2016年我國房價上漲原因與重慶調(diào)控經(jīng)驗(yàn)

2016年我國房價上漲原因與重慶調(diào)控經(jīng)驗(yàn)注:本文經(jīng)過精心編輯，下載后可直接使用也可以編輯修改。一、本輪房價上漲的因素分析（一）需求因素1.城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是推動住房需求的最主要的剛需。我國2018年底的城鎮(zhèn)化率只有56.1%,如果按照發(fā)達(dá)國家70%以上的城鎮(zhèn)化率，我們還有近3億人入城空間，國家目前在推動1億人入城，這些需求是剛性需求。中國新型城鎮(zhèn)化今后還要經(jīng)歷相當(dāng)長的過程，住房需求將呈增長態(tài)勢。2.產(chǎn)業(yè)和就業(yè)。為什么本輪房價上漲只存在于一線城市和部分二線城市，而不是所有城市都上漲呢？因?yàn)檫@些城市當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，未來的發(fā)展?jié)摿σ脖容^大，就業(yè)更為充分。人口流入具有持續(xù)性，必須具有充分的就業(yè)條件，所以即使有些三、四線城市給予購房者很多優(yōu)惠政策，甚至是現(xiàn)金補(bǔ)貼，都難以吸引流動人口購房，其主要原因就是就業(yè)，因?yàn)檫@是關(guān)系到其未來可持續(xù)發(fā)展的問題。購房后，需要工作支付月供和維持日常生活，必然需要良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展去支撐。正如收入水平并不高的鄭州房價不斷上升，與富士康投資鄭州，增加大量的就業(yè)人口不無關(guān)系。3.國家戰(zhàn)略。本輪房價上漲還有一個值得注意的區(qū)域特點(diǎn)，就是上漲幅度較大的城市都是處于國家?guī)状髤^(qū)域戰(zhàn)略重點(diǎn)地區(qū)。除了傳統(tǒng)的長三角和珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力地區(qū)外，中央新一屆政府上臺以后，提出京津冀一體化、長江經(jīng)濟(jì)帶等戰(zhàn)略，導(dǎo)致環(huán)北京周邊的城市群地帶及南京、合肥等地房價的快速上漲。這些戰(zhàn)略決定了未來會圍繞這些區(qū)域發(fā)展大型的城市群，這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施會更加完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿容^大。4.人口的回流。很多早期外出打工的農(nóng)民工，目前到了需要考慮定居的時候，這一因素在今年房價上升過程當(dāng)中比較明顯。一、二線城市由于戶籍和升學(xué)等影響，終究讓其缺乏歸屬感。同時，其對一二線的房價也是望塵莫及，因此，他們中很大一部分人考慮到回流，而回流購房的選擇受經(jīng)濟(jì)條件約束，經(jīng)濟(jì)條件最好的一部分往往回流到一省城市公共基礎(chǔ)設(shè)施最好、教育文化醫(yī)療資源聚集最好、公共服務(wù)最完善的省會，當(dāng)然其房價也往往是一省最高的;經(jīng)濟(jì)條件差點(diǎn)的基本就回流到地級市;再差點(diǎn)的就回流到縣城或者鎮(zhèn)里面。所以，這種人口的回流基本呈現(xiàn)以地域劃分財(cái)富等級的現(xiàn)象。中部地區(qū)收入水平并不高的合肥和鄭州的房價之所以漲得很厲害，其中很重要的因素就是這兩個省都是前期人口流出大省，當(dāng)前屬于人口回流比較嚴(yán)重的階段。5.交通。有篇網(wǎng)傳比較廣泛的文章《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃發(fā)布國家告訴你:買房關(guān)注這19個城市!》，把中國的鐵路中長期規(guī)劃跟房地產(chǎn)未來的升值潛力聯(lián)系起來，從鐵路交通的角度分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也提到了胡煥庸線，談到有些城市隨著高鐵線路的規(guī)劃交通優(yōu)勢可能在衰落，有些城市交通優(yōu)勢在崛起，原因就在于中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃讓有些城市交通變得更加便捷，對產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力當(dāng)然就更大，房價自然上漲。6.其他需求因素?，F(xiàn)在的年輕人更看重城市的市容市貌和生活環(huán)境，所以類似合肥的濱湖新區(qū)這樣的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展就會非常迅速。另外，在當(dāng)前社會資源配置不均衡和社會保障沒有達(dá)到均等化之前，大城市的社會服務(wù)和公共保障相對更好，房地產(chǎn)市場需求也就更為旺盛。（二）供給因素強(qiáng)勁的需求是推動房價上升的必要條件，但不是充分條件，因?yàn)槿绻┙o能跟上強(qiáng)勁的需求，房價就不會上升太快，顯然住房供給方面也存在一定問題。1.政府壟斷下的熱點(diǎn)城市土地供給不足導(dǎo)致住房供給不足。根據(jù)一組最新數(shù)據(jù)，一些熱點(diǎn)城市住房需求增加的同時，供給卻在收縮。2018年1-8月，100個大中城市土地供應(yīng)面積同比減少10%,在部分一、二線城市下降更多，普遍滯后于全年供地計(jì)劃。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，近6年我國的土地供應(yīng)增速是下滑的。從另一個側(cè)面看，過去5年，山城重慶市的土地供應(yīng)量比上海和北京高出4-6倍，這也就不難理解重慶房價為何被老百姓稱為良心房價了。因此，房價的上漲很大程度是住房供給側(cè)存在嚴(yán)重的問