工程維修工作手冊

錦繡江南物業(yè)服務(wù)中心

工程維修工作手冊

工作手冊

WorkInstruction

制定日期：2012年01月01日

實(shí)施日期：2012年01月10日

持有人：工程維修主管

制訂審查核準(zhǔn)

文件管制狀態(tài)標(biāo)識處

孫紅利

文件修訂狀態(tài)

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目錄

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文件名稱工程維修工作手冊頁次第3頁，共120頁

修訂日期2012-01-01文件編號版本1.0

一、工程維修部職能.................................................4

二、人員配置.......................................................4

三、崗位職責(zé).......................................................8

四、管理制度........................................................10

五、設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程...............................................23

六、工作流程及信息反饋渠道.........................................81

七、相關(guān)表格

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修訂日期2012-01-01文件編號版本1.0

一、工程維修管理設(shè)備設(shè)施的管理目標(biāo)

1、客戶、業(yè)主求助服務(wù)合格率95%以上、滿意率100%；

2、客戶、業(yè)主有償服務(wù)滿意率100%；

3、重點(diǎn)設(shè)備完好率99%以上；

4、設(shè)備設(shè)施維修及時率95%；

5、設(shè)備設(shè)施維修合格率95%以上。

二、工程維修管理思路

用好、修好、管好設(shè)備設(shè)施，提高設(shè)備的利用率，保證設(shè)備完好率99%以上，是設(shè)備管理

的根本目的，這就要求我們在設(shè)備的使用、維護(hù)保養(yǎng)及檢修等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的技術(shù)管理和

有效的經(jīng)濟(jì)管理。

所謂嚴(yán)格的技術(shù)管理，就是針對錦繡江南小區(qū)而設(shè)立的技術(shù)保證框架（質(zhì)量保證體系），如

對設(shè)備房的狀態(tài)進(jìn)行技術(shù)監(jiān)控等，而有效的經(jīng)濟(jì)管理則是運(yùn)用技術(shù)手段對設(shè)備的能耗物耗進(jìn)行

設(shè)計(jì)測定，比較優(yōu)秀數(shù)據(jù)，實(shí)行優(yōu)化降耗運(yùn)行。如對變壓器經(jīng)濟(jì)運(yùn)行等，路燈分時段控制等。

為此我們在針對小區(qū)的物業(yè)管理的機(jī)電設(shè)備設(shè)施方面提出“一、二、三、四”的整體管理

構(gòu)思。即，一個品質(zhì)指標(biāo)（設(shè)備設(shè)施完好率99%以上）；二項(xiàng)保證（技術(shù)保證和經(jīng)濟(jì)保證）；三

種手段（規(guī)范化、專業(yè)化、高效化）；四個環(huán)節(jié)（計(jì)劃、實(shí)施、評定、提高）。如下圖：

技術(shù)

整

證

保

體

管設(shè)備設(shè)施完好

理設(shè)備設(shè)施管理率100%

濟(jì)

經(jīng)

構(gòu)

析

分

思

1、具體做法

規(guī)范化一一我公司將全面導(dǎo)入質(zhì)量體系，由標(biāo)準(zhǔn)的《機(jī)電設(shè)備類體系文件》作管理基礎(chǔ)，

一系列的《機(jī)電設(shè)備管理制度》、《機(jī)電作業(yè)指導(dǎo)書》、《機(jī)電手冊》、《消防手冊》等為范本，這

些集聚多年物業(yè)管理機(jī)電類專業(yè)管理的規(guī)范文件是我們作為維修管理的指導(dǎo)性文件。

專業(yè)化一一我公司目前擁有機(jī)械、電氣、機(jī)電一體化等各類人才二十六人、中高級專業(yè)技

術(shù)職稱的工程師二十三人，這些專業(yè)工程技術(shù)人員大多數(shù)在公司的發(fā)展進(jìn)程中組織、參與了從

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物業(yè)驗(yàn)收接管、工程改造、設(shè)備管理和維修等各個環(huán)節(jié)，特別是通過整理編輯上述一系列的機(jī)

電管理文件資料，體現(xiàn)出我公司在機(jī)電設(shè)備管理的豐富的經(jīng)驗(yàn)。

預(yù)防為主一一機(jī)電設(shè)備管理，除了日常運(yùn)行管理之外。加強(qiáng)設(shè)備預(yù)期性維護(hù)保養(yǎng)是我們進(jìn)

行機(jī)電設(shè)備管理的重要一環(huán)。在以往見識過的物業(yè)管理機(jī)電管理中，通常都是實(shí)行例行保養(yǎng)工

作制，這是常規(guī)慣用模式。我們在穩(wěn)固例行保養(yǎng)的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步提出預(yù)防性保養(yǎng)，既實(shí)行設(shè)

備運(yùn)行的動態(tài)測試，掌握設(shè)備的運(yùn)行規(guī)律，有計(jì)劃的提出預(yù)防性維護(hù)方案，按方案進(jìn)行預(yù)防性

維護(hù)保養(yǎng)，真正達(dá)到“用心服務(wù)”的目的，保證了設(shè)備的完好率達(dá)到99%以上。

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工程維修部職能

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工程部人員配置圖

綜

水

合

電

維

維

修

修

員

員

11

人

人

班次安排：（機(jī)電設(shè)備運(yùn)行班）早班：8：00—16：00；中班：16：00—00：00；晚班：00：00—8：00

（水電維修班）早班：8：00—18：00；值班18：00—22：30

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三、崗位職責(zé)

（一）、工程維修主管崗位職責(zé)

1）切實(shí)執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理指令，認(rèn)真落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)部門員工嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制

度，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)。

2）及時傳達(dá)公司各種會議精神及領(lǐng)導(dǎo)指示，并組織部門員工學(xué)習(xí)、貫徹、落實(shí)。

3）針對部門員工技術(shù)狀態(tài)和思想動態(tài)，編制培訓(xùn)計(jì)劃，對員工進(jìn)行職業(yè)道德物業(yè)服務(wù)意識

教育和專業(yè)知識培訓(xùn)。

4）負(fù)責(zé)組織制訂園區(qū)公共設(shè)施、樓宇、設(shè)備的管理規(guī)定，并貫徹執(zhí)行，確保以上設(shè)施/設(shè)

備處于安全完好狀態(tài)。

5）負(fù)責(zé)指導(dǎo)編制設(shè)施/設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃，并落實(shí)執(zhí)行，確保按計(jì)劃保養(yǎng)率100%,設(shè)備

完好率95%以上。

6）負(fù)責(zé)物業(yè)公司接管物業(yè)項(xiàng)目的供配電、空調(diào)給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修

項(xiàng)目的驗(yàn)收和資料核實(shí)工作，并及時按要求將有關(guān)資料、圖紙歸檔、建檔。

7）負(fù)責(zé)對園區(qū)內(nèi)的工程改造、設(shè)備更新、重要維修工程的方案及進(jìn)行技術(shù)審核并上報(bào)公司

領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，現(xiàn)場督導(dǎo)工程施工，控制工程質(zhì)量、進(jìn)度。

8）按照質(zhì)量保證健全部門各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程，以及各種記錄表格，并每月檢查、審

核。

9）協(xié)調(diào)施工單位按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供保修服務(wù)，保障業(yè)主利益。

10）督導(dǎo)部門員工按服務(wù)規(guī)范為業(yè)主/住戶提供及時、優(yōu)質(zhì)、高效的上門服務(wù)工作，要做到

業(yè)主/住戶滿意率100%,到位及時率95%。

11）對部門員工工作質(zhì)量、工作效率進(jìn)行考核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對員工的勞動安全負(fù)

責(zé)和引導(dǎo)。

12）完成上級臨時交辦的工作任務(wù)，服從考核管理辦法。

（二）、維修領(lǐng)班崗位職責(zé)

1）協(xié)助部門主管完成各項(xiàng)強(qiáng)弱電日常管理工作，制定設(shè)施/設(shè)備保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，完成對

園區(qū)各設(shè)施/設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)工作，確保設(shè)施/設(shè)備安全完好率達(dá)到95雙

2）負(fù)責(zé)小區(qū)、配電房系統(tǒng)、二次生活給水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、泳池循環(huán)系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)

和制定保養(yǎng)計(jì)劃和檢查保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施。

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3）督查各項(xiàng)設(shè)施/設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，檢查各種設(shè)備的記錄表格，準(zhǔn)確、完整、規(guī)范與否，發(fā)

現(xiàn)問題及時解決并向部門主管匯報(bào)。

4）負(fù)責(zé)小區(qū)緊急停水、停電和在建設(shè)施/設(shè)備工程跟進(jìn)。

5）負(fù)責(zé)會所和小區(qū)設(shè)施/設(shè)備日常維修，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報(bào)并與有關(guān)單位協(xié)調(diào)整改解決。

6）協(xié)助部門主管完成各項(xiàng)園區(qū)日常維修管理工作。

7）負(fù)責(zé)指導(dǎo)維修技工按《維修服務(wù)規(guī)范》要求對業(yè)主/住戶進(jìn)行上門服務(wù)和特約服務(wù)，嚴(yán)

格控制維修材料的使用和降低維修的成本，做到業(yè)主/住戶滿意率100%到位及時率95虬

8）負(fù)責(zé)檢查《工作任務(wù)派發(fā)單》、《設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)記錄》等記錄表格的準(zhǔn)確、完整、

規(guī)范與否和緊急維修情況的搶修、組織工作,發(fā)現(xiàn)問題及時解決并向部門主管匯報(bào)。

9）落實(shí)維修服務(wù)人員班前、班后訓(xùn)教、總結(jié)工作和抓落實(shí)服務(wù)人員的服務(wù)素養(yǎng)，嚴(yán)謹(jǐn)日

?？己艘蟆?/p>

10）每月按時上報(bào)維修材料采購計(jì)劃。

11）組織維修人員對二次裝修現(xiàn)場進(jìn)行定期檢查。

12）完成上級臨時交辦的工作任務(wù)，服從考核管理辦法。

（三）、維修技工崗位職責(zé)

1）認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域設(shè)施建筑主體的土、木裝飾裝橫，門窗等設(shè)施的

巡檢維修工作，服從領(lǐng)班管理。

2）按照維修保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施工作，并與客戶服務(wù)中心等部門進(jìn)行溝通取得協(xié)調(diào)，由主管審核

批準(zhǔn)后執(zhí)行。

3）嚴(yán)格按照建筑主體多項(xiàng)維修項(xiàng)目和公共區(qū)域多項(xiàng)維修項(xiàng)目進(jìn)行檢查維修，并每日登記工

作量，認(rèn)真填寫工作記錄。

4）培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，保持熱情、認(rèn)真細(xì)致和善始善終的工作態(tài)度，在維修中與客戶接

觸時要注意文明禮貌尊重客戶，講究辦事和說話的技巧，嚴(yán)格執(zhí)行上門維修操作程序和

室內(nèi)維修的各項(xiàng)有關(guān)制度。

5）認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握園區(qū)工程維修各方面的知識和各種維修技能，能做到獨(dú)立處理維修項(xiàng)目

范圍的各種技術(shù)問題。

6）嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，妥善保管和正確使用各種機(jī)械和工具，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整修理。

7）合理領(lǐng)用零配件和原材料，嚴(yán)格按規(guī)定使用零配件，注意節(jié)約原材料。

8）落實(shí)日?？蛻粞b修現(xiàn)場的巡視檢查工作。

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9）服從監(jiān)控中心、客戶中心日常的調(diào)度工作。

10）完成上級臨時交辦的工作任務(wù)，服從考核管理辦法。

（四）、綜合工崗位職責(zé)

1、認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，負(fù)責(zé)小區(qū)區(qū)域設(shè)施建筑主體的土、木裝飾裝橫、門窗、空調(diào)、

電梯等設(shè)施的巡檢維修工作。

2、制定所轄范圍維修保養(yǎng)計(jì)劃，并與業(yè)主服務(wù)中心等部門進(jìn)行溝通取得協(xié)調(diào)，由部門主管

審核批準(zhǔn)后執(zhí)行。

3、嚴(yán)格按照設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定進(jìn)行檢查維修，并每日登記工作量，認(rèn)真填寫工作記錄。

4、熟悉空調(diào)、電梯的各項(xiàng)性能及使用方法，能及時處理一般性應(yīng)急事件。

5、培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，保持熱情、認(rèn)真細(xì)致和善始善終的工作態(tài)度，在維修中與客戶接

觸時要注意文明禮貌尊重客戶，講究辦事和說話的技巧，嚴(yán)格執(zhí)行上門維修操作程序和

室內(nèi)維修的各項(xiàng)有關(guān)制度。

6、認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握園區(qū)工程維修各方面的知識和各種維修技能，能做到獨(dú)立處理維修項(xiàng)目

范圍的各種技術(shù)問題。

7、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，妥善保管和正確使用各種機(jī)械和工具，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整修理。

8、合理領(lǐng)用零配件和原材料，嚴(yán)格按規(guī)定使用零配件，注意節(jié)約原材料。

四、管理制度

（一）、工程維修部檔案的建立及管理規(guī)定

1、房屋的單體竣工圖，管網(wǎng)管道圖，供配電系統(tǒng)圖，給排水系統(tǒng)圖等等，進(jìn)行分類，編號,

建檔及歸檔。

2、設(shè)備、設(shè)施建立設(shè)備臺帳、設(shè)備卡及相關(guān)設(shè)備使用說明書、質(zhì)量合格證，進(jìn)行分類，編

號建檔及歸檔。

3、設(shè)備、設(shè)施維修記錄、運(yùn)行記錄、保養(yǎng)記錄、維修記錄，維修臺帳經(jīng)維修部主管確認(rèn)后,

方可存檔及歸檔。

4、維修臺帳及維修單，日期、維修項(xiàng)目、完成程度、派單人、接單人、使用材料、有償與

無償服務(wù)記錄清楚及相關(guān)收費(fèi)明確，經(jīng)部門主管確認(rèn)后方可存檔歸檔。

5、存檔歸檔時，根據(jù)時間順序、區(qū)域、設(shè)備名稱、設(shè)施系統(tǒng)進(jìn)行分類，編號并做好記錄。

6、投訴單寫明造成投訴原因、處理方案、原因分析、派單人與接單人簽名、派單時間與接

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單時間、完成時間、投訴類別、業(yè)主滿意程度、經(jīng)部門主管確認(rèn)后方可存檔歸檔。

7、回訪記錄做好，回訪時間、回訪項(xiàng)目、業(yè)主滿意程度、回訪人、業(yè)主姓名及區(qū)域經(jīng)部門

主管確認(rèn)后方可存檔歸檔。

8、所有資料嚴(yán)禁攜帶外出，如需要時經(jīng)部門主管同意后方可外借出并做好記錄。

9、查相關(guān)資料時，經(jīng)部門主管同意后方可查閱，并做好相關(guān)記錄。

10、歸還時必須檢查是否完好并做好記錄，經(jīng)部門主管確認(rèn)后方可存檔歸檔。

（二）、工（器）具管理規(guī)定

1、工（器）具屬于公司公共財(cái)產(chǎn)，每個員工都有責(zé)任和義務(wù)保證其正常使用。

2、使用人員要愛護(hù)使用工（器）具，如有丟失或非公損壞需予以賠償。

3、工（器）具使用完畢后應(yīng)及時收回，并擦試干凈后整齊擺放回原處。

4、工（器）具嚴(yán)禁個人攜帶外出，如確因工作需要，須報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)。

5、工（器）具在使用中應(yīng)注意安全，高空作業(yè)工具如升降臺、鋁合金人字梯、腳手架等使

用時須有兩人在場，且做好安全保護(hù)措施。

6、工（器）具出現(xiàn)自然損壞而無法正常使用，應(yīng)在48小時內(nèi)進(jìn)行報(bào)廢處理。

7、工（器）具原則上不得外借，如有特殊情況需外借的，須報(bào)部門經(jīng)理批準(zhǔn)并進(jìn)行登記。

8、外借工（器）具歸還時進(jìn)行檢查，確認(rèn)完好后方可接受，在規(guī)定外借期間內(nèi)未歸還的，

應(yīng)及時催還，如有破損或丟失的，應(yīng)主動向?qū)Ψ剿髻r。

（三）、設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定

1、不得在機(jī)房內(nèi)吸煙；

2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機(jī)房內(nèi)不得存

放易燃物品；

3、需要動火作業(yè)時，由維修領(lǐng)班填寫機(jī)房動火作業(yè)申請表，部門主管簽名同意后方能施工。

施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確無火種萬能離開；

4、部門、班組管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房內(nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握

各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法；

5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警器和消防設(shè)備的情況，及時報(bào)告、處理

火警信號；

6、機(jī)房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件;

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7、機(jī)房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防火安簾、防排煙設(shè)備、滅火器、防煙面罩、

疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。保安部應(yīng)每月檢查、保養(yǎng)，確保使用時不出故

障，并附相應(yīng)記錄上報(bào)經(jīng)理；

8、發(fā)生電氣火災(zāi)時，當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，

應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳及其它干式滅火器撲救；

9、火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各種工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施；

10、遇火災(zāi)時，要及時上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)

成因及滅火情況，書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

（四）、機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定

為做好機(jī)房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運(yùn)行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。

1、機(jī)房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物；

2、各班員工必須按時清潔機(jī)房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵；

3、機(jī)房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵；

4、機(jī)房值班員工必須按時清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)；

5、機(jī)房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵；

6、領(lǐng)班負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時間表，并對機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)；

7、部門主管定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立刻組織整改；

8、維修部每月組織一次巡檢，對各系統(tǒng)所轄區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生評比。

（五）、停電、限電管理規(guī)定

1、停電、限電的審批權(quán)限為項(xiàng)目經(jīng)理以上；

2、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理，并至少提

前24小時書面通知受影響的用戶；

3、維修部主管應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作；

4、轉(zhuǎn)、停電應(yīng)填寫操作票，交維修部主管簽名；

5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點(diǎn)檢查電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備

運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修；

6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。

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（六）、保安監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定

1、保證系統(tǒng)不間斷電源的開啟；

2、系統(tǒng)的不間斷電源嚴(yán)禁使用監(jiān)視設(shè)備以外的負(fù)載；

3、樓層攝像頭的電源插座嚴(yán)禁使用其它負(fù)載；

4、未經(jīng)部門主管的同意，嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)；

5、系統(tǒng)參數(shù)修改后應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上，并即時通知當(dāng)值監(jiān)控員；

6、每天巡查系統(tǒng)運(yùn)行情況一次，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，并記錄在當(dāng)值日志上；

7、系統(tǒng)有關(guān)的參數(shù)修改和重大維修都應(yīng)記錄在維修保養(yǎng)表格上；

8、攝像頭和紅外線報(bào)警器故障應(yīng)于3小時內(nèi)修復(fù)；矩陣開關(guān)故障應(yīng)于8小時內(nèi)修復(fù)，監(jiān)視

器和線路故障應(yīng)于2個工作日內(nèi)修復(fù)，有關(guān)的維修情況記錄在當(dāng)值日志上。

（七）、消防設(shè)備運(yùn)行規(guī)定

1、監(jiān)控中心護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)監(jiān)控室內(nèi)消防設(shè)備（報(bào)警系統(tǒng)、BTM系統(tǒng)、聯(lián)動柜等）24小時運(yùn)行

操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏

散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備；

2、如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知工程維修部進(jìn)行維修處理；

3、當(dāng)值護(hù)衛(wèi)員要負(fù)責(zé)監(jiān)控室的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬；

4、工程維修部根據(jù)弱電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定和消防設(shè)備保養(yǎng)合同，對消防設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)

保養(yǎng)；

5、工程維修部和護(hù)衛(wèi)部每月定期對大廈消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀

態(tài)；

6、消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其它原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動/自動等），應(yīng)由工程

維修部書面通知護(hù)衛(wèi)部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保大廈消防安全。

（八八污水井管理規(guī)定

1、污水井口蓋板蓋好，污水泵放在自動位置；

2、嚴(yán)禁向污水井內(nèi)拋雜物、小便；

3、工程維修部人員每天檢查污水井及其設(shè)施一次，并將情況記錄在當(dāng)值日志上；

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4、發(fā)現(xiàn)污水井水位異常升高應(yīng)馬上追查原因并采取相應(yīng)措施降低水位;

5、污水井每年清潔一次，清除井底沉積物；

6、污水泵每季度檢查的保養(yǎng)一次。

（九）、化糞池管理規(guī)定

1、化糞池每年由指定的專業(yè)公司清潔一次；

2、化糞池入口鐵蓋應(yīng)蓋好，并保證鐵蓋完好，未經(jīng)部門主管批準(zhǔn)不得開啟化糞池蓋；

3、清理化糞池工作應(yīng)馬上追查原因并采取相應(yīng)措施降低水位；

4、污水井每年清潔一次，清除井底沉積物；

5、污水泵每季度檢查和保養(yǎng)一次。

（十）、房屋維修管理規(guī)定

為了認(rèn)真解決住戶入伙后房屋維修問題，在本著“實(shí)事求是，劃清責(zé)任，合理收費(fèi)，

服務(wù)住戶”的精神，特制訂本規(guī)定。

1、住戶在入伙時同客戶服務(wù)中心人員共同驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要在交驗(yàn)單上分

項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并簽字，由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)聯(lián)系項(xiàng)目公司組織專人維修。維修后實(shí)行消

項(xiàng)驗(yàn)收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費(fèi)用由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)。

2、住戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)

容，項(xiàng)目中心在接到住戶投訴和反映情況后，如果工程較小，涉及金額不大，則維修部自

行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大，應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，聯(lián)系發(fā)展商，由

發(fā)展商找施工隊(duì)保修，所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。

3、住戶入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上同第2

條。屬于住戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由住戶自行負(fù)責(zé)。

4、如住戶需要進(jìn)行一般性的維修，可直接向維修部提出維修申請，由項(xiàng)目中心維修部

進(jìn)行維修，維修后由業(yè)主簽名驗(yàn)收，維修部按成本價合理收費(fèi)。

5、如住戶提出大的維修申請，維修部應(yīng)上報(bào)項(xiàng)目中心，項(xiàng)目中心派專職人員核實(shí)情況，

制訂維修計(jì)劃，組織人員維修，維修后由住戶驗(yàn)收并在工程維修單上簽字。

6、凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修，由項(xiàng)目中心負(fù)責(zé)完成，維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在

公共維修基金中開支，不再向用戶收費(fèi)。

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（十一）、電氣維修規(guī)定

為保證樓宇電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正?；?。規(guī)范化、科

學(xué)化，做到安全工作、萬無一失，制定以下規(guī)定：

1、必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，檢修操作人員做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證

工作萬無一失。

2、工程維修部對于小區(qū)內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計(jì)劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設(shè)備的檢修

計(jì)劃，要由項(xiàng)目中心把關(guān)審查并派專人參加。

3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，維修人員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，工程維修部對作業(yè)人員

必須進(jìn)行安全生產(chǎn)交底的技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。

4、在電源干線。低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進(jìn)行工作時，必須有專人監(jiān)護(hù)，至少由兩人

互相配合進(jìn)行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險(xiǎn)后驗(yàn)電，并懸掛標(biāo)識牌，操作人員必須使

用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。

5、對于高壓設(shè)備的檢修和維修，經(jīng)停電、驗(yàn)電后，必須裝設(shè)接地線，在醒目處懸掛標(biāo)志牌,

必要時加裝遮欄。

6、維修后的電氣設(shè)備及線路,要經(jīng)專職人員檢驗(yàn)無誤并拆除所有安全措施后方可投入運(yùn)行。

嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動機(jī)及其附屬裝置回路上進(jìn)行工作。

7、本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補(bǔ)充。

（十二）、安全用水、供水管理規(guī)定

為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，達(dá)到節(jié)約用水、滿足用

戶需要之目的，特規(guī)定如下：

1、凡屬小區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)（即自來水公司向本小區(qū)供水總表以內(nèi)的）一律由物業(yè)公司

管理；

2、用戶出門前應(yīng)將水閘關(guān)閉，避免發(fā)生事故；

3、用戶不可隨意更改小區(qū)供水管道；

有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，物業(yè)公司將按下列規(guī)定處理:

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(1)、私自裝表接水或繞表接水管者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時間加倍追計(jì)水費(fèi)

外還要賠償物業(yè)公司損失；

(2)、私自啟用水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用時間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償

物業(yè)公司損失；

(3)、私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠

償物業(yè)公司損失；

4、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)公司機(jī)電維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施

而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實(shí)際情況賠償損失。

5、由工程維修部指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負(fù)責(zé)對樓宇水池、

水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。

6、在非限水季節(jié)(以市政府通知為準(zhǔn))，物業(yè)公司應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。在確

實(shí)需要臨時停水時，應(yīng)先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。

7、地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗4次以上，并送水質(zhì)樣品(或由水務(wù)局取樣)

到市政府有關(guān)部門檢驗(yàn)，水質(zhì)必須合格。水箱孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。

8、水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即向維修部報(bào)告，由維修部組織人

員進(jìn)行搶修，杜絕浪費(fèi)。

9、抄表員每月要對每戶用水量進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)進(jìn)戶查詢，幫助解決用水浪

費(fèi)現(xiàn)象。

10、隨時向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計(jì)劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。執(zhí)行市

政府分段收費(fèi)規(guī)定，用經(jīng)濟(jì)手段管理，加強(qiáng)節(jié)約用水。

(十三)、電梯機(jī)房管理規(guī)定

1、每周對電梯機(jī)房全面清潔一次，保持設(shè)備表面無明顯塵土，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人，堆

放雜物。

2、保證機(jī)房通風(fēng)良好，機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過40℃。

3、保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈。滅火器和盤車工具應(yīng)掛于顯眼處。

4、做好機(jī)房防水、防潮工作，風(fēng)口要有防雨措施。

5、機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，禁止外人進(jìn)入，并采取措施防止小動物進(jìn)

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入。，

6、《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及有關(guān)警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。

7、按規(guī)定定期對機(jī)房內(nèi)各種設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。

8、按時巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時處理。

（十四）、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度

1、各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用；

2、巡樓人員每天檢查一次緊急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上報(bào)維修部維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否

正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮；

3、應(yīng)急燈具應(yīng)保持清潔；

4、發(fā)現(xiàn)燈具有破損或缺失應(yīng)馬上由維修部補(bǔ)充并報(bào)保安部追查。

（十五）、工程維修部停水、限水管理制度

1、所有的停水、限水審批權(quán)限為項(xiàng)目經(jīng)理以上；

2、收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理，至少提前24小時

書面通知受影響用戶；

3、維修部主管應(yīng)安排足夠人員處理停、限水工作；

4、停水前將地下水池注滿；

5、停水期間維修人員應(yīng)每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水

泵吸空，并立即通過短信平臺通知受影響用戶；

6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。

（十六）、設(shè)備保修期管理制度

1、國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：1、供熱與供冷系

統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；2、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他項(xiàng)目的保修

期限自竣工驗(yàn)收合之日起計(jì)算。

2、保修期的計(jì)算應(yīng)以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。

工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時保修期已滿者，應(yīng)建議發(fā)展商適當(dāng)延長保修

期。

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文件名稱工程維修工作手冊頁次第18頁，共120頁

修訂日期2012-01-01文件編號版本1.0

3、物業(yè)設(shè)備接管時，物業(yè)公司、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保

修的內(nèi)容、范圍、期限，項(xiàng)目中心維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識，形

成書面協(xié)議。

4、保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、適應(yīng)考評的需要，保修工作之外的

保養(yǎng)內(nèi)容需項(xiàng)目中心自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。

5、設(shè)備保修期時間內(nèi)，項(xiàng)目中心宜委托專業(yè)公司對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)備可委托其做日

常維護(hù)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、

調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，項(xiàng)目中心應(yīng)督促保修單

位解決。

6、保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，項(xiàng)目中心須在結(jié)算申請書上如實(shí)填寫使用方意見,

并報(bào)經(jīng)理審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，項(xiàng)目中心有權(quán)拒絕簽字。

（十七）、物資管理制度

1、物資的計(jì)劃管理

2、維修部的物資管理實(shí)行由班組計(jì)劃申請，維修部集中審批的制度。

3、年度物資計(jì)劃編制

4、根據(jù)維修部納入次年度工程計(jì)劃的項(xiàng)目，由班組根據(jù)項(xiàng)目要求編制物資費(fèi)用計(jì)劃。在每

年十二月由維修部集中審查后，匯編上報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后下達(dá)執(zhí)行。

5、月度物資計(jì)劃編制

6、班組物資月度計(jì)劃，分常用和專項(xiàng)使用兩種：

（1）常用物資材料要制訂儲備定額,經(jīng)維修部主管批準(zhǔn)后，按額儲備，班組每月25日前填報(bào)

補(bǔ)充定額計(jì)劃,經(jīng)維修部集中報(bào)人事行政部采購；

（2）專項(xiàng)使用物資材料,根據(jù)項(xiàng)目要求，班組每月25日前上報(bào)次月度計(jì)劃，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審批

并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，交人事行政部采購；

7、緊急情況下，急需的搶修物資（指影響水、電、空調(diào)的搶修），由班組提出臨時申請報(bào)

告，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或主管審批后，交人事行政部立即執(zhí)行或由班組執(zhí)行后補(bǔ)辦手續(xù)；

8、當(dāng)人事行政部采購人員對一些技術(shù)性規(guī)格材料不熟悉時，班組可派人配合采購，配合人

員不得隨意改變規(guī)格品種，如確需改變，采購后應(yīng)作說明備案；

9、班組人員工作領(lǐng)料，要辦理班組領(lǐng)料手續(xù)，由維修部主管或項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)料;

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10、工作完畢，對余料進(jìn)行退庫（退還維修保養(yǎng)部小倉庫），做到節(jié)約用料；

11、月底要對庫存材料、備件按儲備定額盤點(diǎn)，按公司統(tǒng)一規(guī)定的表格填寫。

（十八）、配電房管理制度

為貫徹安全第一的方針，確保小區(qū)供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行，特制定配電房管理制度。

1、負(fù)責(zé)供電運(yùn)作和巡視的人員必須持證上崗。配電房的值班員，必須熟悉電氣設(shè)備情況和

有關(guān)安全措施。

2、配送電建立24小時運(yùn)行值班制度，對配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查，做好每日巡視

記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報(bào)上級主

管處理。

3、配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工

禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。

4、供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路，在夏季供電高峰時，應(yīng)按負(fù)荷的

需求，有計(jì)劃的切換變壓器。

5、停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后

方可送電。

6、配電房內(nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)維修部主管同意；重大變更，要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

7、配電房消防設(shè)施完好，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進(jìn)入；無關(guān)人員須經(jīng)維

修部主管或項(xiàng)目經(jīng)理許可方可進(jìn)入。

8、加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修，保證配電房內(nèi)公共照明、指示、顯示燈具等設(shè)施的完好。

（十九）、水泵房管理制度

水泵房是提供住戶生活、小區(qū)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到住

戶人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時向住戶提供合格生活用水和樓宇消防用水，管理好水泵房，特制定如

下制度：

1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由維修部負(fù)責(zé)監(jiān)控、清潔及日常

運(yùn)行的巡視。

2、水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由維修部人員負(fù)責(zé)，由值班人員操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。

3、消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作

標(biāo)志簡單明確。

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4、生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。

5、消防泵每月進(jìn)行一次“自動、手動”切換操作檢查。

6、泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查擦洗一次。

7、水池入孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。

8、水管員按規(guī)定定期取水送市防疫站進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果交維修部辦公室存檔。

（二十）、安全工作制度

1、維修部全體員工必須加強(qiáng)安全意識，貫徹安全第一、預(yù)防為主的方針，確保安全生產(chǎn)，

同時要求嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的治安管理制度，協(xié)同保安部門認(rèn)真做好本小區(qū)生產(chǎn)設(shè)備，特別是

動力、電力系統(tǒng)安全生產(chǎn)工作和防火防盜工作；

2、實(shí)行誰主管誰負(fù)責(zé)的安全責(zé)任制：

（1）維修部的安全工作由維修部主管負(fù)責(zé)；

（2）維修部主管負(fù)責(zé)分管本系統(tǒng)范圍內(nèi)的安全工作；

（3）領(lǐng)班負(fù)責(zé)該班管轄范圍的安全工作；

3、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，嚴(yán)禁違章作業(yè)；

4、工作人員工作時，要穿工作服，高空作業(yè)必須系安全帶及戴安全帽，有高空落物危險(xiǎn)的

要有人監(jiān)護(hù)，拉警示線，掛標(biāo)示牌；

5、帶電作業(yè)必須穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作業(yè)區(qū)要懸掛標(biāo)示牌，必

要時要拉警示線；

6、在轉(zhuǎn)動設(shè)備上工作時，嚴(yán)禁戴手套，防上卷入機(jī)內(nèi)。女性作業(yè)者，有長發(fā)及長辨者要戴

工作帽，將長發(fā)及長辨藏在帽內(nèi)；

7、工作需要動火時，要辦理動火證；

8、進(jìn)入高壓配電間工作要辦理工作票，電氣作業(yè)要按電氣安全管理制度規(guī)定執(zhí)行；未經(jīng)維

修部主管或總經(jīng)理批準(zhǔn)，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工人員）禁止進(jìn)入變電站、

設(shè)備間和電梯機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員陪同進(jìn)入；

9、各崗位人員必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速報(bào)告上司和保

安部，并負(fù)責(zé)保護(hù)現(xiàn)場；

10、定期進(jìn)行安全大檢查，各班組每月進(jìn)行一次，維修部每季度組織一次，全小區(qū)性的安

全大檢查由公司決定;

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11、不準(zhǔn)隨意配制設(shè)備房、配電房、工具房以及其它專用鑰匙。水池蓋應(yīng)加鎖，并指定專

人保管鑰匙，打開水池蓋必須經(jīng)維修部主管或項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)。

12、班組工具、材料要有專人管理，要登記臺帳，攜帶工具離開本小區(qū)工作，要填寫“放

行證”，由領(lǐng)班審查，報(bào)維修部主管或項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)才能放行。

13、易燃材料、油料要存放在指定的安全地點(diǎn)，不得隨意亂放，檢修后的廢油要集中倒在

油桶內(nèi)，不準(zhǔn)倒入溝渠。

14、不能隨意挪動或使用消防設(shè)施，如果必須使用（除火警外），要經(jīng)保安部門批準(zhǔn)。

15、發(fā)生火警時，工作人員要積極投入滅火，并保證消防給水系統(tǒng)、事故照明、排煙機(jī)、

加壓風(fēng)機(jī)等消防設(shè)施用電。

（二十一）、發(fā)外工程管理制度

1、凡需要委外施工的工程項(xiàng)目統(tǒng)一由維修部負(fù)責(zé)發(fā)包；

2、外委工程實(shí)行招標(biāo)形式，由兩個或兩個以上和施工單位報(bào)價，經(jīng)維修部全面考慮并報(bào)總

經(jīng)理批準(zhǔn)后定標(biāo)；

3、外委工程項(xiàng)目納入維修保部年度檢修計(jì)劃管理范圍，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行；

4、外委工程項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督由維修部主管負(fù)責(zé)，由維修部主管具體執(zhí)行，由項(xiàng)目經(jīng)理或維

修主管負(fù)責(zé)驗(yàn)收工作；

5、外委工程項(xiàng)目的預(yù)（結(jié)）算由維修部負(fù)責(zé)審查；

6、外委工程的合同洽談工作由維修部負(fù)責(zé)，草擬合同要報(bào)總經(jīng)理審批，批準(zhǔn)后由公司負(fù)責(zé)

簽約，合同的執(zhí)行和管理由維修部負(fù)責(zé)。

（二十二）、設(shè)施/設(shè)備管理制度

1、部門技工要按規(guī)定周期、項(xiàng)目，對責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施/設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)保養(yǎng)。檢查中發(fā)現(xiàn)

問題要及時處理、匯報(bào)，處理不了或人員材料等缺少，需要支持時馬上向主管匯報(bào)。

2、主管接到支持請求要馬上到現(xiàn)場組織協(xié)調(diào)工作，如本部門解決不了及時向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)

請示。

3、檢查工作分為日檢、周檢、月檢、不定時檢查，具體按有關(guān)制度執(zhí)行。

4、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，按《維修保養(yǎng)計(jì)劃》執(zhí)行。

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（二十三）、給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案

（一）給水系統(tǒng)

1、水泵

（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開啟備用水泵；

（2）水泵變頻故障應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制啟停；

（3）及時報(bào)告維修部主管安排維修；

2、氣壓罐

（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)氣壓罐內(nèi)膠膜唯外置水銀開關(guān)故障，不能有效控制水泵的啟停，應(yīng)立即關(guān)

閉氣壓罐的進(jìn)水閥；

（2）由專人負(fù)責(zé)根據(jù)故障區(qū)管網(wǎng)壓力手動故障區(qū)水泵；

（3）即刻報(bào)告維修部主管安排維修；

3、垂直管網(wǎng)

（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)垂直管網(wǎng)漏水應(yīng)立即關(guān)閉故障區(qū)水泵；

（2）排空管網(wǎng)積水后，更換或修補(bǔ)破損管道；

（3）如一時無法修復(fù)應(yīng)報(bào)告維修部主管；

4、下水池出水管

（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)下水池出水管漏水，應(yīng)立刻關(guān)閉水池出水閥和水泵；

（2）即刻通知維修部主管，由其安排維修，并在事后作維修報(bào)告；

5、下水池進(jìn)水管

（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)下水池進(jìn)水管漏水，應(yīng)立刻關(guān)閉水表房進(jìn)水總閥和水池進(jìn)水閥；

（2）即刻報(bào)告維修部主管，由其安排維修并于事后寫維修報(bào)告；

（二）排水系統(tǒng)

1、污水井

（1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)污水井水位過高，應(yīng)立即手動開啟污水泵抽水；

（2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井；

（3）即刻報(bào)告維修部主管，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報(bào)告；

2、排污管道

（1）排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口；

（2）關(guān)閉破裂管對上的用水設(shè)備；

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（3）調(diào)集沙包擋住電梯口和用戶單元門口；

（4）報(bào)告維修部主管，由其安排人員修補(bǔ)管道裂口或更換管道；

3、通知用戶

（1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)馬上由維修部主管預(yù)計(jì)修復(fù)時間；

（2）4小時可修復(fù)的故障應(yīng)馬上由服務(wù)中心通過短信平臺通知影響的用戶；

（3）需超過4小時修復(fù)的故障，物業(yè)公司應(yīng)書面通知受影響的用戶。

五、操作規(guī)程

（一）、高壓配電柜操作規(guī)程

1、高壓操作實(shí)行“工作票”制度。

2、高壓操作必須由兩名持電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證的電工操作，其中一人讀票監(jiān)護(hù)，另一人按

工作票要求操作。

3、操作高壓設(shè)備必須戴高壓絕緣手套，穿高壓絕緣鞋站絕緣墊上操作。

4、全部或部分停電作業(yè)時，停電應(yīng)用同等電壓等級驗(yàn)電器檢驗(yàn)無誤后，合上接地刀閘或接

好短路接地線，并在斷開的開關(guān)上懸掛“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌。

5、操作完畢，檢查無誤后，填寫高壓操作記錄。

6、手動停電程序

（1）下真空斷路器按鈕，斷路器處于斷開狀態(tài)。

（2）把操作手柄插入操作孔內(nèi)，斷開隔離刀閘。

（3）把操作手柄插入操作孔內(nèi)，合上接地開關(guān)。

（4）操作過程中同早操作限位銷。

7、手動送電程序

（1）操作手柄插入操作孔內(nèi)，斷開接地開關(guān)。

（2）把操作手柄插入操作孔內(nèi)，合上隔離刀閘。

（3）把操作手柄插入操作孔內(nèi)，合上真空斷路開關(guān)。

8、電動停送電程序

按下“合閘”或“分閘”按鈕，斷路器開關(guān)即合上或斷開。

（二）、低壓配電柜操作規(guī)程

1、手動停電操作

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（1）斷開饋線柜各負(fù)荷空氣開關(guān)。

（2）把操作手柄插入操作孔，斷開饋線柜隔離刀閘。

（3）按下變電柜上“合閘”按鈕，斷路器合閘。

（4）把操作手柄插入操作孔，斷開變電柜隔離刀閘。

（5）把變電柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，置于“停”的位置。

2、手運(yùn)送電操作

（1）變電柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動”位置。

（2）把操作手柄插入操作孔，合上變電柜隔離刀閘。

（3）當(dāng)變電柜控制回路有電時，按下變電柜上“合閘”按鈕，斷路器合閘。

（4）當(dāng)變電柜控制回路無電時。

（5）操作機(jī)械儲能手柄，直到斷路器儲能完畢。

（6）按下斷路器上“合閘”按鈕，斷路器合閘。

（7）把操作手柄插入操作孔，合上饋線柜隔離刀閘。

（8）依次合上饋線柜內(nèi)各負(fù)荷空氣開關(guān)。

3、電動停送電程序

把變電柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動”位置，斷路器將自動合閘。

（三）、電梯安全操作規(guī)程

1、電梯保養(yǎng)公司人員必須持證上崗工作，電梯維護(hù)保養(yǎng)工作必須兩人以上操作。

2、對檢修保養(yǎng)的電梯，應(yīng)在首層廳門外放軒“檢修停用”告示牌，并在轎廂?？繕菍臃胖?/p>

“轎廂在此”告示牌。

3、幾臺電梯共用機(jī)房需要停電檢修一臺電梯時，要在該梯的電源開關(guān)手把上懸掛“禁止合

閘，有人工作”標(biāo)示牌。

4、應(yīng)晝避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)在下方工作的人員應(yīng)戴上安全帽。

5、需要長時間停留在井道內(nèi)進(jìn)行操作時，機(jī)房至井道的所有有孔洞應(yīng)遮蓋好，以免高空墜

物造成人身事故。

6、電梯在進(jìn)行維修檢查清潔工作時應(yīng)根據(jù)具體情況斷開相應(yīng)位置的開關(guān)。

7、嚴(yán)禁維修人員在廳門外探身到轎廂內(nèi)或者從轎廂頂探身到廳門外取工具和操作。

8、在井道內(nèi)作業(yè)時，嚴(yán)禁一腳踏在轎廂，另一腳踏在井道內(nèi)的任何一固定點(diǎn)操作，要特別

注意轎廂和對重相會時的距離。

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文件名稱工程維修工作手冊頁次第25頁，共120頁

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9、需要在機(jī)房用控制柜調(diào)動電梯行駛時，必須在確定所有廳拇轎門都關(guān)閉好，并切斷電機(jī)

回路后方可進(jìn)行。

10、當(dāng)電梯運(yùn)行時，應(yīng)絕對禁止調(diào)試，潤滑或維修機(jī)件（在檢修時例外，但要做好安全措施）。

11、在轎頂和底坑進(jìn)行保養(yǎng)或檢修時，如需開動電梯應(yīng)與駕駛?cè)藛T應(yīng)答好，并選好站立位置,

不準(zhǔn)倚靠護(hù)欄，身體任何部分不得探出轎廂之外。

12、嚴(yán)禁安全開關(guān)用機(jī)械方法或電氣短路方法封起來運(yùn)行。

13、在機(jī)房內(nèi)井道內(nèi)嚴(yán)禁用汽油清洗機(jī)件，并禁止在井道和轎廂頂上吸污煙。

14、檢修用照明行燈應(yīng)36V安全電壓。

15、電梯維修人員在維修保養(yǎng)工作中，應(yīng)注意掌握兩條原則：

（1）能靜態(tài)檢修保養(yǎng)的，決不動態(tài)檢修和保養(yǎng)。

（2）能不帶電梯修的，決不帶電進(jìn)行檢修，如必須帶電作業(yè)時應(yīng)遵守帶電有關(guān)規(guī)定，并設(shè)

專人監(jiān)護(hù)，做好安全防護(hù)措施。

16、進(jìn)行轎頂工作，要按下列工作秩序進(jìn)行：先斷開轎頂急停開關(guān)，其次接通檢修回路，再

開啟轎頂照明，退出轎頂次序相反。

17、進(jìn)入底坑，如底坑深度超過1.5m的，應(yīng)使用梯子上落，禁止攀附電纜和井道其它部件

上落。

18、禁止把安全鉗夾塊充當(dāng)導(dǎo)靴使用。

19、維修時不得擅自改動線路，改動線路應(yīng)由原生產(chǎn)廠家技術(shù)人員進(jìn)行，改動部分應(yīng)有相應(yīng)

的技術(shù)資料存檔并符合國家安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

20、檢修未完，檢修人員需暫時撤離現(xiàn)場時應(yīng)做到：

（1）關(guān)閉所有廳門，一時關(guān)不上廳門的樓層，必須設(shè)置明顯而可靠的障礙物，并在該廳門

口懸掛“危險(xiǎn)，切勿靠近”等警示牌，并派專人看守值班。

（2）切斷電梯總電源開關(guān)。

（3）關(guān)好電焊，風(fēng)焊烙鐵等熱源開關(guān)，消除一切火種。

21、維修保養(yǎng)結(jié)束時，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點(diǎn)工具和物品齊全后，方可離開。

（四）、電梯救人操作規(guī)程

1、轎廂停于接近電梯門區(qū)位置時。

2、確定轎廂所在位置（根據(jù)層顯指示或小心開啟廳門察看）。

3、關(guān)閉電梯控制電源開關(guān)。

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文件名稱工程維修工作手冊頁次第26頁，共120頁

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4、用專用外門鎖匙開啟廳門。

5、用人力開啟轎廂門（要慢、用力不要過大）。

6、協(xié)助乘客離開轎廂。

7、重新將廳門關(guān)好（人在廳門外不能用手打開為止）。

8、轎廂停于遠(yuǎn)離電梯門區(qū)位置時。

9、電源有效時執(zhí)行程序。

10、通知乘客正在設(shè)法救助他們。

11、把緊急電動開關(guān)“270”置于“ON”的位置。

12、在“LOPCB”板上按下“RDFUP”上行或者“RDF.DOWN”下行及“270RB”運(yùn)行按鈕。

13、當(dāng)LOPCB板上綠色門區(qū)指示燈亮?xí)r，表示轎廂到達(dá)門區(qū)。

14、鎖閉維保控制屏門。

15、打開廳門及轎門放出乘客。

16、斷電或上述無效時，執(zhí)行程序。

17、通知乘客正在設(shè)法救助他們。

18、檢查確認(rèn)所有電梯井道門都關(guān)閉。

19、切斷主電源。

20、使用抱閘釋放手柄打開抱閘。

21、觀察“LOPCB”板的“SPEED”速度顯示燈，當(dāng)轎廂移動后每隔1至2秒間歇合閘。

22、當(dāng)LOPCB板上綠色門區(qū)指示燈亮?xí)r，表示轎廂到達(dá)門區(qū)。

23、合上抱閘。

24、鎖閉維保控制屏門。

（五）、電梯保養(yǎng)規(guī)程

1、由綜合維修工負(fù)責(zé)電梯日檢，協(xié)助和督促電梯公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作。

2、在維修過程中，嚴(yán)格遵守電梯安全操作程序。

3、電梯技工按規(guī)定對電梯作月、季、年保養(yǎng)，并填寫相關(guān)記錄。

4、主控制箱、操作箱的保養(yǎng)。

5、關(guān)閉電源：控制柜掃塵，各接電點(diǎn)清潔、主要接觸器。

6、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。

7、電動機(jī)、測速發(fā)電機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、引輪的檢查及油質(zhì)、油量的檢查。

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文件名稱工程維修工作手冊頁次第27頁，共120頁

修訂日期2012-01-01文件編號版本1.0

8、卷揚(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查。

9、限速器及限速器的開關(guān)的檢查、清掃，活動部位注油。

10、制動器的行程、動作、靈活性，制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油。

11、選層器詳細(xì)檢查清掃注油。

12、電動機(jī)冷卻風(fēng)扇注油。

13、各回路絕電阻測量。（半年一次）

14、保養(yǎng)時從最高層向下保養(yǎng)。（用檢修速度）

15、轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn)。（安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修、

開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等）

16、內(nèi)外門開閉動作及門腳膠檢查。

17、內(nèi)外門合檢查，清掃注油；開關(guān)門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、

路軌檢查清掃。

18、內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點(diǎn)清潔，廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)接線檢查。

19、接合開關(guān)裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油。

20、各種撞動