海城市調(diào)研分析報告

目錄第一某些、海城宏觀狀況一、海城基本狀況自然地理行政區(qū)劃交通狀況區(qū)位優(yōu)勢二、宏觀經(jīng)濟環(huán)境綜合實力宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析三、都市規(guī)劃及建設(１)總體規(guī)劃布局及理念(２)都市定位第二某些、宏觀房地產(chǎn)市場分析第三某些、本項目優(yōu)劣勢分析一、項目優(yōu)勢二、項目劣勢三、市場機會點四、市場威脅點第四某些、地區(qū)商品房項目一、都市基本狀況1、自然地理海城位于遼寧省南部，遼河下游之左岸，遼東半島之北端。北靠鋼都鞍山和省會沈陽，南鄰港口都市營口、大連，東接煤鐵之城本溪及邊境都市丹東，西與油田新城盤錦隔河相望。地處東經(jīng)122°18′~123°08′，北緯40°29′~41°11′之間。東西長80公里，南北寬44公里。海城全境面積為2734平方公里，總?cè)丝?13萬人，市區(qū)人口40萬，全市轄5個管理區(qū)、2個開發(fā)區(qū)、22個鎮(zhèn)，574個行政村。海城是遼寧省較大縣級市，是全國糧食、水果、畜牧業(yè)、柞蠶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司生產(chǎn)基地之一，素有“渤海奧區(qū)”之譽。行政區(qū)劃海都市-行政區(qū)劃總?cè)丝?13萬人。轄鎮(zhèn)區(qū)：海州管理區(qū)、興海管理區(qū)、響堂管理區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東四管理區(qū)、東四方臺溫泉管理區(qū)，孤山鎮(zhèn)、岔溝鎮(zhèn)、接文鎮(zhèn)、析木鎮(zhèn)、馬風鎮(zhèn)、牌樓鎮(zhèn)、英落鎮(zhèn)、八里鎮(zhèn)、毛祁鎮(zhèn)王石鎮(zhèn)南臺鎮(zhèn)甘泉鎮(zhèn)大屯鎮(zhèn)西柳鎮(zhèn)感王鎮(zhèn)中小鎮(zhèn)牛莊鎮(zhèn)騰鰲鎮(zhèn)耿莊鎮(zhèn)西四鎮(zhèn)高坨鎮(zhèn)望臺鎮(zhèn)溫香鎮(zhèn)。底市內(nèi)重要人口分布海州：人口14.05萬人，面積11.37平方千米。興海：人口9.95萬人，面積19.32平方千米。響堂：人口3.7萬人，面積24.49平方千米。東四：人口6.66萬人，面積100.92平方千米。表一：底市內(nèi)重要人口分布區(qū)域人口數(shù)海州管理區(qū)14.05萬人興海管理區(qū)9.95萬人響堂管理區(qū)3.7萬人東四管理區(qū)6.66萬人圖表二：海都市內(nèi)區(qū)域人口分布從圖表顯示可以看出，市內(nèi)人群重要集中在海州，興海這兩個區(qū)域。3、交通狀況\o"海城"海城市境內(nèi)鐵路、公路網(wǎng)絡交錯。\o"中華人民共和國"中華人民共和國第一條高速公路－沈大高速公路、哈大公路、長大鐵路縱貫南北；溝海、海岫鐵路和大盤公路橫跨東西；中華人民共和國聯(lián)航\o"鞍山"鞍山機場座落在海都市北郊。四通八達交通網(wǎng)絡，為海城經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。4、區(qū)位優(yōu)勢深居遼南都市群腹地，是遼寧沿海經(jīng)濟開發(fā)帶和沈陽經(jīng)濟區(qū)之間重要節(jié)點。中長鐵路，沈大高速，黑大公路，正在建設中哈大高鐵和遼寧通海大道縱貫南北，大盤公路，溝海鐵路，正在規(guī)劃建設中京丹高速，京丹高鐵橫亙東西；沈大高速和京丹高速共有8個境內(nèi)出口。鞍山空港機場已經(jīng)正式運營，正在爭取開通更多航線。河港方面，牛莊河港和遼河航道改造工程實行推動中。距離沈陽桃仙機場，鲅魚圈港公僅有一種小時車程，是遼南地區(qū)最為重要交通樞紐。暢達區(qū)們優(yōu)勢在東北三省首屈一指！二、宏觀經(jīng)濟環(huán)境1、綜合實力海城經(jīng)濟社會發(fā)展指標海城全市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)530.6億元，同比增長20%；財政普通預算收入21億元，同比增長50%；規(guī)模以上工業(yè)增長值207億元，同比增長37%；實際運用外資1.15億美元，同比增長27.5%；出口創(chuàng)匯2.5億美元，完畢鞍山市政府重新擬定任務；固定資產(chǎn)投資350億元，同比增長154.6%；社會消費品零售總額116億元，同比增長21%；都市人均可支配收入實現(xiàn)11730元，農(nóng)民人均收入實現(xiàn)8838元，同比均增長15%。海都市一季度經(jīng)濟發(fā)展呈良好態(tài)勢，全地區(qū)生產(chǎn)總值完畢158億元，同比增長20%；社會消費品零售總額實現(xiàn)30億元，同比增長21.26%；全社會用電量實現(xiàn)10.06億千瓦時，同比增長55.86%；固定資產(chǎn)投資完畢106.5億元，同比增長108.7%；外資調(diào)入實現(xiàn)825萬美元，同比增長285%；全市開復工項目145個，同比增長149%；普通預算收入實現(xiàn)6.5億元，同比增長51.1%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入實現(xiàn)3390.82元，同比增長12.31%；農(nóng)民人均鈔票收入實現(xiàn)5490元，同比增長12.5%。2、宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析國民生產(chǎn)總值表一：海城國民生產(chǎn)總值（單位：億元）年份GDP333.2410.4530.6增長率18%；20%海都市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)333.2億元，地區(qū)財政收入實現(xiàn)24.5億元，財政普通預算收入實現(xiàn)10億元，稅收實現(xiàn)19億元，固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)101億元，都市人均可支配收入達到8700元，農(nóng)民人均純收入達到6458元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達到160.5億元。財稅等重要經(jīng)濟指標，實現(xiàn)了“三年翻一番，再造一種新海城”宏偉目的。

表二：遼寧省內(nèi)各縣級都市GDP總量(億元)排名：都市海城瓦房店大石橋東港市鳳都市GDP530511.5360323200增長率20%；20%20%；26%26.3%；海都市國民生產(chǎn)總值從333.2億元增長到530.6億元，每年增長率均有所提高，略高于全國縣級市平均水平，且GDP增幅每年都在遞增，反映出近幾年海都市國民經(jīng)濟持續(xù)、強勁發(fā)展。530億，遼寧省五強縣級市之首。三、都市規(guī)劃及建設(１)總體規(guī)劃布局及理念遼寧省春節(jié)后推出了《沈陽經(jīng)濟區(qū)城際連接帶新城新市鎮(zhèn)規(guī)劃范疇》，實質(zhì)性建設一批沈陽經(jīng)濟區(qū)“新都市”。海都市緊緊抓住這一有利契機，制定了《海都市推動城鄉(xiāng)化實行方案》，全力推動“兩城兩市鎮(zhèn)”規(guī)劃建設，同步以專業(yè)市場集群建設為牽動，市場建設布局與城鄉(xiāng)化布局相結(jié)合，推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動人口集聚，提高城鄉(xiāng)建設水平?！皟沙恰奔春Ｎ餍鲁呛万v鰲新城；“兩市鎮(zhèn)”即牛莊新市鎮(zhèn)和析木新市鎮(zhèn)。其中，海西新城、騰鰲新城和牛莊新市鎮(zhèn)納入省新城新市鎮(zhèn)建設規(guī)劃，析木新市鎮(zhèn)納入鞍山市級規(guī)劃。通過大力實行整村向城鄉(xiāng)遷移，推動人口向“兩城兩鎮(zhèn)”集聚。5年后，海城城區(qū)達到55萬，遠期目的70萬；騰鰲新城達到15萬，遠期目的30萬，“兩城”總?cè)丝谶_到100萬。海西新城劃用地面積317平方公里，轄區(qū)涉及海州、興海、開發(fā)區(qū)、響堂、東四、南臺、西柳、感王、毛祁、八里、王石、耿莊共計12個鎮(zhèn)區(qū)某些村莊。(２)都市定位：國際生態(tài)鎂都，東北商貿(mào)名城。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：主導產(chǎn)業(yè)為物流市場業(yè)、工業(yè)產(chǎn)品加工業(yè)、地產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)。其中，物流市場業(yè)打造海西新都市場產(chǎn)業(yè)集群，涉及服裝、水暖、箱包、4S店等各種專業(yè)市場；工業(yè)產(chǎn)品加工業(yè)打造兩大工業(yè)加工園區(qū)，涉及海西新城鎂制品加工園區(qū)（開發(fā)區(qū)）、海西新城專業(yè)市場配套加工園區(qū)（感王）；地產(chǎn)業(yè)涉及商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)。重點是建設“一區(qū)、五個綜合體”?！耙粎^(qū)”即加速海西新城20平方公里起步區(qū)基本設施建設和房地產(chǎn)開發(fā)。最新海都市五大經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃圖

東部經(jīng)濟區(qū).重要涉及馬風、牌樓、八里、英落和析木一半。這一區(qū)域重要發(fā)展鎂砂、滑石涉及白云石綜合開發(fā)運用產(chǎn)業(yè)。要搭建三個平臺。第一種平臺是礦山開采權(quán)交易中心。第二個平臺是成立礦業(yè)公司。第三個平臺是成立承辦工業(yè)園區(qū)基本設施建設辦公室。鎂可以拉出四個產(chǎn)業(yè)鏈條。一是耐火材料；二是鎂金屬；三是建筑材料；四是鎂化工。這個經(jīng)濟區(qū)里要打造兩個基地，一種是添加劑基地，一種是鎂金屬材料基地，或者叫金屬鎂材料基地。南部經(jīng)濟區(qū).重要是海城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，同步攜帶著中小、感王和西柳一某些，中小、感王和西柳這一塊重要以印染、紡織服裝為主，由于那一塊有一種污水解決廠。同步西柳要規(guī)劃建設一種當代生產(chǎn)或生活物流園區(qū)。海城開發(fā)區(qū)重點是發(fā)展高科技精加工產(chǎn)業(yè)，工業(yè)園區(qū)內(nèi)部要加快動遷，路網(wǎng)等基本設施要趕緊上。

西部經(jīng)濟區(qū).涉及牛莊、西四、望臺以及東四西部，重點要環(huán)繞口岸經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟來發(fā)展。總體想法是西四要打造口岸經(jīng)濟，口岸經(jīng)濟重點標志就是兩條，一種是碼頭建設，第二個就是倉儲區(qū)建設。牛莊要以老式宗教文化旅游為主，按照專家意見來論證產(chǎn)業(yè)和空間布局。同步，在望臺、牛莊和東四三個鎮(zhèn)夾角要規(guī)劃一種工業(yè)區(qū)，由于有港口，一定要有工業(yè)區(qū)跟著。東四東部地區(qū)要劃入新城區(qū)。北部經(jīng)濟區(qū).建設大騰鰲經(jīng)濟區(qū)，重要涉及騰鰲、大屯、甘泉、東四方臺和耿莊五個鎮(zhèn)區(qū)，重點是發(fā)展精細化工、冶金和裝備制造產(chǎn)業(yè)集群以及溫泉旅游資源開發(fā)產(chǎn)業(yè)。這五個鎮(zhèn)區(qū)可以形成相對完整經(jīng)濟區(qū)，騰鰲有產(chǎn)業(yè)基本，大屯有一某些產(chǎn)業(yè)基本，甘泉具備生產(chǎn)要素，東四方臺和耿莊可作為生活要素集聚基地，由于有溫泉，因此東四方臺要打造健康產(chǎn)業(yè)城，涉及健康產(chǎn)業(yè)和居住。中部都市區(qū)。重要涉及海州、興海、響堂、開發(fā)區(qū)、同步西柳、東四東部、南臺、王石等都市周邊鎮(zhèn)區(qū)一某些要劃入新城區(qū)范疇。老城區(qū)重要是規(guī)范，要集中精力建設新城，將都市周邊西柳、東四、王石、南臺等鎮(zhèn)區(qū)一某些作為擴城主攻方向，擴大都市面積。新城建設方面下步核心是要抓好新城規(guī)劃，原則一定要高，手筆一定要大，速度一定要快。同步做好新城建設生產(chǎn)生活要素配備測算和集約、土地供應和建設資金籌集、拆遷和基本設施建設以及新城招商等項工作，新城招商重點是商業(yè)項目和房地產(chǎn)開發(fā)項目。新城建設工作要盡快啟動，盡快出形象。“五個綜合體”集體規(guī)劃：1：“西柳中華人民共和國商貿(mào)城”東區(qū)都市綜合體，初步規(guī)劃占地面積5平方公里，重要開發(fā)建設皮革皮草、服裝尾貨、針織毛衫等24大類別專業(yè)市場，同步在海城河南岸打造3平方公里商住區(qū)。

2：中華人民共和國北方水暖城”及新新都市綜合體，位于海城開發(fā)區(qū)東三和二臺社區(qū)，由福建新新集團投資興建，籌劃投資70億元，以中華人民共和國北方水暖城為核心，主營泵閥產(chǎn)品，具備商貿(mào)、餐飲、休閑娛樂、房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)等多項功能。3：“芭東海城”都市綜合體，位于但愿宜城南側(cè)，海城河北岸，由青島中天嘉合置業(yè)有限公司投資50億元興建，占地面積97萬平方米，開發(fā)房地產(chǎn)和有關(guān)配套設施，建筑面積120萬平方米。4：響堂荒嶺都市綜合體，在毛祁和荒嶺地區(qū)開發(fā)建設一種涉及建材市場、農(nóng)機市場、鋼鐵物流市場和4S店為主體市場集聚地，同步打造集商住、休閑等為一體配套設施。5；“南臺中華人民共和國皮具城”都市綜合體，依托南臺箱包市場、輔料市場等，建設規(guī)劃占地3平方公里南臺中華人民共和國皮具城以及商住、物流、休閑、購物為一體都市綜合體。今年“一區(qū)、五個都市綜合體”重點項目是：開工建設西柳中華人民共和國商貿(mào)城C座、中華人民共和國水暖城、海西新城中央商務區(qū)、芭東海城一期、裕通商業(yè)廣場等項目，竣工但愿宜城一期、唯美品格二期等項目，推動紅領集團和碧桂園集團兩家五星級酒店建設，改造沈大高速海城出口、海牛路兩側(cè)地塊、東四高鐵客站周邊和響堂荒嶺地塊等四個地塊和體育場、體育館、游泳館、博物館、規(guī)劃展示中心、市民藝術(shù)中心、光電中心、會展中心等“一場、三館、四中心”項目建設，完畢三臺子大橋、鐵西中央跨河橋、關(guān)帝廟跨河橋等6座橋及南一環(huán)、北一環(huán)、西二環(huán)等10條路建設。第二某些宏觀房地產(chǎn)市場分析海城房地產(chǎn)市場發(fā)展概況海城以“海西新城”建設為契機，改造老城區(qū)，將都市建設骨架向西延伸，沿海城河兩岸規(guī)劃建設占地20平方公里海西新區(qū)起步區(qū)，其中，6平方公里地盤用于地產(chǎn)項目開發(fā)：工業(yè)地產(chǎn)2平方公里、商業(yè)地產(chǎn)1平方公里、住宅地產(chǎn)3平方公里。同步將老城區(qū)內(nèi)教誨、醫(yī)療等優(yōu)良生活要素搬遷至新城區(qū)，以此加速推動生產(chǎn)生活要素和房地產(chǎn)開發(fā)項目向新城區(qū)集聚。據(jù)悉，，海城籌劃開復工項目270個，投資規(guī)模342.5億元；預測一季度開工項目75個，籌劃投資總額125.8億元；當前開工項目26個，籌劃投資規(guī)模32.7億元。第三某些、本項目優(yōu)劣勢分析一、項目優(yōu)勢（1）地理位置：鐵東老城區(qū)認知優(yōu)勢，與老城區(qū)只一橋之隔，有著極好地理位置和先天自然環(huán)境優(yōu)勢。（2）沿河景觀：沿河1200米景觀工程成為整個都市新亮點，在環(huán)境上為項目提供了最有利優(yōu)勢。（3）新橋修建正在修建關(guān)帝廟大橋必將成為通往市內(nèi)老區(qū)重要交通樞紐，在交通上無疑是對本項目最大優(yōu)勢。（4）開發(fā)商實力開發(fā)商有著近年開發(fā)經(jīng)驗，沿河景觀工程是由實華集團修建，大大增強了公司在海都市民心中知名度。（5）項目規(guī)模項目體量決定后期區(qū)域規(guī)劃和建設，在水一方項目規(guī)模在海城開發(fā)項目中也是極為少見，這也將成為項目最巨有竟爭力優(yōu)勢。二、項目劣勢規(guī)劃容積率規(guī)定決定了產(chǎn)品形態(tài)重要以高層浮現(xiàn)，但當前高層仍存在一定市場抗性。公交線路稀缺也成為咱們項目最大隱患。三、市場機會點隨著都市經(jīng)濟和收入提高，人們對于產(chǎn)品需求開始從低端產(chǎn)品向中高產(chǎn)品發(fā)展。海都市大規(guī)模建設和發(fā)展為項目提供良好發(fā)展前景。四、市場威脅點供求關(guān)系不平衡，新開發(fā)項目每年都在遞增。海都市總?cè)丝?13萬人，但都市內(nèi)人口數(shù)僅約34.36萬人。(四)地區(qū)商品房項目1.案名：大吉新城銷售熱線：0412－3517777，3518888開發(fā)商：遼寧宗駿地產(chǎn)開發(fā)有限公司所在區(qū)域：海都市濱河西路（老大集舊址）建設商：沈陽北方建設股份有限公司占地：3萬平方米項目類別：商業(yè)，住宅（高層）戶型面積：52—131㎡均價：2885—3800元折扣：一次性：9.6折，貸款：9.8折大吉欣城,雄居老大集,坐擁繁華,占地3萬平,住宅建筑面積3.04萬平,建筑采用ARTDECO風格,俊秀挺拔外立面彰顯其獨特建筑魅力,52-131㎡精品華宅,詮釋完美生活,引領海濱南岸發(fā)展,領秀都市發(fā)展新里程。3#，4#，5#已售罄。2.案名：唯美品格銷售熱線：3152222/3153333開發(fā)商：遼寧泰吉房產(chǎn)開發(fā)有限公司所在區(qū)域：海都市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)淮河路（三馬路）南側(cè)占地面積：76360.3平方米建筑面積：145000平方米綠化率：30%項目類別：住宅（小高層，洋房，別墅，高層）面積：44—156㎡（小高層，洋房，高層）均價：3200元海城唯美品格社區(qū)建設項目是由鞍山市泰吉房產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設。地址位于海都市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)淮河路（三馬路）南側(cè)。占地面積76360.3平方米，建筑面積14.5萬平米，擬建商住樓25棟。唯美品格項目地處市政府規(guī)劃海西新區(qū)核心地段，位于市政府附近，大型南北商業(yè)街規(guī)劃待建。3．案名：錦繡乾城銷售熱線：開發(fā)商：海都市宏建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所在區(qū)域：同澤中學西側(cè)占地面積：14766平方米建筑面積：38000平方米綠化率：40%總套數(shù)：415套項目類別：住宅（4棟多層2棟高層）面積：45—133㎡均價：3595元海都市宏建地產(chǎn)開發(fā)錦繡乾城項目位于市區(qū)內(nèi)東南，同澤中學西側(cè)。規(guī)劃占地面積14766平米，建筑面積38000平米，由兩棟山景高層（17層）四棟多層、和某些沿街商業(yè)網(wǎng)點構(gòu)成，現(xiàn)已所有封底，多層年終即可入住。錦繡乾城社區(qū)地理位置極為優(yōu)越，北靠都市綠脈玉皇山森林濕地公園（工程進展中），南臨楊柳河河濱，規(guī)劃中一號橡膠壩和濱河景觀帶將延伸至此.4.左岸城邦銷售熱線：開發(fā)商：海都市景地基業(yè)有限公司所在區(qū)域：海都市鐵東濱河南路大白橋旁占地面積：25萬平方米建筑面積：70萬平方米總套數(shù)：415套項目類別：多層,小高層