數(shù)碼城全程營銷策劃方案

“創(chuàng)世紀(jì)·數(shù)碼城”全程營銷策劃方案目錄第一部分：序言第二部分：項(xiàng)目概況第三部分：市場分析第四部分：項(xiàng)目定位第五部分：營銷推廣策略銷售招商策略價(jià)格策略廣告策略第六部分：經(jīng)營管理初步設(shè)想

第一部分、前言“沅有芷兮澧有蘭”，善卷嘗施德，屈子曾行吟。漂亮柳城，瀟湘常德，一顆刺眼城市明珠，正在沅江江畔冉冉升起，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展無窮潛力也正在吸引著八方商賈眼光和投資，從廣宇商務(wù)樓崛起到平和商業(yè)震撼登場；從步步高超市飛速擴(kuò)張到家潤多來賓盈門再到春天百貨開張；還有“金鉆廣場”步行街商圈生活和“金色曉島”島居生活……等等一切，似乎全部在昭示著這么一個(gè)存在，常德——這個(gè)全域范圍內(nèi)三線城市，正挾風(fēng)雷之勢，在智慧操控中穩(wěn)健而理性發(fā)展，它勢必成為在湖湘大地和長、株、潭爭輝另一顆奪目明珠?？v觀常德樓市，即使說給人表象是風(fēng)光無限，但細(xì)察之下，卻發(fā)覺大家基礎(chǔ)全部處于同一個(gè)概念和水平之中，并沒有一個(gè)經(jīng)過市場層面操作來展現(xiàn)常德樓市時(shí)尚性、國際化走向引領(lǐng)性意義概念樓盤出現(xiàn)。如商務(wù)建筑（投資中最具保值性地產(chǎn)項(xiàng)目）方面，當(dāng)大型商務(wù)旗艦店、商務(wù)MALL遍地開花時(shí)，常德卻仍然在傳統(tǒng)開發(fā)、投資模式中愈行愈遠(yuǎn)。伴隨市民生活質(zhì)量提升，商務(wù)競爭猛烈演進(jìn)，常德現(xiàn)在亟需一個(gè)能引領(lǐng)常德商務(wù)開發(fā)、投資模式概念性、純商務(wù)建筑，將常德地產(chǎn)開發(fā)整體行業(yè)水平推進(jìn)到一個(gè)新高度。而在這個(gè)概念領(lǐng)域，適合、引領(lǐng)市民在科技前沿消費(fèi)現(xiàn)代時(shí)尚購物場所，比如數(shù)碼城（非傳統(tǒng)電腦城）就成了一個(gè)浮出水面市場空白。策劃方案表現(xiàn)最終止果，就是為了去繁就簡，去偽存真，繞開障礙，直擊要害。所以，本方案其實(shí)最需要處理兩個(gè)問題就是：一、 找準(zhǔn)創(chuàng)世紀(jì)數(shù)碼城目標(biāo)消費(fèi)群體，針對(duì)該群體，展開集束廣告攻勢；二、 果斷走差異化道路，在項(xiàng)目計(jì)劃、銷售后期店鋪經(jīng)營等方面，發(fā)明自己特色并保持旺沛人氣，樹立長久品牌。

第二部分、項(xiàng)目概況項(xiàng)目所在地：項(xiàng)目在常德市人民中路和高山街交匯處，原常德市吉春醫(yī)藥大樓。位置描述：項(xiàng)目北靠武陵區(qū)人民政府，西鄰市郵電局、新華書店，南鄰市中心百貨大樓，該區(qū)為常德市市中心、商業(yè)氣氛十分濃厚，日人流量達(dá)十萬人次。項(xiàng)目關(guān)鍵以商業(yè)功效為主導(dǎo)，總建筑面積為1.8萬平方米，由兩棟6層商業(yè)大樓組合而成，A棟建筑面積1.2萬平米,B棟建筑面積6千平米,整體建筑為框架結(jié)構(gòu)。整體計(jì)劃以新奇、時(shí)尚為導(dǎo)向，現(xiàn)代化為目標(biāo)。商業(yè)特征：本區(qū)域是常德市商業(yè)黃金地段，步行街延續(xù)，人流集中地。項(xiàng)目沿革：創(chuàng)世紀(jì)數(shù)碼城是常德金城房地產(chǎn)綜合開發(fā)投資開發(fā)項(xiàng)目。金城房產(chǎn)是1996年成立。

第三部分、市場分析常德市商務(wù)物業(yè)市場分析市場現(xiàn)實(shí)狀況：商業(yè)面積常德現(xiàn)在共有商務(wù)樓建筑面積——，以現(xiàn)在常德城市人口總數(shù)——萬計(jì)，人均占有商務(wù)樓面積為——，在湘西北處于領(lǐng)先水平。不過，和省會(huì)長沙相比，僅僅為長沙60%。考慮到常德對(duì)于整個(gè)湘北乃至湖南湖北市場影響，這還含有較大發(fā)展?jié)摿ΑＩ倘︼柡投瘸５碌靥幭嫖鞅备沟氐乩砦恢脹Q定了她商業(yè)輻射力。常德商品市場經(jīng)過多年發(fā)展，逐步形成了以武陵廣場為中心商業(yè)布局，對(duì)整個(gè)常德乃至湘西北產(chǎn)生巨大商業(yè)影響。在現(xiàn)在常德城區(qū)，關(guān)鍵商業(yè)活動(dòng)圍繞武陵廣場商業(yè)區(qū)、火車站周圍市場、汽車南站市場、汽車北站市場、甘露寺市場五大商圈展開，這五大商圈商務(wù)流通量占到了全市商務(wù)流量80%。五大商圈比較以下：商圈人流量年銷售額市場定位目標(biāo)市場飽和度武陵廣場10萬中高級(jí)商品零售為主城區(qū)居民外地游客未飽和火車站批發(fā)為主外地客商未飽和汽車南站批零兼營農(nóng)村居民周圍客商靠近飽和汽車北站中低擋商品零售為主城區(qū)居民飽和甘露寺批零兼營農(nóng)村居民外地客商靠近飽和租金水平城區(qū)5大中心商圈獨(dú)立商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在30-500元/平米·月（商圈中心區(qū)域），平均租金價(jià)格在50-200元/平米·月之間。整體出租大型商業(yè)物業(yè)租金水平在15-40元/平米·月（建筑面積），物業(yè)口岸條件對(duì)租金水平有很顯著影響；另外，不一樣業(yè)態(tài)因?yàn)闋I業(yè)額和利潤水平不一樣，對(duì)租金承受能力也有比較顯著差異。綜合近幾年發(fā)展趨勢，不管是大型商業(yè)物業(yè)或是獨(dú)立商鋪，租金水平全部呈穩(wěn)中有升態(tài)勢。銷售價(jià)格：各大商圈商鋪售價(jià)在1-5萬/平米（使用面積）之間，中心區(qū)域旺鋪售價(jià)集中在2-5萬元這一區(qū)間。關(guān)鍵用戶起源：現(xiàn)在常德商務(wù)樓市場還關(guān)鍵停留在較低層次商鋪?zhàn)馐垭A段，關(guān)鍵用戶為零售商、品牌代理商及少許廠家直銷。市場分析：商業(yè)中心群集效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。圍繞五大商圈，依靠步行街、武陵大道等商業(yè)街輻射作用，現(xiàn)代商務(wù)交流越來越依靠商業(yè)中心群集效應(yīng)、。能夠說，逐鹿常德市場先決條件就是選好地理位置，愈加好更有效融入商務(wù)圈。價(jià)格原因讓在品牌。常德市居民人均年收入保持著較快增加水平，形成了一個(gè)含有較高消費(fèi)水平階層，而且伴隨和沿海城市交流越來越頻繁，大家消費(fèi)能力和消費(fèi)眼光全部有很大提升，已經(jīng)離別了當(dāng)年一看價(jià)格二看質(zhì)量簡單消費(fèi)模式，而開始重視品牌和產(chǎn)品外包裝，廣告宣傳在市場營銷中作用越來越凸顯?，F(xiàn)代商務(wù)樓建設(shè)趕不上商務(wù)市場發(fā)展。常德市場上商務(wù)樓還停留在店鋪式出租出售，而不能從整體上進(jìn)行科學(xué)計(jì)劃，商務(wù)設(shè)施不完善，相關(guān)服務(wù)不周全，極難吸引達(dá)成有檔次高端用戶入住。商務(wù)樓物業(yè)管理極待完善。真正意義上物業(yè)管理對(duì)于常德商務(wù)樓來說，基礎(chǔ)還處于開始階段。很多商城，甚至還有政府充當(dāng)物業(yè)管理角色。商務(wù)樓以后能否有效吸引高端住戶，從很大程度上說，還依靠于現(xiàn)代物業(yè)方法。競爭對(duì)手比較分析嚴(yán)格意義上說，現(xiàn)在常德數(shù)碼市場還處于由經(jīng)銷商割據(jù)稱雄時(shí)代，含有包容性、管理現(xiàn)代數(shù)碼商城還在起步發(fā)展中。依據(jù)彩視廣告企業(yè)對(duì)常德居民購置電腦一項(xiàng)市場調(diào)查顯示，30%城市家庭有購置電腦欲望，70%潛在消費(fèi)者在選購電腦時(shí)，會(huì)對(duì)眾多電腦品牌進(jìn)行具體比較。這就意味著不僅IT產(chǎn)品市場潛力巨大，而且消費(fèi)者渴望有一個(gè)包容萬象IT產(chǎn)品商城為其提供眾多選擇。現(xiàn)在常德經(jīng)營較成功電腦商城關(guān)鍵有德高電腦城和濱湖電腦城兩家?，F(xiàn)對(duì)其關(guān)鍵商業(yè)參數(shù)進(jìn)行部分比較，方便對(duì)常德數(shù)碼商品市場有一個(gè)較為全方面認(rèn)識(shí)。名稱營業(yè)面積經(jīng)營定位價(jià)格綜合評(píng)價(jià)德高電腦城濱湖電腦城三、“創(chuàng)世紀(jì)”SWOT分析A、S—優(yōu)勢①區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目所在地高山街口是常德中心商業(yè)區(qū)，配套完善、人氣旺盛整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力高于其它區(qū)域。同時(shí)，項(xiàng)目所在地又處于人民中路和高山街交匯口，地理優(yōu)勢相當(dāng)顯著②政策優(yōu)勢：現(xiàn)在，市政府及相關(guān)部門修改和制訂出一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，激勵(lì)個(gè)人購房政策和法規(guī)，尤其是多種開發(fā)區(qū)招商引資工作和當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)、舊城改造，由此深入加大常德市城鎮(zhèn)化水平進(jìn)程速度。③區(qū)域計(jì)劃優(yōu)勢：經(jīng)過對(duì)常德—整體計(jì)劃進(jìn)行分析，項(xiàng)目所在區(qū)為常德市正大力進(jìn)行城市建設(shè)，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展路線，必將帶來巨大升值潛力，創(chuàng)世紀(jì)數(shù)碼城將會(huì)成為常德城區(qū)中心地帶和商業(yè)要地。④管理（服務(wù)）優(yōu)勢：創(chuàng)世紀(jì)數(shù)碼城戰(zhàn)略發(fā)展模式立足于取她人所長補(bǔ)己之短、填補(bǔ)市場空白、整合IT市場，選擇品牌、樹立品牌思緒，引進(jìn)專業(yè)管理進(jìn)行物業(yè)管理，提升物業(yè)整體價(jià)值。⑤市場形態(tài)優(yōu)勢：從當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)調(diào)查能夠看出走專業(yè)化品牌路線是市場顯著發(fā)展趨向。B、W—劣勢①經(jīng)驗(yàn)方面：發(fā)展商金城房產(chǎn)首次開發(fā)產(chǎn)權(quán)式商場，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。對(duì)策：a：確立金城房產(chǎn)各部門工作職責(zé)，盡可能避免出現(xiàn)協(xié)調(diào)漏洞。b：重視全程營銷策劃機(jī)構(gòu)提供提議和多種研究匯報(bào)，促成其它部門協(xié)調(diào)、有效工作。②地塊基地局限：地塊基地面積約6300平方米，并分為兩棟，商場建筑本體配套功效要求又齊全，怎樣充足利用土地資源、實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值成了重中之重。對(duì)策：a：考慮充足使用可供利用資源：其中包含，最大程度使商場A、B兩棟相互緊密聯(lián)絡(luò)，能夠在兩棟之間3-4層位置修一座天橋，這不僅有效將A、B兩棟聯(lián)絡(luò)在一起，在建筑外觀上也十分新奇。b：經(jīng)過建筑物本體和建筑風(fēng)格處理地塊局限，在設(shè)計(jì)上充足考慮提升實(shí)用率，同時(shí)使用現(xiàn)代簡練明快建筑風(fēng)格將用戶眼光吸引到商場本身。C、O—機(jī)會(huì)點(diǎn)投資型地產(chǎn)形態(tài)：現(xiàn)在，常德投資者以慢慢接收產(chǎn)權(quán)式商鋪這種新起投資方法。消費(fèi)需求：IT網(wǎng)絡(luò)數(shù)碼市場發(fā)展速度突飛猛進(jìn)，需求潛力大，將市場整合，進(jìn)行多功效、多元化，走品牌、善管理市場規(guī)范發(fā)展，必將引導(dǎo)消費(fèi)建筑風(fēng)格：提議項(xiàng)目從樓層、風(fēng)格、色彩等多個(gè)方面來進(jìn)行。D、T—威脅點(diǎn)投資觀念革新：項(xiàng)目運(yùn)行中心在于“投資觀念”接收程度，經(jīng)過調(diào)查有13%市民接收這種新型投資觀念，72%市民有愛好深入了解后再?zèng)Q定。后期，會(huì)采取投資效益對(duì)比、廣告攻略、促銷手段、形象推廣等方法將新投資理念深入民心。銀行按揭壓力：經(jīng)過了解，產(chǎn)權(quán)式商鋪地產(chǎn)形態(tài)只能做到5成按揭，用戶還款壓力較大。實(shí)際上，投資型項(xiàng)目最吸引人地方就是“現(xiàn)金回報(bào)”，還款壓力太大會(huì)直接造成用戶投資心理改變，處理方法就只有資金注入和自行解套兩種方法：資金注入就是發(fā)展商適時(shí)墊付一到兩成首付款為用戶減低還貸壓力；自行解套就是采取提前返回收益方法讓用戶自行提升付款額度，同時(shí)減輕發(fā)展商壓力。產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)和經(jīng)營權(quán)爭議：理論上講，擁有產(chǎn)權(quán)就等同擁有絕對(duì)收益權(quán)和經(jīng)營權(quán)，所以即使為了吸引投資者而以產(chǎn)權(quán)當(dāng)誘餌，我們也不能將經(jīng)營權(quán)和全部收益權(quán)交由用戶，能夠給用戶只有一紙產(chǎn)權(quán)證和收益協(xié)議。所以，提議聘用專業(yè)地產(chǎn)律師提前準(zhǔn)備相關(guān)協(xié)議能夠降低以后矛盾，以更多精力去服務(wù)項(xiàng)目、做好項(xiàng)目。小結(jié)總而言之，項(xiàng)目地段位置很好、基礎(chǔ)生活配套齊全、人流量大、擁有消費(fèi)潛力和消費(fèi)需求，含有開發(fā)潛力；項(xiàng)目優(yōu)勢顯著、機(jī)會(huì)點(diǎn)多，劣勢清楚、對(duì)策有力、威脅點(diǎn)能夠靈活處理，可操作性強(qiáng)，

第四部分、項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目名稱提議案名定為——“創(chuàng)世紀(jì)數(shù)碼城”說明：有意識(shí)地將創(chuàng)世紀(jì)這一品牌推廣，建立起數(shù)碼城品牌概念；利用香港小說片“創(chuàng)世紀(jì)”影響力來刺激消費(fèi)者和運(yùn)行商。在常德市民心中樹立起IT、網(wǎng)絡(luò)數(shù)碼中心概念。因項(xiàng)現(xiàn)在身“吉春廣場”市場整體推廣形象不是很好，項(xiàng)目更名有利于挽回二、定位1、經(jīng)營專題定位本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，在常德市步行街街區(qū)商圈，是常德市市區(qū)中心點(diǎn)現(xiàn)在常德市商業(yè)中心區(qū)競爭日趨猛烈，聯(lián)絡(luò)常德市政府機(jī)構(gòu)致力于改變常德商業(yè)分布不平衡格局，常德市新興商業(yè)熱點(diǎn)正在步行街商圈逐步形成,日人流量達(dá)10萬人次。但經(jīng)基礎(chǔ)市調(diào)發(fā)覺：正當(dāng)市場如火如荼發(fā)展當(dāng)中，大家對(duì)IT數(shù)碼產(chǎn)品需求正日益增加，可是，在常德乃至湘西北IT數(shù)碼產(chǎn)品市場并不規(guī)范，市場基礎(chǔ)成散亂狀態(tài)，沒有一個(gè)理想而又規(guī)范IT數(shù)碼產(chǎn)品購物場所。因?yàn)镮T數(shù)碼產(chǎn)品知識(shí)性及換代更新速度之快，良好服務(wù)和形象是其發(fā)展根本要素，在這其中就產(chǎn)生了一個(gè)絕佳、巨大市場空白——高級(jí)集購物、休閑、娛樂于一體IT數(shù)碼商城購物中心。為此，提議本項(xiàng)目定位為服務(wù)于常德市乃至湘西北一流中高級(jí)數(shù)碼商城，同時(shí)適合于游客消費(fèi)。本項(xiàng)目落成后，將成為常德步行街商圈人流聚散中心，也將成為常德市乃至湘西北地域含有代表性IT數(shù)碼、娛樂、休閑區(qū)域，項(xiàng)目名稱定位等同于IT數(shù)碼產(chǎn)品需求，即買IT數(shù)碼產(chǎn)品立即會(huì)聯(lián)想到我們創(chuàng)世紀(jì).數(shù)碼城.形象定位常德市乃至湘西北一流集IT數(shù)碼、網(wǎng)絡(luò)、休閑為一體中高級(jí)數(shù)碼商城。（不僅要從外立面、內(nèi)部格局加以修改，物業(yè)管理也很關(guān)鍵）3、規(guī)模定位規(guī)模定為：營業(yè)建筑面積18000㎡（分為A、B兩棟）依據(jù)常德市整體商場現(xiàn)實(shí)狀況及居民消費(fèi)習(xí)慣，現(xiàn)在常德市商場四樓以上經(jīng)營情況全部不太理想現(xiàn)實(shí)狀況，和考慮到整體商業(yè)功效布局及人流導(dǎo)向問題，商場單層面積應(yīng)保持在㎡左右、地面樓層數(shù)為6層，但努力爭取功效布局及人流導(dǎo)向等達(dá)至最好化。4、檔次定位中高級(jí)次（中等為主，高級(jí)為輔），縱觀常德市數(shù)碼IT產(chǎn)品高端市場，除了德高電腦城、湘北電腦城、濱湖電腦城定在中低級(jí)市場，基礎(chǔ)處于自由經(jīng)營狀態(tài)，發(fā)展商沒有在經(jīng)營上進(jìn)行統(tǒng)一管理，處于市場不規(guī)范性，恰好引出常德高端市場幾近空白?；诔５率心酥料嫖鞅本用褓徶媚芰拔磥鞩T數(shù)碼商業(yè)發(fā)展，提議本項(xiàng)目商業(yè)部份必需和她們經(jīng)營范圍區(qū)分開來，進(jìn)行中高級(jí)品牌旗艦店式商務(wù)運(yùn)行，故我們必需在高級(jí)數(shù)碼IT商品上進(jìn)行定位，給消費(fèi)者一個(gè)全新體驗(yàn)式購物感覺。5、項(xiàng)目經(jīng)營理念定位對(duì)目標(biāo)商戶——我們不僅租售商鋪，而且為商家發(fā)明財(cái)富并提供全程指導(dǎo)服務(wù)。（提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)）對(duì)購物消費(fèi)群體——一站式購物，感受現(xiàn)代化城市高品質(zhì)生活。將我們“不僅租售商鋪，而且為商家發(fā)明財(cái)富”做為對(duì)目標(biāo)商戶經(jīng)營理念，讓商家相信本項(xiàng)目含有強(qiáng)大經(jīng)營回報(bào)和升值潛力，增加投資者置業(yè)信心。將“一站式購物，感受現(xiàn)代化城市品質(zhì)生活”做為對(duì)購物消費(fèi)群體經(jīng)營理念，展示出本項(xiàng)目在滿足高級(jí)次消費(fèi)需求同時(shí)，為消費(fèi)者增添享受數(shù)碼生活情趣。商場以中、高級(jí)價(jià)位國際、中國著名數(shù)碼IT品牌作為主力商品進(jìn)行組合，組成專題鮮明，別具創(chuàng)意，獨(dú)具風(fēng)格、功效完善、品牌分類充滿文化，休閑、知識(shí)、時(shí)尚、品味多元化現(xiàn)代化數(shù)碼城概念。5、目標(biāo)市場定位（1）、關(guān)鍵商圈：常德市步行街商圈，包含武陵區(qū)所轄人口44萬；鼎城區(qū)所轄人口90萬；（2）、次級(jí)商圈：整個(gè)常德市所轄區(qū)域，市區(qū)人口595萬（3）、邊緣商圈：湘西北區(qū)域圖所表示：組合定位A棟組合定位建筑面積1.8萬M2樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)及目標(biāo)商戶定位6層M休閑、娛樂、飲食中心如“城市英雄”、風(fēng)味小吃、兒童游樂區(qū)5層M健身美容中心比如：瑜珈、健美、舞蹈學(xué)校4層M大型休閑式網(wǎng)絡(luò)會(huì)所司聯(lián)絡(luò)擁有國家發(fā)給全國連鎖運(yùn)行牌照公3層MIT數(shù)碼耗材、音像制品軟件、DVD碟片、一、二樓品牌店售后服務(wù)中心2層M高科技品牌IT數(shù)碼產(chǎn)品比如：聯(lián)想，BENQ1層M高科技品牌IT數(shù)碼產(chǎn)品比如：三星，NOKIAB棟組合定位建筑面積6000平米6層1000M乙及寫字樓供數(shù)碼誠商戶及部分事業(yè)企業(yè)、單位舒適辦公場所。5層1000M4層1000M3層1000MIT網(wǎng)絡(luò)連帶品、數(shù)碼音像制品軟件、DVD碟片、一、二樓品牌店售后服務(wù)中心2層1000M自由經(jīng)營者1層1000M自由經(jīng)營者說明：

7．目標(biāo)消費(fèi)群定位（1）用戶（2）IT網(wǎng)絡(luò)愛好者（3）各企業(yè)機(jī)關(guān)九、用戶定位用戶定位為投資型用戶，關(guān)鍵有：各企機(jī)關(guān)集團(tuán)購置；私營業(yè)主投資；含有新型投資觀念個(gè)體戶；其它含有投資實(shí)力個(gè)人。說明：投資型用戶就是產(chǎn)權(quán)式商場以后營銷階段目標(biāo)用戶和廣告訴求用戶，資者購置目標(biāo)在于看好物業(yè)前景，購置物業(yè)用作長線收租或短線轉(zhuǎn)讓贏利。通常來說，商業(yè)物業(yè)投資者占相當(dāng)大百分比。

第五部分、招商策略強(qiáng)化項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展和投資前景，增強(qiáng)投資者信心；強(qiáng)化項(xiàng)目標(biāo)升值空間，并和其它商業(yè)城進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢；吸納IT數(shù)碼品牌單位進(jìn)駐，增加品牌效應(yīng)，適機(jī)炒作，從而帶動(dòng)商鋪銷售進(jìn)程；強(qiáng)化品牌企業(yè)進(jìn)駐單位后，在人流、經(jīng)營回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場收益等方面優(yōu)勢及特征；制訂完善開業(yè)后市場宣傳推廣計(jì)劃；招商活動(dòng)中配以靈活促銷策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資主動(dòng)性；采取反租回報(bào)、先租后售、或免管理費(fèi)等一系列促銷策略，以靈活多樣付款方法，充足挖掘小型投資用戶前來投資。以市場領(lǐng)導(dǎo)者地位和姿態(tài)，站在競爭市場至高點(diǎn)上，增強(qiáng)項(xiàng)目在市場凝聚力及競爭力。第六部分、營銷推廣方案1、商業(yè)物業(yè)推售方法分析 現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)較為受歡迎銷售方法式以虛擬鋪位產(chǎn)權(quán)式銷售方法為主，它運(yùn)做步驟以下：讓一個(gè)大商家已進(jìn)駐處理招商問題將商場切成5平方米——15以長久返租，高額回報(bào)來吸引投資者以完成產(chǎn)權(quán)銷售代表商場：“銅羅灣廣場”、“王府井廣場”等針對(duì)項(xiàng)目返租提議因本項(xiàng)目標(biāo)特殊計(jì)劃定位提議A棟1、2、3層，B棟3層做返租計(jì)劃（總價(jià)高、投資用戶有限，經(jīng)營類別單一）提議只做五年返租，五年過后，由零售管理企業(yè)幫助商戶和投資者進(jìn)行續(xù)約，如市場情況好，可由我管理企業(yè)進(jìn)行續(xù)約。返租條件提議采取“對(duì)沖”方法，即第十二個(gè)月返租6%，第二年返租7%，第三年返租7%，第四年返租7%，第五年返租8%五年一次性返回35%。（這種方法和每十二個(gè)月租金遞增相對(duì)應(yīng)，迎合了投資者所期望投