建筑工程合同策劃模板

建筑工程合同策劃

建筑工程合同策劃

一、建筑工程合同策劃概述

(一)合同策劃及要考慮的問題

在建筑工程項目的初始階段必須進行相關(guān)合同

的策劃，策劃的目標是通過合同保證工程項目總

目標的實現(xiàn)，必須反映建筑工程項目戰(zhàn)略和企業(yè)

戰(zhàn)略，反映企業(yè)的經(jīng)營指導方針和根本利益。

合同策劃需考慮的主要問題有:項目應分解成幾

個獨立合同及每個合同的工程范圍；采用何種委

托方式和承包方式；合同的種類、形式和條件；

合同重要條款的確定；合同簽訂和實施時重大問

題的決策；各個合同的內(nèi)容、組織、技術(shù)、時間

上的協(xié)調(diào)。

(二)合同策劃的意義

(1)合同的策劃決定著項目的組織結(jié)構(gòu)及管理

體制，決定合同各方面責任、權(quán)力和工作的劃分,

所以對整個項目管理產(chǎn)生根本性的影響。業(yè)主通

過合同委托項目任務(wù)，并通過合同實現(xiàn)對項目的

目標控制。

(2)合同是實施工程項目的手段，通過策劃確

定各方面的重大關(guān)系，無論對業(yè)主還是對承包

商，完善的合同策劃能夠保證合同圓滿地履行，

克服關(guān)系的不協(xié)調(diào)，減少矛盾和爭議，順利地實

現(xiàn)工程項目總目標。

(三)合同策劃的依據(jù)

(工)業(yè)主方面:業(yè)主的資信、資金供應能力、管

理水平和具有的管理力量，業(yè)主的目標以及目標

的確定性，期望對工程管理的介入深度，業(yè)主對

工程師和承包商的信任程度，業(yè)主的管理風格，

業(yè)主對工程的質(zhì)量和工期要求等。

(2)承包商方面:承包商的能力、資信、企業(yè)規(guī)

模、管理風格和水平、在本項目中的目標與動機、

當前經(jīng)營狀況、過去同類工程經(jīng)驗、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)

略、長期動機、承受和抗御風險的能力等。

(3)工程方面:工程的類型、規(guī)模、特點，技術(shù)

復雜程度、工程技術(shù)設(shè)計準確程度、工程質(zhì)量要

求和工程范圍的確定性、計劃程度，招標時間和

工期的限制，項目的盈利性，工程風險程序，工

程資源(如資金、材料、設(shè)備等)供應及限制條

件等。

(4)環(huán)境方面:工程所處的法律環(huán)境，建筑市場

競爭激烈程度，物價的穩(wěn)定性，地質(zhì)、氣候、自

然、現(xiàn)場條件的確定性，資源供應的保證程度，

獲得額外資源的可能性。

(四)合同策劃的程序

(1)研究企業(yè)戰(zhàn)略和項目戰(zhàn)略，確定企業(yè)及項

目對合同的要求。

(2)確定合同的總體原則和目標。

(3)分層次、分對象對合同的一些重大問題進

行研究，列出各種可能的選擇，按照上述策劃的

依據(jù)，綜合分析各種選擇的利弊得失。

(4)對合同的各個重大問題作出決策和安排，

提出履行合同的措施。在合同策劃中有時要采用

各種預測、決策方法，風險分析方法，技術(shù)經(jīng)濟

分析方法。在開始準備每一個合同招標和準備簽

訂每一份合同時都應對合同策劃再作一次評價O

二、業(yè)主的建筑工程合同策劃

(一)分散平行承包和全包

(1)分散平行承包，即業(yè)主將設(shè)計、設(shè)備供應、

土建、電器安裝、機械安裝、裝飾等工程施工分

別委托給不同的承包商。各承包商分別與業(yè)主簽

訂合同，各承包商之間沒有合同關(guān)系。其特點是:

1)業(yè)主有大量的管理工作，有許多次招標，需

作比較精細的計劃及控制，因此項當前期需要比

較充裕的時間。

2)業(yè)主負責各承包商之間的協(xié)調(diào)工作，對各承

包商由于互相干擾所造成的問題承擔責任。由于

不確性因素的影響及協(xié)調(diào)難度大，因而這種承包

方式的合同爭執(zhí)較多，工期長、索賠多。

3）該承包方式要求業(yè)主管理和控制較細，業(yè)主

必須具備較強的項目管理能力。

4）對于大型工程項目，該承包方式使業(yè)主面對

眾多承包商，管理跨度大，協(xié)調(diào)困難，易造成混

亂和失控，且業(yè)主管理費用增加，導致總投資增

加和工期延長。

5）采用這種承包方式，業(yè)主能夠分階段進行招

標，能夠通過協(xié)調(diào)和項目管理加強對工程的干

預。同時承包商之間存在著一定的制衡。

6）采用這種承包方式，項目的計劃和設(shè)計必須

周全、準確、細致。這樣各承包商的工程范圍容

易確定，責任界限比較清楚。

（2）全包（又稱統(tǒng)包，一攬子承包，設(shè)計一建

造及交鑰匙工程）合同，即由一個承包商承包建

筑工程項目的全部工作，并向業(yè)主承擔全部工程

責任，包括設(shè)計、供應、各專業(yè)工程的施工，甚

至包括項當前期籌劃、方案選擇、可行性研究和

項目建設(shè)后的運營管理。該承包方式的特點是：

1）減少業(yè)主面對的承包商數(shù)量和事務(wù)性管理工

作。業(yè)主提出工程總體要求，進行宏觀控制、驗

收成果，通常不干涉承包商的工作，因而合同糾

紛和索賠較少。

2）方便協(xié)調(diào)和控制，減少大量的重復性的管理

工作，信息溝通方便、快捷、準確。有利于施工

現(xiàn)場管理，減少中間環(huán)節(jié)，從而可減少費用和縮

短工期。

3）業(yè)主的責任體系完備，避免各種干擾，對業(yè)

主和承包商都有利，工程整體效益高。

4）業(yè)主必須選擇資信度高、實力強，適宜全方

位工作的承包商，他不僅需具備各專業(yè)工程的施

工力量，而且尚需很強的設(shè)計、管理、供應，乃

至項目策劃和融資能力。

（3）采用上述二者之間的中間形式，即將工程

委托給幾個承包商，如設(shè)計、施工、供應等承包

商。

（二）招標方式的選擇

國際上經(jīng)常采用的招標方式有公開招標、邀請招

標和議標。我國頒布實施的《中華人民共和國招

標投標法》規(guī)定,招標分為公開招標和邀請招標。

公開招標又稱無限競爭性招標，是由招標單位在

國內(nèi)外主要報紙，有關(guān)刊物上，或電視、廣播上

發(fā)布招標廣告。凡符合規(guī)定條件的承包商都可自

愿參加投標，數(shù)量不受限制。

這種招標方式，招標單位有較大的選擇余地，可

在眾多的投標單位之間選擇報價合理、工期短、

信譽良好的承包商，但由于參與競爭的承包商可

能很多，增加了資格預審和評標的工作量，也使

招標費用支出較多。公開招標在國際上已沿用了

很長時間，也是我國當前最廣泛采用的招標方

式。但這種方式業(yè)主管理工作量大，要準備很多

資格預審文件、招標文件，要進行資格預審、評

標、舉行澄清會議等。雖可降低報價、提高工程

質(zhì)量，但招標期較長。

邀請招標又稱有限競爭性招標。這種招標不發(fā)布

廣告，由招標單位向預先選擇的數(shù)目有限的承包

商發(fā)出邀請信，邀請他們參加某項工程的投標競

爭。采用邀請方式招標，一般能夠保證參加投標

的承包商有此項工程經(jīng)驗，信譽可靠，有能力完

成該工程項目，招標單位能夠減少招標工作量，

節(jié)省招標費用，也能增加每個投標者的中標機

會。但這種方式限制了競爭范圍，有可能漏掉一

些在技術(shù)上、報價上有競爭力的后起之秀。

邀請招標方式適用于以下情況：

(1)在特殊情況下，工程規(guī)模大，招標單位認

為中、小型施工企業(yè)不可能勝任，因而選定幾家

大公司參加投標。

(2)工程復雜、專業(yè)性強，招標單位認為只有

某些企業(yè)才能承擔。

(3)工程規(guī)模小，為節(jié)約招標開支沒有必要公

開招標。

(4)公開招標后，無人投標，招標單位只好邀

請少數(shù)單位投標。

(5)由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜

公開招標的工程。

邀請的投標單位一般5-10家，不能少于3家。

,應報縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部

門，經(jīng)批準后能夠議標。這種方式是建設(shè)單位或

其代理人直接邀請某一承包商進行談判，達成協(xié)

議后將工程任務(wù)委托這家承包商去完成。若談不

成，可另邀請一家，直到達成協(xié)議為止。

議標通常適用于以下情況：

(1)工程的性質(zhì)特殊，內(nèi)容復雜，發(fā)包時尚不

能清楚詳盡地確定其中若干技術(shù)細節(jié)和近似的

工程量。

(2)采用某種新技術(shù)，需施工單位從設(shè)計階段

就開始參加合作。

(3)公開招標或邀請招標未能產(chǎn)生中標單位。

(4)工程規(guī)模不大，工期緊張，需邊設(shè)計邊施

工等。

這種招標方式易于處理一些問題，使雙方緊密配

合，但競爭性差，可能會使承包價格偏高。因此,

無特殊情況，為規(guī)范建筑市場行為，應嚴格限制

議標方式。

(三)合同種類的選擇

合同的計價方式有很多種，不同種類的合同，有

不同的應用條件、不同的權(quán)力和責任分配、不同

的付款方式，同時合同雙方的風險也不同，應依

具體情況選擇合同類型。當前，合同的類型主要

有四種。

這是最常見的合同種類，適用范圍廣，如fidic

土木工程施工合同。我國的建設(shè)工程施工合同也

主要是這一類合同。在這種合同中，承包商僅按

合同規(guī)定承擔報價的風險，即對報價(主要為單

價)的正確性和適宜性承擔責任；而工程量變化

的風險由業(yè)主承擔。由于風險分配比較合理，能

夠適應大多數(shù)工程，能調(diào)動承包商和業(yè)主雙方的

管理積極性。單價合同又分為固定單價合同和可

調(diào)單價合同等形式。

單價合同的特點是單價優(yōu)先，例如fidic施工合

同，業(yè)主給出的工程量表中的工程量是參考數(shù)

字，而實際合同價款按實際完成的工程量和承包

商所報的單價計算。雖然在投標報價、評標、簽

訂合同中，人們常常注重合同總價格，但在工程

款結(jié)算中單價優(yōu)先，所以單價是不能錯的。對于

投標書中明顯的數(shù)字計算的錯誤，業(yè)主有權(quán)先作

修改再評標。

(1)固定總價合同的概念及特點

這種合同以一次包死的總價委托，價格不因環(huán)境

的變化和工程量增減而變化，所以在這類合同中

承包商承擔了全部的工作量和價格風險。除了設(shè)

計有重大變更，一般不允許調(diào)整合同價格。在現(xiàn)

代工程中，特別在合資項目中，業(yè)主喜歡采用這

種合同形式，因為：

①工程中雙方結(jié)算方式較為簡單。

②在固定總價合同的執(zhí)行中，承包商的索賠機會

較少（但不能根除索賠）。通常能夠免除業(yè)主由

于要追加合同價款、追加投資帶來的需上級，如

董事會、甚至股東大會審批的麻煩。

但由于承包商承擔了全部風險，報價中不可預見

風險費用較高。承包商報價的確定必須考慮施工

期間物價變化以及工程量變化帶來的影響。在這

種合同的實施中，由于業(yè)主沒有風險，所以他干

預工程的權(quán)力較小，只管總的目標和要求。

（2）固定總價合同的應用前提

在以前很長時間中，固定總價合同的應用范圍很

小：

①工程范圍必須清楚明確，報價的工程量應準確

而不是估計數(shù)字，對此承包商必須認真復核。

②工程設(shè)計較細，圖紙完整、詳細、清楚。

③工程量小、工期短，估計在工程過程中環(huán)境因

素（特別是物價）變化小，工程條件穩(wěn)定并合理。

④工程結(jié)構(gòu)、技術(shù)簡單，風險小，報價估算方便。

⑤工程投標期相對寬裕，承包商能夠作詳細的現(xiàn)

場調(diào)查、復核工作量、分析招標文件、擬定計劃。

⑥合同條件完備，雙方的權(quán)利和義務(wù)十分清楚。

律師365

(3)固定總價合同的計價方式

①業(yè)主為了方便承包商投標給出工程量表，但業(yè)

主對工程量表中的數(shù)量不承擔責任，承包商必須

復核。各分項工程的固定總價之和即為整個工程

的價格。

②如果招標文件中沒有給出工程量清單，而由承

包商制定，則工程量表僅作為付款文件，不屬合

同規(guī)定的工程資料。合同價款總額由各分項工程

的固定總價構(gòu)成。承包商必須根據(jù)工程信息計算

工程量，若工程量有漏項或計算不正確，則被認

為已包括在整個合同的總價中。

(4)固定總價合同的確定

固定總價合同是總價優(yōu)先，承包商報總價，雙方

商定合同總價，最終按總價結(jié)算。通常只在設(shè)計

變更或符合合同規(guī)定的調(diào)價條件時才允許調(diào)整

合同價格。

(5)采用固定總價合同時承包商的風險

①價格風險:報價計算錯誤；漏報項目；工程實

施中物價和人工費漲價風險。

②工作量風險:工作量計算錯誤；由于工程范圍

不確定或預算時工程項目未列全造成的損失；由

于設(shè)計深度不夠造成的工程量計算誤差。

這是與固定總價合同截然相反的合同類型。工程

最終合同價格按承包商的實際成本加一定比率

的酬金(間接費)計算。在合同簽訂時不能確定

一個具體的合同價格，只能確定酬金的比率。由

于合同價格按承包商的實際成本結(jié)算，所以在這

類合同中，承包商不承擔任何風險，而業(yè)主承擔

了全部工作量和價格風險，所以承包商在工程中

沒有成本控制的積極性，常常不僅不愿意壓縮成

本，相反期望提高成本以提高他自己的工程經(jīng)濟

效益。這樣會損害工程的整體效益。所以這類合

同的使用應受到嚴格限制，通常應用于如下情況:

(工)投標階段依據(jù)不準，工程的范圍無法界定，

無法準確估價，缺少工程的詳細說明。

(2)工程特別復雜，工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)方案不能

預先確定。它們可能按工程中出現(xiàn)的新的情況確

定。

(3)時間特別緊急，要求盡快開工。如搶救、

搶險工程，人們無法詳細地計劃和商談?

為了克服該種合同的缺點，調(diào)動承包商成本控制

的積極性，可對上述合同予以改進:事先確定目

標成本，實際成本在目標成本范圍內(nèi)按比例支付

酬金，超過目標成本部分不再增加酬金；若實際

成本低于目標成本，則除支付合同規(guī)定的酬金

外，另給承包商一定比例的獎勵；成本加固定額

度的酬金，不隨實際成本數(shù)量的變化而變化。

這是固定總價合同和成本加酬金合同相結(jié)合的

形式，在發(fā)達國家，廣泛應用于工業(yè)項目、研究

和開發(fā)項目、軍事工程項目中。

目標合同以全包形式承包工程，通常合同規(guī)定承

包商對工程建成后的生產(chǎn)能力或功能、工程總成

本、工期目標承擔責任。若工程投產(chǎn)后的規(guī)定時

間內(nèi)達不到預定生產(chǎn)能力，則按一定的比例扣減

合同價款；若工期拖延，則承包商承擔工期拖延

違約金；若實際總成本低于預定總成本，則節(jié)約

的部分按預定比例獎勵承包商，反之，則由承包

商按比例承擔。

(四)重要合同條款的確定

業(yè)主應正確地對待合同，對合同的要求合理，但

不應苛求。業(yè)主處于合同的主導地位，由其起草

招標文件，并確定一些重要的合同條款。主要有:

(1)適用于合同關(guān)系的法律，以及合同爭執(zhí)仲

裁的地點、程序等。

(2)付款方式。如采用進度付款、分期付款、

預付款或由承包商墊資承包。這由業(yè)主的資金來

源保證情況等因素決定。讓承包商在工程上過多

地墊資，會對承包商的風險、財務(wù)狀況、報價和

履約積極性有直接影響。當然如果業(yè)主超過實際

進度預付工程款，在承包商沒有出具保函的情況

下，又會給業(yè)主帶來風險。

(3)合同價格的調(diào)整條件、范圍、調(diào)整方法，

特別是由于物價上漲、匯率變化、法律變化、海

關(guān)稅變化等對合同價格調(diào)整的規(guī)定。

(4)合同雙方風險的分擔。即將工程風險在業(yè)

主和承包商之間合理分配。基本原則是，通過風

險分配激勵承包商，控制風險，取得最佳經(jīng)濟效

益。

(5)對承包商的激勵措施。

(6)業(yè)主在工程施工中對工程的控制是通過合

同實現(xiàn)的，合同中必須設(shè)計完備的控制措施，以

保證對工程的控制，如變更工程的權(quán)力；對計劃

的審批和監(jiān)督權(quán)力；對工程質(zhì)量的檢查權(quán)；對工

程付款的控制權(quán)；當施工進度拖延時，令其加速

的權(quán)力；當承包商不履行合同責任時，業(yè)主的處

理權(quán)等。

三、承包商的合同策劃

承包商的合同策劃服從于承包商的基本目標和

企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略。

(一)投標的選擇

承包商必須就投標方向做出戰(zhàn)略決策，其決策取

決于市場情況，主要有：

(1)承包市場狀況及競爭的形勢。

(2)該工程競爭者的數(shù)量以及競爭對手狀況，

以確定自己投標的競爭力和中標的可能性。

(3)工程及業(yè)主狀況。包括工程的技術(shù)難度，

施工所需的工藝、技術(shù)和設(shè)備，對施工工期的要

求及工程的影響程度；業(yè)主對承包方式、合同種

類、招標方式、合同的主要條款等的規(guī)定和要求;

業(yè)主的資信情況,是否不守信用、不付款的歷史,

業(yè)主建設(shè)資金的準備情況和企業(yè)經(jīng)營狀況。

(4)承包商自身狀況。包括公司的優(yōu)勢和劣勢、

技術(shù)水平、施工力量、資金狀況、同類工程的經(jīng)

驗、現(xiàn)有工程數(shù)量等。

承包商投標方向的確定要最大限度地發(fā)揮自身

的優(yōu)勢，符合其經(jīng)營戰(zhàn)略，不要企圖承包超過自

己施工技術(shù)水平、管理能力和財務(wù)能力的工程及

沒有競爭力的工程。

(二)合同風險的評價

通常若工程存在下述問題，則工程風險大：

(1)工程規(guī)模大，工期長，而業(yè)主要求采用固

定總價合同形式。

(2)業(yè)主僅給出初步設(shè)計文件讓承包商做標，

圖紙不詳細、不完備，工程量不準確、范圍不清

楚，或合同中的工程變更賠償條款對承包商很不

利，但業(yè)主要求采用固定總價合同。

(3)業(yè)主將做標期壓縮得很短，承包商沒有時

間詳細分析招標文件，而且招標文件為外文，采

用承包商不熟悉的合同條件。

(4)工程環(huán)境不確定性因素多，且業(yè)主要求采

用固定價格合同。

(三)承包方式的選擇

任何一個承包商都不可能獨立完成全部工程，不

僅是能力所限，還由于這樣做也不經(jīng)濟。在總承

包投標前，他就必須考慮與其它承包商的合作方

式，以便充分發(fā)揮各自在技術(shù)、管理和財力上的

優(yōu)勢，并共擔風險。

分包的原因主要有以下幾點:

(1)技術(shù)上需要?？偝邪滩豢赡?，也不必具

備總承包合同工程范圍內(nèi)的所有專業(yè)工程的施

工能力。通過分包的形式能夠彌補總承包商技

術(shù)、人力、設(shè)備、資金等方面的不足。同時總承

包商又可通過這種形式擴大經(jīng)營范圍，承接自己

不能獨立承擔的工程。

(2)經(jīng)濟上的目的。對有些分項工程，如果總

承包商自己承擔會虧本，而將它分包出去，讓報

價低同時又有能力的分包商承擔，總承包商不僅

能夠避免損失，而且能夠取得一定的經(jīng)濟效益。

(3)轉(zhuǎn)嫁或減少風險。通過分包，能夠?qū)⒖偘?/p>

合同的風險部分地轉(zhuǎn)嫁給分包商。這樣，大家共

同承擔總承包合同風險，提高工程經(jīng)濟效益。

(4)業(yè)主的要求。業(yè)主指令總承包商將一些分

項工程分包出去。通常有如下兩種情況：

1)對于某些特殊專業(yè)或需要特殊技能的分項工

程，業(yè)主僅對某專業(yè)承包商信任和放心，可要求

或建議總承包商將這些工程分包給該專業(yè)承包

商，即業(yè)主指定分包商。

2)在國際工程中，一些國家規(guī)定，外國總承包

商承接工程后必須將一定量的工程分包給本國

承包商；或工程只能由本國承包商承接，外國承

包商只能分包。這是對本國企業(yè)的一種保護措

施。

業(yè)主對分包商有較高的要求，也要對分包商作資

格審查。沒有工程師(業(yè)主代表)的同意，承包

商不得隨便分包工程。由于承包商向業(yè)主承擔全

部工程責任，分包商出現(xiàn)任何問題都由總包負

責，所以分包商的選擇要十分慎重。一般在總承

包合同報價前就要確定分包商的報價，商談分包

合同的主要條件，甚至簽訂分包意向書。

聯(lián)營承包是指兩家或兩家以上的承包商(最常見

的為設(shè)計承包商、設(shè)備供應商、工程施工承包商)

聯(lián)合投標，共同承接工程。其優(yōu)點是：

(1)承包商可通過聯(lián)營進行聯(lián)合，以承接工程

量大、技術(shù)復雜、風險大、難以獨家承攬的工程,

使經(jīng)營范圍擴大。

(2)在投標中發(fā)揮聯(lián)營各方技術(shù)和經(jīng)濟的優(yōu)勢,

珠聯(lián)璧合，使報價有競爭力。而且聯(lián)營通常都以

全包的形式承接工程，各聯(lián)營成員具有法律上的

連帶責任，業(yè)主比較歡迎和放心，容易中標。

(3)在國際工程中，國外的承包商如果與當?shù)?/p>

的承包商聯(lián)營投標，能夠獲得價格上的優(yōu)惠。這

樣更能增加報價的競爭力。

(4)在合同實施中，聯(lián)營各方互相支持，取長

補短，進行技術(shù)和經(jīng)濟的總合作。這樣能夠減少

工程風險，增強承包商的應變能力，能取得較好

的工程經(jīng)濟效果。