2024年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試重點(diǎn)試題（詳細(xì)參考解析）

姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請(qǐng)考生注意書(shū)寫(xiě)規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、班級(jí)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫(xiě)在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書(shū)寫(xiě)，字體工整，筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書(shū)寫(xiě)的答案無(wú)效:在草稿紙、試卷上答題無(wú)效。一、選擇題

1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的收益率高于（）。A.社會(huì)平均收益率B.通貨膨脹率C.國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率D.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率

2、在政府授權(quán)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，由（）負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實(shí)施。A.政府部門(mén)B.建設(shè)部門(mén)C.房管部門(mén)D.開(kāi)發(fā)商

3、張某購(gòu)買(mǎi)了一間總價(jià)值為100萬(wàn)元的商鋪用于經(jīng)營(yíng)，其中首付款為總價(jià)的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營(yíng)收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%

4、關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說(shuō)法，正確的是（）。A.把所有投資均視為自有資金B(yǎng).現(xiàn)金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計(jì)算靜態(tài)盈利指標(biāo)

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中，（）涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題之一。A.社會(huì)環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.金融環(huán)境

6、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法

7、張錫純?cè)阪?zhèn)肝熄風(fēng)湯中配伍生麥芽的用意A.舒達(dá)肝氣（疏肝解郁）B.消食化積C.健脾開(kāi)胃D.和胃調(diào)中

8、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占（）的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入越低。A.毛租金收入B.潛在租金收入C.經(jīng)營(yíng)收入D.凈收益

9、關(guān)于流動(dòng)比率的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A.流動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)總額－存貨）／流動(dòng)負(fù)債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對(duì)一比率”D.在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

10、制定會(huì)計(jì)核算制度的依據(jù)是（）。A.基本準(zhǔn)則B.《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》C.具體準(zhǔn)則D.國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度

11、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時(shí)間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)D.收益相關(guān)指標(biāo)

12、需求比供給增長(zhǎng)快，空置率繼續(xù)下降，租金增長(zhǎng)率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段C.第三階段D.第四階段

13、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬(wàn)元和4000萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動(dòng)比率為（）。A.37.5%B.75%C.150%D.113%

14、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過(guò)程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的（）。A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

15、對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)擠效果主要表現(xiàn)在租金和()等方面。A.物業(yè)增值B.管理費(fèi)C.契稅D.機(jī)會(huì)成本

16、小型購(gòu)物商場(chǎng)一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說(shuō)()對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離

17、30.對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法

18、租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸于法律所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.比較風(fēng)險(xiǎn)D.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

19、個(gè)人住房抵押貸款屬于（）。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.開(kāi)發(fā)投資D.置業(yè)投資

20、進(jìn)行靜態(tài)條件下的計(jì)算與進(jìn)行動(dòng)態(tài)條件下的計(jì)算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計(jì)算公式的影響B(tài).是否的考慮設(shè)備壽命影響C.是否考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響D.是否考慮設(shè)備磨損的影響

21、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)一間辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元/m2，收益價(jià)格為12000元/m2，兩個(gè)測(cè)算結(jié)果存在一定差異。如果兩個(gè)測(cè)算結(jié)果均無(wú)誤，在房屋征收評(píng)估和房地產(chǎn)抵押估價(jià)兩種估價(jià)目的下，將上述比準(zhǔn)價(jià)格和收益價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均時(shí)，合理的權(quán)重取值方式是（）。A.對(duì)房屋征收評(píng)估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重大于收益價(jià)格權(quán)重B.對(duì)房屋征收評(píng)估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重C.對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重等于收益價(jià)格權(quán)重D.對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重

22、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法

23、在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開(kāi)發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位

24、對(duì)地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等進(jìn)行的研究，屬于（）研究階段。A.投資機(jī)會(huì)B.初步可行性C.詳細(xì)可行性D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策

25、站在開(kāi)發(fā)商的角度上，企業(yè)稅后利潤(rùn)等于利潤(rùn)總額減去()。A.管理費(fèi)B.財(cái)務(wù)費(fèi)C.經(jīng)營(yíng)費(fèi)D.所得稅

26、某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)20%的預(yù)付款訂購(gòu)了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率為()。A.60%B.65%C.70%D.75%

27、（）是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷售、未來(lái)6個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開(kāi)發(fā)商對(duì)潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)B.量?jī)r(jià)彈性C.住房市場(chǎng)指數(shù)D.消費(fèi)者信心指數(shù)

28、某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為80萬(wàn)元，其中30萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為15萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為7萬(wàn)元，年還本付息額為3萬(wàn)元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%

29、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的影響因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的是（）。A.宏觀金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.資本市場(chǎng)發(fā)育程度

30、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)()，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。A.市場(chǎng)平均價(jià)格B.國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和價(jià)格體系C.社會(huì)平均收益率D.集團(tuán)企業(yè)之間的交換價(jià)格

31、房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。A.土地不會(huì)毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差D.土地使用權(quán)年限較長(zhǎng)

32、對(duì)于一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)值應(yīng)該大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率

33、房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇相關(guān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)

34、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是（）A.建造費(fèi)用B.融資費(fèi)用C.其他工程費(fèi)用D.專業(yè)人員費(fèi)用

35、甲乙兩個(gè)方案各年凈現(xiàn)金流量如下表所示，已知基準(zhǔn)收益率為10%，則（）。A.NPV甲＞NPV乙B.NPV甲＜NPV乙C.NPV甲=NPV乙D.不確定

36、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由（）負(fù)責(zé)。A.建筑施工企業(yè)B.監(jiān)理企業(yè)C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)D.施工合同中規(guī)定的單位

37、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（）。A.銷售收入B.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資C.營(yíng)業(yè)稅金及附加D.借貸本金償還

38、若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力（）基準(zhǔn)收益率的要求。A.未達(dá)到B.正好達(dá)到C.已超過(guò)D.接近于

39、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬(wàn)元/月，營(yíng)業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為150萬(wàn)元，則其應(yīng)支付的租金為()萬(wàn)元。A.20B.15C.35D.50

40、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

41、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，計(jì)算期為（）之和。A.開(kāi)發(fā)期與建造期B.建造期和經(jīng)營(yíng)期C.開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期D.經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期

42、2011年末，某市住房總量為5000萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)平方米，商品住房3750萬(wàn)平方米，同期住房空置量為750萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)平方米，商品住房為450萬(wàn)平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

43、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬(wàn)元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31

44、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法

45、我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)）。A.紐約同業(yè)拆放B.中國(guó)香港同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放

46、治療甘溫除熱的代表方是A.參苓白術(shù)散B.補(bǔ)中益氣湯C.六君子湯D.香砂六君子湯

47、房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括()。A.利率風(fēng)險(xiǎn)B.或然損失風(fēng)險(xiǎn)C.持有期風(fēng)險(xiǎn)D.政策風(fēng)險(xiǎn)

48、下列風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散或抵消的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.匯率風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

49、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)中，屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)的是（）。A.出租率B.貸款利率C.基準(zhǔn)收益率D.資本金投入比例

50、某開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬(wàn)元的貸款，則該開(kāi)發(fā)商第一年的還本收益為（）。A.6.00萬(wàn)元B.7.05萬(wàn)元C.7.59萬(wàn)元D.13.59萬(wàn)元二、多選題

51、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開(kāi)發(fā)商定價(jià)方法稱為()。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

52、以下關(guān)于地形圖的表述中，錯(cuò)誤的有（）。A.道路、河流屬于地物B.山地、丘陵、平原屬于地物C.地物按圖式符號(hào)加注記表示D.地貌一般用等高線表示

53、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是A.清熱潤(rùn)燥B.清熱散結(jié)C.清熱排膿D.消瘀散結(jié)

54、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)的是（）A.吸納周期B.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)D.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

55、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。A.折舊費(fèi)B.審計(jì)費(fèi)C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D.無(wú)形資產(chǎn)攤銷費(fèi)

56、居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用屬于（）。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.建筑安裝工程費(fèi)D.其他工程費(fèi)

57、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率

58、下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是（）。A.學(xué)習(xí)B.經(jīng)濟(jì)狀況C.對(duì)渠道的信賴度D.購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)

59、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資

60、編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的（），要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。A.數(shù)額B.用途C.發(fā)生時(shí)間D.付款特點(diǎn)

61、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（）。A.土地費(fèi)用B.前期工程費(fèi)C.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)D.管理費(fèi)用

62、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序主要分為（）階段。A.決策分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、租售B.決策分析、可行性研究、建設(shè)、租售C.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、租售階段D.投資機(jī)會(huì)選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理

63、小型購(gòu)物商場(chǎng)一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說(shuō)()對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離

64、政府授權(quán)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%

65、潛在購(gòu)買(mǎi)者一般有三個(gè)特點(diǎn)，即興趣、收入和()。A.目標(biāo)B.途徑C.市場(chǎng)化D.商品化

66、投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、（）和投資決策三部分工作。A.風(fēng)險(xiǎn)控制B.項(xiàng)目調(diào)研C.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)D.資金管理

67、（）是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，該階段最重要的工作就是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段

68、對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)

69、房地產(chǎn)投資分為土地開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資，是按照（）的不同進(jìn)行劃分的。A.物業(yè)用途類型B.投資對(duì)象存在形式C.房地產(chǎn)投資主體D.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型

70、從抵押擔(dān)保的質(zhì)量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產(chǎn)C.經(jīng)濟(jì)適用住宅D.出讓國(guó)有土地使用權(quán)

71、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元；折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為－870萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%

72、用于物業(yè)大規(guī)模維修的資金來(lái)自于（）。A.保證金基金B(yǎng).資本支出預(yù)算C.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算D.季度預(yù)算

73、物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)對(duì)（）進(jìn)行面積規(guī)劃，來(lái)幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元

74、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不包括()。A.人員工資B.抵押貸款還本利息C.辦公費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)

75、所謂的“五M”包括廣告的目標(biāo)、資金、應(yīng)傳送的信息、應(yīng)使用的媒體和()。A.任務(wù)B.可用的費(fèi)用C.廣告效果評(píng)估D.企業(yè)信譽(yù)

76、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬(wàn)元。A.16B.18C.20D.22

77、所有消費(fèi)者具有大致相同偏好的市場(chǎng)細(xì)分模式是（）。A.同質(zhì)偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細(xì)分市場(chǎng)

78、某城市2015年初家庭總數(shù)為120萬(wàn)戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬(wàn)元，約有8％的家庭打算當(dāng)年購(gòu)房，平均住房需求90㎡／戶，則2015年該市新建商品住房的市場(chǎng)需求量是（）億元。A.600B.48C.144D.4320

79、從屋頂?shù)交A(chǔ)，全部構(gòu)件部位均需設(shè)縫分開(kāi)的變形縫是（）。A.伸縮縫B.沉降縫C.防震縫D.施工縫

80、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中的（）因素。A.社會(huì)環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.金融環(huán)境

81、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，（）主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過(guò)程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。A.建筑師B.工程師C.造價(jià)工程師D.估價(jià)師及物業(yè)代理

82、下列關(guān)于過(guò)熱與房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法，不正確的是（）。A.過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段，而出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了D.過(guò)熱表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長(zhǎng)期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開(kāi)發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買(mǎi)與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出

83、市場(chǎng)定位通常要遵循的步驟是（）。A.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略B.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位C.企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位

84、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定繼續(xù)在市中心區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)樓盤(pán)的同時(shí)，重點(diǎn)在近郊區(qū)開(kāi)發(fā)高端住宅產(chǎn)品——為城市金領(lǐng)和高收入者建設(shè)高檔別墅區(qū)，那么開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（）模式。A.市場(chǎng)集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場(chǎng)專業(yè)化

85、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計(jì)算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機(jī)抽樣C.估計(jì)抽樣D.定額抽樣

86、在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析的階段是（）。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策

87、與房地產(chǎn)投資“開(kāi)發(fā)-銷售”經(jīng)營(yíng)模式相比，“開(kāi)發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金流出項(xiàng)中增加了（）。A.運(yùn)營(yíng)成本B.裝修費(fèi)用C.土地費(fèi)用D.開(kāi)發(fā)成本

88、趙某以12000元/m2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

89、土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40

90、房地產(chǎn)投資之弊不包括()A.流動(dòng)性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級(jí)D.投資回收期較長(zhǎng)

91、（）是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.流動(dòng)比率

92、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額B.終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額C.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值D.資金等效值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值

93、投資者從取得土地開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)是指（）。A.房地產(chǎn)管理投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資

94、在建筑構(gòu)造中，按照建筑物的層數(shù)來(lái)設(shè)置縫寬的變形縫是（）。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫

95、以下各項(xiàng)中，不屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是（）。A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)位和具體位置B.項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開(kāi)發(fā)狀況和地上物狀況

96、在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開(kāi)發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位

97、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財(cái)務(wù)能力B.零售商需要的服務(wù)C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽(yù)

98、按增量存量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，三級(jí)市場(chǎng)是指（）。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)B.存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)C.土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和新建商品房租售市場(chǎng)

99、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬(wàn)元/月，營(yíng)業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為150萬(wàn)元，則其應(yīng)支付的租金為()萬(wàn)元。A.20B.15C.35D.50

100、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度看，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入資源的是（）。A.土地B.資本C.勞動(dòng)力D.技術(shù)革新三、判斷題

101、槐花具有的功效是A.涼血止血，解毒斂瘡B.涼血止血，清肝瀉火C.涼血止血，清熱解毒D.涼血止血，化痰止咳

102、名義收益率、實(shí)際收益率和通貨膨脹率之間的關(guān)系是：1＋實(shí)際收益率＝（1＋名義收益率）×（1＋通貨膨脹率）。（）

103、房地產(chǎn)市場(chǎng)總量不均衡表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱短缺與過(guò)剩同時(shí)并存。（）

104、具有行氣散結(jié)，散寒止痛功效的藥物是A.枳實(shí)B.荔枝核C.青木香D.佛手

105、能夠治療瘧疾的藥物是A.使君子B.檳榔C.苦楝皮D.南瓜子

106、白及善治A.尿血血淋B.便血痔血C.崩漏下血D.吐血咯血

107、《神農(nóng)本草經(jīng)》謂“安五臟，和心志，令人歡樂(lè)無(wú)憂”的藥物是A.郁金B(yǎng).香附C.合歡皮D.玫瑰花

108、治療骨蒸潮熱，疳積發(fā)熱，宜選用的藥物是A.蘄蛇B.獨(dú)活C.秦艽D.川烏

109、如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引發(fā)過(guò)度開(kāi)發(fā)；但過(guò)度開(kāi)發(fā)不一定是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。（）

110、房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離。（）

111、用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時(shí)，假設(shè)在計(jì)息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計(jì)息期的期末。（）

112、從投資者的角度來(lái)看資金的增值特征使其具有時(shí)間價(jià)值。

113、附子和干姜功效的共同點(diǎn)是A.補(bǔ)火助陽(yáng)B.溫肺化飲C.散寒止痛D.溫經(jīng)通脈

114、益母草、澤蘭皆具有的功效是A.既能活血通經(jīng)，又能利水消腫B.既能活血調(diào)經(jīng)，又能通絡(luò)止痛C.既能活血通絡(luò)，又能消散癰腫D.既能活血調(diào)經(jīng)，又能祛瘀止痛

115、收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。（）

116、屬于十九畏的是A.綠豆配巴豆B.烏頭配半夏C.丁香配郁金D.全蝎配蜈蚣

117、房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。（）

118、下列哪位藥的藥用部位是蟲(chóng)癭A.五味子B.烏梅C.五倍子D.訶子

119、下列哪項(xiàng)不是冰片的主治病癥A.瘡瘍腫痛B.喉痹口瘡C.跌打損傷D.水火燙傷

120、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的形式選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工單位。（）

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。如果某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）大于或等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。

2、答案：D本題解析：在政府授權(quán)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。

3、答案：B本題解析：現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（凈經(jīng)營(yíng)收入）扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。由題意，A=Pi/［1－1/（1+i）n］=100錯(cuò)誤40%錯(cuò)誤7.5%/［1－1/（1+7.5%）10］=5.83（萬(wàn)元）。稅前現(xiàn)金回報(bào)率=凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=（20錯(cuò)誤70%－5.83）/（100錯(cuò)誤60%）=13.62%。

4、答案：B本題解析：資本金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。

5、答案：B本題解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的各種因素的總和。其中，政治環(huán)境是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對(duì)待外事投資的態(tài)度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題之一。

6、答案：A本題解析：本題考查的是投資估算。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。參見(jiàn)教材P261。

7、答案：A本題解析：鎮(zhèn)肝熄風(fēng)湯中懷牛膝歸肝腎經(jīng)，入血分，性善下行，故重用以引血下行，并有補(bǔ)益肝腎之效為君；代赭石之質(zhì)重沉降，鎮(zhèn)肝降逆，合牛膝以引氣血下行，急治其標(biāo)；龍骨、牡蠣、龜板、白芍益陰潛陽(yáng)，鎮(zhèn)肝熄風(fēng)，共為臣藥。但是肝為剛臟，性喜條達(dá)而惡抑郁，過(guò)用重鎮(zhèn)之品，勢(shì)必影響其條達(dá)之性，故又以茵陳、川楝子、生麥芽清泄肝熱，疏肝理氣，以遂其性。

8、答案：A本題解析：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占毛收入的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入越低，進(jìn)而影響到投資項(xiàng)目的投資績(jī)效。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

9、答案：A本題解析：本題考查的是流動(dòng)比率。選項(xiàng)A應(yīng)為速動(dòng)比率，流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額×100%。

10、答案：A本題解析：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系包括基本準(zhǔn)則和具體準(zhǔn)則?；緶?zhǔn)則是制定會(huì)計(jì)核算制度以及具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的依據(jù)，其規(guī)定了會(huì)計(jì)核算的假設(shè)、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求、會(huì)計(jì)對(duì)象要素的確認(rèn)和計(jì)量、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等方面的具體要求。

11、答案：D本題解析：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)，包括以下幾個(gè)方面的指標(biāo)：①時(shí)間類參數(shù)，包括開(kāi)發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開(kāi)發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租及經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期；②融資相關(guān)參數(shù)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例，預(yù)售收入用于后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的比例；③收益相關(guān)指標(biāo)，包括出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占毛收入比率；④評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)，包括基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤(rùn)率、目標(biāo)投資利潤(rùn)率、目標(biāo)投資回報(bào)率等指標(biāo)。

12、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣循環(huán)?？罩寐世^續(xù)下降，說(shuō)明屬于第一、二階段，需求比供給增長(zhǎng)快，說(shuō)明屬于第二階段。P51。

13、答案：A本題解析：速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為：速動(dòng)比率＝[（流動(dòng)資產(chǎn)總額－存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額]×100%本題中，將數(shù)據(jù)代入公式得，該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動(dòng)比率＝[（3000－1500）/4000]×100%＝37.5%。

14、答案：A本題解析：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)，具有獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大的特性，銷售過(guò)程復(fù)雜，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)，就有可能使投資者蒙受折價(jià)損失。

15、答案：A本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)教材中的房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。

16、答案：C本題解析：[解析]零售商業(yè)物業(yè)

17、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。經(jīng)營(yíng)期不同不能直接比總值，必須比年值。選項(xiàng)D還必須滿足效益相同的條件。P210。

18、答案：D本題解析：未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，也開(kāi)始注意到未來(lái)的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值的影響。其他未來(lái)會(huì)遇到的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)的法律費(fèi)用，例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸法律。

19、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。貸款屬于債務(wù)，直接間接融資是另一種分類方式。參見(jiàn)教材P308。

20、答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)進(jìn)行靜態(tài)條件下的計(jì)算與進(jìn)行動(dòng)態(tài)條件下的計(jì)算，兩者的區(qū)別是是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。

21、答案：B本題解析：對(duì)房屋征收評(píng)估，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，因此比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重應(yīng)小于收益價(jià)格權(quán)重。對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值是抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，因此比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重應(yīng)大于收益價(jià)格權(quán)重。

22、答案：B本題解析：暫無(wú)解析

23、答案：C本題解析：在正式辦理竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商為了做好充分準(zhǔn)備，需要進(jìn)行初步檢查。根據(jù)初步檢查情況，由項(xiàng)目的監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷“清單”，這時(shí)承包商應(yīng)切實(shí)落實(shí)修復(fù)這些缺陷，以便通過(guò)最終的正式驗(yàn)收。進(jìn)行初步檢查對(duì)加快掃尾工程，提高工程質(zhì)量和配套水平，加強(qiáng)工程技術(shù)管理，促進(jìn)竣工和完善驗(yàn)收都有好處。

24、答案：A本題解析：投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場(chǎng)范圍內(nèi)，以土地資源供給和空間市場(chǎng)需求的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、市場(chǎng)情況、項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。

25、答案：D本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)教材的有關(guān)利潤(rùn)的公式內(nèi)容部分。

26、答案：D本題解析：[解析]房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

27、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。選項(xiàng)A是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性做出的判斷；選項(xiàng)B指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易量變化率的比值，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段；選項(xiàng)D指消費(fèi)者近期的購(gòu)房意愿，通常根據(jù)對(duì)消費(fèi)者未來(lái)6個(gè)月內(nèi)是否計(jì)劃買(mǎi)房的調(diào)查結(jié)果來(lái)構(gòu)造。P44。

28、答案：B本題解析：現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（凈經(jīng)營(yíng)收入）扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率＝[（15－7－3）/（80－30）]×100%＝10%。

29、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的主要影響因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收入及其分布、支付能力與物價(jià)水平等。參見(jiàn)教材P31。

30、答案：A本題解析：根據(jù)教材的內(nèi)容即可。

31、答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資的原因有：①土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng)；②地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無(wú)損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動(dòng)性特征密切相關(guān)，是房地產(chǎn)投資的特性之一。

32、答案：A本題解析：利息備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值，又稱利息保障倍數(shù)。利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行通常要求該指標(biāo)值介于2～2.5之間，當(dāng)利息備付率小于2時(shí)，表示項(xiàng)目沒(méi)有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。因此該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。

33、答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要包括：①收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)；②未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)；③資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；④機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)（又稱比較風(fēng)險(xiǎn)）；⑤時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)；⑥持有期風(fēng)險(xiǎn)。其中，時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。

34、答案：B本題解析：考點(diǎn):成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息。

35、答案：A本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。

36、答案：A本題解析：施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)。實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)。分包單位向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理。開(kāi)發(fā)商或其委托的監(jiān)理工程師應(yīng)監(jiān)督承包商建立安全教育培訓(xùn)制度，對(duì)危及生命安全和人身健康的行為有權(quán)提出批評(píng)、檢舉和控告。開(kāi)發(fā)商與承包商還要認(rèn)真協(xié)調(diào)安排工程安全保險(xiǎn)事宜，按雙方約定承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù)。

37、答案：D本題解析：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表包括：①現(xiàn)金流入（銷售收入、租金收入等）；②現(xiàn)金流出（開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅）；③凈現(xiàn)金流量；④累計(jì)凈現(xiàn)金流量；⑤凈現(xiàn)值；⑥累計(jì)凈現(xiàn)值。D項(xiàng)屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的內(nèi)容。

38、答案：C本題解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。如果FNPV大于或等于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的；如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。

39、答案：B本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]零售商業(yè)物業(yè)的租金

40、答案：B本題解析：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和無(wú)法控制，具體包括：①通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；②市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)；③周期風(fēng)險(xiǎn)；④變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；⑤利率風(fēng)險(xiǎn)；⑥匯率風(fēng)險(xiǎn)；⑦政策風(fēng)險(xiǎn)；⑧政治風(fēng)險(xiǎn)；⑨或然損失風(fēng)險(xiǎn)。ACD三項(xiàng)都屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

41、答案：C本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，計(jì)算期為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期之和。

42、答案：D本題解析：考點(diǎn):供給指標(biāo)。空置率＝空置量/存量＝750/5000＝15%。

43、答案：B本題解析：償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5/1.3=3.846（萬(wàn)元），按月還本付息額=38460/12=3205（元），用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得最大貸款額為：V=A/i［1－1/（1+i）n］=3205/（12％÷12）錯(cuò)誤［1－1/（1+12％÷12）12錯(cuò)誤20］=29.11（萬(wàn)元）。

44、答案：D本題解析：在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算方法有以下幾種：①單元估算法；②單位指標(biāo)估算法；③工程量近似匡算法；④概算指標(biāo)法。其中，概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：直接費(fèi)＝每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。

45、答案：C本題解析：同業(yè)拆放中大量使用的利率是倫敦同業(yè)拆放利率（LIBOR），指在倫敦的第一流銀行借款給倫敦的另一家第一流銀行資金的利率。我國(guó)對(duì)外籌資成本即是在LIBOR利率的基礎(chǔ)上加一定百分點(diǎn)。

46、答案：B本題解析：李東垣說(shuō)：“是熱也，非表傷寒邪皮毛間發(fā)熱也，乃腎間脾胃下流之濕氣悶塞其下，致陰火上沖，做蒸蒸燥熱。”治療這種發(fā)熱，“惟當(dāng)以甘溫之劑，補(bǔ)其中，升其陽(yáng)，甘寒以瀉其火則愈。”對(duì)區(qū)分外感和內(nèi)傷發(fā)熱的辯證、病機(jī)、治則、治法以及使用均有深刻的理解。“蓋溫能除大熱，大忌苦寒之藥瀉胃土耳！今立補(bǔ)中益氣湯?！?/p>

47、答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)房地產(chǎn)投資分析方面的內(nèi)容。

48、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和無(wú)法控制，主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

49、答案：C本題解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。選項(xiàng)A屬于收益相關(guān)參數(shù)；選項(xiàng)B、D屬于融資相關(guān)參數(shù)。

50、答案：C本題解析：等額序列支付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]，A表示年等額還款額，i表示年利率，P表示本金。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：A＝100×6%×（1＋6%）10÷[（1＋6%）10－1]＝13.59（萬(wàn)元），則第一年的還本收益為＝第一年本息和－第一年利息＝13.59－100×6%＝7.59（萬(wàn)元）。

51、答案：B本題解析：暫無(wú)解析

52、答案：B本題解析：地形圖是按一定比例繪制的地物和地貌的正射投影圖。地物指地球表面上人造的或天然的固定性物體，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形態(tài)，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌總稱為地形。通常地形圖是經(jīng)過(guò)實(shí)地測(cè)繪，或根據(jù)實(shí)測(cè)并結(jié)合有關(guān)調(diào)查資料編制而成。地物按圖式符號(hào)加注記表示，地貌一般用等高線表示。

53、答案：A本題解析：貝母瓜蔞散中配伍天花粉意在清熱潤(rùn)燥。

54、答案：C本題解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)包括：土地轉(zhuǎn)化率、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)、開(kāi)發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數(shù)、住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)、房?jī)r(jià)租金比、量?jī)r(jià)彈性、個(gè)人住房抵押貸款還款收入比、住房市場(chǎng)指數(shù)、消費(fèi)者信心指數(shù)。

55、答案：C本題解析：財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：①借款或債券的利息；②金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)；③融資代理費(fèi)；④承諾費(fèi)；⑤外匯匯兌凈損失；⑥企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。ABD三項(xiàng)均屬于管理費(fèi)用。

56、答案：B本題解析：房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括：①建筑安裝工程費(fèi)；②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；③公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其中，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。

57、答案：A本題解析：A項(xiàng)，空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)：①空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛收入減少；②空置率降低，會(huì)使有效毛收入提高。B項(xiàng)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是為了維持物業(yè)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出。雖然可以通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署長(zhǎng)期合約來(lái)減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但仍不能排除通貨膨脹因素對(duì)這部分費(fèi)用的影響。C項(xiàng)，權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。D項(xiàng)，金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。

58、答案：B本題解析：影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的因素包括：①社會(huì)文化因素；②個(gè)人因素；③心理因素。其中，個(gè)人因素主要包括：①年齡；②性別、職業(yè)、受教育程度；③經(jīng)濟(jì)狀況；④生活方式；⑤個(gè)性和自我形象。

59、答案：B本題解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。P187。

60、答案：D本題解析：考點(diǎn):資金使用計(jì)劃。編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況

61、答案：C本題解析：房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括：①建筑安裝工程費(fèi)；②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；③公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其中，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。

62、答案：C本題解析：開(kāi)發(fā)商自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)資產(chǎn)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。該程序通常分為八個(gè)步驟、四個(gè)階段。其中，八個(gè)步驟包括：①提出投資設(shè)想；②細(xì)化投資設(shè)想；③可行性研究；④獲取土地使用權(quán)；⑤合同談判與協(xié)議簽署；⑥工程建設(shè)；⑦竣工交用；⑧物業(yè)資產(chǎn)管理。四個(gè)階段包括：①投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段；②前期工作階段；③建設(shè)階段；④租售階段。

63、答案：C本題解析：[解析]零售商業(yè)物業(yè)

64、答案：D本題解析：在政府授權(quán)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。

65、答案：B本題解析：參考教材的有關(guān)內(nèi)容。

66、答案：C本題解析：考點(diǎn):投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析。投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。

67、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程可以劃分為四個(gè)階段，包括：①投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段；②前期工作階段；③建設(shè)階段；④租售階段。其中，投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的階段。該階段最重要的工作，就是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐步深入、細(xì)化的可行性研究。

68、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)A是收入方面的；選項(xiàng)B是支出方面的；選項(xiàng)C是指收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值會(huì)隨著收益率的變化而變化。參見(jiàn)教材P21。

69、答案：D本題解析：房地產(chǎn)投資可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，不同投資類型既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)投資、從事各類房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資。

70、答案：A本題解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。從抵押擔(dān)保的質(zhì)量來(lái)看，商品房?jī)?yōu)于其他房屋，建成后的房地產(chǎn)優(yōu)于純粹的土地，商品住宅優(yōu)于商用房地產(chǎn)。

71、答案：C本題解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過(guò)內(nèi)插法求得。內(nèi)插法即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用內(nèi)插法公式求出。采用內(nèi)插法求內(nèi)部收益率的公式為：FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1），F(xiàn)IRR表示內(nèi)部收益率，NPV表示凈現(xiàn)值，i表示折現(xiàn)率。本題中，代入數(shù)據(jù)得：該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率＝11%＋1700÷（1700＋|－870|）×1%＝11.66%。

72、答案：B本題解析：物業(yè)管理中常用的預(yù)算形式有三種：①年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算；②資本支出預(yù)算；③長(zhǎng)期預(yù)算。物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實(shí)際上是業(yè)主向物業(yè)再次進(jìn)行資本投入的過(guò)程。與此有關(guān)的支出，一般稱為資本支出。物業(yè)的大規(guī)模維修或更新改造的時(shí)間間隔比較長(zhǎng)，每次需投入的資金數(shù)量大，為使物業(yè)的資本支出有穩(wěn)定的來(lái)源，且不對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)金流產(chǎn)生大的影響，就需要在日常的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中逐漸積累這項(xiàng)資金。

73、答案：D本題解析：本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)出租單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來(lái)幫助租戶確定最佳的承租面積大小。參見(jiàn)教材P351。

74、答案：B本題解析：因?yàn)槭找嫘晕飿I(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括人員工資、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。

75、答案：C本題解析：根據(jù)教材的內(nèi)容即可。

76、答案：B本題解析：物業(yè)的有效毛收入是從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝20×（1－20%）＋2＝18（萬(wàn)元）。

77、答案：A本題解析：產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式：①同質(zhì)偏好；②分散偏好；③集群偏好。其中，同質(zhì)偏好的細(xì)分市場(chǎng)中，所有消費(fèi)者具有大致相同的偏好，它不存在自然形成的細(xì)分市場(chǎng)，至少消費(fèi)者對(duì)兩種屬性的重視程度基本一致。

78、答案：B本題解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。新建住宅市場(chǎng)需求量（元）=家庭數(shù)量（戶）×戶均可支配收入（元/戶）×住房消費(fèi)傾向（%）=120×5×8%=48（億元）。參見(jiàn)教材P114。

79、答案：B本題解析：在建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)成中，還有一個(gè)非常重要的結(jié)構(gòu)組成，即變形縫。變形縫包括伸縮縫、沉降縫、防震縫。沉降縫是防止因荷載、結(jié)構(gòu)形式、地基能力的差異等原因而產(chǎn)生不均勻沉降的影響所設(shè)的變形縫。伸縮縫與沉降縫最顯著的區(qū)別是伸縮縫只設(shè)在墻、樓地面、屋頂上，基礎(chǔ)不設(shè)縫。沉降縫則從屋頂?shù)交A(chǔ)，全部構(gòu)件部位均需設(shè)縫分開(kāi)。

80、答案：C本題解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的各種因素的總和。按照這些影響因素的性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境分為社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國(guó)際環(huán)境。其中，經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素包括：①城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平；②就業(yè)狀況；③居民收入與支付能力；④產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；⑤基礎(chǔ)設(shè)施狀況；⑥利率；⑦通貨膨脹率等。

81、答案：C本題解析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師可服務(wù)于開(kāi)發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)或造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，其主要負(fù)責(zé)：①工程建設(shè)前的開(kāi)發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算；②工程招標(biāo)階段工程標(biāo)底的編制；③工程施工過(guò)程中的成本控制、成本管理和合同管理；④工程竣工后的工程結(jié)算。

82、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)嚴(yán)重程度更高，危害更大。P55～56。

83、答案：A本題解析：市場(chǎng)定位的步驟包括：①識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這是市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)；②企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位，企業(yè)與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、服務(wù)質(zhì)量、銷售渠道和品牌知名度等方面所具有的可獲取明顯差別利益的優(yōu)勢(shì)；③制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略，企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷方面的核心能力與優(yōu)勢(shì)，不會(huì)自動(dòng)地在市場(chǎng)上得到充分的表現(xiàn)，必須制定明確的市場(chǎng)戰(zhàn)略來(lái)加以體現(xiàn)。

84、答案：B本題解析：選擇專業(yè)化是企業(yè)有選擇地進(jìn)入幾個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)。從客觀上講，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都具有吸引力，且符合企業(yè)的目標(biāo)和資源水平。這些細(xì)分市場(chǎng)之間很少或根本不發(fā)生聯(lián)系，但在每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上都可盈利。這種多細(xì)分市場(chǎng)覆蓋策略能分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫(kù)+考生筆記分享，實(shí)時(shí)更新，軟件，，因?yàn)榧词蛊渲幸粋€(gè)細(xì)分市場(chǎng)喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細(xì)分市場(chǎng)上繼續(xù)盈利。

85、答案：A本題解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。為了得到有代表性的樣本，應(yīng)該采用概率抽樣的方法，概率抽樣可以計(jì)算抽樣誤差的置信度。

86、答案：B本題解析：可行性研究分為四個(gè)階段：①投資機(jī)會(huì)研究；②初步可行性研究；③詳細(xì)可行性研究；④項(xiàng)目評(píng)估與決策。其中，初步可行性研究，又稱“預(yù)可行性研究”，是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

87、答案：A本題解析：“開(kāi)發(fā)-銷售”模式與“開(kāi)發(fā)-持有出租-出售”模式的區(qū)別為：①“開(kāi)發(fā)-銷售”模式的現(xiàn)金流入是銷售收入，現(xiàn)金流出項(xiàng)包括土地成本和建造成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、增值稅和稅金及附加；②“開(kāi)發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金流入是包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入，現(xiàn)金流出項(xiàng)包括土地成本、建造成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、運(yùn)營(yíng)成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)。

88、答案：C本題解析：償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出A值，A＝12000×230×60%×10%÷[1－（1＋10%）－10]＝26.95（萬(wàn)元），償債備付率＝可用于還本付息資金÷當(dāng)期應(yīng)還本付息資金＝34÷26.95＝1.26。

89、答案：D本題解析：土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上。

90、答案：C本題解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)房地產(chǎn)投資的利弊方面的內(nèi)容。

91、答案：B本題解析：償債備付率，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。其計(jì)算公式為：償債備付率＝可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額。

92、答案：D本題解析：本題考查的是資金等效值的概念。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，現(xiàn)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。

93、答案：C本題解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從取得土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向