商業(yè)營(yíng)銷策略報(bào)告

楠匯坊商業(yè)營(yíng)銷策略報(bào)告世聯(lián)行2015.11本次匯報(bào)要解決的問(wèn)題因追求財(cái)富利益而購(gòu)買商鋪根據(jù)資金回報(bào)判斷商鋪價(jià)值因經(jīng)營(yíng)前景而做出購(gòu)買決策購(gòu)買者市場(chǎng)分析營(yíng)銷策略經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)營(yíng)者規(guī)劃設(shè)定的根本目的是做給購(gòu)買者看業(yè)態(tài)定位劃鋪建議通過(guò)形象定位引導(dǎo)消費(fèi)人群形象定位包裝建議消費(fèi)者報(bào)告框架市場(chǎng)定位篇營(yíng)銷策略篇業(yè)態(tài)規(guī)劃篇3C分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位規(guī)劃及劃鋪方案推售攻略推廣策略市場(chǎng)分析客戶分析本體分析產(chǎn)品定位客戶定位形象定位業(yè)態(tài)主題定位業(yè)態(tài)配比建議規(guī)劃建議劃鋪方案市場(chǎng)分析123壹整體市場(chǎng)特征典型項(xiàng)目分析區(qū)域市場(chǎng)概況4市場(chǎng)小結(jié)整體市場(chǎng)特征85379112264XX在售待售序號(hào)項(xiàng)目名體量性質(zhì)1成都國(guó)際皮革城23萬(wàn)方專業(yè)市場(chǎng)2鞋都風(fēng)尚3期6.7萬(wàn)方專業(yè)市場(chǎng)3首信紅星國(guó)際廣場(chǎng)60萬(wàn)方綜合體4君雁金梧桐1.9萬(wàn)方社區(qū)底商5金花皮革城5萬(wàn)方專業(yè)市場(chǎng)6中筑西府蘭庭（蘭庭集）1.7萬(wàn)方社區(qū)底商+獨(dú)棟7保利悅榕郡0.8萬(wàn)方社區(qū)底商8雙楠尚品廣場(chǎng)（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）50萬(wàn)方綜合體9藍(lán)光金悅城0.9萬(wàn)方社區(qū)底商+獨(dú)棟1藍(lán)潤(rùn)廣場(chǎng)35萬(wàn)方綜合體2瓏熙郡18萬(wàn)方社區(qū)底商+商業(yè)綜合體3時(shí)代錦繡1.1萬(wàn)方社區(qū)底商+獨(dú)棟區(qū)域內(nèi)商業(yè)放量較大，目前以專業(yè)市場(chǎng)為主，預(yù)計(jì)未來(lái)將與綜合體及主題性消費(fèi)商業(yè)街區(qū)呈現(xiàn)“多中心”的商業(yè)格局3區(qū)域市場(chǎng)概況項(xiàng)目名體量（萬(wàn)方）商業(yè)形式鋪面面積主力面積開(kāi)間主力開(kāi)間進(jìn)深比銷售模式售價(jià)銷量有無(wú)煙道匯金成都國(guó)際皮革城23綜合體15-300㎡110-130㎡3.5－7M1/2-2/3包租10年，10%保底年收益1F：2.2-3W；

-1F：0.95W2－4F：自持

5F：0.8－0.9W8月開(kāi)盤銷售約2000萬(wàn)，持銷期月走量約400㎡有鞋都風(fēng)尚6.7綜合體15-300㎡45-70㎡3-10M1/3-1/1包租12年，綜合收益93%1F：4-4.5W；

2F：2W;

3F:1.5W;

4-5F：0.8-1.2W8月開(kāi)盤總銷約5000萬(wàn)約2000㎡，持銷期走量約400-500㎡有（4、5層有餐飲）首信紅星國(guó)際廣場(chǎng)60綜合體20-500㎡20-50㎡——1/3-1/2直接售賣均價(jià)3.5-4萬(wàn)/㎡4月開(kāi)盤至今賣出約三分之一，月均走量約200㎡有君雁金梧桐1.9社區(qū)底商1F：16-111㎡；

2F：18-278㎡；

3F：31-286㎡31-47㎡————直接售賣1F:3.5-4W;

2F:2-2.5W;

3F:0.7-1.2W在售為1號(hào)樓，1樓前期去化27套，約1500㎡，均價(jià)3.5萬(wàn)沒(méi)有金花皮革城5專業(yè)市場(chǎng)30-600㎡38-63㎡3.4-7M1/4-7/12先招商后銷售，買鋪送車位1F：4-5.5W月均走量約350㎡/月沒(méi)有中筑西府蘭庭（蘭庭集）1.7社區(qū)底商+獨(dú)棟33-393㎡150-270㎡3-10M1/5-1統(tǒng)一招商，不承諾包租1F：4-5W；

2-4F：2W月均走量300㎡有保利悅榕郡0.8社區(qū)底商20-84㎡30-45㎡——1/3-1/2直接售賣1F：3.5-4W；

2F：1.5-2W在售1、2、11#底商，月走量約8套200-300㎡有雙楠尚品廣場(chǎng)（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）50綜合體20-999㎡20-60㎡2-6M1/4-110年包租，綜合收益70%;158%五年回購(gòu)(增值30%）1F：4.5-5W;

2-3F:2-3W;

4F:1.5-2W目前已售出約一半，銳理數(shù)據(jù)月均200㎡）有藍(lán)光金悅城0.9社區(qū)底商+獨(dú)棟1F：25-64㎡1F：32-37㎡3.1-7.9M1/3-4/5直接售賣3.4-4.2W在售2、3#，2#前期去化7套，約300㎡，均價(jià)40575元/㎡無(wú)時(shí)代錦繡1.1社區(qū)底商+獨(dú)棟1F：26-57㎡2F：16-85㎡20-50㎡2.35-4.25M?-1/2部分招商+直接售賣1F：2.9-3W；

2F：1.5-2W目前暫未入市有區(qū)域商業(yè)形式多樣且面積區(qū)間豐富，社區(qū)底商多為劃鋪直接售賣，綜合體及專業(yè)市場(chǎng)多為包租，整體定價(jià)虛高，1樓主力價(jià)格在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)元/㎡，但有價(jià)無(wú)市走量不佳80－120元/㎡/月160－220元/㎡/月100－200元/㎡/月80－150元/㎡/月100－250元/㎡/月區(qū)域租金水平位置商鋪類型經(jīng)營(yíng)類型面積(㎡）租金（元/月）租金（元/㎡/月）歐尚歐尚旁邊街道鋪?zhàn)咏值赖咨滩惋?011000140商場(chǎng)入口一樓商場(chǎng)日化102500250商場(chǎng)負(fù)一樓商場(chǎng)餐飲509000180商場(chǎng)一層商場(chǎng)服裝183400190商場(chǎng)三層商場(chǎng)餐飲121920160鞋都商場(chǎng)一層入口旁商場(chǎng)鞋業(yè)303400180商場(chǎng)一層角落商場(chǎng)鞋業(yè)253750150二層角落商場(chǎng)鞋業(yè)909000100商場(chǎng)三層商場(chǎng)服裝253000120商場(chǎng)三層商場(chǎng)鞋業(yè)12015600130千盛百貨街邊商場(chǎng)入口處商場(chǎng)外街底商餐飲123000200百貨超市門樓口商場(chǎng)服裝254500180商場(chǎng)三樓商場(chǎng)家紡507500150商場(chǎng)外底商商場(chǎng)外街底商服裝204000200商場(chǎng)周邊街道底商街道底商餐飲303000100金悅城旁邊街道底商臨街底商服裝354900140旁邊街道底商臨街底商零售283300120旁邊街道底商臨街底商汽修303900130旁邊街道底商臨街底商餐飲404000100旁邊街道底商臨街底商服務(wù)81200150君雁金梧桐旁邊街道底商臨街底商服務(wù)5600120旁邊街道底商臨街底商服務(wù)303000100旁邊街道底商臨街底商餐飲40340085旁邊街道底商臨街底商零售202400120旁邊街道底商臨街底商服務(wù)101500150悅榕郡中鐵騎士底商社區(qū)底商/8019000240中鐵騎士底商社區(qū)底商餐飲304500150中鐵騎士底商社區(qū)底商服務(wù)458100180蘭亭集底商社區(qū)底商餐飲609600160蘭亭集底商社區(qū)底商餐飲357000200區(qū)域內(nèi)以社區(qū)老街為主，租金水平集中在100－160元/㎡/月，部分商圈（如歐尚、千盛及蘭庭集等）可達(dá)到200元/㎡/月以上，新盤已售商鋪空置率高。蘭庭集已售商鋪中鐵騎士公館已售商鋪首信首御已售商鋪典型在售項(xiàng)目沿街底商沿街底商在售在售在售悅榕郡未作業(yè)態(tài)規(guī)劃，1－2樓劃鋪面積小，依托于項(xiàng)目前期口碑客戶積累及所處位置的商業(yè)氛圍，雖商業(yè)無(wú)針對(duì)性推廣手段，月均走量可達(dá)到8套，約300㎡開(kāi)發(fā)商保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位（商圈）萬(wàn)興路及福錦路交匯處，緊鄰中筑蘭庭集主題商業(yè)街類別沿街商鋪煙道設(shè)置有體量0.8萬(wàn)平米面積區(qū)間30－80㎡開(kāi)間進(jìn)深比1/3-1/2建議業(yè)態(tài)1F為零售、輕餐飲及服務(wù)類2F為輕餐飲、服務(wù)及培訓(xùn)類銷售模式直接售賣銷售情況已推1、2、11棟三棟底商，目前1、11號(hào)樓底商基本售罄項(xiàng)目定位社區(qū)商業(yè)、臨街金鋪（該項(xiàng)目未做商業(yè)針對(duì)性推廣，目前主要依托住宅做附帶宣傳）樓棟樓層面積區(qū)間（㎡）套數(shù)價(jià)格（萬(wàn)元/㎡）1號(hào)樓1F32－7873.5－42F36－8671.5－22號(hào)樓1F31－74143.5－42F31－74151.5－211號(hào)樓1F44－8463.5－42F44－8461.5－2典型在售項(xiàng)目金悅城項(xiàng)目有主題規(guī)劃，但招商情況未能確定，底商劃鋪面積小，前期依托于項(xiàng)目開(kāi)盤熱銷去化7套，之后去化艱難，目前處于停滯狀態(tài)開(kāi)發(fā)商四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司項(xiàng)目區(qū)位（商圈）成雙大道福錦路二段（簇橋工商所旁），臨藍(lán)潤(rùn)廣場(chǎng)商業(yè)類別社區(qū)底商＋獨(dú)棟煙道設(shè)置無(wú)商業(yè)體量0.9萬(wàn)平米面積區(qū)間25－64㎡開(kāi)間進(jìn)深比1/3-4/5建議業(yè)態(tài)兩棟大型品牌餐飲+1棟兒童主題會(huì)所+兩條法式風(fēng)情商業(yè)街銷售模式直接售賣銷售情況在售2、3#，依托于該項(xiàng)目4月火爆首開(kāi)次月銷售2#底商合計(jì)7套，約300㎡，均價(jià)40575元/㎡，之后至今無(wú)走量項(xiàng)目定位社區(qū)商業(yè)、臨街金鋪、法式風(fēng)情商業(yè)街（該項(xiàng)目未做商業(yè)針對(duì)性推廣，目前主要依托住宅做附帶宣傳）法式商業(yè)風(fēng)情街法式商業(yè)風(fēng)情街2＃在售3＃在售光亞總部?jī)和瘯?huì)所2棟樓售賣情況圖在售樓棟樓層面積區(qū)間（㎡）套數(shù)價(jià)格（萬(wàn)元/㎡）2號(hào)樓1F31－62153.5－4.23號(hào)樓1F25－5573.4－3.9典型在售項(xiàng)目蘭庭集該項(xiàng)目有主題規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一招商但不承諾包租，得益于現(xiàn)鋪及主力店開(kāi)業(yè)呈現(xiàn)的商業(yè)氛圍，月均走量可達(dá)到約300㎡，鋪面面積分布及去化較為均衡開(kāi)發(fā)商成都中筑蘭庭置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位（商圈）武侯大道與金屢路交匯處商業(yè)類別社區(qū)底商＋獨(dú)棟煙道設(shè)置有商業(yè)體量1.7萬(wàn)平米面積區(qū)間33-393㎡開(kāi)間進(jìn)深比1/5-1規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃有1.8萬(wàn)方主題運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館及4千平現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，集餐飲休閑娛樂(lè)為一體銷售模式統(tǒng)一招商銷售情況月均走量300㎡項(xiàng)目定位休閑消費(fèi)公園商業(yè)綜合體樓棟樓層面積區(qū)間（㎡）套數(shù)價(jià)格（萬(wàn)元/㎡）1號(hào)樓1F35－145154－52F159－394522號(hào)樓1F31－13474－52F153－284523號(hào)樓1F34－284264－52F214－4391123F91－3261224F71－270827號(hào)樓1F43－14544－52F166－314228號(hào)樓1F36－15574－52F143－383323F139－238324F139－335329號(hào)樓1F32－10664－52F211－29032典型在售項(xiàng)目中鐵金花國(guó)際城開(kāi)發(fā)商成都潤(rùn)宏府置業(yè)有限公司項(xiàng)目區(qū)位（商圈）武侯區(qū)金花鎮(zhèn)簇橋街（武興路與金鳳街交匯處）商業(yè)類別綜合體煙道設(shè)置無(wú)商業(yè)體量5萬(wàn)平米面積區(qū)間30－600㎡開(kāi)間進(jìn)深比1/4-7/12建議業(yè)態(tài)歐風(fēng)體驗(yàn)式購(gòu)物街區(qū)+城市精裝主題酒店銷售模式先招商后銷售，買鋪送車位銷售情況月走量約350㎡，主力去化為70㎡以下的1樓街區(qū)商鋪?lái)?xiàng)目定位皮革城、臨街金鋪、托斯卡納風(fēng)情商業(yè)街類型層高面積區(qū)間（㎡）規(guī)劃套數(shù)已售套數(shù)價(jià)格（萬(wàn)元/㎡）臨街金鋪4.5－630－170133433.5－4.5躍層燙鋪4.5－6110－20040123.1－3.52F以上商鋪4.5－6200－60063111.2－2.3該項(xiàng)目規(guī)劃為皮革城，先期進(jìn)行統(tǒng)一招商，目前雖為現(xiàn)鋪且商家陸續(xù)開(kāi)業(yè)，但業(yè)態(tài)過(guò)于局限加之規(guī)模不足以支撐吸引人流，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳，月均走量約350㎡典型在售項(xiàng)目鞋都風(fēng)尚3期開(kāi)發(fā)商四川西部鞋都有限責(zé)任公司項(xiàng)目區(qū)位（商圈）四川省武侯區(qū)鞋都南路139號(hào)武侯直銷鞋城1樓（游客中心旁）商業(yè)類別綜合體煙道設(shè)置有商業(yè)體量6.7萬(wàn)平米面積區(qū)間20－500㎡開(kāi)間進(jìn)深比1/3-1/1建議業(yè)態(tài)以中端產(chǎn)品為主、以輕工直銷業(yè)態(tài)為特色的，集購(gòu)物、旅游、餐飲、休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)于一體的新型輕工產(chǎn)業(yè)綜合體銷售模式包租12年，綜合收益93%銷售情況8月開(kāi)盤總銷約5000萬(wàn)約2000㎡，持效期月走量約400-500㎡項(xiàng)目定位西部首例·國(guó)際鞋包名店Mall樓層面積區(qū)間（㎡）套數(shù)價(jià)格（萬(wàn)元/㎡）-1F15－901841.8－2.21F15－2401054－4.52F15－24015023F15－2401551.54F15－2401590.8-1.25F70－300380.8-1.2該項(xiàng)目為鞋都3期，規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富，且統(tǒng)一招商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)并包租12年，吸引了區(qū)域投資客及部分置信前期老業(yè)主，月均走量可達(dá)到400－500㎡典型在售項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃詳盡，部分商鋪可選做餐飲，有一定靈活性，客戶最關(guān)注點(diǎn)為投資回報(bào)率總建面66773㎡，共8層，地下2-3層為智能停車場(chǎng)，面積為18493㎡，地下1層至地上5層為商業(yè)，面積43823㎡。業(yè)態(tài)分層布局：-1F：家居生活主題特色商品零售、創(chuàng)意百貨生活館、家居飾品、鞋包服飾、美妝個(gè)護(hù)理1F：高檔鞋品牌主題國(guó)際品牌鞋包奧萊店、品牌生活館、中高檔買手店、餐飲連鎖店2F：時(shí)尚品牌主題品牌生活館、快時(shí)尚品牌集合店、設(shè)計(jì)師店、原創(chuàng)品牌館、個(gè)性定制店、休閑餐飲咖啡、甜品等3F：母嬰兒童主題集中兒童母嬰館、兒童主題樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)戶外、兒童益智館、兒童主題餐飲等4F：餐飲娛樂(lè)主題特色餐飲、主題樂(lè)園、休閑娛樂(lè)5F：運(yùn)動(dòng)健身主題區(qū)內(nèi)唯一屋頂空中花園，主題餐飲、運(yùn)動(dòng)健身、恒溫游泳館等健身美食專區(qū)鞋都風(fēng)尚3期鞋都3期投資回報(bào)率時(shí)間1－3年4－6年7－9年10－12年回報(bào)6％7％8％10％市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域內(nèi)主要在售商業(yè)項(xiàng)目社區(qū)底商體量不大，以綜合體為主，區(qū)域市場(chǎng)定價(jià)虛高總體走量不佳，社區(qū)底商無(wú)招商規(guī)劃，區(qū)域租金水平受新開(kāi)業(yè)的商超有所拉升但已售商鋪出租率低以綜合體為主定價(jià)虛高均價(jià)35000-40000元/㎡社區(qū)底商多無(wú)招商規(guī)劃區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目多為綜合體且有明確的主題業(yè)態(tài)規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來(lái)五年內(nèi)區(qū)域?qū)⑿纬啥嘀行闹黝}性商業(yè)格局區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目底商價(jià)格普遍虛高，多集中在35000-40000元/㎡之間，但有價(jià)無(wú)市走量不佳，月走量在300㎡以下由于區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目多無(wú)集中大型商業(yè)，基本為社區(qū)服務(wù)型店面，故基本無(wú)招商規(guī)劃或主力店引進(jìn)計(jì)劃提升商家招募的價(jià)值支撐力度，增強(qiáng)本項(xiàng)目商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力可打造集中式中檔商業(yè)消費(fèi)，與周邊綜合體及專業(yè)市場(chǎng)形成互補(bǔ)同時(shí)與周邊社區(qū)商業(yè)競(jìng)品項(xiàng)目的純粹為社區(qū)提供服務(wù)的便捷式商鋪形成差異化通過(guò)品牌主力店進(jìn)駐加盟帶動(dòng)周邊商鋪發(fā)展，樹(shù)立項(xiàng)目形象區(qū)域租金水平較高，但已售商鋪出租率低目前區(qū)域商業(yè)氛圍仍不成熟，雖租金水平較高，但已售商鋪出租率較低本體分析123貳項(xiàng)目外部環(huán)境本體小結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi)部情況項(xiàng)目外部環(huán)境本體分析產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域內(nèi)四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)（武侯工業(yè)園，西部鞋城，家具產(chǎn)業(yè)園、摩爾汽配城），持續(xù)穩(wěn)定吸引大量人群至區(qū)域內(nèi)經(jīng)商置業(yè)交通支撐三縱五橫三地鐵，武侯大道為進(jìn)出城主通道，中環(huán)高架與地鐵3號(hào)線也將于近期開(kāi)通，商貿(mào)出行將更為便捷配套支撐新雙楠唯一百萬(wàn)級(jí)中心商圈內(nèi)，商、教、醫(yī)、公益，一站式配套零距離對(duì)接人流支撐8大社區(qū)相繼入駐，大型開(kāi)發(fā)商加大拿地速度，未來(lái)2000畝可開(kāi)發(fā)土地，供應(yīng)充足，25萬(wàn)預(yù)計(jì)常住人口，消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁項(xiàng)目位處被武侯區(qū)政府定位于繼紅牌樓、人南科技商務(wù)區(qū)之后的第三個(gè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域——武侯新城，4大支撐助推區(qū)域發(fā)展，未來(lái)有較好區(qū)域前景MMM麗都板塊航空港武侯工業(yè)區(qū)家具產(chǎn)業(yè)區(qū)外雙楠板塊航空港板塊板中國(guó)鞋都地鐵3號(hào)線地鐵10號(hào)線汽車二手市場(chǎng)新雙楠板塊金花簇橋機(jī)投太平寺板塊本項(xiàng)目商業(yè)體量約4000㎡，為社區(qū)底商和獨(dú)棟商業(yè)的組合，依托于項(xiàng)目534戶業(yè)主，為本項(xiàng)目商業(yè)造活提供了穩(wěn)定的消費(fèi)客群支撐。形態(tài)規(guī)劃樓棟社區(qū)底商1層商業(yè)1、2、4棟2層商業(yè)獨(dú)棟商業(yè)3層商業(yè)3棟項(xiàng)目指標(biāo)本體分析獨(dú)棟人行入口底商底商20-50㎡小面積產(chǎn)品占絕對(duì)主力，產(chǎn)品面積配比相宜，在組合搭配及銷售上均較有利。底商面積均控制在100㎡以內(nèi)，以20－40㎡的小鋪面為主，多數(shù)分布在1、2、4棟；二樓面積66%控制在200－300㎡以內(nèi)，2棟2樓197、244㎡昭示性非常好的大鋪面，獨(dú)棟2樓面積區(qū)間在127.5－230㎡；三樓僅2套，均在獨(dú)棟商業(yè)，面積主要在240、276㎡的大鋪面；樓棟層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深面積區(qū)間套數(shù)面積（㎡）合計(jì)面積（㎡）11F3-3－6m6－9.4m19－46㎡1447047021F3.7－5.7m6.3－8.5m23－68㎡16962.51403.522F9.6－11.2m8.2－13.75m197－244㎡244131F3.9－8m15m18.4－96㎡1465518802F12－16m15m127.5－230㎡47103F16m15m240－276㎡251541F3－3.6m5.4－7.2m24－54㎡14418418類別12-20㎡20-30㎡30-40㎡40-50㎡50-60㎡60-100㎡100-150㎡150-200㎡200-300㎡合計(jì)底商2151671142二樓22獨(dú)棟1樓12418獨(dú)棟2樓224獨(dú)棟3樓22合計(jì)3151875202658產(chǎn)品配比本體分析產(chǎn)品開(kāi)間進(jìn)深比50%控制在1/3的最佳范圍，開(kāi)間與進(jìn)深比大部分較為合理，面積段也以小于50㎡的小鋪居多，具備了出貨的可能性。產(chǎn)品特點(diǎn)本體分析注：以上開(kāi)間進(jìn)深相關(guān)統(tǒng)計(jì)不包含獨(dú)棟區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位位于武侯國(guó)際新城內(nèi)，規(guī)劃中的武侯新城是宜居宜業(yè)的商務(wù)商貿(mào)高地重點(diǎn)，未來(lái)中央居住區(qū)，未來(lái)周邊交通便利、消費(fèi)能力提升商圈項(xiàng)目鄰近規(guī)劃打造中的新雙楠商圈、雙楠商圈及紅牌樓商圈，未來(lái)區(qū)域商業(yè)氛圍較為濃厚，同時(shí)現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)烈；地塊屬性四至項(xiàng)目一面臨主干道，一面臨規(guī)劃道路，另兩面臨未開(kāi)發(fā)用地，有一定昭示性；項(xiàng)目周邊均為消費(fèi)檔次較中等的社區(qū)底商，目前周邊商業(yè)氛圍較弱。指標(biāo)從自身指標(biāo)來(lái)看，項(xiàng)目商業(yè)屬于小型社區(qū)商業(yè)街。產(chǎn)品屬性配比20-50㎡小面積產(chǎn)品占絕對(duì)主力，產(chǎn)品面積配比相宜，在組合搭配及銷售上均較有利。指標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)深基本控制在12米以內(nèi)，加上總體開(kāi)間進(jìn)深比控制得宜，基本在大于1/3，整體商鋪賣相較佳。鄰近三大商圈/有一定昭示性/周邊商業(yè)氛圍弱的小型商業(yè)街本體小結(jié)客戶分析123叁競(jìng)品客戶分析客戶小結(jié)區(qū)域客戶典型特征競(jìng)品客戶構(gòu)成區(qū)域內(nèi)商業(yè)客戶地緣性較強(qiáng)，多為區(qū)域內(nèi)投資客及部分項(xiàng)目前期老客戶，區(qū)域外投資客較少，置業(yè)目的以投資為主，兼有部分自營(yíng)項(xiàng)目名客戶來(lái)源置業(yè)目的匯金成都國(guó)際皮革城區(qū)域性客戶(金花、簇橋、雙流)投資為主鞋都風(fēng)尚區(qū)域性客戶(金花、簇橋、雙流)及置信老業(yè)主投資為主首信紅星國(guó)際廣場(chǎng)主要區(qū)域性客戶(金花、簇橋、雙流)，部分業(yè)主及經(jīng)營(yíng)性跟隨客戶投資為主，部分自營(yíng)君雁金梧桐主要區(qū)域性客戶(金花、簇橋、雙流)，部分業(yè)主投資為主，少量自營(yíng)金花皮革城主要區(qū)域性客戶(金花、簇橋、雙流)投資為主，部分自營(yíng)中筑西府蘭庭（蘭庭集）主要區(qū)域性客戶(金花、簇橋、雙流)，部分業(yè)主投資為主保利悅榕郡主要區(qū)域性客戶(金花、簇橋、雙流)，部分業(yè)主及開(kāi)發(fā)商內(nèi)部資源投資為主，少量自營(yíng)雙楠尚品廣場(chǎng)多為區(qū)域性客戶，也有部分大客戶看中地段發(fā)展?jié)摿?gòu)買投資為主藍(lán)光金悅城投資客戶居多，多為區(qū)域性客戶投資為主，部分自營(yíng)競(jìng)品客戶關(guān)注點(diǎn)看重地段和地鐵等帶來(lái)的區(qū)域發(fā)展?jié)摿绊?xiàng)目自身規(guī)劃打造，目前商業(yè)氛圍和客流量不足為本區(qū)域客戶最大抗性，部分客戶擔(dān)心投資回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)項(xiàng)目名置業(yè)客戶特征置業(yè)敏感點(diǎn)匯金成都國(guó)際皮革城客戶大多中年（30—50歲），有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力專業(yè)投資客，因地塊性質(zhì)為工業(yè)用地，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心較大，被項(xiàng)目的返租政策吸引。投資風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)、地段、價(jià)格鞋都風(fēng)尚多在40－50歲，專業(yè)投資客，首信積累老客戶，跟蹤周期長(zhǎng)達(dá)2-3年。多考慮投資但比較擔(dān)心周邊競(jìng)爭(zhēng)和商業(yè)氛圍、投資收益。投資回報(bào)、商業(yè)氛圍首信紅星國(guó)際廣場(chǎng)40-50歲左右，多為專業(yè)投資客戶，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力?？粗械囟伟l(fā)展?jié)摿拓S富規(guī)劃配套。規(guī)劃、投資風(fēng)險(xiǎn)及收益君雁金梧桐30歲以上，認(rèn)可該區(qū)域價(jià)值，看重地段，以投資為主，少數(shù)考慮自營(yíng)，投資客看中地段較為成熟。區(qū)位優(yōu)勢(shì)、增值空間、人流量金花皮革城中青年均有，看中增值空間。價(jià)格、增值空間、人流量中筑西府蘭庭（蘭庭集）各年齡層都有，看中增值空間價(jià)格、增值空間、收益保利悅榕郡客戶大多40－50歲，部分已在保利花園置業(yè)，認(rèn)可項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值，認(rèn)為有投資價(jià)值周邊商業(yè)氛圍雙楠尚品廣場(chǎng)30－50歲，多為有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客戶，認(rèn)為該區(qū)域覺(jué)得未來(lái)發(fā)展不錯(cuò)，租金不會(huì)低業(yè)態(tài)規(guī)劃、增值潛力收益、商業(yè)氛圍藍(lán)光金悅城中年人居多，注重周邊人流量。投資風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)客戶典型特征一方面，他們比較理性，看重項(xiàng)目升值潛力，有自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，要看見(jiàn)實(shí)實(shí)在在的利益；另一方面，他們又喜歡跟風(fēng)，很容易被引導(dǎo)；他們大部分人厭惡風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)沒(méi)有穩(wěn)定的投資回報(bào)的商業(yè)有所疑慮；大部分的投資意愿集中在面積60平方米以下的商鋪，大部分投資者的商鋪投資總價(jià)上限在300萬(wàn)以內(nèi)，很少投資者能接受總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)的商鋪，低于200萬(wàn)的商鋪是市場(chǎng)投資熱點(diǎn)；投資客戶財(cái)富實(shí)力的高低，成為決定其購(gòu)鋪選擇的首要因素。客戶典型特征一小投資客來(lái)源范圍廣泛，對(duì)總價(jià)敏感，偏愛(ài)小鋪，關(guān)注投資回報(bào)率和回收期，為區(qū)域內(nèi)商鋪核心客戶投資物業(yè)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)較少，要求

投資回收期短，對(duì)變現(xiàn)能力要

求高。厭惡風(fēng)險(xiǎn)，只買位置好的鋪位。價(jià)格承受能力較差，對(duì)總價(jià)敏感。這類客戶分布較分散，朋友介紹、戶外廣告、行銷派單、短信及CALL客等多渠道投入能將信息傳遞給更多的目標(biāo)客戶?？蛻裘舾行耘判蛲顿Y門檻〉投資回報(bào)、投資回收期〉未來(lái)升值潛力〉目前經(jīng)營(yíng)能力置業(yè)關(guān)注點(diǎn)具象化

老業(yè)主周邊地緣性個(gè)體戶私營(yíng)業(yè)主區(qū)域內(nèi)投資客客戶典型特征二中等實(shí)力投資客戶大多財(cái)富數(shù)量有限，且投資態(tài)度審慎、務(wù)實(shí)，不愿意沉淀太多資產(chǎn)，為區(qū)域內(nèi)商鋪重要客戶對(duì)價(jià)格敏感；關(guān)注投資回報(bào)率和投資回收期；關(guān)注項(xiàng)目長(zhǎng)期升值潛力；關(guān)注物業(yè)鋪位分割方式、開(kāi)間、進(jìn)深比例；關(guān)注項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通形式；對(duì)停車位有一定要求；這類客戶分布較分散，朋友介

紹、戶外廣告、行銷派單、短信及CALL客等多渠道投入能將信息傳遞給更多的目標(biāo)客戶。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)

投資客、生意人高層管理人員周邊地緣性客戶住宅老業(yè)主具象化客戶敏感性排序

投資回報(bào)率、投資回收期〉未來(lái)升值潛力〉投資門檻〉目前經(jīng)營(yíng)能力客戶典型特征三大投資客戶具有很強(qiáng)的支付能力和議價(jià)能力，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)，為區(qū)域內(nèi)商鋪偶得客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)

高端收入階層部分機(jī)構(gòu)客戶部分自營(yíng)客戶具象化客戶敏感性排序未來(lái)升值潛力〉投資回報(bào)率、回收期〉目前經(jīng)營(yíng)能力〉投資門檻對(duì)交通便利度要求高。關(guān)心項(xiàng)目周邊人口數(shù)量和階層對(duì)成本的嚴(yán)格控制這類客戶一般對(duì)項(xiàng)目保持長(zhǎng)期關(guān)注，它們有自己獨(dú)特的信息渠道，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、資源、交通、周邊人口進(jìn)行過(guò)系統(tǒng)的分析?？蛻粜〗Y(jié)及啟示針對(duì)客戶心理距離大大遠(yuǎn)于實(shí)際距離的特點(diǎn)，注重對(duì)區(qū)域價(jià)值的挖掘與區(qū)域形象的打造通過(guò)各種活動(dòng)吸引客戶到場(chǎng)，讓其親身感知項(xiàng)目實(shí)際距離?？蛻籼卣饕唬?/p>

對(duì)本項(xiàng)目片區(qū)認(rèn)知度低，對(duì)本項(xiàng)目的心理距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際距離，認(rèn)為本項(xiàng)目偏遠(yuǎn)、交通不便客戶特征二：

不認(rèn)可區(qū)域商業(yè)氛圍，厭惡風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景有所疑慮在功能業(yè)態(tài)規(guī)劃、引進(jìn)主力商家等方面做足功課，讓投資者充分感知開(kāi)發(fā)商在保障商業(yè)未來(lái)成功經(jīng)營(yíng)上的投入和決心注重對(duì)商業(yè)未來(lái)美好前景的描繪和宣傳，進(jìn)而打消客戶對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的疑慮。客戶特征三：

大部分客戶資金實(shí)力有限，或者不愿意沉淀大量資金客戶特征四：

大多數(shù)客戶有一定資本積累，生意和社交活動(dòng)多，有自己的圈子針對(duì)資金實(shí)力有限或不愿沉淀太多資金的投資群體的需求特征，為其“量身訂做”投資產(chǎn)品。

投資者的價(jià)值感知并非理性的，營(yíng)銷應(yīng)注重口碑傳播，充分利用“圈子”的影響力，憑借有針對(duì)性的、創(chuàng)新的營(yíng)銷活動(dòng)，刺激、挖掘消費(fèi)群體，提升市場(chǎng)關(guān)注度，促進(jìn)銷售。項(xiàng)目定位123肆SWOT分析業(yè)態(tài)定位市場(chǎng)定位3客戶定位3項(xiàng)目定位3形象定位SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak項(xiàng)目534戶住戶及周邊兩所學(xué)校，可為商業(yè)造活提供約1600人穩(wěn)定消費(fèi)客群劃鋪面積及開(kāi)間進(jìn)深比得當(dāng)，整體賣相較好4000方體量較小，難以以規(guī)模形成影響力目前項(xiàng)目周邊均為拆遷區(qū)，商業(yè)氛圍較差機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)隨著周邊大型商場(chǎng)進(jìn)駐，各大綜合體及專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)業(yè)，武侯新城將形成商圈集群，吸引人流區(qū)域內(nèi)缺乏補(bǔ)缺型特色消費(fèi)商業(yè)立足服務(wù)社區(qū)及板塊內(nèi)客戶，選擇補(bǔ)缺提升型、特色開(kāi)創(chuàng)性的定位入市，做主題性特色商業(yè)街區(qū)。利用片區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)前景，以特色彌補(bǔ)規(guī)模，用市場(chǎng)空缺強(qiáng)勢(shì)吸引人流。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅片區(qū)內(nèi)商鋪供應(yīng)充足，且銷量不佳雖周邊鋪面租金較高，但有價(jià)無(wú)市，目前大量新項(xiàng)目已售商鋪空置定義項(xiàng)目所在板塊的黃金區(qū)位，區(qū)隔與其他板塊及同板塊其他位置的競(jìng)爭(zhēng)。做市場(chǎng)的差異化引領(lǐng)者。以特色和市場(chǎng)空缺彌補(bǔ)規(guī)模不足，并區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)立足服務(wù)社區(qū)業(yè)主及板塊內(nèi)消費(fèi)人流，選擇補(bǔ)缺提升型、特色開(kāi)創(chuàng)性的定位入市，做主題性特色商業(yè)街區(qū)。SWOT分析項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位234商圈特征競(jìng)爭(zhēng)情況本體市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)武侯新城產(chǎn)業(yè)集群，目前以專業(yè)市場(chǎng)為主，中低端商業(yè)滿足區(qū)域內(nèi)居民日常消費(fèi)和服務(wù)支出商圈聚集大量大體量項(xiàng)目，存在消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模小，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏特色商業(yè)定位的產(chǎn)品1本案市場(chǎng)定位：互補(bǔ)型定位業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目定位區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)估：業(yè)態(tài)類型細(xì)分業(yè)態(tài)市場(chǎng)機(jī)會(huì)零售購(gòu)物百貨競(jìng)爭(zhēng)激烈，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)小專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)較大，且檔次低不能支撐項(xiàng)目形象，市場(chǎng)機(jī)會(huì)小綜合超市項(xiàng)目鄰近歐尚及千盛百貨，綜合超市市場(chǎng)機(jī)會(huì)不大餐飲中高檔品牌中餐周邊餐飲品牌知名度低，中高端品牌餐飲存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)品牌連鎖餐飲品牌連鎖餐飲較少，存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)休閑娛樂(lè)休閑類大型品牌連鎖電影院、KTV存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)娛樂(lè)類形象高、有特色的茶樓、SPA、健身、咖啡廳等存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)文化教育培訓(xùn)類、文教用品周邊多所學(xué)校，文化教育類業(yè)態(tài)及相關(guān)的配套消費(fèi)（書(shū)店、文具店等）存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)補(bǔ)缺戰(zhàn)略下的業(yè)態(tài)定位：打造一個(gè)集社區(qū)服務(wù)、精品餐飲、娛樂(lè)休閑、主題文教為一體的特色商業(yè)街，填補(bǔ)片區(qū)中高檔消費(fèi)目的地空白！客戶定位項(xiàng)目定位兩大大消費(fèi)群體原住居民市場(chǎng)客戶基數(shù)大、消費(fèi)力中等、頻次高、支出中等消費(fèi)能力：常住居民以周邊社區(qū)居民、個(gè)體戶為主，消費(fèi)能力中等活躍度：消費(fèi)頻次較高、單次消費(fèi)支出中等目標(biāo)消費(fèi)客群：以后項(xiàng)目商業(yè)的消費(fèi)群體主要可以分為老業(yè)主、原住居民、專業(yè)市場(chǎng)從業(yè)人員兩類消費(fèi)力強(qiáng)、頻次高、支出高消費(fèi)能力：消費(fèi)能力較強(qiáng)活躍度：消費(fèi)頻次較高、單次消費(fèi)支出較高基于市場(chǎng)中高端業(yè)態(tài)機(jī)會(huì)之下，鎖定中等消費(fèi)能力的常住居民，及較高消費(fèi)能力的專業(yè)市場(chǎng)人群成為項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體區(qū)域內(nèi)客戶類型客戶特征客戶類型區(qū)域內(nèi)商鋪投資客地緣性客戶，認(rèn)同本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值和升值潛力區(qū)域內(nèi)投資客戶項(xiàng)目業(yè)主及內(nèi)部資源已在項(xiàng)目購(gòu)置住宅，看重地段及發(fā)展?jié)摿?，有一定?cái)富積累，因此考慮投資老業(yè)主客戶選擇投資或自營(yíng)全市投資客投資經(jīng)驗(yàn)豐富，而且通過(guò)投資獲得回報(bào)，實(shí)際的利益和投資潛力會(huì)吸引他們的眼光被可預(yù)計(jì)的投資回報(bào)吸引用于投資偶得客戶核心客戶客戶定位項(xiàng)目定位結(jié)合本項(xiàng)目特性并從周邊項(xiàng)目借鑒，項(xiàng)目核心客戶為區(qū)域內(nèi)商鋪的投資客，其次為項(xiàng)目業(yè)主本項(xiàng)目客戶策略：深挖周邊各專業(yè)市場(chǎng)的投資客以及項(xiàng)目老業(yè)主，發(fā)掘潛在客戶；同時(shí)擴(kuò)大項(xiàng)目營(yíng)銷范圍，打通客戶導(dǎo)入通道重要客戶項(xiàng)目定位整體定位：集社區(qū)服務(wù)、精品餐飲、娛樂(lè)休閑、主題文教為一體的商業(yè)街區(qū),

填補(bǔ)片區(qū)中高檔消費(fèi)目的地空白客戶策略：利用低總價(jià)以及低門檻優(yōu)勢(shì)，吸附區(qū)域內(nèi)認(rèn)可街區(qū)商業(yè)投資價(jià)值的投資及自營(yíng)、自住性商業(yè)人群；一間黃金鋪百年搖錢樹(shù)形象定位——推廣輔助案名示意金楠大道百萬(wàn)級(jí)新城市核心未來(lái)在這里業(yè)態(tài)定位12伍主題定位配比建議類型樓棟樓層鋪位特征分析適宜的業(yè)態(tài)屬性判斷相關(guān)的業(yè)態(tài)推薦業(yè)態(tài)推薦的主要原因底商1、2、4＃1層臨規(guī)劃道路，昭示性一般，可做社區(qū)服務(wù)類社區(qū)配套類業(yè)態(tài)加中小規(guī)模鋪面銷售主題文教類、生活服務(wù)類（便利店、藥房、洗衣店等）利用偏目的型消費(fèi)引導(dǎo)人流進(jìn)入2#2層整體格局較好，但人流導(dǎo)入難目的型消費(fèi)娛樂(lè)休閑類（美容SPA、茶樓等）該類業(yè)態(tài)鋪位需求面積大，具有成功經(jīng)驗(yàn)，能有效導(dǎo)入周邊人流獨(dú)棟鋪面3＃1層昭示性極佳，人流導(dǎo)入空間大，沿街面長(zhǎng)形象鮮明的主力商家加中小規(guī)模鋪位銷售服飾連鎖店、連鎖餐飲、生活服務(wù)類有效導(dǎo)入周邊人流，兼顧項(xiàng)目形象2層昭示性較好，鋪位性價(jià)比高，客流引入難度不高適宜打造偏目的型消費(fèi)的主題街區(qū)特色餐飲一條街主題傳播性好，符合主題鮮明吸引人流的要求3層人流導(dǎo)入最難，鋪位面積大能聚集人氣的絕對(duì)目的性消費(fèi)餐飲主力店、培訓(xùn)健身、游樂(lè)等鋪位需求面積大，且屬于純目的型消費(fèi)主題定位業(yè)態(tài)定位配比建議業(yè)態(tài)定位▌中高端娛樂(lè)休閑作為本項(xiàng)目的重要組成部分，其主要業(yè)態(tài)和品類是美容SPA、茶樓、浴足等。▌中高端餐飲作為本項(xiàng)目特色功能，填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，拉升人氣▌引入特色百貨超市主力店，形成市場(chǎng)認(rèn)知度和口碑。同時(shí)增加目標(biāo)消費(fèi)人群的引入。▌目前市場(chǎng)空缺的購(gòu)物元素，以吸引年輕人群為主，對(duì)鋪面要求較小，同時(shí)有利于塑造項(xiàng)目特色▌以培訓(xùn)、教學(xué)和體驗(yàn)式的親子游戲等業(yè)態(tài)，提升商業(yè)文化內(nèi)涵，同時(shí)也是功能上的完善目標(biāo)性消費(fèi)家庭型消費(fèi)目標(biāo)性消費(fèi)家庭型消費(fèi)目標(biāo)性消費(fèi)家庭型消費(fèi)非目標(biāo)性消費(fèi)時(shí)尚型消費(fèi)商業(yè)文化提升功能完善娛樂(lè)休閑類餐飲類社區(qū)服務(wù)類時(shí)尚小商品培訓(xùn)體驗(yàn)類30%-35%30%-35%10%-15%10%-15%10%-15%結(jié)合統(tǒng)一的商業(yè)文化和視覺(jué)形象系統(tǒng)，規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的功能組合及其配比，更好的滿足片區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化品位方面具有特色的主力消費(fèi)需求。規(guī)劃及劃鋪方案123陸規(guī)劃建議劃鋪建議招商建議開(kāi)發(fā)模式操作要求與本項(xiàng)目的匹配度只租不售（1）開(kāi)發(fā)商具備較強(qiáng)的招商及運(yùn)營(yíng)能力；（2）全部自持，資金實(shí)力要求較高；整體出售（1）項(xiàng)目具備強(qiáng)勢(shì)的地段和商業(yè)價(jià)值；（2）整鋪劃小，降低投資門檻；（3）商業(yè)運(yùn)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)不關(guān)注整體銷售+運(yùn)營(yíng)返租（1）商業(yè)具備清晰的開(kāi)發(fā)方向和業(yè)態(tài)定位；（2）委托專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司集中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；（3）靈活劃鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)銷售；主力店+部分銷售（1）確保引入有強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)號(hào)召力的主力店進(jìn)駐，對(duì)招商主題和談判能力有要求；（2）獨(dú)立產(chǎn)權(quán)劃鋪銷售，保證銷售；本項(xiàng)目可為的操作模式評(píng)估：規(guī)劃建議規(guī)劃及劃鋪方案本項(xiàng)目具備強(qiáng)勢(shì)地段和商業(yè)價(jià)值，最有助于快速回現(xiàn)實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化并后期成功運(yùn)營(yíng)提升品牌價(jià)值的方式是主力店＋部分銷售的模式規(guī)劃建議規(guī)劃及劃鋪方案招商部分規(guī)劃建議：3棟三層獨(dú)棟商業(yè)的2、3樓大面積鋪位，二樓考慮到外廊可充分利用，出售時(shí)建議二樓劃大增加實(shí)用率，建議招商引進(jìn)本土知名商業(yè)品牌，以提升社區(qū)品質(zhì)。業(yè)態(tài)建議以餐飲、休閑娛樂(lè)、培訓(xùn)教育等基本業(yè)態(tài)為主；出售部分規(guī)劃建議：3棟1樓臨街鋪面建議直接劃鋪出售，部分位置留作1、2、4樓商業(yè)門面以利于招商，業(yè)態(tài)以服飾連鎖店、連鎖餐飲、生活服務(wù)類為主；1、2、4棟社區(qū)底商建議直接劃小鋪出售，業(yè)態(tài)以契合特色內(nèi)街主題吸引人流為主。建議業(yè)態(tài)為時(shí)尚小商品類2棟2層裙樓商業(yè)，二樓架構(gòu)功能良好可充分利用，業(yè)態(tài)以滿足社區(qū)服務(wù)為主。建議業(yè)態(tài)為便利店、社區(qū)服務(wù)配套、生活家居為主。本項(xiàng)目商業(yè)總體規(guī)劃建議：人行入口（社區(qū)底商1、2F）出售3棟招商（餐飲＋休閑娛樂(lè)主題）（社區(qū)底商4F）出售劃鋪建議規(guī)劃及劃鋪方案出售商業(yè)——1#1F（社區(qū)服務(wù)）1＃1F合計(jì)14間鋪面；總面積為470.19㎡；面積段19-46㎡樓棟號(hào)位面積整改后面積招商建議2146.5277.41配水站230.89342.9442.94美容美發(fā)店439.3139.31宜賓燃面530.2030.20手機(jī)電腦維修店627.1127.11中國(guó)體育彩票719.4719.47生鮮蔬菜819.4719.47便民ATM927.1127.11打印復(fù)印1030.2030.20便民診所1136.6236.62繳費(fèi)一站通1242.9442.94床上用品店1330.8930.89蛋糕面包店童裝店46.521446.52共計(jì)470.19㎡配水站宜賓燃面生鮮蔬果便民診所打印復(fù)印便民ATM繳費(fèi)一站通床上用品店美容美發(fā)店手機(jī)電腦維修蛋糕面包店中國(guó)體育彩票童裝店樓棟號(hào)位面積整改后面積招商建議2141.89111.88太極大藥房234.54335.45431.9431.94女性用品537.9237.92男裝店633.4233.42照相館733.4233.42甜品屋8197.30197.309244.40244.401034.55145.34聯(lián)合1001168.981241.811323.4150.31鏈家1426.901532.3032.30烘焙坊1644.3244.32私房菜共計(jì)962.55㎡中介門店聯(lián)合100鏈家太極大藥房女性用品男裝店私房菜烘培坊劃鋪建議規(guī)劃及劃鋪方案出售商業(yè)——2#1F（社區(qū)服務(wù)）2＃1F合計(jì)16間鋪面；總面積為962.55㎡；面積段23-68㎡照相館甜品屋劃鋪建議規(guī)劃及劃鋪方案招商商業(yè)——2棟2F樓棟樓層號(hào)位面積建議業(yè)態(tài)228197.30娛樂(lè)休閑類（漫咖啡、香草咖啡書(shū)吧）9244.40飲食餐飲類（肯德基、麥當(dāng)勞）889劃鋪建議規(guī)劃及劃鋪方案自留沈小福黃燜雞米飯酒吧李莊白肉良品鋪?zhàn)訓(xùn)|北餃子珍味快餐出售商業(yè)——3#1F（社區(qū)服務(wù)）豆湯牙牙飯三江烤魚(yú)五金日雜經(jīng)營(yíng)部多味餅屋廖記棒棒雞蘭州牛肉面絕味鴨脖招商建議規(guī)劃及劃鋪方案樓棟樓層板塊招商建議32層A本土品牌餐飲（吳銘火鍋、麻辣空間、重慶江北老火鍋）B娛樂(lè)休閑類（心靈幾何、三角地帶網(wǎng)吧）33層A娛樂(lè)休閑類（歐湖島茶坊、上公茶明星茶樓等）B知名培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)（新東方、望子成龍等）招商商業(yè)——3棟2、3FBAAB樓棟號(hào)位面積整改后面積招商建議2124.1924.19花卉店226.0926.09鞋店327.7255.43冒牌貨冒菜427.71528.7628.76干果店626.4126.41奶茶店726.4282.92養(yǎng)生足浴828.79927.711027.8427.84干洗店1130.0030.00甲比生煎包1230.4930.49稀飯1331.6686.22緣何茶樓1454.56共計(jì)418.35㎡劃鋪建議規(guī)劃及劃鋪方案出售商業(yè)——4#1F（社區(qū)服務(wù)）花卉鞋店冒牌貨冒菜干果店奶茶店干洗店甲比生煎包緣何茶樓4＃1F合計(jì)14間鋪面；總面積為418.35㎡；面積段24-54㎡養(yǎng)生足浴稀飯營(yíng)銷總攻略造勢(shì)造場(chǎng)提高上門量提高成交量客戶策略渠道策略推售策略展示策略1、老客戶經(jīng)營(yíng)和挖掘：老客戶暖場(chǎng)活動(dòng)＋轉(zhuǎn)介獎(jiǎng)勵(lì)2、圈層營(yíng)銷：專項(xiàng)拓展＋圈層活動(dòng)1、走出去策略：巡展、派單、拓客2、直效營(yíng)銷：Call客、短信、DM直投3、商家聯(lián)盟：結(jié)合商家拓展實(shí)現(xiàn)合理宣傳1、聚焦產(chǎn)品，階段性鎖定主力出貨點(diǎn)1、營(yíng)造商業(yè)銷售氛圍，促進(jìn)成交1、線上推廣推廣策略2、事件營(yíng)銷炒作事件營(yíng)銷

營(yíng)銷策略篇線上“商業(yè)價(jià)值點(diǎn)——商業(yè)認(rèn)籌——即將開(kāi)盤”，線下專場(chǎng)、大客戶策略挖掘客戶資源12月1月2月3月推廣階段物料準(zhǔn)備營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推廣渠道推廣方向碣石街區(qū)價(jià)值點(diǎn)商業(yè)開(kāi)盤信息商業(yè)開(kāi)盤商業(yè)包裝呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)推廣期全面蓄客持續(xù)推廣期商業(yè)價(jià)值點(diǎn)物料到位線上：網(wǎng)絡(luò)、戶外、電臺(tái)；線下：短信、內(nèi)部資源及老客戶拓展、外部客戶拓展專場(chǎng)推介、看房團(tuán)帶客戶等全面鋪開(kāi)制造影響力商業(yè)認(rèn)籌＋商業(yè)價(jià)值點(diǎn)商業(yè)認(rèn)籌物料到位全面的推廣蓄客節(jié)點(diǎn)設(shè)置推廣策略招商啟動(dòng)商業(yè)包裝物料到位活動(dòng)策略楠匯坊百萬(wàn)富豪制造計(jì)劃主力店簽約儀式強(qiáng)勢(shì)推廣期開(kāi)盤熱銷＋主力店進(jìn)駐商業(yè)開(kāi)盤物料到位主力店簽約

推廣主題：一間黃金鋪百年搖錢樹(shù)武侯新城正中心，城市“錢”景第一站旺鋪不等人武侯新城正中心，城市“錢”景第一站商機(jī)一目了然武侯新城正中心，城市“錢”景第一站中心寸土寸金臨街金鋪XXXX元/㎡起，做千戶業(yè)主大生意臨街金鋪XXXX元/㎡起，做千戶業(yè)主大生意臨街金鋪XXXX元/㎡起，做千戶業(yè)主大生意金楠大道推廣訴求推廣策略金楠大道金楠大道事件營(yíng)銷1月中旬即啟動(dòng)“楠匯坊百萬(wàn)富豪制造計(jì)劃”，包括商鋪轉(zhuǎn)介油爆獎(jiǎng)勵(lì)及甄選創(chuàng)業(yè)計(jì)劃一年免租雙重內(nèi)容，吸引客戶關(guān)注助力商業(yè)蓄客3月12月１月2月商業(yè)包裝呈現(xiàn)＋業(yè)主答謝宴活動(dòng)主題：楠匯坊百萬(wàn)富豪制造計(jì)劃活動(dòng)時(shí)間：2016年1月中旬——2016年2月中旬落地活動(dòng)節(jié)點(diǎn)：2016年1中旬借商業(yè)包裝呈現(xiàn)契機(jī)結(jié)合開(kāi)年業(yè)主答謝宴活動(dòng)宣講百萬(wàn)富豪制造計(jì)劃活動(dòng)內(nèi)容2016年2月底（一批次商鋪開(kāi)盤前）舉行創(chuàng)業(yè)計(jì)劃評(píng)比活動(dòng)活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓部參與人員：活動(dòng)參與客戶、業(yè)主及商業(yè)認(rèn)籌及意向客戶活動(dòng)宣傳：業(yè)主答謝宴進(jìn)行活動(dòng)內(nèi)容宣講、線下派單物料持續(xù)傳遞、現(xiàn)場(chǎng)宣傳、業(yè)主邀約、同行宣傳創(chuàng)業(yè)計(jì)劃評(píng)比1、百萬(wàn)傭金等你拿2、百萬(wàn)商機(jī)等你搶推薦客戶成交即得1%傭金！提交創(chuàng)業(yè)計(jì)劃，百萬(wàn)商機(jī)金鋪免費(fèi)用！事件營(yíng)銷3月底完成主力店簽約，舉辦簽約儀式，促進(jìn)商業(yè)銷售3月12月１月2月商業(yè)簽約儀式（1）造勢(shì)期：發(fā)布會(huì)舉辦前半個(gè)月，線上、線下、戶外等廣泛告知，旨在拉升項(xiàng)目形象，增強(qiáng)客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商信心，（2）發(fā)布會(huì)當(dāng)日：邀請(qǐng)合作商家、大客戶、各大媒體領(lǐng)導(dǎo)及記者、同行，現(xiàn)場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)直播簽約盛況；（3）媒體跟進(jìn)炒作活動(dòng)主題：金楠大道品牌商家簽約儀式活動(dòng)時(shí)間：2016年3月底活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓部參與人員：雙方領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主及商業(yè)認(rèn)籌及意向客戶?？蛻舨呗钥蛻舨呗孕问剑豪贸山豢蛻?、開(kāi)發(fā)商及合作方資源進(jìn)行介入，輔以專項(xiàng)商業(yè)客戶拓展，以金融投資理財(cái)、財(cái)富經(jīng)營(yíng)等為主題，借助企業(yè)商會(huì)等平臺(tái)，在相關(guān)客戶群體生活或工作圈層中展開(kāi)圈層活動(dòng)如金融投資理財(cái)講座、商會(huì)聯(lián)誼推薦；目的：提高項(xiàng)目知名度，給到客戶投資信心。圈層營(yíng)銷：專項(xiàng)拓展＋圈層活動(dòng)老客戶經(jīng)營(yíng)和挖掘：老客戶暖場(chǎng)活動(dòng)＋高額轉(zhuǎn)介獎(jiǎng)勵(lì)形式：舉辦暖場(chǎng)活動(dòng)等邀約老客戶上門同時(shí)宣貫商業(yè)轉(zhuǎn)介獎(jiǎng)勵(lì)政策，刺激帶訪；目的：提高客戶對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況的認(rèn)知度，強(qiáng)化客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度；借助對(duì)老客戶的回饋及關(guān)系維護(hù)，推動(dòng)老客戶再次投資本項(xiàng)目，并推薦新客戶上門成交。渠道策略渠道策略通過(guò)派單、掃街等深入客戶活動(dòng)區(qū)域的舉措，配合線上項(xiàng)目形象的提升，快速積累新客戶。通過(guò)前期成交客戶梳理，尋找突破口，有針對(duì)性的進(jìn)行客戶拓展。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)釋放項(xiàng)目信息，提高投放的針對(duì)性，結(jié)合階段性推售舉措，強(qiáng)化客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度和接受程度。直效營(yíng)銷：Call客、短信、掃樓走出去策略：專業(yè)市場(chǎng)派單、拓客商家聯(lián)盟：結(jié)合商家拓展實(shí)現(xiàn)合力宣傳陌拜周邊重點(diǎn)區(qū)域（金花、簇橋）內(nèi)商家初期植入商家意愿物料后期開(kāi)展聯(lián)盟互動(dòng)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商鋪推廣與商家形象推廣的共贏。渠道策略巡展（金花簇橋客戶集中社區(qū)、寫(xiě)字樓）；時(shí)間：1月初開(kāi)始資源利用（結(jié)合商家聯(lián)盟，與商家互利共贏，借助其受眾平臺(tái)，釋放項(xiàng)目信息）派單（周邊專業(yè)市場(chǎng)、成熟社區(qū)）；時(shí)間：1月初開(kāi)始主推渠道直效營(yíng)銷短信（結(jié)合推售節(jié)點(diǎn)，篩選數(shù)據(jù)庫(kù)，投放至不同區(qū)域的目標(biāo)客戶群體）輔助渠道CALL客（根據(jù)派單搜集的客戶號(hào)碼及項(xiàng)目排摸的客戶名單進(jìn)行回訪）DM直投（根據(jù)鎖定的目標(biāo)客群居住或工作區(qū)域，逐戶投放單頁(yè)）資源嫁接（周邊4S店）；時(shí)間：1月初開(kāi)始尋找合作商家進(jìn)行洽談客戶拓客（結(jié)合百萬(wàn)富翁計(jì)劃的轉(zhuǎn)介政策，依據(jù)前期客戶積累進(jìn)行種子客戶拓展）示范區(qū)包裝展示策略示范區(qū)作為現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)展示核心，可從吸引、展示、提升認(rèn)可三方面貫穿客戶來(lái)訪全流程。情景櫥窗硬件打造形成氛圍商業(yè)外擺趣味小品選用原因：商業(yè)虛擬業(yè)態(tài)展示，可較大程度提升商業(yè)氛圍；數(shù)量預(yù)計(jì)：2間鋪面：建議尺寸：1.2米進(jìn)深，開(kāi)間依據(jù)商鋪確定；建議方式：櫥窗或業(yè)態(tài)掛軸借鑒案例：藍(lán)光COCO金沙選用原因：制造休閑商業(yè)氣氛，提供人群休息場(chǎng)所；數(shù)量預(yù)計(jì)：8-10組：建議方式：桌椅+遮陽(yáng)傘+綠植隔斷借鑒案例：上實(shí)海上海選用原因：配合外擺，共同提升商業(yè)氣氛，同時(shí)吸引人群關(guān)注；數(shù)量預(yù)計(jì)：3-5處：建議方式：異形商業(yè)展板+異形雕塑+新材料導(dǎo)視借鑒案例：遠(yuǎn)洋太古里示范區(qū)包裝軟性宣傳提升氛圍店招窗貼側(cè)招及花箱選用原因：基礎(chǔ)氛圍展示工具，即可提升商業(yè)昭示性，也可用于項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)推廣；數(shù)量預(yù)計(jì)：2個(gè)獨(dú)棟：建議尺寸：滿拉形式，根據(jù)商鋪尺寸確定；建議方式：高清寫(xiě)真借鑒案例：佳兆業(yè)麗晶公館選用原因：可采用系列化進(jìn)行演繹，低成本高效能；數(shù)量預(yù)計(jì)：3-5個(gè)系列，2個(gè)獨(dú)棟：建議尺寸：滿鋪形式，根據(jù)商鋪開(kāi)間尺寸確定；建議方式：高清寫(xiě)真或單透貼借鑒案例：上海新天地選用原因：提高商業(yè)帶入感；數(shù)量預(yù)計(jì)：8-12個(gè)側(cè)招，2獨(dú)棟檐廊上花箱：建議方式：旗幟側(cè)招、花箱借鑒案例：長(zhǎng)沙綠地香樹(shù)花城展示策略示范區(qū)包裝創(chuàng)新包裝拉升價(jià)值與暖場(chǎng)活動(dòng)結(jié)合，通過(guò)在售樓部外打造迷你銀行或迷你超市，同時(shí)允許市民來(lái)超市購(gòu)物等形式達(dá)到商業(yè)價(jià)值提前享的目的，既可作為商業(yè)噱頭又可提升客戶認(rèn)可度。迷你銀行具體形式：設(shè)置虛擬ATM取款機(jī)，通過(guò)操作取款機(jī)回答相應(yīng)項(xiàng)目相關(guān)問(wèn)題后可實(shí)現(xiàn)50元變100元的雙倍取款或商鋪優(yōu)惠券取款；執(zhí)行時(shí)間：隔周周末：建議尺寸：與實(shí)際ATM一致；借鑒案例：青羊萬(wàn)達(dá)迷你超市具體形式：設(shè)置貨架及收銀臺(tái)，1次2位客戶進(jìn)場(chǎng)挑選超特價(jià)日常生活商品并按貨架上標(biāo)價(jià)付款；執(zhí)行時(shí)間：隔周周末（與迷你銀行交錯(cuò)）：建議