土地估價實務(wù)基礎(chǔ)：收益還原法

土地估價實務(wù)基礎(chǔ)：收益還原法1、單選

某土地估價機構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價格評估的委托，估價基準日確定在當(dāng)年10月31日。評估對象位于華南K市的S湖邊，面積500m，是委托方于2000年10月通（江南博哥）過拍賣方式購得的土地，使用期限50年。目前該地塊內(nèi)有一座900m磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年10月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬元。市場調(diào)查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2%，當(dāng)時建筑物綜合造價為每平方米2000元，目前重置價格為每平方米2500元。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0%，租金一般為每月每建筑平方米50元，每年需支付的總費用約每建筑平方米80元。假定土地還原率和房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況，計算并回答以下問題。假定該寫字樓按照自然折舊，則年折舊為（）元。A.46875B.37500C.45000D.40909正確答案：D2、問答?某城市的地價指數(shù)如表7-4所示，可比實例是在2002年成交，成交額為2000元/m2，待估土地的估價期日為2004年，則修正為估價期日的交易實例價格為:表7-4某市地價指數(shù)若選擇比較案例并要求根據(jù)表7-4進行期日修正，該如何計算？正確答案：修正為估價期日的交易實例價格：2000×（180.22/132.46）=2721.12（元/m2）在利用地價指數(shù)（或房地產(chǎn)價格指數(shù)）進行期日修正時，必須注意價格指數(shù)的基期。如第4題的指數(shù)是固定的，通常稱為定基指數(shù)；而有的價格指數(shù)是不固定的，如國家統(tǒng)計局每季度發(fā)布的土地價格出讓價格指數(shù)，是以上一年度同季度為基期的指數(shù)，對于這種類型的指數(shù)應(yīng)先調(diào)整到定基指數(shù)后，再利用上述方法進行修正。當(dāng)然如果比較案例的交易時間正好是估價期日的上一年同季度，就可以直接利用其指數(shù)修正（當(dāng)然這種事是巧合）。3、單選

空地出租時，土地純收益的計算公式應(yīng)為：土地純收益=租金-［（）+管理費+維護費］。A.保險費B.稅金C.折舊費D.利息正確答案：B參考解析：土地租賃時，土地總費用應(yīng)為土地稅、管理費、維護費，答案為B。4、問答?某市的容積率修正系數(shù)表（見表7-5）。表7-5某市容積率修正系數(shù)表如果比較案例為2000元/m2，容積率為1.0，待估宗地規(guī)劃容積率為2.0，則待估宗地容積率修正如何計算？正確答案：容積率修正后的交易案例價格-2000×1.8/1=3600（元/m2）5、單選

若土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價格計算公式為（）。A.P=a/r［1-1/（1+r）n］B.P=a/rC.P=a/（r±s）D.P=a/r±b/r2正確答案：B參考解析：根據(jù)土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式為：P=a/r式中P--土地價格；a--土地純收益；r--土地還原率。6、單選

市場比較法中，在求取一宗待評估土地的價格，根據(jù)替代原則，將（）與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地就交易實例進行比較。A.類似土地B.比較宗地C.待估土地D.標(biāo)準宗地正確答案：C7、單選

某工業(yè)用地?zé)o限年期價格為1020元/m2，土地還原率為5%，則該地的年租金為（）元/m2。A.51.00B.55.87C.59.44D.98.27正確答案：B8、單選

采用收益還原法評估地役權(quán)價格時，所確定的土地還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高出（）。A.0.5個百分點左右B.1個百分點左右C.2個百分點左右D.標(biāo)準未規(guī)定正確答案：B9、單選

一般而言，以下還原率最高的是（）。A.承租土地使用權(quán)還原利率B.土地還原利率C.建筑物還原利率D.綜合還原利率正確答案：C10、單選

采用收益還原法評估地價時，其關(guān)鍵在于（）。A.正確測定土地純收益并掌握土地可供使用的年期B.合理確定土地還原率并掌握土地可供使用的年限C.正確測定土地純收益并合理確定土地還原率D.合理測定土地純收益在可供使用年期內(nèi)的變化趨勢正確答案：C11、單選

利用收益還原法求算地價時，下列（）不是總收益產(chǎn)生的形式。A.土地租金B(yǎng).房屋租金C.房地出租的租金D.企業(yè)經(jīng)營收益正確答案：B12、單選

某土地估價機構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價格評估的委托，估價基準日確定在當(dāng)年10月31日。評估對象位于華南K市的S湖邊，面積500m，是委托方于2000年10月通過拍賣方式購得的土地，使用期限50年。目前該地塊內(nèi)有一座900m磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年10月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬元。市場調(diào)查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2%，當(dāng)時建筑物綜合造價為每平方米2000元，目前重置價格為每平方米2500元。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0%，租金一般為每月每建筑平方米50元，每年需支付的總費用約每建筑平方米80元。假定土地還原率和房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況，計算并回答以下問題。在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋年折舊固定為5萬元，則房屋的現(xiàn)值為（）萬元。A.220B.215C.210D.205正確答案：D13、單選

下列城市規(guī)劃因素中，影響土地價格的個別因素是（）。A.人口密度控制、用地結(jié)構(gòu)B.建筑物密度、容積率C.區(qū)域交通管制、用地結(jié)構(gòu)D.公用設(shè)施條件、容積率正確答案：B14、單選

收益還原法求得土地價格通常稱為（）。A.收益價格B.比準價格C.積算價格D.地租價格正確答案：A15、單選

預(yù)期收益原則可以在（）中得以運用。A.成本逼近法B.市場比較法C.成本法和剩余法D.剩余法和收益還原法正確答案：D參考解析：剩余法和收益還原法都應(yīng)用了還原率求算土地價格，都是以預(yù)期收益原則為依據(jù)的。16、多選

收益還原法中，關(guān)于確定客觀收益一般要注意的因素說法正確的是（）。A.收益是安全可靠的B.收益是現(xiàn)狀下實際取得的收益C.收益可以是無規(guī)律產(chǎn)生的收益D.土地的總收益是具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益E.收益必須是持續(xù)且有規(guī)律產(chǎn)生的收益正確答案：A,D,E17、問答題

某市區(qū)有二層樓房一棟，其占用土地面積為36m2，房屋建筑面積為34m2，此房屋已于2005年1月整棟出租，出租時月租金為4500元，并一次性收取押金20000元?，F(xiàn)已知該房屋每平方米重置價格13000元，評估時已經(jīng)使用了15年，其建筑物的年折舊率為1.2%。按規(guī)定，此房屋進行出租時，每年應(yīng)支付土地使用稅1450元，房屋稅750元。附加條件：房屋租金每年上浮10%，當(dāng)時銀行年利率為5%，管理費按每年租金的3%計，房屋維護費按房屋現(xiàn)值的1.5%計，空房率為每年半月，房屋的保險費每年1000元，房屋還原利率為7%，土地還原利率為6%。估價要求：求本房屋所占土地在2007年3月的價格。正確答案：采用的估價方法：該房屋有收益，適合用收益還原法估價。（1）計算房地總收益A該房屋為2005年出租，因此應(yīng)該將租金修訂到2007年的水平。A1=4500×（1+10%）2=5445（元/月）房屋的間接收入為：A2=20000×5%=1000（元/年）則房地的總收入：A=A1×12+A2=66340（元/年）（2）計算總費用C每年支付的土地使用稅和房屋稅：C1=1450元/年C2=750元/年管理費：C3=5445×12×3%=1960.2（元/年）維護費：先求房屋現(xiàn)值為：13000×34×（1-1.2%×15）=362440（元）C4=362440×1.5%=5436（元/年）折舊費：C5=房屋重置價格×年折舊率=13000×34×1.2%=5304（元/年）租金損失費：C6=64800×1/24=2700（元/年）保險費：C7=1000（元/年）（3）計算土地純收益先求房地共同的純收益：A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7=47255（元/年）再求房屋純收益：房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率=362440×7%=25370.8（元/年）最后求土地純收益：土地純收益=房地純收益-房屋純收益=47255-25370.8=21890.2（元/年）（4）計算土地的收益價格（總價格）土地總價格=土地純收益/土地還原率=21890.2/6%=364836.7（元）（5）單位面積地價=364836.7/36=10134.35（元）（6）樓面地價=土地總價/建筑面積=364836.7/34=10730.5（元）或，樓面地價=單位地價/容積率=10134.35/（34/36）=10730.5（元）18、問答題

假設(shè)選定的比較宗地的價格每平方米為2000元，個別因素條件指數(shù)為1.30，而待估土地個別因素條件為1.50，如何進行個別因素條件修正？正確答案：修正后的價格=2000×1.50/1.30≈2308（元/m2）19、單選

（）理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依據(jù)。A.地租B.區(qū)位C.級差地租D.剩余價值正確答案：A20、單選

收益還原法考慮的總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營費用與（）費用。A.評估B.設(shè)計C.資本D.建筑正確答案：C21、問答?為評估寫字樓2001年10月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例的成交價格與成交日期。（2）交易情況分析判斷。交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值表示低于其正常價格的幅度。（3）調(diào)查獲知該類寫字樓的價格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上漲1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。（4）房地產(chǎn)狀況。房地產(chǎn)狀況中的三個因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍。因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象的幅度，負值表示劣于估價對象狀況的幅度。正確答案：（1）交易情況修正系數(shù)可比實例A=100/103可比實例B=100/99可比實例C=100/102（2）交易日期修正系數(shù)可比實例A=（1+1.2%）2×（1+1.8%）4=1.0999可比實例B=（1+1.2%）4×（1+1.8%）4=1.1265可比實例C=（1+1.2%）1×（1+1.8%）4=1.0869（3）房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)①因素權(quán)重值的計算因素1的權(quán)重=4/（1+1.67+4）=0.6因素2的權(quán)重=1.67/（1+1.67+4）=0.25因素3的權(quán)重=1/（1+1.67+4）=0.15②房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)的計算（4）計算比準價格22、多選

關(guān)于市場比較法的適用范圍正確的是（）。A.市場比較穩(wěn)定，有大量交易案例的地區(qū)B.交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)C.交易案例與待估地塊有相關(guān)性和替代性D.交易案例與待估地塊無相關(guān)性和替代性E.交易資料的可靠性正確答案：A,C,E23、單選

確定還原率采用（）加風(fēng)險調(diào)整值的辦法。A.利潤率B.安全利率C.存款利率D.貸款利率正確答案：B參考解析：根據(jù)安全利率加風(fēng)險調(diào)整值確定還原率：還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。24、單選?某土地估價機構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價格評估的委托，估價基準日確定在當(dāng)年10月31日。評估對象位于華南K市的S湖邊，面積500m，是委托方于2000年10月通過拍賣方式購得的土地，使用期限50年。目前該地塊內(nèi)有一座900m磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年10月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬元。市場調(diào)查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2%，當(dāng)時建筑物綜合造價為每平方米2000元，目前重置價格為每平方米2500元。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0%，租金一般為每月每建筑平方米50元，每年需支付的總費用約每建筑平方米80元。假定土地還原率和房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況，計算并回答以下問題。如果沒有其他損失和市場波動的考慮，該寫字樓的客觀年總收益，根據(jù)已知的條件，計算結(jié)果為（）萬元。A.48.6B.43.74C.54D.36正確答案：B25、單選

某土地估價機構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價格評估的委托，估價基準日確定在當(dāng)年10月31日。評估對象位于華南K市的S湖邊，面積500m，是委托方于2000年10月通過拍賣方式購得的土地，使用期限50年。目前該地塊內(nèi)有一座900m磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年10月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬元。市場調(diào)查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2%，當(dāng)時建筑物綜合造價為每平方米2000元，目前重置價格為每平方米2500元。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0%，租金一般為每月每建筑平方米50元，每年需支付的總費用約每建筑平方米80元。假定土地還原率和房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況，計算并回答以下問題。在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋現(xiàn)值250萬元，寫字樓年總純收益為50萬元，則土地的純收益為（）萬元。A.50B.51C.48D.52正確答案：C26、單選

采用收益還原法評估土地價格時（），則選擇如下公式：P=a/（r-s）。A.土地純收益按某一常量每年遞增B.土地純收益按某一常量每年遞減C.土地純收益按某一固定比率每年遞增D.土地純收益按某一固定比率每年遞減正確答案：C參考解析：根據(jù)純收益按一定比率遞增或遞減時，土地使用年期無限時的地價計算公式P=a/(r±s)式中P、a、r--含義同前；s--純收益逐年遞增或遞減的比率，如純收益第一年為a，則第二年為a(1±s)，第三年為a(1±S)2，第n年為a(1±S)n-1。公式中的符號，當(dāng)純收益按等比級數(shù)遞增時取減號，遞減時取加號。r不變，遞增時r>s,遞減時(r+s)>0。27、單選

確定還原率可采用安全利率加上（）調(diào)整值的方法。A.通貨膨脹B.利息C.貸款利息率D.風(fēng)險正確答案：D參考解析：安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率，還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。28、問答題

若選擇的比較案例成交地價每平方米為1000元，對應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如何計算？正確答案：年期修正后的地價=1000×［1-1/（1+8%）20］/［1-1/（1+8%）30］=872.12（元/米2）29、問答題

某公司1994年11月以出讓方式取得一面積為500m2的地塊50年土地使用權(quán)，并于1995年11月建成一建筑面積為450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鹨话銥槊吭?0元/建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平方米，支付的管理費為同類建筑物租金的5%，年維修費為重置價的3%，年保險費為重置價的0.3%。目前該建筑物重置價為1500元/m2，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5%和6%。試求該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價格。正確答案：（1）根據(jù)房地客觀收益和客觀費用，求得房地純收益；采用客觀收益，以30元/月計年總收益：30×450×12=162000（元）（2）通過房屋重置價格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；年稅金：20×450=9000（元）年管理費：162000×5%=8100（元）年維修費：1500×450×3%=20250（元）年保險金：1500×450×0.3%=2025（元）年折舊費：1500×450/49=13775.5（元）年總費用：9000+8