2024年全國房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考試重點試題附答案

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、張景岳認為腫脹的標是哪個臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化

2、出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價方法是（）。A.成本法B.長期趨勢法C.收益法D.假設開發(fā)法

3、關于確定估價時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是（）。A.確定估價時點在先，得出評估價值在后B.得出評估價值在先，確定估價時點在后C.確定估價時點與得出評估價值應同時進行D.確定估價時點與得出評估價值沒有先后關系，誰先誰后都可以

4、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。A.收租損失B.運營費用C.折舊D.財務損耗

5、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質(zhì)是一種比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格

6、“三通一平”一般是指某區(qū)域具備了（）等設施以及場地平整。A.水通、氣通、電通B.路通、水通、電通C.路通、水通、氣通D.路通、電通、氣通

7、“……陽氣衰竭于上，面焦，發(fā)鬢頒白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七

8、關于房地產(chǎn)估價的特點或本質(zhì)的說法，正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價C.房地產(chǎn)估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見D.房地產(chǎn)估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)

9、收益法的雛形是（）。A.地租資本化法B.報酬資本化法C.早期購買年法D.直接資本化法

10、在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤＝（）×直接成本利潤率。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息C.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用D.土地成本＋開發(fā)成本

11、購買一套建筑面積為120m2，單價為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項B.于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付

12、收益法求得的價值傾向于______，成本法求得的價值傾向于______，比較法求得的價值傾向于______。（）A.最低賣價，成交價格，最高買價B.最高買價，成交價格，最低賣價C.最高買價，最低賣價，成交價格D.最低賣價，最高買價，成交價格

13、下列關于“整體觀念”的內(nèi)容敘述不正確的是A.人自身是一個統(tǒng)一的整體B.人與自然環(huán)境是一個統(tǒng)一整體C.自然環(huán)境是一個有機整體D.人與社會環(huán)境是一個統(tǒng)一整體

14、間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。A.估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高6%B.可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低6%C.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

15、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價格單位D.統(tǒng)一市場狀況

16、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用（）來進行測算趨勢值。A.數(shù)學曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動平均法

17、長期趨勢法主要是用于推測、判斷房地產(chǎn)的（）。A.實際價格B.市場價格C.未來價格D.成本價格

18、在采用數(shù)學方法求出一個綜合結(jié)果的基礎上，估價師還應考慮一些不可量化的價值影響因素，同時可聽取有關專家的意見，對該結(jié)果進行適當?shù)模ǎ亩_定最終的估價結(jié)果。A.調(diào)整B.取整C.認定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果D.調(diào)整或取整或認定該結(jié)果

19、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的要求，在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的（）。A.規(guī)范估價行為B.防范估價風險C.保障估價質(zhì)量D.實地查勘

20、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設備安裝工程尚未進行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎工程、結(jié)構(gòu)工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點的完工程度是()。A.30%B.45%C.65%D.75%

21、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益

22、下列房地產(chǎn)估價相關活動中，不屬于房地產(chǎn)價值評估相關業(yè)務范疇的是（）A.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務B.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務C.房地產(chǎn)投資價值評估D.相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務

23、下列哪項不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥惡濕C.胃宜降則和D.喜潤惡燥

24、某宗收益性房地產(chǎn)，預測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%，報酬率為9%。該房地產(chǎn)目前的價值為（）萬元。A.923B.1111C.1353D.1872

25、評估某建筑面積為120m2的住宅在2016年9月30日前市場價格，下列交易實例中最適合作為可比實例的是（）。各交易實例的情況A.甲B.乙C.丙D.丁

26、在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是（）。A.市場價格B.評估價值C.成交價格D.理論價格

27、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導向求取估價對象的價值。A.市場交易價格B.預期收益能力C.開發(fā)建設成本D.未來收益大小

28、市場狀況調(diào)整實質(zhì)上是（）對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。A.政府出臺新的政策措施B.利率C.房地產(chǎn)市場狀況D.可比實例房地產(chǎn)狀況

29、履行必要的估價程序是（）的基本要求。A.完成估價項目B.評定估價機構(gòu)C.評定估價師水平D.確定估價結(jié)果

30、下列哪項屬于氣和血的關系失調(diào)A.氣血不榮經(jīng)脈B.氣隨血脫C.氣血兩虛D.以上均是

31、胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱

32、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價機構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設項目正常建設期為24個月，假設該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設開發(fā)法估價中后續(xù)建設期為（）個月。A.10B.11C.13D.14

33、在測算開發(fā)利潤時要注意（）與利潤率的匹配。A.開發(fā)成本B.計算基數(shù)C.利潤D.投資

34、1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部發(fā)布了（），同年12月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則》。A.《房屋損壞等級評定標準》B.《房屋完損等級評定標準》C.《房屋自然損壞評定標準》D.《房屋維修等級評定標準》

35、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.價值時點原則D.替代原則

36、一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.兩年

37、“先扶正后祛邪”適用于A.病情緩和、病勢遷延，暫無急重病B.正虛不甚，邪勢方張C.正虛為主，雖有實邪但機體不耐攻伐D.邪盛為主，急于補虛反會助邪

38、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價值為5000元/m2，尚需10個月才能入住，風險補償為現(xiàn)房市場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366

39、某宗房地產(chǎn)交易中，合同約定成交價格為2500元/m2，交易稅費均由賣方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費；買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632

40、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（）萬元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90

41、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599

42、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。A.1994B.1995C.2001D.2003

43、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是A.“重寒則熱，重熱則寒”B.“陽虛則外寒，陰虛則內(nèi)熱”C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”D.“陰陽離決，精氣乃絕”

44、從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格，應當首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）。A.長期趨勢B.后期利潤C.權(quán)益D.供給和需求

45、某房地產(chǎn)正常年收益為5000萬元，當前銀行利率為6%，購買年為8年，房地產(chǎn)價格應為()元。A.32000B.40000C.48000D.83333

46、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消矣。”A.憂B.思C.悲D.恐

47、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于A.喜則氣緩B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下

48、下列哪項不是暑邪的致病特點A.暑為陽邪，其性炎熱B.暑性升散，耗氣傷津C.暑多夾濕D.暑熱易生風動血

49、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病

50、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%二、多選題

51、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為（）。A.前期價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)

52、哪個臟腑的功能影響舌的功能A.腎B.心C.肝D.脾

53、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，目前該承租人權(quán)益價值為（）萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84

54、為了防范房地產(chǎn)信貸風險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為（）。A.快速變現(xiàn)價值B.謹慎價值C.在用價值D.殘余價值

55、下面不屬于造成功能折舊的因素是（）。A.建筑設計缺陷B.人們消費觀念的改變C.建筑技術(shù)進步D.環(huán)境污染

56、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為800萬元，建筑物價值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價值是（）萬元。A.6250B.8000C.9250D.10000

57、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指A.太陽B.少陽終者C.少陰終者D.厥陰終

58、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙兩宗土地任選其一

59、某房地產(chǎn)正常年收益為5000萬元，當前銀行利率為6%，購買年為8年，房地產(chǎn)價格應為()元。A.32000B.40000C.48000D.83333

60、從估價的角度看，開發(fā)商自有資金應得的利息，也要與其應獲的利潤分開，不能算做（）：A.利潤B.利息C.開發(fā)所得D.開發(fā)成本

61、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，建設成本和管理費用為1200元/m2，建設成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%

62、評估某宗房地產(chǎn)2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458

63、一宗房地產(chǎn)，其權(quán)利的設立和行使的限制、房地產(chǎn)使用的管制和()對其價值有著重大影響。A.房地產(chǎn)相鄰關系的限制B.房地產(chǎn)權(quán)利的限制C.房地產(chǎn)政府監(jiān)督D.銀行利率

64、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為()。A.368萬元B.552萬元C.561萬元D.920萬元

65、長期趨勢法主要是用于推測、判斷房地產(chǎn)的（）。A.實際價格B.市場價格C.未來價格D.成本價格

66、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致

67、下列（）房地產(chǎn)不是按用途來劃分的類型。A.綜合房地產(chǎn)B.出租房地產(chǎn)C.辦公房地產(chǎn)D.娛樂房地產(chǎn)

68、下列不屬于構(gòu)筑物的是（）。A.儲藏室B.水塔C.隧道D.道路

69、因技術(shù)革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（）。A.自然折舊B.物質(zhì)折舊C.功能折舊D.經(jīng)濟折舊

70、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，不適用于拆遷補償估價的是（）。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.替代原則D.謹慎原則

71、按照謹慎原則，運用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價值評估采用的是（）的收益估計值。A.較高B.較低C.居中D.最低

72、下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價是（）。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價值進行評估B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災造成的價值損失進行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進行評估

73、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正調(diào)整后的價格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93

74、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設施設備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對于空地的減價額是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500

75、五志過極均可傷A.心B.肝C.肺D.腎

76、路線價法特別適用于對()進行估價。A.單宗土地B.大量土地C.部分土地D.待開發(fā)土地

77、在統(tǒng)一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。A.樓層單價B.有效地價C.樓面地價D.總價

78、某投資商擬分別在市級、區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為V1、V2、V3，則三者關系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3

79、奇經(jīng)八脈中，交于目內(nèi)眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合、司下肢運動的是A.沖脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈

80、房地產(chǎn)價格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素，當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展屬于（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.其他

81、運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無需做的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算投資利息和開發(fā)利潤

82、從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應得的利息也要與應獲得的()分開。A.利潤B.利息C.收入D.收益

83、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調(diào)整為價值時點時的建安工程費的方法稱之為（）。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法

84、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%

85、()，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日

86、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減

87、有天然周期性水災的江、河、湖、海邊，一旦建設了可靠的防洪工程，其土地價格會（）。A.上漲B.下降C.很難說D.沒有影響

88、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型是（）。A.出租的房地產(chǎn)B.自用的房地產(chǎn)C.餐飲的房地產(chǎn)D.自營的房地產(chǎn)

89、某宗土地的總面積為5000m2，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變?，F(xiàn)時該類工業(yè)用地50年期的建設用地使用權(quán)樓面地價為2000元/m2，工業(yè)用地報酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設用地使用權(quán)土地單價為12000元/m2，商業(yè)用地報酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應補交的地價款為（）萬元。A.4000B.4004C.4021D.4037

90、收益法中所指的收益是（）。A.價值時點前一年的收益B.價值時點前若f年的平均收益C.價值時點以后的未來預期正常收益D.價值時點前最高盈利年份的收益

91、收益法中的運營費用率是指（）。A.運營費用與潛在毛收入之比B.運營費用與總收益之比C.運營費用與凈收益之比D.運營費用與有效毛收入之比

92、某宗房地產(chǎn)2007年10月的凈收益為150萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉(zhuǎn)售時的價格比2007年6月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。該類房地產(chǎn)的報酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)目前的收益價格為()萬元。A.5221B.3767C.3041D.3500

93、價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟(或商品經(jīng)濟)這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且()的一種分配方式。A.應急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品

94、某企業(yè)開發(fā)某土地，工地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為()元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000

95、估價對象由（）決定。A.委托人B.估價目的C.委托人和估價目的雙重D.估價機構(gòu)

96、在百分比法中，交易情況修正系數(shù)應以（）為基準來確定。A.成交價格B.市場價格C.交易價格D.正常價格

97、與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價）對應的利潤率稱為（）。A.開發(fā)利潤率B.投資利潤率C.土地利潤率D.銷售利潤率

98、并稱古典地租理論之雙璧的是（）的地租理論。A.威廉·配第和亞當·斯密B.大衛(wèi)·李嘉圖和約翰·馮·杜能C.亞當·斯密和大衛(wèi)·李嘉圖D.馬爾薩斯和馬克思

99、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關系為（）。A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù)B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)D.有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實際經(jīng)過年數(shù)

100、“利小便，實大便”是哪個臟腑出現(xiàn)問題時的治法A.小腸泌別清濁B.肺的宣發(fā)C.脾胃運化D.腎的蒸化三、判斷題

101、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率為18%。（）

102、成本法是以房地產(chǎn)價格的各個組成部分累加為基礎，來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設的整體房地產(chǎn)價格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價格。（）

103、在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為未來某個時點的狀況，因此估價時點應為未來。()

104、服務的行為尚未結(jié)束的，估價檔案應保存至估價服務的行為結(jié)束為止。（）

105、維護世界和平的政治基礎是（）A.推動裁軍進程B.維護國際安全C.貫徹和平共處五項原則D.反對霸權(quán)主義

106、當人們預期到某種房地產(chǎn)的價格會在下一個時期上升時，就會增加對該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求。()

107、某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元＝7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元＝7.95元人民幣，則將該可比實例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。()

108、搜集交易實例是市場法中的一個步驟，需等到需要采用市場法估價時才可以開始。()

109、全面建設小康社會的目標要求在優(yōu)化結(jié)構(gòu)和提高效益的基礎上，國內(nèi)生產(chǎn)總值到2020年力爭比2000年（）A.翻一番B.翻兩番C.增長50％D.翻三番

110、可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。（）

111、在中國外交政策中．始終要把（）A.同發(fā)展中國家的團結(jié)與合作放在第一位B.和平共處五項原則放在第一位C.同西方發(fā)達國家的合作放在第一位D.國家的主權(quán)和安全放在第一位

112、建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，又可分為建筑結(jié)構(gòu)、設施設備和裝飾裝修等部分。（）

113、根據(jù)收益法的計算公式，對土地凈收益每年收益不變的情形，報酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越慢。（）

114、在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式。（）

115、如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。（）

116、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨抵押。（）

117、由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正。（）

118、房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建成本。（）

119、建筑物重置成本是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備和建筑技術(shù)及工藝等，在價值時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應得利潤。（）

120、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。（）

參考答案與解析

1、答案：B本題解析：《景岳全書·腫脹》：“蓋水為至陰，故其本在腎，水化于氣，故其標在肺；水惟畏土，故其制在脾。”小腸泌別清濁的功能正常，則水液和糟粕各走其道而二便正常。若小腸功能失調(diào)，清濁不分，水液歸于糟粕，即可出現(xiàn)水谷混雜，便溏泄瀉等。因“小腸主液”，故小腸分清別濁功能失常不僅影響大便，而且也影響小便，表現(xiàn)為小便短少。所以泄瀉初期常用“利小便即所以實大便”的方法治療。常用胃苓湯即平胃散合五苓散健脾去濕，使小便清利，大便正常。

2、答案：C本題解析：房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售、出租、自營和自用，相應地可以把房地產(chǎn)分為銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。這種分類對選用估價方法是很有用的。例如，可銷售的房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或自營的房地產(chǎn)可以采用收益法估價；僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價。

3、答案：A本題解析：價值時點原則要求評估價值是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。遵循價值時點原則并不是把評估價值說成是某個時間的價值就算遵循了，更本質(zhì)的是確定價值時點應在前，得出評估價值應在后，而不是有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間的價值。

4、答案：A本題解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。收租損失包括因承租人延遲支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入損失。

5、答案：D本題解析：路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設定標準臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用有關調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。

6、答案：B本題解析：熟地是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地。按照基礎設施完備程度和場地平整程度，熟地可分為“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。其中，“三通一平”一般是指通路、通水、通電以及場地平整。

7、答案：B本題解析：暫無解析

8、答案：B本題解析：B項，房地產(chǎn)估價應是模擬市場定價而不是代替市場定價。A項，房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)價值而不是價格。C項，房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。D項，房地產(chǎn)估價難免有誤差但誤差應在合理范圍內(nèi)。

9、答案：C本題解析：收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法，即：地價＝年地租×購買年。

10、答案：D本題解析：使用假設開發(fā)法評估在建工程價值，一般使用公式：直接成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本＋開發(fā)成本）；因此，本題中，開發(fā)利潤＝（土地成本＋開發(fā)成本）×直接成本利潤率。

11、答案：D本題解析：A項，建筑面積為120m2，名義單價為18000元/m2，名義總價為216萬元；實際總價為：216÷（1＋5%）＝205.71（萬元）（假定年折現(xiàn)率為5%），實際單價為17142.5元/m2。B項，建筑面積為120m2，名義單價為18000元/m2，名義總價為216萬元；實際單價為：18000×（1－5%）＝17100（元/m2）（假定年折現(xiàn)率為5%），實際總價為205.2萬元。C項，建筑面積為120m2，名義單價為18000元/m2，名義總價為216萬元；實際總價為：50＋166÷（1＋5%）＝208.1（萬元）（假定年折現(xiàn)率為5%），實際單價為17341.67元/m2。D項，建筑面積為120m2，名義單價為18000元/m2，名義總價為216萬元；等額本息還款，每月還款額為：[216×50%×7%/12（1＋7%/12）10×12]/[（1＋7%/12）10×12－1]＝12539.72（元），然后再用年金現(xiàn)價公式折現(xiàn)，則現(xiàn)值為：12539.72×[1－（1＋7%/12）－120]/（7%/12）＝108（萬元），實際總價為216×50%＋108＝216（名義總價）。

12、答案：C本題解析：評估價值可根據(jù)采用的估價方法的不同而有不同稱呼，如把采用比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法測算出的估價對象價值或價格，分別稱為比較價值、收益價值、成本價值、開發(fā)價值。從某種意義上講，比較價值趨向于成交價格，收益價值、開發(fā)價值趨向于最高買價，成本價值趨向于最低賣價。

13、答案：C本題解析：整體觀念的內(nèi)容是：(1)人自身是一個統(tǒng)一的整體。(2)人與自然環(huán)境是一個統(tǒng)一整體。(3)人與社會環(huán)境是一個統(tǒng)一整體。

14、答案：C本題解析：設標準房地產(chǎn)價格為1，則可比實例房地產(chǎn)價格為：1×（1－2%）＝0.98；估價對象房地產(chǎn)價格為：1×（1＋5%）＝1.05。改為直接判定后，估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高：（1.05－0.98）÷0.98×100%＝7.14%；可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低：（1.05－0.98）÷1.05×100%＝6.67%；調(diào)整系數(shù)＝估價對象價格÷可比實例價格＝1.05÷0.98＝1.071。

15、答案：C本題解析：統(tǒng)一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，一般采用單價。在統(tǒng)一采用單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價格。土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。在這些情況下，單位面積是一個比較單位。

16、答案：B本題解析：長期趨勢法主要有數(shù)學曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計算；當房地產(chǎn)價值或價格時間序列的逐期增減量大致相同時，可以采用簡便的平均增減量法進行預測。

17、答案：C本題解析：長期趨勢法是運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價值或價格的方法。長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價值和價格，如用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的價值。

18、答案：D本題解析：在得出一個綜合測算結(jié)果后，還應根據(jù)未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素，對綜合測算結(jié)果進行適當調(diào)整后確定最終的評估價值，特別是應考慮一些不可量化的價值和價格影響因素。這是因為房地產(chǎn)價值和價格的影響因素眾多，許多因素對房地產(chǎn)價值或價格的影響難以反映在估價公式中，所以不能拘泥于估價公式的測算結(jié)果，還應根據(jù)估價師的經(jīng)驗及其對房地產(chǎn)市場行情的深人了解，同時可聽取、參考有關專家的意見建議來把握最終的評估價值。當確認不存在未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素時，可直接將綜合測算結(jié)果確定為最終的評估價值。此外，最終評估價值的精度還應滿足估價目的需要的精度，并應將其誤差控制在合理范圍內(nèi)。

19、答案：D本題解析：《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的具體要求：①在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘；②在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低；③在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊；④在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。

20、答案：B本題解析：

21、答案：C本題解析：[知識點]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義

22、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。房地產(chǎn)價值或價格評估相關業(yè)務范疇包括：（1）房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務；（2）房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務；（3）房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務；（4）相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務；（5）房地產(chǎn)咨詢業(yè)務。

23、答案：B本題解析：胃主通降，是指胃氣宜保持通暢下降的運動趨勢。胃氣的通降作用，主要體現(xiàn)于飲食物的消化和糟粕的排泄過程中。脾宜升則健，胃宜降則和，脾升胃降協(xié)調(diào)，共同促進飲食物的消化吸收。胃主通降是降濁，降濁是受納的前提條件。胃為陽土，喜潤而惡燥，胃中津液充足，則能維持其受納腐熟的功能和通降下行的特性。

24、答案：C本題解析：房地產(chǎn)目前的價值為：本題中，Vt＝V×（1＋12%）×（1－6%）＝1.0528V。則：V＝（100/9%）×[1－1/（1＋9%）3]＋1.0528V/（1＋9%）3由此可得，V＝1353.31（萬元）。

25、答案：B本題解析：選取的可比實例應符合下列質(zhì)量要求：①可比實例的交易方式應適合估價目的。②可比實例房地產(chǎn)應與估價對象房地產(chǎn)相似，即可比實例房地產(chǎn)應是估價對象的類似房地產(chǎn)，具體應滿足下列要求：a．與估價對象的區(qū)位相近；b．與估價對象的用途相同；c．與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同；d．與估價對象的檔次相當；e．與估價對象的規(guī)模相當；f．與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。③可比實例的成交日期應接近價值時點。④可比實例的成交價格應盡量為正常價格。A項，甲實例成交的日期與價值時點相距超過一年，原則不再適用；C項，丙實例用途與估價對象用途不一致；D項，丁實例與估價對象不在同一供需圈。故本題中最適合作為此房地產(chǎn)的可比實例的是乙。

26、答案：D本題解析：理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下行成的價格。A項，市場價格簡稱市場價、市價，是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。B項，評估價值簡稱評估值、評估價，是指估價師通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格。C項，成交價格簡稱成交價，是指在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。

27、答案：B本題解析：收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法；較具體地說，收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向（簡稱收益導向）來求取房地產(chǎn)的價值或價格。通常把收益法測算出的價值稱為收益價值。

28、答案：C本題解析：可比實例的成交價格是在其成交日期的價格，是在其成交日期的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。需要評估的估價對象價值是在價值時點的價值，應是在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期與價值時點不同，房地產(chǎn)市場狀況有可能發(fā)生變化。因此應將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整至價值時點的價格，即市場狀況調(diào)整實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。

29、答案：A本題解析：按照科學、嚴謹、完整的估價程序有條不紊地開展估價工作，可以使估價工作具有計劃性并規(guī)范化、精細化，避免顧此失彼、疏忽遺漏或重復浪費，從而可以保證估價工作質(zhì)量，提高估價工作效率。履行必要的估價程序是完成任何估價項目的基本要求，也是估價機構(gòu)和估價師防范估價風險、有效保護自己的重要手段。

30、答案：D本題解析：氣血關系的失調(diào)主要指氣和血互根互用的功能失調(diào)，主要有氣滯血瘀、氣不攝血、氣隨血脫、氣血兩虛和氣血不榮經(jīng)脈等幾個方面。

31、答案：D本題解析：表寒里熱，如先有表寒未罷，又人里化熱，或先有里熱之人，復感風寒之邪，主要表現(xiàn)為惡寒發(fā)熱、頭痛、身痛、口渴引飲、心煩，咳喘痰黃，舌紅苔薄等。表熱里寒，如素體陽氣不足之人，復感風熱之邪，出現(xiàn)發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃。上熱下寒指患者在同一時間內(nèi)，上部表現(xiàn)為熱，下部表現(xiàn)為寒的證候。如既見胸中煩熱，頻欲嘔吐的上熱證，又見腹痛喜暖，大便稀薄的下寒證，即屬此類病證。上寒下熱指患者在同一時間內(nèi)，上部表現(xiàn)為寒，下部表現(xiàn)為熱的證候，例如，胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤。

32、答案：D本題解析：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期中，建設期又可分為前期和建造期。價值時點為2015年6月1日，至2015年4月30日因故停工，該工程已完成工期13個月，剩余正常工期為11個月，再加上換手續(xù)3個月，則假設開發(fā)法估價中，按被迫轉(zhuǎn)讓前提估價，因此，后續(xù)建設期＝3＋24－13＝14（個月）。

33、答案：B本題解析：由于有不同種類的房地產(chǎn)開發(fā)利潤率，所以在估算開發(fā)利潤時要搞清楚利潤率的內(nèi)涵，注意利潤率和計算基數(shù)相互匹配。各種利潤率的分子都是相同的，僅分母不同。

34、答案：B本題解析：房屋完損等級是用來檢查房屋維護狀況的一個標準，是確定房屋實際新舊程度和測算房屋折舊的一個重要參考依據(jù)。房屋的完好程度越高，其折舊后價值就越接近于重新購建成本。1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部發(fā)布了《房屋完損等級評定標準（試行）》（城住字[1984]第678號），并于同年12月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則》。

35、答案：B本題解析：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值或價格。認為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為合理的，應以改變用途再予以使用為前提進行估價。應改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：（新用途的房地產(chǎn)價值－改變用途所必要的費用）＞現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值。

36、答案：C本題解析：一般認為，交易實例的成交日期與價值時點相隔一年以上的不宜采用，因為在這種情況下難以進行市場狀況調(diào)整。即使勉強進行市場狀況調(diào)整，也可能會出現(xiàn)較大的偏差。

37、答案：C本題解析：先扶正后祛邪：正虛為主，雖有實邪但機體不耐攻伐。

38、答案：D本題解析：期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成后的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標的的房地產(chǎn)價格。期房價格＝現(xiàn)房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償。本題中，月租金凈收益＝1000÷100＝10（元/m2），月折現(xiàn)率＝6%÷12＝0.5%，設現(xiàn)房價格為x（元/m2），則有：5000＝x－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）10]－x×5%。解得：x＝5366。所以，該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為5366元/m2。

39、答案：A本題解析：本題考查的是建立比較基礎。正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1+應由買方繳納的稅費比率）＝2500/（1+3%）＝2427（元/m2）。

40、答案：B本題解析：該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]，A＝6×（1＋2%）7＝6.89（萬元）。n＝40－8＝32（年），V＝6×（1＋2%）7÷7%×[1－1÷（1＋7%）32]＝87.16（萬元）。

41、答案：C本題解析：依題意，可根據(jù)公式，建筑面積下的價格＝套內(nèi)建筑面積下的價格×?

42、答案：B本題解析：從1995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準入資格考試，2002年之前原則上每兩年舉行一次，2002年之后每年舉行一次。

43、答案：C本題解析：陰陽偏勝即陰勝、陽勝，是屬于陰或陽任何一方高于正常水平的病變?！瓣杽賱t熱，陽勝則陰病”：陽勝一般是指陽邪致病，是陽的絕對亢盛；但陽長則陰消，陽偏勝必然要導致傷陰，故說陽勝則陰病。“陽勝則熱”，是指因陽邪所致疾病的性質(zhì)而言；“陽勝則陰病”，是指陽勝的病變必然損傷人體的陰液?！瓣巹賱t寒”，是指因陰邪所致疾病性質(zhì)而言；陰勝則陽病”，則是指陰勝的病變必然損傷人體的陽氣。

44、答案：D本題解析：從經(jīng)濟學上講，房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，其他一切因素對房地產(chǎn)價格的影響，要么是通過影響房地產(chǎn)供給，要么是通過影響房地產(chǎn)需求，要么是通過同時影響房地產(chǎn)的供給和需求來實現(xiàn)的。從這種意義上講，如果想知道某項政策措施或事件將如何影響房地產(chǎn)市場走向和房地產(chǎn)價格漲落，應首先分析它將如何影響房地產(chǎn)的供給和需求。

45、答案：B本題解析：[知識點]報酬資本化法、收益法本質(zhì)及依據(jù)

46、答案：C本題解析：《素問·舉痛論》原文。

47、答案：A本題解析：七情影響臟腑氣機如下：(1)怒則氣上——過度憤怒，使肝氣橫逆上沖——頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥。(2)喜則氣緩——過喜使心氣渙散，神不守舍——精神不集中，甚則失神狂亂。(3)悲則氣消——過度悲憂，損傷肺氣——精神萎靡，氣短乏力。(4)恐則氣下——恐懼過度，使腎氣不固，氣泄于下——二便失禁，甚則遺精，昏厥。(5)驚則氣亂——心無所倚，神無所歸，慮無所定——心悸，驚恐不安。(6)思則氣結(jié)——思慮過度，使心神耗傷，脾氣郁結(jié)——脘腹脹滿，納呆便溏。

48、答案：D本題解析：D項為火邪的致病特點。

49、答案：C本題解析：《素問，疏五過論》指出：“嘗貴后賤”可致“脫營”病，“嘗富后貧”可致“失精”病，并解釋說：“故貴脫勢，雖不中邪，精神內(nèi)傷，身必敗亡；始富后貧，雖不傷邪，皮焦筋屈，痿蹙為攣?！薄端貑枴な栉暹^論》指出：“嘗貴后賤”可致“脫營”病，嘗富后貧”可致“失精”病，并解釋說：“故貴脫勢，雖不中邪，精神內(nèi)傷，身必敗亡；始富后貧，雖不傷邪，皮焦筋屈，痿蹙為攣?！?/p>

50、答案：D本題解析：本題考查的是年限法。重置成本120×600＝72000（元），折舊＝1440×8＝11520元，成新率＝（72000－11520）/72000＝84%。

51、答案：D本題解析：價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，則為定基價格指數(shù)；如果是以上一時期作為基期的，則為環(huán)比價格指數(shù)。

52、答案：B本題解析：舌為心之苗。舌的功能有賴于心主血脈和心主神志的生理功能。脾在液為涎《素問·宣明五氣篇》說：“脾為涎”，故有“涎出于脾而溢于胃”之說。在正常情況下．涎液上行于口，但不溢于口外。

53、答案：B本題解析：承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為按租賃合同約定的租金與市場租金的差額所評估的價值。同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值三者之間的關系為：無租約限制價值＝出租人權(quán)益價值＋承租人權(quán)益價值。市場上每年租金為360×1000＝36（萬元）。根據(jù)題意得：V＝（36－29）/（1＋10%）＋（36－30）/（1＋10%）2＋（36－31）/[10%×（1＋10%）2]×[1－1/（1＋10%）20－5－2]＝6.36＋4.96＋29.35＝40.67（萬元）。

54、答案：B本題解析：謹慎價值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所評估的價值。謹慎價值通常低于市場價值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值本質(zhì)上是謹慎價值。

55、答案：D本題解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。導致功能折舊的原因有：建筑設計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們消費觀念的改變以及建筑技術(shù)進步。選項D屬于外部折舊的因素。

56、答案：C本題解析：本題考查的是剩余技術(shù)。土地價值＝（800－3000×10%）/8%＝6250（萬元）；該房地產(chǎn)價值＝土地價值＋建筑物價值＝3000＋6250＝9250（萬元）。

57、答案：D本題解析：由于各經(jīng)循行部位不同，所屬臟腑的功能各異，故各經(jīng)的氣血衰竭時所出現(xiàn)的證候亦各有特點。如《素問·診要經(jīng)終論》說：“太陽之脈，其終也戴眼反折瘛瘲，其色白，絕汗乃出，出則死矣。少陽終者，耳聾百節(jié)皆縱，目絕系，絕系一日半死，其死也色先青白，乃死矣。陽明終者，口目動作，善驚妄言，色黃，其上下經(jīng)盛，不仁，則終矣。少陰終者，面黑齒長而垢，腹脹閉，上下不通而終矣。太陰終者，腹脹閉不得息，善噫善嘔，嘔則逆，逆則面赤，不逆則上下不通，不通則面黑皮毛焦而終矣。厥陰終者，中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮而終矣。

58、答案：D本題解析：根據(jù)公式樓面地價＝土地單價÷容積率可知，甲、乙、丙三宗土地的樓面地價分別為每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的購買者會選擇甲、乙土地中的任一宗。

59、答案：B本題解析：[知識點]報酬資本化法、收益法本質(zhì)及依據(jù)

60、答案：A本題解析：從估價的角度看，為了使評估價值客觀合理，需要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金應獲得的利息與其應獲得的利潤分開，不能把自有資金應獲得的利息算作開發(fā)利潤，通常也不應受不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例、融資成本等的影響。但是，如果是評估投資價值，則通常為財務費用，而不是投資利息。

61、答案：B本題解析：考點:開發(fā)利潤。土地投資1000萬，建設成本和管理費用1200萬；投資利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（萬元），銷售費用3000×2%＝60（萬元），銷售稅費3000×5.5%＝165（萬元），銷售利潤＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（萬元），銷售利潤率＝332.39/3000＝11.08%。

62、答案：B本題解析：采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在價值時點時的價格＝可比實例在成交日期的價格×（1±價格變動率）期數(shù)。本題中，可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為：3000×（1＋1%）11＝3347（元/m2）。

63、答案：A本題解析：[知識點]地役權(quán)、相鄰關系

64、答案：B本題解析：Y＝6%(1+40%)＝84%，A＝80×(1-40%)＝48(萬元)

65、答案：C本題解析：長期趨勢法是運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價值或價格的方法。長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價值和價格，如用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的價值。

66、答案：D本題解析：在確定評估價值之前，應對所選用的估價方法的測算結(jié)果進行校核。同時選用兩種或兩種以上估價方法進行估價的，還應對不同估價方法的測算結(jié)果進行比較分析。在對測算結(jié)果進行校核和比較分析時，應進行下列檢查，以找出測算結(jié)果可能存在的差錯和造成各個測算結(jié)果之間差異的原因：①估價計算的正確性；②估價基礎數(shù)據(jù)的正確性；③估價參數(shù)的合理性；④估價計算公式的恰當性；⑤不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范圍的一致性；⑥不同估價方法的估價前提的一致性；⑦估價方法的適用性；⑧估價假設的合理性，即估價假設是否合；⑨估價依據(jù)的正確性；⑩估價原則的正確性；?房地產(chǎn)市場狀況的特殊性。估價測算過程，應詳細說明所選用的估價方法的測算步驟、計算公式和計算過程，以及其中的估價基礎數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。

67、答案：B本題解析：房地產(chǎn)根據(jù)用途（使用性質(zhì)），可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類。具體可細分為：①居住房地產(chǎn)；②商業(yè)房地產(chǎn)；③辦公房地產(chǎn)；④旅館房地產(chǎn)；⑤餐飲房地產(chǎn)；⑥體育和娛樂房地產(chǎn)；⑦工業(yè)房地產(chǎn)；⑧農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；⑨特殊用途房地產(chǎn)；⑩綜合用途房地產(chǎn)。B項，出租房地產(chǎn)是按經(jīng)營使用方式劃分的房地產(chǎn)類型。

68、答案：A本題解析：構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進行生活和生產(chǎn)活動的工程實體或附屬建筑設施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。房屋是指有基礎、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵擾等作用，供人們在其內(nèi)部進行生活和生產(chǎn)活動的建筑空間，如住宅、商店、辦公樓、賓館、廠房、倉庫等。

69、答案：C本題解析：功能折舊又稱無形損耗，是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。功能折舊包括：①功能缺乏折舊，是因建筑物中某些部件、設施設備、功能等缺乏造成的建筑物價值減損；②功能落后折舊，是因建筑物中某些部件、設施設備、功能等低于市場要求的標準造成的建筑物價值減損；③功能過剩折舊，是因建筑物中某些部件、設施設備、功能等超過市場要求的標準而對房地產(chǎn)價值的貢獻小于其成本造成的建筑物價值減損。

70、答案：D本題解析：謹慎原則是房地產(chǎn)抵押價值和抵押凈值評估應遵循的一項原則。該原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其做出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面。

71、答案：C本題解析：采用收益法評估收益性房地產(chǎn)的抵押價值，當估計未來的收益可能會高也可能會低時，遵循謹慎原則應采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價值評估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估計值。

72、答案：B本題解析：本題考查的是價值時點原則。選項A、D，價值時點和估價對象狀況都是現(xiàn)在。B價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況。選項C，受賄房地產(chǎn)的價值時點是受賄日，估價對象狀態(tài)也是受賄時的狀態(tài)，都是過去。P163。

73、答案：B本題解析：正常負擔下的價格＝賣方實得金額÷（1－應由賣方繳納的稅費比率），正常負擔下的價格＝3500÷（1－3%）＝3608.25（元/m2），該可比實例修正調(diào)整后的價格＝3608.25×（1＋0.3%）6＝3673.68（元/m2）。

74、答案：D本題解析：房地產(chǎn)相對于空地的減價額＝建筑面積×（建筑物拆除費用－建筑物殘值）。本案例，該房地產(chǎn)相對于空地的減價額＝（300－50）×250＝62500（元）。

75、答案：A本題解析：肺主氣司呼吸，腎主納氣，肺的呼吸深度需要腎的納氣作用來協(xié)助。腎氣充盛，吸人之氣方能經(jīng)肺之肅降而下納于腎，故有“肺為氣之主，腎為氣之根”之說。心主神明，心為君主之官，不僅喜傷心，“愁憂恐懼則傷心《靈樞·邪氣藏府病形》。

76、答案：B本題解析：[知識點]路線價法

77、答案：C本題解析：房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價格；土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。

78、答案：B本題解析：報酬率＝投資回報÷所投入資本。在投資額相同情況下，投資回報與報酬率正相關，報酬率與投資風險正相關。投資遵循收益與風險相匹配原則，報酬率與投資風險正相關，風險大的，報酬率也高，反之就低。本題中，投資額相同的情況下，市級商鋪的報酬率最高，從而其風險最大。

79、答案：C本題解析：暫無解析

80、答案：B本題解析：對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。其中，一般因素是指對廣大范圍的房地產(chǎn)價格都有影響的因素，如宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況、供求狀況、物價變動、利率水平、貨幣政策、匯率等。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件，這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價格有決定性的影響。主要表現(xiàn)在該地區(qū)的經(jīng)濟繁華程度、交通條件、基礎設施、位置、氣候條件、環(huán)境質(zhì)量等。因此當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展屬于區(qū)域因素。

81、答案：D本題解析：本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。投資利息和開發(fā)利潤，只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。動態(tài)分析法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。這兩個項目隱含在折現(xiàn)的過程中，通過調(diào)整折現(xiàn)率來考慮。

82、答案：A本題解析：[知識點]房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

83、答案：A本題解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。單位比較法的實質(zhì)是比較法。即修正：將實際而可能不是正常的單位建安工程費修正為正常的單位建安工程費，將建造日期時的建安工程費調(diào)整為價值時點時的建安工程費，將可比實例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況。

84、答案：D本題解析：本題考查的是年限法。重置成本120×600＝72000（元），折舊＝1440×8＝11520元，成新率＝（72000－11520）/72000＝84%。

85、答案：D本題解析：暫無解析

86、答案：A本題解析：此公式是收益年限為無限年時，凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。

87、答案：A本題解析：房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會經(jīng)濟位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。例如，位于有天然周期性災害地區(qū)（如有天然周期性水災的江、河、湖、海邊）的房地產(chǎn)，如果一旦建設了可靠的防洪工程，不再受天然周期性災害的影響，則其房地產(chǎn)價格會上漲。

88、答案：C本題解析：房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售、出租、自營和自用，相應地可以把房地產(chǎn)分為銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。C項，餐飲房地產(chǎn)屬于按房地產(chǎn)用途劃分的種類。

89、答案：D本題解析：該類工業(yè)用地30年期使用權(quán)樓面地價為：該類商業(yè)用地30年期土地使用權(quán)土地單價為：故補地價（總價）＝11567.89×5000－1746.60×2×5000＝4037（萬元）。

90、答案：C本題解析：收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法；較具體地說，是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。收益法中所指的收益是價值時點以后的未來預期正常收益。

91、答案：D本題解析：運營費用是指維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等。有效毛收入，是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。運營費用與有效毛收入的百分比，稱為運營費用率。

92、答案：C本題解析：[知識點]報酬資本化法的公式

93、答案：D本題解析：價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟(或商品經(jīng)濟)這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。

94、答案：