李開源-中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)經(jīng)濟-教材精講班-十一章

中級經(jīng)濟師

房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務(wù)

教材精講班

授課教師：李開源

第十一章房地產(chǎn)金融

【本章考情分析】

年份單選題分值多選題分值案例分析分值總分值

近三年平均分值52815

第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述

【本節(jié)考點】

【考點】房地產(chǎn)金融的概念

【考點】房地產(chǎn)金融的職能

【考點】房地產(chǎn)金融的特點

第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述

【考點】房地產(chǎn)金融的概念

金融是指貨幣資金的融通及有關(guān)的經(jīng)濟活動，包括貨幣的發(fā)行、流通和回籠，存款

的吸收和提取，貸款的發(fā)放和收回，貨幣與實物以及貨幣與貨市之間的兌換和結(jié)算，有價證

券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓等。

房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動的總稱，是為

房地產(chǎn)開發(fā)、購買、租賃等籌資、融資的活動。

第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述

住房金融是房地產(chǎn)金融的重要組成部分，是圍繞住房建設(shè)、流通和消費過程所進行

的貨幣流通和信用活動以及相關(guān)經(jīng)濟活動的總稱，其目標主要是擴大住房供給和住房消費。

房地產(chǎn)金融活動主要是通過金融機構(gòu)和金融市場完成的。

第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述

現(xiàn)代國家的金融機構(gòu)體系，一般由中央銀行、商業(yè)銀行、政策性銀行和各類非銀行

金融機構(gòu)組成。

我國目前最高金融管理機構(gòu)：中國人民銀行（簡稱央行X中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會（簡

稱銀監(jiān)會\中國證券監(jiān)督管理委員會（簡稱證監(jiān)會1中國保險監(jiān)督管理委員會（簡稱保監(jiān)

會X

第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述

經(jīng)營金融業(yè)務(wù)但通

常痔以銀行名稱

第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述

【考點】房地產(chǎn)金融的職能

1.金融的基本職能是為經(jīng)濟運行籌集和分配資金。

直接金融：由金融市場將資金從供給方傳導到需求方

間接金融：由金融機構(gòu)將資金從供給方傳導到需求方(銀行的存款、貸款業(yè)務(wù))

市場經(jīng)濟中，間接金融是資金需求方獲得外部資金的主要渠道。

第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述

2.房地產(chǎn)金融的目的是促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程順

利進行，其職能主要有下列3個：

(1)籌集資金。

(2)融通資金。

(3)結(jié)算服務(wù)。

第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述

【考點】房地產(chǎn)金融的特點

(1)多樣性。房地產(chǎn)金融的形式有土地儲備貸款、商品房開發(fā)貸款、保障性住房建設(shè)貸款、

個人住房貸款、個人商用房貸款，以及房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險、融資租賃、

住房公積金等多種形式。

(2)長期性。我國個人住房抵押貸款最高年限為30年。

第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述

(3)安全性。以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，因房地產(chǎn)具有不可移動、壽命長久、保值增值

價值較大等特性，以及實行不動產(chǎn)登記制度，抵押物不會遺失、不易損毀，經(jīng)抵押登記后抵

押權(quán)可以得到有效保障，因此對貸款人來說，具有較高的安全性。

(4)政策性。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

【本節(jié)考點】

【考點】房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)

【考點】房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù)

【考點】房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)

【考點】房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

【考點】房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)

(-)房地產(chǎn)貸款的概念

房地產(chǎn)抵押貸款可以從兩個角度描述：

一是指貸款的用途是用于房地產(chǎn)的貸款，如用于房地產(chǎn)開發(fā)，或用于購買、租賃房地產(chǎn)，或

用于房屋改造、修繕；

二是指房地產(chǎn)抵押貸款，即以房地產(chǎn)為抵押物發(fā)放的貸款，該貸款可能用于房地產(chǎn)，也可能

用于其他方面。

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關(guān)的貸款。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

(二)房地產(chǎn)貸款的種類

1,根據(jù)貸款對象及用途劃分：

土地儲備貸款貸款人向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地

前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借

款人僅限于負責土地一級開發(fā)的機構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸款人向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市

場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款

個人住房貸款貸款人向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大

修各類型住房的貸款

商業(yè)用房貸款貸款人向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大

修以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。一般

分為個人商業(yè)用房貸款和法人商業(yè)用房貸

款。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

2.按貸款擔保條件或還款保證方式劃分：

(1)信用貸款是指向借款人發(fā)放的無須提供擔保的貸款，即完全憑借款人的信用，借款人

不需要任何擔保就可取得貸款。

(2)擔保貸款是指以特定的財產(chǎn)或人的信用作為還款保證的貸款。擔保貸款按擔保方式，

可分為抵押貸款、質(zhì)押貸款和保證貸款。

抵押貸款是指以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

質(zhì)押貸款是指以借款人或第三人的動產(chǎn)或匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、

提單、依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票等權(quán)利作質(zhì)押發(fā)放的貸款。

經(jīng)貸款人與借款人協(xié)商，可以以一項抵押物或質(zhì)押物設(shè)定最高額抵押或最高額質(zhì)押,

在一定限額內(nèi)以此擔保多筆貸款，無須多次辦理抵押或質(zhì)押手續(xù)。

保證貸款是指由第三人提供保證發(fā)放的貸款。保證是指保證人和債權(quán)人約定，當債務(wù)人不履

行債務(wù)時，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔責任的行為。保證又分為一般保證和連帶責任

保證。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

3.按貸款利率是否調(diào)整進行分類，可將房地產(chǎn)貸款分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

固定利率貸款是事先確定貸款利率且該利率在整個貸款期限內(nèi)都固定不變的貸款。

浮動利率貸款是在貸款期限內(nèi)貸款利率隨市場利率或基準利率的變化而適時調(diào)整的

貸款。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

4.按貸款期限長短進行分類，可分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。

分類結(jié)果貸款期限

短期貸款1年以內(nèi)（含1年）

中期貸款1年以上（不含1年15年以下（含5年）

長期貸款5年以上（不含5年）

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

【考點】房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)證券包括房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券。

房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)股份公司為籌集資金而發(fā)給每個股東作為持股憑證并據(jù)此取得

股息和紅利的一種有價證券。

房地產(chǎn)債券是為籌集房地產(chǎn)方面所需要的資金而以債券形式向社會發(fā)行的借款信用

憑證，是證明債權(quán)持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種債權(quán)證書。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

按發(fā)行主體不同，房地產(chǎn)債券可分為房地產(chǎn)企業(yè)債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)政

府債券。

房地產(chǎn)企業(yè)債券即公司債券，是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的債券，是我國房地產(chǎn)債券中

最常見的一種，主要有住房建設(shè)債券、危舊房改造債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投

資債券等。

房地產(chǎn)金融債券是由銀行或非銀行金融機構(gòu)發(fā)行的債券，是金融機構(gòu)籌集房地產(chǎn)信

貸資金的渠道之一。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)政府債券也稱為公債，其目的主要是為創(chuàng)辦開發(fā)區(qū)、土地開發(fā)、住房建設(shè)籌

集資金。

房地產(chǎn)證券化是把對房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為證券形態(tài)，從而使投資人與房地產(chǎn)投資標的物之間

的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)性質(zhì)的有價證券形式。

房地產(chǎn)抵押貸款證券化是把金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，然后通過在

資本市場上出售這些證券給市場投資者，以融通資金，并使住房貸款風險分散為由由眾多投

資者承擔。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

【考點】房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)

信托：委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的

意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。

按委托財產(chǎn)類型的不同，可分為財產(chǎn)信托和資金信托。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

我國目前的房地產(chǎn)信托主要是資金信托，通常是指委托人基于對信開投資公司的信

任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以信托投

資公司的名義，為受益人的利益或者特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對其進行管理和處分

的行為。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)信托的構(gòu)成要素主要包括：

①信托行為，即合法設(shè)定信托的行為。

②信托當事人，也稱為信托主體。即信托關(guān)系涉及的委托人、受托人和受益人。

③信托財產(chǎn)，也稱為信托客體、信托標的物，即信托行為中涉及的房地產(chǎn)信托財產(chǎn)，包括房

屋、土地、資金等。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)信托投資公司的資金來源主要有兩個方面：

一是信托投資公司設(shè)計一個房地產(chǎn)投資信托計劃，接受不特定多數(shù)投資人的委托，通過發(fā)行

房地產(chǎn)投資信托受益憑證的方式，由機構(gòu)投資者和個人投資者認購籌集資金。信托受益憑證

是一種標準的信托合約，是投資人與信投資公司建立信托關(guān)系，信托投資公司受托管理、處

分信托資金，持有人獲得投資收益的信托憑證。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

二是信托投資公司分別與投資人簽訂信托合同，根據(jù)投資人的不同要求、風險承受能力，確

定資金投向和投資模式，根據(jù)委托資金的數(shù)量和投資規(guī)模，可以單筆獨立管理，也可以進行

集合投資管理。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)遵循下列原則：

①公開、公平進行。

②有明確的投資目標、投資策略及投資風險控制措施。

③委托商業(yè)銀行擔任房地產(chǎn)信托資金的保管人。

④維護委托人和受益人的最大利益。

⑤不得損害國家利益和社會公共利益。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

根據(jù)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》的規(guī)定，房地產(chǎn)

信托資的運用方式包括：用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理；投資于不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進行

商業(yè)樓及住房開發(fā)、建造；用于購買土地商業(yè)樓房或住宅并予以出租；以住房抵押貸款方式

運用；信托文件約定以不動產(chǎn)為標的的其他運用方式。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是憑借房地產(chǎn)的未來收益進行融資的一種金融產(chǎn)品，

可以解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期資金問題，是房地產(chǎn)業(yè)所特有的直接融資產(chǎn)品。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

典型的運作模式主要有兩種：

一是作為法人實體的特殊目的載體（公司或信托）向投資者發(fā)行股票或收益憑證，

將所募集資金集中投資于收益性房地產(chǎn)及與房地產(chǎn)相關(guān)的其他資產(chǎn)，并將投資收益向投資者

分配；

二是企業(yè)（委托人）將其擁有的部分或全部房地產(chǎn)設(shè)立信托，并通過發(fā)行信托受益

憑證將信托收益權(quán)轉(zhuǎn)售給投資者，信托受托人按照信托合同約定將房地產(chǎn)的未來收益分配給

投資者（受益人X

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

【考點】房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)

（-）房地產(chǎn)保險的概念

房地產(chǎn)保險就是指在房屋設(shè)計、建造（施工）.銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及

其相關(guān)利益與責任為保險標的的保險。

根據(jù)與房地產(chǎn)有關(guān)的風險的潛在損失所涉及的客體，房地產(chǎn)風險可分為財產(chǎn)損失、

責任損失和人身損失。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

①房地產(chǎn)財產(chǎn)損失。引起房地產(chǎn)財產(chǎn)損失的原因包括自然、政治、經(jīng)濟和技術(shù)等原因，造成

的損失可以分為直接損失和間接損失。直接損失指的是房地產(chǎn)財產(chǎn)因自然風險等的作用導致

房地產(chǎn)本身直接損壞或滅失而導致的價值降低，以及因財產(chǎn)直接損失使未來營業(yè)收入的減少

及支出的增加。

②房地產(chǎn)責任損失。房地產(chǎn)責任損失是與房地產(chǎn)相關(guān)的責任損失，是由于房屋的設(shè)計、建造

（施工I銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中相關(guān)人員（單位）的責任，而導致房屋設(shè)計不當、施

工質(zhì)量低劣和管理不善等造成的對第三者的財產(chǎn)損失或人身傷害，相關(guān)人員（單位）負有賠

償責任。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

③房地產(chǎn)人身損失。房地產(chǎn)人身損失主要是指個人房地產(chǎn)抵押借款人或個人房地產(chǎn)分期付款

的付款人在一定時間內(nèi)（通常是債務(wù)償還期內(nèi)）死亡，而給債權(quán)人帶來的損失；還包括房地

產(chǎn)行業(yè)的職工人身傷害損失。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

（二）房地產(chǎn)保險的作用

(1)抵御意外不幸，實現(xiàn)經(jīng)濟補償。

(2)促進房地產(chǎn)業(yè)和保險業(yè)的發(fā)展。

(3)增強投保人的信用，促進資金融通。

(4)為抵押二級市場的發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。

(5)有利于社會增強防災(zāi)救災(zāi)能力，減少災(zāi)害損失。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

(三)房地產(chǎn)保險的種類

根據(jù)保險標的的不同，一般保險可分為財產(chǎn)保險和人身保險兩大類

財產(chǎn)保險包括財產(chǎn)損失保險、信用保險、責任保險、保證保險。

人身保險有多種分類方式，按保險責任不同分為人壽保險、人身意外傷害保險和健康保險；

按承保方式不同可分為團體保險和個人保險等。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

(1)財產(chǎn)損失保險：是指以各種有形資產(chǎn)及其相關(guān)利益為保險標的，在約定條件下造成財

產(chǎn)損失時由保險人提供風險保障的財產(chǎn)保險。其責任是承擔因自然災(zāi)害而造成的保險財產(chǎn)毀

損以及為防止災(zāi)害蔓延或因搶救、保護等必要措施而造成的保險財產(chǎn)的損失。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

(2)信用保險：是以信用交易中債務(wù)人的信用為保險標的，在債務(wù)人未能如約履行債務(wù)清

償而使債權(quán)人遭受經(jīng)濟損失時，由保險人向債權(quán)人提供風險保障的一種保險。房地產(chǎn)貸款信

用保險就是貸款銀行以購房者的信用為保險標的，以自己為受益人向保險人承保，在購房者

不能如期付款而造成損失時，由保險人賠付該損失。房地產(chǎn)抵押貸款信用保險的主要目的是

保護貸款機構(gòu)的利益。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

(3)房地產(chǎn)責任保險。一般稱為房地產(chǎn)公眾責任保險，主要承保在房屋使用過程中產(chǎn)生的

賠償責任，如出租人和承租人的責任保險。

(4)人壽保險和人身意外傷害保險。人身保險與房地產(chǎn)從業(yè)人員有一定的關(guān)系，符合人身

保險合同規(guī)定條件的房地產(chǎn)從業(yè)人員都可以成為被保險人。房地產(chǎn)人身保險在一定程度上能

解除房地產(chǎn)企業(yè)員工的后顧之憂。與住房抵押貸款相關(guān)的人壽保險就是以貸款期限為保險期

限，以貸款額為保險金額，以借款人的死亡、殘疾等為保險事故，為防范借款人由于上述事

故而不能還貸的風險而設(shè)立的保險險種。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

(5)綜合保險：是將財產(chǎn)和責任組合在一張保險單上，具有上述保險的綜合職能。我國消

費信貸住房綜合保險，綜合了信貸保證保險和住房財產(chǎn)保險責任。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

【例題：單選】我國消費信貸住房綜合保險綜合了住房財產(chǎn)保險和()的責任。

A.房地產(chǎn)責任保險

B.信貸保證保險

C.財產(chǎn)損失保險

D.人壽保險

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

【答案】B

【解析】綜合保險：是將財產(chǎn)和責任組合在一張保險單上，具有上述保險的綜合職能。我國

消費信貸住房綜合保險，綜合了信貸保證保險和住房財產(chǎn)保險責任。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

（四）房地產(chǎn)保險費和保險費率

房地產(chǎn)保險的保險費是投保人按一定的保險條件取得保險人的保障，向保險人交付的價金。

進行房屋保險時，先要確定保險金額，原則上要求保險金額與房屋實際價值相等。

制定房地產(chǎn)保險費率應(yīng)遵循以下原則：

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

①公平合理的原則。

②保證償付能力的原則。

③費率相對穩(wěn)定的原則。

④促進防災(zāi)防損的原則。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)保險的保險價格由保險成本、利潤和稅金等幾部分決定。

①房地產(chǎn)保險的保險成本是由保險賠償數(shù)額和支付的各項經(jīng)營費用構(gòu)成。

②保險公司收取保險費主要是為了履行支付經(jīng)濟損失義務(wù)。然而，保險公司作為自負盈虧、

自主經(jīng)營的經(jīng)濟實體，也要獲得利潤。

③保險公司作為企業(yè)應(yīng)向國家繳納稅金。房地產(chǎn)保險費率中的稅金因素是指保險企業(yè)向國家

繳納的營業(yè)稅，該稅應(yīng)含在價格之內(nèi)。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

決定房屋保險費的三大因素是保險金額、保險費率和保險期限。投保人在辦理投保手續(xù)時,

應(yīng)一次繳清保險費。

保險費計算公式為：

總保險費=保險金額X保險費率X繳費系數(shù)

保險金額為房屋每平方米售價乘以購房總面積或按合理的評估價格或雙方約定價格確定。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

（五）房地產(chǎn)保險責任

房地產(chǎn)保險人的賠償或給付的責任范圍：

一是損害發(fā)生在保險單條款已明確規(guī)定的保險責任內(nèi)；

二是保險責任發(fā)生在保險有效期內(nèi)；

三是以保險金額為限度。

保險責任包括損害賠償、責任賠償、保險金給付和費用負擔等。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

由于下列原因造成保險標的的損失，保險人不負責賠償：

戰(zhàn)爭、敵對行為、軍事行動、武裝沖突、罷工、暴動、騷亂

核爆炸、核裂變和核聚變

放射性污染和其他各種環(huán)境污染

地震

擅自改變保險標的結(jié)構(gòu)

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

由于下列原因造成保險標的的損失，保險人依照有關(guān)規(guī)定的約定負責賠償：

火災(zāi)、爆炸

雷擊、暴風、暴雨、熱帶風暴、臺風、龍卷風、雹災(zāi)、雪災(zāi)、冰凌、洪水、崖崩、泥石流、

滑坡、地面突然塌陷

飛行物體及其他空中運行物體墜落

不屬于被保險人所有或使用的建筑物或其他固定物體發(fā)生倒塌

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

非經(jīng)投保人與保險人特別約定，并在保險單上載明，堤堰、水閘、鐵路、涵洞、橋梁、碼頭、

礦井和礦坑內(nèi)的設(shè)備和物資不在保險標的的范圍之內(nèi)。土地、礦藏、礦井、礦坑、森林、水

產(chǎn)資源以及未經(jīng)收割或收割后尚未入庫的農(nóng)作物、違章建筑、危險建筑、非法占用的財產(chǎn)不

在財產(chǎn)保險基本險的標的范圍之內(nèi)。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)保險的賠償根據(jù)以下原則確定補償限制：

①以實際損失為限。

②以保險金額為限。

③以被保險人對保險標的具有的保險利益為限。

重復保險是指被投保人對同T呆險標的、同T呆險利益、同一保險事故分別向兩個以上保險

人訂立保險合同的保險。重復保險的保險金額總和超過實際價值的，各保險人的賠償金額的

總和科導超過實際價值。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

例如，某間房屋價值100萬元，房主向甲保險公司投保該房屋的火災(zāi)保險，保險金額是84

萬元，同日向乙保險人投保該房屋的火災(zāi)保險，保險金額是36萬元。該房主的投保行為就

構(gòu)成了重復保險。重復保險后，發(fā)生了災(zāi)害事故而遭受損失，被保險人從多個保險公司那里

獲得的賠償總值不能超過該保險標的的實際價值。重復保險的損失賠償通常是采用分攤方

式，可以按保險金額比例分攤。具體計算如下：

第二節(jié)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

甲保險公司：100x（84-（84+36）]=70（萬元）

乙保險公司：100x[36-i-（84+36）]=30（萬元）

兩個保險公司賠款合計：70+30=100（萬元）

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

【本節(jié)考點】

【考點】房地產(chǎn)抵押貸款概述

【考點】可以抵押和不得抵押的房地產(chǎn)

【考點】房地產(chǎn)抵押貸款風險及其防范

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

【考點】房地產(chǎn)抵押貸款概述

房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔保，當

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定

以該房地產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的所得的價款優(yōu)先受償。

抵押雖然"第二還款源"，但它是保障債權(quán)實現(xiàn)的一種重要方式。

房地產(chǎn)抵押貸款是貸款人以借款人三人的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人，但債權(quán)人同時也是抵押權(quán)人，但

債務(wù)人不一定是抵押人。抵押人是指將其房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或第三人履行債

務(wù)擔保的公民、法人或其他組織；抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的

公民、法人或其他組織。抵押權(quán)人通常為銀行。

房地產(chǎn)抵押可分為房屋所有權(quán)抵押、建設(shè)用地使用權(quán)抵押、預(yù)購商品房貸款抵押、在建工程

抵押。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

我國實行不動產(chǎn)登記制度，房地產(chǎn)抵押應(yīng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)抵押登記。

以房地產(chǎn)作為抵押物進行貸款時，當事人應(yīng)采取書，書面形式訂立抵押合同。

在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押物使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣

抵押物。

個人住房貸款合同履行過程中，發(fā)生借款人不按期歸還借款本息、借款人未經(jīng)貸款人同意將

設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)出售、借款人擅自改變貸款用途而挪用貸款等情況，貸款人可追究借款人

違約責任。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

【例題:單選】房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中借款人為().

A.債權(quán)人

B.債務(wù)人

C.抵押權(quán)人

D.第三人

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

【答案】B

【解析】在房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人；提供抵押房地產(chǎn)的

借款人或者第三人為抵押人，貸款人為抵押權(quán)人。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

【考點】可以抵押和不得抵押的房地產(chǎn)

有關(guān)法律、法規(guī)既從正面規(guī)定了可以抵押的房地產(chǎn)，又從反面規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)。

(-)可以抵押的房地產(chǎn)

《物權(quán)法》、《擔保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定了可以抵押的房地產(chǎn)，歸納起來,

債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列房地產(chǎn)可以抵押：

①建筑物和其他土地附著物;

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

②建設(shè)用地使用權(quán)；

③以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘、荒地等土地包經(jīng)營杖；

④正在建造的建筑物；

⑤法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他房地產(chǎn)。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

（二）不得抵押的房地產(chǎn)

目前主要有下列法律、法規(guī)和政策規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)。

（1）《物權(quán)法》規(guī)定："下列財產(chǎn)不得抵押:（-）土地有權(quán)；（二）耕地、宅基地、

自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學校、幼兒

園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益

設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

（2）《擔保法》規(guī)定："鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)1村

企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押"。另外，根據(jù)《最高人

民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十三條規(guī)定，"學校、幼

兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社

會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)抵押的，人民法院可以認定抵押有效二

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

（3）《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》規(guī)定："以法定

程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。”

(4)《中華人民共和國文物保護法》規(guī)定："國有不可移動文物不得轉(zhuǎn)讓、抵押。"第二十

五條規(guī)定："非國有不可移動文物不得轉(zhuǎn)讓、抵押給外國人。"

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

(5)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定："下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：(-)權(quán)屬有

爭議的房地產(chǎn)；(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；(三)列入文物保護

的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；(四)已依法公告列人拆遷范圍的房地產(chǎn)；(五)

被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)」

(6)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》

(國辦發(fā)〔2006〕37號)規(guī)定："對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸

款的抵押物」

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

【考點】房地產(chǎn)抵押貸款風險及其防范

(-)房地產(chǎn)抵押貸款的主要風險

(1)抵押物產(chǎn)權(quán)風險。抵押物產(chǎn)權(quán)風險是指因抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題而產(chǎn)生的風險。例如，

共有的房地產(chǎn)，如果所有者之一不能按期清償債務(wù)，其處分權(quán)就會受到限制。再如，因公共

利益需要征收抵押房屋時，抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滅失，這時如果房屋價值補償?shù)陀谫J款余額，房

屋補償費就會難以清償剩余貸款。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

(2)抵押物貶值風險。當房地產(chǎn)市場蕭條，抵押房地產(chǎn)價格就會下跌。如果抵押物被人為

損壞，其價格也會下跌。

(3)違約風險。如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化等。違約風險包括

被迫違約和理性違約。

(4)欺詐風險。如采用隱瞞的手段將房屋多次抵押、采用欺詐的手段1各共有房產(chǎn)作為抵押

物向銀行貸款、由于借款人未經(jīng)其他共有人的允許擅自越權(quán)處分共有人的財產(chǎn)等。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

(5)利率風險。利率風險是指在貸款合同期內(nèi)，由于市場利率變動而導致借款人提前償還

貸款，發(fā)生理性違約行為。如提前還貸或清償貸款。

(6)流動風險。住房抵押貸款屬于中長期貸款，相對于短期貸款具有較大的風險性祠時.抵

押貸款債權(quán)流動性又較差。在住房貸款中短存長貸的行為使銀行的流動性非常低.繼而帶來

流動性風險。

(7)不可抗力風險。如水災(zāi)、火災(zāi)和地震等使房產(chǎn)毀壞甚至滅失。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

(二)房地產(chǎn)抵押貸款的防范

為防范房地產(chǎn)抵押貸款風險，金融機構(gòu)應(yīng)將目標客戶的第一還款來源是否充足作為

發(fā)放貸款的基本前提條件，認真審核其基本信息、財務(wù)狀況、信用程度、誠信狀況；應(yīng)加強

對擬抵押房地產(chǎn)的審查和評估，根據(jù)其價值、使用年限、變現(xiàn)能力等，審慎選擇抵押物并合

理確定抵押期限和抵押率，嚴禁接受無合法有效房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋權(quán)屬存在糾紛或產(chǎn)權(quán)不清

晰的房屋作為抵押物；應(yīng)完善借款合同文本和抵押合同文本。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款

為防止違約風險給貸款機構(gòu)造成損失，貸款機構(gòu)除了在貸款前對借款人進行嚴格的

資信審查外，在確定貸款利率時還要加上違約風險的系數(shù)。

此外，應(yīng)建立風險轉(zhuǎn)換機制。如果擔保制度、保險制度及住房抵押貸款二級市場不

完善，金融機構(gòu)就很難轉(zhuǎn)移有關(guān)風險。

第四節(jié)個人住房貸款

【本節(jié)考點】

【考點】個人住房貸款的種類

【考點】個人住房貸款的相關(guān)術(shù)語

【考點】個人住房貸款中的有關(guān)選擇

【考點】個人住房貸款中的有關(guān)計算

第四節(jié)個人住房貸款

【考點】個人住房貸款的種類

分類依據(jù)分類結(jié)果

貸款用途個人購房貸款、個人自建住房貸款、個人大

修住房貸款、個人租房貸款

貸款資金來源住房公積金貸款、商業(yè)性貸款和組合貸款

差別化住房信貸政策首套住房貸款和非首套住房貸款

貸款償還方式一次性還本付息的貸款和分期還款的貸款

借款人類型本地人士貸款、外地人士貸款、港澳臺和外

籍人士貸款

第四節(jié)個人住房貸款

分期還款方式又有等額本息還款、等額本金還款等多種方式。

等額本息還款方式是每期的還款都相同的還款方式，最常見的是按月等額償還。

等額本金還款方式是每期償還的本金都相同的還款方式，這種還款方式的每期還款

額是遞減的，即第一期的還款額最多，之后逐期減少，越還越少。

第四節(jié)個人住房貸款

【例題：單選】個人住房組合貸款是指由()形成的特定貸款組合。

A.等額本息貸款和等額本金貸款

B.一手房貸款和二手房貸款

C.固定利率貸款和浮動利率貸款

D.住房公積金貸款和商業(yè)性貸款

第四節(jié)個人住房貸款

【答案】D

【解析】個人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和商業(yè)性帶貸款形成的特定貸款組合。

第四節(jié)個人住房貸款

【考點】個人住房貸款的相關(guān)術(shù)語

(1)首付款：也稱為頭款，是指購買住房時的首次付款金額。

(2)首付款比例：是指首付款占所購住房總價的百分比。

(3)貸款金額：簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。

(4)貸款價值比：也稱為貸款與價值比率，是指房地產(chǎn)抵押貸款中貸款金額占抵押房地產(chǎn)

價值的比率。

第四節(jié)個人住房貸款

(5)貸款利率：是指借款合同中所規(guī)定的貸款利率，可分為固定利率和浮動利率。

(6)貸款期限：是指借款人應(yīng)還清全部貸款本息的期限。個人住房貸款期限最長為30年。

(7)分期還款額：是指在分期償還的貸款中借款人每期應(yīng)償還貸款的數(shù)額。

(8)償還比率：也稱為收入還貸比，是指借款人分期還款額占其同期收入的比率。

第四節(jié)個人住房貸款

(9)月房產(chǎn)支出與收入比：

本次貸款月還款額+月物業(yè)管理費

月房產(chǎn)支出與收入比=

月均收入

(10)月所有債務(wù)支出與收入比：

口由右摩攵擊中匕曲x?本次貸款月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月均償付額

月所有缶務(wù)支出與收入比=---------------------月均收入---------------------

第四節(jié)個人住房貸款

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在

50%以下(含50%),月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%1

(11)貸款額度：也稱為貸款限額。貸款人一般會用不同的指標對借款人的貸款金額做出

限制性規(guī)定。

(12)貸款余額：是指分期償還的貸款在經(jīng)過一段時期的償還之后尚未償還的貸款本金數(shù)

額。

第四節(jié)個人住房貸款

(13)提前還款：是指借款人在約定的全部貸款到期日前將全部或部分貸款余額歸還給貸

款人的行為。

(14)展期.展期是指借款人與貸款人協(xié)商，在原來約定的貸款期限基礎(chǔ)上適當延長貸款

期限。

(15)縮期：是指借款人與貸款人協(xié)商，在原來約定的貸款期限基礎(chǔ)上適當減短貸款期限。

第四節(jié)個人住房貸款

【考點】個人住房貸款中的有關(guān)選擇

(一)貸款金額的選擇

這是購房人的自有資金在支付按最低首付款比例計算的首付款后有多余，既可以多貸款也可

以少貸款的情況下，是多貸款還是少貸款的抉擇。

多貸款可以減輕首付款壓力，但未來的月還款額多、壓力大。因此，為減輕當前的首付款壓

力,可選擇多貸款；而為減輕未來的月還款壓力，可選擇少貸款。

第四節(jié)個人住房貸款

(二)貸款方式的選擇

這主要是在公積金貸款、商業(yè)性貸款和組合貸款之間進行選擇。

全部貸款金額應(yīng)優(yōu)選公積金貸款。但公積金貸款額度一般較小，如果全部用公積金

貸款，則需要支付較多的首付款。

例如，購買一套總價為150萬元的住房,公積金貸款額度為60萬元，最低首付款比例為

30%,最低首付款為45萬元，但如果全部用公積金貸款，首付款需要90萬元，而不是45

萬元。因此全部用公積金貸款雖然貸款利率較低、月還款額少，但首付款壓力大，適合所購

住房總價不大或自有資金較多的情況。

第四節(jié)個人住房貸款

全部用商業(yè)性貸款因貸款利率較高、月還款額多、壓力大，對購房人的收入要求高，

適合不能用公積金貸款或不能全部用公積金貸款，而組合貸款的辦理時間長，賣房人又要求

盡快拿到房款的情況。

組合貸款的月還款額相對較少，但貸款辦理時間通常較長，在沒有很多錢支付首付

款、不能全部用公積金貸款，且能滿足賣房人回款要求的情況下，應(yīng)優(yōu)選組合貸款。

第四節(jié)個人住房貸款

（三）貸款機構(gòu)的選擇

在商業(yè)性貸款中，提供貸款的機構(gòu)有銀行和非銀行金融機構(gòu)，銀彳亍也有多家。

購房人應(yīng)從中選擇既能滿足自己貸款金額、時間等需要又經(jīng)濟實惠的貸款機構(gòu)。

（四）還款方式的選擇

借款人雖然可以根據(jù)自己的需要選擇還款方式，但一筆貸款通常只能選擇一種還款方式，且

借款合同簽訂后一般不能更改。

第四節(jié)個人住房貸款

個人住房貸款因貸款金額大、貸款期限長，一般選擇分期還款方式，最常見的有等

額本息和等額本金還款方式兩種。

等額本息還款方式因每月的還款額相同，還款壓力均衡、適合預(yù)期收入變化不大或

目前有一定積蓄及預(yù)期收人有所增加的借款人。

等額本金還款方式因每月的還款額是遞減的，適合目前收入較高或預(yù)期收入可能逐漸減少的

借款人。

第四節(jié)個人住房貸款

（五）貸款期限的選擇

這是在允許的最長貸款期限內(nèi)，貸款期限是長一些還是短一些的抉擇。以等額本息還款方式

為例，在貸款金額和貸款利率都相同的情況下，貸款期限越長，月還款額會越少；反之，月

還款額會越多。因此，如果月收入相對較低、月還款額壓力較大，一般宜選擇貸款期限長一

些。

第四節(jié)個人住房貸款

【考點】個人住房貸款中的有關(guān)計算

（一）首付款的計算

需要計算的首付款通常有兩種：

①購房人最少需要支付的首付款（簡稱最少首付款X

②購房人能夠支付的首付款（簡稱最多首付款1

第四節(jié)個人住房貸款

1.最少首付款的計算

計算最少首付款，需要知道擬購住房的總價和購房人的最低首付比例，或者擬購住房的面積、

單價和購房人的最低首付款比例。計算公式為：

最少首付款=住房總價X最低首付款比例=住房面積X單價X最低首付款比例

第四節(jié)個人住房貸款

【例1］某套住房的建筑面積為125平方米，單價為8000元/平方米，購房人的最低首付

款比例為30%。請計算該人的首付款最少為多少萬元。

【解】該人的最少付款計算如下：

最少首付款=住房面積x單價x最低首付款比例

=125x8x30%=30（萬元）

第四節(jié)個人住房貸款

此外，在已知購房人目前最多可支付多少首付款的情況下，將其最多可支付的首付款作為最

少首付款，可計算其能購買的住房總價為多少。計算公式為：

能購買的住房總價=最少首付款+最低首付款比例

第四節(jié)個人住房貸款

【例2】某人想購買一套住房籌集的首付款最多為30萬元該人的最低首付款比例為30%。

請計算該人能購買的住房總價為多少。如果擬購買的住房單價為8000元/平方米，該人能

購買的住房最大面積為多少；如果擬購買的住房面積100平方米，該人能購買的住房最高

單價為多少元。

【解】該人能購買的住房總價計算下：

能購買的住房總價=最付款+最低首付款比例

=30?30%=100（萬元）

第四節(jié)個人住房貸款

該人能購買的住房最大面積計算如下：

能購買的住房最大面積=住房總價+住房單價=100+0.8=125（平方米）

該人能購買的住房最高單價計算如下：

能購買的住房最高單價=住房總價+住房面積=1000000+100=10000（元/平方米）

第四節(jié)個人住房貸款

2.最多首付款的計算

可分為不考慮購房人支付能力的最多首付款和考慮購房人支付能力的最多首付款。

準備購房資金——購房預(yù)算資金

需要從購房預(yù)算資金中預(yù)留一部分用于繳納有關(guān)稅費——購房稅費預(yù)留款

最多首付款等于購房預(yù)算資金減去購房稅費預(yù)留款。

第四節(jié)個人住房貸款

首付款不足時，不能通過個人住房貸款，但可通過向親友、單位借款或其他貸款方式來解決

最少首付款問題。"首付款貸款"（簡稱"首付貸"）屬于違法。

此外，由上可知購房人的實際首付款應(yīng)大于等于最少首付款，小于等于住房總價。

第四節(jié)個人住房貸款

（二）貸款金額的計算

1.貸款金額的基本計算公式

貸款金額=住房總價-首付款

2.最少貸款金額的計算

最少貸款金額=住房總價-最多首付款

第四節(jié)個人住房貸款

【例3】某套住房的總價為100萬元，購房人的最低首付款比例為30%,購房人最多可支

付的首付款為40萬元。請計算該購房人的最少貸款金額為多少？

【解】該購房人的最少貸款金額計算如下：

最少貸款金額=住房總價-最多首付款=100-40=60（萬元）

第四節(jié)個人住房貸款

3.最多貸款金額的計算

最多貸款金額=住房總價-最少首付款

=住房總價x（1-最氐首付款比例）

第四節(jié)個人住房貸款

【例4】某套住房的總價為100萬元，購房人的最低首付款比例為30%.請計算該購房人

的最多貸款金額為多少？

【解】該購房人的最多貸款金額計算如下：

最多貸款金額=住房總價-最少首付款=100-100x30%=70（萬元）

購房人的實際貸款金額大于等于零，小于等于最多貸款金額和貸款額度兩者中的較少者。

第四節(jié)個人住房貸款

【例5】某人購買一套總價為110萬元的住房，首付款為40萬元，該住房的評估價值為

105萬元,最高貸款價值比為70%,當?shù)毓e金貸款額度為50萬元，根據(jù)該人的月房產(chǎn)

支出與收入比（或償還比率、月所有債務(wù)支出與收入比）測算的貸款額度為75萬元。請求

取該人的貸款額度和公積金貸款金額、商業(yè)性貸款金額。

第四節(jié)個人住房貸款

【解】有關(guān)已知條件和計算如下：

住房價值決定的貸款額度=105x70%=73.5（萬元）

借款人收入決定的貸款額度=75（萬元）

公積金貸款額度=50（萬元）

總貸款金額=110-40=70（萬元）

公積金貸款金額=公積金貸款額度=50（萬元）

第四節(jié)個人住房貸款

商業(yè)性貸款金額=總貸款金額-公積金貸款金額=70-50=20（萬元）

由上可知，該人的總貸款額度為73.5萬元，其中公積金貸款額度為50萬元；總貸款金額

為70萬元，其中公積金貸款金額為50萬元，商業(yè)性貸款金額為20萬元。

第四節(jié)個人住房貸款

（三）還款額的計算

1.等額本息還款方式的月還款額計算

n

A=Pi(14-Q

(l+0n-l

第四節(jié)個人住房貸款

［例6］某家庭購房抵押貸款100萬元，貸款年利率為5%,貸款期限為15年，采用按

月等額本息還款方式還款。請計算該家庭的月還款額。

【解】已知：貸款金額P=1000000元，貸款月利率i=5%/12,按月計算的貸款期限n=15

x12=180月

該家庭的月還款額計算如下：

i(l+0"5%+12x(1+5%+12)180

=P--———=1000000x——---------------———--

(14-0"-1(1+5%+12尸80-1

*7908（元）

第四節(jié)個人住房貸款

2.等額本金還款方式的月還款額計算

PP

nn

式中，At為第t月的還款額；P為貸款金額，n為按月計算的貸款期限；i為月利率。

第四節(jié)個人住房貸款

［例7］某家庭購房抵押貸款100萬元，貸款年利率為5%,貸款期限為15年，采用按月

等額本金還款方式還款。請計算該家庭第1個月和最后1個月的月還款額，并比較這種還

款方式與等額本息還款方式累計還款額的多少。

【解】已知：貸款金額P=1000000元，貸款月利率i=5%+12，按月計算的貸款期限n=15

X12=180月

該家庭第1個月的月還款額計算如下：

P1000000/_、

4=-+p.j=+1000000x5%+12=9722（兀）

1nloU

第四節(jié)個人住房貸款

該家庭最后1個月的月還款額計算如下：

4180=^+[P-^（t-l）]-i=[1000000-x（180-l）]x5%+12

第四節(jié)個人住房貸款

（四）貸款余額的計算

1.等額本息還款方式貸款余額的計算

Pm=——』------

/（1+/）"-"

式中，Pm為貸款余額;m為按月計算的已償還期。

第四節(jié)個人住房貸款

【例8】在例6中，假設(shè)該家庭已按月等額本息還款方式償還了5年,請計算該家庭的貸款

余額。

【解】已知：月還款A(yù)=7908（元），按月計算的貸款期限n=180