世聯(lián)2012年恩平陽光新城洋房產(chǎn)品定位報(bào)告

恩平·陽光新城

洋房產(chǎn)品定位報(bào)告謹(jǐn)呈：富盈地產(chǎn)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔中國〕所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔中國〕書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的局部或全部?jī)?nèi)容。報(bào)告結(jié)構(gòu)市場(chǎng)背景解構(gòu)客戶需求分析產(chǎn)品定位工程本體及屬性ⅠⅡⅢⅣ規(guī)劃及產(chǎn)品創(chuàng)新V錦江新城恩平舊城區(qū)本案新平北路開陽高速國道325錦江大道3工程地處恩平市未來開展的城市新中心，目前仍屬房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域，周邊配套嚴(yán)重缺乏工程位置：位于恩平市新平北路以北，京湖大酒店東側(cè)，屬于未來恩平城市開展的新中心1、工程區(qū)位恩平地理區(qū)位：恩平市位于珠江三角洲西南部邊緣，東連開平、臺(tái)山，南鄰陽江，西接陽春，北達(dá)新興，距廣州180公里?；浳髯呃取?25國道〕縱貫全市，境內(nèi)公路四通八達(dá)。公路總長(zhǎng)800多公里，平均每100平方公里的公路密慢達(dá)50多公里。城市規(guī)模及人口：全市總面積1689平方公里，2007年總?cè)丝?0萬人。另有港澳臺(tái)同胞12萬人，海外華僑42萬多人〔分布全球50多個(gè)國家和地區(qū)，是全國著名僑鄉(xiāng)〕。資料來源：惠東縣城市總體規(guī)劃修編〔2007-2020年〕4工程地處城市開展區(qū)域，距舊城區(qū)僅10分鐘，遠(yuǎn)期將開展成為恩平市的中央行政區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中央文教區(qū)和中央高尚居住區(qū)2、區(qū)位前景錦江新城——將建設(shè)成為恩平市的中央行政區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中央文教區(qū)和中央高尚居住區(qū)，主要開展金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，不接納工業(yè)，規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)衛(wèi)生、消防、道路、綠化、休閑等公共設(shè)施，是恩平市僑鄉(xiāng)文化濃郁的國際化新城區(qū)。資料來源：惠東縣城市總體規(guī)劃修編〔2007-2020年〕數(shù)據(jù)來源：恩平市規(guī)劃局、恩平市統(tǒng)計(jì)局、恩平市政府信息網(wǎng)三期開發(fā)四、五期開發(fā)5新城中心內(nèi)近千畝規(guī)模的大型別墅社區(qū)，具備優(yōu)越的山景和小區(qū)自身綠化資源占地面積：首期建設(shè)總用地183172.32㎡，總建筑面積248523.89㎡用地現(xiàn)狀：一、二期主要開展成為純獨(dú)棟別墅，三、四、五期為沿街商鋪及高層住宅?，F(xiàn)已有近半單位在施工，其中沿湖一排產(chǎn)品已根本完工，可作為工程展示區(qū)域?qū)ν忾_放。另：樓盤南面為貫穿恩平城區(qū)的主干道——新平北路。3、工程概況新平北路北靠禾寮山東側(cè)為村民自建房南臨主干道新平北路西側(cè)臨京湖大酒店地塊四至:外部可利用資源有限，除北側(cè)有山景資源外，整體昭示面較廣，有利于打造新城大型高端樓盤地塊四至情況地塊北靠禾寮山,南臨新平北路，西側(cè)臨京湖大酒店，東側(cè)為村民自建房。目前地塊可通過地塊南側(cè)的新平北路〔恩平主干道〕進(jìn)入本工程.交通便利,有一定的噪音影響.北側(cè)局部山景景觀,資源一般.周邊現(xiàn)有建筑多為居民用房.地塊周邊現(xiàn)狀交通體系尚不成熟，但未來規(guī)劃市政路網(wǎng)及輕軌交通，大交通環(huán)境向好。4、交通體系地塊外部交通：地塊距市中心區(qū)僅1.5公里，距距離開陽高速恩平出入口僅6公里，10分鐘車程即可到達(dá)。地塊南臨恩平主干道：交通較為便利，經(jīng)開陽高速1小時(shí)可到達(dá)陽江、開平市區(qū)，一小時(shí)可到達(dá)江門，兩小時(shí)可到達(dá)廣州、佛山、湛江等地。。遠(yuǎn)期2015年建成道路：軌道交通：《珠三角城際軌道交通同城化規(guī)劃初步方案設(shè)想》中將有城際輕軌經(jīng)過江門恩平市區(qū)，具體建成時(shí)間預(yù)計(jì)在2015年后。未來將有西部沿海鐵路恩平段、臺(tái)恩高速、北云高速、恩平環(huán)城快速干線開工建設(shè)325國道369省道廣湛高速276省道367省道本案8地塊位于未來新城中心，目前公共配套缺乏，遠(yuǎn)期市政配套未有明顯增加趨勢(shì)5、配套分析本項(xiàng)目本案1234569地塊綜合評(píng)價(jià)工程區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)欠缺，區(qū)域價(jià)值未被認(rèn)可，區(qū)域開展空間有待提高；工程規(guī)模較大，是未來新城重點(diǎn)工程，價(jià)值可期；目前工程周邊配套資源相當(dāng)匱乏，遠(yuǎn)期配套未見明顯完善；工程優(yōu)勢(shì)資源較少，僅有北側(cè)禾寮山及小區(qū)內(nèi)部綠化湖景資源。地塊分析啟示：工程位于未來新城中心，但目前客戶對(duì)區(qū)域價(jià)值認(rèn)知缺乏，資源缺乏，如何提高客戶對(duì)區(qū)域價(jià)值認(rèn)可，結(jié)合工程現(xiàn)有資源，打造客戶需求的工程產(chǎn)品。引出思考：基于深挖價(jià)值的工程產(chǎn)品定位是什么？報(bào)告結(jié)構(gòu)工程本體及屬性客戶需求分析產(chǎn)品定位市場(chǎng)背景解構(gòu)ⅠⅡⅢⅣ規(guī)劃及產(chǎn)品創(chuàng)新V11明確工程本體條件，基于此研究工程開展背景，發(fā)現(xiàn)問題，尋找產(chǎn)品開展時(shí)機(jī)點(diǎn)1城市背景2市場(chǎng)研究12全市總面積1689平方公里，2007年總?cè)丝?0萬人。另有港澳臺(tái)同胞12萬人，海外華僑42萬多人〔分布全球50多個(gè)國家和地區(qū)，是全國著名僑鄉(xiāng)〕。利用溫泉資源優(yōu)勢(shì)開發(fā)的以錦江、帝都、金山三大溫泉為龍頭的旅游業(yè)持續(xù)開展，被中國礦業(yè)聯(lián)合會(huì)授予“中國溫泉之鄉(xiāng)”美譽(yù)。使恩平溫泉聞天下，天下溫泉數(shù)恩平。經(jīng)濟(jì)水平處于江門市尾部。恩平市位于珠江三角洲西南部邊緣，東連開平、臺(tái)山，南鄰陽江，西接陽春，北達(dá)新興，距廣州180公里。屬丘陵地區(qū)，地勢(shì)西北偏高。屬亞熱帶季風(fēng)氣候。全市設(shè)10個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處、4個(gè)場(chǎng)站，共有151個(gè)村委會(huì)、23個(gè)居委會(huì)。恩平市轄1個(gè)街道、10個(gè)鎮(zhèn)：恩城街道、橫陂鎮(zhèn)、圣堂鎮(zhèn)、良西鎮(zhèn)、沙湖鎮(zhèn)、牛江鎮(zhèn)、君堂鎮(zhèn)、大田鎮(zhèn)、那吉鎮(zhèn)、大槐鎮(zhèn)、東成鎮(zhèn)。恩城街道組成了主城區(qū)，人口近20萬。粵西走廊〔325國道〕縱貫全市，境內(nèi)公路四通八達(dá)。公路總長(zhǎng)800多公里，平均每100平方公里的公路密慢達(dá)50多公里。恩平概況恩平概述——江門經(jīng)濟(jì)開展最落后的區(qū)域，著名的僑鄉(xiāng)，戶籍人口僅50萬左右，市場(chǎng)容量較小。13恩平概況公路網(wǎng)：“兩橫”：廣湛高速公路恩平段、國道325線恩平段“三縱”：S276腰那線、S367沖恩線、S369圣貴線水路網(wǎng)：南臨浩瀚的南海。恩平港是恩平對(duì)外貿(mào)易進(jìn)出口港口，是廣東省9個(gè)直出試點(diǎn)港之一，船舶可直航香港、澳門和內(nèi)地港口地區(qū)。軌道交通：《珠三角城際軌道交通同城化規(guī)劃初步方案設(shè)想》中將有城際輕軌經(jīng)過江門恩平市區(qū)，具體建成時(shí)間預(yù)計(jì)在2015年后。未來將有西部沿海鐵路恩平段、臺(tái)恩高速、北云高速、恩平環(huán)城快速干線開工建設(shè)至廣州、深圳車程時(shí)間：距廣州2.5H車程距深圳3H車程325國道369省道廣湛高速276省道367省道恩平概述——交通較為便利，珠三角2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)14恩平市下轄恩城街道辦事處和東成、君堂、牛江、沙湖、大槐、圣堂、那吉、良西、橫陂、大田11個(gè)鎮(zhèn)恩城辦事處是恩平市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市政府所在地，是恩平市中心城區(qū)，是廣東省技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)之一的麥克風(fēng)專業(yè)鎮(zhèn)，位于江門中部錦江河畔,東鄰東成鎮(zhèn)、南接橫陂鎮(zhèn)和大槐鎮(zhèn)、西與大田鎮(zhèn)相連，北與良西鎮(zhèn)和圣堂鎮(zhèn)接壤。恩城辦事處總面積162.5平方公里，常駐戶籍人口58377戶，184018人，流動(dòng)人口近6萬人。地理位置優(yōu)越，海運(yùn)、陸運(yùn)四通八達(dá)，距5000噸級(jí)恩平深水港橫板港23公里，可直航香港、澳門，分別為160海里和100海里；開陽高速公路設(shè)恩城出入口，距西部沿海高速35公里，325國道橫貫?zāi)媳?。錦江河貫穿辦事處全境，直達(dá)潭江干流，可作內(nèi)河運(yùn)輸。恩平概況恩平概述——恩城為主城區(qū)，也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主區(qū)域主城區(qū)數(shù)據(jù)來源：恩平市政府網(wǎng)、公眾信息網(wǎng)15恩平概況旅游資源豐富——被國家命名為“中國溫泉之鄉(xiāng)”以溫泉為主題的旅游產(chǎn)業(yè)根本形成，先后建成金山、帝都、錦江、樂園四大溫泉旅游度假區(qū)和歇馬舉人村旅游區(qū)、石頭村風(fēng)景區(qū)、盛林漂流探險(xiǎn)度假區(qū)、名人山莊、白馬翠綠度假山莊、鳳凰山莊、泉林度假樂園等主要旅游景區(qū)，集飲食、居住、休閑、度假于一體。恩平溫泉品牌飲譽(yù)中外，先后被國家命名為“中國溫泉之鄉(xiāng)”，“地?zé)釃业刭|(zhì)公園?！?009年，岑洞峽谷漂流旅游區(qū)還獲評(píng)為“2009自駕游最受車友歡送景區(qū)”。2011年1月16日，恩平榮獲“中國最正確生態(tài)休閑旅游名市”稱號(hào)。2010年，旅游經(jīng)濟(jì)得到了平穩(wěn)和較快開展，全年接待人數(shù)達(dá)302.2萬人次，旅游產(chǎn)業(yè)鏈總收入到達(dá)11.9億元，同比分別增長(zhǎng)11.8%和12.9%。16恩平概況特色工業(yè)開展迅速——電聲器材、紡織服裝、建材化工為支柱產(chǎn)業(yè)恩平市特色工業(yè)開展迅速，形成了以電聲器材、紡織服裝、建材化工為支柱、配套完善的產(chǎn)業(yè)體系。恩平市電子電聲器材行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)300多家，麥克風(fēng)年產(chǎn)量9000萬支，占全國總產(chǎn)量70%以上，出口量占全國80%,被國家命名為“中國麥克風(fēng)行業(yè)產(chǎn)業(yè)基地”和“中國麥克風(fēng)出口基地”。紡織服裝行業(yè)企業(yè)150多家，形成紡紗、織布、染整、成衣“一條龍”開展，年產(chǎn)服裝7100萬件、棉紗15000噸、布匹3000萬米。建材化工行業(yè)根底扎實(shí)；陶瓷企業(yè)30多家，年產(chǎn)瓷磚3300萬平方米，納米碳酸鈣生產(chǎn)企業(yè)5家，年產(chǎn)量20萬噸，被國家命名為“中國納米碳酸鈣產(chǎn)業(yè)基地”。電聲器材制造電聲器材博覽會(huì)17恩平經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r恩平市經(jīng)濟(jì)概況——經(jīng)濟(jì)總量較小沒有超過百億，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)恩平市從2004至2010年間GDP增長(zhǎng)率都保持在7%以上，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額均保持了平穩(wěn)和較快的增長(zhǎng)。固定資產(chǎn)投資狀況良好，目前恩平市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不是完全固定資產(chǎn)投資來拉動(dòng)，全市固定資產(chǎn)投資占GDP比重較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于全國35-50%之間的水平。但近兩年有擴(kuò)大的趨勢(shì)，說明固定資產(chǎn)投資越來越熱。這說明，恩平市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中〔投資、進(jìn)出口、消費(fèi)〕，固定資產(chǎn)投資越來越多，城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式開始轉(zhuǎn)向?yàn)橥顿Y拉動(dòng)型。數(shù)據(jù)來源：恩平市統(tǒng)計(jì)局、恩平市政府信息網(wǎng)2004-2010年恩平市GDP及增長(zhǎng)率2007-2010年恩平市固定資產(chǎn)投資情況18恩平概況小結(jié)恩平市廣東省西南部城市，經(jīng)濟(jì)總量較小，GDP不超過百億，江門市經(jīng)濟(jì)開展最差的區(qū)域，但內(nèi)外部交通較為便利?？?cè)丝谠?0萬左右，市場(chǎng)容量較小。著名的溫泉之鄉(xiāng)，溫泉遍布全市各地，旅游業(yè)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。著名的麥克風(fēng)行業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，聲電器材成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。191城市背景2市場(chǎng)研究明確工程本體條件，基于此研究工程開展背景，發(fā)現(xiàn)問題，尋找產(chǎn)品開展時(shí)機(jī)點(diǎn)20恩平房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r恩平市房地產(chǎn)市場(chǎng)開展概況——處于初級(jí)階段，市場(chǎng)生產(chǎn)量和消化量都較小從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，2006-2010年恩平房地產(chǎn)投資總額出現(xiàn)較快增長(zhǎng)，但09年受08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，階段性出現(xiàn)大幅下降。2006-2010年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長(zhǎng)135.39%，高于同期GDP年均11.18%的增幅，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率也逐年增加。恩平房地產(chǎn)還處于市場(chǎng)開展的初期，每年的住宅竣工面積僅在20多萬平米，而商品房的銷售面積僅十幾萬方，市場(chǎng)房地產(chǎn)開展的初期。數(shù)據(jù)來源：恩平市統(tǒng)計(jì)局、恩平市政府信息網(wǎng)2006-2010年恩平市房地產(chǎn)投資總額及增長(zhǎng)率2006-2009年恩平市房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積數(shù)據(jù)來源：恩平市統(tǒng)計(jì)局、恩平市政府信息網(wǎng)21恩平房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r恩平市房地產(chǎn)市場(chǎng)開展概況——經(jīng)濟(jì)開展對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的依賴不大2009年，恩平市商品房銷售額占GDP的比重平均到達(dá)了4.9%，低于全國6.8%的水平，也低于江門、開平、陽江三個(gè)周邊城市。在恩平的經(jīng)濟(jì)開展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴性不大。從06-09年間，全市商品房銷售額占GDP比重年均才3.05%，2008年最高也僅為5.01%。這說明，無論從刺激內(nèi)需的角度，還是從擴(kuò)大人口規(guī)模、城市規(guī)模的角度，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)恩平經(jīng)濟(jì)開展都不是關(guān)鍵的支柱作用。數(shù)據(jù)來源：恩平市統(tǒng)計(jì)局、恩平市政府信息網(wǎng)22恩平房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r銷售面積及金額總量都非常小受制于基數(shù)低，增長(zhǎng)率顯示較高銷售面積總量非常小，年均不超過30萬平米。整個(gè)市場(chǎng)的銷售金額也非常的小，直至2010年一年也不超過10億元。由于恩平市商品房市場(chǎng)起點(diǎn)較低，商品房銷售面積年均增長(zhǎng)73.10%。商品房銷售額年均增長(zhǎng)40.63%。增長(zhǎng)速度十分之驚人，明顯高于全國平均水平的增長(zhǎng)速度。也明顯高于周邊市場(chǎng)。數(shù)據(jù)來源：恩平市統(tǒng)計(jì)局、恩平市政府信息網(wǎng)23恩平房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r恩平市房地產(chǎn)市場(chǎng)開展概況從近4年全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)來看，2007-2010年恩平商品房房?jī)r(jià)的上漲，分兩個(gè)階段：第一階段是2007-2008年，這兩年房?jī)r(jià)快速上漲，增長(zhǎng)幅度超過50%以上；第二階段是2008年至今，恩平商品房?jī)r(jià)格開始平穩(wěn)上漲；2008年是恩平房地產(chǎn)開展的分水嶺，08年前市場(chǎng)為瘋狂的上升期，08年后市場(chǎng)開始回歸理性，進(jìn)入正常開展階段，恩平的商品房?jī)r(jià)格與周邊城市比較，恩平房?jī)r(jià)絕對(duì)數(shù)仍然較低，且漲幅較平穩(wěn)數(shù)據(jù)來源：恩平市統(tǒng)計(jì)局、恩平市政府信息網(wǎng)2007—2010年恩平市商品房銷售均價(jià)及增長(zhǎng)率24恩平城市規(guī)劃2007年，恩平市編制了《錦江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》數(shù)據(jù)來源：恩平市規(guī)劃局、恩平市統(tǒng)計(jì)局、恩平市政府信息網(wǎng)在本次錦江新城控制性詳細(xì)規(guī)劃中，通過對(duì)恩平現(xiàn)狀的解讀及對(duì)恩平未來開展的設(shè)想，確定了新城未來主要的功能布局：未來行政中心、大型商貿(mào)中心、一河兩岸濱水空間及環(huán)境優(yōu)美的高檔社區(qū)。錦江新城位于市區(qū)東北部，錦江河西側(cè)，范圍包括平石鎮(zhèn)局部地區(qū)和飛鵝塘局部地區(qū)，具體區(qū)域?yàn)殄\江大道以東，325國道以西，新平北路兩側(cè)，錦江河與禾寮山所圍合的區(qū)域其中主要由行政組團(tuán)、商業(yè)組團(tuán)、居住組團(tuán)、物流組團(tuán)4大組團(tuán)構(gòu)成功能分區(qū)規(guī)劃確定錦江新城人口規(guī)模為31000人，規(guī)劃用地規(guī)模為304.29公頃，其中城市建設(shè)用地為265.08公頃。25恩平房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r恩平市房地產(chǎn)市場(chǎng)開展概況小結(jié)恩平目前處于房地產(chǎn)開展的初級(jí)階段，典型的封閉型市場(chǎng)。主要依賴本地居民及僑鄉(xiāng)的消化。恩平目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較小，直至2010年整個(gè)市場(chǎng)的消化量缺乏30萬平米，總值不超過10億。城市規(guī)劃開展方向，有利于錦江新城—本工程所在區(qū)域的未來開展。比照江門及陽江周邊城市，恩平市目前處于價(jià)格洼地，仍有很大的溢價(jià)空間存在。恩平城區(qū)洋房工程主要分布在錦江兩岸，已江景、新城定義區(qū)域價(jià)值恩平城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀恩平碧桂園錦繡嘉園錦江國際新城錦繡香江星河灣畔中澳豪庭花城又一村西門板塊北區(qū)板塊錦江板塊在售新盤待售－金湖城凱旋花園本案27市場(chǎng)在售洋房貨量主要集中在幾個(gè)工程，而市場(chǎng)整體均價(jià)水平保持在3500元/㎡，整個(gè)市場(chǎng)月均消化僅60—80套之間，主要集中的面積在97—130㎡的兩房和舒適型的三房恩平各樓盤概況——在售——接近售罄——即將推出28西門板塊錦繡嘉園優(yōu)勢(shì)：景觀資源優(yōu)越/3萬㎡東南亞園林/南北朝向，局部一梯二戶設(shè)計(jì)劣勢(shì)：配套暫不完善/交通不便利29二期〔12-17座〕戶型配比一期〔1-9、11座根本售罄〕一期〔1-9、11座〕戶型配比二期10座備注：二期10座面積尚未確定，暫不進(jìn)行統(tǒng)計(jì)二期〔12、13棟已推出〕錦繡嘉園產(chǎn)品主要三房為主，二期產(chǎn)品全部為三房，較為暢銷的產(chǎn)品主要集中在97㎡和118㎡的三房30二期戶型點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：功能分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)；全套房設(shè)計(jì)；臥室?guī)эh窗；雙陽臺(tái)，局部前后雙陽臺(tái)，局部廚房帶工作陽臺(tái)；局部戶型帶入戶花園；劣勢(shì)：入戶花園不規(guī)整；局部戶型廚房畸形、實(shí)用性差；入戶花園入戶花園入戶花園廚房畸形入戶花園畸形入戶花園畸形前后雙陽臺(tái)前后雙陽臺(tái)廚房帶工作陽臺(tái)錦繡嘉園戶型設(shè)計(jì)較為合理，功能分區(qū)明顯，全部帶套房、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，但局部戶型入戶花園、廚房畸形，實(shí)用性稍差31錦江板塊星河灣畔優(yōu)勢(shì)：戶戶可望江/兩梯兩戶、兩梯三戶規(guī)劃設(shè)計(jì)/入戶花園劣勢(shì)：局部戶型西南朝向/臨交通干道受噪音影響/單價(jià)價(jià)高321235678已售罄在售A區(qū)規(guī)劃用地，目前正處于規(guī)劃中。該工程目前在售2、5、6座，面積在125-200㎡，三房至五房，剩余貨量約154套左右。星河灣畔戶型主要以125-150㎡三房和190-120㎡五房為主，150-160㎡四房占一定比例，目前暢銷的面積以125㎡的三房為主在售331、2棟01房四房?jī)蓮d三衛(wèi)建面157.25㎡，套內(nèi)127.41㎡戶型點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：兩梯兩戶設(shè)計(jì)，坐北朝南；8米開間入戶花園；雙主臥套房設(shè)計(jì)；劣勢(shì)：干濕別離較差；無生活陽臺(tái)1、2棟02房四房?jī)蓮d三衛(wèi)建面148.97㎡，套內(nèi)120.70㎡戶型點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：兩梯兩戶設(shè)計(jì)，坐北朝南；入戶花園；雙主臥套房設(shè)計(jì)；劣勢(shì)：干濕別離較差；無生活陽臺(tái)星河灣畔產(chǎn)品主要為兩梯兩戶、兩梯三戶戶型設(shè)計(jì)，戶戶可望江，帶較大面積入戶花園及寬景陽臺(tái)；四房及以上單位雙套房設(shè)計(jì)1、2座入戶花園入戶花園套房主臥套房套房主臥套房343、5棟02房五房?jī)蓮d四衛(wèi)建面188㎡套內(nèi)152㎡3、5棟01房五房?jī)蓮d四衛(wèi)建面197-203㎡套內(nèi)160㎡戶型點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：兩梯兩戶設(shè)計(jì)，坐北朝南；干濕別離；雙主臥套房設(shè)計(jì)；一線江景；劣勢(shì)：戶型結(jié)構(gòu)不夠方正，通透性較差星河灣畔產(chǎn)品主要為兩梯兩戶、兩梯三戶戶型設(shè)計(jì)，戶戶可望江，帶較大面積入戶花園及寬景陽臺(tái)；四房及以上單位雙套房設(shè)計(jì)3、5座戶型點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：兩梯兩戶設(shè)計(jì)，坐北朝南；干濕別離；雙主臥套房設(shè)計(jì)；主人房270度觀景窗設(shè)計(jì)；一線江景；劣勢(shì)：戶型結(jié)構(gòu)不夠方正，通透性較差入戶花園套房主臥套房獨(dú)立廚房、餐廳區(qū)域入戶花園主臥套房套房356棟01、02房三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建面124-130㎡套內(nèi)101-106㎡戶型點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：入戶花園；干濕別離；劣勢(shì)：動(dòng)線較長(zhǎng)，空間利用率差6棟03房三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建面125㎡

套內(nèi)101㎡戶型點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：戶型方正；帶入戶花園；雙主臥套房設(shè)計(jì)；劣勢(shì)：無生活陽臺(tái)；僅6棟01房4\6\8\10\12\14\16有此陽臺(tái)星河灣畔產(chǎn)品主要為兩梯兩戶、兩梯三戶戶型設(shè)計(jì)，戶戶可望江，帶較大面積入戶花園及寬景陽臺(tái)；四房及以上單位雙套房設(shè)計(jì)6座主臥套房入戶花園36北區(qū)板塊凱旋花園優(yōu)勢(shì)：戶型創(chuàng)新/總價(jià)低/買一層送一層贈(zèng)送空間大劣勢(shì)：產(chǎn)權(quán)只有30年/工程位置偏/周邊配套不齊全/毗鄰325國道噪音較大8座5座3座37暢銷戶型為35㎡的QQ復(fù)式，總價(jià)區(qū)間13-15萬/套，憑借低總價(jià)和產(chǎn)品新穎優(yōu)勢(shì)，開盤受到眾多投資者追捧。8座5座3座該工程一期推出的3、5、8棟，QQ復(fù)式已售罄，三房和退臺(tái)別墅那么較難成交，主要因?yàn)楣こ讨苓吪涮撞积R全。38凱旋花園產(chǎn)品主要為一梯四戶、一梯兩戶戶型設(shè)計(jì)，首次QQ復(fù)式，產(chǎn)品較為新穎，客戶對(duì)于產(chǎn)品較為認(rèn)可采取270度陽光窗，增加采光面3座兩房一廳一衛(wèi)建面35㎡，買一層送一層戶型點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：首次采取小面積復(fù)式產(chǎn)品，產(chǎn)品較新穎劣勢(shì)：樓梯較窄，空間相對(duì)較小，舒適度較差，沒有陽臺(tái)，生活不便利首層設(shè)計(jì)為會(huì)客和廚房，制造市場(chǎng)空白點(diǎn)3座恩平市場(chǎng)容量小，房地產(chǎn)仍處于封閉階段；恩平城區(qū)樓盤主要分布在錦江兩岸，以江景資源為主導(dǎo)；整體洋房市場(chǎng)消化較慢，成交價(jià)格水平較低，其中個(gè)盤還出現(xiàn)幾個(gè)月零成交現(xiàn)象；市場(chǎng)成交主要以97—130㎡之間的三房為主，未來各盤還將持續(xù)供給；首置/首改戶型暢銷，未來供給仍以95—130㎡三房為主，150㎡以上的四房、五房將有所增加市場(chǎng)判斷市場(chǎng)分析啟示：市場(chǎng)容量小，房地產(chǎn)開展水平落后，洋房年消化率低，工程處于的區(qū)位價(jià)值未表達(dá)，工程后期產(chǎn)品改如何選擇定位？選擇市場(chǎng)空白產(chǎn)品設(shè)計(jì)&選擇市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品設(shè)計(jì)？報(bào)告結(jié)構(gòu)工程本體及屬性市場(chǎng)背景解構(gòu)產(chǎn)品定位客戶需求分析ⅠⅡⅢⅣ規(guī)劃及產(chǎn)品創(chuàng)新V哪類客戶有置業(yè)需求呢？恩平客戶置業(yè)需求總結(jié)本區(qū)域的潛在客戶本區(qū)域的潛在客戶區(qū)域購房客戶職業(yè)分類假設(shè)按客戶來源地劃分，以上客戶主要分為兩大類：

本地相對(duì)的有錢人、華僑。本區(qū)域潛在客戶公務(wù)員工廠老板企事業(yè)管理層企事業(yè)單位高管私營企業(yè)主華僑工廠高管

核心客戶：華僑、企業(yè)主、工廠管理層人員、企事業(yè)管理層核心客戶重要客戶1重要客戶2重要客戶1：工廠老板、企事業(yè)高管、公務(wù)員重要客戶2：外來區(qū)域投資、度假客戶，與恩平有生意聯(lián)系的生意人產(chǎn)品銷售的根底實(shí)現(xiàn)高價(jià)的選擇加速中后期銷售的選擇本產(chǎn)品的客戶定位恩平本地人相對(duì)有錢人是本產(chǎn)品的重點(diǎn)潛在客戶，追求居住環(huán)境的改善和對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境認(rèn)可是購房的主要驅(qū)動(dòng)因素1岑先生，50歲左右，退休人士，現(xiàn)居住星河灣畔，第二次置業(yè)。三代同堂，兒子希望可以再買一間三房的，但現(xiàn)在這個(gè)樓盤沒有什么綠化，連散步的地方的少。關(guān)注樓盤的自然環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計(jì)?！暗窃谛呛訛撑腺I房就是希望可以看江的，是朝南的單位，但是住進(jìn)來之后發(fā)現(xiàn)小區(qū)綠化很少，連散步的空間都沒有?！薄艾F(xiàn)在住的房子有點(diǎn)小，孩子現(xiàn)在賺了點(diǎn)錢，希望可以再買一套三房的小區(qū)環(huán)境較好的單位。最好是能贈(zèng)送點(diǎn)面積，廳要大點(diǎn)的，會(huì)客也會(huì)方便點(diǎn)。”——“錦江新城，政府一直都說的啦，但是到現(xiàn)在為止也沒有什么開工，都不知道政府是不是會(huì)投資去建設(shè)的。”2馮先生，30多歲，做汽修生意，現(xiàn)住工程附近，第一次置業(yè)。三口之家，是恩平城區(qū)人，來這里已經(jīng)有好幾年了；關(guān)注樓盤的戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境?！斑@幾年，自己做汽修生意，多多少少也賺了點(diǎn)錢，鄉(xiāng)下那里自己建了房子，但很少回去住，現(xiàn)在根本都在這里生活了，當(dāng)然希望可以在這邊買一套房子?！薄皩?duì)于面積方面其實(shí)也不需要太大，100㎡那樣就足夠了，如果可以贈(zèng)送點(diǎn)面積那就最好了?！薄澳銈兡窃谀抢锒际莿e墅，環(huán)境是不錯(cuò)的，但是別墅我們買不起，看看到時(shí)洋房吧，如果適宜還是可以考慮下的?！?吳先生，25歲左右，錦繡香江銷售，在恩平做銷售近兩年了，從業(yè)兩年來，對(duì)于恩平這邊的客戶情況較為情況客戶主要關(guān)注的是樓盤自然環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)還有朝向——“我手頭上有許多買了錦繡香江的客戶，都是因?yàn)榭粗绣\繡香江的環(huán)境，覺得這里的環(huán)境比較好”；——“但是這一期推出來的面積在95—105㎡的兩房和三房，銷售相對(duì)沒有那么好，因?yàn)榭蛻舴矫嬷饕庀虻拿娣e相對(duì)會(huì)大點(diǎn)，在110—130㎡之間的銷售最快”；——“我們前期的那些都是110多㎡，相對(duì)于現(xiàn)在的戶型來說會(huì)好賣很多”；——“客戶對(duì)于區(qū)域開展相對(duì)來說還是很模糊的，因?yàn)檎沁叾颊f了那么多年了，可是也沒見什么動(dòng)靜，客戶也就不會(huì)太在意這個(gè)了”。4陳小姐，35歲左右，現(xiàn)住在恩平鎮(zhèn)區(qū)，因?yàn)榫涂爝^年了，就從委國那邊回來。首次置業(yè)，三代同堂，意向120㎡左右就可以了，用于自住。特別關(guān)注樓盤的交通配套和房屋價(jià)格?！拔沂墙?jīng)常在國外工作的，根本上一年也就回來三四趟，現(xiàn)在小孩子和家里老人住在自建的房子，希望他們可以住好點(diǎn)”；——“最好就是要交通便利，老人、小孩出門都方便”；——“我有很多朋友都住在碧桂園和錦繡香江那邊，可是那里交通不是很便利，還是希望找個(gè)交通更加方便的樓盤，價(jià)格根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)上那樣，還是值得考慮的?！?/p>

5汪先生，30歲左右，銀行客戶經(jīng)理，現(xiàn)在住在錦繡香江，二次置業(yè)，三四口之間，想買間空間更大的，改善下居住環(huán)境關(guān)注樓盤的環(huán)境、交通和小區(qū)配套?！艾F(xiàn)在住在錦繡香江，90多平米，這里的環(huán)境還是很好的，以前錢不夠就只能勉強(qiáng)買個(gè)兩房住著，現(xiàn)在看著子女一天天長(zhǎng)大了，他們經(jīng)常吵著要買間大的房子，他們可以每人有間房。”——“小區(qū)的環(huán)境一定要好，這一點(diǎn)很重要，我現(xiàn)在也還在想著要不要在這里買間大的算了，因?yàn)楝F(xiàn)在推出的那些戶型都不是很適宜，所以想多看看其他樓盤再?zèng)Q定?！薄傲硗?，小區(qū)周邊和自身的配套也很重要，一定要有根本的那些生活配套，不然到時(shí)連買菜都不知道去哪里買也是很麻煩的一件事”。客戶主要意向110—130㎡為主，改善和首改型客戶占絕大多數(shù)；客戶對(duì)于物業(yè)主要看重的是小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)；客戶普遍存在對(duì)錦江新城概念較為模糊或者沒有產(chǎn)生對(duì)未來區(qū)域開展的憧憬；客戶需求小結(jié)客戶需求分析啟示：持續(xù)深挖區(qū)域價(jià)值，形成口碑傳播，滲入客戶心中，強(qiáng)化客戶對(duì)區(qū)域價(jià)值認(rèn)可，迎合客戶需求，打造一個(gè)新城中心唯一高檔住宅社區(qū)！報(bào)告結(jié)構(gòu)工程本體及屬性市場(chǎng)背景解構(gòu)客戶需求分析產(chǎn)品定位ⅠⅡⅢⅣ規(guī)劃及產(chǎn)品創(chuàng)新V地塊價(jià)值分析—布局根底地塊北高南低,山體位于小區(qū)北面，整體視野開闊，采光通風(fēng)效果好地塊南低北高/背靠山體/視野開闊地塊分析——地形高新科技園北城市綠地12地塊北面和西面資源良好，南向和東向景觀有限，因此工程打造應(yīng)重點(diǎn)考慮北側(cè)山景利用和西面別墅群景觀利用，南側(cè)可考慮增加景觀元素,地塊整體無強(qiáng)勢(shì)景觀資源月亮灣山莊次要景觀為小區(qū)園林景觀主要景觀為北面坡地山景山體景觀/北面靠山/無強(qiáng)勢(shì)資源禾寮山橫向大湖景地塊分析-景觀西側(cè)火葬場(chǎng)影響12地塊主要受南面噪聲和西側(cè)火葬場(chǎng)影響，但總體劣勢(shì)較少外圍新平北路噪聲影響南面道路噪聲/西側(cè)火葬場(chǎng)風(fēng)水影響地塊分析-劣勢(shì)新平北路結(jié)論：地塊現(xiàn)狀沿新平北路進(jìn)入性良好，而后期隨著規(guī)劃道路逐步完善，小區(qū)整體的進(jìn)入性會(huì)有一定提升。新平北路現(xiàn)狀干線主干道規(guī)劃道路新平北路進(jìn)入性良好/周邊規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃道路地塊分析-進(jìn)入性BLOCK1BLOCK2BLOCK3居住價(jià)值：B3>B2>B1地塊無外部強(qiáng)勢(shì)資源,為內(nèi)向型,可主要利用自身山體及坡地、湖景等自然元素進(jìn)行綜合打造。地塊資源較為均質(zhì)，無強(qiáng)勢(shì)景觀資源，但整體環(huán)境宜人；受南面?zhèn)仍肼曈绊?，地塊呈內(nèi)向型價(jià)值走勢(shì)產(chǎn)品定位策略在地塊價(jià)值最大的右側(cè)位置打造工程的局部明星產(chǎn)品，有利于塑造起本工程在未來新城市場(chǎng)的豪宅形象。在地塊價(jià)值次之的地塊均設(shè)計(jì)成迎合本地市場(chǎng)需求，打造市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，最大化占有主流客戶資源，爭(zhēng)取最大的市場(chǎng)占有率。BLOCK1BLOCK2BLOCK3策略下的產(chǎn)品定位原那么：產(chǎn)品與地塊資源相匹配小區(qū)右側(cè)地塊，景觀最好，噪音少，居住價(jià)值最高。打造市場(chǎng)主流產(chǎn)品同時(shí)，可適合打造局部大戶型面積社區(qū)外圍位置，南北朝向，地塊價(jià)值相對(duì)高，可欣賞園景。兩面可分別打造主流和中等戶型。BLOCK1BLOCK2BLOCK3各地塊產(chǎn)品具體分布圖6022F22F22F22FBLOCK3為了更好的迎合市場(chǎng)，抓著工程目標(biāo)客群，建議把工程右側(cè)地塊原限制40m高的條件增加至70m。各地塊產(chǎn)品具體分布圖61BLOCK2BLOCK1工程整體戶型配比恩平房地產(chǎn)整體開展水平較低，城市容量較?。皇袌?chǎng)各盤競(jìng)爭(zhēng)劇烈，市場(chǎng)主流產(chǎn)品未來持續(xù)供給；各盤定位客群十分相似，而產(chǎn)品單一，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度越發(fā)嚴(yán)重；產(chǎn)品定位報(bào)告總結(jié)產(chǎn)品定位突破啟示：工程產(chǎn)品以市場(chǎng)主流產(chǎn)品為主導(dǎo)，而客群?jiǎn)我唬こ桃獙?shí)現(xiàn)突破必須從產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面進(jìn)行創(chuàng)新、打造極致小區(qū)園林、提升工程形象定位，同時(shí)以贈(zèng)送超大空間的形式吸引目標(biāo)客群，最終實(shí)現(xiàn)工程快銷。報(bào)告結(jié)構(gòu)工程本體及屬性市場(chǎng)背景解構(gòu)客戶需求分析規(guī)劃及產(chǎn)品創(chuàng)新ⅠⅡⅢⅣ產(chǎn)品定位V規(guī)劃創(chuàng)新—戶型亮點(diǎn)85-90㎡二房參考戶型2+1房戶型特點(diǎn)：1、贈(zèng)送內(nèi)庭院花園，可以改房，贈(zèng)送面積實(shí)用度較高；2、入戶花園、工作陽臺(tái)、凸窗，亮點(diǎn)較為突出；3、三房主臥帶衛(wèi)生間，以及步入式衣柜；書房可設(shè)內(nèi)陽臺(tái)，允許業(yè)主改造此陽臺(tái)以增加使用面積4、戶型方正實(shí)用，南北通透。贈(zèng)送可改房，增加戶型競(jìng)爭(zhēng)力，支撐單價(jià)提升

舒適型兩房或緊湊型三房85-90㎡1單層送露臺(tái)(三房變四房)雙層送露臺(tái)〔三房變四房〕完全利用三面采光面，露臺(tái)全面積贈(zèng)送，提供改房的可能性，增加戶型靈活度，同時(shí)仍然保證較好的采光效果緊湊三房創(chuàng)新————突破規(guī)定極致偷面積：直接送房：通透性采光/三面采光單位，通過錯(cuò)層送露臺(tái)，增加房間數(shù)，為客戶提供靈活的室內(nèi)空間，同時(shí)增加產(chǎn)品附加值注：下層通過雙層高露臺(tái)贈(zèng)送改房時(shí)，上層戶改房處不能開窗，以保證下層改房上下戶互不干擾，同時(shí)保障私密/平安性儲(chǔ)藏空間的設(shè)計(jì)重點(diǎn)在衣柜、鞋柜、雜物間的設(shè)計(jì)。緊湊三房創(chuàng)新————輔助功能空間預(yù)留結(jié)合墻體等結(jié)構(gòu)空間，進(jìn)行收納空間預(yù)留，同時(shí)可結(jié)合裝修，打造人性化、高實(shí)用的居住空間110-125㎡三房參考戶型

舒適三房110-125㎡2戶型特點(diǎn)：1、方正實(shí)用、南北通透；2、贈(zèng)送入戶花園、景觀陽臺(tái)、凸窗等；3、戶型整體面積適中，注重舒適度；4、主臥帶有步入式衣帽間和室內(nèi)廁所，并可以在其轉(zhuǎn)角處做一270°觀景飄窗。入戶花園主臥廁所主臥衣帽間陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)強(qiáng)調(diào)戶型的舒適度，贈(zèng)送的實(shí)用度相對(duì)較低1、主臥功能擴(kuò)充衛(wèi)生間、更衣室、書房全套單元享受2、雙主臥3、廚房功能擴(kuò)充滿足不同功能的中西廚房，餐廳和廚房功能結(jié)合，形成新的生活方式主臥室主臥室舒適三房創(chuàng)新————凸窗面積贈(zèng)送：利用凸窗面積全贈(zèng)送，擴(kuò)大空間容量。凸窗面積贈(zèng)送限制：當(dāng)凸窗高度小于2.20米，或凸窗進(jìn)深不大于0.60米時(shí)，凸窗局部不計(jì)算建筑面積注：落地凸窗進(jìn)深不宜過大，否那么會(huì)影響室內(nèi)采光效果在臥室中設(shè)置落地凸窗〔凸窗高度<2.2m〕，可結(jié)合凸窗設(shè)置書房/電腦房/陽光房等