房地產(chǎn)投資開發(fā)模式研究

ZL產(chǎn)品策略ZL投資策略和阿米巴經(jīng)營模式ZL發(fā)展戰(zhàn)略簡介研究結論與啟示PART

1ZL發(fā)展戰(zhàn)略簡介公司簡介上海ZL集團有限公司（以下簡稱“ZL”）成立于1993年，取“行世間大道，做中國棟梁”之意，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的集團公司，具有中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)，起步溫州，總部上海，布局以三四線城市為主，多年穩(wěn)居中國房地產(chǎn)百強企業(yè)，2017年躋身綜合實力40強，成長性TOP10，融資能力TOP10圖：ZL的戰(zhàn)略布局和項目分布圖高品質(zhì)立足市場高周轉加速前進步伐高授信降低融資成本高成長催生規(guī)模高關懷凝聚組織五高房企主要發(fā)展歷程ZL1993年從溫州起步，伴隨著中國城鎮(zhèn)化進程，24年間經(jīng)歷過市場大起大落，洞悉房地產(chǎn)全過程開發(fā)、運營、銷售IT THE

DEFAULTTEXT完成銷售額從百億到三百億的跨越；首發(fā)公司債，募集資金13.5億人民幣；總部遷移到上海，開啟全國擴張戰(zhàn)略銷售額破三百億，遷都上海銷售額突破100億大關以超過3000套的銷售量和超過100億元的銷售額，占據(jù)溫州市場總量的1/3以及溫州總銷售額的四成。成為溫州房地產(chǎn)市場的“領頭雁”1993年楊劍創(chuàng)立溫州華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，作為ZL的前身起步溫州布局長三角進入江蘇，布局長三角進入上海，聚焦長三角聚焦長三角沖刺規(guī)模房地產(chǎn)百強39位，成長性企業(yè)TOP10，融資能TOP10銷售業(yè)績ZL2016年完成銷售金額337億元，同比增長100.6%，實現(xiàn)了從百億到三百億的跨越式增長。2017年的銷售目標為500億元（內(nèi)部600億元），2017年1月到6月，已經(jīng)完成銷售金額354.7億元，在上半年房企銷售榜單中位居26位，僅僅用半年時間就已經(jīng)超過去年全年的銷售業(yè)績，完成了年度目標的70.9%圖：ZL近五年銷售情況（億元）132131168354.7-0.76%28.24%337100.60%120%100%80%60%40%20%0%-20%400350300250200150100500201320142016201701-062015銷售金額

增長率今年以來，無論是單月還是月度總銷售額ZL一直都穩(wěn)居TOP30年份銷售金額（億元）排名2013132—2014131612015168602016337402017354.726圖：ZL近五年銷售金額及排名布局策略ZL堅持自己的特色和原則，圍繞高周轉做很多事，包括從土地投資開始——不拿大地宗、不拿高價地，到現(xiàn)在為止拿的最大的地宗也就15億左右，小的地宗兩個億的也有，不需要分期開發(fā)ZL區(qū)域布局的標準是一線城市的周邊城市、二線城市的郊區(qū)、三線或者弱二線的主城區(qū)、四線城市的核心地段。一方面，一二線城市的溢出效應，讓一線城市和二線郊區(qū)的新房需求大，另一方面，標桿企業(yè)未必有興趣去三四線城市，這讓當?shù)氐哪玫爻杀静桓遉L的城市布局策略為：深耕長三角、面向華東、輻射全國。絕大部分項目都分布在長三角的重點三四線城市，在不斷深入長三角以及華東區(qū)域布局的同時，還進一步擴展了湖南、四川、河南等省市，穩(wěn)步推進規(guī)模擴展和全國化進程楊劍比喻：如果布局全國一二線城市是開大奔，布局三四線是開寶馬MINI。你開10輛大奔，我開50輛寶馬MINI，我還是大有機會運營策略ZL的運營模式為“快進快出、小步快跑、低開高走”，針對首次開盤項目，執(zhí)行“456”的運營模式，針對續(xù)期項目，推進“321”模式，實現(xiàn)快速周轉4個月開盤5個月現(xiàn)金流回正6個月再投資圖：“456”模式時間示意圖圖：首期開盤至續(xù)期供貨的間隔時間示意圖沖刺1個月常態(tài)2個月紅線3個月拿地時間：2015.7.2金額：14.3億元樓面價：5586元/平方米級別：區(qū)域總價地王銷售首次開盤：2015.12.12加推時間：2015.12.27房源：兩次共家推984套單價：14300元/平方米去化情況：去化9成銷售額：17.4億元圖：ZL?龍灣首府去化詳解多渠道融資與銀行、金融機構達成戰(zhàn)略合作關系首發(fā)公司債，融資途徑拓寬“地產(chǎn)+金融”雙輪驅動2016年，銀行授信方面：獲得中國銀行、中國建設銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行等20多家銀行累計授信800億元；金融機構合作方面，與安信信托、杭金投集團、鼎信長城等達成戰(zhàn)略合作2016年首次公開發(fā)行公司債券，募集資金達13.5億元人民幣，為期5年，票面利率

6.8%，信用級別為AA級以房地產(chǎn)為核心，金融為工具，打造以房地產(chǎn)為核心的生態(tài)運作系統(tǒng)，通過成立私募基金管理公司——梁商資本，主動進軍金融行業(yè)，充分發(fā)揮自身特有優(yōu)勢，圍繞

“產(chǎn)融結合”，布局地產(chǎn)金融ZL秉承“開放、開拓、開創(chuàng)、共享”的合作機制，持續(xù)強化各渠道、機構資源整合的深度與廣度，在多渠道擴大融資規(guī)模的同時，持續(xù)降低融資成本，2016年全年綜合融資成本控制在9%左右，未來還將不斷提升融資能力和企業(yè)抗風險能力組織框架ZL分為集團總部和區(qū)域公司，集團總部由12個部門構成，目前有31個區(qū)域公司（其中7個正在籌建中）董事長/總裁北區(qū)域公司產(chǎn)品研發(fā)中心投資發(fā)展中心營銷客服中心項目管理中心運營內(nèi)控中心財務管理中心融資管理中心法務事務中心人力資源中心行政管理中心監(jiān)察審計部品牌文化部南區(qū)域公司甌紹區(qū)域公司杭金衢區(qū)域公司杭甬區(qū)域公司新蘇區(qū)域公司嘉湖區(qū)域公司蘇錫區(qū)域公司蘇

杭中

州區(qū)

區(qū)域

域公

公司

司安徽區(qū)域公司福建區(qū)域公司淮揚區(qū)域公司淮海區(qū)域公司ZL萬筑公司常潤區(qū)域公司東區(qū)域公司贛

皖北

北區(qū)

區(qū)域

域公

公司

司四川區(qū)域公司贛南區(qū)域公司商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域公司安徽商業(yè)區(qū)域公司廣西區(qū)域公司籌湖北區(qū)域公司籌江蘇商業(yè)區(qū)域公司籌重慶區(qū)域公司籌長株潭區(qū)域公司籌懷川渝區(qū)域公司籌河北區(qū)域公司籌中心區(qū)域公司區(qū)域公司集團決策委員會董事長辦公室對外事務部審批督辦部副總裁集團總部企業(yè)文化ZL的價值觀體系由使命、愿景、價值觀、組織文化、經(jīng)營理念所構成。公司的核心價值觀為：開創(chuàng)共享價值觀愿景打造高素質(zhì)經(jīng)營人才，創(chuàng)造專業(yè)化投資集團，通過打造精英人才發(fā)展壯大，促進企業(yè)經(jīng)營發(fā)展，努力成為500強戰(zhàn)略規(guī)劃是一切經(jīng)營的前提；組織阿米巴文化；充分授權、經(jīng)營即算賬、算賬即定價；為命運而戰(zhàn)的經(jīng)營人才經(jīng)營理念使命共創(chuàng)價值，讓四季心情綻放組織文化公正、公平、公開、簡單開放、開拓、開創(chuàng)、共享企業(yè)文化ZL要求總部具有“鷹”的眼界，要求區(qū)域具有“狐”的策略，要求在項目上有“狼”性執(zhí)行力要求總部要有“鷹”的眼界，對宏觀市場，對整個布局的研究，要求戰(zhàn)略清晰、精準、人員精干、制度精細要求區(qū)域要有“狐”的策略，經(jīng)營者要會算帳，能做“強”區(qū)域，在規(guī)模、人員、執(zhí)行以及競爭力上都要強要求在項目上有“狼”性執(zhí)行力，緊盯目標，執(zhí)行要到位，把自己的事做好人才建設ZL特別強調(diào)精兵強將，并致力于培養(yǎng)、打造一批與公司一起成長、發(fā)展、為命運而戰(zhàn)的經(jīng)營人才。重視人才的選、育、用、留，重視差異化管理，堅持“高標準、高要求、高激勵、高成長、高淘汰”的五高人才標準目前ZL在職員工3000多人。集團中心負責人、區(qū)域董事長、區(qū)域及事業(yè)部核心團隊及中高層崗位人才，絕大多數(shù)來自房地產(chǎn)TOP30的優(yōu)秀人才。2016年，人員招聘總量就達到1000人，2017年還會啟動幾場大規(guī)模的招聘活動品牌建設ZL確立了“價值地產(chǎn)創(chuàng)造者”的地產(chǎn)品牌定位，倡導“為生活創(chuàng)造價值”，踐行“共創(chuàng)價值，讓四季心情綻放”的企業(yè)使命。推出了引起外界非常關注的一個價值魔方，價值魔方有六個面：客戶層面、員工層面、合作伙伴、股東、政府、社會精英生活營造者員工價值成就者投資價值共享者行業(yè)價值共創(chuàng)者區(qū)域價值引領者社會價值擔當者價值地產(chǎn)創(chuàng)造者2016年10月，ZL在嘉興舉辦了主題為“大道ZL幸會嘉興”的集團品牌戰(zhàn)略發(fā)布會暨產(chǎn)品發(fā)布會，中國社會科學院研究生院、清華大學教授、博導，原國家環(huán)境保護局第一副局長，原建設部政策研究中心主任，建設部專家委員會副主任委員程振華；住建部中國科學研究會秘書長、研究員顧文選；中國人民解放軍總參謀部老干部局副局長、中華民族文化委員會副會長馮廣場；全國政協(xié)報副主編、兩會聯(lián)絡組副組長周白宇；國家民族事務委員會委員、中國西部研究發(fā)展促進會專家委員、調(diào)研智庫常務副主任徐紅巖等特邀嘉賓及100余家全國媒體和嘉興各界精英名流共聚一堂，見證嘉興前所未見的地產(chǎn)盛宴發(fā)展戰(zhàn)略板宗為孵化器為不動產(chǎn)為重點以房地產(chǎn)為核心以金融板宗為中樞核心重點孵化器國內(nèi)一流的新型城鎮(zhèn)化集團中樞ZL2017年的年度主題為“戰(zhàn)略引領、沖刺規(guī)模、苦練內(nèi)功、擁抱資本”，重申了以住宅為核心的不動產(chǎn)主業(yè)，制定了全周期下的發(fā)展方針：“全結構布局、全結構模板、輪動彈鋼琴、倒逼練內(nèi)功”。發(fā)布了五年發(fā)展戰(zhàn)略：2017年的銷售目標是500億（內(nèi)部600億），2021年銷售額沖刺1600億，資產(chǎn)管理規(guī)模達3000億，進入全國標桿性企業(yè)20強的目標經(jīng)營/職能戰(zhàn)略

做強子分公司

子分公司三年戰(zhàn)略行動計劃：深耕老區(qū)域，擴展新區(qū)域十大戰(zhàn)略職能投資、產(chǎn)品、成本、營

銷、人力、財務、融資、品牌文化、運營、分控三年計劃戰(zhàn)略定位

發(fā)展模式新型城鎮(zhèn)化投資集團

資本經(jīng)營與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營結合目標體系產(chǎn)業(yè)組合總體戰(zhàn)略

房地產(chǎn)、商業(yè)、金控、投資、不動

產(chǎn)、輕資產(chǎn)運營服務2017年銷售目標：500億（內(nèi)部600億）2021年銷售目標：1600億（資產(chǎn)規(guī)模300億）PART

2ZL產(chǎn)品策略高品質(zhì)的產(chǎn)品策略ZL董事長楊劍說過：房地產(chǎn)企業(yè)，要客戶導向，最務實的就是打造產(chǎn)品，關心產(chǎn)品品質(zhì)對于產(chǎn)品力的重視，首先體現(xiàn)為結合市場需求和區(qū)域文化對產(chǎn)品策略的精準把控。在項目前期規(guī)劃環(huán)節(jié)，就以敏銳的市場嗅覺把握客戶需求，并結合當?shù)匚幕?，對產(chǎn)品進行精準定位在確立了產(chǎn)品定位后，便開始有的放矢，不斷在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫。為了促使項目能夠成為引領市場的品質(zhì)標桿，傾注大量的精力和成本，以保障項目品質(zhì)除了過硬的物理品質(zhì)（區(qū)域配套、建筑選材、園林景觀、戶型空間等），還特別注重產(chǎn)品的精神內(nèi)核——讓產(chǎn)品真正具有智慧和溫度，為居住者服務三四線不缺房子，但缺好的產(chǎn)品。ZL在三四線城市能做到如此大的規(guī)模，在于其產(chǎn)品得到了客戶的認可產(chǎn)品標準體系ZL建立了

“33NX”產(chǎn)品標準體系，確立了百達翡麗、浪琴和勞力士3種產(chǎn)品模式，每種產(chǎn)品模式規(guī)劃有3條產(chǎn)品線，每條產(chǎn)品線分別由N個標準化模宗構成，并結合ZL項目布局形成X個城市的戶型寶庫，最終實現(xiàn)ZL標準化產(chǎn)品線在各級市場的全覆蓋、微創(chuàng)新和快落地百達翡麗模式波段型市場浪琴模式外溢型市場勞力士模式封閉型市場ZL產(chǎn)品戰(zhàn)略以手表為名，看中的就是其經(jīng)典、精確、匠心，這三點也是ZL產(chǎn)品線設計當中經(jīng)典的元素ZL的產(chǎn)品標準體系基本覆蓋了剛需、改善、高端等主流需求，滿足了不同消費群體的需求，使得產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中具有一定的競爭力住宅產(chǎn)品線ZL目前項目布局比重最大的、適用于封閉市場的勞力士產(chǎn)品模式下有御系、國系、香系三大產(chǎn)品線，各產(chǎn)品線在土地屬性、客戶特征、產(chǎn)品價值和成本配置等方面各自交圈，并以不同的立面風格特征強化客戶對各產(chǎn)品線的印象和認知。目前這三條產(chǎn)品線在各地項目中均有較好落地，初步樹立起ZL在封閉市場的產(chǎn)品品牌形象勞力士模式御系中式王府國系

法式古典香系ArtDeco整體設計貫徹“王府氣派、中式手

法、現(xiàn)代演繹”理念，形成“新而不洋、中而不古”的王府中式建筑風格ZL壹號院、獨墅御湖風格靈活多變，尊崇古典建筑的分割比

例，三段式的基座莊重而沉穩(wěn)，以序列感凸顯了法式風格給人帶來的高貴感受簡潔流暢，顯示建筑高貴而內(nèi)斂，優(yōu)雅而不動聲色的文化信息ZL首府、國賓1號、公館1號香緹半島、公園天下、香緹國際代表項目住宅產(chǎn)品線御系——王府中式凝重沉穩(wěn)國系——古典法式風格靈活多變香系——Artdeco風格經(jīng)典簡約商業(yè)產(chǎn)品線ZL的商業(yè)產(chǎn)品線為百悅系，截止2016年8月，已在上海、杭州、蘇州、麗水、溫州、金華等地布局了11個百悅系項目。ZL百悅城，旨在創(chuàng)造符合城市發(fā)展潮流、時尚繽紛、充滿活力的居住、生活、消費、娛樂于一體的綜合生活平臺，至

2021年，將以輕重資產(chǎn)結合的方式，深耕長三角，進軍全國，實現(xiàn)5年100城的戰(zhàn)略發(fā)展目標產(chǎn)品線研發(fā)成果如何落地量身定制開發(fā)ZL的產(chǎn)品標準應用平

臺，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺實現(xiàn)標準化成果的推廣和使用信息反饋，為產(chǎn)品標準化的迭代升級提供后臺數(shù)據(jù)支撐從標準化成果的深度和廣度上保障標準化的無死角、全覆蓋，確保每一宗土地都有可適用的標準化產(chǎn)品.從研發(fā)設計系統(tǒng)的組織及人員管理、制度流程管理、成果管理、績效管理等方面推進產(chǎn)品線標準應用研發(fā)到落地確保每一宗土地都有可使用的標準化產(chǎn)品各方面推進產(chǎn)品標準化應用開發(fā)產(chǎn)品標準應用平臺產(chǎn)品理念文化生活智能健康平價的奢華體現(xiàn)在對建筑藝術的追

求，尊貴、品質(zhì)感的立面設計、主入口形象、景觀綠量等智能科技對生活便利的追求，舒適便捷、智能化科技生活美好筑家體現(xiàn)在對生活品質(zhì)的追求，戶型設計注重南北通透、采光充沛、內(nèi)部空間精致實用綠色環(huán)保對綠色環(huán)保的追求，環(huán)保的建筑材料、部品部件、讓客戶感知到開發(fā)商的社會責任感目前，大面寬和可變空間已成為戶型設計的主要發(fā)展趨勢，ZL也對此做了專題研究?？臻g可變性方面，以115平米戶型為例，同樣的戶型結構，通過對隔墻的微小調(diào)整，可以滿足單身居、兩代居、雙孩居等不同功能需求致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)房地產(chǎn)市場已從黃金時代過渡到白銀時代，增長率不斷下降,而家裝行業(yè)近年來仍能保持9%-10%的增長，精裝修產(chǎn)品研發(fā)是中國房地產(chǎn)行業(yè)從毛坯產(chǎn)品交付到精裝產(chǎn)品交付趨勢演進上不可或缺的一環(huán)，也是開發(fā)商為購房業(yè)主提供的最有價值的增值服務品種數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)真正做批量精裝修交付的房屋也只占全國20%2016年11月，浙江省頒布了要求全省房地產(chǎn)項目必須批量精裝后出售的新規(guī)，按照目前浙江省一手房銷量計算，全裝修交付后市場總量將達280億元/年，增量可達220億元/年中國建筑裝飾協(xié)會的數(shù)據(jù)里顯示，2015年行業(yè)總規(guī)模已經(jīng)超過了4萬億元，但是沒有任何一家裝修公司的年銷售額超過40億元，連1%的市場份額都不到ZL對產(chǎn)品的研究已經(jīng)進入新階段，精裝修是ZL未來的核心業(yè)務之一，2017年ZL將有至少80萬平方米的可供出售面積采用批量精裝交付致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)——批量精裝修ZL致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)，在浙江嘉興成立了約1800平方米，總投資約1000萬元的精裝修產(chǎn)品研發(fā)培訓基地，從2016年10月開始籌建到2017年6月正式啟用，對比精裝修領域標桿房企萬科的十年精裝之路，ZL用了僅僅半年的時間，ZL成為繼萬科、富力、世茂、旭輝等為數(shù)不多的房企之后，擁有自己產(chǎn)品研發(fā)基地的企業(yè)4套精裝修標準樣板房2套標準化工藝大堂工藝工法區(qū)材料部品區(qū)培訓會議區(qū)研發(fā)培訓基地ZL的批量精裝跨度并不太大，并不像其他房地產(chǎn)公司一樣全覆蓋的目標客群，鎖定的是中端、高端、中高端和豪華四大類型客戶致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)——批量精裝修提供的服務中端：D類600元/平方米的裝修標準，以年輕客群為目標，用地中海風格來營造自由、開放又不失浪漫的裝修風格中高端：C類800-900元/平方米的裝修標準，主打舒適性，以白色為主色調(diào)，注重功能和效果基礎業(yè)務高端：B類1000-1200元/平方米的裝修標準,為港式現(xiàn)代風，用了大量壁紙，門框線等，在營造尊貴感的同時打造現(xiàn)代清澈感豪華:A類1500-1600元/平方米的裝修標準，采用了美式經(jīng)典的貝克風，以高光石面、石材元素為主增值服務在為業(yè)主提供原有基礎業(yè)務之外，還提供了增值服務，業(yè)主可以自行選擇附加安裝包，比如智能化家裝上海全筑建筑裝飾集團股份有限公司全筑新軍ZL地產(chǎn)上海ZL全筑住宅科技有限公司50%

50%2017年4月ZL攜手全筑新軍成立上海ZL全筑住宅科技有限公司，利用雙方渠道資源整合，強強聯(lián)手共同開拓定制精裝市場。現(xiàn)階段主要針對ZL地產(chǎn)的毛坯交付項目及精裝交付項目，分別提供定制精裝服務及軟硬裝增值服務，將來希望服務那些有潛力、但能力還不完全足夠的中小型房企于2015年3月20日主板上市，是上海裝飾裝修行業(yè)內(nèi)第一家上市公司致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)——定制精裝修ZL相關設計人員指出，所有的批量精裝會逐漸走向定制化批量精裝，ZL主要布局在三、四線城市，定制系統(tǒng)是精裝修重點發(fā)展業(yè)務全能收納系統(tǒng)高端品牌系統(tǒng)定制升級系統(tǒng)貼心廚房系統(tǒng)細節(jié)優(yōu)居系統(tǒng)智能生活系統(tǒng)舒適衛(wèi)浴系統(tǒng)匠心品控系統(tǒng)綠色健康系統(tǒng)ZL產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理：甘來，曾就職于旭輝集團設計部集團副總監(jiān)，勵德建筑設計有限公司合伙人及設計總監(jiān)；同濟大學建筑系碩士研究生、博士研究生，國家一級注冊建筑設計師ZL在居住需求方面已經(jīng)從1.0時代躍升至3.0時代。這一階段客戶關注居住功能和舒適度同時，對空間需求開始呈現(xiàn)全面性，功能更加細分和個性化，追求有限空間的高效利用，并關心配套服務代理的居住體驗感ZL為客戶打造了9大精裝匠心系統(tǒng)，對產(chǎn)品的進一步完善與優(yōu)化正是ZL地產(chǎn)打造“有價值的品質(zhì)地產(chǎn)”的決心，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務是ZL實現(xiàn)千億乃至更遠目標的根本保障圖：ZL九大精裝匠心系統(tǒng)致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)四需安全舒適健康智能六感視溫聽觸嗅味ZL始終堅持以市場為導向的高品質(zhì)產(chǎn)品，切實提升客戶體驗，為生活創(chuàng)造全新價值。在批量精裝修的理解與定位上，認為精裝修應該具備四大特征：必須是宜居的、必須是人性化的、必須是優(yōu)雅的、必須是節(jié)能環(huán)保的，同時用“四需六感”來平衡客戶需求致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)PART

3ZL投資策略和阿米巴經(jīng)營模式投資策略ZL的投資策略為“深耕長三角、面向華東、輻射全國”，大部分項目都分布在長三角經(jīng)濟圈的重點三四線城市，2017年上半年的新增土儲中也繼續(xù)以長三角和華東地區(qū)的三四線城市為主戰(zhàn)場圖：ZL2017年1月到6月的新增土儲宗數(shù)按城市分布情況ZL集團投資發(fā)展中心總經(jīng)理李和栗表示，2017年ZL將繼續(xù)以三四線城市為主戰(zhàn)場，逐步實現(xiàn)由浙南區(qū)域向長三角省際擴張的步伐，有效進入華東強二線城市，全面推進全國戰(zhàn)略布局。原浙江小眾市場繼續(xù)下沉、覆蓋、創(chuàng)新；開拓蘇中、蘇北，皖北、中西部強地級市小眾市場，江蘇地級市全面覆蓋，擇機進入熱點城市；加強關注江浙周邊（安徽、江西、福建），擇機進入中西部省會或重點市場數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、同策咨詢研究部投資策略數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、同策咨詢研究部ZL2017年上半年新增土地儲備49宗，在深耕浙江、江蘇區(qū)域的基礎上，戰(zhàn)略性布局了江西、安徽、福建、河南、湖南、四川等省份的三四線城市江西省江蘇省安徽省福建、河南、湖南、四川浙江省紅色表示首進該城市圖：ZL2017年1月到6月的新增土儲宗數(shù)按城市分布情況（宗）543210投資策略ZL2017年上半年花費201.36億元，以平均溢價率61.26%拿的49宗地中，其中有17宗地的溢價率在100%以上，最高的溢價率為189.26%，有10宗的溢價率在50%-100%之間，整體來看溢價率較高。此外占地面積超過10萬平方米的只有2

宗，偏好小而美的地塊圖：ZL2017年1月到6月的新增土儲平均溢價率超過100%的地塊情況數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、同策咨詢研究部從ZL2017上半年的新增土儲來看，溢價率較高，與ZL以往宣稱的“不拿高價地”的作風頗為不同，這與ZL要擴大規(guī)模，2021年挺入全國標桿性企業(yè)20強的戰(zhàn)略目標有關地塊名稱城市規(guī)劃用途占地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)總成交金額(億元)平均樓面價(元/㎡)平均溢價率(%)仁和路北、齊山路東、幸福路南、望月路西亳州住宅用地5.5911.183.152817112.12仁和路北、望月路東、幸福路南、北蒙大道西亳州住宅用地6.5913.183.682791120.89華陽路西側金桂路南側地塊常州綜合用地(含住宅)8.8722.1811.475172146.29迎賓大道以北、伍塘安置點南側地塊撫州住宅用地4.319.483.293469149.24位于七彩大道南側贛州商業(yè)/辦公用地5.213.522.72000100.3南水新區(qū)A-10地塊贛州綜合用地(含住宅)4.3610.894.944535135.48贛州經(jīng)開區(qū)章貢王路南西側，金嶺西大道北側贛州住宅用地5.5212.143.693042112.7新干縣城北濱江大道以東、東華路以南吉安住宅用地2.365.91.362312114.09丹陽路與新華路交叉口西北角地塊寧波住宅用地1.929.622.72804100.07赤岸大道東側、東利路南側、牛瀨路西側寧德綜合用地(含住宅)6.6915.385.253413132.6大棚塢2016-3號出讓地塊衢州住宅用地6.988.373.564252155.11西區(qū)碧桂園翡翠灣以北、錦西大道以東、雙嶺中路以西衢州綜合用地(含住宅)8.5316.2116.9510455160.77寶蓋鎮(zhèn)塘后村泉州住宅用地2.447.312.673658100.37學院路南側、園東路西側宿遷商業(yè)/辦公用地7.414.83.412303119.29靈溪鎮(zhèn)體育場路以西，惠達路以南，江濱路以北溫州住宅用地2.76.767.711395133.09信陽市羊山新區(qū)新三十二街與新五路交叉口西北角信陽綜合用地(含住宅)9.6425.075.962377147.2銀山路東徐州住宅用地7.4518.626.463472189.26投資策略地塊名稱城市規(guī)劃用途占地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)總成交金額(億元)平均樓面價(元/㎡)平均溢價率(%)土地權益(%)迎賓大道以北、伍塘安置點南側地塊撫州住宅用地4.319.483.293469149.24--南水新區(qū)A-08d贛州住宅用地2.526.561.86283356.37--人民東路南側、旌孝街北側（西地塊）金華綜合用地(含住宅)1.523.041.85610010.6125八里湖大道以南、財富大道以西九江住宅用地9.6527.027.31270537.9840永泰路以南、財富大道以西九江住宅用地7.8219.545.73293437.36--青田縣甌南街道0101-03地塊麗水住宅用地1.626.230.7211520.14--縣開發(fā)區(qū)龍?zhí)侗甭放c春秋路交叉口東南側六安綜合用地(含住宅)7.3816.252.5715825.45--皖西大道以北、安豐路以西六安綜合用地(含住宅)9.3920.655.65273662.8262.82西區(qū)碧桂園翡翠灣以北、錦西大道以東、雙嶺中路以西衢州綜合用地(含住宅)8.5316.2116.9510455160.7735東城街道方山路北側（原利民公司）地塊臺州商業(yè)/辦公用地0.982.161.1509146.67--翠湖四路以北、天山大道以東、翠湖五路以南、秀水河以西銅陵住宅用地3.669.160.88961----甌北街道前牌村溫州住宅用地12.450.973984--30靈溪鎮(zhèn)體育場路以西，惠達路以南，江濱路以北溫州住宅用地2.76.767.711395133.09--城東街道后所村溫州綜合用地(含住宅)3.19.293.5538240.42--塘下中心區(qū)D-4-4、D-4-5地塊，規(guī)劃一路以北，塘松路以西，趙宅河以南溫州綜合用地(含住宅)5.8419.8713.2466630.7534瑞安市莘塍街道中村村，富民南路以東、莘塍一幼以南溫州住宅用地0.581.450.79545095.11--宣城市寶城路與水陽江大道交叉口東北角宣城住宅用地11.9226.234.2116050.17--GZ035號地塊揚州住宅用地9.0616.315.1312892.4851運河路西側、黃山路北側地塊揚州綜合用地(含住宅)3.616.471.7927689.8223ZL2017年上半年拿的49宗地中，除了招拍掛，還以收購、合作開發(fā)等方式獲得土地圖：ZL2017年1月到6月的新增土儲涉及到合作開發(fā)的地塊情況--表示情況未知數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、同策咨詢研究部投資策略——深耕長三角深耕長三角是ZL一直以來堅持的投資戰(zhàn)略，2017年ZL在浙江省寧波市拿地3宗、衢州市拿地2宗、麗水市拿地2宗、溫州市拿地5宗，臺州市拿地2宗，金華市拿地2宗，首進江蘇省揚州市（2宗）、常州市（1宗），泰州市（1宗）、徐州市（1宗），在無錫市拿地2宗，宿遷市拿地1宗，加速深耕長三角2017年5月，ZL聯(lián)合融信集團、宋都集團成功攬獲浙江省衢州市西區(qū)雙嶺中路以西（F5-2）地宗，總地價16.95億元，總建筑面積約17萬平方米，規(guī)劃為商住用地，ZL已在衢州布局四子2017年6月，ZL拿下浙江省寧波市慈溪觀海衛(wèi)I

201537#-B地宗，該地宗位于觀海衛(wèi)新城板宗，占地面積44974平方米，用地性質(zhì)為純住宅。至此，ZL在寧波已經(jīng)實現(xiàn)了十四盤齊耀的戰(zhàn)略局面2017年2月，ZL以總價3.89億元摘下江蘇省泰州市靖江靖儲2017掛3號地宗，規(guī)劃建筑面積62655平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的商住用地投資策略——面向華東2017年ZL持續(xù)深化在江西、安徽、福建等地的投資布局，2017年ZL首進江西省景德鎮(zhèn)市（1宗），撫州市（1宗），九江市（1宗），在吉安市拿地1宗，在贛州市拿地5宗，首進安徽省滁州市（1宗）、亳州市（2宗）、宣城市（1宗）、銅陵（1宗）、六安市（2宗），在蕪湖市拿地1宗，在淮北市拿地1宗，首進福建省寧德市（1宗），在泉州市拿地1宗2017年5月，ZL以總價1.3648億元拿下吉安新干縣城北濱江大道以東、東華路以南（DDH2017018號）地宗，該地宗位于吉安市新干縣，距離中心城區(qū)僅1.5公里，用地面積

23608.2平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的商住地宗2017年5月，ZL以總價1.0388億元拿下安徽省蕪湖市蕪湖縣星湖灣地宗，該地宗用地面積34617平方米，位于蕪湖縣主城區(qū)核心位置，這是ZL在蕪湖市落下的第四子2017年5月，ZL以總價4.1627億元拿下江西省景德鎮(zhèn)市昌南拓展區(qū)A-20地宗，該地宗位于昌南拓展區(qū)，地宗用地面積

76730.97平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的商住地宗。這是ZL首次進入景德鎮(zhèn)投資策略——輻射全國2017年來，ZL除了不斷深化在已進駐省份的投資布局，還持續(xù)開拓全新區(qū)域，先后挺進河南信陽、湖南長沙、四川達州，逐步實現(xiàn)輻射全國的戰(zhàn)略2017年6月6日，ZL以1.46億元摘得湖南長沙寧土（2017）016號地宗，該地宗位于長沙下轄縣級市寧鄉(xiāng)市第十三中學北側，屬于新城區(qū)，占比面積55397.3平方米2017年5月，ZL以總價5.9592億元摘獲河南省信陽市羊山新區(qū)新三十二街與新五路交叉口西北角地宗，該地宗占地面積96427.55平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的商住地宗，戰(zhàn)略步伐首次挺進河南2017年4月，ZL以總價5.6606億元拿下四川省達州市蓮花湖片區(qū)101.3畝地宗，該地宗東臨金龍大道、，用地面積67531平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的二類住宅用地投資策略——如何篩選有價值的土地關于如何篩選有價值的土地，ZL地產(chǎn)集團副總裁徐忠信先生表示ZL內(nèi)部建立了一套嚴格高效的平價機制，稱為“戰(zhàn)略、市場、財務”等三個漏斗在拿地前，會深入研究市場周期和板塊輪動，在不同區(qū)域、城市間做好結構，并根據(jù)市場發(fā)展規(guī)律，踏準節(jié)奏，做到“低拓高收”。為了更精準地實現(xiàn)精選城市、精確拿地，結合ZL自身拓展需要，構建并不斷完善了拿地模型、模板，先后優(yōu)化了城市準入模型、市場研究模板、投資測算模板等等，進一步提高了投資效率和效益投拓團隊超過300人，每周有50塊土地上會ZL負責在公開市場拿地的投拓團隊有300人，無論人數(shù)和覆蓋面積都能排全國前三，經(jīng)過區(qū)域初篩之后，ZL平均每周上報到集團土地決策會的地達50塊左右董事長楊劍表示投拓團隊人員還可以再進一步擴充，因為這些人一年可能花掉兩三個億，但只要能拿到2塊合適的地，帶來的利潤就可以覆蓋阿米巴經(jīng)營模式阿米巴模式是日本“經(jīng)營之圣”稻盛和夫先生，受單細胞變形蟲“阿米巴”的繁殖生存方式所啟發(fā)，開創(chuàng)的一種新型經(jīng)營模式：把企業(yè)劃分成一個個小的團體組織，通過獨立核算制加以運作，在公司內(nèi)部培養(yǎng)具備經(jīng)營者意識的領導，實現(xiàn)全體員工參與經(jīng)營的全員參與型經(jīng)營傳統(tǒng)模式阿米巴模式模式老式火車，80公里每小時高速動車，300公里每小時理念火車跑得快，全靠車頭帶高速道上飛，節(jié)節(jié)車廂推驅動力領導驅動，只有一個動力系統(tǒng)全員驅動，每節(jié)車廂都有動力系統(tǒng)心態(tài)為公司而干，打工心態(tài)為自己干，自食其力的機制特點人員臃腫，無法客觀評價個人貢獻一個人也要干，貢獻多少一目了然執(zhí)行力多重領導，層層審批，執(zhí)行緩慢全員經(jīng)營，快速高效結果大我小我餓肚子自己吃飽飯，公司快速走ZL阿米巴2015年8月，ZL在“稻盛阿米巴”基礎上，結合中國國情、房地產(chǎn)行業(yè)和ZL企業(yè)特色，開始實行“ZL阿米巴”，銷售業(yè)績從2015年的168億元到2016年的337億元，短短一年便翻了接近一番，2017年上半年完成銷售額354.7億元，半年時間便突破了去年一年的銷售量，ZL阿米巴模式成為ZL飛速發(fā)展的強大助推器168337354.7010020030040020152016201701-06分巴激勵核算風控完整的阿米巴模式，有自身運行的體系，包含了分巴、核算、激勵和風控四個方面。ZL在多維度上全面推進，才使得阿米巴模式能夠快速落地運行，并取得巨大成功圖：ZL實行“阿米巴”以后的銷售情況（億元）ZL阿米巴：分巴2015年8月ZL以“精總部、強一線、小組織”為原則，劃分了“控股集團巴”、“區(qū)域集團巴”、“區(qū)域公司巴”的等多級“阿米巴”，隨后一年多的時間里，培植繁育了30多個“區(qū)域阿米巴”，在充分授權的基礎上，激活了各個“區(qū)域巴”的經(jīng)營活力作為企業(yè)發(fā)展的中樞神經(jīng)，負責為區(qū)域公司制定標準和規(guī)則，整合資源，對區(qū)域充分授權集團總部區(qū)域作為經(jīng)營主體，對經(jīng)營業(yè)績承擔第一責任，自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧為了保持小組織的靈活性，限定區(qū)域公司的規(guī)模，有利于培養(yǎng)復合型人才，給各級人才更多的成長空間ZL阿米