南寧市超高層市場調(diào)研研究報告

《南寧市超高層市場專題調(diào)查匯報》

提綱綜述一、南寧市超高層建筑現(xiàn)實狀況概況1、超高層建筑關鍵分布區(qū)域2、現(xiàn)在南寧市超高層建筑數(shù)量、名單及排行3、南寧市代表性超高層建筑介紹二、現(xiàn)有超高層建筑經(jīng)營情況1、樓層功效設置，商鋪、寫字樓、酒店配置百分比2、出租、出售情況和物業(yè)管理情況3、入駐著名品牌商家及周圍環(huán)境4、寫字樓入駐企業(yè)情況整理統(tǒng)計5、商鋪類型統(tǒng)計三、依據(jù)調(diào)研對南寧市超高層進行市場分析1、寫字樓市場2、酒店市場3、商鋪市場四、調(diào)研結(jié)論1、地標優(yōu)勢2、建設地標性建筑樹立自己品牌3、北部灣大廈運行定位提議4、北部灣未來關鍵用戶分析五、風險分析六、結(jié)語綜述：中國是一個人多地少，尤其是建設用地十分緊缺國家，超高層建筑興建，能夠提升土地利用率，一定程度上緩解土地緊缺問題。高層建筑是一個國家和地域經(jīng)濟繁榮和科技進步象征，尤其是超高層建筑更是一個地域標志且含有沒有遮擋、景觀視野開闊優(yōu)勢。此次南寧市超高層建筑市場調(diào)研關鍵以南寧市瑯東CBD商務區(qū)和東盟商務區(qū)板塊超高層建筑聚集區(qū)作為關鍵調(diào)研對象，經(jīng)過實地調(diào)查、物業(yè)尋訪、電話咨詢、互聯(lián)網(wǎng)信息查找等方法，搜集到南寧市現(xiàn)在超高層建筑數(shù)量、分布情況、發(fā)展趨勢及現(xiàn)有超高層建筑功效設置、經(jīng)營情況等信息，并依據(jù)搜集到信息數(shù)據(jù)對南寧市超高層建筑市場需求做出分析。我們結(jié)合瑯東商務區(qū)和東盟商務區(qū)掌握實際情況，基于商務片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展大好局面，指出了目前在東盟區(qū)市場出現(xiàn)了很好投資機會，并對其市場潛力、經(jīng)濟效益和社會效益做出了分析。南寧市超高層建筑現(xiàn)處于發(fā)展階段，且通常全部是集商務、辦公、休閑、娛樂、酒店、旅游觀光于一體，市場需求大，前景很樂觀。商務寫字樓出租價均價為60～80元/平米·月，最高可達120元/平米·月，出售均價0元/平米，出租率全部達90%以上，瑯東CBD商務區(qū)已基礎無寫字樓可租售。商鋪出售價為0～60000元/平米不等，人員流動量大區(qū)域，臨街旺鋪售價高達100000元/平米。在國家限購令下，且作為長遠投資對象，現(xiàn)在銷售很火爆。在匯報最終部分，我們就投資方在北部灣項目標社會環(huán)境、政治環(huán)境做出了估量和提議，并做了簡單項目風險分析，僅供參考。一、南寧市超高層建筑現(xiàn)實狀況概況1、南寧市超高層建筑分布關鍵集中區(qū)域瑯東CBD板塊：地王國際商會中心、金源CBD現(xiàn)代城、第二長途電信樞紐大廈、電信大樓、廣西投資大廈、廣西建設大廈等。會展、東盟商務區(qū)板塊：航洋國際城、華潤中心一期西座、中國-東盟國際商貿(mào)物流中心、金融交易中心辦公大樓等。2、現(xiàn)在南寧市超高層建筑數(shù)量、名單及排行南寧市超高層建筑共41個，其中包含已建成項目19個，在建項目9個，封頂項目2個，備建項目3個，計劃8個。（詳情見下表南寧市超高層建筑名單及排行）南寧市超高層建筑名單及排行(（排名按建筑高度）排名樓名高度（m）樓層數(shù)建成時間用途建設狀態(tài)1國際金融中心386.00960寫字樓酒店商業(yè)計劃2龍光世紀358.00800寫字樓酒店在建3九州國際大廈317.60710寫字樓酒店商業(yè)在建4地王國際商會中心276.0058寫字樓酒店商業(yè)建成5航洋信和廣場250.0000寫字樓計劃6南寧塔228.0000寫字樓計劃7麗原·天際城217.80570住宅商業(yè)在建8中國-東盟國際商貿(mào)物流中心200.60470寫字樓商業(yè)在建9金融交易中心辦公大樓200.60520寫字樓商業(yè)在建10南湖名全部廣場A座200.40480寫字樓商業(yè)在建11華潤中心商務樓200.0000寫字樓酒店商業(yè)預備12陽光100城市廣場三期T5198.40590住宅計劃13陽光100城市廣場三期T6198.40590住宅計劃14世貿(mào)公館1棟174.65520住宅計劃15華潤中心一期西座171.35350寫字樓在建16第二長途電信樞紐大廈159.00331999寫字樓商業(yè)建成17龍光·水悅龍灣1棟150.00450住宅預備18龍光·水悅龍灣2棟150.00450住宅預備19利海·亞洲國際領峰A座144.00220寫字樓在建20利?！喼迖H領峰B座144.00220寫字樓在建21世貿(mào)公館2棟143.15420住宅計劃22廣西水利電業(yè)商務樓139.60320寫字樓計劃23廣西電力大廈138.30301993寫字樓建成24航洋國際城發(fā)展中心137.60380寫字樓住宅建成25航洋國際城恒富中心135.00360寫字樓住宅建成26澳門街130.00310住宅商業(yè)建成27電信大樓124.0001991寫字樓建成28北部灣大廈B座118.00210寫字樓在建29北部灣大廈A座118.00210寫字樓在建30廣西投資大廈117.30280寫字樓建成31金源CBD現(xiàn)代城116.80280寫字樓商業(yè)建成32航洋國際城東方資本中心114.30270寫字樓建成33航洋國際城萬豪酒店112.00270酒店建成34財富國際廣場A區(qū)1號樓110.0026寫字樓建成35高新區(qū)火炬大廈110.00270寫字樓建成36南湖國際廣場7號樓108.00320住宅建成37世貿(mào)西城廣場B區(qū)105.00300住宅商業(yè)建成38陽光100上東國際104.0031住宅商業(yè)建成39廣西農(nóng)資大廈103.80280寫字樓酒店住宅建成40廣西建設大廈103.60260寫字樓建成41南湖國際廣場5號樓101.00300住宅建成3、南寧市代表性超高層建筑介紹：（1）南寧地王建筑高度：276米建筑層數(shù)：地上58層，地下3層建筑面積：13.2萬平方米，用地面積1萬平方米投資金額：5億元建設工期：動工，工期兩年半車位數(shù)量：840個電梯數(shù)量：18部建設單位：廣西龍門居房地產(chǎn)開發(fā)有限責任企業(yè)設計單位：深圳招商建筑設計/香港招商工程和設計顧問工程地點：瑯東中心區(qū)金湖路功效布局：地下停車場、裙樓商店、主樓為純寫字樓、屋頂觀光。標準層形式為方形、面積約為平方米，層高3.6米。地上部分111556.83m2，地下部分20573.31m2，辦公面積91253.02m2，消防避難層面積2070.07m2，架空層屋頂花園面積1348.94m2。（2）廣西南寧市龍光世紀大廈工程在建建筑高度：378米建筑層數(shù)：地上80層建筑面積：388234平方米，占地面積22669平方米投資金額：6億建設工期：2月開工，工期36個月，初建成車位數(shù)量：一個連體地下四層停車場工程地點：東盟商務合作路和中柬路交叉口東側(cè)功效布局：地上53-80層為一棟酒店辦公大樓；地上53層為一棟公寓式辦公大樓；地下4層為一個連體地下停車場。另包含游泳池、水療中心、會所、會議中心。兩棟大樓之間有三層裙樓和四層裙樓相連，裙樓關鍵功效為商業(yè)，塔樓作為酒店辦公及公寓式辦公使用。（3）東盟廣西市長大廈計劃建筑高度：建筑層數(shù)：84層建筑面積：234924平方米,占地面積為投資金額：3億元人民幣建設工期：6月至12月車位數(shù)量：五層高地下室提供1263個車位設計單位：廣西建筑科學研究設計院工程地點：東盟商務區(qū)中越路功效組成：包含辦公室、會議室、露天游泳池。（4）南寧麗原天際城在建建筑高度：217.8米建筑層數(shù)：地上57層，地下3層建筑面積：110033.37平方米，用地面積6922.75平方米投資金額：1.2億建設工期：10月開工，工期1090天，車位數(shù)量：600個車位，近5000平方米機械車庫

建設單位：廣西麗源投資設計單位：廣西華藍設計集團工程地點：民族大道和共和路交口東南角功效布局：地下3層位地下車庫及人防，地下2層、地下1層位車庫；地上1—6層為商場；7層為休閑會所；8層—56層為公寓、住宅。共包含20余套樓中樓、約700套30—60平方米小戶型及近5000平方米機械車庫。（5）南寧中國-東盟國際商貿(mào)物流中心B座在建建筑高度：2建筑層數(shù)：地上50層，地下5層建筑面積：187562.29平方米，用地面積約18296.23平方米投資金額：250億建設工期：結(jié)構(gòu)形式：鋼框架-關鍵筒結(jié)構(gòu)電梯數(shù)量：25部車位數(shù)量：地下停車位1150，地上停車位53建設單位：廣西南博國際商貿(mào)設計單位：廣西華藍設計集團工程地點：南寧市東盟商務區(qū)關鍵區(qū)，北臨民族大道功效布局：地下五層設地下車庫及人防，地下四至五層位地下車庫，地上一層為銀行營業(yè)大廳及辦公入口大堂；二層至五層設置宴會廳、匯報廳等；六層及三十七層為避難層；八層至三十六層為培訓區(qū)；三十八層至五十二層為辦公區(qū)。（6）南寧國際金融中心（計劃中，數(shù)據(jù)甚少）建筑高度：300米以上建筑面積：用地面積12270平方米設計單位：AECOM企業(yè)工程地點：民歌湖、國際會展中心旁；金浦路和匯歌路交匯處東南側(cè)。功效組成：集辦公、商業(yè)、公寓、酒店等多個業(yè)態(tài)于一體。（7）南寧九州國際大廈在建建筑高度：318米，地上71層，地下6層用地面積：11515.86平方米，總投資：20億元人民幣建設時間：6月13日開工功效布局：(1F~4F)商業(yè)、（5F~9F，11F~25F）五星級酒店及其配套、（26F~32F，34F~50F,52F~68F）商務辦公樓、（10,33,51）避難及技術層。（8）航洋國際城發(fā)展中心建成建筑高度：占地面積：56000平方米建筑面積:400000平方米建筑設計單位:新加坡DP建筑事物所。功效布局：1號樓（資本中心）總高

26層，2號樓（恒富中心）總高37層，3號樓（發(fā)展中心）總高39層，4號樓萬豪國際酒店。

停車位：3000個，面積約10萬平方米。二、現(xiàn)有超高層建筑經(jīng)營情況此次調(diào)研關鍵就南寧市超高層集中地兩塊區(qū)域（瑯東CBD板塊和會展、東盟商務區(qū)板塊）超高層樓層功效設置及配比、出租出售情況和周圍環(huán)境、加盟商家、入駐企業(yè)等經(jīng)營情況進行實地考察和資料搜集。1、樓層功效設置，商鋪、寫字樓、酒店配置百分比分析（詳見附表一）附表一調(diào)研樓層功效設置及功效配比一覽表項目名稱功效設置建筑總面積(㎡)寫字樓商業(yè)面積(㎡)所占百分比(%)面積(㎡)所占百分比(%)地王國際商會中心1到5層商鋪;6到51層寫字樓;52-58云頂飯店觀光.132130.149125369.061688412.77金源CBD現(xiàn)代城1到5層商鋪;6到27層寫字樓.93000777.401600017.20航洋國際城（4棟）集商務、娛樂、休閑、餐飲為一體綜合樓群40000026500033.7513500066.25超高層建筑通常全部是集商務、辦公、休閑、娛樂、酒店、旅游觀光于一體，地下為大型停車場或購物中心，將人多空間（辦公、餐飲、購物中心）放置在下部當做底層商鋪，人少空間（旅館、酒店）放置在上部。2、出租、出售和物業(yè)管理情況（詳見見附表二、附表三）附表二調(diào)研樓層寫字樓、底層商鋪出租、出售情況匯總項目名稱寫字樓底層商鋪備注出租價（元/㎡·月）出售價（元/㎡）租售率出租價（元/㎡·月）出售價（元/㎡）租售率地王國際商會中心100-120均價2500098%一層臨街旺鋪可達250,其它100-180首層臨街旺鋪可達80000，其它40000～50000100%經(jīng)和物業(yè)核實現(xiàn)在只空置4、5套辦公室。金源CBD現(xiàn)代城60-80均價0100%一層臨街旺鋪可達250,其它100-150首層臨街旺鋪可達40000～60000，其它0～30000100%經(jīng)和物業(yè)核實無空置航洋國際城60-80均價240001號樓100%、2號樓、3號樓達90%一層臨街旺鋪可達250,其它90-150首層臨街旺鋪可達70000，其它30000～4500070%零售店招商不到位，3層以上基礎閉館在建工程華潤中心一期西座，現(xiàn)已招商國際品牌約47%，招商出租率達81%。由此可見，南寧市寫字樓和商鋪出租出售市場形勢大好。附表三調(diào)研樓層物業(yè)管理企業(yè)及水電費收取情況匯總項目名稱物業(yè)管理企業(yè)名稱物業(yè)管理費（元/㎡）電費（元/度）水費（元/度）地王國際商會中心南寧科盛物業(yè)服務寫字樓6.9商業(yè)用電收取按商業(yè)水費收取金源CBD現(xiàn)代城廣西南寧福源物業(yè)管理寫字樓3.5；商業(yè)物業(yè)管理費：15商業(yè)用1.6水費4.24航洋國際城廣西航洋實業(yè)集團寫字樓3.0；商業(yè)物業(yè)管理費：18商業(yè)用1.6按商業(yè)水費收取以上物業(yè)數(shù)據(jù)僅作為參考，現(xiàn)在寫字樓、商鋪，其物業(yè)管理服務價格實施市場調(diào)整價管理，即由雙方達成服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務成本、收費項目、收費標準、違約要求等協(xié)議簽署協(xié)議，雙方按協(xié)議要求推行各自職責和義務。3、入駐著名品牌商家及周圍環(huán)境

=1\*GB3①瑯東CBD板塊入駐著名品牌商家及周圍環(huán)境周圍環(huán)境：瑯東板塊，堪稱南寧高層建筑王國，略略一數(shù)，就有了快要50棟高樓?，槚|板塊，西起南湖，東至廂竹大道、竹溪大道，南起青山路北至長湖路延長線，是南寧全先計劃CBD區(qū)，政府和眾多開發(fā)商全力打造頂級商務空間?，槚|板塊是作為南寧市中央商務區(qū)而計劃建設，定在南寧商務經(jīng)濟硬件基礎和軟件平臺，以南湖、五象廣場為計劃節(jié)點，輻射周圍，形成以涵蓋休閑、娛樂、餐飲、購物、商務、辦公等幾大功效關鍵商務區(qū)，是面向中國外形象展示城區(qū)之一。豐富景觀資源，便捷交通網(wǎng)絡，完善市配套，大氣現(xiàn)代建筑形象，是該板塊幾大表征。該板塊房地產(chǎn)項目關鍵特點是項目占地面積小，容積率高，重視建筑外觀和功效實用性，整體品質(zhì)較高。周圍超高層寫字樓：地王大廈、廣西投資大廈、廣西建設大廈、金源CBD現(xiàn)代城、電信大樓等。品牌商家：百貨大樓金湖購物中心、廣州友誼、夢之島水晶城、新華書店、五象購物中心、肯德基、麥當勞、德克士，銀行有中國銀行、工行、農(nóng)行、建行等。建設五象大酒店、跨世紀大酒店、桂景大酒店、天立富邦酒店等。=2\*GB3②會展、東盟商務區(qū)板塊入駐著名品牌商家及周圍環(huán)境周圍環(huán)境：航洋國際在南寧市CBD關鍵區(qū)東部，北臨市區(qū)主干道民族大道，西臨青秀路、石門森林公園，南靠國家4A級旅游景點青秀山風景名勝旅游區(qū)。伴隨南寧市建設“大南寧”戰(zhàn)略實施，她作為南寧對外開發(fā)國際平臺，其所起作用也越來越巨大，現(xiàn)在東盟新區(qū)總體交通道路設施已初具規(guī)模。以民族大道延長線為主干道交通網(wǎng)絡已展現(xiàn)在世人面，和其緊密先練南寧市CBD關鍵區(qū)良好發(fā)展而也對鳳嶺片區(qū)建設發(fā)展起到促進作用，東盟新區(qū)作為南寧市中央形象區(qū)和中央風景區(qū)，良好土地貯備，優(yōu)美自然風光、便捷交通網(wǎng)絡，使其成為南寧市房地產(chǎn)開發(fā)熟點區(qū)域。周圍品牌商家：入駐航洋國際城有世界500強萬豪酒店、沃爾瑪、法國巴黎春天百貨、法國VOILA、香港百老匯院線、國美電器、麥當勞、肯德基、必勝客、廣西50強企業(yè)華勁紙業(yè)集團、皇家一號KTV等(詳情見附表四)。南寧華潤萬象城已經(jīng)完成50%租賃面積招商工作，關鍵租戶包含百盛百貨（Parkson）、沃美國際影城（Womei）、Ole'超市、冰紛萬象滑冰場（WorldIceArena）、玩具反斗城（TOYSRUS）、NOVO新概念店、哈根達斯（HaagenDazs）、四海一家（FourSeas）、太興港式餐廳（TaiHing）。附表四航洋國際城主力品牌列表樓層功效分布主力品牌B1時尚購物城沃爾瑪購物商場、國美電器、藥房、煙酒、停車場B2美食休閑城國美電器、美食城、煙酒、影音世界、停車場1F國際精品城精品女裝、珠寶、化妝品、眼鏡、飾品、美食街、巴黎春天2F流行時尚城流行女裝、男士正裝、男鞋、休閑男裝、皮具、婚紗攝影、巴黎春天3F健康無限城管理中心、運動用具、戶外用具、床上用具、咖啡廳、巴黎春天4F享受生活城電玩、百老匯影城、美容美發(fā)、兒童樂園、兒童用具、5F瘋狂娛樂城皇家一號KTV（其它閉館）6F激情運動城時尚健身（閉館）4、寫字樓入駐企業(yè)情況整理分析①地王國際商會中心寫字樓入駐企業(yè)有200多家，類型分析以下：服務類：南寧科盛物業(yè)管理、中鐵集團南寧分企業(yè)、廣西有色華天冶金開發(fā)、廣西中遠物流、金河投資集團、龍發(fā)裝飾、IBM南寧分企業(yè)、廣西深圳商會、廣西先林進出口、廣西藍天長盛房地產(chǎn)開發(fā)、廣西華天恒大投資、澳頓投資集團?？萍碱悾郝?lián)想集團廣西分企業(yè)、飛利浦（中國）投資南寧辦事處、南寧速競衣飾有限責任企業(yè)、創(chuàng)意信息技術。商貿(mào)類：廣西天一紙業(yè)、廣西珠寶協(xié)會、廣南國際大宗商品交易所、廣西榮發(fā)貿(mào)易、南寧市西南礦業(yè)、中國出口信用保險企業(yè)南寧營業(yè)管理部。②金源CBD現(xiàn)代城寫字樓入駐企業(yè)超出160多家，類型分析以下服務類：中建三局第一建設工程、廣西大東投資、北京上邦國際裝飾企業(yè)、中國華電集團企業(yè)廣西分企業(yè)、鴻揚家裝南寧分企業(yè)?？萍碱悾何鏖T子（中國）廣州分企業(yè)、深圳市騰訊計算機、浙江中廣電器、南寧物聯(lián)通信產(chǎn)品、廣西華越電力科技。商貿(mào)類：廣西集能經(jīng)濟、廣西上陽貿(mào)易、上海人民電纜集團廣西分企業(yè)、廣西南寧基石諾建材、天津貴金屬。食品類：內(nèi)蒙古蒙牛乳業(yè)（集團）股份③航洋國際城發(fā)展中心（1號樓）入駐企業(yè)有14家，類型分析以下：服務類：蓮泉會所、興華建設集團、廣西鴻正投資、廣西東方航洋，廣西天一投資、baidu臺球俱樂部?？萍碱悾核{火冀通信（集團）、南寧超創(chuàng)信息工程商貿(mào)類：南寧民族大道營業(yè)部④廣西投資大廈入駐企業(yè)快要50家，純寫字樓，租戶關鍵是金融業(yè)、法律行業(yè)和專業(yè)服務類企業(yè)。5、商鋪類型統(tǒng)計商務樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)關鍵包含服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高級消費者，而且國際品牌在當中占很大比重?，F(xiàn)在南寧市超高層建筑底層店鋪也關鍵用于購物、休閑、娛樂、餐飲經(jīng)營。像地王大廈一層廣州友誼商場、航洋國際城經(jīng)營等萬豪酒店、沃爾瑪、法國巴黎春天百貨、法國VOILA、香港百老匯院線、國美電器、麥當勞、肯德基、蓮泉會所等。三、依據(jù)市場調(diào)研對南寧市超高層建筑市場需求分析超高層建筑往往以城市地標建筑綜合體形象出現(xiàn)，集商務、辦公、休閑、娛樂、酒店、旅游觀光于一體。以下就結(jié)合市場調(diào)研數(shù)據(jù)對南寧市寫字樓、酒店、商鋪市場需求做出分析。寫字樓市場南寧市在售寫字樓銷售價格均高于大部分在售樓盤，均價在0元/平米左右，價格島逐步形成。高級寫字樓平均租金約70元/平米/月。其中，瑯東CBD板塊寫字樓租金最高，作為地標性建筑地王國際寫字樓租金可達100～120元/平米/月。南寧市現(xiàn)在投入使用寫字樓空置率低，平均出租率達90%以上?，F(xiàn)在在售寫字樓，檔次大多為中等或中高級，高級甲級寫字樓少，其市場前景看好。寫字樓產(chǎn)品在硬件配置、立面造型、設計理念、智能化技術應用等方面缺乏特色，理念落后，同質(zhì)化嚴重，產(chǎn)品創(chuàng)新商亟待突破。=1\*GB3①南寧超高層寫字樓居多，寫字樓升值潛力被看好。伴隨南寧經(jīng)濟發(fā)展，寫字樓從地王大廈、航洋國際、金源CBD、利海亞洲國際租售兩旺情況可見一斑。這種情況代表了現(xiàn)在寫字樓市場一個走勢，高端，和國際接軌純寫字樓價值已得到市場認可，也是市場發(fā)展肯定。作為現(xiàn)在南寧市寫字樓最集中區(qū)域，埌東CBD寫字樓市場供求不平衡仍然很顯著。因為該區(qū)域現(xiàn)在已只有少數(shù)寫字樓在售，寫字樓租售市場繼續(xù)展現(xiàn)供求不均局面。=2\*GB3②東盟商務區(qū)將是寫字樓天下，辦公“東移”趨勢顯著。據(jù)房產(chǎn)中介企業(yè)透露，現(xiàn)在埌東CBD寫字樓租戶中，超出二分之一來自于南湖以東，大部分租戶全部分別從嘉和·南湖之全部、環(huán)球時代、皓月大廈等搬遷到東方曼哈頓、金源CBD、航洋恒富國際中心。以后寫字樓投資機會將集中在東盟國際商務區(qū)。不管從功效定位、城市經(jīng)濟中心發(fā)展走向，還是從區(qū)域商業(yè)發(fā)展需求來看，商務區(qū)全部將是商務往來中心地，寫字樓需求十分巨大。CBD甲級辦公樓租戶關鍵是金融業(yè)、法律行業(yè)和專業(yè)服務類企業(yè)。這些企業(yè)需要在黃金地段正規(guī)辦公場所來和用戶頻繁地溝通。CBD周圍恰恰分布了眾多涉外機構(gòu)和設施，資源十分豐富，濃厚商務氣氛及完善基礎設施自然吸引了大批企業(yè)入住。有經(jīng)濟實力投資者可選擇價位和出租率全部有穩(wěn)定回報商務寫字樓作為投資保值渠道。值得留心現(xiàn)象是，因為現(xiàn)在埌東CBD寫字樓稀缺，讓很多投資客關注起有寫字樓出售東盟商務區(qū)。東盟商務區(qū)有華潤萬象城、有各國聯(lián)絡部基地、有物流中心，誰搶到先機，誰就取得更多和東盟國家企業(yè)合作機會。從南寧商務需求巨大前景來看，現(xiàn)在南寧商務辦公格局東移趨勢顯著。據(jù)不完全統(tǒng)計，未來在商務區(qū)內(nèi)適宜辦公商務物業(yè)總量將超出100萬平方米。伴伴隨對高端寫字樓巨大需求，加上未來將陸續(xù)出現(xiàn)新寫字樓物業(yè)，基于國家戰(zhàn)略和具體市場投資回報分析來看，商務區(qū)寫字樓將吸引大批區(qū)內(nèi)外投資者，投資前景寬廣。=3\*GB3③南寧東盟商務區(qū)寫字樓爆發(fā)，商務物業(yè)超出100萬平方米。樓市新政調(diào)控抑制住宅投資，未受新政波及商業(yè)投資備受關注。商鋪市場活躍之時，精明投資者也嗅到了寫字樓商機。尤其是含有多方潛質(zhì)成為新一代城市CBD東盟國際商務區(qū)愈加受寵，區(qū)域未來寫字樓林立，總供給量超100萬平方米。品牌房企爭搶其中商務地塊之舉，愈加深了投資者對商務區(qū)寫字樓市場關注2、酒店市場南寧現(xiàn)在有11家五星及準五星級酒店:南寧飯店、邕江賓館、明園新全部酒店、南寧沃頓國際大酒店、南寧鑫偉萬豪酒店、南寧三月花國際大酒店、桂景大酒店、最好西方精品紅林大酒店、南寧新良港大酒店、南寧金旺角國際大酒店、南寧金鉆國際酒店，和其它省會級城市相比還是偏少。伴隨南寧市及其周圍旅旅游業(yè)發(fā)展、中國同盟自貿(mào)區(qū)建成，北部灣經(jīng)濟區(qū)準期建設，南寧市區(qū)域性國際城市打造，未來商務酒店需求將會快速增加。=1\*GB3①南寧市及其周圍旅游業(yè)發(fā)展快速，政府大力推進星級賓館建設改造?，F(xiàn)在南寧市市區(qū)、郊區(qū)和周圍地域已經(jīng)形成了多個圈層休閑游憩帶。市區(qū)以青秀山風景區(qū)、各大公園、動物園、步行街、博物館為關鍵景點；郊區(qū)有伊嶺巖、靈水、良鳳江國家森林公園、鳳凰湖、藥用植物園、昆侖關、揚美古鎮(zhèn)等眾多優(yōu)質(zhì)景區(qū)和景點；周圍地域分布著德天瀑布、大明山、金倫洞、龍虎山等著名景點。青秀山風景旅游區(qū)在被國家旅游局評為全國第一批“4A級旅游景區(qū)”，伊嶺巖風景區(qū)、良鳳江國家森林公園于被評為全國第一批“3A級旅游景區(qū)”。經(jīng)過幾年宣傳和經(jīng)營，以這些景點為關鍵已經(jīng)形成了多條旅游路線。在充足挖掘本身資源潛力基礎上，樹立“大南寧旅游圈”觀念，借助周圍地域或國家旅游資源及民歌藝術節(jié)，開辟并推出了綠城風情游、八桂大地游、邊關攬勝游、中越跨國游、邕江水上游和民歌節(jié)慶游等一批旅游線路。1999年，南寧市取得了首批“中國優(yōu)異旅游城市”光榮稱號,取得聯(lián)合國“中國人居環(huán)境獎”。南寧市旅游總收入達300億元，旅游業(yè)已經(jīng)成為南寧市新興支柱產(chǎn)業(yè)。為提升了南寧市接待檔次和接待能力，南寧市政府大力推進星級賓館建設改造，加緊星級飯店評定步伐，出臺了《南寧市服務南博會扶持賓館飯店設施更新改造若干要求》、《南寧市扶持新建三星級以上賓館暫行要求》，激勵和扶持社會資本投資南寧酒店業(yè)。=2\*GB3②中國東盟自貿(mào)區(qū)建成和北部灣經(jīng)濟區(qū)建設給南寧帶來眾多商機。伴隨廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略和中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建成，南寧市依據(jù)自治區(qū)黨委、政府把南寧市建設成為區(qū)域性國際城市要求，從廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)關鍵城市定位出發(fā)，主動構(gòu)建開放南寧、友好南寧，努力把南寧建設成為中國面向東盟國家區(qū)域性加工制造基地、物流基地、商貿(mào)基地和國際性綜合交通樞紐中心、金融中心、信息交流中心。這一發(fā)展戰(zhàn)略確實立，不僅提升南寧市作為廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)關鍵城市地位，更提升了南寧在中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)中地位和作用。中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建成和北部灣經(jīng)濟區(qū)建設，給南寧帶來眾多商機，前來南寧商家不停增多，作為南寧市以后經(jīng)濟關鍵區(qū)東盟商務區(qū)高端酒店發(fā)展前景很樂觀。=3\*GB3③南寧市打造成區(qū)域性國際城市，國際著名酒店加盟。伴隨南寧樓市發(fā)展，南寧城市發(fā)展、著名度提升，國際著名星級酒店開始加盟南寧。國際著名希爾頓、洲際酒店集團兩個國際五星級酒店和盛天東郡達成初步合作意向；龍光集團購置了東盟商務區(qū)30多畝地，建設涵蓋寫字樓、住宅、酒店商業(yè)綜合體，引進國際著名喜來登酒店；南湖名全部引進五星級皇冠假日酒店；南寧萬豪酒店入駐航洋國際城。3、商鋪市場現(xiàn)在商鋪市場比較搶手，整個南寧市商鋪出租/售率達98%。近幾年鳳嶺片區(qū)尤其是東盟商務區(qū)將陸續(xù)向市面供給超出50萬平米商業(yè)供給量?，F(xiàn)在該區(qū)域商鋪售價2-6萬元/平米，一層商鋪租金每個月每平方米90元到200元不等。伴隨鳳嶺已建及在建小區(qū)入住和東盟商務區(qū)建設，未來商鋪市場發(fā)展?jié)摿Ω蟆?1\*GB3①國家出臺政策限購，住宅被限，南寧商鋪市場迎來夏天?，F(xiàn)在市場投資渠道少情況下，住宅又被限購，手上有充足資金投資者們把眼光投向了商鋪。部分企業(yè)出于多種原因，要持有不動產(chǎn)，商鋪恰好滿足了這部分企業(yè)需求。②商鋪投資客很看好東盟商務區(qū)長遠發(fā)展前景多年來，伴隨東盟商務區(qū)內(nèi)各大樓盤不停放鋪，東盟商務區(qū)商鋪賣一套少一套，一鋪難求現(xiàn)實狀況不停升級，均價3-6萬元商鋪仍然供不應求，更有溫州投資客拋出“只要是東盟商務區(qū)商鋪，我們?nèi)抠I”豪言。=3\*GB3③南寧東盟商務區(qū)發(fā)展前景不可估量伴隨東盟商務區(qū)工程進度不停加緊，據(jù)估計幾年后將會有40萬優(yōu)質(zhì)消費群集中于此，從而形成一個巨大消費市場。同時，透過東盟商務區(qū)定位及功效等能夠看出：人才、資本、信息這些要素會大量聚集于此，從形成周圍眾多大產(chǎn)業(yè)集群，甚至綜合性大服務產(chǎn)業(yè)鏈聚集。能夠說，商務區(qū)發(fā)展前景不可估量。四、調(diào)研結(jié)論1、地標優(yōu)勢南寧地王大廈為南寧市現(xiàn)在超高層建筑中最高建筑，曾被譽為西南第一樓，集寫字樓、商業(yè)、飯店、觀光為一體。在南寧金湖廣場，扼守瑯東CBD關鍵，占據(jù)龍脈地段。其底層商鋪除了廣州友誼商店外，并沒有其它著名品牌。因為長久處于地標地位，地王大廈寫字樓租金一直領先南寧市場，現(xiàn)租價可達100～120元/平米·月，高出此地域均價60-80元/平米·月很多，且現(xiàn)在只空置4、5套，出租率達98%以上。寫字樓出售價格均價達25000元/平米，也遠遠高出同地域均價18000元/平米，這就是地標優(yōu)勢。北部灣大廈擬建成東盟商務區(qū)地標性建筑，依仗地標建筑優(yōu)勢，出租率出售率會較高，售價也會很好。2、建設地標性建筑樹立自己品牌從調(diào)研數(shù)據(jù)能夠看出，現(xiàn)在南寧市已經(jīng)有超高層建筑寫字樓、商鋪出租率、出售率全部比較高。東盟商務區(qū)作為南寧以后關鍵計劃發(fā)展區(qū)域，靠近市民族大道；路網(wǎng)較為完善，綠化率高，含有大發(fā)展前景，商務氣氛漸濃。不過東盟商務區(qū)臨時還沒有地標性建筑，除了航洋國際城和會展中心外周圍也沒有特色性建筑，此時在東盟商務區(qū)建設地標性建筑樹立自己品牌無疑既迎合了南寧市場需求，又搶占了東盟商務區(qū)發(fā)展先機。3、北部灣大廈運行定位提議現(xiàn)在南寧在售寫字樓，檔次大多為中等或中高級，高級甲級寫字樓少。且寫字樓產(chǎn)品在硬件配置、立面造型、設計理念、智能化技術應用等方面缺乏特色，理念落后，同質(zhì)化嚴重，產(chǎn)品創(chuàng)新商亟待突破。以前面市場分析中我們也能夠看到南寧市現(xiàn)在五星級超五星級酒店并不多，且伴隨南寧國際化著名度提升，很多國際著名酒店開始關注南寧。所以我們提議將北部灣項目寫字樓部分定位為高級，借中國-東盟貿(mào)易區(qū)形成之大勢，站在國際高度，超越瑯東新區(qū)，引領中國西南地域高端寫字樓市場！高層酒店經(jīng)營可引進引入國際著名品牌酒店管理企業(yè)，樹立國際級高端物業(yè)形象。一個優(yōu)異寫字樓60%價值由其