地籍管理課件

地籍管理第一節(jié)

地籍管理概述第二節(jié)

土地調(diào)查第三節(jié)土地登記第四節(jié)土地統(tǒng)計第五節(jié)地籍檔案管理

一、地籍與地籍管理

稅收地籍是為了征收土地稅服務(wù)的。它要求較準(zhǔn)確地記載地塊的面積和質(zhì)量，在此基礎(chǔ)上，編繪而成的地籍簿（含圖），稱稅收地籍。產(chǎn)權(quán)地籍亦稱法律地籍，是以維護(hù)土地所有權(quán)為主要目的，它要求準(zhǔn)確記載宗地的界線、界址點(diǎn)、權(quán)屬狀況、數(shù)量、質(zhì)量、用途等，在此基礎(chǔ)上編繪成的地籍簿（含圖），稱產(chǎn)權(quán)地籍。多用途地籍，亦稱現(xiàn)代地籍，除了為稅收和產(chǎn)權(quán)服務(wù)外，更重要的是為土地整理、土地開發(fā)、利用、保護(hù)以及全面、科學(xué)地管理土地提供土地信息。它除了要求準(zhǔn)確地記載土地的數(shù)量、質(zhì)量、位置、權(quán)屬、用途外，還要求記載地塊的地形、地貌、土壤、氣候、水文、地質(zhì)等狀況，在此基礎(chǔ)上編制的地籍、圖，稱為多用途地籍。

二、地籍管理的內(nèi)容和原則

（一）地籍管理的內(nèi)容

1土地調(diào)查

土地調(diào)查是以查清土地的位置（界線、四至），利用類型、數(shù)量、質(zhì)量和權(quán)屬狀況而進(jìn)行的調(diào)查。根據(jù)土地調(diào)查的內(nèi)容側(cè)重面不同，可分為土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、地籍調(diào)查和土地條件調(diào)查。2土地分等定級估價

土地分等定級估價是在土地利用條件調(diào)查與土地利用分類的基礎(chǔ)上，以馬克思的地租、地價理論為主要依據(jù)所確定的各類土地等級和基準(zhǔn)地價。3土地登記

土地登記指土地所有權(quán)、使用權(quán)以及他項(xiàng)權(quán)利的登記。依照我國土地法律的規(guī)定，主要開展農(nóng)民集體土地所有權(quán)、農(nóng)民集體土地使用權(quán)和國有土地使用權(quán)以及土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。

4土地統(tǒng)計

土地統(tǒng)計是對土地的數(shù)量、質(zhì)量等級、權(quán)屬、利用類型和分布等進(jìn)行統(tǒng)計、匯總與分析，為國家提供土地統(tǒng)計資料，實(shí)行統(tǒng)計監(jiān)督。5地籍檔案管理

地籍檔案管理是將經(jīng)過土地調(diào)查、分等定級估價、登記、統(tǒng)計等工作形成的各種文字、數(shù)據(jù)、圖冊資料進(jìn)行立卷歸檔、保管與提供利用等工作。地籍管理的內(nèi)容不是一成不變的，其各項(xiàng)內(nèi)容也是相互聯(lián)系和補(bǔ)充的。地籍管理內(nèi)容將隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和國家對地籍資料需求的增長而不斷變化和完善。第二節(jié)

土地調(diào)查

土地調(diào)查包括地籍調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地條件調(diào)查，其任務(wù)是為土地管理提供基礎(chǔ)資料。

一、地籍調(diào)查

地籍調(diào)查是國家采用科學(xué)方法，依照有關(guān)法律程序，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清每一宗地的位置、權(quán)屬、界線、面積和用途等基本情況，以圖、簿示之，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行土地登記。

（一）地籍調(diào)查的單元和內(nèi)容

地籍調(diào)查的單元是一宗地。所謂一宗地是指被權(quán)屬界址線所封閉的獨(dú)立權(quán)屬地段，是地籍調(diào)查的基本單位。宗地的劃分主要是以方便權(quán)屬管理為原則，因此原則上一宗地由一個土地使用單位使用。如果同一個土地使用單位使用兩塊或兩塊以上不連接的土地，則應(yīng)該劃分為兩個或兩個以上的宗地；如果一個相對獨(dú)立的自然地塊同時由兩個或兩個以上的土地使用者共同使用，其間又難以劃清使用界線，這種情況下這個地塊也視為一宗地，為了區(qū)分，把這種宗地稱為混合宗。

地籍調(diào)查的主要內(nèi)容包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩個方面。其中權(quán)屬調(diào)查又分為宗地權(quán)屬狀況調(diào)查、界址點(diǎn)認(rèn)定調(diào)查、土地利用類型調(diào)查等三項(xiàng)工作；地籍測量又分為地籍平面控制測量、地籍碎部測量、基本地籍圖繪制、面積量算等四項(xiàng)工作。

二、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查

（一）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基本內(nèi)容和主要成果

1調(diào)查的基本內(nèi)容

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是以縣為單位進(jìn)行的，其任務(wù)是分縣查清各村和各權(quán)屬單位的土地總面積和分類面積及其分布狀況，并逐級匯總各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、縣（市）行政區(qū)的土地總面積和分類面積及其分布狀況，為建立土地登記、統(tǒng)計制度和科學(xué)管理土地提供依據(jù)。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基本單位，農(nóng)區(qū)到村（行政村），林區(qū)和牧區(qū)到鄉(xiāng)，并按全國統(tǒng)一的土地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。調(diào)查所使用的基礎(chǔ)圖件，在農(nóng)區(qū)是近期1：10000、重點(diǎn)林區(qū)是1：25000、一般林區(qū)1：50000、牧區(qū)1：50000或1：100000的比例尺地形圖，以及相應(yīng)比例尺的航片或影像平面圖。通過野外調(diào)繪和補(bǔ)測，將地類界、行政和權(quán)屬界、以及變化了的地物界線轉(zhuǎn)繪到地形圖或影像地圖上。以修繪后的地圖作為工作底圖，量算出各類土地面積，并自下而上逐級統(tǒng)計匯總出各權(quán)屬單位及各行政轄區(qū)的土地總面積和土地利用現(xiàn)狀分類面積，繪制各行政轄區(qū)的土地利用現(xiàn)狀圖及其他相關(guān)圖件。2調(diào)查的主要成果

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作結(jié)束后，應(yīng)提交如下成果資料：①縣、鄉(xiāng)、村各類土地面積和土地總面積統(tǒng)計表；②縣、鄉(xiāng)土地利用現(xiàn)狀圖；③縣、鄉(xiāng)土地邊界接合圖；④分幅土地權(quán)屬界線圖；⑤無爭議權(quán)屬界線的權(quán)屬界線協(xié)議書和有爭議權(quán)屬界線的土地爭議原由書；⑥縣土地利用現(xiàn)狀調(diào)查報告和鄉(xiāng)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查說明書。（二）土地利用現(xiàn)狀分類

人們從事社會經(jīng)濟(jì)活動時，常常根據(jù)土地的自然、經(jīng)濟(jì)條件和社會需求，將土地劃分為不同的用途加以利用，這些具有不同用途的土地就是土地利用類型。土地利用分類的主要依據(jù)是土地用途，據(jù)此，我國于1984年制定了《土地利用現(xiàn)狀分類及其含義》（見附錄1），1989年又制定了《城鎮(zhèn)土地分類及含義》。為了滿足國家社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求和適應(yīng)全國土地統(tǒng)一管理的需要，2001年現(xiàn)有兩個利用分類的基礎(chǔ)上，制定了全國土地利用分類（見附錄2）。該分類采用三級分類體系，設(shè)三個一級地類，15個二級地類，68個三級地類。土地利用分類制定的原則是：實(shí)用性與科學(xué)性相結(jié)合；連續(xù)性；充分滿足土地管理需要；精簡協(xié)調(diào)等。（三）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基本單元

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基本單元是圖斑。所謂圖斑是指在實(shí)地屬于同一種土地利用類型（二級地類）、屬于同一個權(quán)屬單位、同在一個圖幅內(nèi)且外圍為固定實(shí)物界線的封閉地塊。圖斑是地類劃分的最小范圍，在量算面積時，圖斑又是最小的量算單位和量算單元。圖斑的編號是以行政村為單位，按照調(diào)繪的先后次序編號。

（四）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作程序

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作，按完成的順序及工作方式、內(nèi)容，一般可分為四個階段八大步驟。

1準(zhǔn)備工作階段

該階段只有一個步驟，即準(zhǔn)備工作。主要包括組織準(zhǔn)備、資料準(zhǔn)備、儀器和用品準(zhǔn)備等。2外業(yè)工作階段

外業(yè)工作階段內(nèi)容較多，但它們彼此結(jié)合，故實(shí)際僅為一個工作步驟，即外業(yè)調(diào)繪與補(bǔ)測工作，包括外業(yè)調(diào)繪前的準(zhǔn)備工作、行政區(qū)劃界和土地權(quán)屬界的調(diào)繪、地類調(diào)繪、線狀地物調(diào)繪、零星地類調(diào)繪、新增地物補(bǔ)測、調(diào)繪航片的整飾和檢查等內(nèi)容。

3內(nèi)業(yè)工作階段

內(nèi)業(yè)工作階段包括航片轉(zhuǎn)繪、土地面積量算、土地利用現(xiàn)狀圖和分幅土地權(quán)屬界線圖的編繪、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查報告（或說明書）的編寫等四個相繼的步驟。（1）航片轉(zhuǎn)繪航片轉(zhuǎn)繪就是將標(biāo)繪在航片上的外業(yè)調(diào)繪與補(bǔ)測成果，按照《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查規(guī)程》規(guī)定的轉(zhuǎn)繪精度及方法，轉(zhuǎn)繪到分幅地形圖或影像平面圖上，以消除航片的傾斜誤差和投影誤差，并歸化為統(tǒng)一的比例尺。轉(zhuǎn)繪好的圖件經(jīng)檢查符合轉(zhuǎn)繪精度要求后，便可作為量算面積和編繪土地利用現(xiàn)狀圖以分幅土地權(quán)屬界線圖的工作底圖。

（2）土地面積量算。在轉(zhuǎn)繪好的分幅底圖上，量算每個土地權(quán)屬單位的土地總面積及各地類面積。土地面積量算包括控制面積量算、碎部面積量算和面積統(tǒng)計匯總?cè)?xiàng)工作。（3）編繪圖件。在轉(zhuǎn)繪好的分幅底圖上，進(jìn)行土地利用現(xiàn)狀圖和分幅土地權(quán)屬界線圖的編繪。（4）編寫土地利用現(xiàn)狀調(diào)查報告或說明書。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作結(jié)束后，需編寫縣土地利用現(xiàn)狀調(diào)查報告和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查說明書，它們是對土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作的總結(jié)和調(diào)查結(jié)果的分析應(yīng)用。在進(jìn)行成果整理時，必須嚴(yán)格做到圖（圖上反映的內(nèi)容）與數(shù)（面積數(shù)據(jù)）相符。

4驗(yàn)收歸檔階段

驗(yàn)收歸檔階段的內(nèi)容包括成果檢查驗(yàn)收及成果資料歸檔兩個步驟。（1）成果檢查驗(yàn)收為了保證調(diào)查成果的質(zhì)量，需由省、地（市）縣對完成調(diào)查工作的縣（市）、作業(yè)組的調(diào)查成果進(jìn)行驗(yàn)收。（2）成果資料歸檔將驗(yàn)收合格后的調(diào)查成果資料按統(tǒng)一格式裝訂成冊，編制檔案目錄，并歸檔保存。（五）土地利用的變更調(diào)查

土地利用變更調(diào)查（以下簡稱變更調(diào)查）是在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上，對土地利用變化情況進(jìn)行的調(diào)查，以保證土地利用現(xiàn)狀調(diào)查成果的現(xiàn)勢性，為制定國民經(jīng)濟(jì)計劃和土地利用總體規(guī)劃、科學(xué)管理和合理利用土地提供準(zhǔn)確可靠的現(xiàn)勢資料。變更調(diào)查的內(nèi)容包括地類變化情況、土地權(quán)屬變化情況和權(quán)屬界變化情況等。變更調(diào)查的成果有：外業(yè)變更調(diào)查記錄表，薄膜工作底圖，面積量算表，縣、鄉(xiāng)土地變更調(diào)查記錄一覽表，縣、鄉(xiāng)年內(nèi)地類變化平衡表，縣、鄉(xiāng)土地變更調(diào)查現(xiàn)狀圖，變更調(diào)查報告等。變更調(diào)查的工作程序與土地利用現(xiàn)狀調(diào)查基本一致，也分為四個階段：準(zhǔn)備工作、外業(yè)調(diào)查、內(nèi)業(yè)工作和驗(yàn)收歸檔。

（1）準(zhǔn)備工作階段包括組織準(zhǔn)備、資料準(zhǔn)備、儀器和工具準(zhǔn)備及制定變更調(diào)查實(shí)施方案及技術(shù)方案。變更調(diào)查實(shí)施方案的主要內(nèi)容是：本縣土地調(diào)查或上年度變更調(diào)查的基本情況；變更調(diào)查工作所需的圖件資料和技術(shù)條件；變更調(diào)查工作的組織、實(shí)施步驟與方法；時間安排與經(jīng)費(fèi)預(yù)算等。技術(shù)方案的主要內(nèi)容是：技術(shù)設(shè)計的依據(jù)；切合本地實(shí)際的最佳作業(yè)方法和技術(shù)規(guī)定；保證質(zhì)量的主要措施和要求等。（2）外業(yè)工作階段外業(yè)工作是針對已經(jīng)發(fā)生變化的地類、權(quán)屬和權(quán)屬界線所進(jìn)行的調(diào)查、核對和補(bǔ)測，并填寫土地變更調(diào)查記錄表的工作。對于變更圖斑形狀規(guī)則，附近易找到明顯地物點(diǎn)的地區(qū)，可采用距離交會法、直角坐標(biāo)法或截距法等進(jìn)行補(bǔ)測；對于變化范圍較大，且圖斑形狀不規(guī)則的地區(qū)，一般采用平板儀測圖的方法進(jìn)行補(bǔ)測。為了保證補(bǔ)測的精度，必要時可以補(bǔ)測所利用的固定地物點(diǎn)為起算點(diǎn)，布設(shè)自由導(dǎo)線網(wǎng)作控制。對于變更權(quán)屬界線的調(diào)繪，應(yīng)以法院裁定的土地權(quán)屬界的法律文件或土地征用、劃撥的有關(guān)文件為準(zhǔn)，并進(jìn)行實(shí)地核對，核對無誤后應(yīng)重新或補(bǔ)簽土地權(quán)屬協(xié)議書。對于變更圖斑的編號，目前有三種方法：一是在原圖斑后加支號；二是在最大圖斑號后依次增加新的圖斑號；三是取消已變更圖斑號，在變更圖斑號前冠以變更年度。

（3）內(nèi)業(yè)工作階段內(nèi)業(yè)工作階段包括航片轉(zhuǎn)繪、變更土地面積量算、總面積和地類面積的統(tǒng)計匯總、土地利用現(xiàn)狀圖更新、土地變更調(diào)查報告撰寫等內(nèi)容。（4）驗(yàn)收歸檔階段三、土地條件調(diào)查

第三節(jié)

土地分等定級

一、土地分等定級概述

土地分等定級是在特定目的下，對土地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程，是以獲得土地質(zhì)量狀況為目的的一項(xiàng)地籍管理工作。

（一）土地分等定級的類型及等級體系

1類型

按照城鄉(xiāng)土地的不同特點(diǎn)，土地分等定級可以分為城鎮(zhèn)土地分等定級和農(nóng)用土地分等定級。其中城鎮(zhèn)土地分等定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位和作用，綜合評定和劃分城鎮(zhèn)土地等級。城鎮(zhèn)土地等級是提示城鎮(zhèn)不同地區(qū)位條件下，土地價值的差異規(guī)律的表現(xiàn)形式；農(nóng)用土地分等定級則是根據(jù)農(nóng)用土地的質(zhì)量或綜合生產(chǎn)能力及其在社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位和作用，綜合評定和劃分農(nóng)用土地等級。農(nóng)用土地分等定級成果直接為指導(dǎo)農(nóng)用土地利用和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)。二、城鎮(zhèn)土地定級

準(zhǔn)備工作資料收集定級因素選擇與權(quán)重測定因素作用分的計算單元劃分與單元總分值土地級別初步劃分級差收益測算算級別劃分是否合理級別邊界落實(shí)與級別圖編制面積量算成果驗(yàn)收、整理、歸檔是否（一）城鎮(zhèn)土地定級工作程序（圖4-1）

（四）土地定級因素分值的計算

分值的計算可按以下兩種情況進(jìn)行。第一種情況，若定級因素對土地質(zhì)量的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)，其分值計算步驟為（以綠地覆蓋度為例）：1計算綠地覆蓋度指標(biāo)值

按下式計算：Vi=Si/S其中：Vi——某區(qū)域或單元的綠地覆蓋度指標(biāo)值；Si——區(qū)域或單元的綠地面積；S——區(qū)域或單元的總面積。2計算綠地覆蓋度作用分

計算公式為：

Fi=100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)式中：Fi為綠地覆蓋度作用分；Xmin、Xmax、Xi分別表示定級區(qū)域內(nèi)的綠地覆蓋度指標(biāo)的最小值、最大值和某區(qū)域或單元的綠地覆蓋度。

第二種情況，若因素對土地質(zhì)量的影響既與因素涉及的、呈點(diǎn)、線狀分布的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與土地和設(shè)施的相對距離有關(guān)，其分值計算步驟以商服繁華影響度、公交便捷度為例1商服繁華影響度作用分的計算

（1）劃分商服中心等級。城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心通常劃分為4級：市級中心、區(qū)級中心、小區(qū)級中心和街區(qū)級中心。不同等級的商服中心具有不同的功能層次，如市級中心是為全市鎮(zhèn)服務(wù)，區(qū)級中心是為市鎮(zhèn)內(nèi)某個區(qū)域范圍服務(wù)，小區(qū)級中心是為某個居民小區(qū)服務(wù)，街區(qū)級中心是為某個街區(qū)服務(wù)。一般商服中心的級別越高，包含的功能層次就越多。商服繁華對地塊的影響程度隨距離增加而遞減，遞減情況從指數(shù)衰減規(guī)律，用公式表示為：

fi=F(1-r)

式中：fi——繁華影響度衰減分值；F——某級作用分；r——相對距離（商服中心距某地塊實(shí)際距離di與某中心服務(wù)半徑d之比，其值在[0，1]之間變化）。

（2）確定商服中心規(guī)模指數(shù)商服中心規(guī)模指數(shù)按下式計算：Mi=100(ai/amax)式中：Mi——某商服中心的規(guī)模指數(shù)；ai——該商服中心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（銷售總額、總利潤或單位面積銷售額、利潤值等）實(shí)際值或平均值；amax——全市最高級商服中心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（3）計算商服繁華作用分計算公式為：

Fi=Mi-MjFmin=Mmin

式中：Fi——某級商服繁華作用分；Mi——某級中心規(guī)模指數(shù)；Mj——次一級中心規(guī)模指數(shù)；Fmin——最低級中心的商服繁華作用分；Mmin——最低級商服中心規(guī)模指數(shù)。

（4）確定商服中心的服務(wù)半徑和相對距離商服中心服務(wù)半徑按下式確定：市級商服中心的服務(wù)半徑=市級中心到連片建成區(qū)邊緣的最大距離；各級中心服務(wù)半徑=同級商服中心的最大服務(wù)距離。相對距離的計算公式為：r=di/d[0≤r≤1]式中：r——相對距離；di——某級中心服務(wù)半徑內(nèi)某點(diǎn)距離中心的實(shí)際距離；d——該商服中心的服務(wù)半徑。（5）計算各距離上的作用分值將相對距離r，某級作用分F，代入公式：fi=F（1-r）

中，從而計算各距離上的作用分值。

2公交便捷度作用分計算

公交便捷度一般用交通線路的多少、車流量的大小和站點(diǎn)的多少來衡量，通常地塊與站點(diǎn)的距離越近，便捷度就越高。公交便捷度分值的計算方法如下：（1）計算站流量和公交便捷度作用分站流量取一定區(qū)域內(nèi)各個公交站點(diǎn)的每小時停車量之和。公交便捷度作用分按下式計算：

Fi=100bi/bmax式中：Fi——公交便捷作用分；bi——某站流量值；bmax——最大公交站流量。

（2）計算公交站點(diǎn)服務(wù)半徑和相對距離公交站點(diǎn)服務(wù)半徑以站點(diǎn)為原點(diǎn)，統(tǒng)一在0.3~0.8km之間確定。相對距離按下式計算：r=di/d[0≤r≤1]式中：r——相對距離；d——公交站點(diǎn)服務(wù)半徑；di——服務(wù)半徑內(nèi)某點(diǎn)距站點(diǎn)的實(shí)際距離。

（3）計算在不同相對距離上各檔次公交便捷作用分值計算公式為：fi=F(1-r)（4）土地級別初步劃分

1計算單元總分值

土地定級單元總分值計算采用因素加權(quán)分值和法。計算公式為：

式中：P——總分（諸定級因素在單元內(nèi)對土地優(yōu)劣的綜合反映）；——累加符號；n——土地定級因素的數(shù)目；Wi——權(quán)重（某定級因素對土地質(zhì)量的影響程度）；fi——分值（某定級因素在單元內(nèi)表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。

2初步劃分土地級別

土地級別按總分值變化狀況劃分，不同的土地級別對應(yīng)不同的總分值區(qū)間；任何一個總分值只能對應(yīng)一個土地級別；土地級別高低與土地質(zhì)量優(yōu)劣的相應(yīng)關(guān)系基本一致；盡可能保持自然地塊與權(quán)屬單位的完整性；級間邊界盡量采用具有地域突變特征的自然界線及人工界線；級別間應(yīng)漸變過渡；土地級數(shù)目，依不同城鎮(zhèn)規(guī)模及復(fù)雜程度而定，一般大城市5~10級，中等城市4~7級，小城市以下3~5級。

土地級別劃分方法有：①總分?jǐn)?shù)軸確定法。以總分值繪于數(shù)軸上，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，選擇點(diǎn)數(shù)稀少處為級間分界；②總分頻率曲線法。對總分值作頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，選擇頻率曲線分布突變處為級間分界；③總分剖面圖法。沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，以剖面線突變段作為級間分界。

（五）級差收益測算通過級差收益測算，檢驗(yàn)土地級別初步劃分是否合理，如果不合理，則需重新調(diào)整初步劃分的級別，直至合理；如果合理則進(jìn)行下一步工作。（六）級別邊界落實(shí)、成果整理、驗(yàn)收有1：500或1：1000圖件的城鎮(zhèn)，可在室內(nèi)按土地用現(xiàn)狀確定土地級別邊界；沒有大比例尺圖件的城鎮(zhèn)，分級工作底圖上的土地級別界，必須實(shí)地落實(shí)或核對每一處的土地級別邊界，并附文字詳細(xì)說明級別邊界經(jīng)過的地點(diǎn)。土地級別界級確定后，要編制土地級別圖，進(jìn)行面積量算、成果驗(yàn)收、歸檔。

三、農(nóng)用地分等定級

（一）農(nóng)用地分等定級的目的、任務(wù)與對象

1

農(nóng)用地分等級定級的目的

農(nóng)用地分等定級的主要目的是：

（1）貫徹落實(shí)《中華人民共和國土地管理法》，對農(nóng)用地進(jìn)行科學(xué)、合理、統(tǒng)一、嚴(yán)格管理，是提高農(nóng)用地管理水平提供依據(jù)；（2）為科學(xué)量化農(nóng)用地數(shù)量、質(zhì)量和分布，實(shí)施區(qū)域耕地占補(bǔ)平衡制度和基本農(nóng)田保護(hù)制度提供依據(jù)；（3）為理順土地價格體系、培育完善土地市場，促進(jìn)土地資產(chǎn)合理配置，開展土地整理、土地征用補(bǔ)償、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等工作提供依據(jù)；（4）為實(shí)行農(nóng)業(yè)稅制改革，公平合理配賦征收農(nóng)業(yè)稅提供依據(jù)。

2農(nóng)用地分等定級的任務(wù)

根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，對農(nóng)用地質(zhì)量優(yōu)劣進(jìn)行綜合評定，并劃分等別、級別。3農(nóng)用地分等定級的對象

農(nóng)用地分等定級的工作對象是行政區(qū)內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)用地（包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等）和宜農(nóng)未利用地，不包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。

（二）農(nóng)用地分等定級工作程序

1農(nóng)用地分等工作程序

縣級農(nóng)用地分等工作程序如表4-2。

表4-2

農(nóng)用地分等工作程序表

工作內(nèi)容階段成果1簽定分等任務(wù)書分等任務(wù)書2收集資料

3確定標(biāo)準(zhǔn)耕作制度、基準(zhǔn)作物和指定作物基準(zhǔn)作物、指定作物4確定農(nóng)用地自然質(zhì)量分評定方法：因素法或樣地法

5劃分指標(biāo)區(qū)因素法：劃分分等因素指標(biāo)區(qū)樣地法：劃分樣地適用區(qū)因素法：分等因素指標(biāo)區(qū)圖樣地法：樣地適用區(qū)圖6確定分等因素（及權(quán)重）因素法：確定分等因素樣地法：選定樣地，確定分等屬性因素法：分等因素樹狀圖樣地法：樣地分等屬性特征描述、照片步驟工

作

內(nèi)

容階

段

成

果7編制記分規(guī)則表因素法：編制“指定和物-分等因素指標(biāo)值-農(nóng)用地質(zhì)量分值”關(guān)系表樣地法：區(qū)別樣地適用區(qū)，編制分等屬性質(zhì)量分加（減）規(guī)則表因素法：“作物-因素-質(zhì)量分”關(guān)系表樣地法：分等屬性質(zhì)量分加（減）規(guī)則表8整理現(xiàn)有資料因素法：初步繪制各指定作物分等因素因子分值圖樣地法：初步編制各分等特征屬性減分表因素法：各分等因素因子分值圖樣地法：各分等特征屬性減分表9外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查因素法：初步繪制各指定作用分等因素因子分值圖樣地法：補(bǔ)充編制各分等特征屬性減分表因素法：各指定作物分等因素因子分值圖樣地法：各分等特征屬性減分表10劃分分等評價單元，繪制農(nóng)用地分等評價單元圖農(nóng)用地分等評論單元圖11根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)耕作制度中所含指定作物數(shù)量，分指定作物，查算分等因素/屬性分值因素法：以農(nóng)用地分等評價單元圖為底圖，將各分等因素分值圖逐一套合、取數(shù)，填入表格樣地法：以農(nóng)用地分等評價單元圖為底圖，根據(jù)單元情況，判讀各分等屬性特征，填入表格因素法：各分等因素分值樣地法：各分等屬性特征記錄、照片12分指定作物，查算分等因素/屬性所對應(yīng)的質(zhì)量分因素法：根據(jù)分等因素分值，按指定作物對照“作物-因素-質(zhì)量分”關(guān)系表，將各評價單元的分等因素分值轉(zhuǎn)換成分等因素質(zhì)量分，填入表格。樣地法：各分等屬性特征記錄，對照樣地相同分等屬性的分值，得到質(zhì)量加（減）分?jǐn)?shù)因素法：分等因素質(zhì)量分樣地法：分等屬性質(zhì)量加（減）分?jǐn)?shù)

13分指定作物：計算農(nóng)用地質(zhì)量分；因素法：按指定作物用幾何平均法或加權(quán)平均法將分等因素質(zhì)量分綜合成該分等評價單元的農(nóng)用地質(zhì)量分樣地法：用代數(shù)和法將分等屬性加（減）分?jǐn)?shù)綜合成該分等評價單元的農(nóng)用地質(zhì)量分農(nóng)用地質(zhì)量分14分指定作物，查光溫生產(chǎn)潛力指數(shù)、產(chǎn)量比系數(shù)

15根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，對各指定作物的光溫生產(chǎn)潛力指數(shù)逐一進(jìn)行自然質(zhì)量修正；再加和，得自然質(zhì)量等指數(shù)農(nóng)用地自然質(zhì)量等指數(shù)16分指定作物，計算土地利用系數(shù)，編制等值區(qū)圖土地利用系數(shù)等值區(qū)圖17對農(nóng)用地自然質(zhì)量等進(jìn)行利用水平修正，得利用等指數(shù)農(nóng)用地利用等指數(shù)18分指定作物，計算土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)，編制等值區(qū)圖土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)等值區(qū)圖19對農(nóng)用地利用等進(jìn)行經(jīng)濟(jì)水平修正，得分等值數(shù)，依據(jù)分?jǐn)?shù)等指數(shù)初步劃分農(nóng)用地等分等指數(shù)，初步確定的農(nóng)用地等別20對初步劃分的農(nóng)用地等進(jìn)行檢驗(yàn)、校核和調(diào)整，確認(rèn)農(nóng)用地等別農(nóng)用地等別21編制分等成果報告（含縣級標(biāo)準(zhǔn)樣地設(shè)置）、圖件和基礎(chǔ)資料匯編成果報告、圖件和基礎(chǔ)資料匯編22提出驗(yàn)收申請驗(yàn)收申請報告23通過驗(yàn)收、分等成果應(yīng)用

資料來源：國土資源部《農(nóng)用地分等定級規(guī)程》2001年2農(nóng)用地定級工作程序

縣級農(nóng)用地定級工作程序見表4-3

表4-3農(nóng)用地定級工作程序表

（三）農(nóng)用地分等定級參數(shù)計算

1土地利用系數(shù)的計算

（1）初步劃分土地利用系數(shù)等值區(qū)。以村為單位，根據(jù)指定作物的實(shí)際單產(chǎn)，初步劃分指定作物的土地利用系數(shù)等值區(qū)。各等值區(qū)間實(shí)際單產(chǎn)水平要有明顯差別，等值區(qū)的邊界不打破村級行政單位的完整性。（2）計算樣點(diǎn)的土地利用系數(shù)值。依據(jù)初步劃分的等值區(qū)，在所有的行政村內(nèi)分不同產(chǎn)量水平，分層設(shè)置一定數(shù)量的樣點(diǎn)，計算出樣點(diǎn)的指定作物土地利用系統(tǒng)。樣點(diǎn)第j種指定作物的土地利用系數(shù)按下式計算：KLj=(Yj/Yj,max)/Rj式中：KLj——某樣點(diǎn)第j種指定作物土地利用系數(shù)；Yj——樣點(diǎn)的第j種指定作物單產(chǎn)；Yj,max——第j種指定作物的全國最高單產(chǎn)；Rj——樣點(diǎn)第j種指定作物標(biāo)準(zhǔn)糧理論產(chǎn)量指數(shù)。

（3）計算等值區(qū)土地利用系數(shù)值。計算村內(nèi)各樣點(diǎn)指定作用土地利用系數(shù)的幾何平均數(shù)或加權(quán)平均數(shù)，作為該村的指定作物土地利用系數(shù)。根據(jù)初步劃分的等值區(qū)內(nèi)各村的指定作物土地利用系數(shù)，采用幾何平均或加權(quán)平均的方法計算等值區(qū)的指定作物土地利用系數(shù)。以上計算的是指定作用土地利用系數(shù)。實(shí)際工作中，也要以不區(qū)別指定作用，直接計算綜合土地利用系統(tǒng)。步驟如下：

（1）依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)耕作制度和產(chǎn)量比系數(shù)（查規(guī)程附錄D可得），計算樣點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)糧實(shí)際產(chǎn)量（Y=∑YjBj）；（2）查規(guī)程附錄E，可得指定作物的最大單產(chǎn)，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)耕作制度和產(chǎn)量比系數(shù)，計算出最大標(biāo)準(zhǔn)糧單產(chǎn)（Ymax=∑YmaxjBj）；（3）對樣點(diǎn)進(jìn)行農(nóng)用地自然質(zhì)量鑒定，計算出各指定作用的自然質(zhì)量分（CLij）；再依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)耕作制度、光溫生產(chǎn)潛力指數(shù)和產(chǎn)量比系數(shù)（查規(guī)程附錄D可得），計算樣點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)糧理論產(chǎn)量指數(shù)（R=∑YmaxjBj）（4）計算樣點(diǎn)的綜合土地利用系數(shù)；KL=(Y/Ymax)/R式中：KL——樣點(diǎn)的綜合土地利用系數(shù)；Y——樣點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)糧實(shí)際產(chǎn)量；Ymax——最大標(biāo)準(zhǔn)糧單產(chǎn)；R——樣點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)糧理論產(chǎn)量指數(shù)。

2土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)的計算

（1）初步劃分土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)等值區(qū)。以村為單位計算“產(chǎn)量-成本”指數(shù)，按照各村“產(chǎn)量-成本”指數(shù)的大小，初步劃分土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)等值區(qū)。各等值區(qū)間“產(chǎn)量-成本”指數(shù)應(yīng)有明顯差別；等值區(qū)的邊界不打破村級行政單位的完整性。（2）計算“產(chǎn)量-成本”指數(shù)。用按規(guī)定獲取的投入、產(chǎn)出數(shù)據(jù)，分樣點(diǎn)計算。計算公式為：aj=Yj/Cj式中：aj——“產(chǎn)量-成本”指數(shù)，單位為kg/元；Yj——樣點(diǎn)第j種指定作物實(shí)際單產(chǎn)，單位kg/hm2;Cj——樣點(diǎn)第j種指定作物實(shí)際成本，單位為元/hm2。（3）計算樣點(diǎn)土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)值。樣點(diǎn)的指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)據(jù)下式計算：Kc=a/A式中：Kc——樣點(diǎn)的指定作物土地經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)；a——樣點(diǎn)的指定作物“產(chǎn)量-成本”指數(shù)；A——指定作用“產(chǎn)量-成本”指數(shù)的全國最大值（查規(guī)程附錄E可得）。

（4）計算等值區(qū)土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)值。計算村內(nèi)各樣點(diǎn)指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)的幾何平均數(shù)或加權(quán)平均數(shù)，作為該村的指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)；根據(jù)初步劃分的等值區(qū)內(nèi)各村的指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)，采用幾何平均或加權(quán)平均的方法計算等值區(qū)的指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)。以上計算的是指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)。實(shí)際工程中，也可以不區(qū)別指定作物，直接計算綜合土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)。

（1）根據(jù)準(zhǔn)耕作制度和產(chǎn)量比系數(shù)（查規(guī)程附錄D可得），計算樣點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)糧實(shí)際產(chǎn)量（Y=∑YjBj）和標(biāo)準(zhǔn)糧實(shí)際成本（C=∑CjBj），再計算出樣點(diǎn)的綜合“產(chǎn)量-成本”指數(shù)（a=Y/C）；（2）查規(guī)程附錄E，可得指定作用的最大單產(chǎn)和最小成本，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)耕作制度和產(chǎn)量比系數(shù)，計算出最大標(biāo)準(zhǔn)糧單產(chǎn)（Ymax=∑Yj,maxBj）和最小標(biāo)準(zhǔn)糧成本（Cmin=∑Cj,minBj）再計算出綜合“產(chǎn)量-成本”指數(shù)的全國最大值（A=Ymax/Cmin）；（3）計算樣點(diǎn)的綜合土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)：Kc=a/A式中：Kc——樣點(diǎn)的綜合土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)；a——樣點(diǎn)的綜合“產(chǎn)量-成本”指數(shù)；A——綜合“產(chǎn)量-成本”指數(shù)的全國最大值。

3土地區(qū)位系數(shù)的計算

土地區(qū)位系數(shù)是中心城鎮(zhèn)影響度、農(nóng)貿(mào)中心影響度和交通通達(dá)度的綜合評價指標(biāo)，用求和模型、加權(quán)求和模型或連乘積模型計算。土地區(qū)位修正系數(shù)的計算公式為：式中：Kzi——第i個單元土地區(qū)位修正系數(shù)；Kzi——第i個單元土地區(qū)位修正因素分值；z——反映區(qū)域內(nèi)土地區(qū)位平均作用分值；i——區(qū)域內(nèi)第i個單元。4耕作便利系數(shù)的計算

耕作便利系數(shù)是耕作距離、耕作裝備和田間道路狀況的綜合評價指標(biāo)，用求和模型、加權(quán)求和模型或連乘積模型計算。耕作便利修正系數(shù)的計算公式為：其中：kfi——第i個單元耕作便利修正系數(shù)；Kfi——第i個單元土地耕作便利修正因素分值；f——反映區(qū)域內(nèi)耕作便利平均作用分值；i——區(qū)域內(nèi)第個單元。第四節(jié)

土地登記

一、土地登記的概念和法律依據(jù)

（一）土地登記的概念

土地登記是國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系（所有權(quán)、使用權(quán)和其他項(xiàng)權(quán)利）、用途、面積、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對于土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對土地的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要的法律制度。根據(jù)我國的具體情況，主要登記國有土地使用權(quán)、使用權(quán)和其他項(xiàng)權(quán)利受到法律的保護(hù)。

（二）土地登記的目的和意義

土地登記是歷代統(tǒng)治階級用以維護(hù)土地所有制的一項(xiàng)國家措施，具有鮮明的階級性。封建社會的土地登記制度是為了維護(hù)封建地主對土地的占有，保證代表封建地主、貴族階級利益的國家實(shí)行兵役制和地稅制等政策的實(shí)施。隨著資本主義的發(fā)展，資本主義各國所實(shí)行的近代土地登記制度，盡管具體內(nèi)容有所不同，但其根本目的是為了保護(hù)土地的私有制，為促進(jìn)地產(chǎn)交易、自由買賣、出租、抵押和分?jǐn)偼恋囟惙?wù)。

社會主義國家的土地登記制度，與資本主義國家的土地登記有著本質(zhì)上的區(qū)別，社會主義國家通過土地登記，確認(rèn)社會主義的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，維護(hù)社會主義土地公有制不受侵犯，保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益，維護(hù)社會主義土地市場秩序，為充分合理有效利用土地提供法律保護(hù)。

（三）土地登記的法律依據(jù)

二、土地登記的類型和原則

（一）土地登記的類型

土地登記，接登記的時間和任務(wù)不同，可分為初始登記和變更登記兩種。初始土地登記是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時間里對一定范圍（一般是縣或市）的全部宗地的土地所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利按照一定的法律程序進(jìn)行普遍登記。因此，初始土地登記，又可稱為第一次登記或土地總登記。變更土地登記也稱日常土地登記，是對已經(jīng)進(jìn)行初始土地登記的任一宗地的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利及相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變化而進(jìn)行的相應(yīng)的變更登記。

三、土地初始登記的內(nèi)容、程序和主要文件

（一）土地初始登記的內(nèi)容

土地登記的單元是一宗地。土地初始登記的主要內(nèi)容包括土地登記單位、土地位置、土地權(quán)屬、土地總面積和地類面積、土地用途、土地等級。

1土地登記單位

指使用國有土地的單位及法人代表或個人；擁有集體土地所有權(quán)的村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及法人代表；使用集體土地建設(shè)用地的單位及法人代表或個人；他項(xiàng)權(quán)利擁有者。

2土地位置

指土地的地址和四至。地址是指土地使用者和所有者申請登記的土地所在的具體地點(diǎn)。四至是指相鄰?fù)恋氐乃姓呋蚴褂谜叩拿Q，以及與之為界的永久性明顯地物的名稱和相關(guān)距離。3土地權(quán)屬

指國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利、權(quán)源等。他項(xiàng)權(quán)利指與本宗土地所有權(quán)或使用權(quán)有關(guān)的其他權(quán)利（如抵押權(quán)、通行、引水、排水、埋設(shè)地下管線的權(quán)利等）或限制條件（如對建筑物高度的限制等）。

4土地總面積和地類面積

土地總面積指土地所有者或使用者經(jīng)過依法確定的土地總面積。地類面積指按全國統(tǒng)一的分類標(biāo)準(zhǔn)，為土地權(quán)屬單位和土地管理部門共同承認(rèn)的土地利用類型面積。具體登記時要區(qū)別以下情況：

（1）農(nóng)業(yè)用地單位的土地利用類型，按全國土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程規(guī)定的地類，登記到一級地類；

（2）城鎮(zhèn)村外非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，按全國土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程規(guī)定的地類，登記到一級地類；（3）城鎮(zhèn)村莊內(nèi)部用地，按全國城鎮(zhèn)村莊地籍調(diào)查技術(shù)規(guī)程規(guī)定的地類，登記到二級地類；（4）非農(nóng)為建設(shè)用地除登記總面積外，主要登記建筑占地面積。建筑占地面積一般指建筑物外墻所圍占的面積。當(dāng)有兩個以上單位共同使用一塊土地，而又無法分清的，需登記共有使用權(quán)面積和分?jǐn)偯娣e。分?jǐn)偯娣e指使用者在共有使用權(quán)面積中應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，共同使用一幢建筑物，可按使用的建筑面積比例分?jǐn)偂＃?）土地用途指申請登記時的土地實(shí)際用途。（6）土地等級指經(jīng)土地管理部門依法評定的土地評級。（二）土地初始登記的程序

1申報

初始土地登記申報是指轄區(qū)人民政府發(fā)布要求土地權(quán)利人在何時何地進(jìn)行申請的通告，土地權(quán)利人按規(guī)定向土地登記機(jī)關(guān)提交土地權(quán)利狀況及其他證明文件并請求予以注冊登記，土地登記機(jī)關(guān)對申請者提交的證明文件逐項(xiàng)審查后登記裝袋的行為。它包括通告、申請、審查、收件四項(xiàng)具體工作。2地籍調(diào)查

地籍調(diào)查系土地登記機(jī)關(guān)按規(guī)程要求，對申請登記的土地采取實(shí)地調(diào)查、核實(shí)、定界、測量、成圖等措施，查清土地的位置、權(quán)屬性質(zhì)、界線、面積、用途及土地所有者、使用者和他項(xiàng)權(quán)利者的有關(guān)情況，為權(quán)屬審核、注冊登記和頒發(fā)土地證書提供依據(jù)。地籍調(diào)查分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩部分。

3權(quán)屬審核

土地權(quán)屬審核是初始土地登記最基本的環(huán)節(jié)，是土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)申請者所提交的申請書、權(quán)屬證明材料和地籍調(diào)查成果，對土地使用者、所有者和他項(xiàng)權(quán)利者申請忘掉土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)的過程。權(quán)屬審核分初審、審核、公告、批準(zhǔn)四個階段。4注冊登記頒發(fā)證書

它是指登記機(jī)關(guān)按照中民政府對土地登記申請的批準(zhǔn)意見，對批準(zhǔn)土地登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記卡裝簿，并代表人民政府向土地權(quán)利人頒發(fā)證書。注冊登記頒發(fā)證書包括：注冊、繕證、通知、驗(yàn)收和發(fā)證五英工作。注冊登記頒發(fā)證書是初始登記的最后環(huán)節(jié)，也是最重要的一環(huán)。在此之前的幾個環(huán)節(jié)，都是初始土地登記的前期工作，是圍繞著注冊登記頒發(fā)證書進(jìn)行的。

（三）土地初始登記的主要文件及填寫說明

1土地登記申請書及填寫說明

（1）XX者（人、方）。申請人名稱，按土地登記的類型填寫。此欄及對應(yīng)欄目設(shè)有兩處。單獨(dú)申請的，填寫一處，劃掉一處。雙方共同申請的分別填寫，申請人為土地使用者、土地所有者單獨(dú)申請的，填寫“土地使用”或“土地所有”，將“人”、“方”劃掉；對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，分別填寫“轉(zhuǎn)讓”和“受讓”。將“者”、“人”劃掉；土地使用權(quán)出租、抵押的，分別填寫“出租”、“抵押”和“承租”、“抵押權(quán)”，將“者”、“方”劃掉。（2）通訊地址。申請人的通訊地址和郵政編碼。

（3）申請登記的類型。填寫所申請土地的登記的具體類型。如劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記、出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記、國家入股國有土地使用權(quán)設(shè)定登記、土地使用權(quán)抵押設(shè)定登記、土地使用權(quán)出租設(shè)定登記、劃撥國有土地使用權(quán)變更登記（包括劃撥國有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的變更登記、集體土地使用權(quán)變更登記等）、集體土地使用權(quán)變更登記（包括征地和因調(diào)整土地地引起的集體土地使用權(quán)變更登記等）、名稱變更登記、地址變更登記、土地用途變更登記、注銷土地登記等。

（4）單位性質(zhì)。行政事業(yè)單位填寫行政、事業(yè)單位名稱。企業(yè)單位填寫國有、集體、私營、外貿(mào)、港澳臺、股份制、個體或其他。個人住宅填寫個人。（5）權(quán)屬性質(zhì)。填寫“國有土地使用權(quán)”或“集體土地所有權(quán)”或“集體土地使用權(quán)”。（6）主管部門。指直接負(fù)責(zé)本單位業(yè)務(wù)或行政管理工作的領(lǐng)導(dǎo)部門。如縣農(nóng)業(yè)局開辦的企、事業(yè)，上級主管部門填寫：縣農(nóng)業(yè)局。（7）土地坐落。指土地使用者或所有者申請登記的土地所在地的名稱。（8）使用期限。填寫政府批準(zhǔn)的使用期限。尚未規(guī)定期限的暫不填寫。（9）使用權(quán)類型。指土地使用權(quán)取得的方式，與土地的權(quán)屬性質(zhì)相對應(yīng)。國有土地使用權(quán)填寫劃撥、出讓、入股或租賃；集體土地使用權(quán)按具體取得土地的方式填寫荒地拍賣、批準(zhǔn)撥用宅基地、批準(zhǔn)撥用企業(yè)用地、農(nóng)用地承包、集體土地入股等。（10）終止日期。土地使用權(quán)使用期限的終止時間、未明確的、本欄不填。（11）國有土地農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)面積。指國營農(nóng)、林、牧、漁場及其他使用國有土地從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的單位和個人使用的土地面積。地類面積按實(shí)際面積填寫。（12）農(nóng)村集體土地所有權(quán)面積。指村農(nóng)民集體所有的土地面積及分類面積。地類面積按實(shí)際面積填寫。（13）土地用途。填寫登記時的實(shí)際用途，如商店、學(xué)校。（14）共有使用權(quán)面積。指幾個土地使用者共同使用的土地面積。通常是指在地面上不宜或無法劃分使用權(quán)界線的土地面積。

（15）城鎮(zhèn)村土地使用權(quán)面積。單位或個人使用城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊內(nèi)國有土地或集體土地建設(shè)用地的面積。（16）分?jǐn)偯娣e。指使用者在共同使用權(quán)面積中應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。共同使用一幛建筑物可按使用的建筑面積比例分?jǐn)?。?7）建筑物類型。填寫平房、樓房等。（18）申報建筑物權(quán)屬。申報人認(rèn)定的建筑私有權(quán)。（19）申報地價。土地權(quán)利人在申請土地登記時申報的交易地價。（20）四至。填寫相鄰?fù)恋氐氖褂谜呋蛩姓叩拿Q，如權(quán)屬界線上有線狀地物或附近有永久性顯著標(biāo)志（如河流、山峰等）可填寫地物或標(biāo)志名稱及權(quán)屬線與某一標(biāo)志或地物的距離。

（21）申請登記的依據(jù)。填寫申請登記的相關(guān)證明文件的類型、編號、日期。（22）他項(xiàng)權(quán)利。填寫本宗地使用者或其他單位（個人）在本宗地的使用權(quán)或所有權(quán)以外的使用土地的限制條件和權(quán)利。（23）附圖。指申請登記宗地草圖或宗地圖。（24）圖號、地號。指變更登記時，原登記的圖號、地號。（25）變更簡要說明。簡要說明變更的事項(xiàng)或內(nèi)容。

2土地登記審批表及填寫說明

（1）《土地登記審批表》（見附錄3）以宗地為單位填寫。（2）一位土地使用者或所有者或擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫。（3）兩位以上土地使用者共同使用一宗地的，應(yīng)當(dāng)分別填寫《土地登記審批表》。（4）與土地登記申請相同的項(xiàng)目，按照“土地登記申請?zhí)顚懻f明”填寫。（5）圖號指宗地所在的圖幅號。（6）地號指地籍調(diào)查表上的地籍號。（7）通訊地址指土地所有者、使用者詳細(xì)地址，含郵政編碼。

（8）初審意見，填寫對土地權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源審查的依據(jù)及合法性，權(quán)屬界線在地上、圖上是否一致清楚，可登記的土地面積，實(shí)際用途，使用期限，土地權(quán)屬性質(zhì)或不予登記的原因。（9）土地管理機(jī)關(guān)審核意見，填寫對初審過程，結(jié)果的看法以及是否同意報請土地登記。（10）公告結(jié)果，填寫有無異議。（11）發(fā)證機(jī)關(guān)批準(zhǔn)意見，填寫是否準(zhǔn)予注冊登記頒發(fā)證書。

3土地登記卡（表4-4）及填寫說

單位：

地號圖號宗地面積用途權(quán)屬性質(zhì)單位性質(zhì)使用權(quán)類型調(diào)查表號土地等級建筑容積率建筑物占地面積坐落權(quán)利人通訊地址終止日期審批表號標(biāo)定地價建筑密度建筑物類型土地證號歸戶卡號申報地價建筑限高申報建筑物權(quán)屬土地權(quán)屬來源證明文件類型、編號、日期序號日期登記的其他內(nèi)容及變更登記經(jīng)辦人審核人1四、土地變更登記的內(nèi)容、程序

（一）土地變更登記的內(nèi)容

土地登記規(guī)程將土地變更登記分為土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記及注銷登記四種類型。

1土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記

土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記是指在初始土地登記以后，經(jīng)權(quán)利人與義務(wù)人或債務(wù)人訂立協(xié)議或依法由權(quán)利人單獨(dú)在法定期限內(nèi)，依照法定程序，向登記機(jī)關(guān)所申辦的新設(shè)土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。它主要包括：①劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記；②出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記；③國家入股國有土地使用權(quán)設(shè)定登記；④國家租賃國有土地使用權(quán)設(shè)定登記；⑤集體土地使用權(quán)設(shè)定登記；⑥土地使用權(quán)抵押設(shè)定登記；⑦土地使用權(quán)出租設(shè)定登記。

2土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記

經(jīng)登記的土地權(quán)利，其中土地使用權(quán)、所有權(quán)權(quán)屬發(fā)生變更，土地他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記為土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記。它可細(xì)分為①劃撥國有土地使用權(quán)變更登記；②出讓國家入股國有土地使用權(quán)變更登記；③集體土地使用權(quán)變更登記；④集體土地所有權(quán)變更登記；⑤土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記。

3名稱、地址和土地用途變更登記

土地權(quán)利登記后，土地權(quán)利人改變名稱、姓名時，由申請人按照法定程序，在法定期限內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請辦理名稱變更登記。地址變更登記是指因土地權(quán)利人住址改變而進(jìn)行的變更土地登記。因土地權(quán)利人依法變更土地用途或自然環(huán)境變化致使土地用途與原來不符而進(jìn)行的變更土地登記為土地用途變更登記。

4注銷土地登記

所謂注銷土地登記，是指因土地權(quán)利消滅或其他原因致使原登記內(nèi)容失去效力，而由土地的登記機(jī)關(guān)將已登記內(nèi)容進(jìn)行注銷的變更土地登記。

（二）土地變更登記的程序

變更土地登記的程序與初始土地登記的程序基本一致，即變更土地登記申請———變更地籍調(diào)查——審核——注冊登記——換發(fā)或更改土地證書或核發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證明五個階段。由于土地變更的內(nèi)容和性質(zhì)不同，一些土地權(quán)屬變更要求變更土地登記申報前先辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，土地管理部門按有關(guān)規(guī)定的審批權(quán)限，報人民政府批準(zhǔn)后，再申請辦理變更土地登記手續(xù)，這類土地變更有以下幾種情況：

（1）國家建設(shè)征用、劃撥土地的包括舊城改造、城市綜合開發(fā)建設(shè)用地。土地使用者需要先辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。建設(shè)項(xiàng)目的用地貪污批準(zhǔn)后，土地登記機(jī)關(guān)依照《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》進(jìn)行預(yù)登記。待建設(shè)項(xiàng)目竣工并通過驗(yàn)收后，土地使用者再正式辦理變更土地登記手續(xù)。（2）以出讓方式提供建設(shè)用地的先辦理出讓審批手續(xù)，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地出讓金后，由土地使用權(quán)受讓人辦理變更土地登記手續(xù)。

（3）以證明、劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在其批準(zhǔn)建設(shè)用地范圍內(nèi)改建、擴(kuò)建的，應(yīng)先辦理建設(shè)審批手續(xù)，竣工后再申請辦理土地登記手續(xù)。（4）出讓的土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，先辦理審批手續(xù)，或者有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，再辦理變更土地登記手續(xù)。（5）依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、劃撥土地使用權(quán)的先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，再依據(jù)批準(zhǔn)文件、出讓合同及轉(zhuǎn)讓、出租抵押合同辦更變更土地登記手續(xù)。另一類土地變更則由申請人直接到縣級土地管理部門申請變更土地登記手續(xù)，這類土地變更包括以下幾種情況：出讓的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換、贈與）、出租、抵押的，依據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同直接辦理變更土地登記手續(xù)。土地使用者、所有者更改名稱或通訊地址的，直接辦理變更土地登記手續(xù)。繼承房產(chǎn)等引起地上物變更涉及土地使用權(quán)變更的，直接辦理變更土地登記手續(xù)。五、國外土地登記制度及借鑒

世界上許多國家實(shí)行了土地登記制度，具體做法也多種多樣，但總體上可分為三類，即契約登記制度、托倫斯登記制度和產(chǎn)權(quán)登記制度。

（一）契約登記制度契約登記制度起源于法國，英國、意大利、西班牙、比利時、美國及中國的香港地區(qū)均采用這種登記制度。契約登記制度有以下特點(diǎn)：

（1）采用登記對抗主義及登記公示主義，將土地權(quán)利的得失、變更記載于土地所在地的行政管理部門的土地產(chǎn)權(quán)簿。（2）以契約為生效要件，當(dāng)事人之間一經(jīng)同意并訂立契約，即可發(fā)生物權(quán)變更效力，并不認(rèn)登記為生效要件。（3）形式審查主義，完全依靠當(dāng)事人所提出的書面契約內(nèi)容及手續(xù)予以審查，不過問權(quán)利事項(xiàng)。（4）登記無公信力，已經(jīng)登記的權(quán)利事項(xiàng)，如果實(shí)體法上認(rèn)為不能成立而無效時，則不能以登記的權(quán)利對抗善意第三人。

（5）登記無強(qiáng)制作用，當(dāng)呈人是否申請登記，采用自愿原則。（6）以權(quán)利人為登記薄的編成方式。因無強(qiáng)制登記的規(guī)定，所以，不以土地為標(biāo)準(zhǔn)，僅在契約上注記經(jīng)過事實(shí)，并且不核發(fā)權(quán)利憑證。（7）土地權(quán)利以動態(tài)登記為主。土地權(quán)利并不是以現(xiàn)在狀態(tài)為主，而是以權(quán)利變動狀態(tài)為登記的主要狀態(tài)。

（二）托倫斯登記制度

托倫斯登記制度為澳大利亞的羅伯特??理查??托倫斯爵士首創(chuàng)，所以稱托倫斯登記制。采用托倫斯登記制的國家有澳大利亞、新西蘭、愛爾蘭、加拿大、菲律賓等。該登記制有以下幾個特點(diǎn)：

（1）初次登記不強(qiáng)制，但經(jīng)登記后進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)。托倫斯登記制度不強(qiáng)制要求一切土地必須申請登記。但是，任何一宗土地一經(jīng)申請第一次登記后，其土地權(quán)利之轉(zhuǎn)移或變更，非經(jīng)登記不生效力。

（2）實(shí)質(zhì)審查主義。登記機(jī)關(guān)對土地登記申請進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，并可要求經(jīng)公告程序后，方準(zhǔn)予以登記。（3）登記有公信力。權(quán)利一經(jīng)登記，國家提供保障，并具不可推翻的效力。（4）頒發(fā)權(quán)利憑證。土地權(quán)利人持有權(quán)利證書，作為土地登記薄的副本。（5）負(fù)有賠償責(zé)任。土地經(jīng)登記后，有不可推翻的公信力，國家登記機(jī)關(guān)負(fù)有因錯誤登記的賠償責(zé)任。（6）人的編成主義。登記簿的編排按登記先后次序編排，而與地號無關(guān)，地籍圖只是輔助登記簿說明之不