碧桂園滬蘇區(qū)域常熟東三環(huán)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳滬蘇區(qū)域常熟東三環(huán)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)匯報(bào)常熟東三環(huán)項(xiàng)目管理部

2016年

1月

20日

目錄項(xiàng)目背景一前置策劃二工程開發(fā)三營(yíng)銷策略四財(cái)務(wù)策劃五1、城市簡(jiǎn)介宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2014年全市常住總?cè)丝?50.97萬(wàn)全市戶籍人口106.88萬(wàn)市區(qū)常住人口99.69萬(wàn)GDP/增速2009.36億/7.5%人均GDP13.32萬(wàn)元財(cái)政收入/財(cái)政支出380.89億元/138.02億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入46571元/8.6%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款/人均1053.85億元/9.86萬(wàn)元社會(huì)消費(fèi)品零售總額615.63億元固定資產(chǎn)投資/增速650.44億元/-9.1%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）147.81全市商品住宅銷售面積（萬(wàn)㎡）129.68平均交易價(jià)格（元/㎡）9463

全市汽車擁有量31.34萬(wàn)輛常熟市隸屬江蘇省蘇州市。常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口較多，市場(chǎng)容量大，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)健，目前我司已有琴川碧桂園和碧桂園領(lǐng)譽(yù)兩個(gè)樓盤進(jìn)駐。一、項(xiàng)目背景

–城市概況占地：94.2畝容積率：2.0地價(jià)：504.78

萬(wàn)元/畝總價(jià)：4.755億樓面地價(jià)：3790元/㎡(不含稅)供地計(jì)劃：2016年7月付款時(shí)間：2016年2月08日前50%，

2016年2月29日前50%土地分宗情況：共一宗是否可提前預(yù)售：是否可規(guī)劃變更：是否可調(diào)整戶型：建筑密度：13%建筑限高：無(wú)90/70:無(wú)商業(yè)比例：0公建配套：3.8%是否符合土規(guī)：是是否符合林規(guī)：是是否符合城規(guī)：是是否具備開工條件：是1、地塊基本信息-南地塊1、長(zhǎng)江路為雙向四車道，殿山路為雙向二車道；2、地塊北部和南側(cè)有高壓線通過(guò)；3、地塊已為凈地，目前仍存有較多已拆除建筑物承臺(tái)基礎(chǔ)

及建筑垃圾，正在清運(yùn)。地塊北至：規(guī)劃長(zhǎng)江路地塊西至：殿山路地塊東至：東三環(huán)路一、項(xiàng)目背景–地塊信息地塊南至：長(zhǎng)江路1、地塊基本信息-南地塊一、項(xiàng)目背景–競(jìng)品地塊本案2015A019號(hào)占地：81.9畝容積率：1.5地價(jià)：465

萬(wàn)元/畝總價(jià)：3.805億樓面地價(jià)：4648元/㎡供地計(jì)劃：2016年7月前土地分宗情況：共一宗是否可提前預(yù)售：是否可規(guī)劃變更：是否可調(diào)整戶型：建筑密度：14%建筑限高：無(wú)公建配套：2.5%是否符合土規(guī)：是是否符合林規(guī)：是是否符合城規(guī)：是是否具備開工條件：是2、城市布局一、項(xiàng)目背景–城市布局3、區(qū)位：交通是否便捷？——便捷一、項(xiàng)目背景–項(xiàng)目交通（便捷）4、區(qū)位：是否被有錢人認(rèn)可？——認(rèn)可一、項(xiàng)目背景–區(qū)位認(rèn)可度（區(qū)位較佳）范圍對(duì)象（職務(wù)）主要觀點(diǎn)提煉政府公務(wù)員訪談科長(zhǎng)1、現(xiàn)居潤(rùn)欣花園300方。2、暫無(wú)改善需求。3、認(rèn)同目標(biāo)地塊區(qū)位，交通便利、學(xué)區(qū)房（對(duì)口崇文小學(xué)和興隆中學(xué)）。4、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位的價(jià)格預(yù)期精裝13000。5、對(duì)小區(qū)環(huán)境、戶型和周邊配套比較看重?？崎L(zhǎng)1、現(xiàn)居住宅面積130方、1套。2、有改善需求。3、認(rèn)為目標(biāo)地塊是三環(huán)內(nèi)為數(shù)不多的新地塊，又是學(xué)區(qū)房，優(yōu)勢(shì)很大。4、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位價(jià)格預(yù)期為毛坯11000左右。5、對(duì)小區(qū)品質(zhì)要求高?？茊T1、現(xiàn)居住紅楓苑149平、1套。2、有改善需求，對(duì)戶型無(wú)特別要求。3、認(rèn)同目標(biāo)地塊區(qū)位，位置優(yōu)越、學(xué)區(qū)好。4、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位的價(jià)格預(yù)期精裝12000左右。5、認(rèn)同碧桂園品牌。同行訪談中南錦苑1、目標(biāo)地塊配套成熟，唯一缺點(diǎn)是靠近三環(huán)高架；2、常熟有錢人很多，不少客戶有改善需求；3、競(jìng)爭(zhēng)很激烈，競(jìng)品品質(zhì)很高。新城·虞悅豪庭1、地塊商業(yè)和居家氛圍很好，規(guī)劃合理，還有難得的學(xué)區(qū)；2、不少高端客戶過(guò)了追求學(xué)區(qū)的年齡段，對(duì)學(xué)區(qū)不是特別敏感；3、和新城的樓盤一樣，靠近東三環(huán)。?？吐　ば乓宦⊥?、地塊靠近新區(qū)商業(yè)中心，距離星光天地、世茂商務(wù)中心都很近，除了靠近東三環(huán)，其他都不錯(cuò)；2、周邊年輕客戶較多，對(duì)商業(yè)和學(xué)區(qū)均有較高要求；3、性價(jià)比是王道。萬(wàn)科·公望1、常熟地產(chǎn)市場(chǎng)好，東部是發(fā)展方向之一，臨近地塊均已炒熱；2、當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)改善型房源較為熱衷，喜歡大戶型；3、客戶對(duì)已有的中南、世茂等開發(fā)商較為信任，其他開發(fā)商需在品質(zhì)、物業(yè)、小區(qū)環(huán)境等方面打動(dòng)客戶。世茂御瓏灣1、當(dāng)?shù)厝吮容^認(rèn)中南和世茂，市場(chǎng)容量較大，公司已開發(fā)多個(gè)樓盤；2、對(duì)口的崇文小學(xué)很好，興隆中學(xué)一般。3、很多客戶喜歡買毛坯自己精裝，除非開發(fā)商裝修標(biāo)準(zhǔn)很高。4、區(qū)位：是否被有錢人認(rèn)可？一、項(xiàng)目背景–區(qū)位認(rèn)可度（區(qū)位較佳）范圍對(duì)象主要觀點(diǎn)提煉目標(biāo)客戶訪談私營(yíng)業(yè)主1、常熟人，現(xiàn)居中南世紀(jì)城，住宅面積120平。2、很看重學(xué)區(qū)，認(rèn)同崇文小學(xué)和昆承中學(xué)。3、認(rèn)同目標(biāo)地塊區(qū)位，商業(yè)醫(yī)療教育配套均較好。4、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位的精裝價(jià)格預(yù)期13000左右。5、覺(jué)得碧桂園知名度很高，但沒(méi)買過(guò)，比較信賴中南。國(guó)企員工1、現(xiàn)居老城區(qū)，住宅2套，面積為90平和120平。2、想再花60萬(wàn)買個(gè)70平的學(xué)區(qū)房。3、認(rèn)同目標(biāo)地塊崇文小學(xué)和商業(yè)配套。4、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位的價(jià)格預(yù)期毛坯9000。5、對(duì)碧桂園有一定了解，大品牌，全國(guó)知名。事業(yè)單位1、現(xiàn)居九鑫園，住宅面積136。2、有改善需求，家里兩個(gè)小孩，改善需求140+戶型。3、認(rèn)同目標(biāo)地塊，教育和商業(yè)都很近。4、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位的價(jià)格預(yù)期毛坯11000左右。5、認(rèn)為碧桂園是大開發(fā)商，信得過(guò)。外企白領(lǐng)1、現(xiàn)居紅楓苑兩房。2、有改善需求，對(duì)戶型要求是130方以上三房，對(duì)總價(jià)的要求是150萬(wàn)以內(nèi)。3、認(rèn)為目標(biāo)地塊生活方便齊全，配套成熟。4、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位的價(jià)格預(yù)期12000左右。5、對(duì)碧桂園物業(yè)、景觀、和性價(jià)比有期待。醫(yī)務(wù)人員1、現(xiàn)在常熟無(wú)房產(chǎn)，在常熟中醫(yī)院附近租房。2、有置業(yè)需求，戶型要求是100方左右兩房，總價(jià)希望控制在110萬(wàn)以下。3、較認(rèn)同目標(biāo)地塊區(qū)位，有學(xué)區(qū)，上班近。4、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位的價(jià)格預(yù)期10500左右。5、對(duì)碧桂園有所耳聞，不太了解。外來(lái)務(wù)工人員1、目前在常熟無(wú)房產(chǎn)，居住在職工宿舍。2、有置業(yè)需求，對(duì)戶型要求是80方以下，對(duì)總價(jià)的要求是80w左右。3、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位較認(rèn)同。4、對(duì)目標(biāo)地塊區(qū)位的價(jià)格預(yù)期10000以下。5、聽說(shuō)過(guò)碧桂園，大開發(fā)商。4、區(qū)位：是否被有錢人認(rèn)可？一、項(xiàng)目背景–區(qū)位認(rèn)可度（區(qū)位較佳）5、是否配備當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)校？——配備周邊教育配套現(xiàn)狀（公立學(xué)校）【最好小學(xué)的分校】崇文小學(xué)，距離250米，步行3min【一般】興隆中學(xué)，距離780米，步行8min與當(dāng)?shù)刈詈媒逃涮拙嚯x距常熟市實(shí)驗(yàn)小學(xué)3.3km，車程7min地塊學(xué)區(qū)配套方案地塊配套當(dāng)?shù)刈詈眯W(xué)（常熟市實(shí)驗(yàn)小學(xué)）的分校，配套較為普

通的興隆中學(xué)。總體擁有較好的學(xué)區(qū)資源，且離學(xué)校近在咫尺。崇文小學(xué)興隆中學(xué)常熟市實(shí)驗(yàn)小學(xué)一、項(xiàng)目背景–教育配套（學(xué)區(qū)較佳）事項(xiàng)是/否描述城市是否存在富裕人群是常熟2014年GDP2009.36億，人均GDP13.32萬(wàn)，全市汽車擁有量31.34萬(wàn)輛。城市富裕人群主要為私企業(yè)主和工廠高管，其次為個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。交通是否便捷是項(xiàng)目北鄰黃河路（通港路），南靠昭文路（常梅線），西臨新世紀(jì)大道，東靠東三環(huán)，交通十分便捷。區(qū)位是否被有錢人認(rèn)可是項(xiàng)目西鄰世茂商圈，含世茂商務(wù)中心、星光天地等商業(yè)，南靠文化片區(qū)，鬧中取靜，配套成熟，臨近的高端小區(qū)已被當(dāng)?shù)赜绣X人認(rèn)可。是否能夠配備當(dāng)?shù)刈詈玫男W(xué)是小學(xué)學(xué)區(qū)（崇文小學(xué)）為當(dāng)?shù)刈詈眯W(xué)的分校。小結(jié)：城市及區(qū)域是否具備做勞斯萊斯的條件一、項(xiàng)目背景–項(xiàng)目具備做勞斯萊斯地塊的條件

1）當(dāng)前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供過(guò)

于求狀態(tài)，主力競(jìng)品存量較多，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來(lái)或存在價(jià)格戰(zhàn)可能；2）地塊處于熱門區(qū)域，中南集團(tuán)同期拍下相鄰地塊，預(yù)期競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；3）15年年底萬(wàn)科及新城新盤開售，對(duì)市場(chǎng)有所沖擊。1）地塊周邊在售樓盤存貨不多，競(jìng)爭(zhēng)較小。周邊舊小區(qū)較多，存在改善需求；2）當(dāng)?shù)仄放崎_發(fā)商較少，且我司品牌已在當(dāng)?shù)芈涞赝瓿?，可借力品牌效?yīng)；3）常住人口較多，居民人均可支配收入較高，人口規(guī)模較大，購(gòu)買力較強(qiáng)。1）地塊位于三環(huán)內(nèi)新世紀(jì)大道板塊，屬于城市重點(diǎn)發(fā)展方向：2）地塊內(nèi)教育、商業(yè)、文體、醫(yī)療資源豐富：3）周圍都是成熟小區(qū)，生活氛圍較為濃郁；4）地塊北面及西面均有河道景觀資源；1）地塊東面靠近為東三環(huán)高架，有一定噪音污染；2）地塊南面規(guī)劃有昭文路停車場(chǎng)，有一定噪音污染：3）地塊周邊為成熟小區(qū)及有高壓線從地塊周邊穿過(guò)，可能對(duì)后期施工有所影響。項(xiàng)目整體定位：勞斯萊斯（SWOT分析）2、市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目背景–整體定位優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅1、地塊基本信息一、項(xiàng)目背景–現(xiàn)狀及周邊①地塊內(nèi)景②歐尚購(gòu)物中心③星光天地⑤三環(huán)快速路④市體育中心③②④⑤

1

目錄項(xiàng)目背景一前置策劃二工程開發(fā)三營(yíng)銷策略四財(cái)務(wù)策劃五二、前置策劃-現(xiàn)場(chǎng)開展工作1、場(chǎng)地內(nèi)建筑垃圾清理2、破除原有建筑物基礎(chǔ)4、勘察單位進(jìn)場(chǎng)3、平整已清理場(chǎng)地二、前置策劃-報(bào)建政策開、竣工要求辦理施工許可證開工報(bào)建手續(xù)辦理按照常熟市相關(guān)要求預(yù)售條件信用等級(jí)為A級(jí)企業(yè)，達(dá)到建設(shè)總投資的25%，整個(gè)地下室出正負(fù)零;信用等級(jí)為B級(jí)企業(yè)，達(dá)到建筑總投資的25%，不低于總層數(shù)1/5；信用等級(jí)為C級(jí)企業(yè)，達(dá)到建筑總投資的25%，不低于總層數(shù)1/4；信用等級(jí)為D級(jí)企業(yè)，達(dá)到建筑總投資的25%，不低于總層數(shù)1/3。貨幣資本金監(jiān)管政策高層建筑（12層以上），360元/平方米；所監(jiān)管的必須是貨幣資金，不得以保函、信用證等沖抵。預(yù)售資金可能監(jiān)管限購(gòu)/限價(jià)不限購(gòu)抗震設(shè)防等級(jí)六度融資條件無(wú)冬歇期無(wú)雨季

6月至9月開發(fā)報(bào)建費(fèi)用總費(fèi)用：

138

元/㎡；土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)土地使用稅：6元/平方米/年;契稅：3%；優(yōu)惠政策無(wú)項(xiàng)目公司初始信用等級(jí)：B級(jí)二、前置策劃–當(dāng)前報(bào)建計(jì)劃發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、住建、人防、供電水等初步溝通、資料獲取主要事項(xiàng)完成情況確定環(huán)評(píng)、能評(píng)和可研單位獲取周邊市政管網(wǎng)圖紙?jiān)敿?xì)地質(zhì)勘探報(bào)告臨時(shí)用地項(xiàng)目立項(xiàng)臨水、臨電已完成建設(shè)用地規(guī)劃許可證已完成2016年1月20日2016年1月20日2016年1月25日2016年1月29日2016年1月29日2016年2月3日規(guī)劃方案公示2016年2月5日二、前置策劃–五證關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件國(guó)有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證已明確已明確已完成已完成商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)一期完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間2016年2月3日2016年2月3日2016年2月24日2016年2月24日2016年3月1日2016年3月1日2016年3月4日2016年3月4日2016年5月20日2016年5月20日責(zé)任人：李明高示范區(qū)節(jié)點(diǎn)貨量區(qū)節(jié)點(diǎn)已明確已完成2016年2月3日2016年2月24日2016年3月1日待定待定貨量區(qū)二期完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間二、前置策劃-兩證報(bào)建策劃總平面定案規(guī)劃許可證辦理施工圖審查招投標(biāo)辦理質(zhì)監(jiān)安監(jiān)辦理施工許可證辦理日照分析審查各部分簽署審查意見：房管民防消防城投鎮(zhèn)政府綠委交警等等一期：2月5日二期：2月5日人防立項(xiàng)防雷審圖規(guī)費(fèi)交納大配套費(fèi)人防費(fèi)墻改散裝水泥規(guī)劃技術(shù)服務(wù)防雷技術(shù)審查費(fèi)一期：3月1日二期：3月1日地勘審查設(shè)計(jì)合同備案消防審查人防審查施工圖審查一期：3月2日二期：4月29日簽訂招標(biāo)代理合同確定總包單位（直接發(fā)包）確定監(jiān)理單位（直接發(fā)包）總包、監(jiān)理備案一期：3月3日二期：5月4日質(zhì)監(jiān)手續(xù)辦理（五方責(zé)任主體簽字）安監(jiān)手續(xù)辦理（各類專項(xiàng)方案）人防監(jiān)理辦理監(jiān)理人員備案一期：3月4日二期：5月6日申報(bào)材料準(zhǔn)備規(guī)費(fèi)交納農(nóng)民工保證金支付保證金等等一期：3月4日二期：5月6日二、前置策劃-組織架構(gòu)項(xiàng)目總經(jīng)理鄭永彥項(xiàng)目副總經(jīng)理周慷李明高工程部經(jīng)理顧程程綜合部造價(jià)部營(yíng)銷部財(cái)資部工程管理、監(jiān)理開發(fā)報(bào)建水電工程師楊帆工程（監(jiān)理）部開發(fā)部人力/行政/后勤等土建工程師胡彥輝王磊成本控制營(yíng)銷財(cái)務(wù)資金開發(fā)報(bào)建劉順陳楚麒營(yíng)銷經(jīng)理疏義國(guó)造價(jià)主管范浩婧（兼）行政主管李靜（兼）A項(xiàng)目部組織策劃財(cái)務(wù)經(jīng)理陳肖曦二、前置策劃-人員職責(zé)部門姓名崗位責(zé)任分工綜合部鄭永彥項(xiàng)目總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。周慷項(xiàng)目副總經(jīng)理負(fù)責(zé)開發(fā)報(bào)建、工程管理、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)、外部關(guān)系維護(hù)等工作。李明高項(xiàng)目副總經(jīng)理協(xié)助全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。李靜行政主管負(fù)責(zé)項(xiàng)目部行政、后勤及人事管理工作。開發(fā)部劉、陳開發(fā)主管負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)規(guī)、報(bào)建等項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)審手續(xù)。工程（監(jiān)理）部顧程程工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、成本、信息、協(xié)調(diào)等管理工作。胡彥輝土建工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目綜合樓、臨建板房、貨量及周邊所有工程的施工管理。王磊土建工程師負(fù)責(zé)示范區(qū)和一期貨量施工管理。楊帆水電工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目機(jī)電/設(shè)備安裝、市政外聯(lián)、綜合管網(wǎng)、強(qiáng)弱電等施工管理工作。A項(xiàng)目部組織策劃前置策劃—1、組織策劃二、前置策劃-組織保障總指揮謝金雄區(qū)域支援組區(qū)域職能部門負(fù)責(zé)人工程管理區(qū)域幫扶組已經(jīng)到位副總指揮楊紅建梁佑明設(shè)計(jì)管理曹陽(yáng)成本管理張化宇人力資源周璠投資管理孔慶朗付成霞李驍春計(jì)劃運(yùn)營(yíng)B區(qū)域組織策劃后勤綜合采購(gòu)管理鄧敏裝修陳強(qiáng)

目錄項(xiàng)目背景一前置策劃二工程開發(fā)三營(yíng)銷策略四財(cái)務(wù)策劃五

檔案號(hào):JS-CSDSHBGY20160103領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā):常熟東三環(huán)碧桂園2016年里程碑計(jì)劃苑區(qū)圖

編

號(hào)產(chǎn)品情況土地獲?。ㄕ苹蚝炗喭恋爻?轉(zhuǎn)讓協(xié)議）規(guī)劃設(shè)

計(jì)方案

確定開工開售竣工驗(yàn)收

及備案交樓聯(lián)合驗(yàn)收備注類型層數(shù)建筑面積（㎡）交付

標(biāo)準(zhǔn)示

范

單

位①銷售中心4#32500豪裝2015-12-302015-12-282016-3-52016-5-22

(對(duì)外開放）2018-5-152018-5-201、銷售中心設(shè)置于綜合樓一層；

2、YJ140、YJ260分別設(shè)置于9#、8#樓三層，要求開放時(shí)5層以下拆除外架達(dá)到完美開放條件。YJ140板房1套1140精裝YJ260板房1套1260精裝貨

量

區(qū)②高層洋房YJ140

10#、11#、12#1834112精裝2016-6-9

(開售）1、高層洋房為整體地下室需統(tǒng)一竣工驗(yàn)收備案。

2、二期貨量為待定。高層洋房YJ140

9#179353精裝高層洋房YJ260

8#2714040精裝地下室

（8#、9#、10#、11#、12#）-121898毛坯貨

量

區(qū)③高層洋房YJ140

1#、2#、3#1829710精裝待定待定待定待定高層洋房YJ140

5#174676精裝高層洋房YJ260

6#、7#2728080精裝地下室

（1#、2#、3#、5#、6#、7#、）-119709毛坯注:（1）2017年春節(jié)為2017-1-28，2018年春節(jié)為2018-2-16，均考慮約30天假期；；(2)預(yù)售條件：高層洋房需完成至主體的五分之一；

制表日期：2016年1月3日三、工程開發(fā)–里程碑計(jì)劃（內(nèi)控計(jì)劃）四、工程開發(fā)—開工示意圖YJ140板房（位于三樓）YJ260板房（位于三樓）綜合樓示范區(qū)占地面積約10000m2摘牌時(shí)間：2015年12月30日總地價(jià)：4.755億總占地面積：94.2畝

容積率：2.0住宅建筑面積:12.03萬(wàn)㎡（不含地下室4.161萬(wàn)㎡）總貨值：16.23億地價(jià)：504萬(wàn)元/畝樓面地價(jià)：3790元/㎡（不含稅）

貨量（萬(wàn)m2）套數(shù)貨值（億）一期貨量5.753707.76二期貨量6.283588.47合計(jì)12.0372816.23示范區(qū)范圍一期貨量范圍三、工程開發(fā)-開工示意圖四、工程開發(fā)—設(shè)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期安省、研發(fā)院綜合樓單體方案1月18日安省示范區(qū)道路及管網(wǎng)圖1月20日安省綜合樓基礎(chǔ)圖1月20日綜合樓施工圖1月22日綜合樓裝修水電暖圖2月15日裝修設(shè)計(jì)院綜合樓裝修材料表1月30日綜合樓裝修水電條件圖2月1日綜合樓裝修施工圖2月5日綜合樓軟裝2月20日景觀設(shè)計(jì)中心景觀方案1月22日?qǐng)@建施工圖2月5日水電結(jié)構(gòu)圖2月15日綠化施工圖2月20日設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期安省板房YJ260,YJ140單體方案1月10日安省板房樁基圖1月20日板房施工圖1月25日板房裝修水電暖圖2月20日裝修設(shè)計(jì)院板房裝修材料表1月26日板房裝修水電條件圖1月27日板房裝修施工圖2月5日板房軟裝2月20日綜合樓設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期安省總平報(bào)建版1月10日總平施工圖1月30日安省貨量樁基圖1月25日貨量單體施工圖2月5日貨量地庫(kù)圖2月20日裝修設(shè)計(jì)院貨量裝修圖2月20日人防設(shè)計(jì)院人防設(shè)計(jì)圖待定景觀設(shè)計(jì)中心貨量景觀圖待定三、工程開發(fā)-設(shè)計(jì)計(jì)劃樣板房貨量區(qū)序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1潔具類（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）302月5日4月8日2配電箱252月15日3月10日3燈具類402月5日4月10日4開關(guān)面板302月5日4月10日5墻紙302月5日4月8日6電器類（中央空調(diào)）302月5日3月10日7電器類（抽油煙機(jī)、其他）302月5日4月15日8路燈、草坪燈、高桿燈302月20日4月10日9室內(nèi)健身器材452月20日4月25日10石雕、銅雕、仿砂巖雕602月20日5月1日11戶外用品類（游樂(lè)設(shè)施、花盆、陶罐、戶外家具）452月20日5月6日12精裝修類（門、木地板、樓梯扶手、櫥柜）452月5日5月3日13軟裝類（家具）452月20日4月21日14軟裝類（飾品）452月20日4月23日甲供燈具等三、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓采購(gòu)主線供貨方式序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包B類）1防火門452月5日4月5日2淋浴屏風(fēng)302月5日5月5日3鋅鋼組合欄桿302月5日3月12日甲分包鋅鋼欄桿等供貨方式序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包C類）1鋁合金門窗及配件251月22日3月8日三、前置策劃-準(zhǔn)備工作抓采購(gòu)主線甲指乙供鋁合金門窗等序號(hào)材料名稱及型號(hào)標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時(shí)間需求到場(chǎng)時(shí)間1拋光磚、仿古磚302月5日3月13日2外墻涂料301月22日4月1日3內(nèi)墻涂料301月22日3月14日4反應(yīng)型防水卷材301月22日3月10日5火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)302月5日3月10日6電線電纜202月5日3月10日甲指（簽三方合同）四、工程開發(fā)—招標(biāo)計(jì)劃序號(hào)招標(biāo)工程名稱（展示區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1一期樁基工程2016.2.20一期

2016.1.15已定標(biāo)（江蘇巖土）2一期總承包工程2016.2.20一期暫定2016.1.22安徽華力（議標(biāo)張友干）3樁基檢測(cè)工程2016.1.28一期暫定2016.1.23議標(biāo)4展示區(qū)園建工程2016.3.1展示區(qū)范圍暫定2016.2.1未定標(biāo)5鋁合金門窗2016.3.12板房、綜合樓暫定2016.2.1未定標(biāo)6室內(nèi)裝修工程2016.3.15展示區(qū)范圍暫定2016.2.1

未定標(biāo)7機(jī)電安裝2016.3.1

展示區(qū)范圍暫定2016.2.1未定標(biāo)8營(yíng)銷圍擋、廣告標(biāo)識(shí)工程2016.4.10

展示區(qū)范圍暫定2016.3.1未定標(biāo)9亮化工程泛光照明2016.5.10展示區(qū)范圍暫定2016.4.10未定標(biāo)序號(hào)招標(biāo)工程名稱（貨量區(qū)）進(jìn)場(chǎng)需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交時(shí)間招標(biāo)進(jìn)展1土方工程2016.2.20整個(gè)地塊暫定2016.1.20未定標(biāo)2室內(nèi)消防單位招標(biāo)2016.3.1

整個(gè)地塊暫定2016.1.20未定標(biāo)3鋅鋼欄桿2016.3.12整個(gè)地塊暫定2016.2.1未定標(biāo)4防火門2016.3.15整個(gè)地塊暫定2016.2.1未定標(biāo)5人防工程未定人防部分2016.3.1未定標(biāo)6室外供配電招標(biāo)2016.3.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?燃?xì)鈫挝?016.3.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?自來(lái)水單位2016.3.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?弱電：有線電視、網(wǎng)絡(luò)2016.3.20整個(gè)地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?、工程開發(fā)-招標(biāo)計(jì)劃四、工程開發(fā)—展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置展示區(qū)圍擋沿展示區(qū)范圍，鐵皮廣告牌，高度5m，面層覆噴繪二期貨量示范區(qū)范圍（圍擋范圍）一期首推貨量四、工程開發(fā)-展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置綜合樓YJ140板房YJ260板房示范區(qū)示范區(qū)樣板房參觀動(dòng)線四、工程開發(fā)—參觀動(dòng)線三、工程開發(fā)-參觀動(dòng)線銷售中心四、工程開發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置道路開口地塊紅線三、工程開發(fā)-臨路（樁基施工）道路原則：1、樁基施工階段，留設(shè)原場(chǎng)地內(nèi)的已有道路作為施工道路臨時(shí)道路臨時(shí)道路四、工程開發(fā)—臨時(shí)道路與道口設(shè)置道路開口地塊紅線三、工程開發(fā)-臨路（展示區(qū)、貨量區(qū)施工）道路原則：1、展示區(qū)及貨量區(qū)施工階段，道路在場(chǎng)地內(nèi)形成環(huán)路，盡量結(jié)合永久道路施工入口至展示區(qū)路面硬化，方便材料運(yùn)輸。臨時(shí)道路臨時(shí)道路四、工程開發(fā)—臨水給水接駁點(diǎn)已申請(qǐng)，暫未通水綜合樓用水施工用水展示區(qū)三、工程開發(fā)-臨水四、工程開發(fā)—臨電變壓器一級(jí)配電箱二級(jí)配電箱500kvA500kvA臨電正在申報(bào)審批中，樁基單位自帶發(fā)電機(jī)進(jìn)行樁基施工。三、工程開發(fā)-臨電材料堆放加工鋼筋加工區(qū)塔吊現(xiàn)場(chǎng)設(shè)七臺(tái)塔吊，展示區(qū)塔吊必須在2016年3月1日前安裝完成，塔吊安裝避開管線位置。四、工程開發(fā)—現(xiàn)場(chǎng)塔吊及材料加工區(qū)布置注：展示區(qū)加工場(chǎng)地及塔吊在綜合樓建成后即拆除三、工程開發(fā)-現(xiàn)場(chǎng)塔吊及材料加工區(qū)布置四、工程開發(fā)—樁基工程首期貨量區(qū)，布置三臺(tái)樁機(jī)，2臺(tái)按照紅色箭頭打建筑樁，一臺(tái)按照藍(lán)色箭頭打地庫(kù)樁。主樓12#：開始：2016-3-14結(jié)束：2016-3-22

主樓9#：開始：2016-3-5結(jié)束：2016-3-13主樓10#：開始：2016-3-31結(jié)束：2016-4-8主樓8#：開始：2016-3-5結(jié)束：2016-3-14主樓11#：開始：2016-3-15結(jié)束：2016-3-30三、工程開發(fā)-樁基工程四、工程開發(fā)—工程策劃重點(diǎn)第二重點(diǎn)：室內(nèi)YJ140+YJ260樣板板房YJ140+YJ260樣板房，分別位于9#樓與8#樓三層室內(nèi)板房，主體需要做到五層頂，板房?jī)?nèi)砌體抹灰完成后才可以裝修，工期緊張，工程量較大。第一重點(diǎn)：綜合樓綜合樓裝修，施工專業(yè)工種繁多，工期最為緊張；大堂為挑高大堂，土建移交裝修工作面會(huì)較晚且地面墻面裝修復(fù)雜。三、工程開發(fā)–工程重點(diǎn)

第三重點(diǎn)：公共部分裝修及臨時(shí)電梯考慮需留足公共部位的裝修時(shí)間，且臨時(shí)電梯安裝較為費(fèi)時(shí)，公共部位裝修時(shí)需考慮與主體結(jié)構(gòu)的交叉施工。此版總平圖暫未顯示展示區(qū)泳池，后期出圖改正可為第四重點(diǎn)。(綜合樓后期為托兒所，考慮功能分區(qū)，設(shè)計(jì)較為困難，出圖時(shí)間也存在一定風(fēng)險(xiǎn))綜合樓實(shí)施要點(diǎn)：1、扣式腳手架搭設(shè)滿足裝修要求；2、空調(diào)消防等機(jī)電材料、電箱等提前下單。3、展示區(qū)樣板房YJ140+YJ260材料采購(gòu)跟蹤至最后一小時(shí)。四、工程開發(fā)—單體工程（綜合樓）第一重點(diǎn)：大堂裝修工作量較大，土建砌體工程前置，提前移交場(chǎng)地給消防、機(jī)電、裝修。中空大廳裝修難度較大。計(jì)劃由搭設(shè)腳手架到拆架控制在共20天。第一重點(diǎn)三、工程開發(fā)-工程重點(diǎn)園建綠化完成綜合樓周邊開工（展示區(qū)）主體封頂(綜合樓)砌體抹灰完成(綜合樓)綜合樓裝修完成完美開放2016-3-282016-4-302016-5-12016-3-202016-3-5四、工程開發(fā)—工期目標(biāo)（項(xiàng)目?jī)?nèi)控）招拍掛摘牌2015-12-302.5個(gè)月凈工期完美開放2016-5-22三、工程開發(fā)–工程工期（展示區(qū)）3-14泳池主體完成2016-5-22完美開放

2016-3-5

園建進(jìn)場(chǎng)一、綜合樓三、園林綠化四、工程開發(fā)—展示區(qū)作戰(zhàn)計(jì)劃2016-5-22完美開放二、高層洋房樣板房9#、8#樓2016-3-14樁基完成5-1周邊綠化完成4-10外架拆除5-20聯(lián)合驗(yàn)收2016-5-22開放4-9泳池鋪貼完成3-28抹灰完成3-20主體封頂5-5家私飾品進(jìn)場(chǎng)3-28裝修進(jìn)場(chǎng)4-30裝修完成2016-5-20聯(lián)合驗(yàn)收3-17基礎(chǔ)開挖完成2016-3-5開工5-5泳池設(shè)備調(diào)試完成2016-3-5開工3-20泳池泵房完成

5-7園建退場(chǎng)5-16綠化退場(chǎng)4-20六層主體完成3-29綠化進(jìn)場(chǎng)3-27正負(fù)零5-10外架拆除4-16裝修進(jìn)場(chǎng)5-15裝修退場(chǎng)5-2砌體抹灰完成3-26砌體完成三、工程開發(fā)–工程計(jì)劃（展示區(qū)）貨量區(qū)節(jié)點(diǎn)控制10#、11#、12#樓四、工程開發(fā)-貨量區(qū)控制節(jié)點(diǎn)（項(xiàng)目?jī)?nèi)控）備注：貨量區(qū)現(xiàn)有預(yù)售條件為主體結(jié)構(gòu)五分之一，17、18為地上三層，27層為地上6層，貨量區(qū)非關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，人員優(yōu)先考慮增援展示區(qū)。2016-5-9達(dá)預(yù)售條件2016-3-5總包開工

2016-4-8樁基全部完成

2016-4-23±0完成三、工程開發(fā)–工程計(jì)劃（貨量區(qū)）2016-6-9盛大開盤四、工程開發(fā)—綜合樓節(jié)點(diǎn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開始時(shí)間完成時(shí)間需要人數(shù)開工2016-3-52016-3-5完成至±02016-3-82016-3-8木工：60鋼筋工：25架子工：30砼工：10主體結(jié)構(gòu)封頂2016-3-202016-3-20砌體2016-3-182016-3-26砌筑：25抹灰：20鋁合金窗框2016-3-222016-4-15安裝：10機(jī)電安裝2016-3-52016-4-30安裝：40裝修工程2016-3-282016-4-30裝修：80外架拆除2016-4-82016-4-10排柵工：20市政園建綠化2016-3-52016-5-1園建：60清潔拓荒2016-5-52016-5-7家政清潔：30三、工程開發(fā)–工序編排（綜合樓）四、工程開發(fā)—樣板房9#、8#節(jié)點(diǎn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開始時(shí)間完成時(shí)間需要人數(shù)開工2016-3-52016-3-5——樁基工程2016-3-52016-3-14——正負(fù)零2016-3-152016-3-27木工：60鋼筋工：30砼工：30三層結(jié)構(gòu)2016-4-52016-4-8六層結(jié)構(gòu)2016-4-172016-4-20裝修：20砌體抹灰2016-4-122016-5-2安裝：5機(jī)電安裝2016-3-52016-5-14安裝：5外墻涂料2016-4-292016-5-6涂料：10裝修工程2016-4-162016-5-15安裝：5家私飾品2016-5-162016-5-18擺設(shè)：4市政園建綠化2016-3-52016-5-14園建：40清潔拓荒2016-5-142016-5-17家政清潔：25施工要點(diǎn)：1、土建施工工程中嚴(yán)格控制各工序質(zhì)量：開間尺寸、門框洞口、抹灰質(zhì)量、地面平整度、陰陽(yáng)角順直等，保證裝修成型質(zhì)量；2、水電預(yù)埋需結(jié)合裝修圖紙施工，避免裝修返工，廚房裝修需參照櫥柜廠家優(yōu)化后的圖紙施工；3、重點(diǎn)梳理裝修材料清單，避免裝修材料漏單；4、板房裝修前，圖紙會(huì)審，防止土建與裝修尺寸不統(tǒng)一。三、工程開發(fā)–工序編排（實(shí)體板房）四、工程開發(fā)—園建綠化第一重點(diǎn)：泳池主體，優(yōu)先施工；水景、景墻與泳池主體同步施工，施工周期長(zhǎng)，為后期設(shè)備調(diào)試預(yù)留時(shí)間。工期：2016年3月5日至2016年5月22日第二重點(diǎn)：展示區(qū)園路、大面積鋪裝與泳池周邊水景等同步施工，分段澆筑園路、分段鋪貼，保障園建工作面及路面質(zhì)量。三、工程開發(fā)-展示區(qū)重點(diǎn)四、工程開發(fā)—項(xiàng)目難點(diǎn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)度，特別是審圖回復(fù)速度，將影響開發(fā)報(bào)建工作

；場(chǎng)地內(nèi)原先為工業(yè)廠房，地基基礎(chǔ)處理較為復(fù)雜，影響展示施工；項(xiàng)目周邊為住宅小區(qū)，離居民區(qū)較近，夜間施工難度較大，擾民投訴問(wèn)題；三、工程開發(fā)-工作難點(diǎn)

目錄項(xiàng)目背景一前置策劃二工程開發(fā)三營(yíng)銷策略四財(cái)務(wù)策劃五三、營(yíng)銷策略—市場(chǎng)數(shù)據(jù)時(shí)間近3年市區(qū)范圍內(nèi)住宅用地成交近3年房地產(chǎn)發(fā)展情況成交面積可開發(fā)建面（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)樓面價(jià)成交額銷售面積成交均價(jià)（畝）（萬(wàn)/畝）（元/㎡）（億元）（萬(wàn)㎡）（元/㎡）201466388165122711313086922013126416845033181481509867201295712031324811701799497合計(jì)3533468//431459

/整體市場(chǎng)：常熟人口150.97萬(wàn)，人均GDP13.32萬(wàn)元，近幾年平均去化153萬(wàn)方，市場(chǎng)容量大，市場(chǎng)整體表現(xiàn)穩(wěn)健。市場(chǎng)城市人口（萬(wàn)人）城區(qū)人口（萬(wàn)人）距離市政府時(shí)間路況收費(fèi)情況（公里）（分鐘）

第一市場(chǎng)常熟市150.9799.693.79雙向四車道無(wú)三、營(yíng)銷策略—市場(chǎng)數(shù)據(jù)常熟市場(chǎng)2015年1-11月住宅共成交8395套，成交面積102.3萬(wàn)方，成交金額93.7億元，成交均價(jià)9165.5元/㎡；成交周期性明顯，主要集中在年中及年末。三、營(yíng)銷策略—競(jìng)品51三、營(yíng)銷策略—競(jìng)品競(jìng)品名稱規(guī)模容積率產(chǎn)品類型均價(jià)最新去化情況產(chǎn)品品質(zhì)(畝)開盤時(shí)間中南錦苑2102.4高層精裝136832015年12月11月成交約82套，成交金額約12863萬(wàn)元12月成交約177套，成交金額約25931萬(wàn)元品質(zhì)較好，裝修標(biāo)準(zhǔn)高，當(dāng)?shù)劁N冠毛坯11635新城虞悅豪庭97.41.5高層12800-138002015年12月26日開盤當(dāng)天去化60套品質(zhì)較好，裝修標(biāo)準(zhǔn)高萬(wàn)科公望123.72.4高層/小高層144002016年1月截至1月14日，去化112套品質(zhì)較好，裝修標(biāo)準(zhǔn)較高（帶地暖）世茂御瓏灣79.22.5高層毛坯105002014年3月去化90%，新推9#樓，剩余約60套品質(zhì)較好琴川嘉安65.42高層毛坯97002015年2月共推602套，去化約45%品質(zhì)一般城市產(chǎn)品總體描述該片區(qū)主要產(chǎn)品為高層，客戶對(duì)高層無(wú)抗性；中南、世貿(mào)、萬(wàn)科、新城等大開發(fā)商已進(jìn)入，產(chǎn)品90至180不等。項(xiàng)目競(jìng)品情況一覽表三、營(yíng)銷策略—競(jìng)品主力競(jìng)品預(yù)計(jì)首開時(shí)間戶型面積（㎡）戶數(shù)比例萬(wàn)科公望2016年1月3+2+196~115137880.68%3+2+212522012.88%4+2+21421106.44%總和1708100.00%新城虞悅豪庭2015年12月26日3+2+189~11793063.01%3+2+212531221.14%4+2+2130~13523415.86%總和1476100.00%（1）供求及成交情況：目前板塊市場(chǎng)供大于求，在售競(jìng)品月均去化42-77套，主力競(jìng)品一期待售，存量共計(jì)約5000多套。（2）在售產(chǎn)品分析：在售中南錦苑產(chǎn)品旺銷戶型為65-135㎡毛坯，精裝4房2廳2衛(wèi)，戶型贈(zèng)送較多，智能化精裝是其亮點(diǎn)；在售世茂御瓏灣產(chǎn)品戶型贈(zèng)送較多，目前存量主要為140㎡及180㎡。三、營(yíng)銷策略—競(jìng)品在售產(chǎn)品特征：常熟本地改善型客戶意向產(chǎn)品為大戶型140-160㎡產(chǎn)品。項(xiàng)目客戶定位：目標(biāo)地塊位于常熟城區(qū)，是常熟重點(diǎn)發(fā)展方向，周邊商業(yè)配套較為齊全，且緊鄰崇文小學(xué)（當(dāng)?shù)刈詈眯W(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校），符合改善型居住客戶要求；城區(qū)客戶，年齡大都在30-45歲之間，主要為企事業(yè)單位高管和私營(yíng)業(yè)主，對(duì)高品質(zhì)、良好物業(yè)的居住產(chǎn)品有較大需求；以改善、再次改善需求為主，定位高端，配置有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。項(xiàng)目戶型選擇：YJ140、YJ260三、營(yíng)銷策略—銷售計(jì)劃銷售明細(xì)

2016201720182019合計(jì)銷售均價(jià)年度銷售預(yù)估銷售面積(萬(wàn)方）5.26.83--12.03

13500銷售額（萬(wàn)元）7000092300--162300高層銷售面積5.26.83--12.0313500預(yù)估單價(jià)1350013500--1350056三、營(yíng)銷策略—競(jìng)品對(duì)比項(xiàng)目琴川碧桂園中南錦苑萬(wàn)科公望新城虞悅豪庭

規(guī)劃圖開發(fā)商品牌碧桂園集團(tuán)中南集團(tuán)萬(wàn)科集團(tuán)新城置業(yè)經(jīng)濟(jì)參數(shù)建面8.9萬(wàn)方40萬(wàn)方19.8萬(wàn)方17.5萬(wàn)方容積率2.42.42.42.0綠地率35%35%35%35%車位比1：1.271：1.11：1.21：1.12戶數(shù)747270017081476產(chǎn)品類型小高層，高層高層，商業(yè)小高層，高層，商業(yè)小高層，高層，商業(yè)主力面積90-140㎡84-135㎡96-142㎡89-136㎡售價(jià)精裝均價(jià)12990元/㎡十月份南區(qū)毛坯清盤價(jià)10800元/㎡北區(qū)新開裝修價(jià)格13683元/㎡；毛坯11635元/㎡均價(jià)14400元/㎡均價(jià)12800-13800元/㎡學(xué)區(qū)單學(xué)區(qū)：昆承中學(xué)單學(xué)區(qū)：昆承中學(xué)單學(xué)區(qū)：昆承中學(xué)單學(xué)區(qū)：昆承中學(xué)去化情況2015年12月12日盛大開盤，全年銷售目標(biāo)5.67億；開盤推售426套，成交320套，去化率75%11月成交約82套，成交金額約12863萬(wàn)元12月成交約177套，成交金額約25931萬(wàn)元截至1月14日，去化112套開盤當(dāng)天去化60套三、營(yíng)銷策略—裝標(biāo)對(duì)標(biāo)三、營(yíng)銷策略—銷售策略1-2月【品牌立勢(shì)期】3-5月【造勢(shì)蓄客期】5-6月【開盤沖刺期】5月22日示范區(qū)開放6月9日盛大開盤推廣主題投放渠道