長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展概覽報(bào)告2024-2026

2024-2026長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展概覽報(bào)告匯報(bào)人：井常修2024-08-01FROMBAIDUWENKU定義或者分類(lèi)特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展歷程政治環(huán)境商業(yè)模式目錄CONTENTSFROMBAIDUWENKU經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素行業(yè)壁壘行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)痛點(diǎn)問(wèn)題及解決方案行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景機(jī)遇與挑戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)格局經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素行業(yè)壁壘行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)現(xiàn)狀目錄CONTENTSFROMBAIDUWENKU行業(yè)痛點(diǎn)問(wèn)題及解決方案行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景機(jī)遇與挑戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)格局01定義或者分類(lèi)特點(diǎn)FROMBAIDUWENKUCHAPTER什么是長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)租公寓是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)新興行業(yè)，近三年來(lái)飛速發(fā)展，已經(jīng)形成一批規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化的品牌運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方直接租賃業(yè)主房屋并進(jìn)行裝修改造、配備家具家電，以單間的形式租賃給有租房需求的人群。長(zhǎng)租公寓租戶沒(méi)有被逼遷的煩惱，且定價(jià)統(tǒng)一透明公開(kāi)，因此市場(chǎng)接受度高。品牌長(zhǎng)租公寓一般都配有“管家”，為租戶提供基本的租后服務(wù)，例如保潔、維修、網(wǎng)絡(luò)等，甚至還會(huì)提供安保、公共娛樂(lè)空間。自2016年來(lái)，國(guó)家政府提出“租購(gòu)并舉”，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展新階段。長(zhǎng)租公寓將大量低利用率的社會(huì)存量房與租戶需求相連接，顯著提升社會(huì)存量房使用效率與租戶體驗(yàn)，是實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)的最好實(shí)踐。長(zhǎng)租公寓行業(yè)由于市場(chǎng)空間潛力巨大，不僅可以吸引資金投資、提高閑置房屋利用率、盤(pán)活無(wú)法交易的土地資源，同時(shí)還能夠解決城市住房緊張問(wèn)題，因此近年來(lái)備受各方青睞。定義02產(chǎn)業(yè)鏈FROMBAIDUWENKUCHAPTER土地資源、住房修建、住房租賃上游裝修公司、家具家電商、物業(yè)保潔、銀行中游租客、業(yè)主下游產(chǎn)業(yè)鏈01020303發(fā)展歷程FROMBAIDUWENKUCHAPTER規(guī)模化的公寓業(yè)態(tài)開(kāi)始形成，一些公司瞄準(zhǔn)了外企高管人群，因?yàn)?003年中國(guó)加入WTO，大量世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐帶來(lái)了外企高管的租住需求，所以國(guó)外的高端公寓品牌企業(yè)也紛紛進(jìn)入中國(guó)。中國(guó)公寓品牌企業(yè)也開(kāi)始提供五星級(jí)酒店的配套設(shè)施、統(tǒng)一班車(chē)、工作人員統(tǒng)一工裝，除了標(biāo)準(zhǔn)化和增值服務(wù)，價(jià)格也較歐美品牌低一到兩成，又有社區(qū)的氛圍，迅速的開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)高端公寓市場(chǎng)。2008年迎來(lái)了另一個(gè)行業(yè)發(fā)展契機(jī)-北京奧運(yùn)會(huì)，分布式酒店公寓開(kāi)始快速發(fā)展，其后的金融危機(jī)使商住類(lèi)房產(chǎn)項(xiàng)目不好運(yùn)營(yíng)，轉(zhuǎn)手給公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)。發(fā)展歷程2000至2010年2010至2012年2012至2013年2015年至今因?yàn)橄M(fèi)升級(jí)及年輕一代的消費(fèi)需求，具有更好的居住體驗(yàn)和性價(jià)比的連鎖品牌長(zhǎng)租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個(gè)行業(yè)得到了快速發(fā)展。2011年，公寓這行業(yè)再次被推向風(fēng)口，美國(guó)一家名叫HomeAway公寓預(yù)訂網(wǎng)站所屬公司上市并且估值達(dá)20億美元，很快這種模式被國(guó)內(nèi)公司借鑒，短租公寓行業(yè)首次采用線上和線下融合模式，加上快速營(yíng)銷(xiāo)，讓大家對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)有了更新的認(rèn)知。因房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平緩期，穩(wěn)定的市場(chǎng)供求關(guān)系衍生出了分布式的合租公寓需求，白領(lǐng)長(zhǎng)租公寓全面發(fā)展，涌現(xiàn)了一批有潛力公寓企業(yè)，較為突出的公寓企從中央到地方都出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電價(jià)格，給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個(gè)人稅收優(yōu)惠，推進(jìn)REITS的試點(diǎn)等。租賃市場(chǎng)獲得了政策紅利，租購(gòu)并舉的政策的施行推動(dòng)也加速了長(zhǎng)租公寓行業(yè)快速發(fā)展，各方逐漸進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。04政治環(huán)境FROMBAIDUWENKUCHAPTER描述住建部:《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》:2015年提出租售并舉多渠道發(fā)展模式，政府租賃平臺(tái)、住房租賃機(jī)構(gòu)等新方向出現(xiàn)在大眾眼界，自此中國(guó)租賃市場(chǎng)迎來(lái)政策紅利時(shí)代。發(fā)改委、住建部:關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn):2016年大力鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)，并放寬住房公積金支付房租的條件。:購(gòu)租并舉的城鎮(zhèn)住房制度:這是國(guó)家首次提出該制度并確定從土地供應(yīng)、發(fā)展租賃企業(yè)等方面出臺(tái)政策以促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。在國(guó)家政府的帶動(dòng)下，地方政府也紛紛跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)扶持當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)的發(fā)展。政治環(huán)境1政治環(huán)境住建部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》:2015年提出租售并舉多渠道發(fā)展模式，政府租賃平臺(tái)、住房租賃機(jī)構(gòu)等新方向出現(xiàn)在大眾眼界，自此中國(guó)租賃市場(chǎng)迎來(lái)政策紅利時(shí)代。發(fā)改委、住建部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn):2016年大力鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)，并放寬住房公積金支付房租的條件。05商業(yè)模式FROMBAIDUWENKUCHAPTER06經(jīng)濟(jì)環(huán)境FROMBAIDUWENKUCHAPTER我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國(guó)，一躍而上，成為GDP總量?jī)H次于美國(guó)的唯一一個(gè)發(fā)展中國(guó)家。我國(guó)經(jīng)濟(jì)趕超我國(guó)人口基數(shù)大，改革開(kāi)放后人才競(jìng)爭(zhēng)激烈，大學(xué)生就業(yè)情況一直困擾著我國(guó)發(fā)展過(guò)程中。就業(yè)問(wèn)題挑戰(zhàn)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)公平問(wèn)題需持續(xù)關(guān)注并及時(shí)解決，個(gè)人需提前做好職業(yè)規(guī)劃與人生規(guī)劃重中之重。公平就業(yè)關(guān)注經(jīng)濟(jì)環(huán)境07社會(huì)環(huán)境FROMBAIDUWENKUCHAPTER總體發(fā)展穩(wěn)中向好我國(guó)總體發(fā)展穩(wěn)中向好，宏觀環(huán)境穩(wěn)定繁榮，對(duì)于青年人來(lái)說(shuō)，也是機(jī)遇無(wú)限的時(shí)代。關(guān)注就業(yè)公平與提前規(guī)劃促進(jìn)社會(huì)就業(yè)公平問(wèn)題需持續(xù)關(guān)注并及時(shí)解決，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。就業(yè)問(wèn)題與人才競(jìng)爭(zhēng)我國(guó)人口基數(shù)大，就業(yè)問(wèn)題一直是發(fā)展過(guò)程中面臨的挑戰(zhàn)，人才競(jìng)爭(zhēng)激烈，大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)情況、失業(yè)人士困擾國(guó)家發(fā)展。政治體系與法治化進(jìn)程自改革開(kāi)放以來(lái)，政治體系日趨完善，法治化進(jìn)程也逐步趨近完美，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系也在不斷蓬勃發(fā)展。中國(guó)當(dāng)前的環(huán)境下描述了當(dāng)前技術(shù)發(fā)展的日新月異，包括人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等前沿技術(shù)的涌現(xiàn)。技術(shù)環(huán)境需求增長(zhǎng)、消費(fèi)升級(jí)、技術(shù)創(chuàng)新等是行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)因素，推動(dòng)了行業(yè)的進(jìn)步。發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素行業(yè)壁壘包括資金、技術(shù)、人才、品牌、渠道等方面的優(yōu)勢(shì)，提高了新進(jìn)入者的難度。行業(yè)壁壘我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展08技術(shù)環(huán)境FROMBAIDUWENKUCHAPTER技術(shù)驅(qū)動(dòng)技術(shù)環(huán)境的發(fā)展為行業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇，是行業(yè)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。創(chuàng)新動(dòng)力技術(shù)環(huán)境的不斷創(chuàng)新和進(jìn)步，為行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了有力支持。人才需求技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進(jìn)了人才的需求和流動(dòng)，為行業(yè)的人才隊(duì)伍建設(shè)提供了機(jī)遇。團(tuán)隊(duì)建設(shè)技術(shù)環(huán)境的發(fā)展要求企業(yè)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高員工的技能和素質(zhì)，以適應(yīng)快速變化的市場(chǎng)需求。合作與交流技術(shù)環(huán)境的發(fā)展促進(jìn)了企業(yè)間的合作與交流，推動(dòng)了行業(yè)的整體發(fā)展。技術(shù)環(huán)境010203040509發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素FROMBAIDUWENKUCHAPTER發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素自2015年以來(lái)，國(guó)家及地方政府不斷出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策，利好長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期發(fā)展。2015年住建部率先頒布了一系列長(zhǎng)租公寓利好政策，例如《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》等通知，大力鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)，并放寬住房公積金支付房租的條件。2016年，提出建立購(gòu)租并舉的城鎮(zhèn)住房制度，這是國(guó)家首次提出該制度并確定從土地供應(yīng)、發(fā)展租賃企業(yè)等方面出臺(tái)政策以促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。在國(guó)家政府的帶動(dòng)下，地方政府也紛紛跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)扶持當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)的發(fā)展。政策扶持有利長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展相較于住宅房屋價(jià)格的持續(xù)上漲居高不下，人均可支配收入增速遠(yuǎn)低于住宅房屋價(jià)格上漲速度，一線城市房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)20倍，置業(yè)門(mén)檻顯著提高。各地政府為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策，例如提高首付額度，調(diào)高購(gòu)房資格門(mén)檻，提高房貸利率等措施，置業(yè)門(mén)檻的提高使得一部分潛在購(gòu)房者不得不放棄購(gòu)房轉(zhuǎn)向房屋租賃市場(chǎng)購(gòu)房需求轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥啃枨笞?013年起，中國(guó)結(jié)婚率呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，截至2017年結(jié)婚率已從2013年的03%降至94%，這意味著越來(lái)越多的適婚年齡人群選擇保持單身或者推遲結(jié)婚年齡。另一方面，自2009年起，中國(guó)離婚率卻在不斷上漲，2017年中國(guó)離婚率已超3%。由于結(jié)婚率下降以及離婚率上升而產(chǎn)生的單身群體將更有可能選擇租賃房屋，擴(kuò)大長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)需求。單身與新世代帶來(lái)租房需求各類(lèi)指標(biāo)均標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，且存量概念已擴(kuò)展至全國(guó)，相對(duì)于傳統(tǒng)增量時(shí)代，存量時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力成為關(guān)鍵因素，以商用為目的地產(chǎn)行業(yè)例如物流地產(chǎn)與長(zhǎng)租公寓等崛起。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨拐點(diǎn)，進(jìn)入存量時(shí)代10行業(yè)壁壘FROMBAIDUWENKUCHAPTER11行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)FROMBAIDUWENKUCHAPTER12行業(yè)現(xiàn)狀FROMBAIDUWENKUCHAPTER市場(chǎng)情況描述行業(yè)現(xiàn)狀2019年是國(guó)家提出“租售并舉”的第三個(gè)年頭，3年間租房大軍日漸浩蕩。更有機(jī)構(gòu)稱(chēng)，到2020年，國(guó)內(nèi)租房人數(shù)有望達(dá)到9億。在巨大的市場(chǎng)需求面前，長(zhǎng)租公寓的內(nèi)部環(huán)境及標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，日益受到租住群體及業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。乘市場(chǎng)及政策東風(fēng)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，近年來(lái)增速飛快。資料顯示，2017年中國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模達(dá)38萬(wàn)億元；有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2025年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到9萬(wàn)億元。然而，在擴(kuò)張過(guò)程中出現(xiàn)的房屋污染、標(biāo)準(zhǔn)化程度緩慢等問(wèn)題，也曾制約行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。2019年，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到73萬(wàn)億元。結(jié)合上述討論，購(gòu)房壓力大、住房流動(dòng)性頻繁、新生一代購(gòu)房觀念的轉(zhuǎn)變、長(zhǎng)租公寓具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)等，未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊，2025年市場(chǎng)規(guī)模有望突破3萬(wàn)億元。與前兩年步入“大躍進(jìn)”式快速發(fā)展的階段有所不同，2020年整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)則是被蒙上了一層陰霾，“爆雷”無(wú)疑成為了行業(yè)的年度熱詞，除了多次出現(xiàn)在新聞熱搜榜上的蛋殼公寓事件外，年內(nèi)全國(guó)還有多個(gè)不同規(guī)模的長(zhǎng)租公寓品牌也都出現(xiàn)了問(wèn)題。盡管年初的新冠疫情給整個(gè)社會(huì)都帶來(lái)了猝不及防的沖擊，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的確也遭遇了短期運(yùn)營(yíng)成本上升、房屋空置率走高等問(wèn)題，整個(gè)行業(yè)的生存環(huán)境面臨著挑戰(zhàn)。行業(yè)現(xiàn)狀01市場(chǎng)份額變化2017年中國(guó)年租金規(guī)模約39萬(wàn)億元，過(guò)去五年復(fù)合增長(zhǎng)率為117%，由于國(guó)家租賃政策的頒布及未來(lái)租賃需求人口的上漲，未來(lái)中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將迅速提升，未來(lái)五年房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率將達(dá)到175%，在2022年將達(dá)到95萬(wàn)億規(guī)模。2017年中國(guó)的長(zhǎng)租公寓品牌多達(dá)1200家以上，運(yùn)營(yíng)房屋數(shù)量已超200萬(wàn)間()。大多分布在北上廣深一線城市及杭州、成都、武漢、天津、南京和蘇州等區(qū)域核心城市。按照平均每套月租金2000元計(jì)算，目前一年的交易額大致為480億元。而相較于萬(wàn)億的租賃市場(chǎng)規(guī)模，長(zhǎng)租公寓所占的比例還是相對(duì)較低。未來(lái)品牌化運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)將越來(lái)越多，提升行業(yè)的集中度，標(biāo)準(zhǔn)化的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)品牌不僅能提高租賃品質(zhì)、穩(wěn)定租賃關(guān)系，還能促進(jìn)人口流動(dòng)。行業(yè)現(xiàn)狀02市場(chǎng)情況我國(guó)進(jìn)入存量房時(shí)代以來(lái)，租賃市場(chǎng)需求迅速崛起。至2017年，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模已達(dá)到3萬(wàn)億元，每年新增租房規(guī)模達(dá)1000億元。近兩年來(lái)，在政策、市場(chǎng)、融資的風(fēng)口下，長(zhǎng)租公寓成為眾多企業(yè)的標(biāo)配。2019年是長(zhǎng)租公寓行業(yè)回歸理性之年。在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長(zhǎng)后，參與主體認(rèn)識(shí)到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵(lì)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)更多著墨于規(guī)范市場(chǎng)、整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。在政府主導(dǎo)推進(jìn)下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在逐步規(guī)范，市場(chǎng)規(guī)模上了很大一個(gè)臺(tái)階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。2019年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年長(zhǎng)租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額1201億元。2019年長(zhǎng)租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來(lái)越向國(guó)企、開(kāi)發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計(jì)拓展23萬(wàn)間、10萬(wàn)間、5萬(wàn)間位列前三。在開(kāi)業(yè)長(zhǎng)租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是4萬(wàn)間的龍湖、5萬(wàn)間的萬(wàn)科和5萬(wàn)間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤(rùn)和保利，也在奮起直追。分散式公寓運(yùn)營(yíng)商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達(dá)到80萬(wàn)間、70萬(wàn)間以及40萬(wàn)間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)派系項(xiàng)目拓展及開(kāi)業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢(shì)的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨(dú)占優(yōu)勢(shì)，也有較好的運(yùn)營(yíng)管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)行業(yè)現(xiàn)狀在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下長(zhǎng)租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國(guó)內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來(lái)看，2019年房企長(zhǎng)租公寓TOP20的累計(jì)開(kāi)業(yè)房源規(guī)模已突破32萬(wàn)間，成為集中式長(zhǎng)租公寓的主力軍。01長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩在整體大環(huán)境不容樂(lè)觀的背景下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，著力于已拓房源的開(kāi)業(yè)效率和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。從2019年的開(kāi)業(yè)情況來(lái)看，TOP10企業(yè)的增長(zhǎng)情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，其中，萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓的新開(kāi)業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。0213行業(yè)痛點(diǎn)FROMBAIDUWENKUCHAPTER行業(yè)正處擴(kuò)張期，盈利空間有限“內(nèi)憂外患”之下，長(zhǎng)租公寓品牌拿房競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，導(dǎo)致“拿房難、拿房貴”已經(jīng)成為了長(zhǎng)租公寓行業(yè)亟待解決的痛點(diǎn)問(wèn)題。同時(shí)，在營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理、人力開(kāi)支等諸多方面，長(zhǎng)租公寓企業(yè)仍然面臨著不小的成本壓力。諸多因素共同作用下，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的租金回報(bào)率要顯著低于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。在產(chǎn)業(yè)鏈逐漸擴(kuò)張而盈利模式尚不成熟的不對(duì)稱(chēng)發(fā)展背景下，企業(yè)的盈利空間將十分有限。短時(shí)間內(nèi)，企業(yè)要想謀求持續(xù)發(fā)展，單純依靠租金差來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利并不現(xiàn)實(shí)，而是應(yīng)該積極拓寬業(yè)務(wù)渠道，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。運(yùn)營(yíng)能力要求較高，金融支持尚不成熟站在短期發(fā)展角度看，長(zhǎng)租公寓品牌需要不斷打磨自身的運(yùn)營(yíng)能力，將利潤(rùn)率逐步提升，強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的公寓運(yùn)營(yíng)商會(huì)越來(lái)越受到金融機(jī)構(gòu)的青睞；而長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)于REITs產(chǎn)品等退出渠道的需求將日益增多。事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓的成功與金融支持密不可分，美國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)達(dá)與美國(guó)REITs的盛行便是很好的印證。對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)而言，REITs的成熟不僅可以使得公寓項(xiàng)目融資變得較為便捷，實(shí)現(xiàn)杠桿化發(fā)展，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)資金回流速度，延長(zhǎng)中小企業(yè)的生命周期。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范尚不健全困擾著長(zhǎng)租公寓行業(yè)的除了經(jīng)營(yíng)、盈利模式等問(wèn)題外，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的不健全也成為了行業(yè)良性發(fā)展的攔路虎。當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓行業(yè)缺乏具體的規(guī)范化細(xì)則，有些公司開(kāi)發(fā)公寓項(xiàng)目的流程非常嚴(yán)格，取得各類(lèi)資質(zhì)和證照后才營(yíng)業(yè)；有些公寓項(xiàng)目則缺乏部分資質(zhì)的情況下倉(cāng)促開(kāi)業(yè)，這就會(huì)造成消防、衛(wèi)生、違規(guī)隔斷等方面的諸多隱患，而這些隱患又會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者和用戶（住客）發(fā)生矛盾。此外，不少傳統(tǒng)酒店企業(yè)開(kāi)始嘗試長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)，相比較于酒店行業(yè)自身非常完備的細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)，公寓行業(yè)規(guī)范的缺失容易導(dǎo)致酒店行業(yè)跨界公寓行業(yè)的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)諸多定位不清晰的問(wèn)題；例如，注冊(cè)是按照酒店還是公寓標(biāo)準(zhǔn)，或是物業(yè)管理來(lái)劃分等，這些都是在長(zhǎng)租公寓行業(yè)亟待明確的問(wèn)題。030201行業(yè)痛點(diǎn)14問(wèn)題及解決方案FROMBAIDUWENKUCHAPTER問(wèn)題及解決方案租約證券化租約證券化是在長(zhǎng)租公寓收租的基礎(chǔ)上衍生出來(lái)的金融產(chǎn)品，例如用租金收益作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募或私募ABS為企業(yè)融資。已經(jīng)形成一定規(guī)模的長(zhǎng)租公寓品牌開(kāi)始試水ABS，以租金為底層資產(chǎn)向市場(chǎng)融資。2017年上半年，魔方公寓發(fā)型了中國(guó)首單ABS產(chǎn)品，底層資產(chǎn)為北京、上海、廣州等一二線城市經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)4000多間公寓未來(lái)三年的租金收入。該項(xiàng)目采用轉(zhuǎn)向計(jì)劃+信托受益權(quán)的雙SPV架構(gòu)設(shè)計(jì)，發(fā)行規(guī)模5億元，全部?jī)?yōu)先級(jí)證券AAA評(píng)級(jí)。同年8月自如也成功發(fā)行了租房市場(chǎng)房屋租金分期類(lèi)ABS——中信證券-自如1號(hào)。自如的ABS產(chǎn)品，以房屋分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，其中優(yōu)先級(jí)獲得AAA信用評(píng)級(jí)，占比90%。融資渠道少，但政策導(dǎo)向正逐步改善現(xiàn)狀國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)工作的通知》，要求積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，專(zhuān)門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。在政策的引導(dǎo)下，長(zhǎng)租公寓的融資渠道正在逐步打開(kāi)，后續(xù)融資方式將更多元化。政府對(duì)住房租賃的支持力度加大，利用金融產(chǎn)品融資成為一大趨勢(shì)。積極利用創(chuàng)新金融產(chǎn)品機(jī)構(gòu)化的租賃服務(wù)商前期成本壓力大，收房到出租存在時(shí)間差，并且前期收房、設(shè)計(jì)、改造、裝修、配置、出租營(yíng)銷(xiāo)、人工等成本都要提前支付，擴(kuò)張階段的企業(yè)收入成本的時(shí)間不匹配會(huì)更突出，現(xiàn)金流趨緊，面臨很大財(cái)務(wù)壓力。積極利用創(chuàng)新金融產(chǎn)品將有助于企業(yè)化解財(cái)務(wù)壓力。15行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景FROMBAIDUWENKUCHAPTER發(fā)展趨勢(shì)前景描述公寓智能化、信息化:在如今大數(shù)據(jù)、人工智能、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算和物聯(lián)網(wǎng)的驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)管理會(huì)更加簡(jiǎn)便化。租戶的偏好、市場(chǎng)需求、房源信息等因素都能夠通過(guò)技術(shù)手段獲取和分析。同時(shí)，完善的征信系統(tǒng)和健全的雙向反饋信息平臺(tái)的搭建，能夠促進(jìn)運(yùn)營(yíng)商和租戶的交流，讓公寓和租戶雙向選擇，加速品牌公寓的整合和改善租戶的居住環(huán)境。通過(guò)引入政府監(jiān)管入口，更好地使租戶的權(quán)益得到保障。未來(lái)，長(zhǎng)租公寓會(huì)轉(zhuǎn)向智慧型公寓，即長(zhǎng)租公寓與智能家居等結(jié)合，針對(duì)租戶的個(gè)性提供差異化服務(wù)，通過(guò)裝修和家具的優(yōu)化來(lái)提高租戶的體驗(yàn)感。制度日漸完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一:2021年，《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》下發(fā)，文件指出，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月的，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過(guò)監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。同時(shí)，住房租賃企業(yè)不得變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。這在很大程度上制止了長(zhǎng)租公寓企業(yè)不合理預(yù)收房租的行為，扼住病態(tài)擴(kuò)張的源頭，保護(hù)了租戶的權(quán)益。實(shí)現(xiàn)規(guī)模化與資產(chǎn)證券化:國(guó)內(nèi)大多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商采用重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，前期投入占比較大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。企業(yè)要想縮短投資回報(bào)期，公寓需要規(guī)?；瘉?lái)降低邊際成本，從而達(dá)到對(duì)成本和費(fèi)用的管控和分?jǐn)偂Ｔ陂L(zhǎng)租公寓行業(yè)負(fù)杠桿運(yùn)作的大環(huán)境下，目前長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商還在致力于提高居住體驗(yàn)、搶占市場(chǎng)份額和提升品牌調(diào)性的階段。長(zhǎng)租公寓行業(yè)還是一片紅海市場(chǎng)，今后將迎來(lái)整合階段，簡(jiǎn)單的收租轉(zhuǎn)租模式的企業(yè)將會(huì)被脫穎而出、實(shí)力雄厚的品牌公寓收購(gòu)或者雙方達(dá)成合作，品牌公寓的逐步擴(kuò)張，使得長(zhǎng)租公寓行業(yè)漸漸朝著規(guī)?；l(fā)展。擁抱移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，布局APP線上應(yīng)用建設(shè):在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)浪潮下，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)一大趨勢(shì)是積極擁抱移動(dòng)互聯(lián)，線上應(yīng)用加大創(chuàng)新研發(fā)，應(yīng)用自有APP作為整個(gè)租房流程和租客入口。移動(dòng)簽約，租房與服務(wù)全流程互聯(lián)網(wǎng)化、移動(dòng)化，整個(gè)租房流程中，只有看房是線下服務(wù)，其他流程全部線上化。系統(tǒng)平臺(tái)在長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)中扮演重要角色。完善的平臺(tái)系統(tǒng)可以大大節(jié)約長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)期間的人工成本。一個(gè)成熟的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)系統(tǒng)，可以做到前端產(chǎn)品設(shè)計(jì)，即網(wǎng)絡(luò)簽約形成電子合同、租賃期間保修等和客戶維持高頻互動(dòng)并及時(shí)反饋客戶各類(lèi)需求。也可以做到后端客戶數(shù)據(jù)信息搜集用于未來(lái)產(chǎn)品改善和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)整理等。全鏈條網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)在可以大量節(jié)省運(yùn)營(yíng)過(guò)程中各類(lèi)成本。系統(tǒng)平臺(tái)的搭建需要前期資本投入和研發(fā)，已經(jīng)擁有較成熟的長(zhǎng)租公寓企業(yè)在成本端較競(jìng)爭(zhēng)者具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)全線移動(dòng)平臺(tái)化。行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景公寓智能化、信息化在如今大數(shù)據(jù)、人工智能、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算和物聯(lián)網(wǎng)的驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)管理會(huì)更加簡(jiǎn)便化。租戶的偏好、市場(chǎng)需求、房源信息等因素都能夠通過(guò)技術(shù)手段獲取和分析。同時(shí)，完善的征信系統(tǒng)和健全的雙向反饋信息平臺(tái)的搭建，能夠促進(jìn)運(yùn)營(yíng)商和租戶的交流，讓公寓和租戶雙向選擇，加速品牌公寓的整合和改善租戶的居住環(huán)境。通過(guò)引入政府監(jiān)管入口，更好地使租戶的權(quán)益得到保障。未來(lái)，長(zhǎng)租公寓會(huì)轉(zhuǎn)向智慧型公寓，即長(zhǎng)租公寓與智能家居等結(jié)合，針對(duì)租戶的個(gè)性提供差異化服務(wù)，通過(guò)裝修和家具的優(yōu)化來(lái)提高租戶的體驗(yàn)感。行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)前景01020304制度日漸完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一2021年，《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》下發(fā)，文件指出，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月的，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過(guò)監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。同時(shí)，住房租賃企業(yè)不得變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。這在很大程度上制止了長(zhǎng)租公寓企業(yè)不合理預(yù)收房租的行為，扼住病態(tài)擴(kuò)張的源頭，保護(hù)了租戶的權(quán)益。實(shí)現(xiàn)規(guī)?；c資產(chǎn)證券化國(guó)內(nèi)大多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商采用重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，前期投入占比較大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。企業(yè)要想縮短投資回報(bào)期，公寓需要規(guī)?；瘉?lái)降低邊際成本，從而達(dá)到對(duì)成本和費(fèi)用的管控和分?jǐn)?。在長(zhǎng)租公寓行業(yè)負(fù)杠桿運(yùn)作的大環(huán)境下，目前長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商還在致力于提高居住體驗(yàn)、搶占市場(chǎng)份額和提升品牌調(diào)性的階段。長(zhǎng)租公寓行業(yè)還是一片紅海市場(chǎng)，今后將迎來(lái)整合階段，簡(jiǎn)單的收租轉(zhuǎn)租模式的企業(yè)將會(huì)被脫穎而出、實(shí)力雄厚的品牌公寓收購(gòu)或者雙方達(dá)成合作，品牌公寓的逐步擴(kuò)張，使得長(zhǎng)租公寓行業(yè)漸漸朝著規(guī)?；l(fā)展。擁抱移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，布局APP線上應(yīng)用建設(shè)在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)浪潮下，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)一大趨勢(shì)是積極擁抱移動(dòng)互聯(lián)，線上應(yīng)用加大創(chuàng)新研發(fā)，應(yīng)用自有APP作為整個(gè)租房流程和租客入口。移動(dòng)簽約，租房與服務(wù)全流程互聯(lián)網(wǎng)化、移動(dòng)化，整個(gè)租房流程中，只有看房是線下服務(wù)，其他流程全部線上化。系統(tǒng)平臺(tái)在長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)中扮演重要角色。完善的平臺(tái)系統(tǒng)可以大大節(jié)約長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)期間的人工成本。一個(gè)成熟的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)系統(tǒng)，可以做到前端產(chǎn)品設(shè)計(jì)，即網(wǎng)絡(luò)簽約形成電子合同、租賃期間保修等和客戶維持高頻互動(dòng)并及時(shí)反饋客戶各類(lèi)需求。也可以做到后端客戶數(shù)據(jù)信息搜集用于未來(lái)產(chǎn)品改善和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)整理等。全鏈條網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)在可以大量節(jié)省運(yùn)營(yíng)過(guò)程中各類(lèi)成本。系統(tǒng)平臺(tái)的搭建需要前期資本投入和研發(fā)，已經(jīng)擁有較成熟的長(zhǎng)租公寓企業(yè)在成本端較競(jìng)爭(zhēng)者具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)全線移動(dòng)平臺(tái)化。16機(jī)遇與挑戰(zhàn)FROMBAIDUWENKUCHAPTER17競(jìng)爭(zhēng)格局FROMBAIDUWENKUCHAPTER競(jìng)爭(zhēng)格局由于租賃市場(chǎng)潛力巨大，加上租售同權(quán)等政策的出臺(tái)，多方涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)并推動(dòng)行業(yè)的快速發(fā)展。中國(guó)關(guān)于土地開(kāi)發(fā)的基本流程為，國(guó)家將國(guó)有土地出讓給使用者，使用者一般指房地產(chǎn)商經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)將房產(chǎn)出租或出售，商品房首次進(jìn)入流通，房產(chǎn)在市場(chǎng)上流通后再次進(jìn)入流通領(lǐng)域流通形成租賃市場(chǎng)，因此租賃房屋一般以存量房為主。從房產(chǎn)租賃的來(lái)源一般有以下幾部分，政府直接建設(shè)的公租房或人次公寓；新房買(mǎi)賣(mài)后直接進(jìn)入租賃市場(chǎng)比如萬(wàn)科云城、米酷等；或者長(zhǎng)租公寓這種公司運(yùn)營(yíng)的模式，也有個(gè)人散租。目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓品牌超過(guò)了1200家，在消費(fèi)升級(jí)大背景下，具有更好居住體驗(yàn)和性價(jià)比的連鎖品牌長(zhǎng)租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展和品牌化時(shí)期。截至目前，國(guó)內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過(guò)500家，如以單個(gè)品牌管理4000間公寓估算，全國(guó)房源總規(guī)模將突破200萬(wàn)間。從行業(yè)生命周期來(lái)看，現(xiàn)階段中國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)的商業(yè)模式及產(chǎn)品尚未完全成熟、市場(chǎng)增長(zhǎng)率較高、需求增長(zhǎng)較快、行業(yè)利潤(rùn)低等特點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)格局由于租賃市場(chǎng)潛力巨大，加上租售同權(quán)等政策的出臺(tái)，多方涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)并推動(dòng)行業(yè)的快速發(fā)展。中國(guó)關(guān)于土地開(kāi)發(fā)的基本流程為，國(guó)家將國(guó)有土地出讓給使用者，使用者一般指房地產(chǎn)商經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)將房產(chǎn)出租或出售，商品房首次進(jìn)入流通，房產(chǎn)在市場(chǎng)上流通后再次進(jìn)入流通領(lǐng)域流通形成租賃市場(chǎng)，因此租賃房屋一般以存量房為主。從房產(chǎn)租賃的來(lái)源一般有以下幾部分，政府直接建設(shè)的公租房或人次公寓；新房買(mǎi)賣(mài)后直接進(jìn)入租賃市場(chǎng)比如萬(wàn)科云城、米酷等；或者長(zhǎng)租公寓這種公司運(yùn)營(yíng)的模式，也有個(gè)人散租。目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓品牌超過(guò)了1200家，在消費(fèi)升級(jí)大背景下，具有