhuǎn)付給房主。間擔保方托管交易資金，或為交易雙方出具履約保函來負責二手房交易過程中的錢款安全；銀行確認后由銀行直接支付索賠金。第三方擔保的形式。且簽署三方居間效保證了二手房交易的安全可靠性。該房屋具體狀況如下：(一)座落于南京市區(qū)，建筑面積平方米；(二)出售房屋的所有權(quán)證證號為，丘號為；(三)房屋平屋。該房屋具體狀況如下： (一)座落于南京市區(qū)，建筑面積平方米； (二)出售房屋的所有權(quán)證證號為，丘號為； (三)房屋平面圖及其四至范圍見附件一；該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。和主觀描述。其中第一款為《房屋所有權(quán)證》記載的主要事項，方商定的或有關(guān)規(guī)定直接規(guī)定的與房屋所有權(quán)和房屋正常使用相關(guān)聯(lián)的權(quán)益。聯(lián)的是第五條和附件三，當事人在商議買賣標的過程中應(yīng)全面參考其他條款。本條規(guī)定了甲方的權(quán)利保證責任和其他保證責任。明的房屋狀況外，乙方還需向甲方了解附件二所列內(nèi)容，并謹慎了解房屋的共有權(quán)、是否查封凍結(jié)等情況。條文：乙方在前付給甲方定金(幣種)(大寫)元，(小寫)元。上述定金□在乙方最后一次付款時充抵房款□在時由甲方退還乙方。本條是定金條款，是適用定金罰則的合同依據(jù)。注意的是定金條款的金的，該條個絕對的時間點，也可以是約定行為或事件的發(fā)生時間。條文：該房屋房價款為(幣種)(大寫)元，(小寫)元。房價款的支付方式和支付時間為：乙方未按規(guī)定支付房價款的，則按下列約定承擔違約責任：□乙方逾期支付房價款的，每逾期一天，按應(yīng)付到期房價款的萬分之支付違約金?！跻曳接馄谥Ц斗績r款超過天，且所欠應(yīng)付到期房價款超過元的，甲方有權(quán)解除本契約。甲還；并有權(quán)要求乙方支付占總房價款百分之的違約金。本條內(nèi)容為房價款及其支付方式和時間，以及乙方逾期付款的違約責任。按套買賣或其他躉賣形式。以建筑面積為計價單位的，雙方最好在補充條款中特別另行約定。在前，故雙方在房價款的交割方式可供選用，雙方可以綜合對比成本、方便度等因素結(jié)合自身實際情況選用并將其規(guī)定在合同中。第三款為單選或多選格式。第三選項可自由填空。于時正式交付該房屋；甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。雙方定于前向有關(guān)部門申請辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。甲方應(yīng)在前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔違約責任：□甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房價款的萬分之支付違約金?！跫追浇桓斗课莸母綄僭O(shè)施或裝飾裝修不符合約定的，按不符部分的□約定價值□評估價值□市場價格承擔賠償責任。□甲方逾期交付房屋超過天的，乙方有權(quán)解除本契約。甲方應(yīng)在乙方解除契約后天內(nèi)將已收房價款和雙倍定金返還乙方，并按總房價款的百分之支付違約金。和空房交付條件；第二款為附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名時間；第三款為戶籍遷出時間；第四款為相應(yīng)違約責任。指南：第一、二、三款均為填空格式，可以是絕對日期，也可以以雙方約定的事件為依據(jù)；的買方尤其重要。項約定相應(yīng)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的價格。均已書面同意將該房屋出售給乙方。合同義務(wù)。過戶手續(xù)以房屋所有庭財產(chǎn)模式的落后性，家庭財產(chǎn)往往登記在一個家庭成員名下，最常見的是夫妻共同財產(chǎn)登記在夫或妻一個人名下。共有人同意出售房屋的書面意見。理部門申請辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：□該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。□該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金；雙方約定，該費用由□甲方承擔□乙方承擔。除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應(yīng)當繳納的稅費，由□甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔□甲方承擔□乙方承擔。本條規(guī)定了雙方共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶和土地使用權(quán)更名的權(quán)利義務(wù)以及費用承擔。況下不應(yīng)超過交房后即可；二是劃撥用地，目收益金，但單位轉(zhuǎn)讓劃撥繳納土地費用，因此雙方視具體情況應(yīng)事前咨詢土地管理部門，并在合同中作相應(yīng)安排；三是雖然土地為出讓取得，補繳出讓金，這種情況往第三款為單選格式。國家對本款涉及稅費的納稅(費)人均有明確規(guī)定，但合同當事人在內(nèi)部可以通過本款約定改變費用的實際分擔形式。當稅費項目很多(比如單位出售房屋)或稅費內(nèi)部分擔形式復雜，雙方也可不選中而在補充條款中另行約定。提出申請的時間為該房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移時間。經(jīng)審核認為不符合交易過戶的條件，作出不予登記的決定。條的內(nèi)容，妥善處理房價款的交割。條文：該房屋毀損、滅失的風險自□房屋正式交付之日□權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給乙方。移之日為根據(jù)第八條確認的時間。，他特殊情況，比如房屋原選中，而在補充條款中根據(jù)實際情況另行約定。約定有關(guān)雜費的負擔或分擔方式。費分擔以及甲方已經(jīng)額巨大的合同，可分項詳細約定處理辦法。件均為本契約不可分割的部分。合同各部分的效力。同等重要。雙方在商討、簽訂這些文件時應(yīng)當給予與契約正文同等的重視。條文：本契約□自甲乙雙方簽訂之日□自之日起生效。合同的生效條款。般習慣；若對合同生填空。條文：甲、乙雙方在履行本契約中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，□提交南京仲裁委員會仲裁□提交仲裁委員會仲裁□依法向人民法院起訴。決又另行重新約定。分標準可能分別由房屋所在區(qū)法院、南京市中級人民法院或江蘇省高級人民法院管轄。權(quán)屬登記機關(guān)一份。合同文本的數(shù)量和留存情況。單位，可視具體情況的留存情況也是舉證原件的參考因素之一?？钊缦拢嚎梢栽诒緱l約定，空以續(xù)頁粘貼，但應(yīng)注意在粘貼騎縫處簽章確認。：房屋平面圖和四至范圍。以圖形形象反映房屋的平面形狀及其邊界關(guān)系。系復雜的平房或其它四至復雜的房屋，可自行繪制簡圖并簡要說明各種四至關(guān)系。：租賃、抵押、相鄰等關(guān)系及其處理辦法。影響，雙方尤其是乙方應(yīng)當重視。在本條約定；出售前沒有這些關(guān)系的，空白以斜杠劃掉即可。優(yōu)先購買權(quán)，二是買賣不破租書面意見，然后還需與承租人用，張三不愿購買房屋；甲方保證在乙方支付首期房款前與張三終止房屋租賃關(guān)系，有關(guān)責任何費用由甲方承擔。于清償?shù)盅簱５膫鶆?wù)并辦理完畢抵押注銷登記手續(xù)，有關(guān)責任和費用由甲方承擔。說明因約定或歷史原因形成的霄大廈的日照妨害，日照低于政府規(guī)定的最低標準；乙方取得房屋后不得提出異議。況 (一)附屬設(shè)施： (二)裝修情況：所列項目價款均包含在總房款中，是房屋附加值的主要構(gòu)成部分。單元可是對講門禁，與小區(qū)物管連接緊急求救系統(tǒng)等。裝修情況可以擇其重點簡要描述。需要注意的是有些附屬設(shè)施需辦理過戶更名手續(xù)，比如有線電視、電話等。文本：(此頁無正文)甲方(簽章)：乙方(簽章)：證照|身份證號碼：證照|身份證號碼：：地址：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：代理人(簽章)：代理人(簽章)：期：簽約日期：序，故雙方應(yīng)當特別重視。指南：證照|身份證號碼簽填當事人持有的身份證、護照、營業(yè)執(zhí)照副本等有效證件號碼，最好是長期有效便于長期確認身份的證照號碼。及時通知對方。由代理人或監(jiān)護人如實簽填代理人欄。一方當事人應(yīng)當注意審查對方代理人的代理資格或監(jiān)護資格。雙方分別簽填簽約日期的，則合同的成立時間以最后簽約日期為準。文本：(以下僅適用于通過中介成交的買賣)供服務(wù)的經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)辦經(jīng)紀人員如下：經(jīng)紀機構(gòu)(簽章)：經(jīng)紀人員(簽章)：措施，以維護合同雙方和中介機構(gòu)的合法權(quán)益，故有關(guān)方面應(yīng)予以足夠重視。不予理睬，以斜杠劃掉空白即可。簽填；建議雙方當事人注意監(jiān)督核實。和補充約定面積差異可能引起的糾紛，南京市房產(chǎn)管理局將于交易過戶前為買賣雙方免費復核面積(復核于二日內(nèi)完成，交易大廳內(nèi)設(shè)有測繪受理窗口)。方法處理：京市房地產(chǎn)買賣契約》中約定的房價款不再調(diào)整。價款調(diào)整為人民幣元，且以調(diào)整后的房價款作為提交房屋權(quán)屬登記機關(guān)的申報價格。3、甲方(賣方)：乙方(買方)：，分為房管局特別提示和補充約定兩部分，雙方應(yīng)有足夠重視。面積差異的實情。雙方了解面積差異的實情后，應(yīng)重點商定處理辦法。值得注意的是本補充約定需單獨簽署，且其簽訂日期與契約簽訂日期往往不同。為避稅收不實報價二手房交易莫簽“陰陽合同”[摘要]近期，南京市地稅部門和房管部門連續(xù)接到多起舉報二手房交易中不如實申報成交價進行調(diào)查處理。稅務(wù)部門醒市民，二手房交易價格不如實申的手段，不繳或者少繳讓該房產(chǎn)大幅增加。合同也極易引起合同糾紛，導致交易雙方當事人不必要的重大經(jīng)濟損失。為，南京市地稅部門將與房產(chǎn)部門密切配合，制定嚴謹?shù)闹萍s措施，從源頭上杜絕二手房交易價格的不實申報。5.辦理房產(chǎn)過戶二手房交房全攻略:如何避免交接糾紛果在盾會在很大程度上被避免。1.結(jié)清水表賬單際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所按日加收千分之二的滯納問上家是否已付清水費，交房當日要求上家攜帶好近期的水費賬單。2.告知電表狀況變計量裝置等行為均屬違有移動改裝的痕字。在辦理交房等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電表的所有欠費。3.協(xié)助煤氣過戶本房價已包含煤氣設(shè)施費親的，燃氣部門將拒絕辦理。4.協(xié)助有線電視過戶端處理。因此在交房時下家可要求上家提交交房當日上月的有線電視費收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。[摘要]二手房貸款“七步走”如果要順利并成功取得二手房按揭貸款，消費者一般要“七步走”：第一步：5.結(jié)清電話，寬帶費用移該號碼，然后下家另過。6.結(jié)算維修資金不予退還的，因此上家憑結(jié)算或贈送給下家。同時維修資金的所有人更名為下家。7.物業(yè)更名及結(jié)算物業(yè)管理費用同時下家辦理物業(yè)進戶手續(xù)。8.遷移戶口。因此下家在交房當日前一天則下家一定要與上家就此問題約定清楚并做好書面確認。125元/平方米(上下家各付一半)345676.貸款與公積金并具備符合政府規(guī)定的進如果要順利并成功取得二手房按揭貸款，消費者一般要“七步走”：第一步：先找好意欲購買的房屋，但是該房屋必須是產(chǎn)權(quán)明晰(已辦理《房屋所有權(quán)證》)，并具備符合政府規(guī)定的進入房地產(chǎn)市場流通的條件的房