商業(yè)地產投資風險與機遇課件

商業(yè)地產投資風險與機遇1溫暖的陽光、樹草的氣息、婀娜多姿飄逸的楊柳、湖面微風蕩漾、青銅藝術塑象,無不反映自然之美好,這就是翠湖公園。

然而,萬象購物公園有大師的雕塑,更能超自然地成就無以倫比的世外桃源商業(yè)。2隨著中國城市化的進程,房地產的瘋狂發(fā)展,在這么多年的房地產職業(yè)生涯中,對于日照和綠化率之規(guī)范是首先要考慮的問題,最后越來越發(fā)現(xiàn),陽光是很貴的,緑化是很難得到的。

3銅陵有＂天井＂:上通天，下通海。安徽九華山,香飄佛國,經常天降祥云。神州大地,天降五谷,豐衣足食4今天，天降萬象購物公園，何因？1.銅陵商界傳言：銅陵商業(yè)不過三2.安微商業(yè)地產之過度瘋狂3.中囯商業(yè)地產難上難，成功率極低由于萬象購物公園遵循商業(yè)天規(guī)地律,構思于大道,成就于大法,不來自銅陵、不誕生于安徽、不出自神州,而是頂天立地,驚天動地、從天而降。5先講幾個商業(yè)常識1.何為商業(yè)地產？何為商鋪?6商業(yè)地產基本概念和常識1)商業(yè)地產開發(fā)是由建筑和藝術、社會和形象，統(tǒng)籌和效益等多方面整合的長期社會活動。2)商鋪的定義:內涵:用來掙錢的場所外延:混凝土圍屋裝修及商品交易環(huán)境及顧客氛圍72.和諧共贏實質項目產業(yè)鏈關聯(lián)人受益83.商業(yè)地產主要風險來自哪里？市場還是競爭?瘋狂的結果:優(yōu)勝劣淘?。。∪f象購物公園是全球商業(yè)首創(chuàng)模式,沒有競爭對手。94.超大規(guī)模不經濟（適者生存、適宜經濟）以萬達文化城和三、四線城市超級商業(yè)大盤蘊藏巨大風險105.商業(yè)地產之魔咒二十多年前我進入商業(yè)地產時，我的啟蒙師傅告知我：你愛你的朋友嗎？叫他去做商業(yè)地產，投資經營商鋪，讓他掙得盆滿缽滿！你恨你的朋友嗎？叫他去做商業(yè)地產，投資經營商鋪，讓他虧得屁滾尿流！11涉足商業(yè)地產＂十賭九輸＂不論開發(fā)商還是商鋪投資經營者12涉足商業(yè)地產就等于進入雷區(qū),沒被炸死活著出來的沒有幾個雷區(qū)一:規(guī)模過大，城市人口無法承載（三線城市單項目購物類商業(yè)總量超5萬方）13雷區(qū)二:人流動線復雜，客戶重復逛與漏逛并存，降低了商業(yè)機會。以明發(fā)商業(yè)廣場為代表，目前99%的商業(yè)地產均是如此。14雷區(qū)三:視線窄（所有圍合式、多中心商業(yè)綜合體），無法實現(xiàn)誘導消費15雷區(qū)四:先建房后招商“筑巢引鳳”是走一步算一步，必敗無疑。16雷區(qū)五:購物業(yè)種過半電商網(wǎng)購已沖擊零售商17雷區(qū)六:品牌檔次定位不當過高、過低、過亂、過散均不能成功。18雷區(qū)七:品牌同質化惡性競爭，艱難度日。19雷區(qū)八:返租+回購

（回購之＂謊言＂）開發(fā)商承偌:返租十年,年回報率為10%,十年后可原價回購。好大的誘惑哦？投資者有保障，無風險…???投資者認為:開發(fā)商低息貸款，真聰明…???（其實，內心里認為是狡猾）20真是這樣嗎？例如:投資者:買100萬元商鋪。開發(fā)商:收100萬元。付完全成本70萬元（地價、建安、各種稅費、管理費、財務費等等）剩30萬元。（投資收益率為30%，萬達14%，萬科11%）不懂商業(yè)運營,培育期三年,無租金。三年中,開發(fā)商支付投資者租金10萬元*3年=30萬元21“商業(yè)圈套？！”開發(fā)商支付完三年租金后，已經一無所有了，還能繼續(xù)投入旺場嗎？還有錢支付100萬元回購投資者的商鋪嗎？還能繼續(xù)支付未來七年70萬元租金嗎？22雷區(qū)九:無法統(tǒng)一布局、不能有機系統(tǒng)招商（萬達廣場金街為代表,就是如此）23雷區(qū)十:經營服務水平差商家和營業(yè)員未經嚴格、長期培訓,、、、24雷聲不斷,血流成河,你還敢進去嗎?

接踵而來的是社會問題的出現(xiàn),投資者、商家堵其他主力店經營之門,堵市政道路、上訪、拉橫幅、、、

25遇到了雷區(qū)還得過誤區(qū)很多地產開發(fā)商喜歡用李嘉成的＂名言＂：地段、地段、還是地段。銅冠商業(yè)廣場、地中海、財富廣場處市中心，地段好吧，不也是“冷場＂嗎？。在美國，沃爾瑪都是郊區(qū)商業(yè)，從未進入市中心，不也成就了世界老大位置嗎？！所以，商業(yè)興旺關鍵與商業(yè)核心有關，與地段關系不大。26商業(yè)旺場真諦商業(yè)旺場真諦為:商業(yè)布局、動線、商品組合、經營管理等前期計劃、后期執(zhí)行而成。因此，商場興旺是靠策劃而成的。27

萬象購物公園拔開和跳出誤區(qū)致力于按商業(yè)規(guī)律和真諦去策劃和實施。28越過所有雷區(qū),通往興旺發(fā)達的

萬象購物公園究竟怎么做1.規(guī)模適宜：20萬方。配置比例：文化教育：2萬方養(yǎng)生健身：3萬方假日酒店：3萬方歺飲：4萬方鑒賞：1萬方玩樂：2萬方購物：4萬方其他：1萬方292.人流動線極致簡單只有一條700米環(huán)型室內情景街。不重復、不漏走、不迷路,鋪鋪均等旺場。30700米環(huán)型室內情景街313.單中心廣場，視線開闊客人可看到70個業(yè)態(tài)業(yè)種快速理解和接受商場。32334.先招商再建房萬象購物公園根據(jù)商業(yè)經營規(guī)律策劃好的建筑規(guī)劃設計圖紙:截至2013年底招商超8萬方（訂單物業(yè)），2014年中17萬方全部招滿，提前一年作好準備（2015年中開園）。34一個懂商業(yè)、負責任的商業(yè)地產運營商必須做到:

招滿商家后才售商鋪。

萬象購物公園招滿商家后才售少量“合格”的商鋪，回饋社會。

(合格商鋪的定義:內涵:用來掙錢的場所外延:混凝土圍屋裝修及商品交易環(huán)境及顧客氛圍)355.弱化購物，降低比例，豐富和補充城市市民第二居所各功能要求。萬象購物公園購物比例少于25%,、、、購物類面積少于4萬方.366.萬象購物公園定位準確10%高檔、70%中檔、20%時尚40%精神文化、35%享樂體驗、25%物資文明377、避免同質化競爭萬象購物公園

600個商家中50%以上品牌首次進駐銅陵388、萬象不回購,共旺場、再合資合作去拓展?jié)M場開業(yè),高手云集,火爆經營,持續(xù)興旺合資拓展,共享繁榮,自由買賣股權（商鋪）399、優(yōu)化關聯(lián)整合布局、統(tǒng)一篩選招商從年齡小到大的心身成長培養(yǎng)場地設計從每人從早到晚的生活習慣從顧客消費習慣順序考慮從家庭生活空間變化從交朋結友及外事活動安排……多方位,多角度綜合優(yōu)化布局…挑選有經營能力\實力\品牌意識\開店成功率100%的商家4010、統(tǒng)一經營旺場辦法系統(tǒng)、

管理體系1、食品衛(wèi)生安全。2、同城同品牌最低價。3、同城唯一品牌貨真價實。4、體驗娛樂最潮化。5、終身教育公益化。6.購物環(huán)境情景化。(見萬象購物公園宣傳單頁)4142結束語1.目前中國城市綜合體是一堆城市功能極不完整的建筑物。只有20多種業(yè)態(tài)業(yè)種。

萬象購物公園是一個城市功能較完善的有機建筑群。有100多種業(yè)態(tài)業(yè)種。432.判斷商業(yè)地產項目好壞的唯一標準：是否能實現(xiàn)滿場火爆持續(xù)經營！所以有穩(wěn)定經營商家的商鋪才有價值。443.商業(yè)地產發(fā)展方向：情景娛樂、休閑體驗、文化旅游。萬象購物公園代表商業(yè)地產趨勢：購物天堂、城市客廳、第二居所。45如此完美豐富,人間尚未有,只因時機尚未到。