房地產(chǎn)國際經(jīng)驗專題系列（三）：新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示 202407 -中誠信

2024年7月地方政府債與城投行業(yè)監(jiān)測周報2024年7月隱性債務(wù)監(jiān)管高壓態(tài)勢不變強調(diào)防范“處置風(fēng)險的風(fēng)險”隱性債務(wù)監(jiān)管高壓態(tài)勢不變強調(diào)防范“處置風(fēng)險的風(fēng)險”袁海霞hxyuan@.彭月柳婷yltpeng@張堃kzhang02@袁海霞hxyuan@.彭月柳婷yltpeng@張堃kzhang02@【房地產(chǎn)行業(yè)專題】跨周期宏觀調(diào)控下的【房地產(chǎn)行業(yè)專題】后疫情時期中國房地【房地產(chǎn)行業(yè)專題】標(biāo)本兼治化解風(fēng)險，加快構(gòu)建“人房地錢”聯(lián)動的房地產(chǎn)發(fā)展【房地產(chǎn)行業(yè)專題】美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！痉康禺a(chǎn)行業(yè)專題】日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模二十世紀(jì)五六十年代，為應(yīng)對獨立初期面臨住房短缺和貧民窟問題，時任新加坡總理李光耀將“居者有其屋”定為新加坡的基本國策，頒布了《建屋與發(fā)展法》，并成立）：通過低價政策和住房支持，滿足了中低階層收入人群）：）：從新加坡房地產(chǎn)市場實踐的成功經(jīng)驗看，主要系新加坡建立了政府主導(dǎo)的住房管理模式，從住房制度、土地政策、稅收制度、金融政策方面形成了較為完善的房地產(chǎn)市場住房制度：以組屋為主的階梯式住房供應(yīng)體系，以居民收入水平掛鉤的住房定價機制和公平的住房配售制度，滿足交易需求同時側(cè)重抑制投機如需訂閱研究報告，敬請聯(lián)系中誠信國際品牌與投資人服務(wù)部趙需訂閱研究報告，敬請聯(lián)系中誠信國際品牌與投資人服務(wù)部趙gzhao@目前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，住房供求基本平衡，局部甚至出現(xiàn)過剩，但保障性住房建設(shè)相對滯后，存在明顯短板。結(jié)合我國國情和市場特點，新加坡房地產(chǎn)市場實踐經(jīng)驗，尤其是公共住房體系建設(shè)方面對我國有如下啟示及建議:新加坡具有多層次的住房供應(yīng)體系有效滿足了各群體住房需求；后續(xù)我國需加相較于新加坡，我國保障性住房建設(shè)相對滯后，后續(xù)可通過加快收儲推動房地產(chǎn)去庫存，進(jìn)一步完善保障房定價及轉(zhuǎn)售配套新加坡兼顧了房地產(chǎn)金融支持與金融風(fēng)險防范；后續(xù)我國可從加強住房租賃信新加坡具有健全的土地征用及管理政策；建議后續(xù)圍繞人口、產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展進(jìn)一步優(yōu)化我國土地資源配置，深化土地管理制度改房地產(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示新加坡住房自有率高、房價合理穩(wěn)定、各群體購房壓力均較小，以組屋制度為核心的公共住房體系覆蓋了超過八成公民的住房需求，在規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展、保障房屋居住功能方面有著較為成功的經(jīng)驗，并被譽為“世界公共住房政策最成功的典范”。與新加坡相比，我國保障性住房建設(shè)相對滯后，存在明顯短板。2024年兩會《政府工作報告》指出“為適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，并再次強調(diào)“加大保障性住房建設(shè)和供給”，后續(xù)保障性住房建設(shè)仍是工作重點。本文通過梳理新加坡房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點、重要政策與制度，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，為我國保障性住房建設(shè)，以及房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型提供借鑒與一、新加坡房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程與特點二十世紀(jì)五六十年代，為應(yīng)對獨立初期面臨的住房短缺和貧民窟問題，時任新加坡總理李光耀將“居者有其屋”作為新加坡的基本國策之一，頒布了《建屋與發(fā)展“以組屋為主，行政公寓和私人住宅為輔”的階梯式住宅體系，滿足了不同階層公民的住房需求。新加坡住房市場發(fā)展可分為以下幾個階段：（一）第一階段（1960年-1970年）：滿足居民基礎(chǔ)住房需求成立住房和發(fā)展委員會，解決“房荒”問題。1960年新加坡出現(xiàn)了嚴(yán)重的住房危機，新加坡的人口迅速增長，總?cè)丝?64.64萬人，人口密度達(dá)2831人/平方公里，但住房供應(yīng)卻嚴(yán)重不足，僅有9%的新加坡人居住在政府提供的公寓中，多數(shù)公民居住在環(huán)境惡劣的貧民窟和棚戶區(qū)，人均住房面積不足6平方米，居住環(huán)境條件惡劣。在此背景下，新加坡政府頒布了《建屋與發(fā)展法》，并于1960年2月成立了公共住房機構(gòu)——住房和發(fā)展委員會（TheHousing&DevelopmentBoard,HDB1）負(fù)責(zé)全國公共住房的規(guī)劃、建造和管理。HDB初期以小戶型組屋建設(shè)為主，并通過低廉的租賃方式提供住房，月收入在800新元以下的家庭才可申請租賃。數(shù)據(jù)顯示，HDB迅速通過大規(guī)模興建公共住房項目滿足低收入家庭住房需求，在不到3年的時間里交付并建造了21,000套組屋；截至1965年，HDB在十年內(nèi)建造了54430套組屋，超額完成規(guī)劃目標(biāo)51031套。1新加坡住房和發(fā)展委員會HDB是新加坡國家發(fā)展部(MND)下屬負(fù)責(zé)公共住房的法定職能機構(gòu)，是新加坡房地產(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示通過低價政策和住房支持，鼓勵居民由租賃轉(zhuǎn)向購置。1964年新加坡政府推出“居者有其屋”計劃（HomeOwnershipScheme向中低收入階級以低于市場的價格出售公共住房，其首付比例較低且居民可通過低息貸款償還，居民每月支付的抵押貸款低于同類租賃住房的每月租金價格，且購置的產(chǎn)權(quán)期限為99年，由此逐步推動新加坡住房市場由租賃轉(zhuǎn)向購置。同時為解決土地來源問題，新加坡政府1966年頒布《土地征用法》，規(guī)定政府可出于公共利益需要強制征地，保障了組屋建設(shè)供地充足，降低了公共住房的建設(shè)成本。金融支持方面，1968年新加坡政府修訂了中央公積金制度，在養(yǎng)老、醫(yī)療和教育基礎(chǔ)上，政府允許居民使用中央公積金（CPF）儲蓄支付首付款和每月按揭貸款分期付款，此外還為中低收入群體首次購房提供中央公積金住房補貼，幫助居民低價購房，實現(xiàn)自有住房。14012010080604020020.0018.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.00-存量（萬套）-左HDB建設(shè)住宅數(shù)量（萬套）-右（二）第二階段（1971年-1995年）：多元化住房體系逐步建立組屋轉(zhuǎn)售市場逐漸形成，增加了組屋交易流動性。1971年以前，組屋面臨著嚴(yán)格的轉(zhuǎn)售限制，居民只能以折價的方式將組屋回售給HDB。1971年，HDB對組屋的轉(zhuǎn)售政策進(jìn)行了改革，建立了組屋轉(zhuǎn)售市場，對于居住滿3年以上的組屋可在自由市場上按市價轉(zhuǎn)售，同時為了避免投機行為，規(guī)定居民1年內(nèi)不得再次購買已出售的組屋。1979年，HDB進(jìn)一步放寬了轉(zhuǎn)售限制，取消了業(yè)主出售后的禁購期，而采用征收5.0%的二手交易稅替代，這一舉措進(jìn)一步提高了組屋的二級流動性，也激發(fā)了居民購買組屋的熱情。房地產(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示HDB的住房政策逐步轉(zhuǎn)向構(gòu)建多元化住房體系。隨著“居者有其屋”計劃的持續(xù)推進(jìn)，居民購房申請逐漸超越了租賃申請，1975年組屋居住人口達(dá)新加坡全國人口51%，在滿足了中低階層收入人群基本住房需求后，HDB的住房政策逐步轉(zhuǎn)向構(gòu)建多層次住房體系，推動“大戶型”祖屋建設(shè)。1976年以來，HDB停止建造一居、二居的組屋，而是加大供應(yīng)四居和五居；1990年四居和五居的大戶型組屋占比由1975年的9.3%增至47.6%，占據(jù)主導(dǎo)地位；各戶型組屋的平均面積也都有明顯增長。此外，80年代以來，新加坡經(jīng)歷了顯著的移民潮，新加坡永久居民及非居民人口由1980年20萬增長1995年70萬人，占新加坡人口比例由9.6%提升至19.88%，居民改善住房需求疊加外來人口增加，政府逐步加大了私有住房市場建設(shè)。1974年新加坡成立了住房和城市發(fā)展公司（HousingandUrbanDevelopmentCompanies，HUDC提高了申請者收入上限，為并不具備資格購買組屋和私人住宅的“夾心層”，提供與私人住宅相似但成本約為其一半的高端組屋——HUDC公寓。隨著1982年HUDC并入HDB，HDB的住房供應(yīng)也更為多元化。7,000,0006,000,0005,000,0004,000,0003,000,0002,000,0001,000,000019701970年1980年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年新加坡公民人口（數(shù)量）永久居民人口（數(shù)量）非居民人口（數(shù)量）房地產(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示1,600,000.001,400,000.001,200,000.001,000,000.00 800,000.00 600,000.00 400,000.00 200,000.000.0019801983198019831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023政府組屋:一到二室政府組屋:三室政府組屋:四室政府組屋:五室和行政公寓高級公寓及其他公寓有地私人住宅其他住宅類型（三）第三階段（1995年至今）：政策重心側(cè)重提升住房品質(zhì)HDB政策重心由滿足居民基本住房需求轉(zhuǎn)向提升住房品質(zhì)。隨著“居者有其屋”計劃的推進(jìn)和住房供給的多元化，二十世紀(jì)九十年代新加坡成功解決了大部分住房問題，住房自有率高達(dá)87.5%，組屋居住人口占比觸頂回落并企穩(wěn)。同時，新加坡經(jīng)濟高速增長，1995年躋身“發(fā)達(dá)國家”行列，經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展進(jìn)一步帶動居民住房領(lǐng)域的需求升級，從單純的剛性需求逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷?yōu)質(zhì)居住品質(zhì)的追求，因此HDB政策重心也同步轉(zhuǎn)向提升住房品質(zhì)。一方面，HDB推出多項升級計劃以改造老舊組屋居住條件。1995年出臺了選擇性整體再開發(fā)計劃(SelectiveEnblocRedevelopmentScheme，SERS)，篩選部分老舊組屋進(jìn)行重新開發(fā)以提高資產(chǎn)利用效率；2001年推出了電梯升級計劃（LiftUpgradingProgram,LUP為組屋安裝電梯和遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)等；2002年啟動特別中期翻新計劃（InterimUpgradingProgramPlus，IUPPlus對屋頂、外墻等進(jìn)行維護；此外，2007年還推出了家居改進(jìn)計劃2（HomeImprovementProgram，HIP）、鄰里重建計劃3（NeighborhoodRenewalProgram，NRP）等。另一方面，新加坡持續(xù)優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，推出多類現(xiàn)代化住宅供購房者選擇。二十一世紀(jì)初期，新加坡公民人口數(shù)量突破300萬大關(guān)，外來人口突破100萬大關(guān)，盡管本地居民人口增長放緩，但外來人口維持較高增速，2000年以來新加坡永久居民及非居民人口從104萬增長至2023年230.7萬人，占新加坡人口比例由25.8%提升至39%，移民人口的持續(xù)增長為新加坡私人住房市場提供了長期需求。1995年新加坡政府推出執(zhí)行共管公寓（ExecutiveCondominium，EC），是一種介于公共住房3即針對1989年及以前沒有翻修的20萬間組屋，由政府出資修建滑雪場、足球場房地產(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示和私人房產(chǎn)之間的產(chǎn)品，對購房者身份、收入以及持有期等具有一定限制；盡管由私人開發(fā)商開發(fā)，但其具有更好的基礎(chǔ)設(shè)施配套且價格低于市價20-30%，因此也廣受中產(chǎn)階層喜愛。此外，HDB也逐步推出了更多綠色環(huán)保、現(xiàn)代高檔的組屋，例如2005年推出了（Design,BuildandSellScheme，DBSS由私人開發(fā)商設(shè)計、建造并出售；2007年推出了“榜鵝”市鎮(zhèn)等環(huán)保住宅；2013年推出了“三代同堂”新組屋（3-genflat）等。最后，為滿足日益增長的移民、高收入人群的住房需求，政府鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建造私人住宅，進(jìn)一步推動了新加坡豪華住宅市場的興起。100%90%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,0000住房自有產(chǎn)權(quán)家庭數(shù)租房家庭數(shù) 自有產(chǎn)權(quán)占比-右1,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,0000100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%mm政府組屋戶數(shù)組屋占比7,000,0006,000,0005,000,0004,000,0003,000,0002,000,0001,000,00001960年1960年1962年1964年1966年1968年1970年1972年1974年1976年1978年1980年1982年1984年1986年1988年1990年1992年1994年1996年1998年2000年2002年2004年2006年2008年2010年2012年2014年2016年2018年2020年2022年8,0589,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000總?cè)丝冢〝?shù)量）人口密度（總?cè)丝诿科椒焦铮┓康禺a(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示表1新加坡房地產(chǎn)市場發(fā)展階段特征第一階段滿足基礎(chǔ)住房（1960-1970年）第二階段構(gòu)建多元住房體系（1971-1995年）第三階段提升住房品質(zhì)（1995年至今）人口特征總?cè)丝?65萬-207萬人口密度2831-3538人/平方公里以本地居民為主總?cè)丝?07萬-352萬人口密度3538-5443人/平方公里外來人口占比由9.63%增至19.88%總?cè)丝?52萬-592萬人口密度5443-8058人/平方公里外來人口占比由19.88%增至38.98%國土面積581.5平方公里585.07增至646.70平方公里733.2平方公里住房自有率約50-60%87.5%以上核心政策及舉1）成立住房和發(fā)展委員會HDB2）推出“居者有其屋”計劃（HomeOwnershipScheme）3）頒布《土地征用法》4）修訂中央公積金制度場，放寬限售措施2）增加四居、五居大戶型組屋供應(yīng)3）成立住房和城市發(fā)展公司HUDC4）中央公積金適用范圍擴大至私人住宅1）HDB推出多項老舊住房升級計劃2）持續(xù)優(yōu)化高端、改善型住房供給3）BTO組屋預(yù)購制度4）修訂《土地征用法》大規(guī)模興建公共住房項目住房供給體系多元化，HDB增加大戶型組屋供應(yīng)，推出HUDC公寓等，鼓勵發(fā)展私有住房市場推出多類現(xiàn)代化、高品質(zhì)公寓EC、DBSS公寓、（3-genflat）等，滿足居民對住房品質(zhì)的追求存量組屋規(guī)模截至1970年達(dá)11.72萬套截至1995年達(dá)76.66萬套截至2023年達(dá)126.15萬套資料來源：中誠信國際研究院整理二、新加坡房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度新加坡人多地少，自1960年164,64萬人增長至2023年591.76萬人，其中外來人口占比38.98%，截至2023年末新加坡國土面積733.2平方公里，人口密度（8058人/平方公里）約為北京的5.8倍，是全球僅次于摩洛哥的高人口密度國家；但新加坡住房產(chǎn)權(quán)擁有率高達(dá)92%，遠(yuǎn)高于韓國（56%）、日本（61%）等國家，房價合理穩(wěn)定、各群體購房壓力均較小，成為了世界上成功解決住房問題的國家之一。究其根本，主要是新加坡建立了自上而下、政府主導(dǎo)的住房管理模式，并從住房制度、土地政策、稅收制度、金融政策方面形成了較為完善的房地產(chǎn)市場調(diào)控體系和法律及制度，充分調(diào)動了各類資源。房地產(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示（一）住房制度：以組屋為主的階梯式住房供應(yīng)體系從存量住房結(jié)構(gòu)看，新加坡住房結(jié)構(gòu)以組屋為主、私人住宅為輔，以自有為主、租賃為輔。首先，受益于“低售價、低首付、低息貸款、高補貼”等住房政策支持，約八成新加坡居民居住在由HDB修建的組屋中，組屋根據(jù)戶型可分為一至五居，其中三居、四居和五居屬于改善型組屋，是目前房地產(chǎn)市場主流，占比超七成；一居和兩居則主要是滿足低收入人群，且超五成構(gòu)成了廉租房，自有產(chǎn)權(quán)部分則構(gòu)成了剛需組屋。隨著對居住環(huán)境和條件有了更高的期望，新加坡房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變，行政公寓和私人住宅的居住人口不斷上漲?？傮w而言，歷經(jīng)數(shù)十年發(fā)展，新加坡已逐步形成了“廉租房-剛需組屋-改善型組屋-高端組屋-私人住宅”的階梯式供應(yīng)體系。從定價機制看，新加坡房價合理穩(wěn)定，主要系組屋售價不以盈利和建設(shè)成本為基礎(chǔ)。HDB在為組屋定價時充分考慮了人們的承受能力，根據(jù)不同居民的收入水平設(shè)計不同的住宅，虧損部分由政府部門直接進(jìn)行彌補，通常情況下首套房按揭月供不超過月收入1/4；此外，從HDB資金來源看，政府長期低息貸款占比超五成，發(fā)行債券約四成，總體上建設(shè)資金充裕。因此，組屋售價增幅遠(yuǎn)低于家庭收入增長，2012年到2022年，新加坡居民就業(yè)家庭收入中位數(shù)增長了33%；相比之下，BTO住宅區(qū)每平方英尺的平均售價僅從311新元增長至355新元，增幅為14%。從配售制度看，為保障公平的住房分配，HDB根據(jù)等候名單制度、預(yù)訂制度、公寓登記制度以及目前的按單建造制度對申請人進(jìn)行住房分配。2001年以來，隨著組屋供給大于需求，為更精準(zhǔn)滿足居民需求，HDB開啟了BTO模式(build-to-order),即預(yù)購組屋制度，通過發(fā)布建造計劃，由公民自行申請，只有實際申購數(shù)達(dá)到計劃的75%時才施工建房，購房者從申請成功到入住大致需要3-4年時間。從轉(zhuǎn)售制度看，基本滿足了居民基本住房需求后，新加坡政府鼓勵房主參與組屋的轉(zhuǎn)售和升級，以滿足改善型需求。但同時，為了降低投機性交易，政府對不同組屋轉(zhuǎn)售前最低持有期限具有明確規(guī)定，新房的最低持有期限通常為五年,并通過抽潤制度、組屋轉(zhuǎn)售稅等舉措抑制炒房行為；此外，一個家庭僅能擁有一套組屋，若購買新房、則須出售原有房屋，且購買次數(shù)不得超過2次。房地產(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示 4.80%其他住宅有地住宅公寓HDB：5居室與行政公寓 HDB：4居室 HDB：3居室HDB：1&2居室HDB合計45.70%90.10%82.80%96.60%96.60%94.50%43.00%91.30%住宅合計89.70%0%20%40%60%80%100%（二）土地政策：從根本保障政府獲地成本及體量《土地征用法》的出臺，從根本保障政府修建組屋的獲地成本及體量。1966年，新加坡政府頒布《土地征用法》（LandAcquisitionAct,LAA）規(guī)定政府當(dāng)處于以下三種情形時可強制征收土地，一是服務(wù)于公共目的；二是為了公共利益或者公共事業(yè)；三是滿足住宅、商業(yè)或工業(yè)用途。同時，為了防止權(quán)利濫用，該法令也詳細(xì)規(guī)定了征地程序、操作流程和土地補償標(biāo)準(zhǔn)，尤其是2007年修訂的《土地征用法》更改了征地價格權(quán)，要求政府以公平市場價值進(jìn)行征地并給予補償。整體看，新加坡政府早期通過大規(guī)模征地并低價轉(zhuǎn)讓給HDB建造組屋，有效解決了土地資本對公共住房建設(shè)的制約，并從土地端控制了組屋的價格穩(wěn)定。新加坡以國有土地為主，政府出讓土地均為99年地契。隨著《土地征用法》的實施，目前新加坡以國有土地為主，占比約九成。從土地所有權(quán)看，新加坡土地可分為國有和私有兩種；其中國有土地包括純國有土地和公有土地，其中土地管理局（TheSingaporeLandAuthority，SLA）直接管理純國有土地；而公有土地則由HDB、城市重建局（UrbanRedevelopmentAuthority，URA）、交通局、民航局等管理。從土地產(chǎn)權(quán)期限看，分為99年地契、999年地契以及永久地契。其中，99年地契和999年地契實質(zhì)上都是土地租賃契約，當(dāng)契約期滿時，政府有權(quán)收回土地及其上的附屬建筑物。事實上，目前新加坡政府土地銷售（GLS）出讓的土地均為99年地契，不僅有助于實現(xiàn)土地資源的合理分配與高效利用，也促進(jìn)了代際之間以及不同社會階級之間的資源公平。在土地資源稀缺背景下，新加坡政府通過科學(xué)、合理的規(guī)劃提高土地資源開發(fā)利用效率。新加坡土地管理局代表國家行使土地征用、地契辦理、土地勘測等土地管理房地產(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示職能；而土地規(guī)劃職能則由隸屬于國家發(fā)展部的城市重建局（UrbanRedevelopmentAuthority，URA）擔(dān)任，作為城市規(guī)劃和建設(shè)的核心組織，一是發(fā)布《長期土地計劃》，規(guī)劃未來50年及以后的戰(zhàn)略性土地用途和基礎(chǔ)設(shè)施需求，并每十年進(jìn)行一次審查和更新；二是發(fā)布《總體規(guī)劃》，指導(dǎo)新加坡未來10至15年的中期發(fā)展，每五年進(jìn)行一次審查，作為法定的土地使用規(guī)劃，結(jié)合人口署發(fā)布的《人口發(fā)展白皮書》，從滿足新增人口住房需求和維護高質(zhì)量居住環(huán)境，測算用地規(guī)?？偭浚敿?xì)規(guī)劃土地用途和開發(fā)密度，總體看住宅用地以高密度和高容積率為主體。其他,32,300,44%陸路交通基礎(chǔ)設(shè)施,公用事業(yè)（如電力8,400,其他,32,300,44%陸路交通基礎(chǔ)設(shè)施,公用事業(yè)（如電力8,400,12%和水處理廠）,住房,10,400,14%工業(yè)和商業(yè),9,100,12%公園和自然保護區(qū),6,900,9%社區(qū)、機構(gòu)和娛樂設(shè)施,4,600,6%2,100,3%數(shù)據(jù)來源：URA，中誠信國際研究院（三）金融政策：中央公積金制度提供資金保障中央公積金核準(zhǔn)建屋計劃為居民購買組屋提供了資金支持。1995年新加坡建立了中央公積金制度（CentralProvidentFund，CPF），并成立中央公積金局負(fù)責(zé)管理，CPF設(shè)立的初衷是為了解決養(yǎng)老保障問題，其后逐步擴展成為一個包含住房保障、醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障在內(nèi)的全方位綜合保障體系。1968年在“居者有其屋”背景下，新加坡政府推出了“中央公積金核準(zhǔn)建屋計劃”，在養(yǎng)老、醫(yī)療和教育基礎(chǔ)上，政府允許居民使用中央公積金儲蓄支付組屋首付款和每月按揭貸款分期付款，極大地減輕了居民購買組屋的現(xiàn)款壓力減輕；1981年公積金的使用范圍進(jìn)一步拓展至購買私人住宅。此外，新加坡政府還為中低收入群體首次購房提供各類中央公積金住房補助，例如：加強中央公積金住房補助（EnhancedCPFHousingGrant，EHG）、中央公積金轉(zhuǎn)售住房補助（CPFHousingGrantsforResaleFlats）、鄰近住房補助（ProximityHousingGrant）等。房地產(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示新加坡要求依法強制儲蓄中央公積金，且居民繳存比例高。根據(jù)《中央公積金法》規(guī)定，新加坡公民和永居都必須按月強制繳納公積金，任何人不得拒絕或延遲繳納，否則需如數(shù)補繳且加罰利息。CPF為新加坡公民和永久居民設(shè)立了四大賬戶、?？顚Ｓ?，分別為普通賬戶（OA）、醫(yī)療儲蓄賬戶（MA）和特殊賬戶（SA），并在55歲起增設(shè)退休賬戶（RA）。CPF的繳存比例受身份類別、年齡影響，年齡越大，繳存比例越低，例如55歲以下公民，雇主需繳納17%，員工需繳納20%；而70歲以上的公民，雇主需繳納7.5%，員工需繳納5%。需求端方面，HDB貸款與商業(yè)銀行貸款構(gòu)成了居民購房貸款雙支柱。HDB為新加坡居民提供優(yōu)惠貸款，最高可覆蓋住房售價的80%（即首付比最低為20%）；HDB貸款利率低，為公積金利率上浮10BP，近年基本維持2.6%的水平，但由于HDB發(fā)放貸款的時候嚴(yán)格限制申請者資質(zhì)、收入及資產(chǎn)等條件，而隨著八成以上的新加坡本地家庭已購買過組屋，近年的新增購房群體多為無法享受HDB優(yōu)惠貸款的群體；因此，當(dāng)前新加坡購房的商貸占比較高，例如星展銀行、美商銀行、大華銀行等。供給端方面，CPF為HDB修建組屋提供了間接的融資支持。中央公積金局并不直接發(fā)放貸款給HDB用于公共住房建設(shè)。實踐中，中央公積金局將賬戶資金歸集后，除去日常留存5%-10%的資金在賬戶中滿足正常提款需求外，其余資金主要用于購買政府債券，新加坡政府再以專項資金支持計劃、低息貸款等方式將募集資金提供給HDB，房地產(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示用于投資建設(shè)組屋。事實上，新加坡政府除了財政撥款支持HDB外，其提供給HDB貸款多為掛賬形式，政府并不追索還賬，且利率也明顯低于市場利率。250020001500100050035.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%2017201820192020202120222023HDB貸款余額（億新元）商業(yè)銀行貸款余額（億新元）5.00%0.00%199319982003200820132018數(shù)據(jù)來源：HDB，新加坡金融管理局，中誠信國數(shù)據(jù)來源：HDB，星展銀行，中誠信國際研究院（四）財稅制度：交易保有并重抑制住房投機行為交易保有并重，實施累進(jìn)制差異化稅率，鼓勵房屋自住，抑制投機需求；新加坡涉及房地產(chǎn)的主要稅種包括印花稅、所得稅及財產(chǎn)稅。從交易環(huán)節(jié)看，房屋買賣均涉及印花稅和所得稅，房屋租賃還涉及所得稅。印花稅分為買方印花稅、賣方印花稅和額外印花稅，買家印花稅呈現(xiàn)“房價越高、持有期限越短、持有房屋數(shù)量越多，稅率越高”的特征，有效抑制投機需求；賣方印花稅則主要受持有年限實施累進(jìn)稅制；額外印花稅是新加坡政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的補充工具，區(qū)分購房者身份和持有套數(shù)，實施5%-25%的差異化稅率。買賣環(huán)節(jié)的所得稅只針對炒房群體征收，正常房屋交易獲得的資本收益則無需繳納；房屋租賃時出租人則需繳納所得稅。從保有階段看，新加坡按物業(yè)類型實施差異化財產(chǎn)稅，其中住宅實施累進(jìn)財產(chǎn)稅，商業(yè)及工業(yè)等房產(chǎn)直接采用10%稅率。具體而言，新加坡國內(nèi)稅務(wù)局（IRAS）內(nèi)設(shè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)，每年對存量物業(yè)年值進(jìn)行評估，以此作為計稅依據(jù)；自用型住宅房地產(chǎn)具有一定稅收優(yōu)惠，8000新元以下免征，并采用4%-32%的7級累進(jìn)稅率；非自用型住宅則適用于12%-36%的4級累進(jìn)稅率。事實上，由于新加坡土地資源極為有限，政府財政收入對土地出讓收入依賴度低，為實現(xiàn)財政收支平衡，新加坡形成了以稅收收入為主的財政體系，這種具有特色的非土地財政模式是推動新加坡房地產(chǎn)市場實現(xiàn)其居住功能的根本保障。根據(jù)新加坡稅務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示局披露的數(shù)據(jù)顯示，2023財年共征收686億新元的稅收，其中企業(yè)所得稅、個人所得稅、商品服務(wù)稅占比較高，分別為33.7%、22.6%、20.5%，而房產(chǎn)稅51億新元，占比7.1%?？傮w而言，新加坡政府稅收政策鼓勵居民長期持有住房、抑制投機炒房，不僅為政府補充了財政收入，也通過稅收調(diào)控收入分配，促進(jìn)社會公平和優(yōu)化資源配置。三、對我國保障性住房建設(shè)的啟示及建議中國與新加坡在國土面積、人口規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展階段及城鎮(zhèn)化進(jìn)程、土地及金融配套制度等方面均存在巨大差異。新加坡作為城市國家，盡管人口密度顯著高于我國，但其國土面積僅733.2平方公里，房地產(chǎn)市場調(diào)控難度及壓力明顯低于我國。新加坡建國初期便將“居者有其屋”定為新加坡的基本國策，且從住房配套制度、土地資源、金融財稅政策等多方面為組屋建設(shè)提供良好的政策支持；在新加坡工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，土地出讓收入也不并是政府財政收入的重要來源。隨著80年代外來人口的持續(xù)增加，新加坡私人住宅市場萌芽發(fā)展，最終形成了以保障為主、市場并行的“廉租房-剛需組屋-改善型組屋-高端組屋-私人住宅”的階梯式住房供應(yīng)體系，整體上新加坡房地產(chǎn)市場發(fā)展較為均衡，能較好的滿足居民對較高品質(zhì)的住房需求。而我國商品房市場歷經(jīng)二十余年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場機制也在逐步完善，伴隨房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，總體呈現(xiàn)供需基本平衡，結(jié)構(gòu)性失衡突出的局面，特別是保障性住房建設(shè)相對滯后、配套制度存在明顯短板，導(dǎo)致我國新青年等購房群體住房成本及房地產(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示購房壓力明顯高于新加坡居民。住建部提出，“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達(dá)到30%以上，但數(shù)據(jù)顯示2020-2021年重點城市保障房面積占比均不超過20%，整體市場供應(yīng)仍有提升空間。從國際經(jīng)驗看，新加坡實現(xiàn)了“居者有其屋計劃”，并被公認(rèn)為全世界解決住房問題最好的國家之一，結(jié)合我國國情和市場特點，新加坡房地產(chǎn)市場實踐經(jīng)驗，尤其是公共住房體系建設(shè)方面對我國有如下啟示及建議。（一）建立“商品+保障”雙軌并驅(qū)的住房供應(yīng)體系新加坡政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。自二十世紀(jì)六十年代新加坡政府舉國之力將“居者有其屋計劃”確立為基本國策，成立了住房和發(fā)展委員會（HDB）解決住房不足等問題，圍繞住房供給、土地、稅收、金融等方面頒布了系列法律及政策，全方位引導(dǎo)和持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控，從供給形式上不斷滿足住房消費升級的新需求。住房供給體系上，新加坡構(gòu)建“廉租房-剛需組屋-改善型組屋-高端組屋-私人住宅”的階梯式供應(yīng)體系，滿足了不同層次、不同需求的人群的住房需求，且隨著住房自有產(chǎn)權(quán)率實現(xiàn)較高水平后，新加坡政府HDB推出多項升級計劃以改造老舊組屋居住條件，滿足改善性住房需求。為適應(yīng)我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，后續(xù)需加快房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革，建立“商品+保障”雙軌并驅(qū)的住房供給體系；從住房結(jié)構(gòu)、土地、稅收、金融政策等多方位發(fā)力，保持政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性；完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，滿足居民剛性和改善性住房需求。（二）加快收儲推動房地產(chǎn)去庫存，完善保障房定價及轉(zhuǎn)售配套制度當(dāng)前，房地產(chǎn)市場總體上已呈現(xiàn)供過于求的局面，結(jié)構(gòu)性供需失衡造成大量閑置，疊加供給水平超出居民購房能力，或進(jìn)一步推動房地產(chǎn)進(jìn)入漫長的去庫存階段，收儲用于保障性住房建設(shè)是“去庫存”的重要渠道之一。4月中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，5.17房地產(chǎn)新政提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。后續(xù)，通過加快收儲推動房地產(chǎn)去庫存，一是加大長期、低成本資金供給，可從PSL、央行再貸款、地方政府專項債等方式加大資金支持。二是優(yōu)化收儲操作模式，可適當(dāng)引入社會資本方進(jìn)入共同盤活資產(chǎn)，有助于收儲項目實現(xiàn)商業(yè)化、市場化運營，提升保障性租賃住房的吸引力，提高項目收益與成本的平衡。針對當(dāng)前我國住房結(jié)構(gòu)性矛盾，需要自上而下構(gòu)建起房地產(chǎn)市場發(fā)展與調(diào)控體系，保持政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性，從住房結(jié)構(gòu)、土地、稅收、金融政策等多方位發(fā)力，完房地產(chǎn)行業(yè)專題新加坡房地產(chǎn)市場的國際經(jīng)驗與啟示善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，推動公共住房體系建設(shè)持續(xù)完善。從國際經(jīng)驗看，新加坡從房地產(chǎn)（尤其是組屋）定價、轉(zhuǎn)售等制度方面強化住房居住屬性，采取“低售價、低首付、低息貸款、高補貼”的住房政策支持，組屋定價時充分考慮了人們的承受能力，不以建設(shè)成本為定價基礎(chǔ)而是根據(jù)不同居民的收入水平；同時，二級市場通過抽潤制度、組屋轉(zhuǎn)售稅等制度鼓勵居民自主及持有住房、抑制投機炒房。因此，在保障性住房市場定價及轉(zhuǎn)售等配套制度方面，為更好滿足我國新市民、青年人群住房需求，無論是出租還是出售保障房的定價過程中都應(yīng)充分參考低收入群體的收入水平，而非參考商品房定價，降低居民購房門檻；對保租房申請群體進(jìn)行資質(zhì)審核，優(yōu)化分配秩序，完善轉(zhuǎn)售制度建設(shè)，提升保障房交易流動性。（三）增強保障性住房市場金融支持，滿足企業(yè)及居民資金需求從住房金融政策看，新加坡采用的是政府主導(dǎo)模式，通過《中央公積金法》進(jìn)行嚴(yán)格管理，同時中央公積金局、住房和發(fā)展委員會（HDB）發(fā)揮政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)作用，HDB不僅為中低收入群體首次購房提供中央公積金額外住房贈款（AHG）等多項住房補貼外，還提供較低首付比的HDB優(yōu)惠貸款；而中央公積金制度不僅極大地減輕了居民購買組屋的現(xiàn)款壓力，更是新加坡政府組屋建設(shè)、運營和管理的重要資金來源。新加坡政府通過嚴(yán)格管理資金歸集與使用，并接受社會公眾的監(jiān)督，有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。后續(xù)，我國住房金融制度的改革方向應(yīng)轉(zhuǎn)向?qū)π率忻竦热后w的住房保障，建立并發(fā)揮政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)作用。一方面，為更好地支持購房者剛性及改善性購房需求，建議進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金政策，調(diào)高公積金貸款額度上限，為首套置業(yè)人群提供一定的公積金住房補貼；另一方面，從加強住房租賃信貸產(chǎn)品供給、創(chuàng)新住房租賃金融服務(wù)模式、拓