長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀、商業(yè)模式、行業(yè)壁壘及競(jìng)爭(zhēng)格局分析（智研產(chǎn)業(yè)百科詞條）

精品研報(bào)·專(zhuān)題定制·產(chǎn)研服務(wù)智研咨詢出品長(zhǎng)租公寓精品研報(bào)·專(zhuān)題定制·產(chǎn)研服務(wù)智研咨詢出品長(zhǎng)租公寓智研產(chǎn)業(yè)百科·產(chǎn)業(yè)研究第一站/長(zhǎng)租公寓/實(shí)用的產(chǎn)研百科工具長(zhǎng)租公寓TOC\o"1-5"\h\z\u一、定義及分類(lèi) 1二、行業(yè)政策 2三、發(fā)展歷程 3四、行業(yè)壁壘 41、品牌壁壘 42、運(yùn)營(yíng)壁壘 43、資金壁壘 4五、產(chǎn)業(yè)鏈 51、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 52、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析 6（1）深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司 6（2）冠寓商業(yè)管理有限公司 6六、行業(yè)現(xiàn)狀 8七、發(fā)展因素 91、有利因素 9（1）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的支持 9（2）城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)增加 9（3）長(zhǎng)租公寓契合市場(chǎng)需求 92、不利因素 9（1）租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后制度不健全 9（2）盈利難度較大 10（3）長(zhǎng)租公寓租金高 10八、競(jìng)爭(zhēng)格局 11九、發(fā)展趨勢(shì) 12一、定義及分類(lèi)長(zhǎng)租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)。長(zhǎng)租公寓是向特定人群提供長(zhǎng)期居住空間和居住服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，顧客以本地工作、生活人口為主。長(zhǎng)租公寓按照運(yùn)營(yíng)模式可分為機(jī)構(gòu)式長(zhǎng)租公寓和非機(jī)構(gòu)式長(zhǎng)租公寓，機(jī)構(gòu)式公寓按照整體可分為集中式和分散式，集中式是指自持、收購(gòu)或租入并轉(zhuǎn)租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運(yùn)營(yíng)商均有所切入，典型代表有萬(wàn)科“泊寓”等；分散式主要指機(jī)構(gòu)租入并轉(zhuǎn)租分散式房源，主要由中介和運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)，典型代表有鏈家、自如寓等。非機(jī)構(gòu)式長(zhǎng)租公寓中的個(gè)人散租主要是由公寓提供。二、行業(yè)政策自2016年起，國(guó)家開(kāi)始推進(jìn)租售并舉，并出臺(tái)一系列政策培養(yǎng)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，房企陸續(xù)入局長(zhǎng)租公寓。2023年1月，安徽省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，提出要鼓勵(lì)建設(shè)年輕人、老年人融合居住的綜合社區(qū)和長(zhǎng)租公寓，打造代際融合、充滿活力的長(zhǎng)者社區(qū)。2023年7月，河南省人民政府辦公廳印發(fā)《河南省實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略三年行動(dòng)方案（2023—2025年）》，提出要健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，增加保障性租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，培育專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，開(kāi)展節(jié)能家電、環(huán)保家具租賃業(yè)務(wù)。三、發(fā)展歷程近年來(lái)受到購(gòu)房成本增加、城市化率上升等因素影響，中國(guó)租賃住房市場(chǎng)迅速發(fā)展，長(zhǎng)租公寓行業(yè)受到政策支持迎來(lái)高速增長(zhǎng)。1978年中國(guó)政府正式啟動(dòng)住房市場(chǎng)化體制改革，市場(chǎng)化住房租賃開(kāi)始出現(xiàn)。2001年中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，大量外資企業(yè)帶動(dòng)外企工作人員租住需求，推動(dòng)多個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)。2015年國(guó)家首次提出租購(gòu)并舉方針，完善住房租賃體系的建設(shè)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來(lái)發(fā)展的紅利期。2022年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，明確提出，要推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，并將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍，推動(dòng)了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。四、行業(yè)壁壘1、品牌壁壘由于長(zhǎng)租公寓行業(yè)涉及客戶的居住體驗(yàn)和生活質(zhì)量，客戶在選擇公寓時(shí)往往會(huì)考慮品牌的聲譽(yù)和口碑。因此，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)中，品牌知名度和口碑對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)的成功至關(guān)重要。而新進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)的企業(yè)需要花費(fèi)大量時(shí)間和精力來(lái)打造自己的品牌形象，提升品牌知名度和美譽(yù)度。2、運(yùn)營(yíng)壁壘長(zhǎng)租公寓行業(yè)是一個(gè)復(fù)雜且需要高度專(zhuān)業(yè)化的領(lǐng)域，它不僅要求長(zhǎng)租公寓企業(yè)擁有優(yōu)質(zhì)的房源，還要求長(zhǎng)租公寓企業(yè)在房屋維護(hù)、客戶服務(wù)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面展現(xiàn)出卓越的運(yùn)營(yíng)能力和管理能力。因此，新進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)的企業(yè)在運(yùn)營(yíng)方面存在一定的壁壘。3、資金壁壘長(zhǎng)租公寓行業(yè)需要大量的資金投入，包括房屋租金、裝修費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本等。目前，市場(chǎng)上多數(shù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)仍然靠著資本投資維持運(yùn)轉(zhuǎn)，能否在預(yù)期時(shí)間內(nèi)建立盈利模式、實(shí)現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈是目前長(zhǎng)租公寓企業(yè)所面臨的重要挑戰(zhàn)。因此，對(duì)于新進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)的企業(yè)具有一定的資金壁壘。五、產(chǎn)業(yè)鏈1、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈上游主要是為長(zhǎng)租公寓提供物業(yè)改造建設(shè)服務(wù)的拆除工程公司、建設(shè)工程公司以及裝修公司，以及水泥、石材、鋼筋、混凝土、塑料等建筑材料，以及長(zhǎng)租公寓的裝修設(shè)計(jì)。隨著政府對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度加大，越來(lái)越多的房源進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。產(chǎn)業(yè)鏈中游為長(zhǎng)租公寓租賃，主要是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，負(fù)責(zé)長(zhǎng)租公寓房源的獲取、裝修、配置、家具家電、出租及后續(xù)服務(wù)等。產(chǎn)業(yè)鏈下游為長(zhǎng)租公寓的租客。2、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)分析（1）深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司是萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司下屬全資子公司。企業(yè)作為全國(guó)最大的集中式公寓提供商，致力于為新進(jìn)入城市的青年提供綜合租住服務(wù)。2023年上半年，企業(yè)在上海、廣州、武漢、廈門(mén)等城市新獲取房源0.98萬(wàn)間，凈新增開(kāi)業(yè)0.73萬(wàn)間。截至2023年6月底，企業(yè)在全國(guó)34個(gè)城市共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房22.47萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)17.39萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)數(shù)量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等27個(gè)城市排名前三。與此同時(shí)，企業(yè)積極響應(yīng)國(guó)家納保政策，在北京、天津、深圳、廈門(mén)等19個(gè)城市共納保106個(gè)項(xiàng)目，涉及房源8.3萬(wàn)間。（2）冠寓商業(yè)管理有限公司冠寓商業(yè)管理有限公司是龍湖集團(tuán)繼地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智慧服務(wù)之后，面向新世代人群租住生活形態(tài)及消費(fèi)升級(jí)需求推出的集中式長(zhǎng)租公寓品牌，以核桃、松果、豆豆三大系列產(chǎn)品線切入各細(xì)分市場(chǎng)，在發(fā)展規(guī)模、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及增值服務(wù)等方面進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈布局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)房源數(shù)量由2017年的1.5萬(wàn)間增長(zhǎng)至累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)11.9萬(wàn)間，其中已納保房間數(shù)超4萬(wàn)間，2023年上半年企業(yè)的整體出租率為93.7%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為95.9%，租戶滿意度達(dá)到95%，其租金收入同比增長(zhǎng)4%至12.3億元。六、行業(yè)現(xiàn)狀近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模為1.79萬(wàn)億元。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢(shì)、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加等因素的驅(qū)動(dòng)，2022年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到2.01萬(wàn)億元。七、發(fā)展因素1、有利因素（1）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的支持政府對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的支持力度不斷加大，并出臺(tái)了一系列政策來(lái)鼓勵(lì)和支持長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。包括《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》《關(guān)于加快促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》《河南省實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略三年行動(dòng)方案（2023—2025年）》等政策，這些政策為租戶提供了良好的居住體驗(yàn)和生活服務(wù)，有助于推動(dòng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的健康發(fā)展。（2）城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)增加隨著城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)的增加，租房作為一種居住方式在越來(lái)越多的人中受到青睞。特別是在大城市，高房?jī)r(jià)使得許多年輕人和流動(dòng)人口難以承受購(gòu)房的壓力，因此租房成為更加靈活和經(jīng)濟(jì)的選擇。長(zhǎng)租公寓作為一種滿足租房需求的住房形式，具有廣闊的市場(chǎng)前景和發(fā)展?jié)摿ΑｋS著市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大和政策的持續(xù)支持，長(zhǎng)租公寓行業(yè)將迎來(lái)更多的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，為租房人群提供更加優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)和生活服務(wù)。（3）長(zhǎng)租公寓契合市場(chǎng)需求傳統(tǒng)的以私人出租為主的租賃市場(chǎng)大多面臨著中介服務(wù)不規(guī)范、租期不穩(wěn)定、品質(zhì)無(wú)保證、監(jiān)管漏洞多等各種問(wèn)題。而長(zhǎng)租公寓經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的裝修設(shè)計(jì)，從外觀到內(nèi)部家具家電配置較大部分出租房都有著明顯優(yōu)勢(shì)。再加上長(zhǎng)租公寓一般都會(huì)打造融合社交、創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂(lè)等多種元素的平臺(tái)，對(duì)年輕人群有著很大的吸引力。規(guī)模化、規(guī)范化的經(jīng)營(yíng)，以及專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)也在很大程度上減少了矛盾糾紛，使得長(zhǎng)租公寓更加契合市場(chǎng)需求。2、不利因素（1）租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后制度不健全同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)起步較晚，且租賃政策較少，因此我國(guó)目前的租賃市場(chǎng)并不健全，傳統(tǒng)的住房租賃市場(chǎng)主要為個(gè)體房東，而機(jī)構(gòu)參與者較少。在許多發(fā)達(dá)國(guó)家的城市，25%～30%都是機(jī)構(gòu)出租房源，但中國(guó)目前的品牌公寓占比不到2%，導(dǎo)致專(zhuān)業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)滯后，與發(fā)達(dá)國(guó)家完善的租賃市場(chǎng)相比有著較大的差距。（2）盈利難度較大長(zhǎng)期以來(lái)，長(zhǎng)租公寓的盈利難題一直困擾著開(kāi)發(fā)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。目前，由于租期較短，租金回報(bào)率低，租住率較低，進(jìn)行長(zhǎng)租公寓的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本高等因素，大多數(shù)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)都處于支出大于收入階段，因此極易導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)者的資金鏈斷裂。若通過(guò)融資來(lái)緩解現(xiàn)狀，其融資成本也越來(lái)越高而且風(fēng)險(xiǎn)較大，一定程度上加大了長(zhǎng)租公寓企業(yè)的壓力。雖然集中式運(yùn)營(yíng)比分散式運(yùn)營(yíng)更能做出高溢價(jià)產(chǎn)品，但是盈利的企業(yè)微乎其微，整個(gè)長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)狀還是處于大量的資本投入階段。（3）長(zhǎng)租公寓租金高長(zhǎng)租公寓與普通租賃住房相比，并沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)。首先從租金上看，長(zhǎng)租公寓前期收房成本、裝修成本都加劇租房?jī)r(jià)格上漲。此外，長(zhǎng)租公寓通常還會(huì)提供一系列的服務(wù)，如物業(yè)管理、維修維護(hù)、社區(qū)活動(dòng)等，這些服務(wù)也會(huì)增加運(yùn)營(yíng)成本，進(jìn)而推高租金，導(dǎo)致租客需要支付更高的費(fèi)用。這使得一些租客在考慮是否選擇長(zhǎng)租公寓時(shí)，可能會(huì)因?yàn)閮r(jià)格因素而猶豫不決。八、競(jìng)爭(zhēng)格局隨著我國(guó)商品房市場(chǎng)格局的穩(wěn)定，樓市逐漸繁榮，隨之而來(lái)的便是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展空間大大增加。與此同時(shí)，家庭數(shù)量的降低，越來(lái)越多的人選擇在城市中租住，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)容量持續(xù)擴(kuò)大。此外，隨著市場(chǎng)容量的擴(kuò)大，入局競(jìng)爭(zhēng)者越來(lái)越多，市場(chǎng)覆蓋面也將有明顯增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，長(zhǎng)租公寓十大品牌分別為泊寓、冠寓、魔方公寓、樂(lè)乎公寓、百瑞紀(jì)集團(tuán)、瓴寓國(guó)際、朗詩(shī)寓、自如寓、城家公寓和招商伊敦。從開(kāi)業(yè)規(guī)模來(lái)看，2023年上半年，泊寓、冠寓、魔方公寓開(kāi)業(yè)規(guī)模分別為17.39萬(wàn)間、11.9萬(wàn)間和7.62萬(wàn)間。九、發(fā)展趨勢(shì)在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)逐漸變得明朗的情況下，未來(lái)，長(zhǎng)租公寓業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商將更加關(guān)注長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品與服務(wù)。從戶型設(shè)計(jì)到裝修標(biāo)準(zhǔn)、從低碳環(huán)保到智能管理、從配套完善到出行方便、從社區(qū)建設(shè)到租戶自治，整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)都將迎來(lái)產(chǎn)品和服務(wù)顯著提升的時(shí)代。與此同時(shí)，數(shù)字科技