設(shè)計限額管理作業(yè)指引（主體建筑）

設(shè)計限額管理作業(yè)指引

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審核日期

批準(zhǔn)日期

修訂記錄

日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人

1、流程圖

無

2、指引概況

指引目的1、本指引旨在強(qiáng)化公司項目前期及設(shè)計階段的成本控制；

2、推進(jìn)設(shè)計階段的成本管理作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化；

3、掌握可靠成本信息，保證影響成本的主要要素在設(shè)計階段控制在合理范圍，

挖掘成本控制的重點(diǎn)，以符合公司成本管理精細(xì)化的要求。

指引范圍適用于公司所屬獨(dú)資或合資項目。

定義1、設(shè)計限額：是為了保證設(shè)計成果的經(jīng)濟(jì)性而制定的，是設(shè)計階段相關(guān)技術(shù)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行控制的目標(biāo)值，設(shè)計限額包括成本限額設(shè)計和主要指標(biāo)的限量

設(shè)計。

2、建筑面積：是指GB/T50353—2005《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算的

建筑面積，全國統(tǒng)一計算規(guī)則。

3、裝修面積：指裝修范圍內(nèi)的地面面積，其中陽臺、露臺和帶裝修的庭院按

一半面積計算.

4、項目檔次定位

A“超高檔”指該項目平均售價定位為當(dāng)?shù)赝惍a(chǎn)品均價的200%及以上的項目，

且建安成本銷售單方占售價比重不超過20%；

B“高檔”指該項目平均售價定位為當(dāng)?shù)赝惍a(chǎn)品均價的140%?200%（含140%）

的項目，且建安成本銷售單方占售價比重不超過30%；

C“中檔”指該項目平均售價定位為當(dāng)?shù)赝惍a(chǎn)品均價的80%^140%（含80%）

的項目，且建安成本占售價比重不超過50%；

D“低檔”指該項目平均售價定位為當(dāng)?shù)赝惍a(chǎn)品均價的80%以下的項目或且

建安成本占售價比重超過50%?

E若售價達(dá)到上述要求，但是成本比重超的，應(yīng)降低一檔套用本限額指標(biāo)。項

目的定位應(yīng)在土地獲取時在項目可行性研究階段明確。

5、城市分類：

A一線城市包括：北京、上海、深圳；

B二線城市包括：天津、蘇州、南京、廣州番禺、佛山、重慶、成都、武漢及

一線城市的郊區(qū)項目；

C其他城市包括：珠海、漳州及二線城市的郊區(qū)項目。

6、限額指標(biāo)均為上限。

指引主導(dǎo)及參與部策劃設(shè)計中心、成本管理部、項目公司（部）、精裝修景觀項目部、營銷中

門心

部門指引中承擔(dān)職責(zé)

1、成本管理部參與制定及修訂限額成本管理指標(biāo)，監(jiān)督并統(tǒng)計限額成本的

執(zhí)行情況：

策劃設(shè)計中心

2、策劃設(shè)計中心組織制定及修訂限額設(shè)計指標(biāo)，并協(xié)助第二階段成本目標(biāo)

成本管理部

下達(dá)限額設(shè)計指標(biāo)；針對具體項目的限額指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，監(jiān)督限額設(shè)計的實(shí)

施。

財務(wù)部協(xié)助統(tǒng)計營銷費(fèi)相關(guān)數(shù)據(jù)，并參與營銷費(fèi)限額指標(biāo)的制定。

城市公司設(shè)計部為限額設(shè)計的最終實(shí)施部門，在策劃設(shè)計中心授權(quán)范圍內(nèi)，落實(shí)下達(dá)的限額

設(shè)計指標(biāo)，在限額范圍內(nèi)指導(dǎo)設(shè)計，負(fù)責(zé)對設(shè)計單位及設(shè)計成果的考核。

1、根據(jù)設(shè)計成果復(fù)核限額設(shè)計指標(biāo)是否在范圍內(nèi)，并及時反饋到總部策劃

城市工程成本管理設(shè)計中心；

部2、收集統(tǒng)計所屬范圍內(nèi)項目的設(shè)計指標(biāo)，并按照要求及時反饋到總部成本

管理部。

3、工作程序

3.1限額內(nèi)容及范圍

包括成本限額設(shè)計和主要指標(biāo)的限量設(shè)計，內(nèi)容見附表1。

附表1

序號指標(biāo)名稱備注

含規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、總平環(huán)境設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計（含公共部位、會所、

1設(shè)計費(fèi)樣板房裝修）、專項設(shè)計、審圖及專業(yè)設(shè)計顧問等費(fèi)用。精裝交樓設(shè)計

費(fèi)不在本設(shè)計費(fèi)限額范圍內(nèi)。

項目為了銷售而發(fā)生的各類費(fèi)用，包括營銷管理費(fèi)、營銷推廣費(fèi)、賣場

2營銷費(fèi)

營造費(fèi)、中介銷售代理費(fèi)、物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用。

結(jié)構(gòu)的鋼筋、碎單位面積的含量，包括結(jié)構(gòu)、建筑造型、女兒墻等構(gòu)件

的鋼筋及碎，需要區(qū)分結(jié)構(gòu)類型、建筑高度、抗震等級等分別列控制指

3鋼筋、碎含量

標(biāo)。為了防止單純控制地下室鋼筋及碎指標(biāo)而降低車庫停車效率，對地

下室車位占用面積制定了相關(guān)控制指標(biāo)。

外立面門窗工程在本項目中的平均實(shí)物量單價、分?jǐn)偟降厣辖ㄖ娣e單

方等控制指標(biāo)，實(shí)際控制包含鋁含量控制、鋁型材、涂層、玻璃、五金

外立面門窗及

4件、開窗率等幾個方面的控制。

鋁含量

鋁含量控制：指單位面積鋁合金門窗的鋁型材用量的控制，鋁型材用量

與框料斷面類型、門窗分隔、開窗數(shù)量、鋁型材厚度等因素有關(guān)。

為外墻面的費(fèi)用分?jǐn)偟降厣辖ㄖ娣e的控制指標(biāo)，實(shí)際控制包括墻地比

5外立面用材

控制、外墻面層材料的選擇及比例控制等。

含硬景（消防道路、園路及廣場等）、綠化、水景、外墻園建、雕塑小

6景觀工程限額品、室外照明泛光、室外照明、標(biāo)識、人工濕地、土方堆坡造坡及500mm

以內(nèi)厚種植土回填等。

公共部位裝修含會所、大堂、地下室電梯廳、電梯廳、公共衛(wèi)生間等裝修費(fèi)用，一般

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限額包括硬裝、軟裝及設(shè)備。

樣板房及銷售

8為銷售展示裝修費(fèi)用，包括裝修單方的控制。

中心限額

3.2制定限額指標(biāo)：通過分析我司項目的指標(biāo)，并與同行的限額設(shè)計指標(biāo)對比，制定適合

于我司的限額成本指標(biāo)。

3.2.1鋼筋、混凝土限量設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：

由于鋼筋及混凝土指標(biāo)是相互關(guān)聯(lián)的，因此將兩個指標(biāo)作為一個整體考慮，以下各項

指標(biāo)均以“建筑面積”為基數(shù)，即采用GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》

計算的建筑面積。

（1）整體地下室指標(biāo)：根據(jù)其特征，在指標(biāo)下達(dá)時分為三個指標(biāo)：擴(kuò)大地下室、人防地

下室及塔樓地下室，裙樓地下室可以參考擴(kuò)大地下室，因為其商標(biāo)建筑的影響較小。

一層地下二層地下

序號結(jié)構(gòu)形式指標(biāo)名稱備注

室室

擴(kuò)大地下室鋼筋135115

1

（頂板、底板均為鋼筋碎梁板結(jié)構(gòu)）混凝土1.1-1.20.9-1.0

擴(kuò)大地下室鋼筋130120

2（頂板為鋼筋碎預(yù)應(yīng)力主梁，次梁、

頂板及底板為普通碎梁板）混凝土0.9-1.10.8-0.9

擴(kuò)大地下室鋼筋120115

3（頂板為帶托板的預(yù)應(yīng)力大板，底板

混凝土0.8-1.00.8-0.9

為普通碎梁板）

擴(kuò)大地下室鋼筋110100

4（頂板、底板均為帶托板的預(yù)應(yīng)力大

板）混凝土0.9-1.10.8-1.0

鋼筋160-165按照人防

5人防地下室

混凝土1.1-1.2面積

鋼筋95-105別墅類附

6低層（別墅）地下室屬贈送地

混凝土0.9-1.0

下室

非限額設(shè)

7塔樓投影部分地下室

計范圍。

鋼筋40-45按基礎(chǔ)水

8鋼筋碎獨(dú)立基礎(chǔ)及條形基礎(chǔ)平投影面

混凝土0.4-0.45積計算

備注：

（1）策劃設(shè)計中心為設(shè)計管理主責(zé)部門，負(fù)責(zé)對鋼筋及混凝土限額指標(biāo)的總協(xié)調(diào),

并為項目公司（項目部）提供專業(yè)指導(dǎo)，并在成本目標(biāo)下達(dá)時提供專業(yè)意見。

（2）地下部分限額范圍：

A）無地下室結(jié)構(gòu)：樁基礎(chǔ)以上，含基礎(chǔ)連系梁等，混凝土不含基礎(chǔ)墊層量。

B）地下室部分：樁基承臺以上，地下室或筏板基礎(chǔ)以上，地下室頂板以下。限額指

標(biāo)不含承臺及地下室或筏板底板墊層混凝土、不含地下室內(nèi)水池（現(xiàn)澆鋼筋碎水池等）鋼

筋及混凝土。

（3）該限額指標(biāo)制定前提為：基礎(chǔ)類型為樁基礎(chǔ)，地下室底板為基礎(chǔ)承臺、底梁及

底板的結(jié)構(gòu)形式，地下水位同埋深，頂板覆土以1.5米以內(nèi)為宜。

（4）消防車道區(qū)域的調(diào)整方法：按照地下室頂板上消防車道區(qū)域的面積，鋼筋增加

10kg/平米，碎增加0.1立方/平米。

（5）地下室經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)同時評估地下室停車位停車效率與主材用量。地下室面

積含設(shè)備房面積，但扣除贈送業(yè)主的面積+規(guī)劃要求的自行車位或可抵扣汽車位的摩托車位

面積。

A)人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積25%以內(nèi)，33平米/輛;

B)人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積30%以內(nèi)，35平米/輛；

C)人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以內(nèi)，37平米/輛；

D)人防地下室及塔樓下落面積占總地下室面積50%以上,40平米/輛。

（2）地上標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)（該指標(biāo)含陽臺、凸窗等常規(guī)贈送面積）:

等級標(biāo)準(zhǔn)層控制指標(biāo)

建筑層高及類鏟j-------------

6度抗震設(shè)防7度抗震設(shè)防8度抗震設(shè)防

超高層（h=120-150米）鋼筋指標(biāo)55.5-5961.5-6867.5-76

點(diǎn)式束筒結(jié)構(gòu)

碎指標(biāo)0.570.640.72

高層(h=60-100米)鋼筋指標(biāo)44-4847.5-50.551-56.5

點(diǎn)式束筒結(jié)構(gòu)碎指標(biāo)0.440.470.54

高層(h=60T00米)鋼筋指標(biāo)44.5-5049-52.554.5-59

板式剪力墻結(jié)構(gòu)碎指標(biāo)0.470.480.5

小高層（h=30-60米）鋼筋指標(biāo)36.5-4039.5-4442.5-48

點(diǎn)式短肢剪力墻碎指標(biāo)0.350.370.41

小高層（h=30-60米）鋼筋指標(biāo)39-42.542.5-4645-51.5

板式短肢剪力墻碎指標(biāo)0.390.40.44

多層（8層以下）鋼筋指標(biāo)3637.540.5

點(diǎn)式框架碎指標(biāo)0.330.350.38

多層（8層以下）鋼筋指標(biāo)37.54045

板式框架碎指標(biāo)0.350.380.41

低層（3層）鋼筋指標(biāo)45-4848-5055-60

獨(dú)立框架位指標(biāo)0.30-0.350.30-0.350.35-0.40

低層（3層）鋼筋指標(biāo)40-4545-4850-55

聯(lián)排框架碎指標(biāo)0.30-0.350.30-0.350.35-0.40

（3）地上部分綜合指標(biāo)：含有露臺贈送及轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)。該限額為地上部分的最高限額指

標(biāo)，做超大面積贈送及大面積轉(zhuǎn)換時，需要滿足以下指標(biāo)。

(4)

'-^^5^地上綜合指標(biāo)

建筑層高及類型J...6度抗震設(shè)防7度抗震設(shè)防8度抗震設(shè)防

超高層(h=120-150米)鋼筋指標(biāo)63.5-6771.5-7879.5-88

點(diǎn)式束筒結(jié)構(gòu)碎指標(biāo)0.610.680.77

高層(h=60-100米)鋼筋指標(biāo)51-5655.5-58.560-65.5

點(diǎn)式束筒結(jié)構(gòu)位指標(biāo)0.470.510.58

高層(h=60-100米)鋼筋指標(biāo)51.5-5756-61.564.5-69

板式剪力墻結(jié)構(gòu)碎指標(biāo)0.420.460.53

小高層（h=30-60米）鋼筋指標(biāo)40.5-4445.5-5050.5-56

點(diǎn)式短肢剪力墻性指標(biāo)0.380.40.45

小高層（h=30-60米）鋼筋指標(biāo)44-47.549.5-5354-60.5

板式短肢剪力墻碎指標(biāo)0.420.430.48

多層（8層以下）鋼筋指標(biāo)4042.546.5

點(diǎn)式框架碎指標(biāo)0.360.380.42

多層（8層以下）鋼筋指標(biāo)41.54652

板式框架碎指標(biāo)0.380.410.45

低層（3層）鋼筋指標(biāo)45-4848-5055-60

獨(dú)立框架位指標(biāo)0.30-0.350.30-0.350.35-0.40

低層（3層）鋼筋指標(biāo)40-4545-4850-55

聯(lián)排框架碎指標(biāo)0.30-0.350.30-0.350.35-0.40

備注:

（1）計算基礎(chǔ)面為地下室頂板面。

（2）地上部分不含砌體拉結(jié)筋、屋面剛性防水鋼絲網(wǎng)，含建筑構(gòu)件內(nèi)鋼筋及脛。計

算范圍從地下室底板以上，含屋面女兒墻及其他建筑構(gòu)件。分母為GB/T50353—2005《建

筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算的建筑面積。

（3）標(biāo)準(zhǔn)層必須符合標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋及校限額指標(biāo)，為了控制不合理的架空轉(zhuǎn)換，地上

面積綜合含量指標(biāo)為剛性控制上限。

（4）除入戶陽臺、生活陽臺、客廳陽臺、凸窗以外的面積贈送，按照結(jié)構(gòu)板面積，

控制指標(biāo)為鋼筋10kg/平米，碎0.16立方/平米。其他贈送方式均不調(diào)整限額設(shè)計指標(biāo)。

3.2.2外立面用材：

影響成本的主要要素包括外立面材料選擇、施工工藝、外墻地面面積比等。由于外立

面材料的選用與建筑風(fēng)格有密切關(guān)系。材料的選擇對成本影響較大，但外墻墻面地面面積

比對成本影響也較大，因此外墻的成本控制需要從外墻的材料選擇和外墻地面面積比兩個

方面控制，以地上建筑面積單方成本作為限額控制上限。

（1）外立面用材參考表

屋面大型鋼

物業(yè)

檔次一類材料比例二類材料比例三類材料比例四類材料比例（鋁合金）屋

類型

架

比例宜控制在

超高比例不超40%不作限制不作限制不作限制

20%用以內(nèi)

成本利潤率超

比例不超4096,可適當(dāng)選擇一類30%不限制,低

別墅高不作限制不作限制

材料點(diǎn)綴于20%不得使

用

總比例不超過10%,可適當(dāng)選擇

不作限制不作限制不得使用

一類材料點(diǎn)綴

總比例不超60%,可適當(dāng)選擇一

超高不作限制不作限制不限制

類材料點(diǎn)綴

成本利潤率超

總比例不超40幅可適當(dāng)選擇一30%不限制，低

高不作限制不作限制

非別類材料點(diǎn)綴于20%不得使

墅用

總比例不超10%石材不超過裙樓

中(一般不超過三層)，可適當(dāng)選擇比例不超40%不作限制嚴(yán)禁使用

一類材料點(diǎn)綴

低嚴(yán)禁使用不得使用不作限制嚴(yán)禁使用

備注:

(1)一類材料：干掛工藝進(jìn)口石材、干掛陶土磚、幕墻及各類面材。

(2)二類材料：濕貼國產(chǎn)石材、劈開磚、火山灰磚、高檔合資品牌面磚。

(3)三類材料：高級面磚、氟碳涂料、仿石涂料、質(zhì)感涂料等。

(4)四類材料：普通面磚、普通涂料。

(5)裝飾構(gòu)架：屋面裝飾功能構(gòu)架。

(2)外立面用材綜合指標(biāo)及墻地比控制指標(biāo)。

按地上建筑面積單方墻積比控

序號項目類型備注

(元/ID?)制

1別墅

1.1超高檔4801.8

1.2高檔3501.8

1.3中檔2501.6

2多層及高層

3.1超高檔3001.5

3.2高檔1751.4

3.3中檔1101.4

3.4低檔901.2

備注：此外墻費(fèi)用不含基層抹灰及保溫層。

3.3設(shè)計限額指標(biāo)的下達(dá)

3.3.1設(shè)計限額指引的適用階段：在符合上述限額范圍內(nèi)的，自項目立項開始即適用本限

額設(shè)計指標(biāo)控制成本。在拿地階段，項目初步定位確定時，成本預(yù)設(shè)及估算即采用

本限額指標(biāo)測算成本，用于拿地測算及第一階段成本目標(biāo)控制。在拿地后根據(jù)第一

階段成本目標(biāo)測算的成本，用以指導(dǎo)后續(xù)各階段的設(shè)計。

3.3.2限額指標(biāo)的下達(dá):考核的限額指標(biāo)均以下達(dá)的第二階段成本目標(biāo)為準(zhǔn)，以公司經(jīng)過

成本委員會審議并下發(fā)的第二階段目標(biāo)及批準(zhǔn)的調(diào)整成本為上限。若第一階段項目

的定位變化導(dǎo)致成本的增減，應(yīng)按照《成本目標(biāo)管理工作指引》流程審批。并在后

續(xù)設(shè)計及實(shí)施過程中合理控制。

3.3.3限額設(shè)計的操作:在公司以利潤為導(dǎo)向的考核體制下，限額設(shè)計的目的就是合理控

制投資成本，降低開發(fā)風(fēng)險，在實(shí)際執(zhí)行限額中涉及到多部門的，應(yīng)由城市公司總

經(jīng)理或項目總負(fù)責(zé)整體協(xié)調(diào)。在總成本控制的前提下，各指標(biāo)在5%內(nèi)浮動的可以由

公司分管總決定其調(diào)配，若超限額5%則應(yīng)報第二階段成本目標(biāo)審批機(jī)構(gòu)審批。

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