房地產(chǎn)金融概述

房地產(chǎn)金融導(dǎo)論2024年6月15日2第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用一、房地產(chǎn)金融的概念房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、流通和消費等過程而發(fā)生的資金籌集、融通和結(jié)算的一系列金融活動。2024年6月15日3第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用房地產(chǎn)金融體系是由房地產(chǎn)金融活動的參與者、房地產(chǎn)金融活動中產(chǎn)生的各種金融工具以及這些工具流動形成的市場所構(gòu)成。完善的房地產(chǎn)金融體系，能促使儲蓄通過直接融資和間接融資二種方式從所謂的資金盈余單位向所謂的資金赤字單位轉(zhuǎn)移，滿足房地產(chǎn)資金運行的要求。2024年6月15日4圖1.1美國房地產(chǎn)資金運行體系美元美元證券、票據(jù)等儲蓄美元存款等間接融資金融中介商業(yè)銀行儲蓄機構(gòu)儲蓄和貸款協(xié)會互助儲蓄銀行信用合作社人壽保險公司投資公司互助基金REITS養(yǎng)老基金收入盈余單位個人企業(yè)政府收入赤字單位個人企業(yè)政府經(jīng)紀人抵押銀行資金美元直接融資2024年6月15日5圖1.1美國房地產(chǎn)資金運行體系抵押貸款FNMAGNMAFHLMC私人企業(yè)證券二級抵押貸款市場2024年6月15日6第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用二、房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了重要的資金保障房地產(chǎn)金融是提高居民住房消費能力的重要手段房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“調(diào)節(jié)器”2024年6月15日7第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用三、房地產(chǎn)融資的主要渠道從房地產(chǎn)融資的目的來看，主要有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資和房地產(chǎn)消費融資。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資主要是為滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事具體的房地產(chǎn)項目開發(fā)時的資金需求。房地產(chǎn)消費融資主要是為滿足消費者購買房地產(chǎn)商品（主要是住房）的資金需求，這也構(gòu)成了住房金融的主要內(nèi)容。2024年6月15日8第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用房地產(chǎn)融資從大的渠道分為直接融資和間接融資。直接融資是指資金供求雙方(包括政府、企業(yè)和個人)在房地產(chǎn)資金的借貸、金融工具的買賣過程中直接見面商定，進行票據(jù)和證券的買賣或貨幣借貸。間接融資是指資金的供給者將資金提供給銀行等金融機構(gòu)，再由金融機構(gòu)將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費等資金的需求者，主要形式是貸款，如房地產(chǎn)抵押貸款、建設(shè)貸款、租賃融資等。2024年6月15日9第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用房地產(chǎn)融資除了主要以抵押貸款方式融資外，業(yè)內(nèi)還有許多非抵押貸款融資(nonmortgagefinancing)方式。最典型的是租賃融資。租戶通過繳納租金，履行租賃合同而獲得了對租賃房地產(chǎn)的唯一的、排他性的占用權(quán)，這種占用權(quán)，即租賃權(quán)益(1easeholdinterest)，可以像其他任何財產(chǎn)權(quán)益一樣進行轉(zhuǎn)讓或抵押，因此房地產(chǎn)租賃可以成為一種重要的融資方式。2024年6月15日10第一節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和作用土地分期付款合約(1andinstallmentcontract)也是一種常見的非抵押貸款融資。根據(jù)土地分期付款合約，買方以年金形式按月支付地價款和相應(yīng)的利息，在合約有效期間，賣方保留土地的產(chǎn)權(quán)，買方則享有土地的使用權(quán)和占用權(quán)。直到清償最后一筆地價款，買方才獲得所購買地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。2024年6月15日11第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的相互關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，尤其是銀行信用對房地產(chǎn)業(yè)的參與為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給金融業(yè)提供了發(fā)展動力，兩者是相互支持、相互促進的關(guān)系。2024年6月15日12第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫二、房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險泡沫經(jīng)濟的形成必須具備貨幣供應(yīng)充足以及實際經(jīng)濟投資缺乏吸引力這兩個基本條件。一般來說，房地產(chǎn)泡沫是指由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲。2024年6月15日13第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫如果金融體制不健全，銀行信貸資金更會大量進入房地產(chǎn)市場。市場的過度炒作和大量銀行資金的進入會加快房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的上升，房地產(chǎn)的抵押價值大大超過它的實際價值，促使泡沫膨脹。一旦泡沫破滅，被抵押的房地產(chǎn)價格會大幅下降，造成大量的負貸款，銀行拍賣房地產(chǎn)所得不足以償付貸款額，由此造成銀行的大量壞賬，威脅銀行體系的安全，進而威脅整個經(jīng)濟的穩(wěn)定性。2024年6月15日14第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟東南亞金融危機中的房地產(chǎn)泡沫我國的房地產(chǎn)泡沫2024年6月15日15第二節(jié)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫表1.12004年四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款率全部開發(fā)商貸款個人購房貸款中國工商銀行3.0%7.4%1.2%中國農(nóng)業(yè)銀行8.1%16.6%2.1%中國銀行4.8%12.8%1.8%中國建設(shè)銀行3.7%7.3%1.2%匯總4.6%10.5%1.5%

2024年6月15日16第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革一、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程1978年之后，住房商品化的工作在我國逐步開展起來。1988年國務(wù)院頒布了《全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》1987年經(jīng)國務(wù)院批準，先后在煙臺和蚌埠建立了兩家股份制的住房儲蓄銀行。2024年6月15日17第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革1991年初上海率先實行公積金制度1993年開始相繼開辦個人住房商業(yè)性貸款以及公積金與商業(yè)性相結(jié)合的住房組合貸款業(yè)務(wù)。1997年4月30日中國人民銀行頒布了《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》。1998年5月9日頒布了《個人住房貸款管理辦法》。2024年6月15日18第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革2004年2月15日，由中國建設(shè)銀行和德國施豪銀行合資組建的中德住房儲蓄銀行正式在天津開始營業(yè)。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會于2005年4月20日制定并發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》。2024年6月15日19第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革我國的房地產(chǎn)金融是隨著經(jīng)濟體制改革，適應(yīng)住房商品化、市場化改革、促進房地產(chǎn)市場形成而逐步發(fā)展起來的，這一歷程也可以通過國務(wù)院、建設(shè)部、金融監(jiān)管部門發(fā)布的一系列房地產(chǎn)金融政策體現(xiàn)出來。2024年6月15日20第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革表1.21987年以來我國房地產(chǎn)信貸主要政策一覽公布年份文件名稱主要內(nèi)容1987年國家計委、建設(shè)部和國家統(tǒng)計局《關(guān)于加強商品房屋建設(shè)計劃管理的暫行規(guī)定》建設(shè)資金可由自有資金、發(fā)放住宅建設(shè)債券。向銀行申請貸款及預(yù)收一定購房款等方式解決，開發(fā)周轉(zhuǎn)資金中自有資金不低于20％。1989國務(wù)院《批轉(zhuǎn)國家計委關(guān)于加強商品房屋建設(shè)管理請求的通知》公司建設(shè)資金一律存入建設(shè)銀行或住房儲蓄銀行。各級銀行和非銀行金融機構(gòu)不準向向開發(fā)和購買商品房的單位發(fā)放貸款，自有資金不得低于年度投資工作量的30％。1991國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》首次提出開展個人購買住房貸款業(yè)務(wù)。1992國務(wù)院《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》允許各專業(yè)銀行發(fā)放開發(fā)貸款。銀行貸款規(guī)模、發(fā)行債券額度等實行總量控制

2024年6月15日21第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革1994國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》推行住房公積金制度。1995《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》用于建造向市場出售的住房開發(fā)貸款1998中國人民銀行《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)和消費的通知》支持普通住宅建設(shè)，明確住房建設(shè)是國民經(jīng)濟新的增長點。2001中國人民銀行《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》貸款主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目。企業(yè)自有資金不應(yīng)低于開發(fā)項目總投資的30％，開發(fā)項目必須“四證”齊全。2003中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》鼓勵符合中低收入家庭購買力的住宅項目，適當(dāng)限制高檔商品房，重申企業(yè)自有資金不得低于項目總投資的30％，以及“四證”齊全。2024年6月15日22第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革2004中國銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》開發(fā)項目資本金比例不得低于35％，未取得“四證”不得發(fā)放任何形式的貸款，對貸款項目進行盡職調(diào)查，嚴格落實貸款擔(dān)保，建立完備的監(jiān)控和風(fēng)險防范機制，防止用流動資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資。2005中國人民銀行、中國銀監(jiān)會《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》規(guī)范信貸資產(chǎn)證券化試點工作，保護投資人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，并提高信貸資產(chǎn)流動性，豐富證券品種。2024年6月15日23第三節(jié)我國房地產(chǎn)金融的沿革二、目前我國房地產(chǎn)金融的主要問題我國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源高度集中于銀行貸款。2024年6月15日24圖1.2銀行資金參與我國房地產(chǎn)開發(fā)全過程FFEDCBA商業(yè)銀行土地儲備中心商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)商商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商商業(yè)銀行購房者土地儲備土地