黔中城市群發(fā)展對房地產(chǎn)市場需求的帶動效應(yīng)分析

黔中城市群發(fā)展對房地產(chǎn)市場需求的帶動效應(yīng)分析

一引言近年來，隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的逐步推進(jìn)，我國城市群[1]快速崛起，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的支撐和新的契機(jī)。2015年初國內(nèi)眾多媒體連續(xù)報道了國家發(fā)改委正在編制的城市群規(guī)劃，認(rèn)為該規(guī)劃將會對“以城為依托”的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生極大影響。在該規(guī)劃中黔中城市群（主要包括貴陽、遵義、安順、都勻、凱里）被列為“國家引導(dǎo)培育的六大地區(qū)性城市群”之一，這也是貴州省內(nèi)的城市群首次進(jìn)入中央政府的規(guī)劃層面，意味著貴州省城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)市場將迎來重大機(jī)遇。與歐美國家相比，我國的城鎮(zhèn)化是政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化，政府的政策對各省區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程有著深遠(yuǎn)的影響，此次黔中城市群進(jìn)入國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃必然能夠得到更多的利好政策支持，其未來必將成為貴州省社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具潛力和活力的中心區(qū)域?？梢灶A(yù)見，黔中城市群將匯聚更多的人口、產(chǎn)業(yè)及信息等資源，從而帶動該地區(qū)房地產(chǎn)市場需求的更快增長。目前國內(nèi)外對于城市群發(fā)展與房地產(chǎn)關(guān)系的研究鮮見，P.J.Taylor研究了美國東北部大西洋沿岸城市群區(qū)域房地產(chǎn)市場需求情況，并指出該城市群的人口規(guī)模和金融貿(mào)易產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動了房地產(chǎn)需求。該城市群是以紐約、華盛頓兩個超大型城市為雙核心的城市集群，在長達(dá)1000多公里的波士華地帶分布著波士頓、巴爾的摩及費城等大型城市，這一區(qū)域居住著約5000萬人口（約占全美總?cè)丝诘?/4），僅改善性住房需求每年就可達(dá)到9000多萬平方米；此外，該城市群內(nèi)曼哈頓及其周邊地區(qū)作為全美金融、貿(mào)易及商務(wù)中心，其商業(yè)地產(chǎn)年成交額占美國的1/3還要多。F.Sager采用案例分析法研究了英國大倫敦城市群區(qū)域房地產(chǎn)市場需求，發(fā)現(xiàn)大倫敦城市群的第三產(chǎn)業(yè)增長極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)需求。F.Sager指出，大倫敦城市群以倫敦為單核心，包括曼徹斯特、紐卡斯?fàn)?、伯明翰、利茲等城市，該區(qū)域的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占英國的73%以上，直接帶來的房地產(chǎn)市場需求占全國的1/2以上。E.J.Meijers分析了日本太平洋沿岸城市群發(fā)展與房地產(chǎn)市場需求的關(guān)系，認(rèn)為該城市群的城鎮(zhèn)人口增長顯著拉動了住房需求。他指出該城市群是以東京—大阪都市連綿帶為主體南北延伸所形成的，雖然這一區(qū)域只占日本國土面積的1/10，卻聚集了全日本1/3的人口，人口密度居全國之首。他通過運用多元統(tǒng)計回歸方法發(fā)現(xiàn)，每增加1個百分點的城鎮(zhèn)人口就會引致增加0.74%的住房需求。由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心和平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部聯(lián)合編寫的《平安地產(chǎn)金融白皮書2015——城市群發(fā)展規(guī)律及對房地產(chǎn)市場影響研究》指出，2004～2013年我國京津冀、長三角和珠三角城市群的新增城鎮(zhèn)人口占了全國的近一半，這三大城市群無疑是推動房地產(chǎn)需求增長的核心區(qū)域，過去十年至少帶來了23億平方米的住宅需求。一方面，在人口流入城市為主的時期，人口大量涌入三大城市群帶動了城市中心地段房地產(chǎn)市場的繁榮；另一方面，后期的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移又促進(jìn)了郊區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。由國內(nèi)外研究綜述可以看出，城市群發(fā)展確實能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場需求產(chǎn)生帶動效應(yīng)，且這一效應(yīng)主要是通過人口和產(chǎn)業(yè)兩個方面來實現(xiàn)的。本文將研究焦點鎖定在黔中城市群這一國家引導(dǎo)培育的地區(qū)性城市群上，首先分析黔中城市群及其房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，然后研究黔中城市群發(fā)展帶動下的房地產(chǎn)市場需求，最后對黔中城市群區(qū)域房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展提出相應(yīng)的對策建議。二黔中城市群及其房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀（一）黔中城市群發(fā)展概況黔中城市群緣起于20世紀(jì)80年代末90年代初，當(dāng)時省會貴陽市已經(jīng)有50萬以上的常住人口，而遵義、安順、都勻、凱里四個城市常住人口也已在10萬人以上，貴陽作為中心城市經(jīng)濟(jì)增長速度遠(yuǎn)高于省內(nèi)其他城市，對遵義、安順、都勻、凱里等城市產(chǎn)生了帶動作用，尤其是貴陽商業(yè)中心、貿(mào)易中心、工業(yè)中心的地位對周邊地區(qū)有著重要的輻射效應(yīng)。經(jīng)過20多年的發(fā)展，黔中城市群已成為一個年生產(chǎn)總值5000多億元、常住人口1500多萬人的結(jié)構(gòu)有序、區(qū)域一體、功能互補的組團(tuán)式城市群。黔中城市群是一個單核心的金字塔形城市群，其以省會貴陽這一大型城市為核心和塔尖，以遵義為塔身，以安順、都勻、凱里為塔基，形成了一個大中小城市整體優(yōu)化、布局合理的立體城市網(wǎng)。黔中城市群是中央為深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略而提出的重點培育的貴州省域重要增長極，是貴州省最為重要的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，具有明顯的區(qū)位和地緣優(yōu)勢，環(huán)境承載力較強、發(fā)展空間和潛力很大。目前黔中城市群已具備良好的交通和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其處于全國“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局中沿長江通道橫軸和包昆通道縱軸交匯地帶，國家規(guī)劃的多條高速鐵路穿區(qū)而過，加之高速公路的建設(shè)，整個區(qū)域?qū)⒅鸩叫纬奢^完善的交通路網(wǎng)。此外，黔中城市群區(qū)域內(nèi)礦產(chǎn)資源分布相對集中，工企業(yè)基礎(chǔ)較好，在全省生產(chǎn)力布局中居于重要的戰(zhàn)略地位，未來將進(jìn)一步帶動貴州全省的發(fā)展。（二）黔中城市群區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀黔中城市群區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀如表1所示。表12014年黔中城市群區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r從房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況來看，2014年黔中城市群區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1386.47億元（約占全省總投資額的63.37%），同比增長17.62%，其中住宅投資848.86億元（約占黔中城市群總投資額的61.22%），同比增長15.55%。黔中城市群相關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)投資約占全國房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的1.46%，約占西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的6.46%。從房屋施工、竣工情況來看，2014年黔中城市群區(qū)域房屋施工面積12068.29萬平方米（約占全省總施工面積的59.25%），同比增長19.15%，其中住宅7884.21萬平方米（約占黔中城市群總施工面積的65.33%），同比增長14.38%；房屋竣工面積1549.97萬平方米（約占全省總竣工面積的54.53%），同比增長23.39%，其中住宅1322.71萬平方米（約占黔中城市群總竣工面積的85.34%），同比增長15.92%。由房屋銷售情況可知，2014年黔中城市群區(qū)域商品房銷售面積2229.66萬平方米（約占全省商品房總銷售面積的70.16%），同比增長4.48%，其中住宅1899.21萬平方米（約占黔中城市群商品房總銷售面積的85.18%），同比增長3.61%；商品房銷售額1091.18億元（約占全省商品房銷售總額的79.63%），同比增長5.74%，其中住宅796.01億元（約占黔中城市群商品房銷售總額的72.95%），同比增長1.91%。三黔中城市群發(fā)展帶動下的房地產(chǎn)市場需求從城市群發(fā)展的角度來看，房地產(chǎn)市場需求最主要的兩大影響因素就是人口和產(chǎn)業(yè)，因為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人口集聚是房地產(chǎn)發(fā)展的重要支撐，而城市群就是要以密集的城鎮(zhèn)快速集聚人口和產(chǎn)業(yè)，可以說，城市群成長的速度越快，集聚的能量越大，城市群區(qū)域的房地產(chǎn)市場規(guī)模就越大。下面就從城鎮(zhèn)人口增長和產(chǎn)業(yè)升級兩個方面來研究黔中城市群發(fā)展對住宅和商業(yè)地產(chǎn)市場需求的帶動作用。（一）黔中城市群城鎮(zhèn)人口增長對房地產(chǎn)市場需求的帶動作用近年來，隨著貴州城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，黔中城市群區(qū)域?qū)τ谑?nèi)其他城市和農(nóng)村地區(qū)的人口的吸引力越來越大，畢節(jié)市、銅仁市、六盤水市等地人口進(jìn)入貴陽買房定居的越來越多，而城市群區(qū)域周邊縣城以及農(nóng)村人口到遵義、安順、都勻、凱里購房的也不少，這不僅大大促進(jìn)了城際關(guān)聯(lián)和城鄉(xiāng)互動，而且對相關(guān)地區(qū)住宅地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生了較強的帶動效應(yīng)。黔中城市群區(qū)域的城鎮(zhèn)人口增長率高于貴州省平均水平，如圖1所示，雖然2007年以前兩者的增長率相差不大，但是從2008年開始黔中城市群的城鎮(zhèn)人口增長率大幅上升，增長速度明顯高于貴州省平均水平，這表明黔中城市群區(qū)域吸納農(nóng)轉(zhuǎn)非人口的作用逐漸凸顯。而農(nóng)轉(zhuǎn)非人口進(jìn)入城市必然會有住房的需求，隨著大量農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)工作和居住，黔中城市群區(qū)域的住房市場勢必會受到有效的刺激，并得到強有力的支撐。圖12001～2014年黔中城市群與貴州省城鎮(zhèn)人口增長率對比以黔中城市群的核心城市貴陽為例，如表2所示，2001年以來貴陽市的城鎮(zhèn)人口占比和增長率有很大的提高，目前人口城鎮(zhèn)化水平已接近東部發(fā)達(dá)地區(qū)平均水平。2001～2014年，貴陽市增加了近120萬城鎮(zhèn)人口，尤其是2008～2014年增加約80萬人，這80萬人相當(dāng)于2001年貴陽市城鎮(zhèn)人口總數(shù)量的1/3還要多，如果按照住建部人均30平方米的住宅面積標(biāo)準(zhǔn)計算，這80萬人帶來的住宅需求可達(dá)到2400萬平方米，其市場相當(dāng)可觀。2008年以來貴陽市城鎮(zhèn)人口增長率有了飛躍性的提升，一直處于2%以上的高位，平均每年新增城鎮(zhèn)人口達(dá)13萬多，這個數(shù)字相當(dāng)于貴陽小河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總?cè)丝诘囊话?，其引致的住宅地產(chǎn)需求每年達(dá)到約400萬平方米。表2貴陽市城鎮(zhèn)人口數(shù)量、占比以及增長率（二）黔中城市群產(chǎn)業(yè)升級對房地產(chǎn)市場需求的帶動作用從貴州省內(nèi)來說，黔中城市群尤其是核心城市貴陽經(jīng)濟(jì)的強勁增長和產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級為商業(yè)地產(chǎn)市場擴(kuò)容提供了良好的基礎(chǔ)。2011年以來貴州的經(jīng)濟(jì)增長速度一直高于全國平均水平，黔中城市群的GDP增速更高，而貴陽的經(jīng)濟(jì)增速更是位列全國省會城市的前三甲，2014年達(dá)到13.9%，直接拉動了貴陽的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展。2010年黔中城市群的三產(chǎn)比重首次超過了二產(chǎn)比重，此后三產(chǎn)比重一直高于一產(chǎn)、二產(chǎn)的比重（見表3），這表明第三產(chǎn)業(yè)正迎來發(fā)展的黃金期，而服務(wù)業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的需求較大，有效地促進(jìn)了黔中城市群商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。表32010～2014年黔中城市群一、二、三產(chǎn)比重從整個西南地區(qū)來看，貴州省周邊的重慶、成都等特大型城市的擠出效應(yīng)，給黔中城市群這樣的新興區(qū)域帶來了前所未有的契機(jī)。最近三年成渝城市群三產(chǎn)的產(chǎn)值占整個西南地區(qū)三產(chǎn)的比重不斷下降，而黔中城市群三產(chǎn)的占比持續(xù)上升，越來越多的商家選擇投資貴陽、遵義等地的商業(yè)地產(chǎn)，其不僅開發(fā)了眾多城市綜合體、寫字樓和購物中心商鋪，而且開展了商業(yè)運營管理和物業(yè)服務(wù)等多種業(yè)務(wù)。（三）黔中城市群房地產(chǎn)市場需求多元回歸模型由前述分析可知，黔中城市群發(fā)展對相關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)市場需求的帶動主要是通過城鎮(zhèn)人口增長和產(chǎn)業(yè)升級兩大因素體現(xiàn)出來的。下面我們就采用Pearson相關(guān)系數(shù)來驗證城鎮(zhèn)人口增長、產(chǎn)業(yè)升級與房地產(chǎn)市場需求之間存在的顯著相關(guān)關(guān)系，在此基礎(chǔ)上，擬合出三者的多元回歸模型。1.黔中城市群城鎮(zhèn)人口增長、產(chǎn)業(yè)升級與房地產(chǎn)市場需求之間相關(guān)性檢驗設(shè)黔中城市群的城鎮(zhèn)人口增長、產(chǎn)業(yè)升級與房地產(chǎn)市場需求分別為PG、IU、MD，三者都是定距型變量，故可利用Pearson相關(guān)系數(shù)進(jìn)行分析。若將2001年設(shè)定為第一年（即2001年i=1，以后各年依次類推，2014年i=14），則城鎮(zhèn)人口增長與房地產(chǎn)市場需求的Pearson相關(guān)系數(shù)為：而產(chǎn)業(yè)升級與房地產(chǎn)市場需求的Pearson相關(guān)系數(shù)為：運用SPSS21.1.2軟件分別計算rMD1、rMD2，其結(jié)果如表4所示，由于相關(guān)系數(shù)都大于0.8，可認(rèn)為PG、IU與MD具有顯著的正相關(guān)關(guān)系。表4Pearson相關(guān)系數(shù)的計算結(jié)果2.多元回歸模型構(gòu)建前述已驗證了黔中城市群的城鎮(zhèn)人口增長、產(chǎn)業(yè)升級與房地產(chǎn)市場需求呈高度相關(guān)關(guān)系，那么我們就可以建立起三者的多元回歸模型，該模型如下：MD=0.9276PG+0.7052IU+ε其中，PG（城鎮(zhèn)人口增長數(shù)量）和IU（第三產(chǎn)業(yè)比重）是解釋變量，MD（房地產(chǎn)市場需求量）是被解釋變量，該模型清楚地闡明了三者之間存在的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，即城鎮(zhèn)人口數(shù)量每增長1個百分點則房地產(chǎn)市場需求量將增加0.9276個百分點，同時，第三產(chǎn)業(yè)比重每提高1個百分點則房地產(chǎn)市場需求量將增長0.7052個百分點。該模型有兩層含義：①解釋變量PG和IU的回歸系數(shù)都為正值，說明城鎮(zhèn)人口增長、產(chǎn)業(yè)升級對黔中城市群房地產(chǎn)市場需求都有正向推動作用，且兩者具有疊加效應(yīng)；②變量PG的回歸系數(shù)要大于IU的系數(shù)，這表明城鎮(zhèn)人口增長對于房地產(chǎn)市場需求的帶動效應(yīng)要比產(chǎn)業(yè)升級強，與表1結(jié)合起來看，這主要是因為黔中城市群住宅市場需求影響更大一些。這一模型對于揭示黔中城市群的房地產(chǎn)市場需求變動有著參考價值。四政策建議從我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢來看，未來全國經(jīng)濟(jì)的大周期將從高速增長進(jìn)入正常增長的換擋期，房地產(chǎn)市場亦是如此。一方面，在房地產(chǎn)市場化程度越來越高的情況下，房地產(chǎn)業(yè)爆發(fā)性增長的可能性已不大；另一方面，由于新型城鎮(zhèn)化的提出，房地產(chǎn)行業(yè)仍有進(jìn)一步發(fā)展的空間，但希望不在中小城市，而在于遍布全國的二十幾個城市群。對于貴州的房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)來說，將來能否抓住黔中城市群的發(fā)展機(jī)遇是成敗的關(guān)鍵。針對未來黔中城市群房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，本文提出以下政策建議。（一）積極引導(dǎo)人口有序流入，不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)市場剛需應(yīng)制定科學(xué)合理的戶籍政策和相關(guān)措施，積極引導(dǎo)貴州省內(nèi)和其他區(qū)域人口有序流入黔中城市群，不斷擴(kuò)大黔中城市群房地產(chǎn)市場的剛性需求。隨著黔中城市群的快速擴(kuò)張，周邊地級市、縣城以及農(nóng)村人口將大量涌入，而房屋又是基本的生產(chǎn)生活條件，如果不能很好地引導(dǎo)人口流入黔中城市群，這些新市民的剛性需求就難以釋放。普通老百姓是買房的主體，只有不斷增長的購房者群體才能讓黔中城市群房地產(chǎn)市場真正做大。目前貴陽市已經(jīng)出臺了《貴陽市流動人口積分入戶管理實施細(xì)則》和《關(guān)于加快棚戶區(qū)城中村改造和保障性安居工程項目建設(shè)的若干措施》等一系列文件，為流動人口在貴陽買房置業(yè)提供了優(yōu)惠政策。未來還可以借鑒東部發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗，從黔中城市群整個區(qū)域出發(fā)，針對流入人口買房落戶制定傾斜性政策，以拉動房地產(chǎn)市場剛需。（二）合理布局一、二、三產(chǎn)，持續(xù)拉動房地產(chǎn)市場有效需求要在黔中城市群區(qū)域范圍內(nèi)合理布局第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)，加