2024年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考試經(jīng)典測(cè)試題(詳細(xì)參考解析)

姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請(qǐng)考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、班級(jí)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無(wú)效:在草稿紙、試卷上答題無(wú)效。一、選擇題

1、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做（）。A.規(guī)模收益B.收益遞增原理C.均衡原理D.適合原理

2、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。A.可比實(shí)例房地產(chǎn)B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)

3、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是（）。A.所有權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)

4、在城市房屋征收中，征收補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，在對(duì)所調(diào)換房屋進(jìn)行估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象狀況如：期房區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)當(dāng)以（）為準(zhǔn)。A.征收人與被征收人在征收安置補(bǔ)償協(xié)議中的約定B.征收人與被征收人的口頭約定C.被征收人的要求D.征收人的要求

5、從理論上講，在為交易服務(wù)的估價(jià)中，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值等于（）。A.賬面價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格B.理論價(jià)格和成交價(jià)格C.原始價(jià)格和投資價(jià)格D.正常成交價(jià)格即市場(chǎng)價(jià)格

6、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%

7、價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)方法C.估價(jià)目的D.估價(jià)對(duì)象

8、比較法估價(jià)需要具備的條件是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的（）。A.完全相同的房地產(chǎn)B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易C.類似房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的交易

9、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值表述中，正確的是（）。A.應(yīng)是可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值B.是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證C.對(duì)委托人的價(jià)格保證D.為委托人爭(zhēng)取最大的利益

10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%

11、某投資商擬分別在市級(jí)、區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)街各投資一個(gè)能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設(shè)其投資風(fēng)險(xiǎn)為V1、V2、V3，則三者關(guān)系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3

12、評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值依次選取的權(quán)重，最合適的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3

13、脾氣不濡，胃氣乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘

14、某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測(cè)算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為120萬(wàn)元，將劃撥土地使用轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬(wàn)元，已抵押貸款余額為48萬(wàn)元，無(wú)其他法定優(yōu)先受償款。若社會(huì)一般抵押率為60%，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為15萬(wàn)元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為（）萬(wàn)元。A.12B.25C.27D.40

15、“腎者，胃之關(guān)也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖

16、循行特點(diǎn)為“離、合、出、入”的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)

17、面色白，肢冷，倦臥，面紅，煩熱，口渴，脈大無(wú)根的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽(yáng)C.陽(yáng)偏衰D.陰陽(yáng)格拒

18、（）是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入人數(shù)與遷出人數(shù)的凈差值。A.人口機(jī)械增長(zhǎng)B.人口自然增長(zhǎng)C.人口凈增長(zhǎng)D.人口負(fù)增長(zhǎng)

19、（）是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)

20、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)每年的有效毛收入不變?yōu)?8萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年為9萬(wàn)元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，則該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限應(yīng)為（）年。A.34B.35C.36D.37

21、關(guān)于明確估價(jià)目的的說(shuō)法，正確的是（）。A.估價(jià)目的由價(jià)值類型決定B.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定D.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定

22、從估價(jià)的角度來(lái)看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的()分開。A.利潤(rùn)B.利息C.收入D.收益

23、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬(wàn)元，建設(shè)成本為500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為40萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為20萬(wàn)元，投資利息為30萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6.5%，直接成本利潤(rùn)率為20%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05

24、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風(fēng)D.火

25、房地產(chǎn)的()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨(dú)有的。A.權(quán)益和區(qū)位B.權(quán)益C.實(shí)物和權(quán)益D.區(qū)位

26、房地產(chǎn)估價(jià)委托合同的內(nèi)容可以不包括（）。A.估價(jià)服務(wù)費(fèi)B.估價(jià)目的C.估價(jià)委托書D.委托人的協(xié)助義務(wù)

27、某待開發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬(wàn)元，土地開發(fā)費(fèi)為1.5億元/km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82

28、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場(chǎng)建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81

29、身以前皆熱，其有余于胃，則消谷善饑，溺色黃可見于A.足陽(yáng)明氣不足B.足陽(yáng)明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者

30、創(chuàng)“戾氣”說(shuō)的溫病學(xué)家是A.吳鞠通B.葉香巖C.薛雪D.吳有性

31、某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過(guò)一次性付款取得土地，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分，半年后開始預(yù)售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評(píng)估該在建工程價(jià)值中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程價(jià)值中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)的折現(xiàn)期分別為（）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年

32、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬(wàn)元，其余半年后支付80萬(wàn)元，1年后支付40萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為（）元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69

33、關(guān)于收益法中收益期確定的說(shuō)法，正確的是（）。A.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取收益的時(shí)間B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過(guò)去和未來(lái)可獲取收益的時(shí)間C.自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來(lái)不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間D.自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間

34、下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象是指房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益B.房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象有房屋、構(gòu)筑物、土地等C.估價(jià)報(bào)告書中說(shuō)明的估價(jià)對(duì)象限定了其用途D.已開始開發(fā)建設(shè)而尚未竣工的房地產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象

35、為評(píng)估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià)格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93

36、畫出時(shí)間序列圖的目的是（）。A.消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期上下波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)B.檢查、鑒別房地產(chǎn)價(jià)格資料的真實(shí)性、可靠性C.確定用什么方法測(cè)算趨勢(shì)值D.找出該宗（或該類）房地產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間變化而變動(dòng)的過(guò)程、方向、程度和趨勢(shì)

37、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2；建筑面積為1000m(2。成本法估算建筑物重置價(jià)格為1800元/m2；市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低()元/m2。A.200B.300C.700D.1000

38、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地之間價(jià)格差異較大。A.獨(dú)一無(wú)二B.不可移動(dòng)C.價(jià)值高大D.數(shù)量有限

39、一般地說(shuō)，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格______；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升

40、下列不屬于構(gòu)筑物的是（）。A.儲(chǔ)藏室B.水塔C.隧道D.道路

41、房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。A.不可移性B.獨(dú)一無(wú)二C.相互影響D.用途多樣

42、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.會(huì)計(jì)折舊

43、某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。A.76%B.80%C.81%D.84%

44、按房地產(chǎn)的（）來(lái)分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A.實(shí)物B.用途C.開發(fā)程度D.權(quán)益狀況

45、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為（）。A.簽訂估價(jià)委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日

46、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是()。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫字樓

47、采用收益法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式表示()。A.房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞減

48、能約束骨骼，有利于關(guān)節(jié)的屈伸運(yùn)動(dòng)的是A.孫絡(luò)B.別絡(luò)C.經(jīng)別D.經(jīng)筋

49、一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.兩年

50、邪熱內(nèi)盛，深伏于里，陽(yáng)氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體，屬于A.陰盛格陽(yáng)B.真寒假熱C.陽(yáng)盛格陰D.陰陽(yáng)亡失二、多選題

51、塞因塞用針對(duì)的病機(jī)是A.真寒假熱B.真熱假寒C.真虛假實(shí)D.真實(shí)假虛

52、如果一個(gè)人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也會(huì)超過(guò)其他人，這種超額的收入也被視為（）。A.剩余物現(xiàn)象B.地租現(xiàn)象C.高工資現(xiàn)象D.純粹的剩余物現(xiàn)象

53、在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的情況下，比較法求得的價(jià)值（）收益法求得的價(jià)值。A.低于B.高于C.等于D.無(wú)法確定

54、有一宗房地產(chǎn)交易實(shí)例，其成交總價(jià)為40萬(wàn)元，其中首付10%，余款在半年和一年后分兩次平均支付，假設(shè)月利率為0.5%，則在成交日期一次付清的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00

55、下列關(guān)于房地產(chǎn)職業(yè)道德的主要內(nèi)容的說(shuō)法中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極接受與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查D.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得允許其他個(gè)人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)

56、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積價(jià)格為3000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為（）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760

57、可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般（）。A.不能作為可比實(shí)例B.取相同的部分作可比性C.經(jīng)調(diào)整后可作為可比實(shí)例D.可作為可比實(shí)例

58、當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)（）。A.減少B.不變C.增加D.無(wú)法確定

59、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值（）。A.不必考慮B.根據(jù)實(shí)際情況而定C.必須考慮D.無(wú)法確定

60、辨證論治中，疾病過(guò)程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴

61、胃熱的形成原因?yàn)锳.邪熱犯胃B.嗜食辛辣C.肝膽之火，橫逆犯胃D.以上均是

62、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（2006年5月24日國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)）規(guī)定，對(duì)空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年

63、下列估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象應(yīng)為未來(lái)狀況的是（）。A.因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對(duì)原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價(jià)B.因保險(xiǎn)理賠的需要，對(duì)投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估C.因抵押貸款的需要，對(duì)作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)D.因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰瑢?duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)

64、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是()。A.土地占有權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地所有權(quán)D.土地使用權(quán)

65、荀子在《勸學(xué)篇》中說(shuō)：“不積跬步，無(wú)以至千里；不積小流，無(wú)以成江海?！边@里強(qiáng)調(diào)的是A.質(zhì)變和量變相互滲透B.量變是質(zhì)變的前提C.質(zhì)變體現(xiàn)量變的結(jié)果D.質(zhì)變?yōu)樾碌牧孔冮_辟道路

66、某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測(cè)方法（）。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數(shù)學(xué)曲線擬合法D.中位數(shù)法

67、如果房地產(chǎn)擁有者惜售，則成交價(jià)格通常會(huì)（）正常市場(chǎng)價(jià)格。A.低于B.等于C.高于D.無(wú)法確定

68、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地之間價(jià)格差異較大。A.獨(dú)一無(wú)二B.不可移動(dòng)C.價(jià)值高大D.數(shù)量有限

69、在房屋征收中，評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為（）。A.房屋征收決定公告發(fā)布起一周內(nèi)任一時(shí)點(diǎn)B.房屋征收決定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完畢之日

70、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬(wàn)元，空置和收租損失5萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)10萬(wàn)元、保險(xiǎn)費(fèi)10萬(wàn)元、管理費(fèi)等30萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元。租賃合同約定，維修費(fèi)和水電供暖費(fèi)由承租人承擔(dān)，其他稅費(fèi)均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬(wàn)元。A.485B.490C.585D.590

71、價(jià)格指數(shù)中如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為（）。A.前期價(jià)格指數(shù)B.定基價(jià)格指數(shù)C.長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)

72、某抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為600萬(wàn)元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬(wàn)元，抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬(wàn)元。A.370B.385C.420D.550

73、收益法是以（）為基礎(chǔ)的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.預(yù)期原理

74、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。A.可比實(shí)例房地產(chǎn)B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)

75、房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其成交價(jià)格的付款方式往往采?。ǎ┑姆绞街Ц丁.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期為最后期限一次付清

76、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬(wàn)元。A.500B.525C.600D.1650

77、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500萬(wàn)m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.4800B.5124C.5801D.7124

78、因規(guī)劃修改、污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損的評(píng)估是（）。A.災(zāi)害調(diào)查評(píng)估B.規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)估C.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估

79、“益火補(bǔ)土”法適用于A.腎陽(yáng)虛損證B.心腎陽(yáng)虛證C.心脾兩虛證D.脾腎陽(yáng)虛證

80、房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率由大到小的順序是（）。A.直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率B.直接成本利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率C.銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率D.成本利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率

81、分布于下肢外側(cè)前緣的經(jīng)脈是A.足陽(yáng)明胃經(jīng)B.足少陽(yáng)膽經(jīng)C.足太陽(yáng)膀胱經(jīng)D.足少陰腎經(jīng)

82、在房地產(chǎn)估價(jià)中，首先需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括()。A.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)原則、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

83、利用收益法或假設(shè)開發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會(huì)一般報(bào)酬率B.典型投資者所要求的社會(huì)最高報(bào)酬率C.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率D.特定投資者所要求的最高報(bào)酬率

84、收益法的雛形是（）。A.地租資本化法B.報(bào)酬資本化法C.早期購(gòu)買年法D.直接資本化法

85、下列哪句原文不是陰陽(yáng)相互轉(zhuǎn)化的體現(xiàn)A.“升已而降，降者謂天；降已而升，升者謂地”B.“重陰必陽(yáng)，重陽(yáng)必陰”C.“寒生熱，熱生寒，此陰陽(yáng)之變也”D.“夏至四十五日，陽(yáng)氣微上，陰氣微下”

86、邪熱內(nèi)盛，深伏于里，陽(yáng)氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體，屬于A.陰盛格陽(yáng)B.真寒假熱C.陽(yáng)盛格陰D.陰陽(yáng)亡失

87、商品經(jīng)濟(jì)是A.以自給自足為特征的經(jīng)濟(jì)形式B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形式C.直接以交換為目的的經(jīng)濟(jì)形式D.存在于一切社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形式

88、房地產(chǎn)估價(jià)的要求是獨(dú)立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)的()。A.根本準(zhǔn)則B.最高行為準(zhǔn)則C.基本行為準(zhǔn)則D.重要準(zhǔn)則

89、確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)()，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A.估價(jià)原則B.估價(jià)目的C.估價(jià)方法D.估價(jià)程序

90、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375

91、一般來(lái)講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是（）。A.上升B.下降C.保持相對(duì)穩(wěn)定D.先上升后下降

92、估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某一個(gè)時(shí)間上的價(jià)格，而且這一時(shí)間點(diǎn)不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這一時(shí)間點(diǎn)即是（）。A.估價(jià)目的B.估價(jià)權(quán)益C.估價(jià)區(qū)位D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

93、下列選項(xiàng)中，（）不是引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因。A.內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理B.通貨膨脹C.外部經(jīng)濟(jì)D.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

94、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價(jià)格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過(guò)大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬(wàn)元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬(wàn)元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

95、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。A.測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用B.測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際利潤(rùn)C(jī).測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)D.測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格

96、對(duì)于成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告、住宅房屋征收分戶估價(jià)報(bào)告，可以采用（）。A.敘述式報(bào)告B.口頭報(bào)告C.書面報(bào)告D.表格式報(bào)告

97、某投資商擬分別在市級(jí)、區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)街各投資一個(gè)能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設(shè)其投資風(fēng)險(xiǎn)為V1、V2、V3，則三者關(guān)系是（）。A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3

98、某房地產(chǎn)正常年收益為5000萬(wàn)元，當(dāng)前銀行利率為6%，購(gòu)買年為8年，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)為()元。A.32000B.40000C.48000D.83333

99、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值為5000萬(wàn)元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬(wàn)元，裝修費(fèi)用為800萬(wàn)元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元；如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬(wàn)元，改造費(fèi)用為2160萬(wàn)元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元；折現(xiàn)率均為10％，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是（）。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D(zhuǎn).重新開發(fā)

100、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計(jì)息的項(xiàng)目有()。A.銷售費(fèi)用B.銷售稅費(fèi)C.開發(fā)利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)D.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)三、判斷題

101、資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。（）

102、改革是社會(huì)發(fā)展的（）A.根本動(dòng)力B.直接動(dòng)力C.間接動(dòng)力D.最終決定力量

103、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用對(duì)象是價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料必須真實(shí)。（）

104、房地產(chǎn)估價(jià)師在資料收集后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整理、分類，以便需要時(shí)查閱和對(duì)其進(jìn)行分析，對(duì)委托人提供的資料無(wú)需核實(shí)。（）

105、每種估價(jià)方法是否真正適用，除了其適用的估價(jià)對(duì)象，還有需要具備的條件。（）

106、房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值一般都小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（）

107、就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的使用價(jià)值。（）

108、從投資角度理解，投資人購(gòu)買收益性房地產(chǎn)的目的不是購(gòu)買該房地產(chǎn)本身，而是為了購(gòu)買該房地產(chǎn)未來(lái)所能產(chǎn)生的一系列收益，（）

109、房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)，因估價(jià)對(duì)象可能存在抵押權(quán)或債權(quán)，所以在估價(jià)時(shí)要考慮這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。（）

110、解放思想的目的和歸宿是（）A.實(shí)事求是B.與時(shí)俱進(jìn)C.破除教條主義、主觀主義偏見的束縛D.開拓創(chuàng)新

111、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資者角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值。（）

112、對(duì)同一房地產(chǎn)而言，建筑面積單價(jià)＞套內(nèi)建筑面積單價(jià)＞使用面積單價(jià)。（）

113、某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費(fèi)為180萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增加50萬(wàn)元；二是重新裝修且改變用途，裝修費(fèi)為300萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增加80萬(wàn)元。假定報(bào)酬率為10%，則承租人應(yīng)選擇第二個(gè)方案。（）

114、我國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段的主要矛盾是（）A.城鄉(xiāng)之間的矛盾B.人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要同落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾C.促進(jìn)效率提高與體現(xiàn)社會(huì)公平與正義之間的矛盾D.工人、農(nóng)民與官僚集團(tuán)的矛盾

115、堅(jiān)持黨的基本路線一百年不動(dòng)搖的關(guān)鍵是（）A.堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心不動(dòng)搖B.堅(jiān)持兩手抓兩手都要硬不動(dòng)搖C.堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)不動(dòng)搖D.堅(jiān)持改革開放不動(dòng)搖

116、某房地產(chǎn)未來(lái)第一年有效毛收入為10萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.5萬(wàn)元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。（）

117、房地產(chǎn)的交通因素中，“通達(dá)性”，指從別的地方到該房地產(chǎn)——“進(jìn)來(lái)”的方便程度。（）

118、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生的收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。（）

119、只要是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的地區(qū)，運(yùn)用市場(chǎng)比較法就是有效的。()

120、某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬(wàn)元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬(wàn)元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬(wàn)元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬(wàn)元。（）

參考答案與解析

1、答案：A本題解析：收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系，叫做規(guī)模收益，又稱規(guī)模報(bào)酬規(guī)律。表述如下：假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則產(chǎn)出量的變化有三種可能：①規(guī)模收益不變，即產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例；②規(guī)模收益遞增，即產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例；③規(guī)模收益遞減，即產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。

2、答案：C本題解析：間接比較調(diào)整是選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將估價(jià)對(duì)象狀況和可比實(shí)例狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。

3、答案：A本題解析：在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。自物權(quán)是對(duì)自己的物依法享有的權(quán)利。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。

4、答案：A本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的估價(jià)，此種情形如評(píng)估期房的價(jià)值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值就屬于這種情形。在評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：①價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。②估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書面意見說(shuō)明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。房屋征收部門與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議后，補(bǔ)償協(xié)議約定的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)依據(jù)變化后的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

5、答案：D本題解析：評(píng)估價(jià)值雖然不是實(shí)際成交價(jià)格，但在為交易服務(wù)的估價(jià)中，它與成交價(jià)格有著密切關(guān)系。要求評(píng)估的是合理的價(jià)值或價(jià)格，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有估價(jià)師個(gè)人主觀因素的價(jià)值或價(jià)格，這兩者又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上交易的成交價(jià)格不同。但從理論上講，在為交易服務(wù)的估價(jià)中，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值應(yīng)等于正常成交價(jià)格，即等于市場(chǎng)價(jià)格。

6、答案：B本題解析：利用建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物的成新率，成新率的計(jì)算公式為：q＝1－d×t，則該建筑物當(dāng)前的成新率為：q＝1－d×t＝1－2%×9＝82.00%。

7、答案：C本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)過(guò)去稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，是所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間。價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。

8、答案：C本題解析：比較法估價(jià)需要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價(jià)。

9、答案：B本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

10、答案：D本題解析：本題考查的是年限法。重置成本120×600＝72000（元），折舊＝1440×8＝11520元，成新率＝（72000－11520）/72000＝84%。

11、答案：B本題解析：報(bào)酬率＝投資回報(bào)÷所投入資本。在投資額相同情況下，投資回報(bào)與報(bào)酬率正相關(guān)，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率也高，反之就低。本題中，投資額相同的情況下，市級(jí)商鋪的報(bào)酬率最高，從而其風(fēng)險(xiǎn)最大。

12、答案：A本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則，相似的房地產(chǎn)具有相似的價(jià)值。甲、乙實(shí)例與估價(jià)對(duì)象最相似（均為底層商鋪），故應(yīng)取較高的權(quán)重。A項(xiàng)，甲、乙的權(quán)重均高于丙的權(quán)重，符合替代原則的要求；BCD三項(xiàng)，丙的權(quán)重均不是最小，不符合房地產(chǎn)估價(jià)替代原則的要求。

13、答案：B本題解析：“多食咸則脈凝泣而變色；多食苦則皮槁而毛拔；多食辛則筋急而爪枯；多食酸，則肉胝而唇揭；多食甘則骨痛而發(fā)落?！蔽逍信c五味的對(duì)應(yīng)關(guān)系：木火土金水對(duì)應(yīng)酸苦甘辛咸。五行相克的順序?yàn)槟就了鸾?。以“多食咸則脈凝泣而變色”為例，成對(duì)應(yīng)水，脈為心所主．五行屬于火，水能克火，故多食咸則脈受損，這也與現(xiàn)代理論多吃鹽則容易得動(dòng)脈硬化、高血壓等與血脈有關(guān)的疾病相一致?！拔哆^(guò)于酸，肝氣以津，脾氣乃絕；味過(guò)于咸，大骨氣勞，短氣，心氣抑；味過(guò)于甘，心氣喘滿．色黑，腎氣不衡；味過(guò)于苦，脾氣不濡，胃氣乃厚；味過(guò)于辛，筋脈沮弛，精神乃央。

14、答案：B本題解析：已知，再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值－已抵押貸款余額/社會(huì)一般抵押率－拖欠的建設(shè)工程價(jià)款－其他法定優(yōu)先受償款，抵押凈值＝抵押價(jià)值－預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金。則該房地產(chǎn)再次抵押價(jià)值＝120－48/0.6＝40（萬(wàn)元），抵押凈值＝40－15＝25（萬(wàn)元）。

15、答案：B本題解析：“腎者，胃之關(guān)也，關(guān)門不利，故聚水而從其類也”。《素問(wèn)·水熱穴論》腎有調(diào)節(jié)水液的功能，起著胃的關(guān)閘作用。本句主要指腎主水的生理功能。腎中精氣的氣化功能，對(duì)于體內(nèi)津液的輸布和排泄，維持體內(nèi)津液代謝的平衡，起著極為重要的調(diào)節(jié)作用。在正常生理情況下，津液的代謝，是通過(guò)胃的攝入、脾的運(yùn)化和轉(zhuǎn)輸、肺的宣散和肅降、腎的蒸騰氣化，以三焦為通道，輸送到全身；經(jīng)過(guò)代謝后的津液，則化為汗液、尿液和氣排出體外。腎中精氣的蒸騰氣化，實(shí)際上是主宰著整個(gè)津液代謝，肺、脾等內(nèi)臟對(duì)津液的氣化，均依賴于腎中精氣的蒸騰氣化；特別是尿液的生成

16、答案：C本題解析：十二經(jīng)別的循行，都是從十二經(jīng)脈的四肢部分多為肘、膝以上別出稱為“離”，走人體腔臟腑深部稱為“入”，然后淺出體表而上頭面稱為“出”；陰經(jīng)的經(jīng)別合人陽(yáng)經(jīng)的經(jīng)別而分別注入六陽(yáng)經(jīng)脈稱為“合”。

17、答案：D本題解析：陰寒于內(nèi)，排斥陽(yáng)氣于外，故見面色咣白，肢冷，倦臥，又見煩熱，口渴，脈大無(wú)根等假象。寒滯胃脘證是指寒邪侵襲胃腸，阻滯氣機(jī)，以胃脘、腹部冷痛，痛勢(shì)急劇等為主要表現(xiàn)的實(shí)寒證候。又名中焦實(shí)寒證。

18、答案：A本題解析：人口增長(zhǎng)可分為人口自然增長(zhǎng)和人口機(jī)械增長(zhǎng)。人口機(jī)械增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。反映人口機(jī)械增減速度的指標(biāo)主要是人口機(jī)械增長(zhǎng)率。

19、答案：A本題解析：物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此又稱“絕對(duì)權(quán)”“對(duì)世權(quán)”。

20、答案：C本題解析：根據(jù)公式求得該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為：I－E（1＋gE）n－1＝0，18－9×（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。

21、答案：C本題解析：估價(jià)目的是由委托人的估價(jià)需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。但在實(shí)際中，估價(jià)師不應(yīng)指望委托人提出估價(jià)目的，特別是提出符合估價(jià)要求的具體、準(zhǔn)確的估價(jià)目的。因?yàn)槲腥艘话悴欢靡岢龉纼r(jià)目的，甚至不懂得什么是估價(jià)目的，更不懂得如何表述它。因此，估價(jià)目的應(yīng)是估價(jià)師根據(jù)委托人的估價(jià)需要，將其表述出來(lái)，然后請(qǐng)委托人認(rèn)可。價(jià)值時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。

22、答案：A本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

23、答案：A本題解析：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)，設(shè)房地產(chǎn)的價(jià)值為V，V＝600＋500＋40＋20＋30＋1100×20%＋6.5%V，求得V＝1508.02（萬(wàn)元）。

24、答案：B本題解析：熱內(nèi)生：其性彌漫，臨床多全身彌漫性發(fā)熱征象．易耗傷陰液，多泛及全身。火外受：其性結(jié)聚，臨床多局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血?jiǎng)友嗯K腑郁發(fā)或邪郁化火，其性炎上。暑為夏季主氣，乃火熱所化。暑為夏季主氣，乃火熱所化。主要發(fā)生于夏至以后．立秋以前。濕為長(zhǎng)夏的主氣，也可見于其它季節(jié)。

25、答案：D本題解析：雖然任何資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)都有一個(gè)具體的位置，但是房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變，其他資產(chǎn)可以移動(dòng)，其位置能夠隨時(shí)改變，因此，區(qū)位對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。

26、答案：C本題解析：估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括：①估價(jià)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況；②負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師，包括估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào)；③估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象；④委托人應(yīng)提供的估價(jià)所需資料；⑤估價(jià)過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；⑥估價(jià)費(fèi)用及其支付的方式、期限；⑦估價(jià)報(bào)告及其交付；⑧違約責(zé)任；⑨解決爭(zhēng)議的方法；⑩其他需要約定的事項(xiàng)。

27、答案：B本題解析：由題意可知，土地取得費(fèi)用＝36×10000÷666.67＝540（元/m2），土地開發(fā)費(fèi)用＝150元/m2，則該土地的投資利息＝540×[（1＋8%）2－1]＋150×{[（1＋8%）1.5－1]×60%＋[（1＋8%）0.5－1]×40%}＝103.22（元/m2）。

28、答案：B本題解析：運(yùn)用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時(shí)，收益現(xiàn)值的計(jì)算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，式中，A為凈收益；Y為報(bào)酬率；n為收益期限。根據(jù)題意：該商場(chǎng)的凈收益為40×12×40000×95%×85%×（1－35%）＝1007.76（萬(wàn)元），則該商場(chǎng)的收益價(jià)值＝1007.76÷12%×[1－（1＋12%）－38]＝8284.79（萬(wàn)元）。

29、答案：B本題解析：《靈樞·經(jīng)脈》論述足陽(yáng)明胃經(jīng)的經(jīng)氣虛實(shí)：“氣盛則身以前皆熱，其有余于胃，則消谷善饑，溺色黃。氣不足，則身以前皆寒栗，胃中寒則脹滿?！庇终f(shuō)：“足陽(yáng)明之別……實(shí)則狂巔，虛則足不收，脛枯?！贝思醋汴?yáng)明胃經(jīng)的經(jīng)氣或虛或?qū)嵥鸬牟∽儭?/p>

30、答案：D本題解析：吳有性字又可，著《溫疫論》，創(chuàng)“戾氣”說(shuō)。

31、答案：A本題解析：在成本法中，某項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期是該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間長(zhǎng)度。一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)。由于本題是擬拍賣的在建工程，所以起點(diǎn)是費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)為目前時(shí)點(diǎn)，即0.5年。在假設(shè)開發(fā)法中，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，通常是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，視為其集中發(fā)生在期中，即本題的折現(xiàn)期為1年。

32、答案：B本題解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。該可比實(shí)例在其成交日期一次性付清的價(jià)格：[120＋80/（1＋10%）0.5＋40/（1＋10%）]/100＝23264.06（元/m2）。

33、答案：D本題解析：收益期是預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。收益期應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行測(cè)算。

34、答案：C本題解析：估價(jià)目的是指估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。它取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要，即委托人將要拿未來(lái)完成的估價(jià)報(bào)告做什么用。估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)始終謹(jǐn)記估價(jià)目的。

35、答案：B本題解析：正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率），正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝3500÷（1－3%）＝3608.25（元/m2），該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià)格＝3608.25×（1＋0.3%）6＝3673.68（元/m2）。

36、答案：D本題解析：當(dāng)需要評(píng)估（具體是預(yù)測(cè)）某宗或某類房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格時(shí)，可以收集該宗或該類房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)一段時(shí)間的價(jià)格資料，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，找出該宗或該類房地產(chǎn)的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而變動(dòng)的過(guò)程、方向、程度和趨勢(shì)，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對(duì)該宗或該類房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格比較肯定的推測(cè)和科學(xué)的判斷，即評(píng)估（預(yù)測(cè)）出了該宗或該類房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。

37、答案：B本題解析：依題意，該建筑物的實(shí)際價(jià)值＝比重置價(jià)格低300元/m2。

38、答案：A本題解析：房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，甚至是“一房一價(jià)”。

39、答案：C本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收。一般地說(shuō)，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

40、答案：A本題解析：構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風(fēng)遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵?jǐn)_等作用，供人們?cè)谄鋬?nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的建筑空間，如住宅、商店、辦公樓、賓館、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。

41、答案：C本題解析：房地產(chǎn)因?yàn)椴豢梢苿?dòng)，其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會(huì)對(duì)周圍的房地產(chǎn)產(chǎn)生較大和較長(zhǎng)久的影響；反之，周圍的房地產(chǎn)狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。因此，房地產(chǎn)具有相互影響特性。外部性又稱外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體（生產(chǎn)者或消費(fèi)者）進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來(lái)的影響。房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)相互影響的特性。

42、答案：C本題解析：根據(jù)引起建筑物折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。其中，外部折舊又稱經(jīng)濟(jì)折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足）、區(qū)位因素（如周圍環(huán)境改變，包括原有的較好景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化、采取市場(chǎng)調(diào)控措施等）。A項(xiàng)，物質(zhì)折舊是指因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。B項(xiàng)，功能折舊又稱無(wú)形損耗，是指因建筑物功能不足或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損。

43、答案：C本題解析：求成新率的公式：[1-(1-殘值率)]×有效經(jīng)過(guò)年數(shù)÷建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命×100%，即[1-(1-5%)×8÷(8+32)]×100%＝81%。

44、答案：B本題解析：房地產(chǎn)根據(jù)用途（使用性質(zhì)），可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)。

45、答案：C本題解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第十條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。

46、答案：B本題解析：成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。

47、答案：A本題解析：這是收益年限為無(wú)限年時(shí)的凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增的公式。

48、答案：D本題解析：經(jīng)筋的含義：經(jīng)筋是十二經(jīng)脈連屬于筋肉的體系，其功能活動(dòng)有賴于經(jīng)絡(luò)氣血的濡養(yǎng)，并受十二經(jīng)脈的調(diào)節(jié)，所以也劃分為十二個(gè)系統(tǒng)，稱為“十二經(jīng)筋”。經(jīng)筋的生理功能：經(jīng)筋是約束骨骼，有利于關(guān)節(jié)的屈伸運(yùn)動(dòng)，正如《素問(wèn)·痿論》所說(shuō)：“宗筋主束骨而利機(jī)關(guān)也?！苯?jīng)別能加強(qiáng)了十二經(jīng)脈中相為表里的兩條經(jīng)脈在體內(nèi)的聯(lián)系；加強(qiáng)了體表與體內(nèi)、四肢與軀干的向心性聯(lián)系；加強(qiáng)了十二經(jīng)脈對(duì)頭面的聯(lián)系；擴(kuò)大了十二經(jīng)脈的主治范圍；加強(qiáng)了足三陰、足三陽(yáng)經(jīng)脈與心臟的聯(lián)系。

49、答案：C本題解析：一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)樵谶@種情況下難以進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，也可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。

50、答案：C本題解析：陽(yáng)盛格陰，又稱格陰，系指邪熱內(nèi)盛，深伏于里．陽(yáng)氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體而格陰于外的一種病理狀態(tài)。陽(yáng)盛于內(nèi)是疾病的本質(zhì)，但由于格陰于外，在臨床上出現(xiàn)四肢厥冷、脈象沉伏等假寒之象，故稱為真熱假寒之證。

51、答案：C本題解析：反治是指順從病證的外在假象而治的一種治療原則，其采用的方藥性質(zhì)與病證中假象的性質(zhì)相同，故又稱為“從治”。具體含義及用法：(1)熱因熱用：又叫以熱治熱，指用熱性藥物來(lái)治療具有假熱征象的病證。適用于陰盛格陽(yáng)的真寒假熱證。(2)寒因寒用：又叫以寒治寒，指用寒性藥物來(lái)治療具有假寒征象的病證。適用于陽(yáng)盛格陰的真熱假寒證。(3)塞因塞用：以補(bǔ)開塞，指用補(bǔ)益藥物來(lái)治療具有閉塞、不通癥狀的虛證，適用于因體質(zhì)虛弱而出現(xiàn)閉塞癥狀的真虛假實(shí)證。(4)通因通用：以通治通，指用通利的藥物來(lái)治療具有通瀉癥狀的實(shí)證。

52、答案：B本題解析：西尼爾1836年在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)大綱》中把地租定義為，出于自然或偶然所自發(fā)地提供的收入，包括在體力或腦力方面具有非常能力所取得的特優(yōu)報(bào)酬。即如果一個(gè)人用不著做更大的努力就可以完成比別人好或比別人多的工作，他的收入因此會(huì)超過(guò)其他人，這種超過(guò)一般工資部分的超額收入也應(yīng)視為地租。

53、答案：B本題解析：從某種意義上講，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值、開發(fā)價(jià)值趨向于最高買價(jià)，成本價(jià)值趨向于最低賣價(jià)。從另一方面來(lái)看，比較價(jià)值趨向于市場(chǎng)價(jià)格，收益價(jià)值趨向于理論價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較成熟且處于正常狀況時(shí)，比較價(jià)值、收益價(jià)值、成本價(jià)值和開發(fā)價(jià)值應(yīng)基本一致。而在房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫的情況下，比較價(jià)值會(huì)大大高于收益價(jià)值和成本價(jià)值。換句話說(shuō)，如果比較價(jià)值大大高于收益價(jià)值和成本價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)值被市場(chǎng)所高估或房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫。

54、答案：C本題解析：該房地產(chǎn)在成交日期一次性付清的價(jià)格計(jì)算如下：在成交日期一次付清的價(jià)格＝40×10%＋40×（1－10%）÷2÷（1＋0.5%）6＋40×（1－10%）÷2÷（1＋0.5%）12＝38.42（萬(wàn)元）。

55、答案：A本題解析：A項(xiàng)，房地產(chǎn)職業(yè)道德的內(nèi)容之一是，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

56、答案：A本題解析：使用面積＝100×0.8＝80（m2），建筑面積下的價(jià)格＝使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積＝3000×80/100＝2400（元/m2）。

57、答案：A本題解析：可比實(shí)例選得是否合適，直接關(guān)系到比較法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。

58、答案：C本題解析：消費(fèi)者的偏好支配著他在使用價(jià)值相同或相似的替代品之間的消費(fèi)選擇。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加；相反，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少。

59、答案：C本題解析：房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，其待開發(fā)房地產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)款、后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時(shí)間相隔較長(zhǎng)。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。

60、答案：B本題解析：證，即證候，是疾病過(guò)程中某一階段或某一類型的病理概括，一般由一組相對(duì)固定的、有內(nèi)在聯(lián)系的、能揭示疾病某一階段或某一類型病變本質(zhì)的癥狀和體征構(gòu)成。

61、答案：D本題解析：胃熱、胃火，多由邪熱犯胃；或由嗜酒、嗜食辛辣、過(guò)食膏粱厚味，助火生熱；或由氣滯、瘀阻、痰、濕、食積等郁結(jié)化熱、化火，均能導(dǎo)致胃熱、胃火。其他如肝膽之火，橫逆犯胃，亦能引起胃熱，胃火。

62、答案：C本題解析：本題考查的是合法原則。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（2006年5月24日國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)）規(guī)定，對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

63、答案：D本題解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則（估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則）要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。A項(xiàng)，屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀況的估價(jià)，而此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是出現(xiàn)在對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的估價(jià)鑒定或復(fù)核估價(jià)、重新估價(jià)中。B項(xiàng)，屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀況的估價(jià)，而此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。C項(xiàng)，屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià)，此種情形是目前估價(jià)中最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房屋征收評(píng)估、司法拍賣估價(jià)，包括在建工程估價(jià)等。D項(xiàng)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形，而此種情形如評(píng)估期房的價(jià)值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值就屬于這種情形。

64、答案：D本題解析：土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)有土地或集體土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。

65、答案：B本題解析：質(zhì)量互變規(guī)律是唯物辯證法的基本規(guī)律之一，它揭示了事物發(fā)展的量變和質(zhì)變兩種狀態(tài)，以及由于事物內(nèi)部矛盾所決定的由量變到質(zhì)變、再到新的量變的發(fā)展過(guò)程。世界上的一切事物都具有一定的質(zhì)和一定的量，都是質(zhì)和量的統(tǒng)一體。質(zhì)就是一事物區(qū)別于他事物的內(nèi)在規(guī)定性。量是事物的規(guī)模、程度和速度以及它的構(gòu)成成分在空間上的排列組合等可以用數(shù)量表示的規(guī)定性。所謂量變就是事物量的規(guī)定性的變化，是事物數(shù)量的增減、場(chǎng)所的變更以及事物內(nèi)部各個(gè)組成部分在空間排列組合上的變化。量變是一種漸進(jìn)的、不顯著的變化，是在原有度的范圍內(nèi)的變化，它不改變事物的根本性質(zhì)，因而也稱為漸變。量變體現(xiàn)了事物發(fā)展過(guò)程中的連續(xù)性和穩(wěn)定性。所謂質(zhì)變是事物根本性質(zhì)的變化，是一事物變?yōu)樗挛?。質(zhì)變是事物超出度的界限的變化，是事物的顯著變動(dòng)狀態(tài)，是事物連續(xù)性的中斷，因而又稱為飛躍、突變或革命。因此，區(qū)分量變和質(zhì)變的根本標(biāo)志，在于事物的變化是否超出度的界限。量變和質(zhì)變的辯證關(guān)系是：量變是質(zhì)變的必要準(zhǔn)備，質(zhì)變是量變的必然結(jié)果。量變和質(zhì)變相互滲透。一方面，在總的量變過(guò)程中有階段性和局部性的部分質(zhì)變；另一方面，在質(zhì)變的過(guò)程中也有舊質(zhì)在量上的擴(kuò)張和新質(zhì)在量上的擴(kuò)張。量變和質(zhì)變是相互依存、相互貫通的，量變引起質(zhì)變，在新質(zhì)的基礎(chǔ)上，事物又開始新的量變，如此交替循環(huán)，形成事物質(zhì)量互變的規(guī)律性?！安环e跬步，無(wú)以至千里；不積小流，無(wú)以成江海”意思是：不積累半步，就不能達(dá)到千里的目標(biāo)；不積累小河流，就不能成為江海。說(shuō)明了量變是質(zhì)變的必要準(zhǔn)備，是質(zhì)變的前提。所以，選項(xiàng)B正確。選項(xiàng)A、C、D關(guān)于量變和質(zhì)變的辯證關(guān)系的表述本身是正確的，但不是題干想要強(qiáng)調(diào)的，故不能選。因此，正確答案是B。

66、答案：C本題解析：長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去至現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料推測(cè)未來(lái)的方法，主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法等。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。而數(shù)學(xué)曲線擬合法則沒(méi)有此類要求。

67、答案：C本題解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素之一是購(gòu)買或出售時(shí)的心態(tài)。房地產(chǎn)需求者到處尋找合意的房地產(chǎn)，當(dāng)相中了某宗房地產(chǎn)時(shí)，而如果該房地產(chǎn)擁有者惜售，則房地產(chǎn)需求者只有出高價(jià)才可能改變其惜售態(tài)度，因此，如果達(dá)成交易，其成交價(jià)格通常會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。

68、答案：A本題解析：房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，甚至是“一房一價(jià)”。

69、答案：B本題解析：在實(shí)際中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)是估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。多數(shù)情況下是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值或價(jià)格，但在某些情況下需要評(píng)估過(guò)去或?qū)?lái)的價(jià)值或價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過(guò)去或?qū)?lái)，是由估價(jià)目的決定的。例如，房屋征收評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為房屋征收決定公告之日。

70、答案：D本題解析：本題考查的是凈收益的測(cè)算。潛在毛收入扣除空置和收租損失，得到有效毛收入，再扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，得到凈收益。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。承租人承擔(dān)的部分，也不在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中扣除。（700－5）－10－30－65＝590（萬(wàn)元）。P253。

71、答案：D本題解析：價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，則為定基價(jià)格指數(shù)；如果是以上一時(shí)期作為基期的，則為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

72、答案：B本題解析：抵押價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值－法定優(yōu)先受償款＝600－50＝550（萬(wàn)元）。抵押貸款額度＝抵押價(jià)值×抵押率＝550×0.7＝385（萬(wàn)元）。

73、答案：D本題解析：收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來(lái)的因素而不是過(guò)去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其過(guò)去的價(jià)格、開發(fā)成本、收益或市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。

74、答案：C本題解析：間接比較調(diào)整是選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將估價(jià)對(duì)象狀況和可比實(shí)例狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。

75、答案：C本題解析：房地產(chǎn)交易金額較大，許多成交價(jià)格采取分期付款方式支付。而且付款期限長(zhǎng)短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格也會(huì)有所不同。

76、答案：D本題解析：由題意，該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)＝（新樓面地價(jià)×新容積率－舊樓面地價(jià)×舊容積率）×土地面積＝（1500×4.0－1000×0.5）×3000＝16500000（元）＝1650（萬(wàn)元）。

77、答案：C本題解析：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。平均發(fā)展速度法的計(jì)算公式為：在此題中，由公式{圖2}其中P0＝3500元/m2；P5＝4800元/m2；n＝5年，得t＝1.0652，P8＝P0×ti＝3500×1.06528＝5801.19（元/m2）。

78、答案：C本題解析：房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)包括因環(huán)境污染、新建建筑物、工程施工、工程質(zhì)量缺陷、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、錯(cuò)誤查封、異議登記不當(dāng)、房地產(chǎn)分割等造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估。

79、答案：D本題解析：根據(jù)五行學(xué)說(shuō)確定的治療原則和方法有：滋水涵木法、益火補(bǔ)土法、培土生金法、培土制水法、抑木扶土法、金水相生法、瀉南補(bǔ)北法、佐金平木法等。其中“益火補(bǔ)土法”是指溫腎陽(yáng)以暖脾陽(yáng)的一種治療方法，適用于腎式微，不能溫暖脾陽(yáng)，或脾陽(yáng)虛衰日久，累及腎陽(yáng)亦虛的脾腎陽(yáng)虛證，如五更泄瀉、下肢水腫等。故選D。

80、答案：A本題解析：銷售利潤(rùn)率的分母是所有房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目，成本利潤(rùn)率的分母不包含銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)，投資利潤(rùn)率的分母不包含投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)，直接成本利潤(rùn)率的分母不包含管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)。因此，利潤(rùn)率由大到小依次為直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率。從理論上講，同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)，無(wú)論是采用哪種利潤(rùn)率和與之相應(yīng)的計(jì)算基數(shù)來(lái)估算，所得出的結(jié)果都是相同的。

81、答案：A本題解析：在四肢部，陰經(jīng)分布在內(nèi)側(cè)面，陽(yáng)經(jīng)分布在外側(cè)面。內(nèi)側(cè)分三陰，外側(cè)分三陽(yáng)。①太陰、陽(yáng)明在前緣。②少陰、太陽(yáng)在后緣。③厥陰、少陽(yáng)在中線。按此可知道為足陽(yáng)明胃經(jīng)。十二經(jīng)脈交接歌訣記憶：肺大胃比心小，光剩包三單干——肺、大腸、胃經(jīng)、脾經(jīng)、心經(jīng)、小腸經(jīng)、膀胱經(jīng)、腎經(jīng)、心包經(jīng)、三焦經(jīng)、膽經(jīng)、肝經(jīng)。

82、答案：D本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為了特定的目的，對(duì)特定的房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)權(quán)益在特定的時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定，因此，需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括：估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象。

83、答案：C本題解析：評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關(guān)估價(jià)參數(shù)的取值不同。采用報(bào)酬率或折現(xiàn)率時(shí)，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率（即典型的投資者所要求的報(bào)酬率），而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率）。

84、答案：C本題解析：收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來(lái)表示土地價(jià)值的早期購(gòu)買年法，即：地價(jià)＝年地租×購(gòu)買年。

85、答案：D本題解析：由春溫發(fā)展到夏熱之極點(diǎn)，就是向寒涼轉(zhuǎn)化的起點(diǎn)；秋涼發(fā)展到冬寒之極點(diǎn)，就是逐漸向溫?zé)徂D(zhuǎn)化的起點(diǎn)?！端貑?wèn)·六微旨大論》說(shuō)：“升已而降，降者謂天；降已而升，升者謂地。天氣下降，氣流于地；地氣上升，氣騰于天。”即是從天地之氣的升降來(lái)說(shuō)明陰陽(yáng)的轉(zhuǎn)化?！八臅r(shí)之變，寒暑之勝，重陰必陽(yáng)，重陽(yáng)必陰。故陰主寒，陽(yáng)主熱。寒甚則熱，熱甚則寒。故日：寒生熱，熱生寒，此陰陽(yáng)之變也。”《靈樞·論疾診尺》

86、答案：C本題解析：陽(yáng)盛格陰，又稱格陰，系指邪熱內(nèi)盛，深伏于里．陽(yáng)氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體而格陰于外的一種病理狀態(tài)。陽(yáng)盛于內(nèi)是疾病的本質(zhì)，但由于格陰于外，在臨床上出現(xiàn)四肢厥冷、脈象沉伏等假寒之象，故稱為真熱假寒之證。

87、答案：C本題解析：商品經(jīng)濟(jì)不是從來(lái)就有的.而是在一定歷史條件下，作為自然經(jīng)濟(jì)的對(duì)立物而產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的。商品經(jīng)濟(jì)是以交換為目的而進(jìn)行生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形式。自然經(jīng)濟(jì)是一種以自給自足為特征的經(jīng)濟(jì)形式。原始社會(huì)、奴隸社會(huì)和封建社會(huì)的基本經(jīng)濟(jì)形態(tài)是自然經(jīng)濟(jì)。商品經(jīng)濟(jì)是資本主義社會(huì)和社會(huì)主義社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。因此，正確答案是C。

88、答案：B本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)工作的性質(zhì)，決定了對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正。這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。

89、答案：B本題解析：估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求來(lái)決定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望來(lái)決定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、法規(guī)并征求委托人同意后予以決定。

90、答案：C本題解析：本題計(jì)算如下：計(jì)算出K32和K40：K32＝1－1/（1＋7%）32＝0.8853；K40＝1－1/（1＋9%）40＝0.9681根據(jù)公式VN＝（A/YN）×KN，可得：V40＝V32×（K40/K32）×（Y32/Y40）＝4000×（0.9681/0.8853）×（7%/9%）＝3402（元/m2）

91、答案：A本題解析：隨著家庭的小型化（每個(gè)家庭平均人口數(shù)的下降），即使人口總量不增加，所需的住宅總量將會(huì)增加，住宅價(jià)格有上漲趨勢(shì)。中國(guó)城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復(fù)合大家庭向簡(jiǎn)單的小家庭發(fā)展的趨勢(shì)。

92、答案：D本題解析：估價(jià)既不可能也無(wú)必要評(píng)估估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間的價(jià)值，通常只是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這就要求在估價(jià)時(shí)必須先確定某個(gè)時(shí)間。但是，這個(gè)時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)師可以隨意假定的，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。這個(gè)由估價(jià)目的決定的所評(píng)估的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

93、答案：A本題解析：引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有：①房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良；②外部經(jīng)濟(jì)；③需求增加；④房地產(chǎn)使用管制改變；⑤通貨膨脹。

94、答案：D本題解析：功能過(guò)剩引起的折舊額計(jì)算，用的是重建成本，折舊額包含兩部分：無(wú)效成本和超額持有成本。其中，無(wú)效成本＝5×1500×10＝7.5（萬(wàn)元）；超額持有成本＝（2.5÷10%）×[1－1÷（1＋10%）30]＝23.57（萬(wàn)元）；則折舊額＝7.5＋23.57＝31.07（萬(wàn)元）。（收益年限取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限中的較小值）。

95、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列三種數(shù)值：①測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格；②測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)；③測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。

96、答案：D本題解析：為了估價(jià)報(bào)告的嚴(yán)肅性、