碧桂園滬蘇區(qū)域盛澤B地塊項目資金策劃會

滬蘇區(qū)域盛澤B地塊項目資金策劃匯報人：XXX2016年XX月XX日2024/6/14一、引言1、企業(yè)管理的核心是財務(wù)管理，財務(wù)管理的核心是資金管理，資金管理的核心是現(xiàn)金流管理；2、現(xiàn)金流管理是收、支、控三方面有效組合，是結(jié)合項目從投資拿地、過程開發(fā)及銷售、首尾竣工及交付的閉環(huán)管理；3、以資金策劃為契機，將現(xiàn)金流管理從前端進行規(guī)劃，并以資金策劃方案為指導進行過程管理；4、資金策劃不是單一財務(wù)策劃，是涉及投資拿地、項目開發(fā)、營銷、成本及其他職能部門的綜合運營管控；5、資金策劃是在集團/區(qū)域資金管控模式前提下，以項目最少年化自有資金占用及綜合收益最大化為目標；CONTENTS目錄項目整體經(jīng)營指標項目資金策劃總結(jié)項目資金策劃內(nèi)容4項目整體經(jīng)營指標01項目區(qū)位簡介項目開發(fā)計劃簡介項目主要經(jīng)濟指標項目營銷貨量鋪排及推售計劃2024/6/14一、項目區(qū)位簡介1、周邊競品工商銀行郵儲銀行摘牌時間：2016年2月6日總地價：3.3648億總占地面積：167畝

容積率：3.2住宅建筑面積:26.7186萬㎡沿街商業(yè)：1.75萬㎡商業(yè)綜合體：7.05萬㎡（不含地下室7.868萬㎡）總貨值：22.7億地價：201萬元/畝樓面地價：942元/㎡（不含稅）

四、工程開發(fā)—開工示意圖貨量（萬m2）套數(shù)貨值（億）一期貨量①5.544684.71一期貨量②7.985946.78二期貨量③13.19105211.21合計26.71211422.7一期貨量范圍二期商業(yè)綜合體三期貨量范圍一、項目主要經(jīng)濟指標一、項目開發(fā)計劃簡介土地獲取同心共享投入國土證工程規(guī)劃證施工許可證項目開盤首批交樓2016-2-62016-6-10日前2016-8-202016-8-202016-9-12016-11-302019-3-302021-3-30竣工土地款分期支付簡介：2016年2月6日支付首筆土地款1.68億，2016年8月支付剩余土地款及契稅1.78億盛澤B項目預(yù)估整體可售貨量2114套36.15萬㎡28.86億，其中高層2114套26.72萬㎡24.05億，車位7.68萬㎡1.32億，商鋪1.75萬㎡3.5億；16年供貨468套5.59億，16年全年銷售目標1.51億：面積：㎡，金額：萬元推售時間產(chǎn)品戶型總貨量16年預(yù)計簽約套數(shù)面積金額套數(shù)面積金額去化率16年貨量高層YJ1204685592850335140167781510030%推售小計4685592850335140167781510030%16年后貨量高層YJ12013321591781432600000YJ16031452080468720000車位--76800131660000

商鋪--17500350000000未推售小計16463055582382980000合計2114361486288633140167781510030%一、項目營銷貨量鋪排及推售計劃項目資金策劃內(nèi)容02關(guān)鍵政策梳理專題方案策劃項目股權(quán)架構(gòu)股權(quán)架構(gòu)圖盛澤西地塊項目股權(quán)架構(gòu)圖盛澤西地塊項目合作方式：盛澤西上海新碧碧享投資中心共享投資有限公司股東概況股東1股東2股東3股東4股東5股東名稱上海新碧

碧享投資中心共享投資公司股份占比

85%5%10%利潤分配比例85%

5%10%每一天資金成本29.67萬每一天管理費用15.02萬元每一天天年化自有資金成本14.65萬元每一天資金占用成本周期開發(fā)間接費用與銷管費用總額13700萬/項目開發(fā)周期912天周期年化自有資金成本13365萬/項目開發(fā)周期912天關(guān)鍵政策梳理—集團內(nèi)部一、融資方式：表外融資、內(nèi)部融資二、擔保方式：表外融資不提供擔保（僅可以對無息貸款擔保）；內(nèi)部融資：四證齊全、最高額度為資金峰值的70%，每期提款上限為不超過本期實際已支出金額；三、融資成本：表外不高于8%，內(nèi)部融資年化6%可貸1年期四、其他：暫無關(guān)鍵政策梳理—外部一、融資方式：表外融資條款與我司的要求還有出入（要求有擔保、回購）；內(nèi)部融資需要項目進度與外部開發(fā)貸的要求基本一致，需要四證齊全；二、商業(yè)按揭：首套房一般20%首付；2套房要50%首付三、公積金按揭：主體封頂方可辦理準入四、預(yù)售資金監(jiān)控：暫無，但據(jù)開發(fā)部了解政府已經(jīng)有了初步計劃五、投資拿地階段獲得的優(yōu)惠政策：暫無六、合作方特殊要求等：暫無

關(guān)鍵政策梳理—主要合作銀行商業(yè)按揭銀行房貸所需資料首付房貸期限農(nóng)業(yè)銀行①身份證（主貸人及配偶）

②結(jié)婚證

③戶口薄

④收入證明(月收入超捌仟元需個人帳戶明細6個月)

⑤首付款證明(發(fā)票)

⑥還款借記卡卡號

⑦購房合同

⑧對申請住房貸款的申請人,婚姻狀況為離婚的,在提供離婚證的同時,必須再提供由民政局蓋章的離婚協(xié)議,或法院的調(diào)解書。①沒有房貸記錄，首付最低可為20%。

②有房貸記錄，但已經(jīng)結(jié)清，則最低首付比例為30%。

③有房貸記錄，且未結(jié)清，則最低首付比例為45%。①正常貸款，貸款人最長可貸至70周歲，不超過30年

②接力貸款，貸款人父母最高可貸至80周歲，不超過30年

郵儲銀行①購房人夫妻身份證、戶口簿、婚姻證明材料（結(jié)婚證、離婚證等）

②購房人夫妻收入證明

（若為自雇人士，則另需提供經(jīng)營所需資料）

①首次購買，首付20%

②二套房（征信中顯示有房貸的），首付30%貸款年齡+貸款年限不超過65周歲，最長30年。工商銀行①夫妻雙方身份證

②夫妻雙方戶口本

③結(jié)婚證

④夫妻雙方收入證明/單身簽單身聲明

⑤銀行卡（主借款人的）

如果收入證明的月收入在1萬以上，需提供相應(yīng)的銀行流水作為佐證材料。①首套最低可至20%；

②人民銀行征信系統(tǒng)顯示有貸款記錄的，不管是否已結(jié)清，首付都不得低于30%；

①正常貸款：貸款年齡+貸款年限不超過70周歲，最長30年，

主借款人年齡不超過65周歲；

②接力貸款：（父母做主借款人，子女做共同借款人；父母未做過貸款申請做首套房貸）

原則上貸款年齡+貸款年限不超過80周歲

專項策劃方案—前端表外融資項目明細

備注貸款銀行浦發(fā)銀行前期溝通中，意愿較強，待總行政策明朗申報金額4.5億元

預(yù)計獲批時間2016.7

貸入計劃2016.7

還貸計劃2017.1

難點1、總行是否認可盛澤鎮(zhèn)，待確定，目前分行和總行在全力爭取；2、成本要求較高。

需協(xié)調(diào)項

建議總規(guī)、國土證的取得時間能盡量前置專項策劃方案—內(nèi)部融資項目明細

備注貸款銀行內(nèi)部借款

申報金額3.1億元資金峰值4.43億的7成預(yù)計獲批時間2016.8

貸入計劃2016.8

還貸計劃2017.8

難點暫無

需協(xié)調(diào)項暫無

專項策劃方案—銷售回款回款方式：自付和按揭：1、自付：合同約定付款時間；2、按揭：商貸和公積金貸款，合同約定首付款齊全一個月后，貸款到賬。當?shù)兀鹤稍儺數(shù)劂y行，在資料齊全情況下，對外輸出按揭放款一般在一周左右，最快放款為二至三天。風險：1、客戶貸款資料不齊全，導致放款時間滯后；2、組合公積金貸款，由于公積金放款速度慢，導致商貸放款不及時。應(yīng)對：1、選擇優(yōu)質(zhì)銀行進行合作，在合作銀行之間形成放款速度競爭；2、客戶簽約當天需要資料齊全，同時簽訂按揭貸款合同；3、對客戶推廣公轉(zhuǎn)商貸款方式，加大回款速度；4、公積金貸款賬戶數(shù)量進行控制，限定合作銀行。專項策劃方案—監(jiān)控資金解凍監(jiān)控資金（政府監(jiān)控）：1、預(yù)售資金：商品房預(yù)售資金應(yīng)全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管部門負責監(jiān)管。監(jiān)管期限為：自項目取得商品房預(yù)售許可證開始，至項目辦理房屋初始登記后。

2、公積金保證金：在購房借款人到委托銀行辦理住房公積金貸款時，向提供貸款擔保的單位收取的保證金（5%）。當?shù)兀焊鶕?jù)了解，目前當?shù)責o預(yù)售資金監(jiān)管，但房管局在考慮計劃施行。風險：房管局不明確預(yù)售資金監(jiān)管的時間。應(yīng)對：1、保持與房管局的良好溝通，及時了解政策。2、加快樓款回籠，及時歸集集團；3、針對公積金貸款，考慮公轉(zhuǎn)商的形式，盡量減少保證金賬戶金額。專項策劃—第1年現(xiàn)金流分析序號項目2016年2016年2016年2016年2016年

小計1季度2季度3季度4季度一現(xiàn)金流入

-

-

45,000

10,012

55,0121銷售收入

-

-

-

10,012

10,0122貸款收入

45,000

45,000二現(xiàn)金流出

16,901

-

17,916

9,545

44,3621土地成本

16,901

17,916

34,8172開發(fā)成本

-

-

-

9,177

9,1773銷管費用

-5增值稅金及附加、防洪費

-

-

-

303

3036土地增值稅

-

-

-

-

-7所得稅

-

-

-

65

658還貸支出

-9其他支出

-三凈現(xiàn)金流量(一減二)

-16,901

-

27,084

467

10,650

其中：受限資金

-四累計現(xiàn)金流量

-16,901

-16,901

10,183

10,650

10,650專項策劃—項目周期現(xiàn)金流序號項目合計2016年

小計2017年

小計2018年

小計2019年

小計2020年

小計2021年

小計一現(xiàn)金流入

367,947

55,012

90,465

93,387

120,274

8,809

-1銷售收入

297,947

10,012

65,465

93,387

120,274

8,809

-2貸款收入

70,000

45,000

25,000

-

-

-

-二現(xiàn)金流出

331,122

44,362

96,284

98,225

85,470

4,276

2,5051土地成本

34,817

34,817

-

-

-

-

-2開發(fā)成本

172,131

9,177

87,031

60,775

9,015

3,635

2,4973銷管費用

9,395

-

5,825

3,476

94

-

-5增值稅金及附加、防洪費

12,376

303

1,991

2,886

6,813

375

86土地增值稅

16,690

-

-

-

16,690

-

-7所得稅

18,139

65

1,438

1,575

14,809

266

-8還貸支出

70,000

-

-

30,000

40,000

-

-9其他支出

5,775

-

-

-488

-1,950

-

-三凈現(xiàn)金流量(一減二)

36,825

10,650

-5,819

-4,838

34,804

4,533

-2,505

其中：受限資金

-

-

-

-

-

-

-四累計現(xiàn)金流量

36,825

10,650

4,830

-7

34,797