酒店項目的可行性分析報告模板

在山西太原投資興建酒店項目標可行性分析匯報一、總論酒店行業(yè)是旅游行業(yè)一個組成部分，它特點是一個由多元原因組成行業(yè)，它能夠代表一個國家、一個地方、一個城市文明、文化，它能夠為一個國家、一個地方、一個城市發(fā)展和開放起到主動作用。中國酒店行業(yè)起步，從1982年開始，至今已經(jīng)有22個年頭，經(jīng)歷了三個階段：第一階段，80年代，伴隨國家改革開放政策，酒店行業(yè)在全國各行各業(yè)中，率先對外開放，引進國際集團優(yōu)異管理，投資主體以國有資本為主。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務(wù)一個補充，投資主體還是以國有資本為主。第三階段，到了二十一世紀，伴隨北京申奧成功和上海申博成功，酒店行業(yè)潛在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資目標，投資主體以民營資本為主。到底國家旅游局官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明全國酒店現(xiàn)實狀況以下：星級酒店總數(shù) 9,751 100%國有經(jīng)濟 5,622 57.65%集體、股份、聯(lián)營 2,816 28.87%私營 635 6.52%外商、港、澳、臺 678 6.96%星級酒店總數(shù) 9,751 100%5星級酒店 198 2.03%4星級酒店 727 7.46%3星級酒店 3,166 32.46%2星級酒店 4,864 49.88%1星級酒店 796 8.17%因為酒店行業(yè)特點，它經(jīng)營和管理和發(fā)展，一直處于敏感、被動地位，國際、中國、政治、經(jīng)濟重大事件，全部會對酒店業(yè)產(chǎn)生影響。二、市場分析酒店業(yè)和政治、經(jīng)濟互動過程，需要我們對于市場分析必需考慮世界政治、經(jīng)濟、旅游大背景、大格局親密關(guān)系，我們不僅要客觀地去分析，了解我們中國、山西省內(nèi)旅游、經(jīng)濟形勢，而且要掌握世界旅游、經(jīng)濟走向，才能正確地估量、推斷出我們酒店未來經(jīng)濟、市場，并估算出我們酒店發(fā)展前景和投資收益。1．經(jīng)濟方面1.1世界經(jīng)濟從下六個月開始回升，整年增加2.5%。世界經(jīng)濟、貿(mào)易和投資復(fù)蘇勢頭增強，增加率達成3.5%，其中美國經(jīng)濟增加4%，作為世界上人口最多國家中國和印度經(jīng)濟也連續(xù)保持高速增加，增加率分別達成8.5%和6.25%。但目前世界經(jīng)濟仍嚴重依靠各國和地域刺激經(jīng)濟增加各項政策和方法，比如：一是除需求回升之外，國際貿(mào)易增加缺乏其它動力；二是國際資本流動還遠遠沒有恢復(fù)先前活躍程度；三是很多國家和地域在信息通訊技術(shù)投資還不夠；四是地域沖突、國際恐怖事件發(fā)生，全部影響了部分投資項目標開發(fā)，但中國基礎(chǔ)保持連續(xù)穩(wěn)定。1.2中國GDP增加率在8.8%左右，將保持繼續(xù)走高態(tài)勢。今年中國經(jīng)濟總量盤子不停增大，把經(jīng)濟關(guān)鍵從投資轉(zhuǎn)向消費，增加大家收入，深入激勵消費增加，增強消費需求對經(jīng)濟增加拉動作用。并針對目前經(jīng)濟運行中出現(xiàn)盲目擴大投資等，增強調(diào)控科學(xué)性、預(yù)見性和有效性，將使中國經(jīng)濟保持在良好發(fā)展軌道上。估計中國經(jīng)濟將成功實現(xiàn)軟著陸，但因今年全球原油價格上升，中國GDP增加率會比估計值低0.8個百分點。中國國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟司司長許憲春認為中國經(jīng)濟總量將在超出法國，現(xiàn)在，伴隨祖國大陸大開發(fā)進程，臺商投資方向也逐步向大陸中西部進發(fā)，會進入快速發(fā)展期。部分跨國企業(yè)如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中國上海、深圳、北京追加投資，還有日本NEC企業(yè)將和上廣電共同開發(fā)中國最大投資中心。由此可見，中國經(jīng)濟在明年會繼續(xù)沿著“上升通道”乘勢而上，穩(wěn)健前行。1.3山西省作為中部地域省份，今年1-6月份全省進出口總值達41.74億美元,比去年提升了八個百分點，同比增加69.07%，占全省上六個月GDP26.59%。而太原又為省會城市，在全省11個地級市中躍居領(lǐng)先水平。其中出口32.53億美元，同比增加78.75%,在全國各省市中排名第15位。山西省，審批外商投資項目總計89個，今年1-6月份審批外商投資項目44個，同比增加2.33%；項目總投資6.62億美元,同比增加89.9%；協(xié)議外資1.6億美元,同比增加22.74%；實際利用外資6,119萬美元，比去年同期1,100萬美元增加465.36%。到現(xiàn)在為止，在去年協(xié)議外資增加50.87%達成4.48億美元基礎(chǔ)上，今年上六個月本省實際利用外資增加加緊，同比增加5019萬美元。太原市焚燒垃圾發(fā)電同舟能源項目、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)富士康工業(yè)園鴻富晉精密工業(yè)IT項目，總投資在3,000萬美元以上，外方分別注資198萬美元和950萬美元，大同威奇達等醫(yī)藥項目增資613萬美元，均已立即到位。另外瑞騰科技發(fā)展、泰呂科技電子、普林斯正源輻照技術(shù)、恒宇科技等企業(yè)項目進度加緊，這些外資投產(chǎn)項目均保持良好發(fā)展勢頭。1.4山西省人民政府和德國北威州政府發(fā)展和合作高層論壇在山西省城太原市舉行。現(xiàn)在，德國企業(yè)在山西投資項目四十八個，投資達4,000萬美元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)煤炭、鋼鐵、電力、化工相同性促成了山西和北威州長久以來友好合作，這將推進了本省經(jīng)濟快速發(fā)展。2．旅游方面2.1山西省上六個月累計接待海外旅游者95,007人次，比同期增加11.94%，完成年計劃54.53%；旅游創(chuàng)匯2,659.85萬美元，比同期增加14.98%，完成年計劃50.86%。累計接待中國旅游者2,879.25萬人次，比同期增加43.53%，完成年計劃53.96%。旅游總收入82.11億元人民幣，比同期增加42.53%，完成年計劃53.79%。關(guān)鍵客源國日本、韓國、法國、美國、德國、蒙古、新加坡、馬來西亞、英國、澳大利亞、俄羅斯、加拿大、意大利、泰國、菲律賓。山西省1-6月全省旅游接待、收入完成情況統(tǒng)計表關(guān)鍵指標1-6月份1-6月份同比增長（%）完成年計劃（%）海外旅游者（人次）95,00784,87511.9454.53海外旅游創(chuàng)匯（萬美元）2,659.852,313.2914.9850.00中國旅游者（萬人）2,879.252,037.2841.3353.17中國旅游收入（億元人民幣）79.9355.6943.5353.96旅游總收入（億元人民幣）82.1157.6142.5353.79山西省1-6月外國人關(guān)鍵客源國對比統(tǒng)計表 國別1-6月份1-6月份增加比（%）名次接待人次名次接待人次日本145,288115,412193.85韓國219,12744,831295.92法國313,36634,870174.45美國49,08625,21574.22德國58,52153,833122.30蒙古67,220165751155.6新加坡77,05272,227216.66馬來西亞84,166121,029304.86英國93,42162,48037.94澳大利亞102,88814890224.49俄羅斯112,75682,07233.00加拿大122,435111,22299.26意大利132,384101,55653.21泰國141,71891,5709.42菲律賓151,2291390835.35太原市1-6月客源接待海外旅游者24,017人次，比同期增加12.55%，完成年計劃50.65%；中國旅游者768.23萬人次，比同期增加52.00%，完成年計劃76.14%；接待總量仍居全省第一名。2.2山西省地處黃河中上游，歷史悠久，物盡天華，是中華民族發(fā)祥地之一。境內(nèi)風(fēng)光旖旎，氣候適人，資源豐富，古跡匯萃，素有“中國煤倉”和“中國古代博物館”之譽。人文、自然旅游資源，全省地面文物總數(shù)達31,401處，是全國（除陜西省外）惟一3萬處以上文物省份。被列為世界文化遺產(chǎn)名目標單位2個，被國家命名歷史文化名城5座，國家級風(fēng)景名勝區(qū)5個，列入全國首批旅游發(fā)展優(yōu)先項目2個。山西未來經(jīng)濟發(fā)展，在很大程度上將依靠其豐富旅游資源，這將是宣傳祖國文化、發(fā)明百姓就業(yè)機會利好方向。三．山西、太原酒店行業(yè)現(xiàn)實狀況山西省共有星級酒店270家，房間總數(shù)22，372間，床位數(shù)46，493張，客房出租率53.94%。太原市高星級酒店中，準五星級有2家，四星級有9家，，房間總數(shù)2,106間，床位數(shù)3，426張，出租率50.66%。到現(xiàn)在為止，還沒有國際酒店管理集團進入，關(guān)鍵以中國管理和當?shù)毓芾頌橹?，市場競爭還處于相對簡單層面。太原市四、五星級客房供給統(tǒng)計表飯店今年客房數(shù)今年床位數(shù)明年客房數(shù)明年床位數(shù)迎澤賓館294534（單16；雙240；套38）294534（單16；雙240；套38）山西大酒店166236（單60；雙70；套36）166236（單60；雙70；套36）愉園大酒店255452（單18；雙197；套40）200300（單60；雙100；套40）三晉國際飯店225360（單60；雙135；套30）225360（單60；雙135；套30）太平洋酒店119221（單12；雙102；套5）119221（單12；雙102；套5）陽光大酒店5591（單8；雙36；套11）5591（單8；雙36；套11）御花園假日酒店82136（單24；雙54；套4）82136（單24；雙54；套4）晉協(xié)賓館151266（單8；雙115；套28）151266（單8；雙115；套28）金港大酒店215356（單77；雙98；三21：套19：）215356（單77；雙98；三21：套19：）萬獅京華大酒店201242（單90；雙40；套71）201242（單90；雙40；套71）山西國貿(mào)大飯店398533(單190：雙135：套：73)398533（單190：雙人135：套：73）總計2，1063，4252，1063，273依據(jù)我們了解，在現(xiàn)在太原星級酒店中，能夠代表山西文化酒店是一個空白。 四．興建酒店利好原因1．政府重視今年11月，省長張寶順主持召開省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組會議，聽取省旅游業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室相關(guān)全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況匯報，分析全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢，安排布署目前和以后一段時期全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。副省長宋北杉、省政府秘書長李政文和省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組組員單位負責(zé)同志出席了會議。會議指出，在山西旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展和旅游市場出現(xiàn)全方面升溫同時，全省各級相關(guān)部門對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)部分困難和問題也不容忽略，關(guān)鍵是投入不足、體制不順、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)微弱矛盾日益突出，公路、鐵路和航空等交通基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足游客日益增加需求，旅游產(chǎn)業(yè)要素市場發(fā)展不均衡，旅游門票經(jīng)濟傾向嚴重，旅游市場秩序整理任務(wù)仍然較重，旅游服務(wù)水平需深入提升。部分景點追求短期效益，忽略長遠發(fā)展弊端深入顯露，對于這些問題相關(guān)部門要切實重視，努力處理。

會議強調(diào)，旅游產(chǎn)業(yè)是本省朝陽產(chǎn)業(yè)和實現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展期望產(chǎn)業(yè)，是省產(chǎn)業(yè)政策關(guān)鍵激勵發(fā)展七大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。就下一步旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，會議提出五點要求：1)目前和以后一段時期全省上下要把文化旅游產(chǎn)業(yè)作為關(guān)鍵支柱產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新興接續(xù)產(chǎn)業(yè)，擺在全局戰(zhàn)略位置，給予扶持和推進；2)舉全省之力辦旅游，切實加大發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)工作力度，各級政府和各相關(guān)部門全部要樹立全省一盤棋思想，努力為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出貢獻，各級旅游主管部門要切實推行職責(zé)，充足發(fā)揮行業(yè)計劃、指導(dǎo)、管理、服務(wù)等職能作用，主動加強和相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，相關(guān)部門要從大局出發(fā)，從戰(zhàn)略上思索問題，著眼于產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，主動搞好銜接溝通，努力做好本身工作，為加緊發(fā)展旅游業(yè)多辦實事，多做貢獻；3)根據(jù)政府引導(dǎo)、社會主辦、市場運作思緒，大力促進旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就政府來說，關(guān)鍵是抓好旅游景區(qū)、景點發(fā)展計劃，主動推進計劃制訂、完善和實施，抓好旅游資源整合，開發(fā)旅游商品，推出旅游精品，搞好宣傳促銷，使旅游產(chǎn)品進入國際、中國旅游市場，加強旅游市場監(jiān)管，維護旅游市場秩序，搞好關(guān)鍵部位、關(guān)鍵景區(qū)、關(guān)鍵旅游資源開發(fā)和保護，千方百計加大投入，著力搞好旅游景區(qū)、景點水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強環(huán)境整改和綜合開發(fā)，發(fā)明良好發(fā)展環(huán)境；4)根據(jù)市場經(jīng)濟要求，努力培育旅游市場主體，要采取多個方法，努力扶持一批有競爭力旅游企業(yè)做大做強，能夠以資金、市場、管理等入股，組建大型國際旅游集團，吸引國外、省外企業(yè)投資山西旅游市場，切實把山西旅游做成開放型產(chǎn)業(yè)；5)加強和周圍省市合作，以鄰為伴，和鄰為善，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。會議要求，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展要樹立大產(chǎn)品、大市場、大企業(yè)、大旅游觀念，努力實現(xiàn)新跨越、大發(fā)展。省旅游領(lǐng)導(dǎo)組要切實推行職能，加強協(xié)調(diào)配合，搞好統(tǒng)籌計劃，實現(xiàn)資源整合，打造精品路線，加強市場監(jiān)管，各級政府及相關(guān)部門要從各方面給予大力支持，使旅游產(chǎn)業(yè)立即發(fā)展成為本省優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。2．其它產(chǎn)業(yè)需要酒店配套

太原市關(guān)鍵展覽館有山西省展覽館、中國煤炭博物館。每十二個月大約共有20個中國展覽，主辦方均為省內(nèi)自己展覽企業(yè)。北京、上海展覽企業(yè)暫沒有在山西辦國際、中國展覽計劃。今年有五臺山國際旅游節(jié)、九月份平遙國際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談會等關(guān)鍵節(jié)慶活動。這些展覽和活動在太原固定以后，需要有足夠酒店能夠在住宿接待上加以配套。3．交通配套改觀山西航空航線已擴大到50多條，使本省武宿機場外出港航班數(shù)量急劇攀升，山西航空共完成旅客運輸量82.40萬人次，同比增加146.26%。今年1-6月份，太原機場出港旅客市場擁有率中，山西航空占到了40.99%；進港旅客市場中，山西航空占到了39.12%。前后又增加了太原-哈爾濱、太原-烏魯木齊等航線,現(xiàn)在太原航空口岸所開通至香港、韓國、日本、新加坡等多條臨時客運航線，并成為全國最大對獨聯(lián)體貨包機口岸。山西交通便利，9月28日，連接山西南北全線666公里大運高速公路全線通車。從長晉高速公路建設(shè)指揮部了解到，現(xiàn)在長晉高速公路已進入最終收尾階段，九月底已全線完工，長晉高速公路作為國家經(jīng)濟干線太原至澳門高速公路關(guān)鍵組成部分。鐵路方面將會在，新建一條“太原-北京”高速鐵路客運專線，北京到太原只需要2小時，比現(xiàn)在縮短8個小時。山西公路建設(shè)突飛猛進帶動了山西經(jīng)濟快速增加。五．興建酒店風(fēng)險1．現(xiàn)在供求現(xiàn)實狀況即使山西省和太原市全部有很多利好酒店業(yè)現(xiàn)實狀況和趨勢，不過依據(jù)山西省和太原市旅游局統(tǒng)計資料表明，到現(xiàn)在為主，除了少數(shù)月份酒店住宿率達成80%以上，整年平均酒店出租率，只有53.94%，太原市高星級酒店平均出租率只有50.66%，這兩個數(shù)據(jù)告訴我們，1）這么得出租率現(xiàn)實狀況，酒店只能達成保本水平，2）現(xiàn)在酒店數(shù)量還是供大于求。2.投資酒店業(yè)性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實投資酒店業(yè)性質(zhì)，屬于投資不動產(chǎn)范圍，但不一樣于投資房地產(chǎn)。2.1投資房地產(chǎn)特點是：1）資金周轉(zhuǎn)時間短，通常3到4年2）投入產(chǎn)出差價大3）開發(fā)商對于投資地產(chǎn)全部權(quán)，伴隨產(chǎn)權(quán)單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移，最終以贏利而結(jié)束項目，同時失去全部權(quán)。2.2投資酒店業(yè)特點是：1）資金需要沉淀，最少5年以上2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造3）酒店經(jīng)營本身回報率并不高，通常在10%左右4）酒店業(yè)回報率關(guān)鍵靠不動產(chǎn)升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價值上升，還需要經(jīng)過經(jīng)營管理效益支撐5）投資方長久擁有酒店全部權(quán)。3.投資酒店資金結(jié)構(gòu)要求因為酒店業(yè)性質(zhì)和特點，對于酒店業(yè)投資，要確保其回報率，對于資金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金百分比最好超出60%，假如負債百分比過高，財務(wù)費用加大，會造成應(yīng)有回報率取得。4.投資者目標和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為長遠利益著想，不能急功近利，假如為了短期套利，不宜投資酒店。5.投資成本依據(jù)酒店業(yè)通常規(guī)律，投資酒店在不一樣國家和地域，有一個合理成本區(qū)域，超出這些區(qū)域投資，將給未往返報帶來負面作用。6.酒店類型選擇酒店行業(yè)細分市場，有超出10種類型，假如沒有充足市場調(diào)研和教授指導(dǎo)，選擇類型有誤話，將在市場上增加競爭指數(shù)，加大未往返報風(fēng)險。六．投資方條件和愿望山西X投資上級集團，是山西省煤炭產(chǎn)業(yè)中著名企業(yè)，多年來有穩(wěn)定主業(yè)產(chǎn)出，并期望投資其它項目而有利于長久連續(xù)發(fā)展。山西X投資上級集團，已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻，經(jīng)過幾年投入和經(jīng)營、管理山西旅游點–綿山，已經(jīng)在山西乃至全國成為一個集歷史名勝和人文景觀結(jié)合著名景點和旅游開發(fā)成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量古老傳說，以其鮮明個性跨身于中國名山之列。今日綿山，正在恢復(fù)其原來魅力?！叭f壑千崖增秀麗，往來人在畫圖中”，定會給游人留下永恒記憶。綿山開發(fā)、經(jīng)營成功，使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈想法和愿望，同時，這么發(fā)展方向，完全和集團主營業(yè)務(wù)可連續(xù)發(fā)展思緒相吻合?，F(xiàn)在，山西X投資，計劃在山西省會–太原，投資一家高星級酒店，資金規(guī)模在2億人民幣。依據(jù)投資方本身條件和愿望，投資酒店業(yè)含有資格。七.項目預(yù)選地塊分析和評價1.地塊編號：項目預(yù)選在太原市濱河西路土地面積規(guī)模達38畝地塊編為1號地塊。項目預(yù)選在太原市長風(fēng)街長治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達10畝地塊編為2號地塊。項目預(yù)選在太原市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達23畝地塊編為3號地塊。2.地塊分析和評價：2.11號地塊分析和評價：（面積：38畝）地理位置：該地塊在迎澤大橋和漪汾橋之間，緊靠汾河之畔濱河西路。南北走向汾河貫穿于整個太原城市，并以汾河自然形成了城市河?xùn)|大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中河西城域，距迎澤大橋和漪汾大橋均為500米左右。周圍環(huán)境：因為地塊處于發(fā)展中城市標志性景觀汾河，所以，地塊右側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè)為市圖書館，后面為一高層建筑群，面對汾河（美中不足是地塊后面偏右聳立著一個大煙囪）。地域空曠，視野開闊。交通條件：地塊處于迎澤大橋和漪汾橋之間濱河西路居中位置，距離兩橋僅為500米左右，道路規(guī)范，兩個橋方向均能進出（實際沿濱河西路南北向和汾河其它大橋同為溝通）。路況通暢，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程，離機場30分鐘車程。分析和評價：1號地塊在汾河邊上兩橋之間，作為太原市景觀河其計劃發(fā)展正在形成中，尤其兩橋之間河兩岸已成一定規(guī)模。同時緊鄰作為太原市主干大道、景觀大橋迎澤大街和迎澤大橋，和商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠。從發(fā)展眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展地塊。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種類型酒店才是最關(guān)鍵、最客觀。從1號地塊綜合物理環(huán)境條件分析，我們認為比較適合做會議型酒店。要素：（1）地域空曠，視野開闊，雙向交通集散便利。（2）周圍環(huán)境相對平靜，對會議型酒店干擾較少（3）因為地塊面積規(guī)模較大（38畝），地形規(guī)范標準，很適合會議型酒店基礎(chǔ)條件，如：道路交通，車輛場地，會議場所和酒店整體計劃等。當然，1號地塊38畝規(guī)模上搞一個單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團發(fā)展計劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全能夠?qū)㈨椖繎?zhàn)略策劃、整體計劃，分期實施。我們提議：會議型酒店在太原這類市場現(xiàn)在及以后若干年內(nèi)關(guān)鍵是地域性會議和部分中國會議，如要實施就必需形成會議市場龍頭、會議型酒店旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報。2.22號地塊分析和評價：（面積：10畝）地理位置：該地塊在長風(fēng)街、長治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長風(fēng)街是太原市新興計劃發(fā)展商業(yè)中心區(qū)域，是個經(jīng)典商業(yè)地段。周圍環(huán)境：因為地塊處于正計劃發(fā)展中新興商業(yè)街區(qū)。所以，地塊左側(cè)是在建沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠1排4層居民樓。因為處于經(jīng)典商業(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道和小街口轉(zhuǎn)角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對狹小，周圍開闊度稍差。但該地塊正面臨街長風(fēng)街已成為太原市新一輪開發(fā)建設(shè)城市軸心大道，未來幾年省政府、市政府往南遷移計劃均在這個區(qū)域內(nèi)，同時長風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是太原市高科技開發(fā)區(qū)。交通條件：地塊處于含有雙向10車道長風(fēng)街，其路況、交通不言而喻很之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鐘車程，離機場20分鐘車程。分析和評價：2號地塊處于太原市整體發(fā)展計劃中新一輪中心區(qū)域，在未來幾年中將形成一個政治、經(jīng)濟、商業(yè)中心。尤其以寬廣長風(fēng)街為軸心主干道，伴隨不停建設(shè)，深入發(fā)展，中心區(qū)域成熟度會愈加提升，商業(yè)氣氛更濃，并會逐步替換現(xiàn)在以迎澤大街為主市中心而成為以后太原市軸心大道、關(guān)鍵區(qū)域。從2號地塊綜合物理環(huán)境條件分析，我們認為該地塊計劃一個現(xiàn)代商務(wù)型酒店較為適合。要素：地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道中心地段，鄰近及周圍環(huán)境正逐步形成支撐商務(wù)型酒店目標市場。優(yōu)越地段，良好商貿(mào)經(jīng)濟環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人首選條件。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一本身客觀條件內(nèi)因，同時因為外因優(yōu)良基礎(chǔ)面提升及定位，形成了這一類型地塊較適宜結(jié)合點：現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最適合東西才是最好，了解這點對酒店定位、計劃、發(fā)展，表現(xiàn)價值很關(guān)鍵。2.33號地塊分析和評價：（面積：23畝）地理位置：地塊在并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營盤汽車站，屬于臨街地塊、并州南路、大營盤地段屬太原市老城區(qū)域范圍。周圍環(huán)境：從3號地塊所處位置而言，以現(xiàn)在太原市區(qū)地段價值應(yīng)該是不錯，地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對面是武警總隊，地塊后面緊靠一排4層居民樓，周圍有部分各類企機關(guān)及民居。既不是商業(yè)中心、商務(wù)區(qū)域，也不是經(jīng)典居住區(qū)域，應(yīng)該屬于中等層次、環(huán)境通常、缺乏特點一般區(qū)域。在城市中這一類型區(qū)域最多，很中性化。交通條件：地塊處于地段其路況、交通也和所處區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。但作為太原市南北走向關(guān)鍵道路并州路交通總體還是便利，和城市其它區(qū)域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車站僅10分鐘車程，離機場20分鐘車程。分析和評價：即使3號地塊處于環(huán)境通常、缺乏特點、比較一般區(qū)域，但仔細分析和研究，還是有其獨到之處及適合運作產(chǎn)品（酒店）。首先從太原市現(xiàn)在以迎澤大街為主干道商業(yè)中心區(qū)域和正在計劃發(fā)展以長風(fēng)街為軸心大道新興商業(yè)中心區(qū)域來看，并州路恰恰起到了溝通、連接這兩個關(guān)鍵區(qū)域橋梁作用。另外，3號地塊又恰好處于這個橋梁中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興長風(fēng)商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域客觀條件，我們認為該地塊較適合運作旅游經(jīng)濟型酒店。要素：（1）地塊處于以后二大商業(yè)經(jīng)濟中心區(qū)域中間，輕易被市場接收。（2）地塊所處位置屬老城區(qū)域，且是南北向關(guān)鍵路段，離交通關(guān)鍵點：火車站、長途汽車站、機場等很近，便于旅游經(jīng)濟型酒店運作。地塊面積大小適中，有一定空間，只要前期計劃科學(xué)，設(shè)計合理，能夠充足利用地塊臨街轉(zhuǎn)角處特點，發(fā)揮地塊道路交通雙向功效優(yōu)越性，對旅游團體接待、車輛安排停放更為便利。3.綜述酒店定位和地塊選擇很關(guān)鍵，二者需要匹配，從現(xiàn)在可選擇3塊地塊而言，不管投資何種類型酒店均能夠?qū)⒕d山旅游景點產(chǎn)品結(jié)合起來，但這其中有個主次關(guān)系，首先酒店關(guān)鍵目標市場是以酒店目標定位（類型）為主，在做好目標市場同時再結(jié)合綿山景點，起到關(guān)聯(lián)作用。在以后具體計劃、設(shè)計還需要將山西文化內(nèi)涵充足結(jié)合，表現(xiàn)特色、表現(xiàn)價值，營造一個定位正確、目標清楚、投資合理、含有文化內(nèi)涵特色酒店。八．酒店項目種類、功效配比及投資規(guī)模介紹酒店類型，決定酒店投資規(guī)模和投資回報率大小。對于投資者來說，投資那種類型酒店，是未來投資項目能否成功關(guān)鍵。一樣規(guī)模酒店，不一樣類型，在面積和造價上全部有區(qū)分，以300間客房規(guī)模為例：旅游經(jīng)濟型酒店特點：有限服務(wù)，雙人房百分比高，客房面積緊湊客房總面積：7,350平方米投資金額：3,600萬元（不含土地費用）估計有盈利平均房價：140元/間投資回報時間：5年左右（不包含財務(wù)費用）現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點：智能化程度高，有會議設(shè)施，單人房百分比高，客房面積寬大客房總面積：10,530平方米投資金額：1.2億元（不含土地費用）估計平均盈利房價：420元/間投資回報時間：6年左右（不包含財務(wù)費用）會議型酒店（關(guān)鍵為中國會議市場）特點：會議設(shè)施為關(guān)鍵產(chǎn)品，大小會議室配套，雙人房百分比高，客房面積寬大客房總面積：10,320平方米投資金額：2億元（不含土地費用）估計平均盈利房價：660元/間投資回報時間：8年左右（不包含財務(wù)費用）豪華五星級酒店特點：設(shè)施齊全、高級，單人房百分比高，客房面積大客房總面積：13,425平方米投資金額：3.7億元（不含土地費用）估計平均盈利房價：1,233元/間投資回報時間：8年左右（不包含財務(wù)費用）以上四種提出介紹、分析酒店類型，平均空間分配及百分比列表以下：旅游經(jīng)濟型酒店平均空間分配及百分比功能面積[平方米]客房總數(shù)單人標房數(shù)量雙人標房數(shù)量家庭房數(shù)量房型比例[占總數(shù)]總面積比例客房7350[總面積]300間/套75間210間15間79％單人標房22㎡75間/25%雙人標房25㎡210間70%家庭房（3人）30㎡15間5%大堂200㎡2.2％餐飲550㎡5.9％行政區(qū)域100㎡1.1％服務(wù)區(qū)域1100㎡11.8％注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域隸屬部分。現(xiàn)代商務(wù)型酒店平均空間分配及百分比功能面積[平方米]客房總數(shù)單人標房數(shù)量雙人標房數(shù)量商務(wù)套房數(shù)量高級套房數(shù)量房型比例[占總數(shù)]總面積比例客房10530[總面積]300間/套180間60間50套10套57％單人標房32㎡180間60％雙人標房32㎡60間20％商務(wù)套房45㎡50套17％高級套房60㎡10套3％大堂450㎡2.5％餐飲1200㎡6.6％會議宴會1000㎡5.5％行政區(qū)域600㎡3.3％服務(wù)區(qū)域3500㎡19.1％娛樂休閑1100㎡6％注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域隸屬部分。豪華五星級酒店平均空間分配及百分比功能面積[平方米]客房總數(shù)單人標房數(shù)量商務(wù)套房數(shù)量高級套房數(shù)量豪華套房數(shù)量房型比例[占總數(shù)]總面積比例客房13425[總面積]300間/套230間40套25套5套57.8％單人標房40㎡230間77％商務(wù)套房50㎡40套13％高級套房65㎡25套8.3％豪華套房120㎡5套1.7％大堂600㎡2.5％餐飲1500㎡6.6％會議宴會1200㎡5.2％行政區(qū)域600㎡2.5％服務(wù)區(qū)域4200㎡18.1％游泳池400㎡1.7％娛樂休閑1300㎡5.6