公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量的研究

目錄一、總論 5（一）研究背景和意義 5（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 61.國內(nèi)研究現(xiàn)狀 62.國外研究現(xiàn)狀 63.研究方法和研究內(nèi)容 7二、公允價(jià)值的相關(guān)理論 8（一）公允價(jià)值的概念 8（二）公允價(jià)值的理論基礎(chǔ) 8（三）公允價(jià)值計(jì)量屬性的特點(diǎn) 9三、投資性房地產(chǎn)以及計(jì)量屬性的選擇 9（一）投資性房地產(chǎn)的定義和特點(diǎn) 91.投資性房地產(chǎn)的定義 92.投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn) 10（二）采用歷史成本模式計(jì)量的優(yōu)缺點(diǎn) 101.采用歷史成本模式計(jì)量的優(yōu)點(diǎn) 102.采用歷史成本模式計(jì)量的缺點(diǎn) 11（三）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的優(yōu)缺點(diǎn) 111公允價(jià)值模式的優(yōu)點(diǎn) 112.公允價(jià)值模式的缺點(diǎn) 12（1）公允價(jià)值執(zhí)行成本費(fèi)用高 12四、太原萬科地產(chǎn)案例分析 13（一）太原萬科地產(chǎn)案例介紹 13（二）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的驅(qū)動(dòng)因素 14（三）上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的影響分析 15五、結(jié)論 18參考文獻(xiàn) 19公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量的研究摘要：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使得部分資產(chǎn)不太適合采用歷史成本模式作為計(jì)量模式，在2006年頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，這使得我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷向國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則靠近，公允價(jià)值計(jì)量會(huì)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果的披露情況產(chǎn)生重大影響，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)反映出投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，但是在實(shí)際中卻很少有企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。本文采用舉例論證的方法，首先，描述了本文的研究背景以及研究意義，其次再比較歷史成本模式和公允價(jià)值計(jì)量模式的各自優(yōu)缺點(diǎn)，然后概括了投資性房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)，接著通過一個(gè)上市公司的案例分析，從公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)去分析采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)后的公司財(cái)務(wù)情況，最后，得出結(jié)論是否要采用公允價(jià)值模式去計(jì)量投資性房地產(chǎn)。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；計(jì)量模式一、總論（一）研究背景和意義2006年2月，財(cái)政部首次提出了投資性房地產(chǎn)概念并發(fā)布了相應(yīng)的準(zhǔn)則，通過對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置以及披露的方式做了相應(yīng)規(guī)定，新準(zhǔn)則中引入了后續(xù)計(jì)量可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量，這種計(jì)量方式適應(yīng)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及更加符合國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。根據(jù)上市公司分析報(bào)告的披露，2010年滬深共有2129家上市公司，其中833家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，后續(xù)計(jì)量方式采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的有27家，2011年共有2293家上市公司，其中917家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，32家采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，2012年有2472家上市公司，992家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，34家采用公允價(jià)值計(jì)量，從這些數(shù)據(jù)中可以看出，后續(xù)計(jì)量方式采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司所占的比例很小，而且每年采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司的數(shù)量增長非常緩慢。原因是因?yàn)槲覈耐顿Y性房地產(chǎn)市場并不是很完善，而且無法獲得比較可靠的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，所以采用歷史成本模式計(jì)量的方法會(huì)比較貼近實(shí)際，而采用公允價(jià)值計(jì)量的方法只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，并且投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場才能采用公允價(jià)值計(jì)量。在新準(zhǔn)則中引入的公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)在我國具有重要的意義，一是公允價(jià)值計(jì)量屬性與歷史成本計(jì)量相比較有更加明顯的優(yōu)勢，它能夠更加準(zhǔn)確及時(shí)地反映當(dāng)前的市場情況，能夠使會(huì)計(jì)信息更具有相關(guān)性，使得管理者能夠很好地決策；二是公允價(jià)值計(jì)量符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)確認(rèn)基礎(chǔ)；三是采用公允價(jià)值計(jì)量模式可以體現(xiàn)出我國會(huì)計(jì)和國際會(huì)計(jì)管理的實(shí)質(zhì)性趨同。（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀由于我國的房地產(chǎn)市場起步比較晚，加之會(huì)計(jì)體系和會(huì)計(jì)規(guī)范并不完善，因此國內(nèi)學(xué)者關(guān)于公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用有不同的觀點(diǎn)，近年來主要的一些專家觀點(diǎn)和建議如下：劉永澤、馬妍（2009）認(rèn)為我國上市公司應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)存在困境的主要原因有市場環(huán)境的限制、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的嚴(yán)格規(guī)定、相關(guān)指引的缺失和上市公司會(huì)計(jì)政策選擇四個(gè)方面；提出采取從準(zhǔn)則層面引導(dǎo)公允價(jià)值的使用，補(bǔ)充個(gè)完善公允價(jià)值指南，鼓勵(lì)企業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和改進(jìn)披露模式等措施以審慎推廣公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用。葉建芳、孟利（2009）研究指出，由于房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)會(huì)直接影響公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)的凈值和當(dāng)期利潤，增大企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，喪失成本模式下折舊的稅盾，因而選用歷史成本可避免價(jià)格波動(dòng)的影響。張奇峰（2011）以北辰實(shí)業(yè)為例，研究發(fā)現(xiàn)公司選用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，會(huì)對(duì)公司資產(chǎn)賬面價(jià)值和當(dāng)期凈利潤的波動(dòng)產(chǎn)生巨大影響。同時(shí)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的偏好，資本市場中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式應(yīng)用的環(huán)境和投資者的理性程度，共同決定了上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇。趙彥鋒（2012）認(rèn)為市場環(huán)境變化、管理層態(tài)度、公允價(jià)值研究和實(shí)務(wù)運(yùn)用是公允價(jià)值計(jì)量演進(jìn)的動(dòng)力。對(duì)于我國來講，由于投資性房地產(chǎn)成本歷史性原因的低估，由歷史成本計(jì)量模式向公允價(jià)值轉(zhuǎn)換時(shí)，一般會(huì)給企業(yè)帶來正向影響；提升業(yè)績，增加凈資產(chǎn)。鄒燕（2013）以津?yàn)I發(fā)展為例，采用橫向?qū)Ρ群涂v向?qū)Ρ?，從?cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)兩方面探究津?yàn)I發(fā)展投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇及其后續(xù)運(yùn)用情況，羅列整理相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，分析了影響公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用的因素。2.國外研究現(xiàn)狀國外關(guān)于公允價(jià)值的研究開始比較早，自1970年之后美國公認(rèn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（USGAAP）第一次采用“公允價(jià)值”概念以來，公允價(jià)值就引起了學(xué)者們高度的關(guān)注并開始從不同的層面展開大量研究。目前金融工具、長期資產(chǎn)和負(fù)債項(xiàng)目都已開始廣泛的運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量。Dietrich,HarrisandMullerIII（2000）對(duì)英國投資性房地產(chǎn)的研究發(fā)現(xiàn)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量價(jià)值相比歷史成本模式更為接近市場售價(jià)；此外公司管理層會(huì)通過選擇投資性房地產(chǎn)的銷售時(shí)點(diǎn)對(duì)公司的收益進(jìn)行平滑。DanboltandRees（2007）以英國的房地產(chǎn)行業(yè)為研究對(duì)象，發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值模式較成本模式提供與企業(yè)價(jià)值更為相關(guān)的信息，房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量更容易受到公司盈余管理的影響。AquagliandFrancescoavallone（2008）以歐洲7個(gè)國家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司為例，研究表明權(quán)責(zé)發(fā)生制下公司管理層在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策上傾向于成本模式，從而減少報(bào)告期公司收益的不確定性。Muller,RiedlandSellhorn（2008）以歐洲125家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司為例，研究表明公司投資性房地產(chǎn)原則何種計(jì)量模式，是權(quán)衡計(jì)量模式成本與效益的結(jié)果。如果公司致力于增強(qiáng)財(cái)務(wù)報(bào)表的透明性，則傾向于選擇公允價(jià)值計(jì)量模式。LourencoandCurto（2008）通過對(duì)歐盟四國研究發(fā)現(xiàn)，投資者關(guān)注企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值在報(bào)表里的計(jì)量和披露方式并給出不同定價(jià)。3.研究方法和研究內(nèi)容本文首先查閱了關(guān)于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的國內(nèi)外研究成果。介紹公允價(jià)值的定義，理論基礎(chǔ)以及計(jì)量的特點(diǎn)。從而討論投資性房地產(chǎn)的兩種計(jì)量模式，對(duì)比我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和國際的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的差別，分析為什么我國采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司所占比例如此之低。最后以我國的上市公司為例，分析投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值的現(xiàn)狀以及解決建議。本文的具體研究內(nèi)容如下：第一部分，總論。主要是對(duì)本文的研究背景及意義、國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀以及本文的研究方法和內(nèi)容進(jìn)行簡要的分析。第二部分，公允價(jià)值的相關(guān)理論。本章主要是描述公允價(jià)值的相關(guān)概念，公允價(jià)值的理論基礎(chǔ)，公允價(jià)值的計(jì)量以及計(jì)量屬性的特點(diǎn)。第三部分，主要是描述投資性房地產(chǎn)以及計(jì)量屬性的選擇。本章從分析投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)，分析公允價(jià)值計(jì)量和歷史成本的不同點(diǎn)，分析為什么我國上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式為什么如此謹(jǐn)慎。第四部分，案例分析。本文選取了上市公司太原萬科地產(chǎn)作為案例。首先介紹太原萬科地產(chǎn)的相關(guān)資料，其次，對(duì)于公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的分析，最后，對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司給出相關(guān)的建議。第五部分，結(jié)論和建議，在研究的基礎(chǔ)上，提出適合投資性房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一些方法和建議，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和會(huì)計(jì)制度健全提供一份自己的力量。二、公允價(jià)值的相關(guān)理論（一）公允價(jià)值的概念美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）對(duì)于公允價(jià)值的定義是：“在當(dāng)前的非強(qiáng)迫或非清算的交易中，雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的金額?！眹H會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~?！倍?，“在公平交易中，交易雙方應(yīng)當(dāng)是持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)，不打算或不需要進(jìn)行清算、重大縮減經(jīng)營規(guī)模，或在不利條件下仍可以進(jìn)行交易?！睆亩x中可以看出，公允價(jià)值強(qiáng)調(diào)“公平”、“自愿”的交易價(jià)格，它最大的特征就是來自于公平交易市場確認(rèn)，是基于活躍市場的理論雙方對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值的公平認(rèn)定和計(jì)量，不是某個(gè)特定主體的估計(jì)。它的確定并不在于業(yè)務(wù)是否真正發(fā)生，而在于雙方一致性而成的價(jià)值，是一種具有明顯的可觀察性和決策相關(guān)性的會(huì)計(jì)信息。（二）公允價(jià)值的理論基礎(chǔ)歷史成本計(jì)量法建立在一段時(shí)期內(nèi)貨幣穩(wěn)定不變的基礎(chǔ)之上，一旦物價(jià)發(fā)生變動(dòng)，且企業(yè)資產(chǎn)的市場價(jià)值低于原來賬面的價(jià)值，在期末就要按照差額計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；反之，如果企業(yè)資產(chǎn)的市場價(jià)值高于原來的賬面價(jià)值，就不做會(huì)計(jì)處理。因此如果市場價(jià)值比原來賬面價(jià)值高很多，企業(yè)的資產(chǎn)賬面價(jià)值就無法在市場上真正體現(xiàn)出來。但是公允價(jià)值計(jì)量模式則可以對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行有效的解決。公允價(jià)值具有歷史成本計(jì)量法所不具備的很多優(yōu)點(diǎn)，它能夠?qū)⑵髽I(yè)的資產(chǎn)價(jià)值和市場價(jià)值緊密的結(jié)合起來，在計(jì)量過程中它一般要求把當(dāng)期的資產(chǎn)按市場價(jià)值或者未來的資金流量現(xiàn)值當(dāng)作資產(chǎn)或負(fù)債的價(jià)值，這樣就能相對(duì)合理地反映企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值。它所帶來積極影響在金融和投資性房地產(chǎn)特別明顯，因?yàn)檫@些企業(yè)在初始的創(chuàng)業(yè)階段資產(chǎn)成本比較低，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，他們的資產(chǎn)價(jià)值迅速上漲，因此，如果他們采用公允價(jià)值計(jì)量的話就可以有效地反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。（三）公允價(jià)值計(jì)量屬性的特點(diǎn)1.歷史成本通常只注重那些已經(jīng)發(fā)生的事項(xiàng)，一旦入賬了，一般情況下不會(huì)作相應(yīng)的調(diào)整，只有對(duì)取得成本和收入進(jìn)行一定的跨期配比時(shí)才會(huì)作相應(yīng)的估計(jì)。而公允價(jià)值可以更及時(shí)、有效地反映企業(yè)的價(jià)值變化，即使交易事項(xiàng)還沒有發(fā)生變化，但只要有相應(yīng)的數(shù)據(jù)表明企業(yè)的某項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債的市場價(jià)值或預(yù)期的價(jià)值發(fā)生了變化，相關(guān)的會(huì)計(jì)就要調(diào)整賬面價(jià)值，需要在表內(nèi)反映，表外披露。2.公允價(jià)值計(jì)量是站在市場的角度，運(yùn)用公平的交易價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)量，既可以通過真實(shí)的交易完成，也可以通過虛擬的交易進(jìn)行。只要存在公平的交易市場，那么公允價(jià)值就可以在最大限度內(nèi)接近成交價(jià)格，而歷史成本則需要以完成的市場交易為基礎(chǔ)，對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的記錄、核算。三、投資性房地產(chǎn)以及計(jì)量屬性的選擇（一）投資性房地產(chǎn)的定義和特點(diǎn)1.投資性房地產(chǎn)的定義投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)以賺取租金或原始資本的增值，或兩者兼有為目的而持有的房地產(chǎn)。該資產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)單獨(dú)進(jìn)行計(jì)量和確認(rèn)，主要包括企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，但需要注意的是，主要為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的自用以及作為企業(yè)存貨的房地產(chǎn)以及以經(jīng)營租賃租入再轉(zhuǎn)租給其他單位的房地產(chǎn)都不屬于投資性房地產(chǎn)。從資產(chǎn)的形態(tài)上看，它主要包括房屋建筑和土地使用權(quán)；從持有目的來看，主要包括為賺取租金收入或者資本增值收益或二者兼而有之。2.投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)投資性房地產(chǎn)有別于企業(yè)擁有的其他資產(chǎn)，相比于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和作為存貨的用語銷售的房地產(chǎn)來說，投資性房地產(chǎn)主要體現(xiàn)在它的性能和計(jì)量方面。第一，投資性房地產(chǎn)與大多數(shù)房地產(chǎn)差不多，都是金額較大、回收期相對(duì)較長、流動(dòng)性和變現(xiàn)能力較差等。第二，企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)的目的是為賺取租金收益或者增值收益。因此一般而言，投資性房地產(chǎn)是一種具有較強(qiáng)的盈利能力的資產(chǎn)，具有較好的保值和增值的作用。從這種意義上來理解，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)也是一種經(jīng)營性的投資活動(dòng)。從投資性房地產(chǎn)中取得的租金收益和增值收益是企業(yè)尋求的主要經(jīng)濟(jì)利益。第三，從計(jì)量方面來看，企業(yè)一般會(huì)采用成本模式，符合條件投資性房地產(chǎn)也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一種企業(yè)只能采用一種計(jì)量模式對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種模式計(jì)量。（二）采用歷史成本模式計(jì)量的優(yōu)缺點(diǎn)1.采用歷史成本模式計(jì)量的優(yōu)點(diǎn)（1）投資性房地產(chǎn)采用成本法進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)的賬面成本會(huì)比較容易獲取，所以會(huì)采用賬面成本進(jìn)行計(jì)量和確認(rèn)。歷史成本相對(duì)比較客觀且易檢驗(yàn)，與會(huì)計(jì)信息的可靠性原則相符?！坝捎谝豁?xiàng)資產(chǎn)或者負(fù)債的成本是客觀的，相對(duì)于其他計(jì)量屬性，歷史成本的可信度更強(qiáng)，且一般不存在估量和偏見的情況”顯然，用歷史成本計(jì)量所反映的企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)事項(xiàng)更具有客觀性。（2）成本模式相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)引起企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況的巨大波動(dòng)。新準(zhǔn)則頒布前，通常的做法是將投資性房地產(chǎn)納入固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)中科目，一律采用歷史成本對(duì)其計(jì)量，在投資性房地產(chǎn)存續(xù)的會(huì)計(jì)期間內(nèi)將不對(duì)其入賬后的賬面金額進(jìn)行調(diào)整，除了每期計(jì)提折舊或相應(yīng)的減值外，在其他方面不會(huì)影響當(dāng)期利潤，因此不會(huì)對(duì)企業(yè)帶來較大的財(cái)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，符合會(huì)計(jì)的穩(wěn)健性原則。2.采用歷史成本模式計(jì)量的缺點(diǎn)（1）采用成本計(jì)量模式在市場經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的今天已經(jīng)不能客觀、全面的反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性相當(dāng)程度上在減弱。成本計(jì)量模式反映的房地產(chǎn)價(jià)值僅停留在取得時(shí)的價(jià)值，而不能真實(shí)地反映企業(yè)持有期間因外部環(huán)境變化而導(dǎo)致資產(chǎn)的價(jià)值變化，尤其是在國家出臺(tái)相關(guān)政策時(shí)和房價(jià)頻繁波動(dòng)時(shí)，如果仍采用歷史成本計(jì)量，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值就會(huì)得不到客觀、公允地反映，由此帶來的財(cái)務(wù)信息將直接影響到經(jīng)濟(jì)決策者的一些投資活動(dòng)。（2）資產(chǎn)折舊或攤銷可以為利潤的調(diào)節(jié)帶來了一定的操作空間。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊或者進(jìn)行攤銷，在實(shí)務(wù)處理中，通常是依靠會(huì)計(jì)人員的歷史經(jīng)驗(yàn)來確定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限和預(yù)計(jì)凈殘值等，雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)這些確定方法有明確的規(guī)范，但利潤的調(diào)節(jié)和操控依然存在一定的余地。所以，科目的確定和折舊攤銷的人為性，使得企業(yè)會(huì)計(jì)人員操控盈余的空間比較大，這些做法或多或少會(huì)降低會(huì)計(jì)信息的可靠性程度。（三）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的優(yōu)缺點(diǎn)1公允價(jià)值模式的優(yōu)點(diǎn)（1）會(huì)計(jì)信息相關(guān)性會(huì)提高從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定我們能夠知道：將公允價(jià)值計(jì)量模式和成本計(jì)量模式比較來說，公允價(jià)值計(jì)量模式能夠較為準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的現(xiàn)實(shí)狀況，可以把會(huì)計(jì)的相關(guān)性提高。此外，從整體的市場經(jīng)濟(jì)來看，要促進(jìn)我國投資性房地產(chǎn)市場朝著更加健康有利的方向發(fā)展，我們需要普遍運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式，這也可以讓會(huì)計(jì)信息在不同會(huì)計(jì)主體之間的可比性變得更強(qiáng)。（2）企業(yè)財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)會(huì)得到改善從目前來看我國房價(jià)總體趨勢在不穩(wěn)定中仍有所上升，公允價(jià)值計(jì)量模式被一些企業(yè)采用后，投資性房地產(chǎn)價(jià)值的提高降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，從而提高了企業(yè)的融資能力，同時(shí)也增加了賬面價(jià)值和企業(yè)的所有者權(quán)益。另外，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，業(yè)務(wù)成本也不再確認(rèn)，同時(shí)也不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行攤銷和計(jì)提折舊，企業(yè)當(dāng)期利潤總額相對(duì)于成本模式也會(huì)有所增加。由于公允價(jià)值上升確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益更會(huì)使利潤總額上漲幅度擴(kuò)大，會(huì)使投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值持續(xù)上漲。所以，若想使企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績得到改善則需要使用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，這樣企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表就會(huì)增色很多。2.公允價(jià)值模式的缺點(diǎn)（1）公允價(jià)值執(zhí)行成本費(fèi)用高公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用所產(chǎn)生的成本費(fèi)用相對(duì)較高。首先，公允價(jià)值主要計(jì)量屬性是動(dòng)態(tài)的計(jì)量。如果在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量，那么每一個(gè)會(huì)計(jì)期間結(jié)束時(shí)都要對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行全新的評(píng)估和計(jì)量，為了獲取到更準(zhǔn)確的公允價(jià)值的信息，很多企業(yè)就會(huì)去去委托像會(huì)計(jì)師事務(wù)所這樣專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行公允價(jià)值的評(píng)估，這樣就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用，并且費(fèi)用也是不低的；接著，由于公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中核算過程比較復(fù)雜，在初期進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換的時(shí)候需要對(duì)資產(chǎn)狀況的會(huì)計(jì)信息記錄進(jìn)行全程跟蹤，因此，財(cái)務(wù)管理成本費(fèi)用由此而產(chǎn)生，而且較高；最后，為了避免投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在進(jìn)行盈余管理時(shí)被管理人員利用，公司相關(guān)部門的信息使用者需要增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)信息的管理，這樣也會(huì)產(chǎn)生額外的管理費(fèi)用。（2）公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)處理科目較多投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式設(shè)計(jì)的會(huì)計(jì)科目較多，會(huì)計(jì)處理過程相對(duì)復(fù)雜。采用公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用在投資性房地產(chǎn)中以后，暫時(shí)性差異由于資產(chǎn)的賬面價(jià)值于計(jì)稅基礎(chǔ)的不同而產(chǎn)生，相關(guān)會(huì)計(jì)人員需要根據(jù)會(huì)計(jì)上的利潤總額調(diào)整應(yīng)納稅所得額計(jì)算企業(yè)所得稅；另外，投資性房地產(chǎn)出售或改變資產(chǎn)用途時(shí)，需要將投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式核算期間設(shè)計(jì)的所有科目予以轉(zhuǎn)回，包括公允價(jià)值變動(dòng)損益、資本公積和遞延所得稅負(fù)債，這就大大增加了會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性。四、太原萬科地產(chǎn)案例分析（一）太原萬科地產(chǎn)案例介紹1公司簡介太原萬科公司，成立于1985年，于1994年在深交所上市，該上市公司的證券代碼為（000043），以下簡稱“太原萬科地產(chǎn)”，是隸屬于中國航空工業(yè)集團(tuán)公司的央企上市公司，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，自2006年起已經(jīng)連續(xù)六年入圍深圳市百強(qiáng)企業(yè)。太原萬科地產(chǎn)經(jīng)過二十余年的不懈努力，已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理、酒店經(jīng)營與管理為一體的綜合性集團(tuán)公司，連續(xù)多年進(jìn)入深圳百強(qiáng)企業(yè)榜。到2008年底，公司旗下的控股和參股企業(yè)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了25家，托管企業(yè)1家。2.太原萬科地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)特征查閱近8年來的公司資產(chǎn)負(fù)債表，取其中披露的投資性房地產(chǎn)金額和資產(chǎn)總額，我們可以發(fā)現(xiàn)，投資性房地產(chǎn)的金額占總資產(chǎn)的比例在近五年來都比較平穩(wěn)地保持在20%以上。在2015年披露的資產(chǎn)負(fù)債表中，投資性房地產(chǎn)的金額占資產(chǎn)總額的比例達(dá)到了37.44%。當(dāng)投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允價(jià)值模式時(shí)，所需作的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——成本（變更日公允價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）（原投資性房地產(chǎn)已計(jì)提的折舊或攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（原價(jià)）利潤分配——未分配利潤（或借記）盈余公積（或借記）在2008年，當(dāng)時(shí)太原萬科地產(chǎn)采用的是用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值占總資產(chǎn)的比例為4.94%，而2009年太原萬科地產(chǎn)變更為公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值所占比例就達(dá)到了9.36%，相比于2008年，所占的比例翻了一倍，而投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值相當(dāng)于2008年的2.57倍?？梢娡顿Y性房地產(chǎn)已占公司資產(chǎn)較高的比重，公司有充分反映資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的必要性。因此，公司需要采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。3.公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的原因猜測就房地產(chǎn)企業(yè)而言，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是目前國際通行的成熟方法，而且公允價(jià)值運(yùn)用的市場環(huán)境也逐漸成熟。在2008年金融危機(jī)下，房價(jià)面臨很大的不確定性。此外，公司董事長吳光權(quán)將于2009年終止任職，仇慎謙由總經(jīng)理調(diào)任為董事長，石正林由常務(wù)副總經(jīng)理調(diào)任總經(jīng)理。這些原因很可能影響公司在2009年變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式。（二）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的驅(qū)動(dòng)因素1.宏觀政策2006年2月15日，我國財(cái)政部發(fā)布了第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》，首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并且首次對(duì)該資產(chǎn)的計(jì)量引用公允價(jià)值。因此那些持有較多投資性房地產(chǎn)的上市公司會(huì)如何決定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式也成為了業(yè)界關(guān)注的重點(diǎn)。2.市場環(huán)境2007年，作為新準(zhǔn)則使用的第一年，由于投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較小，并不能很大程度地影響企業(yè)的利潤，所以太原萬科地產(chǎn)繼續(xù)采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。但是到了2009年，由于我國的房地產(chǎn)交易價(jià)格和數(shù)量的不斷上升，房地產(chǎn)市場異?；鸨约半S著大量的信貸放出和稅費(fèi)優(yōu)惠政策的影響，深圳太原萬科地產(chǎn)股份公司于2009年4月26日公告，自2009年1月1日起對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，將成本模式的后續(xù)計(jì)量變更為公允價(jià)值模式。2008年底時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表中的投資性房地產(chǎn)是2.35億元，占資產(chǎn)總額的4.94%，但在2009年底時(shí)，投資性房地產(chǎn)是6.03億元，占資產(chǎn)的9.36%。在歷史成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)改成公允價(jià)值后，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值比原來的價(jià)值高了3.68億元，是2008年底的2.57倍，所占資產(chǎn)的比例也提高了4.42%。在進(jìn)行計(jì)量模式的變更時(shí)，會(huì)采用變更時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值計(jì)入投資性房地產(chǎn)的取得價(jià)值，所以，這種做法能夠更加真實(shí)、客觀地反映公司的價(jià)值，有助于廣大的投資者更全面地了解公司的資產(chǎn)情況，也可以更真實(shí)地反映公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量符合全體股東的利益。加之公司商業(yè)地產(chǎn)的市場定位以及未來公司的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)逐年增加，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量具備必要性。在2015年度的資產(chǎn)負(fù)債表中，投資性房地產(chǎn)的金額為的85.66億元，占資產(chǎn)總額的37.44%。（三）上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的影響分析1.對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率和凈利潤的影響資產(chǎn)賬面價(jià)值的增加會(huì)降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，有利于企業(yè)在資本市場擁有準(zhǔn)確的定位，同時(shí)有利于企業(yè)的增強(qiáng)和融資的能力，獲得資本市場的便利，幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來發(fā)展自身。因?yàn)樘f科地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)占公司凈資產(chǎn)的較大的比重，通過公允價(jià)值計(jì)量，在資產(chǎn)價(jià)值上升時(shí)，按照一般情況，應(yīng)該會(huì)降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，但是在2007~2015年，通過企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表分析可以看到，太原萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于上升，由此可見，太原萬科地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的并沒有達(dá)到下降資產(chǎn)負(fù)債率的結(jié)果，公司的負(fù)債在不斷的上升，負(fù)債的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資產(chǎn)增長速度，導(dǎo)致了資產(chǎn)負(fù)債率的不斷增長。所以，太原萬科地產(chǎn)采用這種做法并沒有達(dá)到降低資產(chǎn)負(fù)債率的作用。但是相比較于2008年采用成本模式計(jì)量時(shí)來看，資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)來說，增長的速率會(huì)相對(duì)來說慢一點(diǎn)。從太原萬科地產(chǎn)的凈利潤來看，在2007年，也就是準(zhǔn)則頒布擁有投資性房地產(chǎn)的第一年，公司的凈利潤非?？捎^，達(dá)到了2.71億元，但是從2008年12月31日的利潤表來看，公司的凈利潤減少到了0.2374億元，凈利潤增長率為-91.23%，這種情況可能是與2008年的金融危機(jī)有重大的關(guān)系。然而到了2009年，太原萬科地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值計(jì)量后的效果明顯，公司的凈利潤增長速度非常快，相比2008年，2009年末的凈利潤增長率為293.76%，這種利潤增長率的大幅度提高，與會(huì)計(jì)政策的變更有密切的關(guān)系，并且在之后的2009年凈利潤增長率也達(dá)到了216.12%，所以，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)在這其中發(fā)揮著不可低估的作用。在這之后的凈利潤在穩(wěn)定中不斷上升，太原萬科地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的原因很大一部分的可能就是因?yàn)?008年的凈利潤受到的前所未有的沖擊，然后在這之后的凈利潤增長和房價(jià)的上漲密不可分，同樣也是因?yàn)椴捎昧斯蕛r(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的關(guān)系，導(dǎo)致企業(yè)雖然在資產(chǎn)負(fù)債率保持著上升的情況下，凈利潤仍然能夠保持著大幅度穩(wěn)定的上升。2.增加了企業(yè)成本太原萬科地產(chǎn)2009年將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式變更為公允價(jià)值模式計(jì)量模式，從成本角度分析，公允價(jià)值的取得成本比較高，如果采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地需要具有活躍的房地產(chǎn)交易市場；第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及相關(guān)的其他信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)和合理的估計(jì)。目前一些已經(jīng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，其公允價(jià)值的信息取得方式大致有四種：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告獲得和雙方談判價(jià)格。但是，由于我國的企業(yè)目前大都還沒有建立起自己的公允價(jià)值信息收集和定價(jià)系統(tǒng)，這樣增加獲取公允價(jià)值的成本。其次，由于不同市場中介和交易對(duì)手提供的定價(jià)信息可能差異較大，企業(yè)在向外部購買信息后，可能還需要增加甄別成本。對(duì)于那些沒有公開的活躍市場、同類市場，價(jià)格難以取得的項(xiàng)目，需要通過復(fù)雜的估值技術(shù)來實(shí)現(xiàn)，估值模型的建立要投入較高的成本和人力，有時(shí)還需外聘專業(yè)的估算師和精算師。所以太原萬科采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，則需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露公允價(jià)值的確定方法和增減變動(dòng)等，這會(huì)使太原萬科地產(chǎn)的審計(jì)成本以及評(píng)估成本加大，會(huì)增加企業(yè)的費(fèi)用。3.對(duì)企業(yè)所有者權(quán)益的影響凈資產(chǎn)收益率也稱權(quán)益報(bào)酬率，是公司稅后利潤除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，該指標(biāo)反映的是股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。按公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，當(dāng)公允價(jià)值上升時(shí)，借記：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)；貸記：公允價(jià)值變動(dòng)損益；當(dāng)公允價(jià)值下降時(shí)，則做相反調(diào)整。而近幾年中的房價(jià)在不斷的穩(wěn)步上升，而公允價(jià)值變動(dòng)損益是利潤表上單獨(dú)的項(xiàng)目，在利潤總額之前，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的凈資產(chǎn)大幅度上升，伴隨著的是利潤的上升，但是如果企業(yè)凈利潤的增長比企業(yè)凈支出的增長慢的話，就會(huì)導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率的降低。從太原萬科地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率來分析，在2007和2008年的財(cái)務(wù)報(bào)表中分析得到凈資產(chǎn)收益率從之前的15.45%下降到1.36%，但是在2008~2011年，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率表現(xiàn)出飛快的增長趨勢，這說明公司運(yùn)作的資本效率逐漸變高，房地產(chǎn)收益也非常的可觀，到了2012年，凈資產(chǎn)收益率表現(xiàn)出微弱的下滑的趨勢，說明投資性房地產(chǎn)所造成的影響在不斷的減小，股東權(quán)益的水平也相對(duì)穩(wěn)定。同時(shí)到了2013年以后，凈資產(chǎn)收益率又開始逐漸下降。4.對(duì)利潤分配造成一定的影響在資產(chǎn)負(fù)債表日，因?yàn)楣蕛r(jià)值變動(dòng)損益要計(jì)入利潤表的當(dāng)期損益，成為企業(yè)凈利潤的組成部分，是企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)的利得，但是又沒有現(xiàn)金流的作為支撐，所以上市公司在制定分紅政策時(shí)，如果增值的收益參與分紅的話就會(huì)導(dǎo)致公司的現(xiàn)金流下降，但是如果不參與公司分紅，又會(huì)導(dǎo)致公司分紅比例下降，這種情況會(huì)加大企業(yè)向投資者分配利潤的壓力，而這種矛盾的存在會(huì)對(duì)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展有所不利。5.增加納稅調(diào)整成本的工作根據(jù)財(cái)稅[2007]80號(hào)文件，企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際結(jié)算或者處置時(shí)，處置所得價(jià)款扣除其歷史成本后得到差額應(yīng)計(jì)入處置期的應(yīng)納稅所得額。可見在公允價(jià)值模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理存在著明顯的差異。在會(huì)計(jì)處理上，年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不計(jì)提折舊或攤銷；而稅法上，是按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的所得，在計(jì)算所得稅時(shí)，仍按計(jì)提折舊或攤銷處理。因此，企業(yè)需要根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)——所得稅》進(jìn)行納稅調(diào)整，這就使企業(yè)會(huì)計(jì)的工作量增大，而且這種調(diào)整的難度和復(fù)雜程度也非常高。6.增加了報(bào)表信息使用者的理解難度如果采用公允價(jià)值計(jì)量，則每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日需要對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估和調(diào)整。若投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，當(dāng)年的利潤就會(huì)增加，由于投資性房地產(chǎn)的價(jià)值一般較大，因而對(duì)利潤的影響很明顯。相反，目前高居不下的房價(jià)導(dǎo)致的民怨較深，國家為了抑制房價(jià)的過快上漲，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控也比較緊，也可能會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的下降，會(huì)使當(dāng)期利潤下降幅度較大。且在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊或者進(jìn)行攤銷，從而減少了相應(yīng)的成本支出，也會(huì)增加當(dāng)年的利潤，因此可能會(huì)增大公司經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性，利潤波動(dòng)加大，從而使風(fēng)險(xiǎn)增大，可能會(huì)掩蓋管理者的經(jīng)營不善或者管理能力不足的問題。五、結(jié)論在太原萬科地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的近5年來，投資性房地產(chǎn)公允的價(jià)值在不斷的增加，從2009年剛開始實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量時(shí)的60.34億元，到2015年的資產(chǎn)負(fù)債表記錄的85.66億元，凈利潤也從2009年的0.9349億元到2015年底的3.71億元。在這些快速增長的利潤中，有很大一部分是沒有現(xiàn)金流的公允價(jià)值變動(dòng)損益使得利潤表上的凈利潤增長，這就使得企業(yè)需要更加謹(jǐn)慎地面對(duì)自己的利潤，因?yàn)樵趯?shí)際中并沒有想象中的那樣可觀，同時(shí)也會(huì)給投資者一種錯(cuò)覺，雖然這種做法可以使財(cái)務(wù)報(bào)表變得好看，但是風(fēng)險(xiǎn)也同樣的存在，因?yàn)楣蕛r(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用的條件是存在有公平活躍的房地產(chǎn)交易市場，在完全競爭的市場中，公允價(jià)值是最可靠的，但是在我國的房地產(chǎn)市場中，就目前來說，房地產(chǎn)的市場尚不完善，信息的獲取渠道也非常有限。所以那些賬面價(jià)值上的投資性房地產(chǎn)還是不太公允和可靠的，也沒有很精確的可以反映企業(yè)的真正資產(chǎn)的價(jià)值。參考文獻(xiàn)[1]劉永澤，馬妍：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境與對(duì)策[J].