第一篇第四天附有答案

第一篇第四天[復(fù)制]您的姓名：[填空題]*_________________________________買方葉青青購買賣方孫成雙的一套萬科翡翠濱江的住宅，成交價格120萬，買方當(dāng)天帶的現(xiàn)金2.4萬支付中介費給經(jīng)紀(jì)人岳偉航，經(jīng)紀(jì)人岳偉航應(yīng)該怎么做？[單選題]*A.可以收取現(xiàn)金，收到傭金12小時內(nèi)在系統(tǒng)中100%申報并刷入資金存管賬戶B.可以收取現(xiàn)金，收到傭金24小時內(nèi)在系統(tǒng)中100%申報并刷入資金存管賬戶(正確答案)C.可以收取現(xiàn)金，收到傭金48小時內(nèi)在系統(tǒng)中100%申報并刷入資金存管賬戶D.經(jīng)紀(jì)人不得接手該筆傭金答案解析：在特殊情況下，客戶/業(yè)主未成功將傭金直接刷入資金存管賬戶，采用現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬等方式將傭金付給店東/經(jīng)紀(jì)人，店東/經(jīng)紀(jì)人必須在收到傭金24小時內(nèi)在系統(tǒng)中100%申報并刷入資金存管賬戶，不得故意拖延、私自挪用。賣方雨晴出售一套花語城的住宅，成交價格100萬該交易房屋現(xiàn)有一個抵押權(quán)為鵬宇金融公司的抵押貸款未還清再無其他抵押情況，買方賈琪支付定金最高不得超過人民幣

萬元。[單選題]*A.5萬(正確答案)B.10萬C.15萬D.20萬答案解析：了防范交易風(fēng)險，對于交易房屋沒有抵押，或只有一個抵押且抵押權(quán)人為銀行的情況下，定金金額最高不得超過人民幣10萬元。如交易房屋現(xiàn)有2個（含）以上的抵押，或只有一個抵押但抵押權(quán)人非銀行的情況下，定金金額最高不得超過人民幣5萬元。以下屬于嫌惡設(shè)施的是（）*火葬場(正確答案)集貿(mào)市場傳染病醫(yī)院(正確答案)加油站(正確答案)答案解析：嫌惡設(shè)施。嫌惡設(shè)施通常是指會使人們產(chǎn)生厭惡、恐懼等心理的設(shè)施或場所，如公共廁所、垃圾站、垃圾場、變電站、火葬場、殯儀館、傳染病醫(yī)院、牲畜屠宰場、危險品倉庫、核電站、化工廠、加油站、液化氣供應(yīng)站等。如果房源或者房源所在小區(qū)靠近嫌惡設(shè)施，須在客戶看房時充分告知。根據(jù)貝殼找房的VR帶看數(shù)據(jù)分析，一個高質(zhì)量的VR帶看需滿足（）：*用戶與經(jīng)紀(jì)人的在線時長＞120秒用戶瀏覽軌跡覆蓋的功能間數(shù)＞50%(正確答案)使用了戶型圖功能配合講解（2D/3D）(正確答案)帶看過程中至少使用3種功能產(chǎn)品(正確答案)獲得客戶電話聯(lián)系方式或成功邀約客戶線下帶看(正確答案)答案解析：根據(jù)貝殼找房的VR帶看數(shù)據(jù)分析，一個高質(zhì)量的VR帶看需滿足：（1）用戶與經(jīng)紀(jì)人的在線時長＞180秒；（2）用戶瀏覽軌跡覆蓋的功能間數(shù)＞50%；（3）使用了戶型圖功能配合講解（2D/3D）；（4）帶看過程中至少使用3種功能產(chǎn)品；（5）獲得客戶電話聯(lián)系方式或成功邀約客戶線下帶看。在辦理以下業(yè)務(wù)中，臨時身份證可使用情況的是（）*可進行買賣合同簽約(正確答案)可辦理市公積金貸款備案手續(xù)（僅買方可以，賣方不可以）可辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及繳稅手續(xù)(正確答案)部分銀行支持使用臨時身份證辦理商業(yè)貸款面簽及批貸手續(xù)，具體看貸款銀行要求(正確答案)答案解析：臨時身份證可使用情況（現(xiàn)補辦正式身份證手續(xù)也很便捷，時間也很迅速）：可進行買賣合同簽約；可辦理市公積金貸款備案手續(xù)（僅賣方可以，買方不可以）；可辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及繳稅手續(xù)；部分銀行支持使用臨時身份證辦理商業(yè)貸款面簽及批貸手續(xù)，具體看貸款銀行要求；其余在辦理交易手續(xù)過程中，均需使用正式身份證。以下屬于常見的身份證明的是（）*普通居民:有效期內(nèi)第二代身份證(正確答案)軍人（武警）:軍（警）官證、軍（警）身份證、身份證與軍（警）官證一致證明(正確答案)香港/澳門居民:港澳居民來往大陸通行證/港澳居民身份證臺灣居民:臺灣居民來往內(nèi)地通行證外國居民:護照(正確答案)答案解析：=DISPIMG（"ID_E8CE53B8F4E24C44A78E07EFD1CD766B",1）可上市交易房屋的有（）*商品房(正確答案)已購公有住房（房改房）(正確答案)持有滿5年的經(jīng)濟適用房、解困房、限價房(正確答案)持有滿2年以上的安居房(正確答案)答案解析：除商品房外，符合上市條件的房改房、經(jīng)濟適用房、安居房、解困房、限價房、土地性質(zhì)為國有的回遷房，也可以直接上市交易。其中安居房需持有滿2年，經(jīng)濟適用房、解困房、限價房需持有滿5年。交易房屋有承租人和次承租人（轉(zhuǎn)租后的承租人）的，承租人和次承租人均需簽署《承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾書》。[判斷題]*正確錯誤(正確答案)答案解析：第一篇第五章原文P31。交易房屋有承租人和次承租人（轉(zhuǎn)租后的承租人）的，承租人和次承租人均需簽署《承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明》。商品房銷售應(yīng)具備哪五證？*《國有土地使用證》(正確答案)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(正確答案)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正確答案)《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》(正確答案)答案解析：第一篇第七章P44?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》經(jīng)紀(jì)人小李告訴客戶，資金存管對于客戶而言，是保證了客戶交易資金的安全，規(guī)避了業(yè)主惡意欺騙和資金交割后業(yè)主不配合轉(zhuǎn)移登記等風(fēng)險。則李波的表述是正確的。（

）[判斷題]*正確(正確答案)錯誤答案解析：資金存管有什么意義（1）對于客戶：通過對交易資金進行監(jiān)管、在完成權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后再進行資金解凍的流程，規(guī)避了業(yè)主惡意騙款、資金交割后業(yè)主不配合轉(zhuǎn)移登記等風(fēng)險。（2）對于業(yè)主：交易資金提前劃入監(jiān)管賬戶，保證客戶有足夠資金購入房屋，規(guī)避了客戶中斷交易的風(fēng)險，確保了業(yè)主方的正當(dāng)利益。（3）對居間方：規(guī)避交易風(fēng)險，規(guī)避糾紛處理，規(guī)避部分導(dǎo)致合同無效、解除、違約及投訴的隱患，建立健康安全的交易環(huán)境?？蛻絷愑蕾徺I了一套學(xué)區(qū)房供孩子上學(xué)所用，成交總價為150萬元，在簽署買賣合同時與業(yè)主約定了戶口遷出保證金，則戶口遷出保證金最高金額為15萬元。（

）[判斷題]*正確(正確答案)錯誤答案解析：戶口遷出保證金的額度由買賣雙方約定，但不應(yīng)超過房屋成交價的10%新房經(jīng)紀(jì)人王可入職不到1個月，目前手上客戶較少、暫未邀約出帶看。王可堅持每周實地去空看房屋，認(rèn)真了解新盤的項目信息、規(guī)則及適合的客群等各類信息。那么，王可的做法是正確的。（

）[判斷題]*正確(正確答案)錯誤答案解析：新房作業(yè)的主要流程：經(jīng)紀(jì)人在新房作業(yè)過程中，通過收集更多的新房項目信息，更深入的了解客戶購房需求，進而實現(xiàn)新房成交，通常由下列動作組成：（1）新房項目空看學(xué)習(xí)：通過空看學(xué)習(xí)獲取新房項目信息，包括但不限于項目信息類、案場規(guī)則類、客戶特征類等各類項目信息。經(jīng)紀(jì)人王磊帶客戶簽約時得知房屋已被查封，若客戶不介意查封，王磊可以先協(xié)助簽約定金協(xié)議，待查封解除后再簽署買賣合同及辦理后續(xù)手續(xù)。上述說法是正確的。（

）[判斷題]*正確錯誤(正確答案)答案解析：買方不介意買查封的房屋如何辦理房屋被查封或者被限制轉(zhuǎn)讓的，簽署的《房屋買賣合同》會被法院認(rèn)定為無效合同，因此，就算是買方不介意被查封的房屋，也不能協(xié)助買賣雙方簽署《房屋買賣合同》。買賣雙方簽署了房屋買賣合同，在履行合同過程中，因不可抗力導(dǎo)致交易房屋損毀嚴(yán)重，致使不能實現(xiàn)合同目的，買賣雙方可以解除合同。此種情形屬于法定解除合同。（

）[判斷題]*正確(正確答案)錯誤答案解析：合同解除有哪幾種情形

合同解除的情形有法定解除、約定解除及協(xié)商解除三種。法定解除包括：（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明將不履行主要債務(wù)；（3）當(dāng)事人一方延遲履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理的期限內(nèi)仍未履行；（4）當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。

約定解除：約定解除合同條件的，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。

協(xié)商解除：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。維護盤，是指經(jīng)紀(jì)門店為了聚焦而劃定的房源開發(fā)、房源維護的業(yè)務(wù)范圍。經(jīng)紀(jì)門店可對維護盤內(nèi)房源承擔(dān)房源端角色（錄入、維護、實勘、鑰匙、備件），但是不可以承擔(dān)客源端所有角色（帶看、合作、成交）。[判斷題]*正確錯誤(正確答案)答案解析：維護盤，是指經(jīng)紀(jì)門店為了聚焦而劃定的房源開發(fā)、房源維護的業(yè)務(wù)范圍。經(jīng)紀(jì)門店可對維護盤內(nèi)房源承擔(dān)房源端角色（錄入、維護、實勘、鑰匙、備件），也可以承擔(dān)客源端所有角色（帶看、合作、成交）。鵬宇欲購買房主艷秋名下一套位于高新區(qū)的住房，在簽約時房主艷秋表示在此房內(nèi)給母親設(shè)立了居住權(quán)，并且房主艷秋承諾會在交房之前將居住權(quán)撤銷，經(jīng)紀(jì)人雨晴得知此情況，告訴簽約經(jīng)理張琪無需按照房屋已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)簽約，多此一舉。經(jīng)紀(jì)人雨晴的做法是正確的。[判斷題]*正確錯誤(正確答案)答案解析：已設(shè)立居住權(quán)房屋簽署買賣合同的注意事項（1）在簽署房屋買賣合同時，如房屋已設(shè)立居住權(quán)，賣方承諾自行解除居住權(quán)或居住權(quán)期限即將到期，不能在買賣合同中的“居住權(quán)設(shè)立情況”處選擇“未設(shè)立居住權(quán)”。（2）經(jīng)紀(jì)人應(yīng)依據(jù)簽署買賣合同時交易房屋的實際狀況如實填寫合同，如房屋已設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)選擇“房屋已設(shè)立居住權(quán)”，并在合同居住權(quán)處理方式中勾選雙方所協(xié)商的居住權(quán)處理方式?？蛻羟锴锿ㄟ^商業(yè)貸款購買了業(yè)主金大鵬名下的住宅，經(jīng)紀(jì)人張飛了解到金大鵬急需用錢，故多次幫業(yè)主協(xié)調(diào)銀行放款事宜。金大鵬在收到尾款后，欲對張飛表示感謝，那么以下說法正確的是（

）。[單選題]*金大鵬自愿對張飛支付500元獎勵金，張飛可以收取任何情況下，張飛都不可收取客戶、業(yè)主的獎勵金(正確答案)金大鵬對張飛支付200元以下獎勵金，張飛可以收取金大鵬送張飛500元購物卡表示獎勵，張飛可以收取答案解析：五、經(jīng)紀(jì)人能否收取賣方的獎勵金依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，經(jīng)紀(jì)人不得以個人名義收取費用，也不得收取未標(biāo)明的費用?！蔼剟罱稹睂儆谖礃?biāo)明的費用，即使業(yè)主自愿向經(jīng)紀(jì)人個人支付，經(jīng)紀(jì)人也不得收取。張大彪將自己名下住宅出售給了李云龍，并約定2022年3月20日前支付全部房款，同時張大彪購買了楚云飛名下的住宅，并約定2022年3月22日支付首付款，后因李云龍家庭出現(xiàn)變故，無法按時支付全部房款，則下列說法正確的是（

）。[單選題]*由于李云龍無法支付房款，故楚云飛可以找李云龍索要賠償由于李云龍無法支付房款，故張大彪可以找李云龍索要賠償(正確答案)由于李云龍無法支付房款，導(dǎo)致張大彪不能履約，故張大彪不用承擔(dān)違約責(zé)任由于張大彪沒有按時收到房款，故也可以不按時支付首付款給楚云飛答案解析：合同具有相對性，連環(huán)單中每份買賣合同都是獨立的，任何一份合同的生效或履行都不以另一份合同的生效和履行為條件。因此買方不能因為出售房屋的房款不能及時收回而不履行與賣方簽訂的買賣合同。如買方以此為由拒不履行與出賣人簽訂的買賣合同，則構(gòu)成違約?？蛻艉蟠蛩阗徺I一套新房用于結(jié)婚。經(jīng)紀(jì)人呂帥在跟進胡斌過程中，做法錯誤的是（

）。[單選題]*給胡斌推薦項目前，進行空看學(xué)習(xí)給胡斌匹配房源前，先了解具體需求直接帶胡斌到新盤看房，無需提前報備(正確答案)成交后，系統(tǒng)申報獲取業(yè)績答案解析：二、新房作業(yè)的主要流程：（1）新房項目空看學(xué)習(xí)：通過空看學(xué)習(xí)獲取新房項目信息，包括但不限于項目信息類、案場規(guī)則類、客戶特征類等各類項目信息；（2）客戶獲取與新房邀約：通過電話/IM/VR看房/客戶進店/老客戶轉(zhuǎn)介紹等途徑獲取客戶并發(fā)出帶看邀請；（3）客戶報備：通過微信或LINK/A+系統(tǒng)根據(jù)不同開發(fā)商要求進行提前報備查重，獲取帶看資格；（4）客戶帶看與房源匹配：根據(jù)客戶需求對適配項目進行價值講解，從而形成約看、帶看；（5）客戶維護與簽約成交：幫助客戶梳理需求，根據(jù)客戶需求完成匹配，協(xié)助客戶成交；（6）業(yè)績申報：系統(tǒng)申報獲取業(yè)績。2、試題分析。整體的業(yè)務(wù)動作應(yīng)遵循先空看學(xué)習(xí)項目，選項A正確。先了解客戶需求，再根據(jù)客戶需求完成匹配，客戶閆秋月購買了一套住宅，成交總價為120萬元，在簽署買賣合同時約定了物業(yè)交割保證金，本次交易物業(yè)交割保證金約定的最高金額不超過（

）萬元。[單選題]*6(正確答案)101224答案解析：物業(yè)交割保證金物業(yè)交割保證金，是為了避免賣方拖欠居住相關(guān)費用（包括物業(yè)費、采暖費、水電燃?xì)獾荣M用）或惡意損害房屋，買方在向賣方支付房款時會預(yù)留一部分尾款，待賣方結(jié)清所有居住相關(guān)費用、按照約定時間及條件移交該房屋以及確認(rèn)房屋無明顯損壞后再支付給賣方的價款。物業(yè)交割保證金的額度由買賣雙方約定，但不應(yīng)超過房屋成交總價的5%，其中10萬元及以下可通過自行轉(zhuǎn)賬支付，超過10萬元需全部通過資金存管。經(jīng)紀(jì)人陶子每周都會聯(lián)系自己維護的業(yè)主，告知其房子的帶看量、關(guān)注量、瀏覽量。上述信息屬于房源的（

）信息。[單選題]*權(quán)益交易條件交互(正確答案)實物答案解析：房源交互信息包括：瀏覽量、關(guān)注量、帶看量、在線咨詢量、電話咨詢量。房源交互信息是房源展示后，市場上客戶對房源反饋的數(shù)據(jù)。房源交互信息又可以分為最近一段時期（例如1周）總量和房源展示以來的總量。維護人王菲在得知同事的一個客戶對自己維護的房源有購買意向后，第一時間進行了業(yè)主面訪，下列關(guān)于此次面訪價值意義描述最恰當(dāng)?shù)氖牵?/p>

）。[單選題]*取得業(yè)主信任，幫助業(yè)主制定合理的銷售計劃促使業(yè)主預(yù)期盡量貼近市場，并適當(dāng)調(diào)整價格拉近維護人和業(yè)主的距離，建立信任分析成交的差異點，提前溝通有利于調(diào)整業(yè)主預(yù)期(正確答案)答案解析：重視業(yè)主面訪，及時調(diào)整銷售方案面訪場景小貼士：（1）首次掛牌面訪：房源掛牌24小時內(nèi)爭取跟業(yè)主面訪，目標(biāo)是第一時間打造公司品牌及個人品牌，取得業(yè)主信任，同時幫助業(yè)主制定合理的銷售計劃，預(yù)約VR拍攝時間。公司或個人品牌的塑造內(nèi)容包括公司介紹、個人履歷、門店榮譽、安心服務(wù)承諾、便民服務(wù)以及一些風(fēng)險防范的資料。（2）日常維護面訪：針對帶看少的房屋，若因業(yè)主看房不便，可向業(yè)主提供約看記錄，對比同類成交房源看房量，分析帶看的重要性，期望業(yè)主多配合看房；若因價格過高，可向業(yè)主反饋近期成交情況，同類型房源掛牌情況及帶看情況，從歷史數(shù)據(jù)、掛牌數(shù)據(jù)及帶看數(shù)據(jù)三方面，促使業(yè)主預(yù)期盡量貼近市場，并適當(dāng)調(diào)整價格。（3）反饋類面訪：一方面可以針對近期看房的客戶反饋，幫助業(yè)主分析房源優(yōu)劣勢，站在客戶的視角客觀評價房源，這樣更容易被業(yè)主接受；另一方面可以向業(yè)主反饋近期的推廣動作（尤其是有鑰匙的房源），讓我們的推廣動作被業(yè)主看見，拉近維護人和業(yè)主的距離，建立信任。（4）意向面訪：在客戶產(chǎn)生意向的第一時間進行業(yè)主面訪，闡述客戶情況，分析成交的差異點，業(yè)客雙方的差異點通常有3方面，分別為價格差異、付款方式差異、時間差異，提前溝通有利于調(diào)整業(yè)主預(yù)期，防止后續(xù)洽談過程中因存在差異點導(dǎo)致業(yè)主或客戶不滿，影響成交。經(jīng)紀(jì)人趙磊了解到可以通過查看土地使用年限來判斷公寓是否為住宅。若一套公寓確定為住宅，則它的最高土地使用年限為（

）年。[單選題]*30405070(正確答案)答案解析：公寓是住宅還是非住宅，可以查看土地使用年限，土地使用年限是70年的一般是住宅，土地使用年限是40年或50年的，一般是非住宅，即商業(yè)或辦公用房?？蛻舫呻p計劃給年邁的父母買一套住宅養(yǎng)老，要求有電梯，拎包入住，臥室朝南，總價100萬以內(nèi)。以上屬于客源交易條件信息的有（

）。*給老人養(yǎng)老(正確答案)有電梯裝修好總價100萬元以內(nèi)(正確答案)答案解析：客源交易條件信息：主要有購房動機、交易報價、總預(yù)算金額、定金金額、首付款金額、貸款金額、定金支付時間、首付款支付時間、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時間、房屋交付時間、對戶口的要求等?？蛻絷惾A陽與配偶李麗麗通過經(jīng)紀(jì)人陳寧購買一套寬城區(qū)商品住房，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻二人名下，本次交易采用資金存管，在辦理資金存管時，付款人可以是（

）。*陳華陽(正確答案)李麗麗(正確答案)李麗麗的母親張彩霞(正確答案)陳華陽的父親陳爍楊(正確答案)答案解析：理房通支付有哪些注意事項

（1）付款人建議是買受方本人或共有人之一，收款方一般是權(quán)利人或共有權(quán)人。值得注意的是，理房通賬號申請完成后，要進行銀行卡的綁定。對于買方而言，只能申請一個理房通賬戶，但是可以用多個銀行卡進行刷卡付款；對于賣方而言，若房屋為個人所有，只能申請一個理房通賬戶；如果房屋與其他人共有，房款可以分配給多個共有人。房款分配比例由協(xié)議提前約定，且所有收款人必須注冊理房通賬戶。經(jīng)紀(jì)人李維是公認(rèn)的社區(qū)專家，他在業(yè)主維護方面有著獨到的見解，他認(rèn)為房源掛牌24小時內(nèi)就應(yīng)該進行首次面訪，下列關(guān)于首次掛牌面訪的重要性說法正確的是（

）。*可以第一時間打造公司及個人品牌獲取業(yè)主信任(正確答案)有效幫助業(yè)主制定合理的銷售計劃(正確答案)幫助分析市場動態(tài)，促使業(yè)主調(diào)整房源價格及時預(yù)約VR拍攝時間，提升曝光度(正確答案)答案解析：首次掛牌面訪：房源掛牌24小時內(nèi)爭取跟業(yè)主面訪，目標(biāo)是第一時間打造公司品牌及個人品牌，取得業(yè)主信任，同時幫助業(yè)主制定合理的銷售計劃，預(yù)約VR拍攝時間。公司或個人品牌的塑造內(nèi)容包括公司介紹、個人履歷、門店榮譽、安心服務(wù)承諾、便民服務(wù)以及一些風(fēng)險防范的資料。客戶陳晨購買業(yè)主孫旭一套位于南關(guān)區(qū)保利金香檳的住宅，陳晨告知經(jīng)紀(jì)人楊飛更改為其弟弟陳毅購買，則變更協(xié)議書上需要簽字的是（

）。*陳晨(正確答案)陳毅(正確答案)孫旭(正確答案)經(jīng)紀(jì)公司(正確答案)答案解析：合同條款變更如何處理（一）合同的變更類型（1）合同當(dāng)事人變更，也就