企業(yè)拆遷補償糾紛理解

企業(yè)拆遷補償糾紛一、企業(yè)拆遷補償包括哪些?路永強律師及其團隊在辦案和法律實踐過程中總結,企業(yè)拆遷補償費用主要分為以下四個方面:一是拆遷資產(chǎn)的補償費用,包括:無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設備而生的補償?shù)?二是停產(chǎn)停業(yè)損失,以實際情況而定,一般既包括實際經(jīng)營損失也可酌情包括預期經(jīng)營損失;三是拆遷補償費用,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用;四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。(一)拆遷資產(chǎn)補償費用1、實踐中關于土地補償費用存在的問題。企業(yè)的經(jīng)營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會導致這種租賃關系的終止,那么企業(yè)在\o"租賃合同"租賃合同中的期待利益如何保障?根據(jù)《條例》規(guī)定,拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物,對空地或凈地的補償,拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對集體土地上的建筑物拆遷也沒用規(guī)定。也有直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國有土地使用權的。但\o"土地管理法"土地管理法中關于國有土地使用權收回方面,僅規(guī)定給予適當補償,但沒有詳細的規(guī)定。全國各地方的拆遷土地補償,往往與房屋、建筑物補償計算在一起,不明晰、不透明的情況大量存在,使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。同時,這也是我們立法機關和行政機關在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時候,應當加以保護的地方,希望有關部門能夠引起重視。2、房屋、建筑物補償費用確定問題。對于房屋、建筑物的補償,應當以相關房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的,可經(jīng)實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司,評估公司根據(jù)相關評估技術標準,確定房屋、建筑物的實際價值。3、設備補充費用按照重置成新價計算設備搬遷安裝費用應當按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類:一類是可搬遷設備;二是不可搬遷設備;可搬遷設備因拆遷而引起的損失費又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對于不可搬遷設備,拆遷會導致該設備的廢棄,故應結合其成新和重置價,計算設備重置成新價,對所有人進行補償。在拆遷的實際操作中,拆遷非住宅房屋,其設備搬遷和安裝費用,每個地方應當有確定的標準;無法恢復使用的設備,按照設備重置價結合成新給予補償。(二)停產(chǎn)停業(yè)損失該部分是法律實踐中出現(xiàn)爭執(zhí)較大的部分,我認為停產(chǎn)停業(yè)費用不僅應當包括原材料、半成品等物品的實際損失,還應當包括按照往年同一時期的實際銷售額或利潤額確定補償數(shù)額。這部分費用,往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分,因此,也是律師維權的重中之重?！稐l例》第二十三條規(guī)定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標準和計算方法該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定,其他法律、行政法規(guī)也沒有進行規(guī)定。在法律實踐中,補償?shù)臉藴?、依?jù)常常由市一級地方政府以政策性文件規(guī)定,各地補償標準不同,計算方法也不同,這在立法上未免是一個遺憾。(三)拆遷補償費用1、設備搬遷安裝費對于可搬遷的設備,應當本著繼續(xù)利用的原則,進行異地搬遷安裝,繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失,拆遷人應當予以補償。2、解聘員工的安置補償費用。因拆遷而解聘員工的安置補償費用,在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細性規(guī)定,屬于拆遷當事人相互協(xié)商爭取的項目。拆遷如果導致員工解聘,那么,應當根據(jù)具體與員工簽訂的\o"勞動合同"勞動合同,結合\o"勞動法"勞動法有關規(guī)定給予補償。(四)基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用在拆遷的過程中,拆遷人為了加快拆遷進度,拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議,搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小,由拆遷人根據(jù)拆遷實際確定,也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商確定。應當注意的是,如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時,獎勵費用應當支付給實際使用被拆遷廠房的承租人,這已經(jīng)由政策性文件進行規(guī)定,也是合情合理的做法。二、企業(yè)拆遷過程中,企業(yè)主應當如何維權?(以承租企業(yè)為例)事實上,拆遷人與被拆遷人在協(xié)商補償、訂立補償安置協(xié)議的過程中,承租人也沒有權利參與到其中來。這樣一來,一旦面臨拆遷,作為承租人的企業(yè)想獲取補償就會陷入非常被動的局面。在現(xiàn)實生活中,因歷史上的改制原因,國有\(zhòng)o"企業(yè)改制"企業(yè)改制不徹底、集體企業(yè)轉型不成功,企業(yè)產(chǎn)權、廠房產(chǎn)權、土地使用權權屬混亂不清等情況,導致企業(yè)以承租人的身份從事生產(chǎn)經(jīng)營的情況非常之多。那么,承租企業(yè)面臨拆遷應當如何為自己爭取利益呢?1、承租企業(yè)在拆遷前的準備許多被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在面臨拆遷的時候,往往抱有一種“等”、“耗”、“拖”的態(tài)度。他們認為,只要我能拖得住撐得久,動遷組終會因為拆遷進度的壓力而接受被拆遷人提出的補償條件。事實上,這是一種非常錯誤的想法。首先,法律上規(guī)定了“久拖不搬”的強制手段?！缎姓娭品ā泛汀稐l例》確立了行政強拆和司法強拆的兩種救濟手段,面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況,拆遷人有權依照法律程度申請強制拆遷,被拆遷人、拆遷關系人意圖想通過“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷,這是不現(xiàn)實的想法;其次,在以前的拆遷案例中確實存在因時間拖得過久,拆遷人給予被拆遷人較高補償?shù)那闆r,但我們不能把給予較高補償?shù)脑蚝唵螝w于“等”、“耗”、“拖”。拆遷是一種依法而為之的法律行為,哪些項目應當補償、哪些情形應當照顧、基于何種標準補償,都是經(jīng)由法律、法規(guī)、地方政策性文件所規(guī)范的,所有的拆遷補償都是納入到法律、法規(guī)、政策性文件中的,而不是拆遷人自主決定的事情。再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中于補償款的安置上,而忽視了補償款分割的法律風險化解。律師在辦案的過程中,經(jīng)常會遇到這種情況:在補償款談妥之前,被拆遷人、承租人往往站成一線,共進共退,以圖爭取更多的利益。而一旦補償款落實之后,被拆遷人、承租人以及拆遷關系人會因為之前的權屬約定不明而再起訴訟,請求法院依法為其進行動遷款的分割,拆遷之事本已麻煩甚多,再加上動遷款的分割,更容易出現(xiàn)親朋關系破裂、子女關系緊張的情況。而這一切,其實都可以通過拆遷前的準備,通過約定各方權利的方式,很容易地把拆遷后的法律風險給化解掉。但很多拆遷人、拆遷關系人并沒有注意到這一點,而徒增許多煩惱和糾紛。2、承租企業(yè)在拆遷前可以做的準備工作有:(1)深度審查拆遷中的各方權利義務關系,確定因拆遷而發(fā)生關系的各方主體與住宅房屋拆遷相比,非住宅房屋拆遷(企業(yè)拆遷)因為土地、房屋的權屬關系復雜,在拆遷過程中會有更多的拆遷關系人在里面。如果被拆遷房屋是自有產(chǎn)權辦公用房,并享有完整的國有土地使用權,被拆遷人就是被拆遷房屋的產(chǎn)權人,拆遷關系主體就是拆遷人、被拆遷人。有些房屋是租賃辦公用房,拆遷關系主體則有拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體。值得引起注意的是,集體土地上的私有企業(yè)拆遷以及國有改制不徹底的企業(yè)拆遷,因原有權屬不明,甚至\o"土地轉讓合同"土地轉讓合同無效等各種在法律規(guī)范之外的事實出現(xiàn),使得各方主體權利義務不清楚,拆遷獲得補償款后往往更容易發(fā)生糾紛。由此,律師提示:對于產(chǎn)權歸屬不明確的企業(yè),在拆遷實施后、拆遷補償安置協(xié)議訂立前這段時間內,建議咨詢或者聘請律師介入,以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權利、動遷款分割方案做民事權利的約定,以有效化解可能發(fā)生的法律風險。(2)積極準備對被拆遷房屋的產(chǎn)權關系證明、現(xiàn)有設備清單、勞動合同的備案核查、裝修裝潢費用支出等相關材料證明有很多當事人并沒有預估到相關材料證明是件很復雜的事情,臨到限期,匆匆估算企業(yè)內的設備數(shù)目,對因拆遷而引起的設備遷移費、哪些設備遷移動是損害設備價值的沒有進行精細的清點核查,而使被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在安置補償時相當被動。常言道,破家值萬貫,對企業(yè)資產(chǎn)設備的核查應當是一個細致、認真的工作,應當提前介入,為后來的評估做好準備。被拆遷房屋的產(chǎn)權關系證明主要有房產(chǎn)證、土地證或者租賃合同、土地\o"轉讓合同"轉讓合同等文件;現(xiàn)有設備清單指企業(yè)運營過程中實際使用的設備價格、規(guī)格、數(shù)量、使用年限、有無抵押等情況的清單。勞動合同的備案核查是指企業(yè)與本企業(yè)實際用工之間訂立的勞動合同,以證明本企業(yè)內共有多少在職員工,勞動期限如何等。如有事實勞動情形的,建議應盡快補充勞動合同,以證明雙方的勞動關系。另外,社會保險繳納情況、工資單等實際證明企業(yè)員工報酬情況的材料證明也應一并整理并列清單。裝修裝潢費用的支出也應當有相應的發(fā)票證據(jù)予以證明,如果協(xié)商確定裝修裝潢費用的補償,可依照裝修裝潢費用的原始支出、使用年限、現(xiàn)在狀況等參數(shù)進行協(xié)商;如果依照評估確定裝修裝潢費用的補償,也應提交相應數(shù)據(jù)及證明材料,以便對裝修裝潢費用進行合理的評估。(3)聘請律師介入,在專業(yè)律師的指導下制定拆遷策略拆遷涉及范圍廣、補償標準各有差異,而且拆遷人在拆遷中往往有著更優(yōu)勢的地位,使得很多被拆遷人、拆遷關系人“怕”拆遷?！芭隆钡脑驘o外乎兩點:一是拆遷跨度時間長,繁瑣事情多,很多企業(yè)初次接觸拆遷,對此束手無策;二是缺乏相關的拆遷\o"法律知識"法律知識,在與拆遷人交涉的過程中怕吃虧。鑒于拆遷的復雜性和專業(yè)性,對于法律關系復雜的拆遷聘請拆遷律師介入是非常有必要的。3、拆遷實施中,拆遷人應對承租企業(yè)補償?shù)捻椖咳缜八?在法律實踐中,企業(yè)拆遷補償主要分為四部分:一是拆遷資產(chǎn)補償,包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設備而生的補償;二停產(chǎn)停業(yè)損失。三是拆遷費用補償,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。三、關于非承租企業(yè)的拆遷補償問題。關于非承租企業(yè)的拆遷補償問題除上述應當補償?shù)馁M用之外,至少還應當包括以下兩個方面的補償:1、廠房及其他不動產(chǎn)的征收補