德國房地產(chǎn)評估的考察與思考

德國房地產(chǎn)評估的考察與思考德國房地產(chǎn)評估的考察與思考德國房地產(chǎn)評估的考察與思考 德國房地產(chǎn)評估的考察與思考

為借鑒國外在房地產(chǎn)評估管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),不斷完善我市房地產(chǎn)稅收的征管工作,我們參加了赴德對房地產(chǎn)評估情況的考察。通過在柏林市房地產(chǎn)評估工作有了一定了解,并認(rèn)識到評估工作對房地產(chǎn)稅收的重要性。我們認(rèn)為此次學(xué)習(xí)內(nèi)容對房地產(chǎn)稅制改革有很好的借鑒作用。

一、統(tǒng)一前后評估工作的變化

柏林位于歐洲的中心位置,統(tǒng)一后的柏林更是東西歐的樞紐。具有重要的政治、經(jīng)濟(jì)意義。2.東、西柏林合并后的評估經(jīng)驗(yàn)。實(shí)施西德的評估方法,東德的金融部、經(jīng)濟(jì)部意識到了這點(diǎn),并根據(jù)東德的特點(diǎn)逐步引入,西德的評估師在東德的評估工作中一直以努力找到東、西德兩邊具有可比性的地段,主要因素是地區(qū)大小、人口密度、土地用途、建筑方法的可比性、土地使用權(quán)的安全性等。如果選出這些可比性因素,西德的評估師基本上用比較法就可以評估土地的價值了。這個方法就是東、西德統(tǒng)一后唯一可行的評估地價的方法。德國的不動產(chǎn)透明度很高,每一塊出售的土地都登記在冊,且每塊土地的買賣都必須由公證人報告國家,每年在雜志上定期刊登有關(guān)數(shù)據(jù)。公眾可以看到每塊地段的具體數(shù)據(jù)并根據(jù)此進(jìn)行投資。在統(tǒng)一后的十年中,東德已經(jīng)逐漸形成一個有供有求的市場,評估師現(xiàn)在也可以找到這些有關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行評估。

二、評估職業(yè)的工作準(zhǔn)則

德國的評估工作是獨(dú)立于政府之外的。評估職業(yè)者在評估工作中只對自己負(fù)責(zé),并不考慮政府、委托人及個人的經(jīng)濟(jì)利益。評估職業(yè)者評估出的土地

價格不需政府進(jìn)行確認(rèn)(但法院只承認(rèn)評估師簽字的評估報告)。如當(dāng)事人因某種經(jīng)濟(jì)行為發(fā)現(xiàn)評估結(jié)果有誤,可以向法院起訴。評估職業(yè)者自己對評估結(jié)果負(fù)責(zé)30年(法律規(guī)定),評估錯誤時先用該項(xiàng)目的保險合同的賠償金賠付,不夠再用私人財產(chǎn)負(fù)責(zé),公司內(nèi)的所有評估師都負(fù)有連帶責(zé)任。

在評估職業(yè)者進(jìn)行評估的時候,政府無權(quán)干涉評估職業(yè)者的工作,即使評估結(jié)果有損于政府的利益。政府對土地價格也有自己的規(guī)定,但土地價格并不是由政府制定的,而是政府委托專業(yè)人士制定再通過法律確認(rèn)的。受政府雇傭,對于評估師來說是一種很高的榮譽(yù)。

三、評估工作在市場經(jīng)濟(jì)中的作用

在德國,私有財產(chǎn)是一切發(fā)展的基石,產(chǎn)業(yè)主要保護(hù)自己的財產(chǎn),與租戶不同。經(jīng)濟(jì)改革30%是關(guān)于私有財產(chǎn)的內(nèi)容,最大的業(yè)主是國家。國家通過出售一部分地產(chǎn),獲得了一部分收入,使經(jīng)濟(jì)得到了一定的發(fā)展,并且通過出售地產(chǎn)將外流的資金吸引回來。為了更好地激活房地產(chǎn)市場,必須有明確的房地產(chǎn)價格,使投資者可依據(jù)其選擇。購買房地產(chǎn)。西德的評估師根據(jù)市場和城市規(guī)劃等,把城市進(jìn)行對比,抓住優(yōu)勢,研究如何設(shè)計城市功能,然后確定某一地區(qū)如何利用及容積率,并繪制出城市的地價國。地價目中包含三種數(shù)據(jù)(l)用途,

(2)容積率,

(3)價格(每平方米)。每個投資者都可以根據(jù)地價圖計算房地產(chǎn)的價格、建設(shè)規(guī)模、投資收益等。利用地價圖,德國創(chuàng)造了一個模式,城市可以自己決定走什么樣的發(fā)展道路。地價圖已完全被市場接受,且在市場中通行。每年將會繪制一張新的地價圖,當(dāng)估價師按經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)地價圖與實(shí)際不符時,或國家需要時,政府通過購買可以得到此圖。地價圖對于國家來說,可以幫助政府測算稅收,目前在德國,政府都是依據(jù)地價圖來征收地產(chǎn)稅。對于投資人來說,人們往往根據(jù)此圖進(jìn)行成萬上億的投資,但投機(jī)幾乎成了不可能。

四、國有資產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)下的轉(zhuǎn)變歷程

五、考察體會及工作建議

(一)房產(chǎn)稅調(diào)整為不動產(chǎn)稅,按市場價值征稅,更符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律,有利于市場經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。

在德國,房屋、土地是分開征稅的,屬財產(chǎn)稅的征收范圍,但其均是以市場價格即評估價格作為計稅依據(jù)的,使得稅收工作與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連。

目前,在我國房產(chǎn)稅的政策規(guī)定中,房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要是納稅人房地產(chǎn)的賬面原值或租金收入。由于納稅人獲得房地產(chǎn)的時間、形式不同,其賬面原值的內(nèi)容差異也較大,且隨市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)價值也是隨時變動的,賬面原值已不能及時反映房地產(chǎn)的真正價值。計稅依據(jù)的差異導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征收管理工作無法真正體現(xiàn)財產(chǎn)稅的性質(zhì),并對市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)生了一定的負(fù)作用。鑒于房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)已是擁有者的財產(chǎn),且賬面原值又不能真實(shí)、準(zhǔn)確的反映出房地產(chǎn)的價值,在以市場經(jīng)濟(jì)和公平稅賦為原則的前提下,建議有關(guān)部門對房產(chǎn)稅政策進(jìn)行調(diào)整,將房產(chǎn)稅調(diào)整為不動產(chǎn)稅,明確以不動產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù),以保證我國稅收工作與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展相銜接,促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展。

(二)成立專門的評估委員會,定期繪制全市房產(chǎn)稅計稅依據(jù)圖,體現(xiàn)公平稅賦的原則,便于征收管理。

目前,房產(chǎn)稅、城房稅的計稅依據(jù)包括房產(chǎn)原值(含評估值)、稅務(wù)機(jī)關(guān)估值。對于納稅人按規(guī)定進(jìn)行評估并相應(yīng)調(diào)整會計賬目的,可將其評估值視作房產(chǎn)原值。由于目前本市評估行業(yè)尚屬一個新興的行業(yè),并不規(guī)范,在評估時根據(jù)納稅人評估目的的不同評估結(jié)果也是多種多樣的。納稅人用以調(diào)整會計賬目的評估值也是各種各樣的。對于沒有房產(chǎn)原值且納稅人未進(jìn)行評估的不動產(chǎn),可由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)管理部門制定的評估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。但房地產(chǎn)管理部門評估標(biāo)準(zhǔn)制定時間較早,評估標(biāo)準(zhǔn)過低,已無法適應(yīng)現(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)。鑒于以上原因,建議可以比照德國托管局的做法,雇傭社會上各行業(yè)中專業(yè)評估人員組成評估委員會。評估委員會在獨(dú)立工作的原則下,按照市場經(jīng)濟(jì)的條件,定期繪制全市房產(chǎn)

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