產(chǎn)業(yè)園行業(yè)市場分析報告2024年

2024年產(chǎn)業(yè)園行業(yè)市場分析報告匯報人：XXX日期：XXX1contents目錄行業(yè)發(fā)展概述行業(yè)環(huán)境分析行業(yè)現(xiàn)狀分析行業(yè)格局及趨勢12342Part01行業(yè)發(fā)展概述行業(yè)定義行業(yè)發(fā)展歷程行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈3行業(yè)定義產(chǎn)業(yè)園是由特定開發(fā)主體在特定區(qū)域內規(guī)劃產(chǎn)業(yè)定位，以土地為載體，通過提供房屋建筑等基礎設施及綜合配套服務，吸引特定類型、特定產(chǎn)業(yè)集群的內外資企業(yè)落地，通過產(chǎn)業(yè)、資本、技術、勞動力等要素高度集結，產(chǎn)生集聚效應，增強產(chǎn)業(yè)競爭力，并向外圍輻射的特定區(qū)域。隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園類型亦逐步多元化，例如高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)按屬性可大體上分為科技園、一般工業(yè)園、專業(yè)園三大類；按承載功能可分為國家級開發(fā)區(qū)、省級開發(fā)區(qū)和各類專業(yè)園區(qū)；按開發(fā)模式可分為政府主導、企業(yè)主導、政企合作開發(fā)產(chǎn)業(yè)園三種；而按開發(fā)建設參與主體，可大致分為政府平臺企業(yè)、專業(yè)開發(fā)商、制造實體企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及金融機構開發(fā)建設的產(chǎn)業(yè)園。4行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)鏈的主要參與方包括建筑設計單位、基建施工單位、園區(qū)開發(fā)運營商和入駐企業(yè)。其中，產(chǎn)業(yè)鏈上游參與者主要為建筑設計、基建施工行業(yè)。出具產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑設計規(guī)劃的單位主要包括同濟大學建筑設計研究院、北京市建筑設計研究院、深圳市城市規(guī)劃設計研究院有限公司等企業(yè)。此外，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施建設多以項目招標形式開展，主要參與企業(yè)有中國建筑、中國中鐵、中國交建等工程建筑類企業(yè)。產(chǎn)業(yè)園中游領域主要是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營。產(chǎn)業(yè)園下游主要是園區(qū)的需求方，也就是使用者，即入駐產(chǎn)業(yè)園的各類企業(yè)。隨著我國產(chǎn)業(yè)園規(guī)模的不斷擴大，各地園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)也在不斷擴充，入駐產(chǎn)業(yè)園企業(yè)數(shù)量規(guī)模也在持續(xù)增長，企業(yè)類型覆蓋生物醫(yī)藥、化工、物流、文創(chuàng)、軟件、人工智能、集成電路、醫(yī)療器械等眾多領域。產(chǎn)業(yè)鏈上游概述5行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中游上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司、是以張江科學城開發(fā)運營為主體業(yè)務的國有控股上市企業(yè)。近年來張江高科持續(xù)推進業(yè)務結構轉型，從產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)運營商向產(chǎn)業(yè)綜合運營平臺轉型。目前企業(yè)業(yè)務結構包括三大塊：一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)，為各類科技企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)孵化、研發(fā)、辦公等多種空間產(chǎn)品，及配套人才公寓、商業(yè)設施等園區(qū)生活環(huán)境。二是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營，即向園區(qū)內企業(yè)提供物業(yè)管理、企業(yè)發(fā)展、人才培育、創(chuàng)業(yè)支持、企業(yè)交流、行業(yè)發(fā)展等配套服務。三是產(chǎn)業(yè)投資，通過資本運作投資科技創(chuàng)新主體，以獲得投資收益。目前張江科學城已經(jīng)成為了集成電路、人工智能、創(chuàng)新藥械、數(shù)字經(jīng)濟等多個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。2023年前三季度企業(yè)營業(yè)收入為146億元，同比增加11%；歸母凈利潤為64億元，同比增長61%。產(chǎn)業(yè)鏈中游概述6行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈下游武漢東湖高新集團股份有限公司創(chuàng)立于1993年，主營業(yè)務包括工程建設、環(huán)?？萍技翱萍紙@區(qū)三大板塊。其中科技園區(qū)是企業(yè)創(chuàng)立以來就開始運行的板塊，企業(yè)是中國前十大產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商之一。企業(yè)聚焦電子信息、軟件信息服務、人工智能、集成電路、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、基因診斷、生物農業(yè)等產(chǎn)業(yè)，在全國布局主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)。近年來企業(yè)搶抓產(chǎn)業(yè)升級趨勢，與多地政府就科技園區(qū)建設達成合作，推進科技園區(qū)開發(fā)業(yè)務快速發(fā)展。2023年6月末企業(yè)正在開發(fā)、運營主題型園區(qū)有42個，較2022年末增加了7個。企業(yè)運營的科技園區(qū)主要分布在湖北、湖南、重慶、上海、海南、浙江等地。2023年上半年科技園區(qū)業(yè)務營業(yè)收入為81億元，同比減少63%。產(chǎn)業(yè)鏈下游概述7Part02行業(yè)環(huán)境分析行業(yè)政治環(huán)境行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境行業(yè)社會環(huán)境行業(yè)驅動因素8行業(yè)政治環(huán)境主管部門和監(jiān)管體制:由于產(chǎn)業(yè)園的建設與運營涉及土地、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、進出口商品流通、工程建設、勞動力、稅收、基礎設施配套等多個方面，故產(chǎn)業(yè)園行業(yè)主要受國家發(fā)改委、商務部、自然資源部（包含原國土資源部職責）、住建部、海關、人力資源和社會保障部、財政部等部門的監(jiān)管。同時根據(jù)國家有關規(guī)定，我國產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的主管行業(yè)協(xié)會為中國開發(fā)區(qū)協(xié)會，是經(jīng)國家批準的以促進開發(fā)區(qū)發(fā)展服務為宗旨的全國性一類社團組織，1993年經(jīng)民政部批準登記注冊。開發(fā)區(qū)協(xié)會在國家發(fā)改委的領導下工作，接受商務部業(yè)務指導，是全國各類開發(fā)區(qū)之間聯(lián)系的紐帶，是開發(fā)區(qū)與政府部門和社會各界溝通的橋梁。此外，國家及省級開發(fā)區(qū)所在地的城市人民政府通常采取設立開發(fā)區(qū)管委會的方式，作為當?shù)厝嗣裾呐沙鰴C構，對開發(fā)區(qū)行使行政管理職能，負責開發(fā)區(qū)的具體規(guī)劃和日常管理工作。行業(yè)相關政策:產(chǎn)業(yè)園作為我國特別設立的以促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能區(qū)劃，承擔著推進產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點的重要使命。國家和地方政府出臺了一系列政策，支持和引導產(chǎn)業(yè)園發(fā)展。2023年6月，國家發(fā)改委發(fā)布的《承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)管理辦法》。提到要在中西部或東北地區(qū)設立20個左右的承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)，有效承接國內外產(chǎn)業(yè)轉移。示范區(qū)建設創(chuàng)建工作將依托當?shù)厥〖壱陨祥_發(fā)區(qū)，聚焦產(chǎn)業(yè)承接重點，完善基礎設施建設、優(yōu)化營商環(huán)境，深化開放合作，開展精準招商。承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)管理辦法的出臺，將帶動中西部或東北地區(qū)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)，打造高水平的產(chǎn)業(yè)園。各級地方政府出于推動經(jīng)濟增長的目的，也在大力推動推動當?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)高質量發(fā)展?！吨泄矎V東省委廣東省人民政府關于高質量建設制造強省的意見》明確提出要在廣東省內高標準建設一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)；推動“一縣一園”建設，增強工業(yè)園區(qū)帶動縣域經(jīng)濟發(fā)展能力；推動省級以上工業(yè)園區(qū)實施“管委會+公司化”運營機制，支持工業(yè)園區(qū)運營開發(fā)企業(yè)采取發(fā)債上市等方式融資。9行業(yè)驅動因素1234政府政策的推動為配合推進產(chǎn)業(yè)結構調整、轉型升級及中小企業(yè)的快速發(fā)展，地方政府已頒布一系列促進產(chǎn)業(yè)聚集和發(fā)展的政策法規(guī)，引導相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并提供一系列獎勵及優(yōu)惠政策，包括向入駐產(chǎn)業(yè)園的公司提供補貼及免稅期以及為其雇員提供住房補貼及其他津貼。在國內經(jīng)濟邁向新常態(tài)的進程中，產(chǎn)業(yè)園通過獲得政府財稅、金融、投資、產(chǎn)業(yè)、貿易、消費等多方面的政策支持，助力創(chuàng)新成果與具體產(chǎn)業(yè)的對接，與地區(qū)運營結合更加緊密，實現(xiàn)園區(qū)與地區(qū)雙贏同時政府對特定區(qū)域的產(chǎn)業(yè)扶持也會大大助力相關產(chǎn)業(yè)園的招商工作。此外，國家級政策對園區(qū)運營和與管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展也起到了至關重要的指導和推動作用，如2022年11科技部發(fā)布的《“十四五”國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中提出加大綠色技術、綠色產(chǎn)業(yè)、綠色場景、綠色制度等供給，推動資源能源循環(huán)集約利用；強化數(shù)字技術在園區(qū)智能化轉型中的推廣應用。深化綠色化智能化融合發(fā)展，提高綠色發(fā)展水平和效率，有力支撐實現(xiàn)碳達峰碳中和。中小企業(yè)的快速發(fā)展增加園區(qū)運營與管理需求隨著中小企業(yè)在國家經(jīng)濟結構中的重要性日益顯現(xiàn)，為了給中小企業(yè)營造更加便捷、高效、低成本的發(fā)展環(huán)境，我國政府在商事制度改革、減稅降負、改善金融服務等方面推出多項扶持政策，頒布并實施了一系列營造良好市場競爭環(huán)境的法律法規(guī)，放寬了中小企業(yè)的市場進入標準，隨著政策紅利的不斷釋放，中小企業(yè)的發(fā)展環(huán)境有望進一步改善。中小企業(yè)的快速發(fā)展也為相關產(chǎn)業(yè)帶來機遇，這其中就包括與其息息相關，滿足中小企業(yè)發(fā)展需求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營與管理行業(yè)。國內產(chǎn)業(yè)結構升級調整帶來產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)機會調整經(jīng)濟結構是保證經(jīng)濟回升的迫切需要，也是解決我國經(jīng)濟發(fā)展中不平衡、不協(xié)調、不可持續(xù)等深層次問題的根本舉措。大力推動服務業(yè)發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)結構升級調整的主要舉措，則需要政府圍繞體制突破和機制完善，從深入開展國家服務業(yè)綜合改革試點和服務業(yè)發(fā)展示范區(qū)建設著手，加強制造業(yè)集聚區(qū)、服務業(yè)集聚區(qū)公共平臺建設。產(chǎn)業(yè)調控是現(xiàn)代化經(jīng)濟體系改革極為重要的方面，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為集資本、技術、人才等眾多要素的承載體和集聚體，將承擔培育新經(jīng)濟增長模式的重大責任。各地區(qū)紛紛以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體，優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境，營造創(chuàng)新氛圍，吸引高新技術或其他重點行業(yè)的企業(yè)，使園區(qū)成為薈萃知識精英、激發(fā)科技創(chuàng)新、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)園、孵化器和集中區(qū)。綜合服務提升園區(qū)運營商的盈利空間產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務質量、配套環(huán)境在市場競爭下得到了顯著的提高，新的綜合服務成為園區(qū)發(fā)展新的增長點。這些服務一方面包括圍繞園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、銷售等需求提供專業(yè)化的服務，如專利申請、法律咨詢、信息提供、設備租賃、進出口貿易代理、專業(yè)營銷代理、物流管理等；另一方面還涵蓋商務配套及社群服務需求，如酒店、餐飲、會議、企業(yè)交流、社群活動提供等。這些綜合服務在推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展、吸引產(chǎn)業(yè)投資者的同時，也為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商開辟了新的可持續(xù)的盈利空間，實現(xiàn)園區(qū)價值最大化，為今后園區(qū)運營商的收入增長提升了盈利空間。10Part03行業(yè)現(xiàn)狀分析行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)痛點11行業(yè)現(xiàn)狀根據(jù)產(chǎn)業(yè)園行政層級的高低，可以將產(chǎn)業(yè)園劃分為國家級產(chǎn)業(yè)園、省級產(chǎn)業(yè)園、其他產(chǎn)業(yè)園。目前我國共有696個國家級產(chǎn)業(yè)園；其中國家級經(jīng)開區(qū)230個，高新區(qū)178個，海關特殊監(jiān)管區(qū)171個，邊/跨境合作區(qū)19個，國家級自由貿易試驗區(qū)22個，國家級新區(qū)19個，國家自主創(chuàng)新示范區(qū)23個，其他國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)25個。省級產(chǎn)業(yè)園由省、自治區(qū)、直轄市政府批準設立，目前數(shù)量達到2133個。此外，我國市縣級政府還管轄了上萬個基層的產(chǎn)業(yè)園，這些園區(qū)包括一般工業(yè)園區(qū)、農業(yè)園區(qū)等。產(chǎn)業(yè)園承擔著促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)進步、推動經(jīng)濟發(fā)展的重要使命。2022年國家級經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)的生產(chǎn)總值合計超過33萬億元，占我國GDP的28%，對我國經(jīng)濟發(fā)展作出了重要貢獻，是經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石。12行業(yè)痛點產(chǎn)業(yè)園起步較晚與發(fā)達國家相比，我國產(chǎn)業(yè)園發(fā)展起步較晚，全球現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園實踐最早起源于20世紀50年代的美國，由于產(chǎn)業(yè)革命帶來的工業(yè)大發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園有了初步的概念。而我國的產(chǎn)業(yè)園起步較晚，目前仍處于發(fā)展階段，園區(qū)管理和服務水平有待提高。由于起步較晚，園區(qū)運營與管理行業(yè)創(chuàng)新能力相對較弱，現(xiàn)階段國內行業(yè)存在同質化問題，園區(qū)開發(fā)過程“重數(shù)量、輕質量”，引入項目或企業(yè)時大多看重短期盈利能力，常以對入園項目的政策支持力度、稅收減免力度作為選擇標準，造成全國產(chǎn)業(yè)園開發(fā)“千園一面”的特征，導致各園區(qū)聚集在同一發(fā)展定位上競爭，無法多元化園區(qū)發(fā)展定位。園區(qū)服務主要集中于傳統(tǒng)的租賃和物業(yè)管理服務，業(yè)務相對單一，租金收入依賴性大。產(chǎn)業(yè)園應有的孵化效應不明顯，服務體系不健全，園區(qū)各項產(chǎn)業(yè)單打獨斗發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈條不完整，集群效應未能得到充分體現(xiàn)，以上種種因素直接制約了產(chǎn)業(yè)園的可持續(xù)發(fā)展。專業(yè)人才的匱乏產(chǎn)業(yè)園與住宅、商業(yè)地產(chǎn)等項目存在一定區(qū)別，與實體經(jīng)濟關聯(lián)更強，對從業(yè)人員的專業(yè)能力和服務意識要求高。在產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、項目承接、客戶群體的定位、設計改建、招商引資、后續(xù)管理及配套服務等環(huán)節(jié)均需要各部門各專業(yè)人員協(xié)同完成。然而，一方面，我國商務服務業(yè)起步較晚，缺乏高水平的園區(qū)設計開發(fā)人員、建設規(guī)劃人員及懂經(jīng)營、懂產(chǎn)業(yè)、懂園區(qū)運營的招商和管理人員，而人才的培養(yǎng)與成長需要較長時間；另一方面，建設一支優(yōu)秀的管理團隊與技術團隊也需要投入大量的時間和資金。相對產(chǎn)業(yè)園區(qū)“專業(yè)化、集群化、高端化、國際化”發(fā)展方向，現(xiàn)有的運營團隊還遠遠不能滿足園區(qū)建設和發(fā)展的要求。因此，部分先發(fā)企業(yè)的人才優(yōu)勢較為明顯，但多數(shù)產(chǎn)業(yè)園運營商的人才短板仍然明顯。融資渠道偏窄對于產(chǎn)業(yè)園運營商而言，尤其是部分需要自建產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營商，園區(qū)的開發(fā)及運營過程具有資金密集的特征，廣闊穩(wěn)定的融資渠道和良好的流動性是產(chǎn)業(yè)園運營商正常運作和良性發(fā)展的重要保障。目前產(chǎn)業(yè)園運營商主要的融資渠道是銀行貸款，相關產(chǎn)業(yè)園運營商通過證券資產(chǎn)化、企業(yè)上市等渠道進行融資的企業(yè)較少，融資渠道較窄，融資能力也不強。同時由于基礎建設投資回收周期較長，國家財政、產(chǎn)業(yè)及銀行信貸政策變化大，加之園區(qū)自身的造血功能尚未健全，融資渠道不足將會導致園區(qū)的總體開發(fā)、配套建設、服務生態(tài)打造速度緩慢，甚至在極端情況下會導致園區(qū)運營商資金鏈斷裂，建設項目中止等嚴重影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的情況出現(xiàn)。13123行業(yè)壁壘行業(yè)壁壘專業(yè)經(jīng)驗壁壘:產(chǎn)業(yè)園的建立需經(jīng)歷園區(qū)客戶定位、園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)或園區(qū)設計改造、園區(qū)招商和運營管理等環(huán)節(jié)，對園區(qū)運營服務商提出較高的專業(yè)經(jīng)驗要求?？蛻舳ㄎ皇亲铌P鍵的環(huán)節(jié)，如何根據(jù)園區(qū)周邊環(huán)境和國家產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向確定目標客戶群體、定位園區(qū)客戶產(chǎn)業(yè)類型將直接影響后續(xù)招商和運營管理，影響園區(qū)入住率和盈利能力。園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)或園區(qū)設計改造環(huán)節(jié)對成本控制能力要求較高，不同類型的產(chǎn)業(yè)園都有不同的建筑布局需求，較難形成規(guī)模化的發(fā)展，因此，降低園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)或園區(qū)設計改造成本、提高效率需要長期的經(jīng)驗積累。在運營管理環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)園運營商需要具備完整系統(tǒng)化的管理體系，對園區(qū)進行精細化管理，園區(qū)運營商需具備物業(yè)管理、社群活動組織、創(chuàng)業(yè)服務、商務服務、持續(xù)招商等多方面的專業(yè)能力，才能形成規(guī)?；B鎖化發(fā)展。因此，產(chǎn)業(yè)園運營服務商需擁有專業(yè)的團隊和豐富的項目經(jīng)驗，能在各個環(huán)節(jié)做好規(guī)劃、監(jiān)督與審核，提高每個環(huán)節(jié)的效率，降低運營成本，高效完成分部任務。項目經(jīng)驗的習得需從長期實踐中積累，對于潛在進入者而言，較難在短時間內獲得從事產(chǎn)業(yè)園運營的相關經(jīng)驗，因此，經(jīng)驗限制是進入行業(yè)的重要壁壘之一。品牌壁壘:隨著產(chǎn)業(yè)園的不斷發(fā)展，下游企業(yè)對于辦公環(huán)境、配套設施以及專業(yè)化服務的需求逐漸提高，產(chǎn)業(yè)園品牌成為企業(yè)入駐時重點考慮的因素，企業(yè)更愿意到知名度高的產(chǎn)業(yè)園落戶，產(chǎn)業(yè)園的品牌效應日益凸顯。目前國內已涌現(xiàn)了一批產(chǎn)業(yè)園運營管理品牌企業(yè)，這些品牌企業(yè)長期從事產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營管理，在市場上樹立了良好的品牌形象，更能贏得客戶的認可和青睞，客戶基礎較為穩(wěn)固。此外，在與上游供應商談判獲取建筑資源的環(huán)節(jié)，由于國內部分園區(qū)經(jīng)營不善，出現(xiàn)違約的情況，上游供應商往往傾向于同有實力、有規(guī)模、品牌知名度較高的產(chǎn)業(yè)園運營商合作，因此具有品牌影響力的產(chǎn)業(yè)園運營商更易于取得上游建筑資源。潛在進入者未在行業(yè)內形成品牌影響力，較難進入該行業(yè)，因此，品牌影響力限制是進入行業(yè)的重要壁壘之一。技術壁壘:產(chǎn)業(yè)園在定位、設計、改造等環(huán)節(jié)需結合不同項目的實際情況，合理運用地理學、規(guī)劃學、工程學、環(huán)境學、市場營銷學、建筑設計學等多門學科的復合知識，具有較強的系統(tǒng)性、專業(yè)性及復雜性，對產(chǎn)業(yè)園運營服務商的技術、設計等能力要求較高。此外，產(chǎn)業(yè)園運營管理環(huán)節(jié)對運營商的技術水平具有較高的要求，產(chǎn)業(yè)園運營商需建立完整系統(tǒng)化的管理體系，通過智慧化系統(tǒng)對園區(qū)的實際狀況、公共場所的使用情況進行預判，才能實現(xiàn)對園區(qū)企業(yè)的精細化管理，提高園區(qū)運營效率。同時，產(chǎn)業(yè)園運營商需不斷將互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、5G等新技術與園區(qū)的經(jīng)營管理相結合，不斷提高園區(qū)運營和服務水平，提高園區(qū)智慧化水平，這對產(chǎn)業(yè)園運營服務商的技術積累提出了更高的要求。科學合理地將多門學科知識及新技術運用于園區(qū)規(guī)劃設計及運營管理中，使園區(qū)項目達到良好的經(jīng)濟效益和社會效益，是產(chǎn)業(yè)園運營服務商需要長期探索、實踐和積累才能形成的核心競爭能力。由于潛在進入者較難在短時間內具備上述技術及服務能力，因此，技術限制是進入行業(yè)的重要壁壘之一。資金壁壘:在選擇建設產(chǎn)業(yè)園之前，通常需要投入資金對所在地進行市場調研、客戶定位，對產(chǎn)業(yè)園盈利能力進行評估；在確定項目建設地點后，需投入大量資金進行設計、改造、建設；項目建成后，園區(qū)運營服務商需要投入資金進行項目招商及企業(yè)入駐后的園區(qū)日常運營管理；除日常運營管理外，園區(qū)運營服務商還應定期或不定期地投入資金對園區(qū)進行后續(xù)升級。產(chǎn)業(yè)園區(qū)從前期市場調研、客戶定位，到設計、改造、建設，再到項目招商、運營管理及后續(xù)升級均需投入大量的資金，因此，資金限制是進入行業(yè)的重要壁壘之一?？绲赜蚪?jīng)營壁壘:大多產(chǎn)業(yè)園運營商僅運營一個園區(qū)項目，在單一區(qū)域內經(jīng)營，難以形成跨區(qū)域園區(qū)體系，同時目前我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要集中在發(fā)達城市和地區(qū)，具有明顯的區(qū)域性特征。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、招商、服務和后續(xù)管理要求運營商對園區(qū)所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)扶持政策、區(qū)域發(fā)展特點具有很強的把握能力，一旦盲目進入市場，容易導致園區(qū)定位偏差，影響園區(qū)的盈利能力。因此地域特征一定程度上將影響業(yè)內企業(yè)跨地域發(fā)展，大部分園區(qū)運營商在跨區(qū)域運營時會舉步維艱。行業(yè)壁壘產(chǎn)業(yè)園在定位、設計、改造等環(huán)節(jié)需結合不同項目的實際情況，合理運用地理學、規(guī)劃學、工程學、環(huán)境學、市場營銷學、建筑設計學等多門學科的復合知識，具有較強的系統(tǒng)性、專業(yè)性及復雜性，對產(chǎn)業(yè)園運營服務商的技術、設計等能力要求較高。此外，產(chǎn)業(yè)園運營管理環(huán)節(jié)對運營商的技術水平具有較高的要求，產(chǎn)業(yè)園運營商需建立完整系統(tǒng)化的管理體系，通過智慧化系統(tǒng)對園區(qū)的實際狀況、公共場所的使用情況進行預判，才能實現(xiàn)對園區(qū)企業(yè)的精細化管理，提高園區(qū)運營效率。同時，產(chǎn)業(yè)園運營商需不斷將互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、5G等新技術與園區(qū)的經(jīng)營管理相結合，不斷提高園區(qū)運營和服務水平，提高園區(qū)智慧化水平，這對產(chǎn)業(yè)園運營服務商的技術積累提出了更高的要求?？茖W合理地將多門學科知識及新技術運用于園區(qū)規(guī)劃設計及運營管理中，使園區(qū)項目達到良好的經(jīng)濟效益和社會效益，是產(chǎn)業(yè)園運營服務商需要長期探索、實踐和積累才能形成的核心競爭能力。由于潛在進入者較難在短時間內具備上述技術及服務能力，因此，技術限制是進入行業(yè)的重要壁壘之一。隨著產(chǎn)業(yè)園的不斷發(fā)展，下游企業(yè)對于辦公環(huán)境、配套設施以及專業(yè)化服務的需求逐漸提高，產(chǎn)業(yè)園品牌成為企業(yè)入駐時重點考慮的因素，企業(yè)更愿意到知名度高的產(chǎn)業(yè)園落戶，產(chǎn)業(yè)園的品牌效應日益凸顯。目前國內已涌現(xiàn)了一批產(chǎn)業(yè)園運營管理品牌企業(yè)，這些品牌企業(yè)長期從事產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營管理，在市場上樹立了良好的品牌形象，更能贏得客戶的認可和青睞，客戶基礎較為穩(wěn)固。此外，在與上游供應商談判獲取建筑資源的環(huán)節(jié)，由于國內部分園區(qū)經(jīng)營不善，出現(xiàn)違約的情況，上游供應商往往傾向于同有實力、有規(guī)模、品牌知名度較高的產(chǎn)業(yè)園運營商合作，因此具有品牌影響力的產(chǎn)業(yè)園運營商更易于取得上游建筑資源。潛在進入者未在行業(yè)內形成品牌影響力，較難進入該行業(yè)，因此，品牌影響力限制是進入行業(yè)的重要壁壘之一。技術壁壘品牌壁壘專業(yè)經(jīng)驗壁壘產(chǎn)業(yè)園的建立需經(jīng)歷園區(qū)客戶定位、園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)或園區(qū)設計改造、園區(qū)招商和運營管理等環(huán)節(jié)，對園區(qū)運營服務商提出較高的專業(yè)經(jīng)驗要求。客戶定位是最關鍵的環(huán)節(jié)，如何根據(jù)園區(qū)周邊環(huán)境和國家產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向確定目標客戶群體、定位園區(qū)客戶產(chǎn)業(yè)類型將直接影響后續(xù)招商和運營管理，影響園區(qū)入住率和盈利能力。園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)或園區(qū)設計改造環(huán)節(jié)對成本控制能力要求較高，不同類型的產(chǎn)業(yè)園都有不同的建筑布局需求，較難形成規(guī)模化的發(fā)展，因此，降低園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)或園區(qū)設計改造成本、提高效率需要長期的經(jīng)驗積累。在運營管理環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)園運營商需要具備完整系統(tǒng)化的管理體系，對園區(qū)進行精細化管理，園區(qū)運營商需具備物業(yè)管理、社群活動組織、創(chuàng)業(yè)服務、商務服務、持續(xù)招商等多方面的專業(yè)能力，才能形成規(guī)?；B鎖化發(fā)展。因此，產(chǎn)業(yè)園運營服務商需擁有專業(yè)的團隊和豐富的項目經(jīng)驗，能在各個環(huán)節(jié)做好規(guī)劃、監(jiān)督與審核，提高每個環(huán)節(jié)的效率，降低運營成本，高效完成分部任務。項目經(jīng)驗的習得需從長期實踐中積累，對于潛在進入者而言，較難在短時間內獲得從事產(chǎn)業(yè)園運營的相關經(jīng)驗，因此，經(jīng)驗限制是進入行業(yè)的重要壁壘之一。流通環(huán)節(jié)有待完善產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品種類繁多，消費數(shù)量較大，質量參差不齊，試劑流通管理難以完善，導致產(chǎn)業(yè)園行業(yè)目前在流通領域還面臨許多問題。（1）在產(chǎn)品的流通中，許多環(huán)節(jié)缺少安全的冷鏈和冷庫設施供應。在目前運輸多為汽車和鐵路運輸?shù)那闆r下，產(chǎn)業(yè)園行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)普遍采用運輸箱內置冰凍袋的冷藏方式，在高溫天氣或長距離運輸?shù)那闆r下無法確保運輸溫度的穩(wěn)定，影響試劑的安全性。（2）監(jiān)管人員技術水平有待提高。產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品是一種高技術含量的產(chǎn)品，產(chǎn)品研發(fā)涉及生物學、信息技術、電子技術、工程學等多項學科，而目前從事產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的人員50%以上是工商、質檢管理等專業(yè)背景的人員，缺少必要的專業(yè)技術知識。知識背景的不匹配使得管理流程漏洞頻發(fā)，產(chǎn)業(yè)園行業(yè)整體監(jiān)管水平有待提高。（3）中間環(huán)節(jié)加價嚴重。出于安全的考慮，國家對產(chǎn)業(yè)園行業(yè)進出口標準與流程嚴格把控，環(huán)節(jié)復雜，中間環(huán)節(jié)加價嚴重，代理公司的介入可能使產(chǎn)品出廠價格上漲至少一倍以上，導致產(chǎn)品市場競爭力下降，阻礙本土產(chǎn)業(yè)園行業(yè)企業(yè)的國際化進程。流通環(huán)節(jié)問題中間環(huán)節(jié)加價嚴重供應鏈質量監(jiān)管Part04行業(yè)競爭格局及趨勢行業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)競爭格局行業(yè)代表企業(yè)17&&&行業(yè)競爭格局概述行業(yè)競爭格局概述中國政府正大力推動社會資本進入產(chǎn)業(yè)園行業(yè)，