上東庭院Ⅱ2012年全年總結(jié)2013年全年計(jì)劃 41P

上東庭院Ⅱ項(xiàng)目組2013年1月12日上東庭院Ⅱ2012年全年總結(jié)--2013年全年計(jì)劃2012年全年工作總結(jié)2013年全年工作計(jì)劃目錄第一部分2012年市場(chǎng)小結(jié)2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律是調(diào)控，縱觀全年，調(diào)控聲音不斷，調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，調(diào)控力度之大前所未有。在政策的打壓下，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)或多或少都受到一定程度的影響。在調(diào)控政策影響下，10年樓市起伏跌宕，到2009年2月份開(kāi)始全國(guó)掌聲一片，一直持續(xù)到2012年，2012年市場(chǎng)經(jīng)歷了1、2月份相對(duì)來(lái)說(shuō)是淡季，3、4月份達(dá)到了漲幅的最高潮，幾乎所有的公司都是在那個(gè)階段取得最好業(yè)績(jī)的階段。經(jīng)過(guò)了4月份的調(diào)控，5月份創(chuàng)造了一個(gè)低谷，成交量驟降50%以上。到了6月份相應(yīng)的調(diào)整，從7月份下旬開(kāi)始，我們又經(jīng)歷了7、8、9快速的上升。之后又迎來(lái)了九·二九的政策，11、12月份持續(xù)了相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，并沒(méi)有出現(xiàn)大的變化。

2012全國(guó)樓市成交數(shù)據(jù)分析中國(guó)指數(shù)研究院1月6日發(fā)布的報(bào)告顯示，2012年全年監(jiān)測(cè)的30個(gè)主要城市中，一線城市樓市總體成交量相比2009年下降40%；二線城市樓市總體成交量同比下跌21%。造成如此差距，主要集中于新政出臺(tái)后的4個(gè)月，5-8月，單月同比跌幅在50%-80%之間。9月成交量大幅回升，接近同期水平，二次調(diào)控使10月成交量環(huán)比下跌27%，10-12月單月同比跌幅在10%-35%之間，相比4月17日新政，二次調(diào)控對(duì)樓市成交情況的影響較為緩和。12月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1~11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。

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央企豪賭與退市

3月初的北京，主業(yè)并非房地產(chǎn)業(yè)的眾多央企不斷斥巨資入市拿地。3月17日，中國(guó)兵器裝備集團(tuán)以17.6億元拍得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項(xiàng)目地塊，此前入市拿地的央企還包括中國(guó)電子、中國(guó)煙草等一大批不以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的企業(yè)。財(cái)大氣粗的央企一擲萬(wàn)金，不斷刷新著北京新地王的紀(jì)錄。3月19日，國(guó)資委召開(kāi)部分中央企業(yè)會(huì)議，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)和78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)主要負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。會(huì)議要求，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。很快，中遠(yuǎn)集團(tuán)披露將在半年內(nèi)退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)8%股權(quán)，成為首先宣布退出房地產(chǎn)行業(yè)的央企。但一個(gè)尷尬的事實(shí)是，截至年底僅有中遠(yuǎn)集團(tuán)、中國(guó)航天、中石化、中石油等7家央企掛牌轉(zhuǎn)讓不足20家地產(chǎn)子公司的股權(quán)，余下71家央企至今未見(jiàn)退出跡象。2

新國(guó)十條

4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議表示要堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，被業(yè)界稱為“新國(guó)十條”。“新國(guó)十條”連續(xù)打出了一系列政策組合拳——實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于3成；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例提高到5成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快或房源緊張地區(qū)可暫停發(fā)放貸款。

2012全國(guó)樓市關(guān)鍵詞

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三套房停貸

4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。9月29日，央行再發(fā)通知，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；11月13日，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等四部委再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。

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保障房

4月13日，住建部召開(kāi)會(huì)議稱，加快保障性住房建設(shè)，其中公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)。今年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。5月4日，住建部、民政部、財(cái)政部，三部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知。各地區(qū)要通過(guò)新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。6月12日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)文，倡導(dǎo)大力發(fā)展公租房，解決“夾心層”住房問(wèn)題。6月18日，七部委發(fā)布《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

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物業(yè)稅

5月25日，《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》公布，其中“開(kāi)征物業(yè)稅”再次納入。近年來(lái)，國(guó)務(wù)院每年轉(zhuǎn)發(fā)的該文件均提到物業(yè)稅?！兑庖?jiàn)》明確提出，今年研究開(kāi)征物業(yè)稅，該項(xiàng)工作將由財(cái)政部、國(guó)稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同負(fù)責(zé)。市場(chǎng)分析認(rèn)為，國(guó)家逐步推進(jìn)物業(yè)稅改革的目的主要在于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)、投資需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這對(duì)市場(chǎng)中投機(jī)性等需求打擊壓力很大，也將對(duì)投資、投機(jī)者的心理產(chǎn)生很大影響，并將影響樓市預(yù)期。

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嚴(yán)打開(kāi)發(fā)商囤地

8月2日，國(guó)土部將一份涉及1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查，其中80%可能被收回。

9月26日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，要求貫徹落實(shí)“國(guó)十條”確定的工作任務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向好發(fā)展。《通知》明確規(guī)定，對(duì)企業(yè)因自身原因?qū)е峦恋亻e置一年以上的，將禁止企業(yè)及其控股股東參與土地競(jìng)買。各類住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書(shū)和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，自開(kāi)工之日起3年內(nèi)竣工。

7新國(guó)五條為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知精神，9月29日，五部委分別出臺(tái)措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，即“新國(guó)五條”，被業(yè)內(nèi)冠以“二次調(diào)控”的名號(hào)。其措施主要包括：暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；貸款購(gòu)買首套商品住房的首付款不得低于30%；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。

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限購(gòu)令

9月29日二次調(diào)控的出臺(tái)，使得限購(gòu)令成為各地細(xì)則制定的第一準(zhǔn)則。9月30日，深圳緊急出臺(tái)樓市限購(gòu)令，隨后，廈門、上海、寧波、杭州等十余個(gè)城市相繼出臺(tái)包含限購(gòu)令在內(nèi)的多項(xiàng)實(shí)施細(xì)則，加上早已開(kāi)始限購(gòu)的北京，房地產(chǎn)市場(chǎng)的第二輪調(diào)控在各地全面展開(kāi)。

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加息自10月20日起，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)加息方案，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率未調(diào)整外，其它各檔次存貸款基準(zhǔn)利率均相應(yīng)調(diào)整。公積金購(gòu)房貸款利率也隨之上調(diào)。這是央行時(shí)隔3年后的首度加息，最近一次加息是在2007年12月。3年之后重啟加息意在控制通貨膨脹，但對(duì)于貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利息支出的增加無(wú)疑會(huì)加重購(gòu)房成本。榆次房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析整體均價(jià)：2012年全國(guó)房地產(chǎn)一直處在政策調(diào)控的陰影下生存，可在三線城市的樓市價(jià)格確依然堅(jiān)挺。隨著太原城市擴(kuò)展“南移西進(jìn)，北展東擴(kuò)”的口號(hào)，在今年樓市上體現(xiàn)得淋淋盡致。榆次今年的樓市價(jià)格明顯上揚(yáng)。2009年榆次房地產(chǎn)市場(chǎng)整體均價(jià)在2850元/㎡，而2012年年初整體成交均價(jià)從2950元/㎡，直線上升至今年年底已達(dá)到3350元/㎡左右。

市場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：2012年初開(kāi)始，榆次整體市場(chǎng)從近十余個(gè)項(xiàng)目慚慚趨向于穩(wěn)定的幾家較大規(guī)模的樓盤在售：如書(shū)林世家、金潞苑、銀海心悅、龍湖國(guó)際、上東庭院等；而今年以“領(lǐng)秀銘筑”為代表的新樓盤相繼年底開(kāi)盤，銷售較好。其各樓盤均分布榆次各地段，并以不同主題進(jìn)行分割有限客源；如以學(xué)區(qū)為主打社區(qū)，以榆次北部新城為主推，以大社區(qū)為主題，以成熟市政配套吸引眼球等等，讓榆次樓市接近白熱化競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)；而今年榆次樓市整體市場(chǎng)銷售狀況好于09年，各家樓盤開(kāi)盤當(dāng)天均能達(dá)到50-80%的銷售率，近三年來(lái)史無(wú)前歷。

建筑形式：從今年開(kāi)始，榆次市場(chǎng)新開(kāi)盤均以“18F以上高層”為主要建筑形式，小高層則逐漸稀少，多層更是稀缺之物；尤其是上東庭院二期，該項(xiàng)目多層個(gè)別房源在今年成交均價(jià)已達(dá)3400元/㎡，可稱為榆次樓市多層稀缺珍藏版！另，榆次樓市小高層代表項(xiàng)目“上東庭院二、書(shū)林世家”等；高層代表項(xiàng)目“龍湖國(guó)際、領(lǐng)秀銘筑”等。201226%榆次市場(chǎng)：三室二廳（121～135㎡）23%榆次市場(chǎng)：二室或小三室（106～120㎡）19%榆次市場(chǎng)：三室或四室以上（136㎡以上）32%榆次市場(chǎng)：二室一廳（70～105㎡）

戶型面積：在2012年新增的各項(xiàng)目中，戶型面積均已達(dá)到目標(biāo)客戶的需求；以中、小戶型為主，面積在70～105㎡之間的二居，總價(jià)在30～35萬(wàn)之間銷售速度為最快；其次，戶型面積在110～120㎡之間的小三居為主力戶型產(chǎn)品，總價(jià)在38～42萬(wàn)之間，銷售速度相對(duì)較快；而戶型布局則成為阻礙快速銷售的最大問(wèn)題；最后，以面積在121～135㎡之間的三居，總價(jià)在42～45萬(wàn)左右為主，其銷售速度制約主要以戶型布局，周邊配套等多種因素為主。在今年與去年相比，目標(biāo)客群購(gòu)買面積已從小三居開(kāi)始降為二居，同時(shí)也是受價(jià)格控制因素，面積小、總價(jià)低且單位較高。經(jīng)上述對(duì)榆次市場(chǎng)整體簡(jiǎn)要分析，得出榆次樓市仍以剛性需求為主；其次，以改善性居住為輔；最后，以投資和二次置業(yè)的客群最少；因今年國(guó)家出臺(tái)一系列抑制房地產(chǎn)相關(guān)政策（如：“套數(shù)認(rèn)定不以是否發(fā)生過(guò)貸款為標(biāo)準(zhǔn)

”、“貸款買二套房首付不得低于50%”、“暫停發(fā)放第三套房貸”、“限制外地人在當(dāng)?shù)刭?gòu)房”等等），嚴(yán)重影響投資客、多次置業(yè)客戶和外地人在本地購(gòu)房的目標(biāo)客群，同時(shí)剛性需求也使客戶在選擇購(gòu)房上更加趨于理性。雖說(shuō)這些相關(guān)政策抑制一線城市和少部分二線城市的房?jī)r(jià)，但對(duì)剛性需求的三線城市，仍是以穩(wěn)中有升的房?jī)r(jià)一路飄紅。就榆次本區(qū)域樓市來(lái)講：仍以價(jià)格戰(zhàn)為第一要素，其次以學(xué)區(qū)房、景觀房、距單位較近等因素為購(gòu)房目的較多，無(wú)形中彈丸之地的榆次樓市也已形成了地域的劃分：北部新城一派、南部老城區(qū)一派、中軸安寧區(qū)一派等；因此今年榆次樓市則是盆滿缽滿！小結(jié)第二部分2012年?duì)I銷工作總結(jié)一、本案銷售情況分析（一）2012年銷售匯總表

2012年計(jì)劃任務(wù)與實(shí)際完成情況匯總單位：平米萬(wàn)元完成套數(shù)完成面積計(jì)劃金額完成金額現(xiàn)金回款按揭回款逾期未簽數(shù)退戶房屋362車位：2444639.62880014164.7984房款7777.18車位87.1036241872012年庫(kù)存情況匯總（不含回遷戶）庫(kù)存套數(shù)庫(kù)存面積（㎡）庫(kù)存金額（萬(wàn)元）未回款（應(yīng)收、貸款）81013.93350應(yīng)收：136貸款：2888截止時(shí)間：2012年12月31日庫(kù)存情況：四棟小高層電梯洋房10＃12＃13＃14＃樓存量房：共計(jì)5套面積666.25平米三棟多層洋房8＃9＃11＃樓庫(kù)存：可售：3套，347.68平米回遷：30套，3406.23平米以上數(shù)據(jù)截止時(shí)間2012年12月31日（二）銷售面積及總價(jià)區(qū)間去化速度的分析

戶型面積（㎡）完成套數(shù)（套）成交總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）二室93㎡～102㎡81套22萬(wàn)～37萬(wàn)三室一衛(wèi)117㎡～126㎡84套29萬(wàn)～47萬(wàn)三室二衛(wèi)127㎡～138㎡197套29萬(wàn)～51萬(wàn)分析1、面積和成交總價(jià)區(qū)間均未分多層和小高層；但今年銷售主力為小高層，而小高層二室面積為101～102㎡，其去化速度最快，其成交單價(jià)則在3200元/㎡；2、客戶還是對(duì)小三居，能滿足日常生活起居的戶型接受較多；其次，因價(jià)格因素，三居127㎡和134㎡的戶型單價(jià)稍低于小三居，而總價(jià)相對(duì)于小三居持平；最后，以小高層中樓層較高，面積較大，單價(jià)較高的房源消化速度稍微緩慢；3、小三居成交均價(jià)為3180元/㎡；而三室二衛(wèi)成交均價(jià)則在3015元/㎡。（三）成交客戶的分析

成交客戶區(qū)域分析表一地區(qū)太原晉中市山西省周邊城市外埠合計(jì)榆次左權(quán)和順昔陽(yáng)壽陽(yáng)榆社平遙太谷介休靈石祁縣呂梁長(zhǎng)治陽(yáng)泉臨汾大同運(yùn)城忻州數(shù)據(jù)1825316168752346161351115362截止時(shí)間：2012年12月31日成交客戶職業(yè)分析表二職業(yè)事業(yè)單位公務(wù)員專業(yè)人士私營(yíng)個(gè)體企業(yè)職工退休農(nóng)民集團(tuán)職員合計(jì)數(shù)量2334561111154217362成交客戶職業(yè)分析表三媒體DM短信工地戶外朋介老帶新老客戶加買路過(guò)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)合計(jì)數(shù)據(jù)1857412910748829520362從上表得出本案成交客戶的分析客戶年齡：客戶群體集中于25～40歲；客戶區(qū)域：據(jù)表一中得出70%來(lái)自榆次；省城太原占5%，比去年提高1%；晉中市周邊地區(qū)占19%，去年提高6%；客戶需求：二居80㎡～102㎡最多；其次小三居110㎡左右；最后三居130㎡左右，對(duì)戶型布局挑剔?？蛻袈殬I(yè)：據(jù)表二中得出，個(gè)體和職工各占31%；其次為專業(yè)人士占15.6%；公務(wù)員占9.5%；事業(yè)單位占6.4%；購(gòu)買目的：自住為主，投資客少，與政策調(diào)控相關(guān)；承受價(jià)格：總價(jià)在28萬(wàn)～40萬(wàn)之間是客戶較能接受的價(jià)格，45萬(wàn)以上則稍有吃力。注關(guān)因素：最關(guān)注是價(jià)格，其次為地段、戶型、市政配套、附近學(xué)區(qū)等等；認(rèn)知途徑：據(jù)表三中得出，朋友介紹是今年銷售最高的媒介，占30%；其次是短信媒介，占16%；第三是老客戶加買和老帶新，占15.6%（四）2012年按揭情況匯總

項(xiàng)目銀行總套數(shù)放貸未放貸備注套數(shù)金額套數(shù)金額錦繡新城中行112800上東二期工行289205433084214329個(gè)等待放款，41個(gè)正辦預(yù)抵押，14個(gè)等待通知辦抵押建行6055114951153個(gè)正辦預(yù)抵押，2個(gè)等待通知辦抵押興業(yè)5632762245864個(gè)正辦預(yù)抵押，20個(gè)等待通知辦預(yù)抵押合計(jì)40629362691132844截止時(shí)間：2012年12月31日任務(wù)明細(xì)一二三四五六七八九十十一十二小計(jì)計(jì)劃任務(wù)套數(shù)66142357282823282395250面積70470417612818704535223522281835222818105770931000金額20020050080020001000100080010008003002008800回款13774656531270769550660144090084064070010264實(shí)際完成套數(shù)191445352737152170422413362面積2238.551638.035569.354167.423312.514731.911892.102644.088589.645142.143117.291596.6044639.62金額671.7476482.33781639.28351244.4228987.66591493.9156616.7020846.83512821.95611782.32941046.9080530.694714164.7984回款840.7273709.04471057.69421588.4561747.46471295.47461055.9167900.20921566.10061344.4999975.3684823.372413904.3287截止時(shí)間：2012年12月31日表二（五）2012年計(jì)劃與實(shí)際任務(wù)各月對(duì)比明細(xì)

二、2012年度項(xiàng)目推廣分析

報(bào)紙短信戶外網(wǎng)絡(luò)制作類派單/夾報(bào)活動(dòng)其他小計(jì)1月1000030000

25003300

458002月125002700013582250019085

80003504861713月1500051000

250032300

1200027431155434月2000054000401222500349523360700013161632505月245005700044553250014756

153641586736月200004800047150250013750

395901709907月210005400022522250013750

211401349128/p>

250025900

109781683789月2600018000026740250010780631000

5948043352610月125001290003010725009805015000

400229115911月100004800021500250082505500