華龍苑運(yùn)作思路1

項(xiàng)目運(yùn)作思路1山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析肆。華龍苑SWOT分析伍。華龍苑價格定位陸。華龍苑銷售計劃華龍苑2山東信邦地產(chǎn)顧問2010年1—5月份房地產(chǎn)政策解讀3山東信邦地產(chǎn)顧問4山東信邦地產(chǎn)顧問5山東信邦地產(chǎn)顧問日期法規(guī)及會議關(guān)鍵內(nèi)容1月10日國務(wù)院出臺國十一條嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房貸窗口指導(dǎo).1月21日《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實(shí)施工作的通知》申報住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.2月20日銀監(jiān)會《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》打擊炒房者和投機(jī)行為。

3月9日溫家寶總理所做的政府工作報告提出大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法,抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。3月10日國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被凍結(jié)等19條內(nèi)容.3月12日國土資源部于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查，本次調(diào)查重點(diǎn)針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。3月18日國資委除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后,退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。3月22日國土資源部會議在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房價上漲過快、過高的城市,要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。3月23日國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。2010年1-3月份6山東信邦地產(chǎn)顧問7山東信邦地產(chǎn)顧問2010年4月-政策密集出臺日期法規(guī)及會議關(guān)鍵內(nèi)容4月15日國務(wù)院要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%.4月15日國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實(shí)際住房用地總量.4月17日國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出十條舉措,被稱為房“新國十條”，堅決遏制房價過快增長。4月18日國務(wù)院商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),1、商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；2、對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款.4月19日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》1、今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。8山東信邦地產(chǎn)顧問●5月10日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)2010年5月2日，中國人民銀行發(fā)布公告稱，從今年5月10日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)，這是今年內(nèi)央行第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2010年5月-政策出臺9山東信邦地產(chǎn)顧問【信邦簡析——新政】1、國家宏觀政策的頻繁出臺，在一定程度上，嚴(yán)重打擊了部分投資者的投資熱情和積極性，直接導(dǎo)致市場交易量下降（見濟(jì)南樓盤市場簡析）；2、新一輪的市場觀望氣氛，空前高漲，而且，其影響也越來越明顯，根據(jù)專家預(yù)測，這種觀望氣氛可能會持續(xù)較長的時間；3、進(jìn)一步明確了二套房貸款政策，對二次置業(yè)者帶來一定難度，在一定程度上，打壓了房地產(chǎn)消費(fèi)市場；4、房地產(chǎn)營業(yè)稅征免時限由2年調(diào)整為5年，打壓了投資市場和交易市場；5、商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。政策方向——抑制房價增長速度，打擊住宅投資投機(jī)行為！10山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析肆。華龍苑SWOT分析伍。華龍苑價格定位陸。華龍苑銷售計劃華龍苑11山東信邦地產(chǎn)顧問1、濟(jì)南房價出現(xiàn)下跌的跡象。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，與前幾周價漲量跌的局面有所不同，5月17日到23日這一星期，濟(jì)南樓市成交量環(huán)比下滑45%，成交均價環(huán)比下降11%。與這組數(shù)據(jù)相印證的是，5月初，濟(jì)南有一東部的新盤入市。據(jù)了解，由于2009年市場行情看好，擬定售價從最初的均價不足8000元/平方米漲到開盤9000元/平方米起，多層均價每平方米超過萬元。然而，受調(diào)控影響，該樓盤定價回調(diào)到均價8800元/每平米，不過開盤當(dāng)日的成交率僅為28%，一次性推出的220多套房子僅成交60余套。這是濟(jì)南樓市過去一周較為典型的代表。根據(jù)對上周濟(jì)南樓市的調(diào)查，市區(qū)內(nèi)除槐蔭外，歷城、歷下、天橋、市中四區(qū)和高新區(qū)成交環(huán)比均大幅下降，其中天橋成交環(huán)比下滑86%，歷城、市中成交環(huán)比下滑均超過60%。濟(jì)南樓市整體成交環(huán)比下滑45%，成交均價環(huán)比下滑11%，一改往日價漲量跌的局面，首次呈現(xiàn)量價齊跌。一、濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢12山東信邦地產(chǎn)顧問

2、開發(fā)商現(xiàn)在是騎虎難下?！伴_發(fā)商現(xiàn)在是騎虎難下，不敢降價。降少了，購房者感覺不到；降多了，購房者必將陷入更深的觀望?！?/p>

3、從推盤行為上看，開發(fā)商也在觀望。4月份，黃金99、海信?都市陽光、泉景天沅等都有1棟或數(shù)棟樓推遲到了5月開盤，而4月8―15日，尚品?清河、凱旋新城三期、香港國際等多個樓盤開盤，但多以較少的房源試探市場。

4、大部分樓盤均采用釋放性推盤策略。項(xiàng)目的“客戶積累了很長時間，再不推說不過去，另外，拖下去也會造成客戶損失。而且，市場沒有馬上好轉(zhuǎn)的跡象，均為釋放性推盤。至于后市，我們認(rèn)為下半年可能打破僵局。下半年，濟(jì)南將有很多新盤集中上市，其中恒大、綠地、中海等這些大房地產(chǎn)商或以速度見長、或以規(guī)模取勝，捂盤的可能性較小，且他們在濟(jì)大塊拿地也存在資金壓力，如果市場觀望持續(xù)，他們很可能采取低價入市的策略。如果是那樣，房源批量大、方位全，價格合理，大量購房人很可能出手了。屆時，將對華龍苑這類項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響，畢竟從整體上分析，與這類項(xiàng)目缺乏競爭優(yōu)勢。13山東信邦地產(chǎn)顧問二、2009年7月-2010年6月濟(jì)南部分城區(qū)的房價及走勢1、歷下區(qū)房價月成交均價及走勢分析表14山東信邦地產(chǎn)顧問

分析說明：過去1年的時間內(nèi)，除在今年5月份出現(xiàn)了下滑外，歷下區(qū)的房價整體呈上漲趨勢，其最高和最低成交均價，分別為7024元/平米和9101元/平米，整體上漲了2077元/平米，漲幅約為29.6%。漲幅在2009年11-12月份、2010年1-2月份、3-4月份達(dá)到一個較高的增幅，分別為4.1%、6.5%、7.1%；1-2月份的漲幅較大，春節(jié)前的最后一個月出現(xiàn)短期增幅較大，3-4份達(dá)到最高值。15山東信邦地產(chǎn)顧問2、天橋區(qū)房價月成交均價及走勢分析表16山東信邦地產(chǎn)顧問

分析說明：過去1年的時間內(nèi)，除在今年6月份出現(xiàn)了下滑外，天橋區(qū)的房價整體呈上漲趨勢，其最高和最低成交均價，分別為5146元/平米和7014元/平米，整體上漲了1868元/平米，漲幅約為36.3%。漲幅2010年1月較2009年12月份、2010年3-4月份達(dá)到一個較高的增幅，分別為6.0%、5.5%；春節(jié)前1個月達(dá)到最大，后趨于平穩(wěn)，3-4份達(dá)到較高值，并開始逐漸下跌。而且，跌幅幾乎成直線下跌。17山東信邦地產(chǎn)顧問3、歷城區(qū)房價月成交均價及走勢分析表18山東信邦地產(chǎn)顧問

分析說明：2009年內(nèi)，除在8-9月份外，歷城區(qū)的房價整體呈上漲趨勢，1月-09年12月的漲幅最大，約為5.2%；最低成交均價和最高成交均價分別為5845元和7631元/平米，整體上漲了1786元/平米，漲幅約為30.6%。漲幅自3-4份（達(dá)到較高值3.7%）開始，逐漸下跌。19山東信邦地產(chǎn)顧問4、高新區(qū)房價月成交均價及走勢分析表20山東信邦地產(chǎn)顧問

分析說明：過去1年內(nèi)，高新區(qū)的房價整體呈上漲趨勢，但是，漲幅極不規(guī)則，10年1月-09年12月的漲幅最大，約為5.6%；最低成交均價和最高成交均價分別為5864元和7628元/平米，整體上漲了1764元/平米，漲幅約為30.1%。漲幅自今年2月份開始，呈隔月下跌，但是，根據(jù)目前市場趨勢，漲幅將會逐漸回落。21山東信邦地產(chǎn)顧問三、6月28日-7月9日成交量分析說明：從近半個月情況分析，成交量為1066套，其中，住宅為552套，約占成交總量的51.7%，根據(jù)目前的市場走勢預(yù)測，未來幾個月內(nèi)，將出現(xiàn)下滑趨勢，但是，整體下滑不會太大。用途28日29日30日7月1日7月2日7月3日7月4日7月5日7月6日7月7日7月8日7月9日合計住宅31534952473096772545434552辦公樓232651812371120151811169商業(yè)用房128434752634159車庫24030152222124地下室142227301854111818219197廠房0000000000000其它0000000000000公寓11143111012657465總計93114891099247301051249710660106622山東信邦地產(chǎn)顧問

說明：上周7天的成交數(shù)據(jù)一直在低位徘徊，

波動不大，從周一到周五的成交還算平穩(wěn)；周末兩天數(shù)據(jù)驟然下滑，休息日的到來并沒有給樓市帶來利好消息。本周前5個工作日，比上周稍微有所改觀，但整體呈低位運(yùn)行，市場前景不容樂觀。最近一段時間的樓市成交與濟(jì)南酷熱的天氣截然相反，火爆的溫度與冰凍的省城樓市上演著對抗，在這個夏天讓人格外難忘。樓市調(diào)控第二波即將到來的跡象讓廣大購房者更加堅定了房價必降的信心，開發(fā)商不斷翻新的促銷手段效果并不明顯，或許只有降價才是最實(shí)在最直接的辦法。23山東信邦地產(chǎn)顧問小結(jié)：1、從過去近一年的房地產(chǎn)價格增長來看，2010年3-4月份有一個明顯的爆發(fā)期，其增幅較以往有一個較大的跳躍，這是春節(jié)過后，短期集中爆發(fā)的重要表現(xiàn)；2、春節(jié)前，濟(jì)南市房價也有一個短期的爆發(fā)點(diǎn)，多集中在2009年12月-2010年1月份，只有歷下區(qū)的集中在1-2月份。春節(jié)前1-2個月出現(xiàn)漲幅較大的主要原因是：1、春節(jié)前購房者相對比較集中；2、為明年的推盤做鋪墊（有利于促銷活動的進(jìn)行）；3、從整體成交均價上分析，只有歷下區(qū)以突破9000元/平米的大關(guān)，而其他區(qū)域仍維持在8000元/平米以下，其中，天橋區(qū)的銷售均價為最低，僅為7014元平米，未來漲幅空間較大；4、從價格漲幅來看，自進(jìn)入5月以來，價格漲幅明顯回落，而且，下降趨勢明顯，未來一段時間內(nèi)會維持在一個相對穩(wěn)定的區(qū)間，但是，從整體市場發(fā)展趨勢來看，下半年將面臨降價的壓力；因此，作為本項(xiàng)目來講，由于體量較小，我們建議采用”快進(jìn)快出“的策略，降低市場運(yùn)作風(fēng)險，盡快回籠資金。一旦本項(xiàng)目的銷售拖入年底，將會被埋沒于”觀望潮“中，勢必會被推入到下一年，其風(fēng)險可想而知，而且，其個項(xiàng)目成本都會相應(yīng)增加，得不償失。24山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析肆。華龍苑SWOT分析伍。華龍苑價格定位陸。華龍苑銷售計劃華龍苑25山東信邦地產(chǎn)顧問一、大地銳城大地銳城，位于花園路、工業(yè)南路和二環(huán)東路圍合的城東新央?yún)^(qū)里，緊鄰留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園，總占地100余畝，總規(guī)劃面積約20.5萬平米，它由山東三威置業(yè)投資開發(fā)。它包含6棟花園式精裝高層住宅區(qū)、銳城國際購物廣場、6A級摩天寫字樓、星級豪華酒店、現(xiàn)代風(fēng)格藝術(shù)館等等，擁有超大樓間距，超大中央綠地景觀。目前，大地銳城的銷售起價為8000元/平米，均價為8800元/平米，物業(yè)公司為濟(jì)南發(fā)展物業(yè)，戶型面積為37-227平米，主力戶型為二室二廳和三室二廳，主力面積為80-160平米。夜景效果整體規(guī)劃26山東信邦地產(chǎn)顧問二、騰騏冠宸騰騏·冠宸總占地面積55.65畝，總建筑面積6萬平方米，地上建筑面積為5萬平方米，整個小區(qū)由多層電梯花園洋房和板式小高層以及小戶型公寓組成，一樓入戶花園設(shè)計，綠化率高達(dá)42%。騰騏·冠宸位于二環(huán)東路經(jīng)濟(jì)隆起帶，祝舜路以北，毗鄰七里堡商貿(mào)中心、洪樓商圈近在咫尺，守望交通要道，坐擁繁華之地，是專屬百姓的高尚住宅。它是由山東七里堡置業(yè)公司投資開發(fā)，戶型面積為34-137平米，主力戶型為二室二廳和中小三室二廳，面積一般集中在87-110平米。該項(xiàng)目的銷售均價為8300元/平米（車位10萬/個）。鳥瞰圖多層外立面27山東信邦地產(chǎn)顧問三、丁豪·藍(lán)調(diào)國際丁豪藍(lán)調(diào)國際，位于華能路與化纖廠路交叉口處，由4棟高層及沿街商業(yè)組成，1棟23層、1棟26層、2棟31層，總套數(shù)1111戶，它是由丁豪集團(tuán)和濟(jì)南信榮房產(chǎn)共同投資開發(fā)，項(xiàng)目總占地2.5萬平米，總規(guī)劃面積12萬平米。擁有870個停車位，藍(lán)調(diào)國際綠地率超過35%，10000㎡水韻風(fēng)情園林，空間設(shè)計自由靈活，植物組合豐富多變，景觀小品精致獨(dú)特，用障景、對景、借景等造園手法帶來步移景異的視覺享受。目前，藍(lán)調(diào)國際均價為7000元/平米，物業(yè)公司為山東明德物業(yè)，戶型面積為40-120平米，主力戶型為二室二廳和三室二廳，主力面積為87-108平米?？傮w規(guī)劃圖廣場夜景圖28山東信邦地產(chǎn)顧問四、海信都市陽光海信都市陽光位于歷下區(qū)工業(yè)南路和華信路交匯處東南方，屬于七里河成熟生活圈范疇，是由海信安居置業(yè)開發(fā)。項(xiàng)目總規(guī)劃用地31939平方米，總建筑面積近9萬平方米，建筑容積率地上為2.16，建筑密度15%，綠地率43%，高綠地率、低容積率和建筑密度保證了項(xiàng)目先天性居住品質(zhì)，同時社區(qū)擁有500平方米商業(yè)、1300平方米幼兒園和580個停車位的完善配套，是715位泉城精英的理想棲居之所。目前，項(xiàng)目銷售均價為8600元/平米（報價），實(shí)際銷售均價約在8100-8200元平米，海信都市陽光除4號樓精裝房外，剩余房源頂層95折優(yōu)惠，非頂層97折優(yōu)惠。戶型面積為87-127平米，主力戶型為二室二廳和三室二廳，面積為89、91、124平米三種戶型，物業(yè)公司為海信物業(yè)。項(xiàng)目鳥瞰圖景觀效果圖29山東信邦地產(chǎn)顧問假日麗景位于濟(jì)南市花園路與農(nóng)干院路交匯處，是由力高（中國）地產(chǎn)投資，山東力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在濟(jì)南開發(fā)的第一個住宅項(xiàng)目，總占地面積109.5畝，建筑面積約16萬平米。一期總建筑面積8.5萬平米，由8棟純板式小高層組成，以現(xiàn)代的西班牙生活為藍(lán)本，尖頂、斜坡、八角窗、廊柱，濃縮西班牙萬種風(fēng)情，描繪出的一幅風(fēng)情濃郁的西班牙畫卷。假日麗景戶型以小戶型為主，面積從70平米到130平米不等，小戶緊湊，功能劃分合理，大戶方正，華貴典雅。之前的銷售均價約為6300元/平米，目前，二手房的銷售價格約在8000元/平米左右。五、假日麗景鳥瞰圖單體外立面30山東信邦地產(chǎn)顧問樓盤開發(fā)商銷售價格開發(fā)時間主力戶型大地銳城山東三威置業(yè)8800元/平米2008年80-160平米騰騏·冠宸山東七里堡置業(yè)8300元/平米2010年87-110平米丁豪藍(lán)調(diào)國際丁豪集團(tuán)和濟(jì)南信榮7000元/平米2009年87-108平米海信都市陽光海信安居置業(yè)8300元/平米2009年89、91、124平米假日麗景山東力高房產(chǎn)8000元/平米2009年70-130平米調(diào)查樓盤匯總31山東信邦地產(chǎn)顧問六、周邊二手房價格調(diào)查樓盤銷售價格開發(fā)時間備注齊魯世紀(jì)園8500元/平米2002年——錦繡泉城8600元/平米2006年價格在7500-9200元/平米富翔天地8500元/平米2003年小區(qū)內(nèi)相對較好的位置9000-10000元/平米新天地8900元/平米2002年8600-9100元/平米泉印蘭亭9000元/平米2001年——興業(yè)嘉苑8000元/平米2002年7500-8200元/平米化纖小區(qū)7600元/平米2003年整體價格在7500-7800元/平米上?；▓@7800元/平米2006年整體價格在7500-8500元/平米32山東信邦地產(chǎn)顧問小結(jié)：1、周邊在售樓盤的價格一般在7000-9000之間，大部分樓盤的銷售均價在8300-8600元/平米（這只是他們的銷售報價），有部分樓盤還有活動，如海信都市陽光的部分房源可享受93折、96折；2、周邊二手房的價格普遍較高，但從近期的成交量來看，并不樂觀；3、根據(jù)我們對現(xiàn)場的調(diào)查，去售樓處看房的消費(fèi)者也不太少，但是，都面臨一個問題——“看多買少”，他們?nèi)ナ蹣翘幍哪康氖窍瓤纯错?xiàng)目的實(shí)際情況，適不適合自己的定位，然后，結(jié)合自己的情況，尋求跟進(jìn)的機(jī)會，很多消費(fèi)者都考慮要等到年底看看或至少等到10月份之后；4、結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際調(diào)查，我們建議在華龍苑項(xiàng)目定價時，要充分考慮目前的市場發(fā)展現(xiàn)狀。33山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析肆。華龍苑SWOT分析伍。華龍苑價格定位陸。華龍苑銷售計劃華龍苑34山東信邦地產(chǎn)顧問1、重要的地理位置，便捷的交通；2、周邊完善的配套，如超市、銀行、餐飲、娛樂、醫(yī)院等——統(tǒng)一銀座、大潤發(fā)、工商銀行、建設(shè)銀行、發(fā)展銀行等；3、五證齊全，現(xiàn)房銷售，即買即住；4、大開間、小進(jìn)深，戶型設(shè)計比較合理；5、墻體保溫材料的廣泛應(yīng)用——內(nèi)墻、外墻、樓板等，均采用擠塑板保溫材料；6、擁有獨(dú)立的地下停車位及院落；7、低廉的物業(yè)管理費(fèi)用（預(yù)計在0.3元/平米/月左右）。（一）S:優(yōu)勢一、華龍苑SWOT分析35山東信邦地產(chǎn)顧問1、緊靠馬路，車流、人流量較大，相對較亂，日常生活受影響；2、社區(qū)規(guī)模小，園林景觀規(guī)劃缺失，僅能提供居住功能，休閑生活無從談起。3、2002年的土地，已經(jīng)損失了8年多的時間，對部分客戶來說，會產(chǎn)生較大的影響；4、項(xiàng)目周圍環(huán)境較差，尤其是項(xiàng)目的北側(cè)和東側(cè)部分。（二）W:劣勢36山東信邦地產(chǎn)顧問1、周邊的居住氛圍越來越成熟；2、人們對東區(qū)區(qū)域的持續(xù)向好——需有針對性引導(dǎo)；3、濟(jì)南市總體發(fā)展規(guī)劃的不斷推進(jìn)和完善；4、項(xiàng)目體量小，操作靈活，便于尋找目標(biāo)客戶群；5、與專業(yè)的營銷策劃公司的合作；6、賣點(diǎn)的進(jìn)一步挖掘整合及重新包裝。（三）O:機(jī)會1、市場觀望氣氛濃厚，投資者比較謹(jǐn)慎；2、甲方對本項(xiàng)目過高的期望值，將會影響到項(xiàng)目整體推盤；3、周邊二手房比較活躍，新樓盤也比較多，整體競爭方面無優(yōu)勢，面臨一定的市場壓力；4、周邊消費(fèi)者不良的傳言——由于較長時間沒有運(yùn)作和銷售，因此，有部分消費(fèi)者在胡亂猜疑，對項(xiàng)目產(chǎn)生不良影響。5、房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺以及政策導(dǎo)向的不可預(yù)期性，均對項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響。（四）T:威脅37山東信邦地產(chǎn)顧問壹。宏觀政策解讀貳。濟(jì)南房產(chǎn)市場簡析叁。周邊樓盤分析肆。華龍苑SWOT分析伍。華龍苑價格定位陸。華龍苑銷售計劃華龍苑38山東信邦地產(chǎn)顧問一、定價策略1、依托市場定價法則，在保證甲方利益的前提下，適當(dāng)定價；由于本項(xiàng)目體量很小，本項(xiàng)目不適合“高開高走”或“高開低走”策略，原因如下：1）一旦價格過高，則會導(dǎo)致目前客戶群在很短的時間內(nèi)流失，加大二次引導(dǎo)的難度，從而，讓推廣活動失去意義；2）價格高意味著周期會被拉長，如果短時間內(nèi)，無法清盤銷售，一旦進(jìn)入年底或跨過春節(jié)，其難度會大幅增加（不是說賣不動），同時，運(yùn)作成本也會增加，而且，還有很多市場的不可預(yù)知性，較難把控；3）目前，消費(fèi)者的消費(fèi)理念已經(jīng)比較成熟，若采用“高開折扣”策略，則很難形成影響，這種策略對他們來講，太熟悉了；4）一旦采用大幅折扣，很可能會帶來惡性循環(huán)，屆時，消費(fèi)者會認(rèn)為本項(xiàng)目仍有降價的空間或機(jī)會，他們更會猶豫不決，影響他們下定的決心；5）周邊二手房市場火熱，新樓盤開發(fā)比較充足，應(yīng)該適當(dāng)避開與他們的競爭，縮短運(yùn)作周期，從而使利潤最大化。39山東信邦地產(chǎn)顧問新樓盤價格選取上述本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，各項(xiàng)目具體比較權(quán)重如下表所示項(xiàng)目配套園林戶型交通質(zhì)量人文物管發(fā)展商加權(quán)比重20%15%15%15%15%10%5%5%具體比較權(quán)重如下表所示比重18%22%28%15%17%項(xiàng)目大地銳城騰騏冠宸藍(lán)調(diào)國際都市陽光假日麗景在以上的表格中，所有的樓盤與本項(xiàng)目都不存在直接的競爭，但是，從項(xiàng)目整體區(qū)位及價格方面，都具有很好的參考價值和實(shí)際的指導(dǎo)意義，仍具有一定的可比性，鑒于其他項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們會根據(jù)它們與華龍苑的關(guān)聯(lián)性，確定它們所占的權(quán)重值。在項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的比較因素主要包括戶型設(shè)計、裝修情況、配套、自然環(huán)境、園林、交通、物業(yè)管理、發(fā)展商等方面。40山東信邦地產(chǎn)顧問41山東信邦地產(chǎn)顧問部分二手房樓盤價格選取上述本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，各項(xiàng)目具體比較權(quán)重如下表所示比重13%14%16%14%9%18%9%7%項(xiàng)目齊魯世紀(jì)園錦繡泉城富翔天地新天地泉印蘭亭興