《不動產(chǎn)測繪（活頁式）》 課件 7 房產(chǎn)測繪

7目錄CONTENTS房產(chǎn)測繪概述房屋調(diào)查房產(chǎn)測量成果圖件房屋勘丈房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則我國房地產(chǎn)建筑面積分?jǐn)傆?jì)算（1）為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務(wù)，以及為評估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息。（2）為城市規(guī)劃，城市建設(shè)（如戶籍人口管理，基礎(chǔ)設(shè)施，地下管網(wǎng)，通訊線路，環(huán)境保護(hù)）等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料作用（3）為委托人從事房地產(chǎn)交易、申請房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)項(xiàng)目拆遷等活動提供房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)（4）為房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)（GIS）、數(shù)字城市提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息。房地產(chǎn)測繪細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪兩種。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙——

房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘（宗）平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。房產(chǎn)調(diào)查主要是獲取建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)屬、數(shù)量、位置、類型和質(zhì)量等信息。構(gòu)筑物主要指道路、橋梁、堤壩、水閘等，建筑物主要指房屋。按地籍的定義，房屋調(diào)查的內(nèi)容包括五個(gè)方面：房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀（見右表）。房屋基本情況記錄表坐落市 區(qū)（縣） 街道（鎮(zhèn)）胡同（街巷） 號郵政編碼產(chǎn)權(quán)人住 址用途產(chǎn) 別電話棟號單元號所在層次戶號建筑結(jié)構(gòu)建成年份套內(nèi)面積/m2公攤面積/m2建筑面積/m2墻體歸屬產(chǎn)權(quán)來源東南西北房屋權(quán)界線示意圖測繪人員：測繪日期：

年

月

日（1）應(yīng)同期規(guī)劃、同期建設(shè)、同期驗(yàn)收（2）地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體“幢”區(qū)分的基本原則（3）房屋所占用的土地應(yīng)為同一產(chǎn)權(quán)人（4）有共同的共有共用設(shè)施概念“幢”是房屋的計(jì)量單位，指一座獨(dú)立的、包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。幢是房產(chǎn)調(diào)查的基本單位，也是房產(chǎn)要素測量的基本單位，其編號方法是以丘（宗地）為單位，從大門起，從左到右，從前到后，用數(shù)字1、2、……、n順序按反S形編號。概念“戶”是房產(chǎn)管理的最小產(chǎn)權(quán)單位，戶的信息最重要，也最豐富。戶作為一空間實(shí)體，在房產(chǎn)圖中表現(xiàn)為一封閉的多邊形。每一層對應(yīng)一個(gè)分層分戶圖信息（1）假層是指房屋的最上一層，四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度，內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層，其高度大于2.2

m的部分，面積不足底層1/2的，叫作假層（2）氣屋利用房屋的人字屋架下面的空間建成，并設(shè)有老虎窗的叫作氣屋（3）夾層和暗樓建筑設(shè)計(jì)時(shí)，安插在上下兩層之間的房屋叫作夾層。房屋建成后，利用室內(nèi)上部空間添加建成的房間叫作暗樓橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋叫作過街樓；一邊依附于相鄰房屋，另一邊有支柱建筑的懸空房屋叫作吊樓房屋建筑的上層，伸出屋外的部分，作為吸收陽光和納涼使用的叫作陽臺或眺臺。陽臺分為：外（凸）陽臺、內(nèi)（凹）陽臺、凸凹陽臺，繪圖時(shí)把突出墻面的部位繪成虛線（4）過街樓和吊樓（5）陽臺和挑廊（6）天井和天棚房屋內(nèi)部的小塊空間，無蓋見天的叫做天井。天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚房屋權(quán)屬包括權(quán)利人、權(quán)屬來源、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、墻體歸屬、房屋權(quán)屬界線草圖。房屋產(chǎn)別是根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有不同而劃分的類別。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》產(chǎn)別分類如表所示。，、一級分類二級分類含義編號名稱編號名稱10國有房產(chǎn)指歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。11直管產(chǎn)指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥給單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修少部分免租撥借給單位使用。12自管產(chǎn)指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金構(gòu)建的房產(chǎn)。13軍產(chǎn)指中國人民解放軍部隊(duì)所有房產(chǎn)。包括由國家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費(fèi)開支或軍隊(duì)自籌資金購建的房產(chǎn)。20集體所有房產(chǎn)指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。30私有房產(chǎn)指私人所有地房產(chǎn)。包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨(dú)資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和限責(zé)任公司）所投資建造購買的房產(chǎn)。31部分產(chǎn)權(quán)指按照房改政策，職工個(gè)人以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。40聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)指不同所有制性質(zhì)的單位之間共同組成新的法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體所投資建造、購買的房產(chǎn)。房屋產(chǎn)別分類一級分類二級分類含義編號名稱編號名稱50股份制企業(yè)房產(chǎn)指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。60港、澳、臺投資房產(chǎn)指港、澳、臺地區(qū)投資者以合資、合作或獨(dú)資在祖國大陸創(chuàng)辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。70涉外房產(chǎn)指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資

企業(yè)、外國政府、社會團(tuán)體、國際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購買的房產(chǎn)。80其他房產(chǎn)凡不屬于以上各類別的房屋，都?xì)w在這一類，包括因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊(duì)代為管理的房屋以及宗教用房等。續(xù)表房屋權(quán)屬包括權(quán)利人、權(quán)屬來源、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、墻體歸屬、房屋權(quán)屬界線草圖。房屋產(chǎn)別是根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有不同而劃分的類別。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》產(chǎn)別分類如表所示。房屋的位置包括房屋的坐落、所在層次。房屋用地坐落是指其在實(shí)地的由民政部門統(tǒng)一命名的行政區(qū)劃名稱和自然街道名稱以及由公安部門統(tǒng)一訂立的門牌號。房屋的質(zhì)量包括層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份。房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)。房屋建筑結(jié)構(gòu)是建筑學(xué)術(shù)語，指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別（見表）。分類內(nèi)容編號名稱1鋼結(jié)構(gòu)承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼、鋼筋混凝土構(gòu)架建造。3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。4混合結(jié)構(gòu)承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。5磚木結(jié)構(gòu)承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。6其他結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等房屋建筑結(jié)構(gòu)房屋的用途是指房屋目前的實(shí)際用途，也就是指房屋現(xiàn)在的使用狀況（見表）。表7-2-4

房屋用途分類標(biāo)準(zhǔn)。、。、一級分類二級分類內(nèi)容編號名稱編號名稱10住宅11成套住宅指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。12非成套住宅指人們生活居住的但不成套的房屋。13集體宿舍指機(jī)關(guān)、學(xué)校、企事業(yè)單位的單身職工、學(xué)生居住的房屋。集體宿舍是住宅的一部分。20工業(yè) 交通 倉儲21工業(yè)指獨(dú)立設(shè)置的各類工廠、車間、手工作坊、發(fā)電廠等從事生產(chǎn)活動的房屋22公用設(shè)施指自來水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)?、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。23鐵路指鐵路系統(tǒng)從事鐵路運(yùn)輸?shù)姆课荨?4民航指民航系統(tǒng)從事民航運(yùn)輸?shù)姆课荨?5航運(yùn)指航運(yùn)系統(tǒng)從事水路運(yùn)輸?shù)姆课荨?6公交運(yùn)輸指公路運(yùn)輸、公共交通系統(tǒng)從事客、貨運(yùn)輸、裝卸、搬運(yùn)的房屋。27倉儲指用于儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各倉庫、油庫用房。30商業(yè) 金融 信息31商業(yè)服務(wù)指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。32經(jīng)營指各種開發(fā)、裝飾、中介公司等從事各類經(jīng)營業(yè)務(wù)活動所用的房屋。33旅游指賓館、飯店、樂園、俱樂部、旅行社等主要從事旅游服務(wù)所用的房屋。34金融保險(xiǎn)指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券公司、保險(xiǎn)公司等從事金融服務(wù)所用的房屋。35電訊信息指各種郵電、電訊部門、信息產(chǎn)業(yè)部門，從事電訊與信息工作所用的房屋40教育 醫(yī)療 衛(wèi)生科研41教育指大專學(xué)院校、中等專業(yè)學(xué)校、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、托兒所、職業(yè)學(xué)校業(yè)余學(xué)校、干校、黨校、進(jìn)修院校、工讀學(xué)校、電視大學(xué)等從事教育所用的房屋。42醫(yī)療衛(wèi)生指各類醫(yī)院、門診部、衛(wèi)生所（站）、檢（防）疫站、保健院（站）、療養(yǎng)院、醫(yī)學(xué)化驗(yàn)、藥品檢驗(yàn)等醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)從事醫(yī)療、保健、防疫、檢驗(yàn)所用的房屋。房屋用途分類標(biāo)準(zhǔn)房屋的用途是指房屋目前的實(shí)際用途，也就是指房屋現(xiàn)在的使用狀況（見表）。續(xù)表一級分類二級分類內(nèi)容編號名稱編號名稱40教育 醫(yī)療 衛(wèi)生科研43科研指各類從事自然科學(xué)、社會科學(xué)等研究設(shè)計(jì)、開發(fā)所用的房屋。50文化 娛樂 體育51文化指文化館、圖書館、展覽館、博物館、紀(jì)念館等從事文化活動所用的房屋。52新聞指廣播電視臺、電臺、出版社、報(bào)社、雜志社、通訊社、記者站等從事新聞出版所用的房屋。53娛樂指影劇院、游樂場、俱樂部、劇團(tuán)等從事文娛演出所用的房屋。54園林綠化是指公園、動物園、植物園、陵園、苗圃、花圃、花園、風(fēng)景名勝、防護(hù)林等所用的房屋。55體育指體育場、館、游泳池、射擊場、跳傘塔等從事體育所用的房屋。60辦公61辦公指黨、政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、行政事業(yè)單位等行政、事業(yè)單位所用的房屋。70軍

事71軍事指中國人民解放軍軍事機(jī)關(guān)、營房、陣地、基地、機(jī)場、碼頭、工廠、學(xué)校等所用的房屋。80其

他81涉外指外國使、領(lǐng)館、駐華辦事處等涉外所用的房屋。82宗教指寺廟、教堂等從事宗教活動所用的房屋。83監(jiān)獄指監(jiān)獄、看守所、勞改場（所）等所用的房屋。房屋的建筑占地面積是指房屋底層外墻（柱）外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同（1）房屋占地面積（基底面積）（2）房屋用地面積房屋占用和使用的全部土地面積，以宗為單位進(jìn)行測算（3）建筑面積（4）使用面積（5）共有建筑面積建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20

m以上（含2.20

m）的永久性建筑指房屋內(nèi)部全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。包括直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營、生活使用的面積和輔助用房如廚房、廁所、壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、夾層、2.2

m以上暗樓等面積指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有的建筑面積。主要包括：2.2

m以上單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨篷、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯間及機(jī)房、水箱等（6）房屋產(chǎn)權(quán)面積指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。由房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定（7）總建筑面積等于計(jì)算容積率的建筑面積和不計(jì)算容積率的建筑面積之和（8）成套房屋建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部分組成（多層為一套）（9）套內(nèi)墻體面積（10）套內(nèi)陽臺面積即墻體所占面積。若是共有墻，只計(jì)算一半墻體面積。按陽臺外圍與房屋墻體之間的水平投影面積計(jì)算。封閉陽臺計(jì)算全部面積，未封閉陽臺計(jì)算一半面積。巨房地產(chǎn)分幅圖按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的要求進(jìn)行施測的，并全面反映土地及其房屋的位置、權(quán)屬、界址狀況、樓層結(jié)構(gòu)以及與房地產(chǎn)管理有關(guān)的地形要素，如鐵路、道路、橋梁、水系、城墻等地物。城鎮(zhèn)建成區(qū)的分幅圖一般采用1∶500比例尺，圖幅大小一般采用50

cm×50

cm的正方形分幅（見圖）。房產(chǎn)分幅平面圖房產(chǎn)分丘（宗）是以產(chǎn)權(quán)人（單位）的房屋、用地的權(quán)屬使用范圍為單位所測量的平面圖，它反映房地的坐落位置、權(quán)屬界址、四鄰關(guān)系、邊長、樓層結(jié)構(gòu)、地號、用地面積、建筑面積等要素，是分幅圖的局部圖（見圖）房產(chǎn)分丘（宗）平面圖房屋面積測算報(bào)告中如系多幢房屋面積測算，應(yīng)繪制多幢房屋的坐落分布示意圖；房屋坐落分布示意圖可根據(jù)已有的地形圖、地籍圖、房屋的規(guī)劃圖等圖件編繪。圖面和注記內(nèi)容包括：房屋坐落（含周鄰街、巷相對位置的平面表示）、房屋名稱、建成年份、準(zhǔn)確的房屋四至街道名稱、繪圖比例尺（可為概略比例尺）等，并要求加繪指北方向線（見表）。房屋的坐落分布示意草圖房屋名稱建成年份房屋坐落測繪人員檢查人員測繪日期一般從下至上繪制房屋的一層到頂層的分層圖。如果一張不夠，可用多張繪制，然后一起裝訂。如果有幾層的外圍形狀大小及數(shù)據(jù)完全相同，可只繪低層圖形，并注明“×—×層”（見表）。房屋分層圖小區(qū)名稱棟（座）號1棟層數(shù)18層號7分戶圖是在分層圖的基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示該套房屋的平面尺寸及周圍關(guān)系，以明確毗連房屋的權(quán)利界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。房屋內(nèi)有層高低于2.20

m的部位，應(yīng)以虛線區(qū)分其范圍，注記邊長，且在其范圍內(nèi)注記“層高小于2.20

m”。如表所示。房產(chǎn)分戶圖丘

號結(jié)

構(gòu)鋼筋混凝土套內(nèi)面積/m2105.79棟（座）號1棟層

數(shù)18公攤面積/m220.91戶

號202房層

號2建筑面積/m2126.70房屋坐落測繪單位：制

表

者：測繪日期： 年月

日7.4.1.1 房屋預(yù)測面積預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。7.4.1.2 房屋實(shí)測面積實(shí)測面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。7.4.1.3 房屋數(shù)據(jù)采集③

房屋的拐角無特殊注明或說明的，一律視為直角，其組成的房屋按矩形采集邊長并計(jì)算面積④

局部位置無標(biāo)注尺寸并無法通過其他相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出，應(yīng)向建設(shè)單位說明，獲取相應(yīng)的數(shù)據(jù)（2）數(shù)據(jù)采集方法1.

預(yù)售測量房屋數(shù)據(jù)采集（1）數(shù)據(jù)來源：房屋建筑設(shè)計(jì)圖紙、房屋銷售方案說明、建設(shè)單位提供的其他資料。①

從建筑施工圖上采集房屋邊長數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)對對應(yīng)邊進(jìn)行校核，對分段邊長之和與總長度進(jìn)行校核②

圖紙尺寸經(jīng)校核后可以直接采集③

測點(diǎn)兩端應(yīng)選取房屋的相同參考點(diǎn)，測點(diǎn)位置一般應(yīng)位于墻體100±20

cm高處④

房屋邊長丈量，量至cm（2）邊長數(shù)據(jù)采集2.

竣工測量房屋數(shù)據(jù)采集（1）邊長采集工具。現(xiàn)階段我國的房屋建筑結(jié)構(gòu)一般以矩形為主，亦有一些圓形、半圓形、弧形、梯形、三角形等略為復(fù)雜的形狀，但基本上都是一些簡單規(guī)則的幾何圖形的組合①

測量過程應(yīng)遵循先整體、后局部，先外后內(nèi)的原則②

測量所得的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)記錄在邊長記錄手薄上或注記在草圖上（見表7-4-1）⑤

測量時(shí)，測量儀器或鋼尺兩端應(yīng)處于水平狀態(tài)，測量邊長應(yīng)在不同位置獨(dú)立測量兩次，兩次讀數(shù)較差的限差按表7-4-3的要求⑥

對于超過鋼尺或測距儀測程的應(yīng)分段進(jìn)行，往返丈量分別計(jì)算邊長總和應(yīng)在限差范圍內(nèi)取中數(shù)，限差按表7-4-3的要求。組合邊長，應(yīng)保持各測段處于一條直線上⑦

丈量內(nèi)邊長應(yīng)與外邊長相比較，房屋分段長之和與房屋總邊長之差，在100

m以內(nèi)的限差一般控制在5

cm以內(nèi)。邊長數(shù)據(jù)平差處理見表7-4-2（2）邊長數(shù)據(jù)采集房屋名稱

棟 號

總層數(shù)房屋座落

儀器名稱及編號

層次測繪人員

測繪日期

結(jié)構(gòu)備注：①

面積計(jì)算說明：主要說明層內(nèi)各部分面積的組成及計(jì)算全部建筑面積的部分、計(jì)算一半建筑面積的部分、不計(jì)算建筑面積的部分、應(yīng)扣除面積的部分。②

共有共用面積各部分的歸屬說明：a.

本層內(nèi)由棟分?jǐn)偟牟糠?；b.

本層內(nèi)由功能區(qū)分?jǐn)偟牟糠郑籧.

本層內(nèi)由層分?jǐn)偟牟糠?；d.

本層內(nèi)不能分?jǐn)偟牟糠帧＂?/p>

每條邊應(yīng)注明邊號。④

其他說明。表7-4-1

房屋平面測量草圖房屋名稱：邊長數(shù)據(jù)平差處理表?xiàng)澨枺?單元號： 層次：房號： 單位：m（3）邊長數(shù)據(jù)平差處理表（見表）。邊號測量邊長中數(shù)配賦值平差值墻厚（含抹灰）實(shí)測邊長設(shè)計(jì)邊長較差限差采用邊長說明：1.

確定抹灰層、外墻裝飾貼面的厚度。2.

房屋外廓邊長與分段丈量邊長平差計(jì)算說明。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的規(guī)定，房屋面積的精度分為3級，根據(jù)實(shí)踐和實(shí)際的要求，一般采用2個(gè)精度等級，即采用二級、三級精度標(biāo)準(zhǔn)（見下左表、下右表）。房屋面積的精度等級邊長測量的中誤差/m邊長測量誤差的限差/m限差計(jì)算舉例D=10.00D=22.36D=31.62D=50.00一級±（0.007+0.000

2D）±（0.014+0.000

4D）0.020.020.030.03二級±（0.014+0.000

7D）±（0.028+0.001

4D）0.040.060.070.10±±房屋面積的精度等級房屋面積中誤差房屋面積誤差限差一級±（0.01√s+0.000

3S）±（0.02√s+0.000

6S）二級±（0.0√s+0.003S）±（0.04√s+0.002S）三級±（0.04√s+0.003S）±（0.08√s+0.006S）（1）有特殊要求的用戶和城市商業(yè)中心黃金地段可采用一級精度。（2）對新建商品房建筑面積測算精度采用二級精度要求。（3）對其他房產(chǎn)建筑面積測算精度采用三級中誤差。對應(yīng)于房屋面積誤差的邊長測量誤差限差房屋面積測算中誤差與限差根據(jù)我國現(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T

17986.1—2000）房屋建筑面積測算范圍可以分為計(jì)算全部建筑面積（折減系數(shù)為1）、計(jì)入一半建筑面積的范圍（折減系數(shù)為0.5）和不計(jì)算建筑面積三類。各類面積測算必須獨(dú)立測算兩次，最終面積保持兩位有效數(shù)字，單位為m2，滿足相應(yīng)的精度。測繪儀器必須在檢定的有效期內(nèi)才能使用1.

計(jì)算建筑面積應(yīng)具備以下普遍性的條件（1）應(yīng)具有上蓋；（2）應(yīng)有圍護(hù)物；（3）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；（4）層高在2.20

m以上（含2.20

m）；（5）可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。2.

計(jì)算全部建筑面積的范圍（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。（2）多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。（3）房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20

m以上的按其墻外圍水平面積計(jì)算。（4）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20

m以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。（5）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。（6）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算。（7）房屋屋面上屬永久性建筑，層高在2.20

m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計(jì)算。2.

計(jì)算全部建筑面積的范圍（8）原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20

m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（9）挑樓、全封閉的陽臺接外圍水平投影面積計(jì)算。（10）與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計(jì)算。（11）房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。（12）層高在2.20

m以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。（13）有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。（14）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。2.

計(jì)算全部建筑面積的范圍（15）屬永久性建筑層高在2.20

m以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。（16）與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計(jì)算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算。（17）室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20

m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)）。（18）機(jī)械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。（19）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20

m以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。（20）房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。3.

計(jì)算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算（2）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。（3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時(shí)，按底板外沿水平投影面積的一半計(jì)算（4）無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計(jì)算（5）有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。4.

不計(jì)算建筑面積的范圍（1）層高小于2.20m的房屋及房屋附屬部位（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻（3）房屋之間無上蓋的架空通廊（4）房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池（5）頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺整體不計(jì)算建筑面積。（6）房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。4.

不計(jì)算建筑面積的范圍（7）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺（8）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算建筑面積（9）屋面上有柱有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。（10）利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑（11）廣場式室外樓梯（12）獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。（13）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫用地面積測算的范圍用地面積以丘（宗地）為單位進(jìn)行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各項(xiàng)地類面積的測算。下列土地不計(jì)入用地面積（1）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地。（2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。（3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。（4）已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。（5）其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。房屋尺寸例題1：有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，各尺寸丈量結(jié)果已注記在右圖中，試計(jì)算該棟房屋的用地面積、建筑基底面積和房屋建筑面積。單位：長度m、面積m2。計(jì)算如下：房屋尺寸例題2：有一雙隅二層房屋，第二層有一閣樓，試按照圖中所示尺寸，計(jì)算閣樓的有效建筑面積，并計(jì)算該房屋的用地面積、建筑基底面積及總建筑面積。單位：長度m，面積m2。計(jì)算如下：共有建筑面積由兩部分構(gòu)成：即應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e主要有室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯房及機(jī)房，多層建筑物中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間、有維護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱等。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e是前款所列之外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的共有面積和有關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分?jǐn)偟墓灿忻娣e，包括機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2

m的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會公眾休息或交通的場所等。（1）按文件或協(xié)議分?jǐn)偄?/p>

對服務(wù)于整個(gè)建筑物所有使用功能的共有面積應(yīng)共同分?jǐn)?，否則按其所服務(wù)的建筑功能分別進(jìn)行分?jǐn)偂＃?）按比例分?jǐn)偄?/p>

住宅平面以外，僅服務(wù)于住宅的共有面積（電梯房、樓梯間除外）應(yīng)計(jì)入住宅部分進(jìn)行分?jǐn)?。住宅平面以外的電梯間、樓梯間，僅服務(wù)于住宅部分，但其通過其他建筑功能的樓層，則按住宅部分面積和其他建筑面積的各自比例分配相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e（3）按功能分?jǐn)偄?/p>

建筑物報(bào)建時(shí)計(jì)入容積率的其他共有面積均應(yīng)分?jǐn)?。?/p>

共有面積的分?jǐn)偝刑厥庖?guī)定外，一般按所服務(wù)的功能進(jìn)行分?jǐn)?，分?jǐn)倳r(shí)凡屬本層的共有面積只在本層分?jǐn)?，服?wù)于整棟的共有面積整棟分?jǐn)?，只為某部分建筑物服?wù)的共有部分只在該部分分?jǐn)?。?/p>

建筑物天頂部分的共有面積，如無特別要求，無條件整棟建筑物分?jǐn)偝商追课莸姆謱訄D此案例為一純住宅樓，一梯兩戶，每層四戶，全幢共5層（見表）。戶號從一層西邊起順編，從下往上順編，從1到20號，各層套型相同，除陽臺尺寸為外尺寸外，其他尺寸均為中線尺寸，陽臺不封閉。丘號0048-6結(jié)構(gòu)混合套內(nèi)建筑面積幢號6層數(shù)5共有分?jǐn)偯娣e戶號20層次5產(chǎn)權(quán)面積坐落某路某巷38號陽臺尺寸為外尺寸，單位為m，是墻的外邊沿至另一墻的外邊沿長度。其他尺寸均為中線尺寸，是墻的中線至另一墻中線之間長度。本幢房屋的墻厚為0.28

m。陽臺為不封閉陽臺。比例尺1∶200測繪者檢查者（1）房屋邊長尺寸檢查。（2）計(jì)算套內(nèi)建筑面積。（3）計(jì)算幢的共有建筑面積。（5）檢核。（6）幢共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)。（7）計(jì)算各套房屋產(chǎn)權(quán)面積。（8）檢核。在土地面積計(jì)算時(shí)，往往會遇到分?jǐn)偟膯栴}，當(dāng)各權(quán)利人在獲得產(chǎn)權(quán)時(shí)已簽訂了合約，明確各權(quán)利人應(yīng)擁有的房地產(chǎn)份額或面積，登記時(shí).則按合約明確的份額或面積計(jì)算各權(quán)利人的用地面積；如果原沒有明確各權(quán)利人的用地面積，則以各權(quán)利人擁有的房屋建筑面積按比例分?jǐn)偼恋孛娣e。分?jǐn)倳r(shí)，先分?jǐn)偦酌娣e，然后分?jǐn)偣裁娣e。下面給出常見的土地面積分?jǐn)偡椒ǎ海?）分?jǐn)偦酌娣e（建筑占地面積）的計(jì)算公式為：分?jǐn)偦酌娣e=（本棟基底面積/本棟建筑面積）×權(quán)利人建筑面積（2）分?jǐn)偣灿妹娣e的計(jì)算公式為：分?jǐn)偣灿妹娣e=[（共用使用權(quán)面積-宗地總基底面積）/宗地總建筑面積]×權(quán)利人建筑面積當(dāng)共用使用權(quán)宗地中部分權(quán)利人擁有自購花園時(shí)，則在計(jì)算分?jǐn)偣灿妹娣e時(shí)用下式：分?jǐn)偣灿妹娣e=[（共用使用權(quán)面積-宗地總基底面積-自購花園面積）/宗地總建筑面積]×權(quán)利人建筑面積（

1

）

新建測繪工程項(xiàng)目信息；（

2

）

新建幢信息、樓層信息、單元信息和新建幢的標(biāo)準(zhǔn)信息圖；（

3

）

繪制商品房建筑樓的分層平面圖圖形；（4）設(shè)置當(dāng)前樓層；（5）添加實(shí)體面積線屬性；（6）劃分分?jǐn)倕^(qū)；“房測之友BMF”是以AutoCAD作為底層平臺，以大型數(shù)據(jù)庫SQL

Server（或ORACLE）進(jìn)行數(shù)據(jù)管理，可以進(jìn)行房產(chǎn)測繪工程管理、房產(chǎn)信息采集、房產(chǎn)圖形繪制、房屋面積分?jǐn)傆?jì)算及相關(guān)統(tǒng)計(jì)查詢和報(bào)表制作等功能的專業(yè)房產(chǎn)測繪軟件商品房面積分?jǐn)傆?jì)算的基本流程如下：（7）指定分?jǐn)傟P(guān)系；（8）面積分?jǐn)傆?jì)算；（9）查看分?jǐn)偨Y(jié)果；（10）分?jǐn)倷z查、面積檢核；（11）生成報(bào)表和分戶圖等成果；（12）檢查提交；（13）審核；（14）復(fù)審。1.

新建項(xiàng)目信息點(diǎn)擊菜單“工程”下的“測繪信息”，設(shè)置項(xiàng)目信息、幢信息、樓層戶室信息（見下圖）。測繪信息在這里需要特別注意的是：如果出現(xiàn)不計(jì)自然層數(shù)的實(shí)體，我們可以在樓層信息那里增加一個(gè)0層來處理。如果出現(xiàn)夾層、閣樓層，也不計(jì)算自然層數(shù)，我們可以在樓層信息處增加非整數(shù)的樓層。在樓層信息處，出現(xiàn)了一個(gè)“名義層”的設(shè)置，是這個(gè)意思：當(dāng)本應(yīng)該是2層的實(shí)體，結(jié)果在進(jìn)行戶室編號的時(shí)候，需要體現(xiàn)為101、102、103這樣的格式2.

繪制圖形繪制房產(chǎn)圖形的方法有多種，如軸線法、單線法、微導(dǎo)線法等等，由于這個(gè)內(nèi)容是AUTOCAD的基本知識，所以就不加以詳細(xì)敘述了。繪制的圖形所在的坐標(biāo)范圍不要太大，建議在10

000，10

000以內(nèi)。同時(shí)，繪制圖形后，特別是復(fù)雜圖形，需要檢查一下也沒有閉合，有沒有多余頂點(diǎn)，或者重復(fù)多余線條。如果是從建筑圖紙等引用過來的圖形，最好是把無用的圖層全部刪除掉，只保留一個(gè)0層，另外需要注意圖紙的尺寸單位是mm還是m。如果是mm，需要用scale命令縮小1

000倍，轉(zhuǎn)換為m。3.

設(shè)置當(dāng)前樓層為了后面方便的編輯面積線的屬性信息，在這里還做了設(shè)置當(dāng)前樓層的功能。操作方法如下：點(diǎn)擊菜單“面積”下的“設(shè)置當(dāng)前樓層”或者工具條上的“ ”。在這里需要注意的是：在切換樓層添加面積線屬性的時(shí)候，一定要記住先重新設(shè)置當(dāng)前樓層，否則就會影響后面的操作了?！鄙系南?.

提取面積線屬性的第一種方法直接利用工具條“關(guān)按鈕進(jìn)行面積線的提取?！毙枰⒁獾氖牵喝绻袉卧嬖冢蛻粢残枰獏^(qū)分戶室的單元，就必須在軟件左下角“處選擇好單元。5.

生成墻體在商品房的面積分?jǐn)傆?jì)算中，根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范，只有半外墻是公共面積，用來分?jǐn)偟?。而我們開始繪制的房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)信息圖，都是繪制的實(shí)體的墻中線，所以在分?jǐn)偳?，還需要生成半外墻。處理不等厚墻體前的狀態(tài)”，則會彈出分?jǐn)?.

分?jǐn)倕^(qū)劃分點(diǎn)擊菜單“分?jǐn)偂毕碌摹胺謹(jǐn)倕^(qū)劃分”或者工具條上的快捷按鈕“區(qū)劃分的窗口。將具有相同分?jǐn)倢傩缘囊唤M主實(shí)體（分戶實(shí)體、陽臺、車庫、閣樓等）定義為一個(gè)功能區(qū)。（與實(shí)體是否在同一幅DWG圖上沒有任何關(guān)系）。軟件的功能區(qū)劃分比較隨意靈活，不局限于所有實(shí)體是否在同一樓層等條件。操作說明：功能區(qū)的劃分過程，只需要先建一新的功能區(qū)，然后利用各種選擇方式，將該功能區(qū)所包含的戶室劃分添加到該功能區(qū)中，最后進(jìn)行保存即可。同時(shí)，為了方便的批量的選擇戶室，軟件還有一個(gè)圖上拾取圖形的功能，就是“ ”，能夠方便的在圖上選擇直接框選要分配進(jìn)某個(gè)功能區(qū)的戶室。另外，雙擊某戶室或者某個(gè)功能區(qū)，軟件會自動用剖面線的方式顯示出該戶室或者功能區(qū)所包含戶室的圖形。這樣可以方便大家進(jìn)行查看檢查功能區(qū)是否有劃分錯(cuò)誤。7.

共用區(qū)的劃分將具有相同分?jǐn)倢傩缘囊唤M共用的實(shí)體（墻體、樓梯、走廊、過道等等）定義為一個(gè)共用區(qū)。（與實(shí)體是否在同一幅圖上沒有任何關(guān)系）。軟件的共用區(qū)劃分比較隨意靈活，不局限于所有實(shí)體是否在同一樓層等條件。在共用區(qū)劃分窗口中的上半部分，顯示的是所有共用區(qū)的信息列表；中間部分顯示的是未分配公共面積和共用區(qū)所含公共面積的信息；下半部分列出各種方便的選擇方式。8.

分?jǐn)傟P(guān)系指定當(dāng)將所有的實(shí)體分配好功能區(qū)和共用區(qū)之后，就可以指定分?jǐn)傟P(guān)系了。通俗的講，就是要指定哪個(gè)共用區(qū)是分?jǐn)偟侥膸讉€(gè)功能區(qū)上的。也就是創(chuàng)建分?jǐn)傟P(guān)系樹的過程。（本軟件可以實(shí)現(xiàn)無限級別的交叉分?jǐn)?、比例分?jǐn)偟雀鞣N復(fù)雜的面積分?jǐn)偅?。操作方法：點(diǎn)擊菜單“分?jǐn)偂毕碌摹胺謹(jǐn)傟P(guān)系指定”或者工具條上的快捷按鈕“ ”，則會彈出分?jǐn)傟P(guān)系指定的對話框。9.

分?jǐn)傆?jì)算（1）自動分?jǐn)傆?jì)算。具體的方法如下：①

在分?jǐn)傟P(guān)系指定的對話框，點(diǎn)擊“分?jǐn)傆?jì)算”，如果需要分?jǐn)傆玫孛娣e，則選中“分?jǐn)傆玫孛娣e”，然后在空白欄目中輸入用地的面積，最后點(diǎn)擊“分?jǐn)傆?jì)算”，則分?jǐn)偨Y(jié)果會自動計(jì)算出來了。②

如果在分?jǐn)傟P(guān)系指