南湖華錦花園三四期策劃方案

前言武漢海興房地產(chǎn)銷售有限公司深感榮幸能參與“南湖華錦”的營銷策劃。與貴公司初步接觸后，我公司進(jìn)行了進(jìn)一步的市場調(diào)查，以事實(shí)為依據(jù)，并對項(xiàng)目做了進(jìn)一步理性思考與冷靜分析，特?cái)M出以下提案。本提案的編寫依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)、政策條例及實(shí)行細(xì)則，并參照了武漢市房地產(chǎn)市場特別是南湖片區(qū)樓市的相關(guān)情況，由市場調(diào)查報(bào)告篇、項(xiàng)目規(guī)劃定位篇、營銷推廣策劃篇三大部分組成。我公司結(jié)合了“南湖華錦”項(xiàng)目地塊的先決條件、區(qū)域內(nèi)樓市之狀態(tài)特性、發(fā)展趨勢、置業(yè)需求及市政方案的涵蓋等諸多因素。我公司謹(jǐn)以數(shù)年的操作經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)精神為貴公司項(xiàng)目開發(fā)提供參考意見。預(yù)?！澳虾A錦”項(xiàng)目開發(fā)成功！武漢海興房地產(chǎn)銷售有限公司市場調(diào)查報(bào)告武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境假如說成功的樓盤有一個(gè)共同的特性,那便是創(chuàng)新。作為武漢市重要的支柱產(chǎn)業(yè)----房地產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展自成一體，特別是通過近幾年的迅猛發(fā)展，己初具規(guī)模。2023年武漢房地產(chǎn)市場在中央一系列財(cái)政政策及市政府配套政策的連續(xù)作用和刺激下，市場重要指標(biāo)都有較大幅度增長，整個(gè)市場明顯處在景氣狀態(tài)，市場運(yùn)營狀況良好，全年房地產(chǎn)總投資量突破100億元,竣工量躍上了600萬的臺階；商品房預(yù)（銷）售面積同步上揚(yáng)達(dá)成648.03萬平方米,出現(xiàn)了供需兩旺的景象。今年上半年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的良好勢頭。1-6月份全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完畢投資53.88億元，比去年同期增長10.08%；其中，商品住宅投資43.48億元，同比增長10.15%。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)1283.47萬平方米，同比增長1.04%，其中住宅975.38萬平方米，增長1.79%。新開工面積達(dá)356.57萬平方米，同比增長5.87%。全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積212.90萬平方米，其中住宅174.58萬平方米，分別增長11.27%和11.44%。上半年全市累計(jì)銷（預(yù)）售商品房355.08萬平方米，（其中住宅銷[預(yù)]售面積達(dá)281.23萬平方米，出租60.57萬平方米，分別占銷售總面積的79.20%和17.06%），回籠資金45.56億元，比去年同期分別增長20.67%、14.47%。同時(shí)由于武漢市的房地產(chǎn)市場銷售情況良好，加上國家對空置一年以上商品房的優(yōu)惠政策的貫徹，使武漢市的商品房存量保持平衡。隨著政府土地批租市場的日趨完善及經(jīng)濟(jì)合用房價(jià)格的上漲，促使武漢市住宅價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。武漢市的房價(jià)漲幅現(xiàn)已居全國35個(gè)大中城市的第二位。據(jù)研究院專家預(yù)測，未來3—5年內(nèi)，武漢市房地產(chǎn)業(yè)仍將保持蓬勃發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)量和消費(fèi)量將繼續(xù)保持高位運(yùn)營。理由有四：一是武漢市作為華中地區(qū)最大的工業(yè)、基地和交通通信樞紐，近年來發(fā)展迅速，GDP連續(xù)數(shù)年保持在兩位數(shù)以上的高速增長，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市競爭力在全國大中城市中名列前10位。市政府已將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來培植，擬定了每年房地產(chǎn)投資達(dá)100億元、竣工600萬平方米的目的。二是武漢房地產(chǎn)業(yè)是以廣大個(gè)人購房的現(xiàn)實(shí)需求為支撐，特別是取消福利分房制度后，個(gè)人買房已占所有銷售量的97%。三是宏觀政策面利好，不僅有銀行利率下調(diào)、公積金利率下調(diào)、房屋交易手續(xù)費(fèi)下調(diào)等政策對市場的宏觀支持，并且隨著住房貨幣化的全面實(shí)行，存量房交易量的逐步放大對住房一級市場產(chǎn)生的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，將極大地提高市民的購房需求?，F(xiàn)在武漢市房屋自有率已達(dá)85%左右，樓市的需求方向正從滿足基本需求向改善型、舒適性需求轉(zhuǎn)變；此后投資型客戶、二次置業(yè)者將會有所增長。四是武漢市的遠(yuǎn)景規(guī)劃是一個(gè)涵蓋800平方公里的大區(qū)域。同時(shí)，武漢市區(qū)的舊城改造和危房拆遷任務(wù)很重，盤活這部分存量土地也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的需求和動(dòng)力。同時(shí)武漢市土地一級市場逐漸走向規(guī)范。市土地整理儲備供應(yīng)中心今年第一季度從湖北農(nóng)業(yè)銀行獲得了10億元信用額度，用于舊城改造、國企搬遷和新區(qū)建設(shè)等土地開發(fā)項(xiàng)目。自2023年以來，這個(gè)中心已注冊資金6億元，盤活了27家公司的存量土地，搬搬家民近2023戶，獲得了2023多畝的土地發(fā)展空間。值得注意的是，2023年下半年度,武漢房地產(chǎn)業(yè)除了投資額將平穩(wěn)增長、開發(fā)規(guī)模增大、交易市場日趨活躍之外，公司方面將面臨新一輪產(chǎn)業(yè)整合、結(jié)構(gòu)調(diào)整和行業(yè)規(guī)范的壓力，市場的競爭格局也將由過去的價(jià)格成本競爭提高為品質(zhì)、品牌的競爭。區(qū)域市場分析武漢市最新的總體布局規(guī)劃考慮到三鎮(zhèn)江河分割、鼎足而立的實(shí)際情況，采用“多中心組團(tuán)方式”的布局結(jié)構(gòu)，由內(nèi)向外形成核心區(qū)、中心片區(qū)和外圍中心組團(tuán)三個(gè)層次。從近兩年的樓市熱點(diǎn)看，武漢住宅建設(shè)的熱點(diǎn)重要集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部的金銀湖、后湖、南湖、徐東路、雄楚大街沿線。去年100億元的房地產(chǎn)投資中，除了主城區(qū)占40%外，其余60%集中在這“三區(qū)五片”。武昌區(qū)樓市開發(fā)重要集中在南湖片區(qū)和東湖高新開發(fā)片區(qū)，總的規(guī)劃建筑規(guī)模為840萬平方米。在東湖高新開發(fā)片區(qū)中，圍繞“中國光谷”集中了大量的光電和信息研發(fā)公司及許多高校，光谷周邊正在成為住宅開發(fā)的熱點(diǎn)。南湖片區(qū)中，由寶安集團(tuán)建設(shè)的南湖花園城大社區(qū)已基本成熟。其中，光谷、徐東片區(qū)重要是由高科技或商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而南湖片區(qū)以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢（原為飛機(jī)場，地勢平坦），及良好的空氣質(zhì)量吸引了眾多知名度高且具有一定實(shí)力的開發(fā)商，從而帶動(dòng)了整個(gè)南湖板塊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并引發(fā)了住宅商鋪投資的熱潮。1、項(xiàng)目周邊市場調(diào)研南湖花園城總占地面積4000畝，住宅建筑總規(guī)模約430.2萬平方米。目前本區(qū)域內(nèi)由7家開發(fā)商共開發(fā)項(xiàng)目15個(gè)，開發(fā)項(xiàng)目較大的有寶安公司的南湖花園、新大地公司的新大地家園、南湖置業(yè)的南湖中央花園等?，F(xiàn)80%的樓盤已銷售至尾期（60%~80%）。同時(shí)該區(qū)域內(nèi)商品房由于價(jià)格適中、客源豐富，基本上都在武昌地區(qū)內(nèi)消化。消費(fèi)者重要購房動(dòng)機(jī)是升級置換，改善生活環(huán)境以及投資置業(yè)。到目前為止，南湖區(qū)域內(nèi)的樓盤以多層住宅為主，高層住宅的開發(fā)尚處在市場摸索階段。項(xiàng)目重要競爭物業(yè)分析（規(guī)模、配套、物業(yè)特性）（見附表）市場購買力、目的消費(fèi)群體分析為了更好提高生活品質(zhì)，提高人居環(huán)境，武漢市民在住房消費(fèi)觀念、購房實(shí)力上都有很大的轉(zhuǎn)變。目前有較強(qiáng)住房購買力的重要為部分國企領(lǐng)導(dǎo)、外企或合資公司的中高級員工、某些國企福利分房后對居室不滿意的、需二次置業(yè)的人士。加上國家政策的貫徹，對二手房的買賣有了明確的標(biāo)準(zhǔn)，對一級市場有了一定的促進(jìn)作用。國外有一些房地產(chǎn)投資者看中房地產(chǎn)的保值、增值性，也在房地產(chǎn)方面投資，使市場一直在一個(gè)相對活躍的氛圍中進(jìn)行。在房地產(chǎn)市場趨于成熟的同時(shí)，各個(gè)開發(fā)商之間競爭也愈演愈烈，從價(jià)格、品質(zhì)、服務(wù)、品牌的競爭一直延伸至文化的競爭。由于消費(fèi)者趨于理性化，積累了較豐富購買知識，且選擇面寬，加上媒體的渲染，客戶對購房技巧等方面有了較深的結(jié)識。對本案而言，目的消費(fèi)群大體可鎖定在以下范疇：按經(jīng)濟(jì)收入劃分：可鎖定年收入五萬元以上，或月收入穩(wěn)定于三千元以上，且具有十幾萬元左右積蓄的家庭。按置業(yè)目的劃分：大部分為二次置業(yè)，現(xiàn)多數(shù)有房居住，但居住環(huán)境與質(zhì)量較差，極希望改善居住質(zhì)量的家庭及部分現(xiàn)為租賃住房、希望置業(yè)安家的中檔收入個(gè)人或小家庭。按地區(qū)劃分：60%為武昌區(qū)投資者購買，40%為武昌區(qū)以外人士購買。按職業(yè)劃分：教師、政府公務(wù)員、專業(yè)技術(shù)人士、公司中高層白領(lǐng)人士、律師、醫(yī)生、個(gè)體工商戶等。市場調(diào)查結(jié)論通過對該區(qū)域的調(diào)查走訪分析，我公司得出如下結(jié)論：在這一年內(nèi)武漢市居民住宅潛在需求有一定幅度的增長，居民購房趨于理性化，主力購房群體（25—45歲）仍以自用為主。受金融降息等因素的影響，以投資為目的的購房行為也許會有所增長。面積為90—110平方米的三房是現(xiàn)在市場需求的主流，但購房價(jià)格的承受能力有限，單價(jià)在1700元左右，總價(jià)在20萬元左右浮動(dòng)，有一定潛在顧客。同時(shí)客戶對住宅的結(jié)識和相關(guān)規(guī)定大為提高，其關(guān)注元素排列順序如下：開發(fā)商實(shí)力、價(jià)格、規(guī)模、環(huán)境、配套等。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟，目前多層商品房供應(yīng)量出現(xiàn)供過于求的情況，住宅品質(zhì)有了進(jìn)一步的提高。但在小高層的開發(fā)上仍有較大的發(fā)展空間。對于本項(xiàng)目而言，我公司建議：應(yīng)本著“先建環(huán)境（含配套），后建房”的指導(dǎo)思想，從會所、步行街、園林景觀、樣板房、大陽臺設(shè)計(jì)及裝修套餐等六方面入手，以景觀先聲造勢，以景觀提高樓盤品質(zhì)，將本案建為“南湖片區(qū)我獨(dú)尊”之經(jīng)典樓盤。項(xiàng)目規(guī)劃定位項(xiàng)目發(fā)展之SWOT分析（一）優(yōu)勢目前南湖片區(qū)一個(gè)大型的居住社區(qū)已初具規(guī)模，規(guī)劃中可容納30萬人的區(qū)域，已進(jìn)駐10萬余人，市政配套已陸續(xù)完善，小型商業(yè)街已形成。區(qū)域含金量頗高。優(yōu)良的居住環(huán)境、突出的地理優(yōu)勢及合理的樓盤價(jià)位，使得此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行得有聲有色。其升值潛力不可忽視。南湖華錦花園一、二期的開發(fā)及得體的宣傳，使“南湖華錦”品牌已有一定的市場知名度，為三、四期項(xiàng)目的開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目配套已基本齊全，學(xué)校、幼兒園、網(wǎng)球場、停車場以及管道煤氣、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電信通訊、有線電視、變頻供水等基本生活配套設(shè)施一應(yīng)俱權(quán)，利于社區(qū)的持久發(fā)展。（二）劣勢：現(xiàn)階段困擾這一區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展的重要因素就是交通。由于道路不通，交通環(huán)境不是很抱負(fù)，使得故意向購買此地房產(chǎn)的顧客患得患失，極大地制約了客源。由于這一區(qū)域?qū)匍_發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，競爭劇烈。且由于多個(gè)樓盤的施工在建，噪音、揚(yáng)塵的污染不可避免。市政府規(guī)劃的奧林匹克公園落戶于此，周邊各樓盤亦以此為宣傳賣點(diǎn)，但由于資金及其他因素，一直未破土動(dòng)工，遲延至今，一定限度上影響客戶對開發(fā)商信譽(yù)度及區(qū)域價(jià)值的認(rèn)同感。區(qū)域內(nèi)娛樂休閑設(shè)施及體育健身設(shè)施都比較缺少。項(xiàng)目仍處在城郊結(jié)合部，由于治安管理不規(guī)范，且本案在南湖花園城的邊沿地段，仍是存在安全隱患?！澳虾A錦”一、二期的經(jīng)濟(jì)合用房形象勢必會被部分市民帶入三、四期的樓盤中，屆時(shí)購房者對新項(xiàng)目的認(rèn)知度將受到一定限度的影響。（三）機(jī)會點(diǎn)：a、武漢房地產(chǎn)2023年前兩個(gè)季度，商品房銷售面積達(dá)91.5萬平方米，比去年同期增長90.7%，其中個(gè)人購買８７.２萬平方米，比去年同期增長了１１０％。住宅市場銷售勢頭良好。b、南湖片區(qū)的升溫，購房者對該片區(qū)樓市的關(guān)注度亦隨之增長。c、政府對該區(qū)域的規(guī)劃力度增強(qiáng)，特別是對交通方面的投入，將極大的改善該區(qū)域的投資環(huán)境。d、南湖片區(qū)住宅社區(qū)商鋪投資隨著市場前景而提高，引領(lǐng)了江城商鋪投資的熱潮，使這一區(qū)域倍受關(guān)注。住宅社區(qū)商鋪發(fā)展前景看好。（四）威脅點(diǎn)：本案周邊有寶安科技園、寶安新世紀(jì)、新大地花園、博雅苑、南湖中央花園、寶安松濤苑、江南庭園、成功花園等十多個(gè)樓盤，大多為現(xiàn)房銷售，并借其社區(qū)特色大勢宣傳，搶占了較多的市場份額，競爭劇烈。具體而言，有以下幾方面的競爭：a、地理位置的競爭。如南湖中央花園的中心位置，已成為其一大賣點(diǎn)。b、商業(yè)環(huán)境的競爭。商業(yè)配套作為住宅社區(qū)的派生產(chǎn)品，已受到購房者普遍的關(guān)注。寶安新世紀(jì)商鋪的熱銷就證明了南湖片區(qū)商業(yè)環(huán)境競爭之劇烈。c、社區(qū)配套的競爭。社區(qū)配套的競爭在很大限度上就是開發(fā)商實(shí)力、戰(zhàn)略眼光和經(jīng)營理念的競爭。南湖花園城內(nèi)開發(fā)商實(shí)力可觀，象寶安、南湖置業(yè)等開發(fā)的項(xiàng)目配套多比較齊全，南湖中央花園就配有醫(yī)院、會所。d、價(jià)格的競爭。價(jià)格仍是最為直接有力的競爭武器，經(jīng)濟(jì)合用房仍將是價(jià)格競爭的重要競爭對手。項(xiàng)目市場定位定位背景綜述（項(xiàng)目可行性）南湖片區(qū)土地開發(fā)在2023年之前是以中檔住宅為主，代表性樓盤有南湖中央花園、江南庭園、江宏花園；而后的住宅開發(fā)開始向中高檔花園洋房轉(zhuǎn)變，如博雅苑、寶安加州花園等。根據(jù)對消費(fèi)者的調(diào)查結(jié)果，我們了解到消費(fèi)者對樓房的選擇不再是基本的居住規(guī)定，已開始轉(zhuǎn)向舒適、健康、環(huán)保、時(shí)尚。但區(qū)域內(nèi)尚無價(jià)格在2023元以上、環(huán)境適中的多層住宅出現(xiàn)，由此，我公司建議將本項(xiàng)目定為帶商鋪的中高檔住宅，以獨(dú)特的品質(zhì)景觀雄踞于南湖片區(qū)。形象定位在社區(qū)園林景觀上，可將現(xiàn)代歐式風(fēng)格與中國古典風(fēng)格相結(jié)合；外形設(shè)計(jì)為后現(xiàn)代主義風(fēng)格，給人以尊貴、時(shí)尚的感覺。我公司主張，景觀先行，景觀造勢。正如武昌另一樓盤“水藍(lán)郡”之所為，先做景觀，以景動(dòng)人，以景造勢，后做別墅，從一個(gè)鮮為人知的樓盤“一炮而紅”，“別墅，就是水藍(lán)郡”已為廣大市民所接受。南湖花園城中景觀突出的當(dāng)數(shù)“南湖中央花園”，但尚無標(biāo)志性景觀建筑。建議在社區(qū)中設(shè)計(jì)一主景觀，作為南湖花園城的標(biāo)志性建筑。如可在社區(qū)休閑廣場中部造一3米寬噴泉。泉眼呈左右對稱分布，泉線交錯(cuò)噴射，水落之處，置一水球，沐水而轉(zhuǎn)。在噴泉至高點(diǎn)樹一標(biāo)桿，上書樓盤名稱“南湖華錦”。同時(shí)在泉眼四圍設(shè)立彩燈，導(dǎo)致如夢如幻的特效。同時(shí)，我公司建議在景觀設(shè)計(jì)中配置山水景觀。如：假山，命名“南山”或“南湖之巔”，意寓吉祥、長壽，“南湖片區(qū)我獨(dú)尊”。假山之上植古松一株，其下建小橋流水，營造出水中藻荇交橫、卵石相生、群魚戲水的別致景觀。小橋流水間配以竹園、菊園、梅園、蘭園，植睡蓮于水中，菊園之上為南山，以合“采菊東籬下，悠然見南山”之仙境。設(shè)立遮陽長廊，下有按摩小徑。整體景觀中，應(yīng)配有彩色燈光、背景音樂，以山、水之靈性添樓盤之品味，以“觀山觀水觀天下”增業(yè)主之氣度。本項(xiàng)目客戶定位本案的客戶群體大體界定在武昌地區(qū)范圍之內(nèi)。區(qū)域內(nèi)置業(yè)群體已形成各自渭徑分明的層次或階層，但一些收入差別、置業(yè)檔次、生活品位差異大的群體雜居一處的現(xiàn)象也比較普遍。就本案的目的客戶群體而言，由于項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模屬中檔，只爭取一部分階層的客戶顯然是難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售，因此，本案的客戶群體宜鎖定具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力但處在各生活層面之中的群體，通過不同的戶型供應(yīng)，與營銷細(xì)分最大的客戶市場，掌握中高等收入者，吸引高收入者，并盡也許減少置業(yè)門檻，爭取中檔收入者。戶型及面積配置戶型面積我司根據(jù)樓盤走訪及置業(yè)群體調(diào)查得出分析結(jié)論，當(dāng)前武漢樓盤在戶型面積上呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，占據(jù)中心位置的樓盤大多數(shù)單價(jià)高、面積大，而定位為工薪一族經(jīng)濟(jì)房的樓盤大多單價(jià)低、面積精致。通過問卷調(diào)查，市民意向的居住面積90%的為70M2—110M2這一空間，因而我公司建議對南湖華錦戶型面積定位應(yīng)本著細(xì)分最大的客戶市場、結(jié)合居民傳統(tǒng)置業(yè)觀念與發(fā)展創(chuàng)新置業(yè)觀念相融合的原則，在戶型面積的定位上，避免全面抄襲沿海深、港、穗、滬、京樓盤以小戶型為主流的做法，又避免沿襲內(nèi)陸城市陳舊的面積越大越高檔、面積越大越舒適的觀念。因而該項(xiàng)目的面積定位應(yīng)呈現(xiàn)現(xiàn)層次豐富、戶型多樣、大小具有、各有側(cè)重的特點(diǎn)，以回避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，造就項(xiàng)目成功。具體數(shù)值建議如下（僅為本公司從銷售角度對住宅平面設(shè)計(jì)上的意見，謹(jǐn)供貴公司參考）：（1）兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積80M2—100M2■精致型兩房兩廳----濃情兩居室建筑面積：80M2—90M2左右精致型兩房兩廳面積適度精致，總價(jià)20萬元左右，可以保證兩口之家或三口之家擁有舒適的起居空間，其目的客戶群重要鎖定周邊中青年家庭，即中檔收入家庭的公司白領(lǐng)、技術(shù)人員、小個(gè)體工商戶等。他們對居室空間追求的是質(zhì)量而不是數(shù)量，如能在戶型內(nèi)部的功能細(xì)節(jié)解決上創(chuàng)新出彩、精雕細(xì)琢、體現(xiàn)品位與檔次，定能贏取這部分客戶的青睞，故而可全面爭取此類客戶的市場份額?！鍪孢m型兩房兩廳——和諧兩居室建筑面積：90M2—100M2左右此類兩房兩廳的客戶擁有標(biāo)準(zhǔn)的開間（3.9M—4.2M），保證采光與通風(fēng)，倍顯寬敞明亮。同時(shí)餐廳4M2—5M2的面積方正實(shí)用，可滿足4—5人的就餐空間，至于臥室基本可保證13M2—16M2的主臥、12M2的次臥，滿足3—4口之家和諧舒適的生活。此類戶型重要針對對居住面積空間規(guī)定較高的客戶群體，大多數(shù)為中青年公務(wù)員、事業(yè)單位文職人員、部分大體為3—4人左右，家庭社交活動(dòng)廣泛，重視身份與尊貴感，處在購買兩房與三房的選擇之間，因而此類戶型以不超過22萬元的價(jià)位?？捎行У卣T惑該群體的置業(yè)心理，給予他們有效地選擇需求，以及給予更多的實(shí)惠與舒適空間。（2）三房二廳二衛(wèi)建筑面積100M2—130M2左右■精致型三房二廳二衛(wèi)——時(shí)尚精品三居室建筑面積：100M2—120M2此類三房二廳二衛(wèi)適合現(xiàn)有的消費(fèi)水平，又適度體現(xiàn)時(shí)尚與潮流，呈精致、實(shí)用、高貴品質(zhì)這一特性，廣受客戶親睞。此類戶型也非常適宜武漢市的二次置業(yè)者的購房空間需求，既不會導(dǎo)致空間浪費(fèi)，又可充足照顧到室內(nèi)人居行為的需求，空間可相對獨(dú)立、家庭活動(dòng)方便、氣氛親切，這也是國家提倡小康型文明住宅的標(biāo)準(zhǔn)。作為南湖華錦周邊客戶群體來講，絕大多數(shù)需大力改善居住質(zhì)量，對空間需求遵循大而舒適的原則，規(guī)定各個(gè)功能空間面積富余、動(dòng)靜分離、互不干擾。此類客戶創(chuàng)業(yè)時(shí)間較長、積蓄豐厚、收入穩(wěn)定，住宅總價(jià)保證于30萬左右基本可以承受，從而保證此類戶型的暢銷?！龀墒旖?jīng)典型三房二廳二衛(wèi)建筑面積：120M2---130M2此類三房二廳二衛(wèi)屬于較為成熟經(jīng)典的戶型。當(dāng)前都市題材的住宅都在提供此類面積的住宅，武漢居民對此較為熟悉和認(rèn)同，客廳開間高達(dá)4.5米，滿足人們對會客、娛樂功能與體現(xiàn)尊貴檔次身份的更高追求，主臥及次臥均開闊寬敞，符合主人、老人、小孩的居住心理。（4）復(fù)式住宅建筑面積130M2——150M2■鉆石型小復(fù)式----四房二廳二衛(wèi)或四房三廳二衛(wèi)建筑面積：140M2左右此型小復(fù)式重要提供應(yīng)許多厭煩居住大面積平層住宅，盼望住宅呈現(xiàn)豐富的、立體的、空間變化的客戶群體。由于年齡相對年輕，家庭人口有限，對面積需求有限。因而此類精致而又豪華尊貴的小型復(fù)式正合其意，同時(shí)這一特色型小復(fù)式也反映南湖華錦項(xiàng)目的創(chuàng)新出彩的設(shè)計(jì)精華，并且在戶型設(shè)計(jì)上具有相稱大的更改靈活性。兩房二廳上下兩層打通即為小型復(fù)式，當(dāng)市場銷售受阻時(shí)，隔層則成無積壓風(fēng)險(xiǎn)的兩房兩廳戶型?！銎胀◤?fù)式----雙層復(fù)式的四房或五房、四房二廳二衛(wèi)建筑面積：150M2左右此型復(fù)式重要滿足家庭人口眾多、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、需求豪華氣派的復(fù)式來象征文明富足，在客廳、大睡房、大廚房的規(guī)定體現(xiàn)最為強(qiáng)烈。戶型功能定位我司通過對眾多樓盤進(jìn)行走訪發(fā)現(xiàn)，許多樓盤在戶型設(shè)計(jì)上仍然沿襲傳統(tǒng)單元樓住宅的設(shè)計(jì)手法。重要體現(xiàn)為各個(gè)空間的分室不明顯，主臥與次臥的區(qū)分不明顯，各個(gè)功能空間不是過于獨(dú)立就是擁擠一團(tuán)。同時(shí)公共活動(dòng)空間與私密空間的區(qū)分的意識不強(qiáng)，互相干擾嚴(yán)重。至于采光、常見廚衛(wèi)的中間單元為密封性黑房。陽臺大多數(shù)沒有區(qū)分生活陽臺與觀景陽臺，且大多數(shù)設(shè)于主臥內(nèi)，難以共享自然的陽光與空氣。至于許多新型的建筑設(shè)計(jì)技術(shù)與細(xì)節(jié)設(shè)立仍內(nèi)被忽視，因而我公司將按照各種不同戶型，在功能上提出具體的建議。（1）兩房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳內(nèi)部功能設(shè)計(jì)規(guī)定：客廳開間最佳保持4.5米以上，以不少于3.6米為限。建議各單位套間之間應(yīng)相應(yīng)凸凹咬合，使衛(wèi)生間的方向保持南北朝向，則可避免中間單元的黑房問題。兩房兩廳同樣設(shè)立客廳觀景陽臺與廚房生活陽臺，大開間落地塑鋼推拉門連同客廳與陽臺使客廳采光充沛、親近自然。餐廳設(shè)計(jì)上要保證自然采光，避免櫥衛(wèi)相對，同時(shí)廚房避免過于狹長致使運(yùn)用率不高的情況出現(xiàn)，玄關(guān)設(shè)計(jì)在兩房兩廳的設(shè)計(jì)中同樣需要予以考慮，位置面積可適當(dāng)精簡減。采用落地轉(zhuǎn)角凸窗，突出尺寸在不影響建筑立面外觀的情況下可高達(dá)30CM~40CM，與地面距離45CM~60CM高度，以增大空間感，充足采光量。陽臺建議采用黑色或其他深色系鐵藝鏤花欄桿，造型設(shè)計(jì)在每一建筑單體之間宜富于變化，戶型的陽臺朝向與主臥窗戶的視覺方向應(yīng)遵循感觸觀景、親近自然風(fēng)、保持空氣對流的原則，同時(shí)結(jié)合武漢居民喜好住宅方正闊落的習(xí)慣，各房間亦盡量保持方正實(shí)用，避免小面積套間出現(xiàn)轉(zhuǎn)角、異形房間。（2）三房二廳二衛(wèi)三房二廳內(nèi)部功能設(shè)計(jì)規(guī)定：玄關(guān)設(shè)計(jì)：面積約在2M2左右，作為室內(nèi)與室外的過度空間，以作為家庭人員生活與親朋好友的生活起點(diǎn)，設(shè)計(jì)中考慮鞋柜與換鞋位置之間的協(xié)調(diào)，保證內(nèi)部潔凈?？蛷d設(shè)計(jì)：購買三房兩廳的客戶多將其作為長期的生活家居，因此客廳應(yīng)滿足會客、起居及娛樂之用，面積規(guī)定24M2以上，開間宜保證3.9M—4.2M，同時(shí)與臥室的對比感覺要越大越好?？蛷d內(nèi)開門不宜過多，宜通過另設(shè)交通過道來連接廳臥之間，更不可直接開門直通臥室，不利于家私擺放及運(yùn)用有效空間，更影響臥室的私密空間?？蛷d的朝向最佳基本保持南北朝向，切合本社區(qū)實(shí)況形成小角度偏轉(zhuǎn)。便于觀景、保證采光優(yōu)良。通過落地塑鋼推拉門避免啟動(dòng)噪音與室外陽臺相連，共享自然空間的新鮮空氣與明媚陽光，引進(jìn)穿堂風(fēng)，陽臺闊大，造型可考慮創(chuàng)新求異，擺脫傳統(tǒng)陽臺立面狹長與呆板，體現(xiàn)品位與氣派。餐廳設(shè)計(jì)：面積以8M2左右為宜，干凈明亮，滿足4—5口之家享用晚餐，餐廳離大門入口應(yīng)保持適當(dāng)距離，以避免頻繁被干擾，同時(shí)亦遠(yuǎn)離或局部隔離衛(wèi)生間，有助于食欲。廚房設(shè)計(jì)：避免與衛(wèi)生間相對，兩者均保證自然通風(fēng)與采光，避免出現(xiàn)黑房，其位置亦靠近住宅入口以接近餐廳，同時(shí)設(shè)立生活陽臺放置各種設(shè)備和清掃工具，面積規(guī)定至少達(dá)成8M2。臥室設(shè)計(jì)：臥室采用落地轉(zhuǎn)角凸窗，倍顯高檔氣派，景致開揚(yáng)，采光通亮，主臥室與次臥室的面積應(yīng)有所差異，私密性的重視限度亦應(yīng)有所區(qū)別，轉(zhuǎn)角凸窗的距地高度亦有所變化，主臥距地45CM，次臥距地60CM（擬訂），以突出主臥室的中心地位。主臥室配置主任衛(wèi)生間更顯檔次，臥室特別是主臥室開門要避免直接對客廳，應(yīng)設(shè)立交通過道相連主臥室，宜側(cè)開臥門保證有別于次臥室。主臥室的更衣區(qū)間設(shè)立同樣必不可少，保證主人的中心位置與家庭地位，保證私密性，主臥室面積在14M2,次臥室面積規(guī)定在11M2以上。書房（臥室）的面積規(guī)定9M2—10M2，又可作為兒童睡房或客房?！鲂l(wèi)生間設(shè)計(jì)：保證主人衛(wèi)生間與公用衛(wèi)生間的差異，同樣注重靠近臥室，遠(yuǎn)離廚房與餐廳，采光與通風(fēng)最佳通過開窗自然采用。衛(wèi)生間與洗衣機(jī)位可合并設(shè)計(jì)，但應(yīng)有所隔離，保證沐浴、洗漱、洗衣、化妝互不干擾，面積規(guī)定在5M2—6M2。（4）復(fù)式復(fù)式各空間的功能設(shè)計(jì)由于面積大，設(shè)計(jì)上可以盡情發(fā)揮，運(yùn)用高低層次營造出舒適氣派的享受空間，功能設(shè)計(jì)上面需注重的是客廳必須方正闊大，空間感空曠的空間感，陽臺與窗戶均需闊大開揚(yáng)，大開間落地玻璃推拉門或轉(zhuǎn)角凸窗引進(jìn)自然于室內(nèi)，復(fù)式房間在每一建筑單位內(nèi)的分布應(yīng)遵循以下原則，即景觀好、朝向佳的位置盡量照顧給復(fù)式住宅。綜述：以上各功能設(shè)計(jì)的描述喻示未來家居空間的夢境。此外，現(xiàn)在許多建筑室內(nèi)的梁與柱的問題嚴(yán)重地干擾了室內(nèi)空間的方正與完整，約束了裝修設(shè)計(jì)，影響家私擺放。因而，內(nèi)部空間無梁無柱（異型、柱）這一問題請?jiān)O(shè)計(jì)單位予以考慮?！鶠橥怀鲰?xiàng)目優(yōu)勢，建議在上述戶型中，設(shè)計(jì)大陽臺作為觀景臺。房型比例定位我公司通過對武漢三鎮(zhèn)各區(qū)域樓盤的實(shí)地走訪，對各樓盤各類戶型的供應(yīng)比例及銷售狀況予以記錄分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段武漢置業(yè)居民對戶型的選擇多傾向于一次到位，根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、居住規(guī)定、家庭人口的靜態(tài)構(gòu)成與動(dòng)態(tài)構(gòu)成發(fā)展，慎重而又執(zhí)著的選購適合他們的產(chǎn)業(yè)，且絕大部分以自我居住為購買動(dòng)機(jī)。同樣，通過武昌、漢口兩區(qū)域的客戶問卷抽樣調(diào)查得出的結(jié)論也基本與樓盤走訪的記錄分析結(jié)論相一致，即一次到位購買功能齊全的三房二廳為主力，這一族有經(jīng)濟(jì)作為保障。而購買兩房兩廳的考慮重要來自經(jīng)濟(jì)壓力，這一類客戶為數(shù)不少。至于其他戶型均有一定的市場承受力，但此類客戶對家居質(zhì)量品質(zhì)的追求正日益提高。依次，我司結(jié)合社區(qū)的開發(fā)規(guī)模、地區(qū)狀況及周邊置業(yè)群體的市場購買力與置業(yè)觀念，提出以下各類戶型比例分派建議。注：分派比例按面積予以比例分派。（1）兩房兩廳建筑面積80M2---100M2供應(yīng)比例：35%比較周邊其他樓盤，兩房兩廳均有少量積壓，但重要因素不在于戶型供應(yīng)量的問題，兩房的供應(yīng)比例均不超過總銷售面積的30%，而在于兩房內(nèi)部設(shè)計(jì)不合理、空間浪費(fèi)大、戶型面積過大等因素。因此，本次我公司提出的精品型兩房兩廳的概念可滿足周邊對渴求實(shí)用型兩房兩廳的客戶。通過項(xiàng)目周邊走訪發(fā)現(xiàn)，不少私營業(yè)主對高品質(zhì)的兩房也需求甚強(qiáng)。因此，本項(xiàng)目的兩房供應(yīng)量宜按總建筑面積的30%予以設(shè)計(jì)供應(yīng)。其中考慮到面積精致的小型兩房兩廳為抱傳統(tǒng)置業(yè)觀念的的客戶接受有一定困難，他們將顧慮面積過小難以改變居住質(zhì)量。因此，小型兩房兩廳與中型兩廳的供應(yīng)比例建議為12%與18%，相對中型的兩房兩廳更能為兩房客戶所理解和認(rèn)同。（2）三房二廳二衛(wèi)建筑面積100M2—130M2供應(yīng)比例：60%其中：小型三房二廳二衛(wèi)（100M2—115M2）傳統(tǒng)型三房二廳二衛(wèi)：（115M2—130M2）通過實(shí)地走訪、客戶抽樣調(diào)查及我公司操作其他項(xiàng)目策劃銷售經(jīng)驗(yàn)都證明了三房二廳是住宅市場的主力需求，并且此種戶型的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最小，銷售壓力與積壓最小。但是眾多面積設(shè)計(jì)過大、空間浪費(fèi)、內(nèi)部功能空間布局不合理及科學(xué)的三房二廳正逐漸積壓，這一現(xiàn)象在武漢市住宅市場的反映尚不明顯，卻已顯示出增強(qiáng)的趨勢。本社區(qū)尚處在樓花階段，所以在設(shè)計(jì)上保持一定的前瞻性，以免公開面市時(shí)陷入落伍的局面。因此我公司建議精致性三房二廳二衛(wèi)的供應(yīng)量應(yīng)當(dāng)大于傳統(tǒng)型三房二廳二衛(wèi)，這也將成為本項(xiàng)目的特色及賣點(diǎn)，這樣既順應(yīng)置業(yè)觀念逐步步入實(shí)用、科學(xué)、經(jīng)濟(jì)這一趨勢，又順應(yīng)武漢居民的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的置業(yè)觀，通過引導(dǎo)創(chuàng)新消費(fèi)觀念，順應(yīng)現(xiàn)有的置業(yè)趨勢，來保證項(xiàng)目的回避風(fēng)險(xiǎn)、成功開發(fā)。（3）復(fù)式建筑面積150M2—180M2供應(yīng)比例：5%重要為各建筑單位的中間單元打通，供應(yīng)數(shù)量控制靈活多變，可通過銷售反映予以增減。社區(qū)人居環(huán)境定位當(dāng)今的住宅已逐漸從只注意自己的室內(nèi)空間與外部交通位置提高到愈來愈注重自己的環(huán)境質(zhì)量，不僅規(guī)定住得寬敞舒適，還規(guī)定感觸自然與享受社區(qū)生活。本案將按照發(fā)明時(shí)尚、舒適、獨(dú)特個(gè)性的社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)來營造社區(qū)人居環(huán)境。具體圍繞以下六個(gè)主題展開。會所社區(qū)會所愈來愈受到置業(yè)者的關(guān)注，但是目前武漢市許多項(xiàng)目中，所謂奢華尊貴形同虛設(shè)的設(shè)施難認(rèn)為業(yè)主密切共享。并且功能單一、規(guī)模簡陋卻又不能為家居生活增添色彩。本項(xiàng)目的會所將以“融入武漢都市人的生活、延伸家庭的空間，擁有第二個(gè)大家庭”的概念予以設(shè)立，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份，使之成其為社區(qū)的主角，使會所成為舒適、優(yōu)雅、清新、健康、怡情、密切的最佳去處，使社區(qū)生活不假外求，成為都市人華貴典雅生活的享樂之所。在前期運(yùn)作中，可將會所作為賣場，可以有效運(yùn)用資源。建議設(shè)立如下：娛樂設(shè)立：音樂廳、棋牌社、銀發(fā)活動(dòng)中心、兒童稚趣園等健美設(shè)立：健身房、臺球室與乒乓球室、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)室休閑怡情設(shè)立：咖啡廳、酒吧、沙龍書香驛站設(shè)立：網(wǎng)吧、時(shí)尚閱讀室2、共享游憩空間對游憩場合視覺感受與親身體驗(yàn)的好壞愈來愈成為衡量高檔社區(qū)的重要標(biāo)準(zhǔn)。游憩場合重要指社區(qū)內(nèi)共享性的休閑廣場、娛樂中心等。因此建議廣場的設(shè)計(jì)應(yīng)層次豐富，面積適中，結(jié)合周邊樓盤景觀設(shè)立情況來看，重點(diǎn)突出水景觀，同時(shí)考慮花圃、綠地、按摩小徑、大型雕塑。公共座椅等來充實(shí)休閑廣場的內(nèi)部空間，再配上廣場背景音樂，更添情調(diào)。娛樂中心供兒童嬉戲與鍛煉?？煽紤]設(shè)立小型球場，兒童玩具模型城與游樂小天地等。至于社區(qū)老齡人的游憩場合，可考慮設(shè)立室外棋臺、休憩座椅、涼亭等。步行街橫貫社區(qū)東西的步行街將是“南湖華錦”具神韻的點(diǎn)睛之筆。色彩絢麗的地磚，給步行街定下了優(yōu)美的基調(diào)。步行街盡量做到尺度宜人，商店、噴泉、街頭長椅和風(fēng)格各異的雕塑點(diǎn)綴其間形成一處完整的開敞空間序列。步行街頭的規(guī)劃，設(shè)計(jì)起點(diǎn)要高，給這里的人們一種生活素質(zhì)的保證。通過招商引進(jìn)知名連鎖店鋪，讓社區(qū)生活更便利，要買名牌，在家門口就唾手可得。步行街內(nèi)店面的裝修必須有統(tǒng)一的規(guī)范，并且設(shè)計(jì)統(tǒng)一的規(guī)范的標(biāo)記系統(tǒng)。通過以上種種，步行街將盡力營造一種比較低調(diào)、安詳、閑靜的感覺。3、道路系統(tǒng)社區(qū)的道路系統(tǒng)應(yīng)通而順暢、人車分流、曲折變化、曲經(jīng)通幽，在考慮到行人與行車的便利與安全的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提高到關(guān)注每一位業(yè)主貼身感受。將業(yè)主的感受轉(zhuǎn)化為感動(dòng)，通過戶外停車與地下停車相結(jié)合，弱化人與車的矛盾，解決好人車共存之道。具體建議如下：■社區(qū)入口應(yīng)視野通透，具有尊貴華庭之氣派，且每個(gè)入口都應(yīng)具有各自的標(biāo)示性特色，以充足考慮居民出入乘車購物的便利?！錾鐓^(qū)車行路線線條清楚、干擾少、行車視線良好最為安全，且行車路線與人行路線的交叉越少越好，特別是主入口附近?！鋈塑嚪至鬏^為困難，因此，應(yīng)多開辟短捷而美觀的步行路線，保證人車隔離。道路兩旁種栽樹木花草，使行人與建筑之間的私密性得以增強(qiáng)。人行道路設(shè)立造型各異的遮雨長廊連通社區(qū)各處，可避烈日或暴雨之苦，做到進(jìn)入社區(qū)就等于進(jìn)了家門?！鲂蓍e廣場或公共綠地中設(shè)立游嬉小徑，可以讓兒童邊走邊唱邊玩?！鐾ㄟ^在道路兩旁設(shè)立園藝小品，運(yùn)用細(xì)致的景觀和空間形成美觀而又具有標(biāo)記意義的道路系統(tǒng)?！鲈O(shè)立彩磚、草磚或卵石小徑、按摩小徑，既生情趣、又現(xiàn)品位。園林綠化社區(qū)占地面積142畝，項(xiàng)目的綠化率將可達(dá)30%左右。但是僅有高的綠化率還難以達(dá)成高質(zhì)量的人居環(huán)境，居住環(huán)境需要有豐富的綠地空間、組合多層次、多功能、序列完整的綠地系統(tǒng)，造就出幽靜精美的生活環(huán)境，將住宅的園藝景觀與現(xiàn)代居住文明和諧共融，并且要映襯出崇高都市社區(qū)的休閑寫意。建議對園林綠化工程實(shí)行公開招標(biāo)，由有實(shí)力的專業(yè)園林公司參與到本案建設(shè)中來?！龉簿G地■相鄰樓體之間綠化■水景的設(shè)立■各組團(tuán)之間綠化特色與連接■草種、樹種、花卉品種與本土的適應(yīng)性選擇及成本考慮■屋頂或建筑體的空中綠化■臨近公路式街道一側(cè)的防噪音綠化■防塵、防風(fēng)與防曬綠化以上設(shè)計(jì)各要素謹(jǐn)請園藝公司精心設(shè)計(jì)，使社區(qū)擁有窗外天之蔚藍(lán)、園之翠綠，使園藝不僅成為夢境般的景觀，又成為更高層次的人居環(huán)境，滿足居民對美景、對自然、對健康、對舒適的追求。園藝小品園藝小品與園林綠化共同描繪社區(qū)內(nèi)詩一般的唯美境界。建議分別具體從以下要素予以精心布置：■入口、大門、圍墻■車庫、車棚及標(biāo)記■垃圾回收站、廢物箱■社區(qū)路燈、庭柱、夜景燈等■木制長椅和石桌、石凳■道路、景觀指示牌■小型雕塑、水景等■隔離帶或欄桿物業(yè)管理及智能化設(shè)施建議聘請境外或國內(nèi)知名物業(yè)公司擔(dān)任本項(xiàng)目的物業(yè)管理。以專業(yè)先進(jìn)的管理理念，傾心細(xì)致的管理服務(wù)及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系為社區(qū)營造高質(zhì)量、高品位的精品社區(qū)增色添彩，為項(xiàng)目增長賣點(diǎn)，為業(yè)主盡情享受尊貴、安全、舒適的優(yōu)裕生活確立信心保障。建議本案的物業(yè)管理及智能化設(shè)施注重以下幾個(gè)方面：1、社區(qū)智能保安系統(tǒng)：物業(yè)管理公司對社區(qū)的安全保衛(wèi)全權(quán)負(fù)責(zé)，并運(yùn)用智能化硬件設(shè)施給予保障。涉及社區(qū)圍墻安設(shè)紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)和社區(qū)大門入口安裝遠(yuǎn)程可視對講系統(tǒng)。2、家庭智能保安系統(tǒng)：為統(tǒng)一與美化建筑立面，保證社區(qū)高品質(zhì)形象，物業(yè)公司嚴(yán)禁各單位安裝防盜網(wǎng)，家庭的保安重要依靠安裝于隱蔽處的緊急報(bào)警按鈕，全社區(qū)二十四小時(shí)警戒聯(lián)網(wǎng)，提供及時(shí)周到的協(xié)助或服務(wù)。分戶安裝可視對講門鈴，方便親朋訪客。3、環(huán)境保潔服務(wù)：a、園林的清掃與修剪養(yǎng)護(hù)b、公共場合的清掃與衛(wèi)生滅菌c、垃圾回收4、消防及煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)：為業(yè)主提供安全的烹食之樂。5、會所休閑設(shè)施：為全體業(yè)主共享，物業(yè)公司應(yīng)制定成本消費(fèi)價(jià)格，并提供酒店式親情服務(wù)。6、聲樂系統(tǒng)的安裝及運(yùn)營：請物業(yè)公司與園林設(shè)計(jì)安裝公司協(xié)同考慮，以舒緩怡情的社區(qū)氣氛感染每一位業(yè)主，創(chuàng)建口碑效應(yīng)。7、社區(qū)文化娛樂活動(dòng)籌備與管理：策劃并實(shí)行社區(qū)獨(dú)有的文娛活動(dòng)，其繽紛多彩的人文風(fēng)采更可保證社區(qū)的高質(zhì)生活，吸引業(yè)主積極傾情投入社區(qū)活動(dòng)，營造人居社區(qū)的品牌。8、影視與信息服務(wù)：引寬帶局域網(wǎng)入社區(qū)，在內(nèi)部實(shí)現(xiàn)閉路影視系統(tǒng)，內(nèi)部有線電視系統(tǒng)，共享高質(zhì)的影視文化，并為業(yè)主代辦各種加密衛(wèi)視的申報(bào)手續(xù)。天線預(yù)留客廳、主臥室、次臥室三個(gè)接口。電話線預(yù)留客廳、主臥室兩部分機(jī)插座。提供精裝修服務(wù)取消毛坯房已成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。因而與有實(shí)力的裝修公司合作，給客戶提供裝修套餐，滿足他們不同層次的裝修規(guī)定，不僅可以提高住宅品質(zhì)，增長賣點(diǎn)，還可提高產(chǎn)品利潤。價(jià)格預(yù)估價(jià)格競爭一直是房地產(chǎn)市場競爭的一大景象。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)購買因素中，價(jià)格因素占30％，可見，價(jià)格始終是消費(fèi)者最關(guān)心的要素之一。價(jià)格定位的策略共有9種，即高質(zhì)高價(jià)定位、高質(zhì)中價(jià)定位、高質(zhì)低價(jià)定位；中質(zhì)高價(jià)定位、中質(zhì)中價(jià)定位、中質(zhì)低價(jià)定位；低質(zhì)高價(jià)定位、低質(zhì)中價(jià)定位、低質(zhì)低價(jià)定位。建議本案仍本著高開低走的原則。本項(xiàng)目周邊眾多的樓盤在封頂階段供應(yīng)均價(jià)大多為1700元/M2左右，結(jié)合客戶對本項(xiàng)目的心理接受價(jià)位約為1600元/M2左右，再者結(jié)合本項(xiàng)目供應(yīng)量大，尚處在樓花初期階段這一特點(diǎn)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目其入市初期入市階段的價(jià)格定位應(yīng)當(dāng)本著“低開高走、節(jié)節(jié)攀升”的原則。建議如下：1、認(rèn)購價(jià)：以規(guī)劃設(shè)計(jì)的高品質(zhì)制訂與周邊樓盤相近的價(jià)位迅速吸引買家關(guān)注，營造出買家火爆的氣氛。2、開盤價(jià)：實(shí)際銷售中以略高于開盤價(jià)的價(jià)格來執(zhí)行，以優(yōu)惠的形式促進(jìn)銷售的連續(xù)增長。3、鞏固價(jià)：在產(chǎn)品成熟期，掌握銷售節(jié)奏，予以調(diào)升價(jià)格造就樓盤成交踴躍、買家追捧的火爆局面。4、攀升價(jià)：本案雖然總體規(guī)模不大，產(chǎn)品銷售存在諸多不擬定因素，但隨著南湖片區(qū)市場認(rèn)同感的提高，樓盤必將在中期呈現(xiàn)火爆成交之勢。當(dāng)然，攀升期價(jià)位需要工程質(zhì)量和進(jìn)度的支持。綜上所述，本案的銷售工作應(yīng)按計(jì)劃、分年度、定措施逐步完畢，其中穿插定期跟蹤、分析、檢討和及時(shí)補(bǔ)充，努力使銷售執(zhí)行緊扣市場脈搏，實(shí)現(xiàn)最大利潤與最快銷售的雙贏目的?，F(xiàn)提出本案的價(jià)格定位策略：內(nèi)部認(rèn)購均價(jià)：多層1600元/M2小高層2023元/M2公開發(fā)售均價(jià)：多層1650元/M2小高層2050元/M2銷售鞏固期均價(jià)：多層1670元/M2小高層2100元/M2工程封頂期均價(jià)：多層1620元/M2小高層2023元/M2準(zhǔn)現(xiàn)樓期均價(jià)：多層1680元/M2小高層2120元/M2社區(qū)門面：2023元/M2車位：1800元/M2（九）資金回收目前武漢市房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回收一般分為兩種：1、銷售款直接回籠。即客戶所繳納的房款，涉及定金和簽約金。2、銀行按揭。即尋求金融支持。銀行按揭方式是目前開發(fā)商采用比較多的一種方式，也是比較有效的一種方式之一。對于消費(fèi)者而言，付款壓力不是太大并樂于接受。(十)銷售進(jìn)度房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，從前期規(guī)劃到交房，是一個(gè)周期較長的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營活動(dòng)。一般需要四年左右，本項(xiàng)目計(jì)劃用三年時(shí)間完畢全案銷售。在整個(gè)銷售過程中，工程質(zhì)量和工程進(jìn)度是與銷售狀態(tài)緊密聯(lián)系在一起的，項(xiàng)目銷售會通過以下的幾個(gè)時(shí)期：認(rèn)購期、開盤期、成熟期、高峰期、鞏固期、清盤期。我公司建議隨著工程進(jìn)度，在第一年內(nèi)可銷（預(yù)）售面積50%，銷售金額1.5億元；次年銷售40%，銷售金額1.4億元；第三年銷售10%，銷售金額3900萬元。項(xiàng)目規(guī)劃的基本形式建議規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)項(xiàng)目想創(chuàng)品牌，規(guī)劃設(shè)計(jì)上必須做到“以人為本，獨(dú)巨匠心”?！耙匀藶楸尽薄季趾侠恚繎粲凶匀徊晒?，享受自然通風(fēng)、聆聽水聲?！蔼?dú)具匠心”——獨(dú)特的后現(xiàn)代主義風(fēng)格。打破南湖區(qū)各樓盤的歐陸風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、古典風(fēng)格的模式，發(fā)明一個(gè)更具代表性的建筑和社區(qū)。建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議物業(yè)類型建議：整個(gè)社區(qū)采用圍合式，一層為商鋪，多層二至六層為住宅（六層為復(fù)式結(jié)構(gòu)）。建筑風(fēng)格及外立面建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：（參數(shù)不詳）■建筑風(fēng)格及外立面建議：南湖地區(qū)除初期開發(fā)康居普通型住宅及“江南庭園”中式古典主義風(fēng)格外，現(xiàn)新興開發(fā)的比較高檔的樓盤多為色彩明快的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，如“寶安加州花園”及“南湖中央花園·碧云天”推出的小高層，外立面均為色彩簡樸、帶有白色線條、大開窗、流線型屋頂造型、蝶式塔樓等。消費(fèi)者購房時(shí)已厭煩千篇一律，社區(qū)立面完全相同、單調(diào)呆板，給居民認(rèn)家?guī)砺闊?，無法有明顯的標(biāo)志性。研究表白：單調(diào)、呆板的居住環(huán)境及建筑立面難以激發(fā)人的感情，所以居住區(qū)的建筑形象是否鮮明、景觀環(huán)境是否別具個(gè)性、易于辨認(rèn)等是“先入為主”的第一印象，是顧客結(jié)識環(huán)境、產(chǎn)生歸屬感的前提，也是“南湖華錦”從周邊其他樓盤脫穎而出的第一步。在本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格上，我公司提出“暢開空間”的設(shè)計(jì)構(gòu)想，將建筑、生活品位、環(huán)境交融提煉，采用后現(xiàn)代主義`建筑風(fēng)格，外形簡潔，建筑空間以層層疊落的方式階梯式展開，賦予“向上、開闊、發(fā)展”的寓意，顯示建筑的高貴典雅與氣勢宏偉的特色，又不失一種清新明快、舒適悠閑的情調(diào)?！霏h(huán)境、景觀設(shè)計(jì)建議：武漢市被譽(yù)為“江城”，足見市民對水的偏愛限度之深及水資源之豐富。水可以給人帶來清新自然的感受，特別是對身處鋼精水泥叢林中的現(xiàn)代都市人來說，水景觀更是愉悅身心的精靈。本項(xiàng)目位于南湖花園城邊沿地段，與南湖自然景觀緊密相連，若能在自然水景觀上做文章，定能吸引部分目的客戶的目光。配套設(shè)施建議在社區(qū)配套設(shè)施方面，“南湖華錦”可規(guī)劃社區(qū)生活超市、會所、綠化廣場、幼兒園、網(wǎng)球場、游泳池、慢跑道等。住戶們足不出戶，便可衣食無憂、盡享生活的便利。除此以外社區(qū)還可采用諸多高新技術(shù)的環(huán)保配套，如：分戶燃?xì)獠膳到y(tǒng)，雨水回收解決系統(tǒng)、垃圾分揀回收系統(tǒng)等。社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)一般而言，服務(wù)定位策略類型有：最大限度滿足消費(fèi)者各層次需要的全方位服務(wù)定位、有特色服務(wù)的便利服務(wù)、